category_1_x_wenzhang.id,category_1.id,category_1.ts,category_1.title,wenzhang.id,wenzhang.ts,wenzhang.title,wenzhang.neirong,wenzhang.laiyuan,wenzhang.zuozhe,wenzhang.shijian
1,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,1,"2018-06-19 01:51:05",儿子代母亲售房并签订合同是否有效,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告房某称：2017年2月15日，原、被告经第三人中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，约定房某购买王某萍所有坐落于门头沟区某小区88号房屋，房屋总价款255万元。当日，房某支付定金5万元。2017年3月11日网签当日上午，中介公司通知房某，王某萍不再出售房屋。因王某萍根本违约，房某有权要求解除合同、返还定金，支付违约金。故向法院请求：1.判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及其附属文件;2.判令王某萍支付违约金51万元;3.判令王某萍返还定金5万元。　　二、被告辩称　　被告王某萍辩称，房屋买卖合同系其子阮某胜签订，王某萍并不知情，亦未明确追认涉案协议。王某萍确表示不再出售涉案房屋。现同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及相关文件，但不同意返还定金，亦不同意承担违约责任。理由如下：1、房屋买卖合同及补充协议系阴阳合同，目的为了少交房地产税，存在恶意串通侵害国家利益的情形，应当无效。2、因房某并未按照约定支付定金给王某萍，责任在房某，王某萍系行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。3、因房某并未交付定金，故无需返还。4、房某未证明其实际损失，合同约定违约金过高，请求降低违约金。5、涉案合同系中介公司提供的格式文本，未对涉及王某萍承担重大责任的条款给予应有的提示和说明，存在过错，应由其承担责任。　　三、审理查明　　涉案房屋系商品房，该房屋所有权证记载的所有权人为王某萍。阮某胜系王某萍之子。合同签署日期为2017年2月15日，出卖人为王某萍，买受人为房某，房屋成交价格为150万元，房屋家具、家电、装饰装修等作价105万元，由买受人一并另行支付，定金5万元，拟贷款金额120万。出卖人处有“王某萍”签名字样，出卖人委托代理人处有“阮某胜”签名字样。　　《补充协议》载明：乙方于过户前3个工作日将首付款30万元以建委监管支付方式支付甲方，于2017年5月30日将首付款98万元以第三方担保支付的方式支付甲方。甲方若出现拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应以房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用由甲方赔付乙方。2017年3月11日，王某萍表示不再出售涉案房屋。各方经协商，未达成一致意见。　　为查明案件事实，法院通知阮某胜出庭作证。阮某胜当庭陈述：2017年2月15日晚上，其在中介公司就涉案房屋与房某、中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，三份合同中王某萍的签字均是其代签，签约时其尚未被授权，王某萍未到场，亦未参与出售商谈，次日告知王某萍，并和中介公司业务员找王某萍签署的授权委托书，授权委托书系王某萍签字;房某将定金支付到其爱人王学慧的账户上。　　四、法院判决　　一、解除房某与王某萍、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》;　　二、王某萍于判决生效之日起七日内向房某返还定金50000元;　　三、王某萍于判决生效之日起七日向房某支付违约金250000元;　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。　　虽然签订涉案买卖合同、补充协议及居间服务合同时，王某萍未在场，未在上述合同上签字，但其之后出具《授权委托书》委托阮某胜办理涉案房屋出售事宜、签约以及收取定金等事项，表明其已对阮某胜的上述行为进行追认，王某萍应当就受托人阮某胜在授权范围内所作的行为承担相关责任。故阮某胜作为王某萍的受托人与房某、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，应系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。　　依据查明事实，签订合同后，房某已经将定金5万元支付至阮某胜之妻的账户，依据《授权委托书》，阮某胜有权收取定金，可以认定上述支付行为系依据出卖方的指示进行，房某已向王某萍支付5万元定金。　　双方在补充协议中约定如王某萍拒绝出售房屋的，房某有权解除合同，王某萍应当以相当于房屋总价款20%支付违约金。现王某萍明确表示不同意售房，已构成违约，依据双方约定，房某有权解除合同。　　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因双方约定如王某萍拒绝出售房屋的，应按照房屋总价款20%支付违约金，若法院认为该违约金标准过高，综合考虑房某所受损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌情判定违约金数额。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-28
2,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,2,"2018-06-19 01:51:06",父母去世，没有遗嘱如何继承？,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告邓某萍诉称：2016年3月21日，原被告双方通过中介公司达成房屋买卖协议，签订了《定金收据补充协议》，约定被告向原告出售位于东城区的私人房产，成交总价为420万元，被告承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。原告当日交付定金30万元。后被告要求追加定金10万元。原告向被告支付定金10万元，并与被告另行签订了房屋买卖定金协议。后由于被告未能在2016年7月31日前取得房本，12月10日，原被告双方再次签订了房屋买卖定金协议和补充协议。原告再次追加定金5万元，定金总额达到45万元，同时将房本取得的期限延迟至2016年12月31日，任何一方违约应向守约方支付四倍定金为违约金。但时至今日，被告未按照协议规定办理房本并过户房产，故诉至法院，要求解除双方所有协议，被告返还定金45万元，并支付违约金180万元。　　二、被告辩称　　被告尹某辩称：第一，原告解除合同没有法律依据。房屋买卖定金协议或补偿协议中约定日期让被告办理房产证，是置国家规定于不顾的无效约定。相关约定是原告和中介凭空捏造并强加给被告的，并没有法律和事实依据。且购买公有住房相关手续由产权单位申报，个人无法办理。第二，办理产权证不是被告能够控制的，因此向被告索要赔偿及违约金缺乏事实和法律依据。第三，原告当初购买没有房本的公有住房就应承担相应的风险，要求解除合同，就应承担提前解除合同的责任。第四，被告履行合同是积极的。主张继续履行合同，但要求去除卖力房产证的合同约定。如果原告坚持解除合同，违约的责任由原告承担。　　三、审理查明　　2016年3月21日，原被告双方通过中介公司达成房屋买卖协议，双方签订了《定金收据补充协议》，约定被告向原告出售位于北京市东城区的私人房产，成交总价为420万元，被告承诺该房没有个人所得税，营业税由被告承担，并承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。原告当日交付定金30万元。　　2016年6月30日，被告因家庭开支需要用钱，要求原告追加定金10万元。原告追加定金10万元，并与被告另行签订了房屋买卖定金协议。被告仍承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。后被告未能如期取得房本，2016年12月10日，原被告双方再次签订了定金协议和补充协议。被告要求原告再次追加定金5万元，定金总额达到45万元，同时将房本取得的期限延迟至2016年12月31日，若出现违约，违约方应向守约方支付四倍定金为违约金。但时至庭审当日被告仍未按照协议规定办理房本并过户房产。　　四、法院判决　　一、解除原告邓某萍与被告尹某于2016年3月31日签订的《定金收据补充协议》、2016年6月30日签订的《房屋买卖定金协议》、2016年12月10日签订的《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖定金补充协议》。　　二、被告尹某返还原告邓某萍定金45万元。　　三、被告尹某向原告邓某萍支付违约金180万元。　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同受法律保护。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。　　原被告双方多次签订了房屋买卖定金协议和补充协议，约定了房产证取得时间及办理过户事宜，现出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记，致使合同目的不能实现，原告有权要求解除双方所签的所有房屋买卖定金协议和补充协议。双方关于违约金的约定明确具体，且对双方平等适用，故原告有权依据约定要求被告承担4倍定金即180万元的违约金。　　此外，靳双权律师提醒您，房产是每个家庭的重要支出，请您在买房的时候注意核查房屋权属、违约条款等重要项目，避免造成损失，若遇无法协商解决的纠纷，也请尽快通过法律途径解决。,网络,未知,2018-03-28
3,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,3,"2018-06-19 01:51:09",解除房屋买卖合同，定金怎么退,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告崔某诉称：2016年3月20日，我与张某涛签订了房屋买卖合同，约定购买张某涛所有的位于大兴区金星路701号房屋，并先后向张某涛支付8万元定金。在交易过程中，张某涛称房屋已办理抵押不同意卖房，经双方协商无效，故诉至法院要求，请求1.判令解除双签订的房屋买卖合同、定金协议，撤销网签合同;2.判令张某涛退还定金8万元;3.判令张某涛支付定金违约金8万元;4.判令张某涛支付我已付中介费3万元;4.判令张某涛支付房款差价损失100万元;5. 判令张某涛支付我违约金3.1万元。　　二、被告辩称　　被告张某涛辩称：我认为此时间节点房屋买卖合同实际上已经解除。崔某违约在先，根据买卖合同及补充协议，约定双方在办理完网签后交付首付款，网签后两个月内我三次以上催促崔某支付首付款，但是崔某拖延并表示首付款给不了，已经构成违约，作为出卖人我有权解除合同并要求对方支付违约金，并在2016年5月26日电话通知崔某解除合同。所以，同意解除双方签订的房屋买卖合同和定金协议,同意解除网签合同，不同意其他诉讼请求。　　三、审理查明　　2016年3月20日，崔某张某涛签订了《房屋买卖定金协议》，约定了房屋成交价格为155万元，房款支付方式为需要银行贷款，协议当日，崔某向张某涛支付定金5万元，双方约定于协议签订后第7个工作日到中介公司共同签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》，并支付居间服务费。如张某涛违约须双倍返还定金，违约方还应将总房款百分之二金额支付给丙方作为违约金，计3.1万元。双方还约定了其他权利义务。　　当日，崔某与张某涛在中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔某以155万元购买张某涛的涉案房屋，房屋成交价格为155万元，拟贷款金额为85万元。同日签订了《居间服务合同》和《补充协议》，《居间服务合同》约定由崔某支付居间代理费3.41万元，出售涉案房屋交易过程中产生的税费由崔某承担，定金5万元追加到定金8万元，剩余首付款62万元于过户当日支付给张某涛。张某涛提交的《补充协议》上，还有“十个工作日审资质，一个工作日做网签，通过后交首付款过户”的手写内容。崔某不认可手写的内容。中介公司提交了该公司持有的《补充协议》，并没有手写部分的内容。　　2016年3月31日，崔某转账给张某涛3万元，张某涛至此一共收到了8万元。中介公司为崔某与张某涛之间的买卖合同办理了网签。　　庭审中，张某涛提交了一份中介公司于9月15日出具的《情况说明》，证明办理完网签后张某涛多次通过中介催促对方支付首付款，崔某多次以首付款没有凑齐为由拒绝支付，因为崔某没有支付首付款所以张某涛没有购买成功别的房屋。崔某认为，本案第一次开庭是8月25日，而该情况说明是9月15出具的，且证人王某明确表示不知道情况说明是怎样形成的，所以不认可该证据，告知崔某不办理缴税过户的根本原因是因为房屋有抵押，而不是崔某不支付首付款。　　庭审中，崔某提交了10月25日与中介公司工作人员的通话录音，证明在6月3日张某涛明确表示不卖房子，严重违约，并有证人出庭作证，证实涉案房屋已经进行了网签，崔某想让张某涛交付房屋，张某涛要用钱想收到首付款后再交付房屋，崔某的首付款没有到位，所以张某涛没有交付房屋，后来协商了几次没有达成一致，崔某后来没有付首付款，张某涛于是就不卖房子了。首付款的付款时间为过户当日、缴税前支付给张某涛。　　在本案庭审结束前，崔某没有缴纳涉案房屋的交易税费，没有支付首付款。且在本案法庭辩论终结时，双方均认可涉案房屋的单价为每平方米1.9万元。　　四、法院判决　　一、解除原告崔某与被告张某涛之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖定金协议》，解除原告崔某与被告张某涛存量房屋买卖合同网上联机备案手续;　　二、于判决生效后十日内，被告张某涛返还原告崔某定金八万元、赔偿原告崔某八万元;　　三、驳回原告崔某的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　崔某与张某涛签订的存量房屋买卖合同以及补充协议等，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均具备相应民事行为能力，均系合法有效。双方均应按照一系列合同的约定全面履行各自的合同义务。　　关于双方争议的“十个工作日审资质，一个工作日做网签，通过后交首付款过户”的手写内容，没有证据证实双方的意思表示就此达成了一致，故不应作为合同的一部分。崔某与张某涛在补充协议中没有明确约定崔某支付首付款的时间。在房屋价格较快上涨之时，既需要腾出一个购房指标，又需要使用出卖701房屋所得的款项支付购买其他房屋的价款，此时，张某涛催促崔某支付首付款，亦在情理之中。　　根据王某、乔某的证言，崔某与张某涛于2016年5月底在中介公司进行了协商，张某涛要求崔某支付首付款的最晚期限在6月15日，并让崔某写一个首付款6月中旬到位的承诺，但是崔某基于自身利益的考虑，未予承诺。6月初，当崔某告知房屋中介公司首付款已经到位的时候，张某涛已明确表示不再出卖701房屋了。因此，从上述事实，能够认定张某涛已经构成违约。但是，结合案情，张某涛违约并不严重。对于崔某主张的违约金法院有权酌情确定，对其要求的房款差价损失，因并未提供确实证据，很难得到支持。　　综上，法院的判决是正确的。",网络,未知,2018-03-28
4,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,4,"2018-06-19 01:51:12",乘人之危是否可以主张房屋买卖合同无效,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　某房地产公司称：2017年5月28日，某房地产公司与郝某磊签订房屋买卖协议书，约定郝某磊将其所有的位于密云区东大街的一处商业房产出售给某房地产公司，转让款为6660万元，郝某磊应在收到房屋交易价款的5个工作日内注销抵押登记手续，并将房屋、土地使用权等权属凭证过户至某房地产公司名下。协议签订后，某房地产公司于5月31日、6月1日两次向郝某磊支付购房款诟共计6660万元，但其至今一直以各种理由拖延，拒绝协助办理房屋和土地使用权过户变更登记手续，故诉至法院要求判令郝某磊协助将位于密云区东大街的一处商业用房所有权及该房屋范围内的国有土地使用权过户变更登记至某房地产公司名下。　　二、被告辩称　　郝某磊辩称：郝某磊与某房地产公司签订房屋买卖协议书意思表示不真实，应属于无效合同。因协议书中约定的房屋价值明显低于市场价，且当时郝某磊是迫于贷款的压力，才与某房地产公司签订的房屋买卖协议书，某房地产公司在与郝某磊协商时，明显是乘人之危，故不同意某房地产公司的诉讼请求。　　三、审理查明　　2017年5月28日某房地产公司与郝某磊签订房屋买卖协议书。约定将涉案房屋及其相对应的国有土地和其他设施设备的全部权利转让给原告，房屋总价款为6660万元;协议签订之日起5个工作日内甲方向乙方指定的账户一次性支付购房价款，乙方在收到甲方支付的全部房屋交易价款5个工作日内向该房屋、土地所在的不动产登记机关申请注销该房屋、土地抵押登记;注销该房屋、土地抵押登记3日内，甲乙双方共同签署北京市存量房买卖合同并向不动产权登记机关申请变更该房屋、土地的所有权，将该房屋、土地过户至甲方名下。协议签订后，某房地产公司于2017年5月31日和6月1日将全部购房款6660万元支付给郝某磊。郝某磊收到房款后，分别于2017年6月13日和2017年6月21日，将涉案房屋的抵押登记和该房屋相对应的国有土地使用权的抵押登记予以注销。但郝某磊拒绝协助某房地产公司办理上述房屋、土地的权属变更手续。　　四、法院判决　　被告郝某磊于本判决生效后十日内，协助原告北京市某房地产房地产开发有限公司办理密云区长安街1号东楼1至3层的商业用房所有权和密云区密云镇长安街1号的国有土地使用权转移登记手续。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　双方签订房屋买卖协议时某房地产公司是否属于乘人之危，是本案的争议焦点。根据相关法律规定，一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危;在此情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　本案中，首先，某房地产公司与郝某磊签订的房屋买卖协议书明确表述，协议书的全部内容和条款，系双方经过充分讨论和协商一致的结果，并在此基础上做出的完全真实意思表示;第二、郝某磊系完全民事行为能力人，其对涉案房屋、土地的市场价格和交易价格具有一定的判断及决策能力，其认为双方达成的交易价格明显低于市场价，缺乏依据，第三、郝某磊具有履行合同义务的愿望，在收到某房地产公司全部价款后，将涉案房屋、土地的抵押登记全部注销;第四、郝某磊自称迫于资金压力，但未证明其陷于危难的处境，亦未提供证据证明某房地产公司具有乘人之危的故意而使其被迫接受交易价款。综上，郝某磊所提某房地产公司是乘人之危、双方签订的合同无效的意见，无事实和法律依据，很难被法院采纳。　　鉴于双方签订的房屋买卖协议书不违反法律以及行政法规的强制性规定，故该协议有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。某房地产公司已向郝某磊支付了全部购房款，履行了全部合同义务，现主张变更登记，应得到法院支持。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-28
5,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,5,"2018-06-19 01:51:15",明知房屋为不能上市的央产房而买卖，必然导致合同无效吗,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　白某诉称： 2004年4月21日，原、被告在中介公司的撮合下，签订丰台区703号央产房买卖合同书并进行公证。协议约定二被告向原告出售涉案房屋，总价款265000元，分二次支付，第一次在双方领取合同公证书之日，支付260000元，第二次约定在过户续之日，支付5000元，尚未支付。后双方交接了房屋，被告将房改售房合同、产权证书交付原告，原告将户籍迁到此处，居住至今。近期原产权单位已可以办理过户手续，但被告却以种种理由拒绝过户。无奈之下诉至法院：要求二被告继续履行合同义务，协助原告将丰台区703号房屋过户到原告名下。　　二、被告辩称　　伍某兴、孙某沛辩称：第一，原告提交的公证书有明显涂改伪造痕迹，与答辩人所执的公证书有极大区别。第二，双方签订的《房屋买卖合同》并未生效，原告不能按照合同约定让答辩人履行过户义务。合同约定“乙方向甲方支付全部房款后，甲方应向乙方开据收款凭证。收款凭证、本房屋买卖合同及公证书同时拥有时，房屋买卖合同生效。”说明合同生效条件之一必须支付全部房款而不是部分房款，但至今答辩人未收到乙方支付的第二次购房款。第三，原告在签订房屋买卖合同时已明知涉案房屋为央产房且未具备上市条件不能办理过户，但仍与被告签订买卖合同的行为主观上存在过错。且原告在办理入户前向办理入户登记的公安机关提交一份了房屋过户时限为一年的书面承诺书，现原告时隔十年之久再次提出让答辩人履行过户手续的要求是无理无据的。　　三、审理查明　　伍某兴、孙某沛二人系夫妻关系，二人婚姻存续期间，伍某兴从某公司购得丰台区703号房屋。2004年1月，白某向伍某兴支付购房定金1万元。2004年4月21日，伍某兴、孙某沛与白某在丰台区公证处签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋出售给白某，房屋总价款26.5万元。乙方分两次向甲方支付购房款，第一次在双方领取合同公证书之日，支付260000元，第二次约定在过户续之日，支付5000元，在双方领取合同公证书后7日内，甲方将上述房屋腾空交给乙方;同时将房屋所有权证、原购房合同等相关证件交给乙方。关于合同生效问题，乙方向甲方支付全部购房款后，甲方应向乙方开据收款凭证。当收款凭证、本房屋买卖合同及公证书同时拥有时，房屋买卖合同生效。在过户期间，乙方承担入住房屋的一切费用。　　本案审理中，法院就涉案房屋是否可上市交易问题，函询某某公司，该公司复函表示涉案房屋可以出售。此外，白某表示愿意一次性支付剩余购房款5000元。　　四、法院判决　　一、白某于判决生效之日起十日内支付伍某兴、孙某沛剩余购房款五千元;　　二、伍某兴、孙某沛于本判决生效之日起十日内协助白某办理将位于丰台区x1703号的房屋过户至白某名下的手续。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　伍某兴、孙某沛与白某所签《房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。　　关于该《房屋买卖合同》是否生效的问题，首先，虽然双方合同中约定的生效条件为白某一方支付全部购房款，但从双方履行合同的情况看，白某已支付了绝大部分购房款，且伍某兴、孙某沛早已将涉案房屋交付白某使用，双方均已实际履行了合同约定的大部分内容，如仅以未支付的剩余房款5000元为由认为合同尚未生效，一方面不符合双方当事人真实意愿，另一方面则对白某一方有失公平，故不应就此认定双方合同未生效。其次，白某支付剩余5000元购房款的时间、条件是房屋过户当日，本案中伍某兴、孙某沛表示其未接到单位通知办理央产房上市的通知，但事实上经法院函询涉案房屋属于可上市交易的房屋，伍某兴、孙某沛理应及时、积极办理涉案房屋的上市手续，现因二人一直未履行其上述义务，致使涉案房屋长期无法办理过户，故因伍某兴、孙某沛一方责任导致白某付款条件不成就，白某虽未支付剩余房款但亦应视为双方合同已经生效。　　鉴于双方合同已经生效，且白某表示愿意支付剩余房款，涉案房屋符合过户条件，故白某要求伍某兴、孙某沛协助其办理涉案房屋过户手续的请求，应得到法院支持　　综上，法院的判决是正确的。",网络,未知,2018-03-28
6,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,6,"2018-06-19 01:51:20",二手房买卖已经取得贷款资格但因对方原因超期如何认定违约情况,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告杨某璐称：2016年3月30日，原告与被告签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》等协议，约定被告将石景山区永乐小区507室房屋以346万元出售给原告(含家具家电)。合同签订后，原告依约支付定金5万元。2016年6月29日，被告办理完央产房产权变更登记手续，取得《在京中央机关已购住房产权变更登记通知单》。但被告于10月7日晚单方通知终止合同，遭原告拒绝后至今不履行义务，故诉至法院，要求1.被告将涉案房屋所有权过户给原告并交付房屋;2.判令被告支付原告违约金346000元。　　二、被告辩称　　被告任某兵答辩称：不同意原告诉求。第一，是原告违约在先，被告依照合同约定行使合同解除权，被告不存在违约。因为原告原因没有在120天内转移登记。被告已在6月29日办理完上市交易手续，但原告只支付5万元定金，剩余房款没有如约交付，已构成根本违约;第二，被告积极履行了相关义务，在涉案房交易过程中并无任某何过错;第三，被告依约解除了与涉案房屋交易有关的合同、协议，不存在继续履行的问题;第五，原告在没有实际损失的情况下却主张数十万元违约赔偿，于法无据。　　三、审理查明　　石景山区房屋于2002年3月1日登记的所有权人为任某兵，2016年3月30日，出卖人任某兵与买受人杨某璐通过房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，该房屋成交价格为人民币329万元，房屋家具家电作价人民币17万元。合同约定。买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如需延长申请办理登记时间应另行签订书面的补充协议。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务。因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。　　同日，双方签订《组合贷款付款方式补充协议》，约定买受人以商业按揭公积金组合贷款的方式支付购房款，买受人拟贷款230万。若买受人贷款申请未获批准或批准不足额，可再次申请公积金及商业贷款，出卖人应积极配合。剩余购房款于办理过户手续前两日支付12万元，通过资金监管支付99万元。　　2016年3月30日，杨某璐向任某兵支付定金5万元。2016年3月30日收款收据表明，杨某璐交纳居间服务费17300元，综合保障服务费6920元，贷款服务费3000元，代收评估费600元，人民币合计金额27820元。　　2016年6月29日，在京中央单位已购住房产权变更登记通知单载明，经审核，同意任某兵办理涉案房屋出售产权变更登记。　　涉案房屋核验录入时间是2016年7月6日，申请时间是2016年7月14日，受理时间是2016年7月18日，确认时间是2016年7月21日，完成时间是2016年7月29日。　　2016年9月19日，北京银行贷款中心的审批意见表明，借款人杨某璐申请贷款金额230万元，担保为房产抵押+个人保证。贷款审批意见为同意支行在完善各项手续后发放此贷款。　　经纪公司于2016年9月20日左右预约涉案房屋过户时间为2016年10月9日，办理资金监管和托管的时间2016年10月8日，并在预约后告知杨某璐和任某兵。　　四、法院判决　　一、杨某璐于判决生效后七日内给付任某兵购房款三百四十一万元;　　二、任某兵于判决第一项履行完毕当日协助杨某璐办理石景山区诉争房屋房屋的所有权转移登记至杨某璐名下;　　三、任某兵于判决第二项履行完毕后三日内将石景山区诉争房屋房屋交付给杨某璐;　　四、任某兵于判决生效后七日内给付杨某璐违约金五万元;　　五、北京房地产律师靳双权点评　　本案争议焦点在于：一、是否存在违约行为?二、合同应当解除还是继续履行?　　杨某璐与任某兵双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因合同约定办理房屋权属转移登记时间的期间及剩余购房款支付的时间方式都是明确的，尽管未约定具体日期，但约定的时间段尚属清晰明确，并非约定不明。　　杨某璐未支付首付款不构成违约。首先，因涉案房屋是央产房，任某兵取得产权变更登记通知单已经是2016年6月29日，此时距合同签订已经91天，根据交易习惯，杨某璐无法在合同约定期限内履行完合同约定的义务，根据诚信原则，为完成交易，应为杨某璐履行义务留出合理的期间;其次，此后任某兵配合杨某璐办理了面签，杨某璐已于2016年9月19日办理完银行批贷手续，经纪公司预约10月8日办理资金监管10月9日办理过户并告知杨某璐与任某兵，上述行为各方以自己履行行为变更了合同约定。再次，双方约定支付购房款的形式为托管及监管，此种付款方式需要双方签字后方能进行打款，现双方并未签字，杨某璐未付款非自身原因导致。　　任某兵不享有单方解除合同的权利。合同约定因一方原因致使合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移的，另一方有权单方解除合同。尽管双方预约的过户时间超过合同约定的120日，但并非杨某璐一方原因导致，故任某兵无权解除合同;且任某兵在2016年10月7日提出解除合同已构成违约。现杨某璐已办理银行贷款审批，且表示未如期支付时，可以现金支付剩余购房款，不能履行的情形，故对于杨某璐有权要求支付购房款过户并交房。　　杨某璐有权要求任某兵支付违约金。合同约定，任某意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任某。本案中，杨某璐向任某兵发出履行过户义务的催告后，任某兵仍未履行，其已构成违约，应当承担违约责任某，违约金由法院结合双方履行时间、程度、双方过错及实际损失等因素综合考虑。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-27
7,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,7,"2018-06-19 01:51:21",婚前财产，丈夫过世后如何继承,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为继承纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告徐某洁诉称，我与陶某红之子刘某江系夫妻关系，刘某江之父刘某清已于1997年去世，刘某江于2015年1月27日去世。2010年购得于昌平区创新园66号的房屋一套，起故诉要求依法分割刘某江的遗产，涉案房屋归其所有。　　二、被告辩称　　被告陶某红辩称：徐某洁主张的房屋是刘某江的婚前个人财产，所以应按个人财产依法分割，因本人年事已高，且涉及到赡养问题，身体不好，要求多分。　　三、审理查明　　徐某洁与刘某江于2011年5月31日登记结婚，陶某红系刘某江之母，刘某江之父刘某清已于1997年去世。2015年1月27日3时50分，刘某江因病去世。　　2010年刘某江购买位于昌平区创新园66号的房屋一套，贷款80余万元，婚前个人偿还贷款本息17万余元，刘某江与徐某洁夫妻关系存续期间，共计偿还贷款本息16万余元。至刘某江去世，尚欠贷款本金六十余万元。庭审过程中，徐某洁和陶某红对诉争房屋协商作价212万元。　　2012年4月2日，徐某洁和刘某江共同购买轿车一辆，车辆价款共计十五万元。诉争车辆现登记在徐某洁名下。　　在庭审过程中，徐某洁主张其与刘某江分别于2012年为买车向孙某琦借款150000元，于2011年为买家具家电向孙某琦借款56000元，并签有《借条》，但《借条》上刘某江的签名系徐某洁代刘某江所签。徐某洁另提交银行转账记录和购买车辆、购买家具的发票、收据等证据，其中银行转账记录显示孙某琦于2011年11月11日向徐某洁转账56000元，于2012年3月21日向徐某洁转账150000元。　　四、法院判决　　位于昌平区创新园66号房屋一套归原告徐某洁所有，房屋剩余贷款由徐某洁偿还，徐某洁于本判决生效后九十日内给付被告陶某红折价款六十四万七千二百零五元一角六分，待上述款项付清后，陶某红应配合徐某洁办理房屋过户手续。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，继承从被继承人死亡时开始。　　关于房屋，由于诉争房屋系刘某江在其与徐某洁结婚前购买，首付款系刘某江个人支付，且房屋产权亦登记在刘某江名下，徐某洁与刘某江婚后共同偿还了部分贷款，故诉争房屋为刘某江的个人财产，但由于徐某洁婚后参与偿还部分房贷，故房屋价值中含有徐某洁的部分份额及其对应的增值。结合房屋性质、刘某江生前贷款偿还情况、刘某江与徐某洁婚内共同还贷情况、房屋剩余贷款情况，并结合当事人双方的综合情况，认定诉争房屋归徐某洁所有，剩余贷款亦由徐某洁偿还，对于徐某洁给付陶某红的折价款。　　关于徐某洁主张其与刘某江为购买诉争车辆向孙某琦借款150000元一节，由于与转账记录与购车款和购车时间能够形成完整的证据链，且未有证据显示该笔款项已偿还，故本院对徐某洁的主张予以采信，并认定诉争车辆归徐某洁所有，因购买车辆而负担的债务亦由徐某洁偿还。,网络,未知,2018-03-27
8,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,8,"2018-06-19 01:51:24",父亲遗嘱把房子留给我，弟弟有权要求分割吗,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房产继承纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告徐某静称，被继承人徐有与王某茜共有子女2人，即原告徐某静与被告徐某刚。徐有2010年病故，王某茜1995年病故。徐有、王某茜的父母早年均已亡故。1998年，由徐某静出资，徐有购得位于海淀区房屋。父母过世后，徐某静与徐某刚之间就遗产继承问题难以沟通，故诉至法院，请求判令：徐有名下位于北京市海淀区房屋由徐某静继承。　　二、被告辩称　　被告徐某刚辩称，不同意原告徐某静的诉讼请求。认为即便公证遗嘱没有问题，房屋中也应该有母亲王某茜那一半的份额，双方应该平分。　　三、审理查明　　徐某静、徐某刚系徐有与王某茜之子女。1995年10月21日，王某茜死亡。2010年11月30日，徐有死亡。20世纪50年代，徐有分得西城区某房屋(公房)。后徐有用上述平房调换分得涉案房屋。1998年，徐有购买了涉案房屋并在分期缴纳房款后取得房屋所有权证书。　　徐有分别于1998年10月5日、1998年10月10日书写书面材料各一份，明确愿将涉案房屋归女儿徐某静所有，并说明房款已由女儿徐某静出资全部交清。　　2002年，徐有经公证处办理了公证遗嘱，自愿在过世后将涉案房屋留给女儿徐某静并委托周某为遗嘱执行人。　　2008年，徐有自书遗嘱一份，自愿在过世后将涉案房屋留给女儿徐某静，并说明儿子徐某刚一家长期对其漠不关心。自己的一切均由女儿徐某静照顾我。　　徐有在购买涉案房屋时使用了自己及王某茜的工龄优惠，在使用两人的工龄优惠后，总房价因使用王某茜的工龄优惠减少了一万元，徐某刚要求分割属于其母的份额，徐某静认为徐某刚提出要求继承购房时使用王某茜的工龄福利产生的待定利益超过了诉讼时效。　　四、法院判决　　徐有名下位于海淀区房屋归徐某静、徐某刚共同继承所有，其中徐某静占该房屋百分之九十点二的份额，徐某刚占该房屋百分之九点八的份额。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公民可以依照继承法规定立遗嘱处分个人财产，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。被继承人死亡后，有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。　　本案中，虽然王某茜在徐有购涉案房屋时已去世，但根据查明事实，涉案房屋系由徐有在与王某茜婚姻关系存续期间原承租的公房调换而来，且总购房款因徐有在购房时使用了王某茜的工龄优惠而减少，据此，涉案房屋应属徐有与王某茜的共同财产。关于王某茜所占涉案房屋份额一节，由于徐有、徐某静、徐某刚在王某茜去世后对王某茜所留的存款进行过分割，因此，可以根据徐有在购房时使用王某茜工龄而减少的房款确定王某茜所占涉案房屋的份额。　　公证遗嘱系徐有的真实意思表示，徐有在该遗嘱中涉案房屋中属其所有的份额的处分属有效遗嘱内容。但是，徐有在该遗嘱中对涉案房屋中属王某茜所有的份额的处分应属无效，在王某茜去世后，涉案房屋中属王某茜所有的份额应作为王某茜的遗产，由王某茜的法定继承人依法平均继承，属徐有所有的份额以及徐有应继承王某茜遗产份额的部分均属徐有的遗产，按照公证遗嘱，该部分遗产应由徐某静继承。　　关于徐某静所称其垫付的涉案房屋的购房款，因徐某刚继的份额属王某茜的遗产，且王某茜所占该房屋份额来源于王某茜的工龄优惠，并非来源于实际支付的购房款，故即便徐某静所称实际支付的购房款为其垫付出资，徐某刚也无需负担实际支付的购房款。　　此外，徐某刚自2007年5月后未对徐有尽到赡养义务，据此，在分割该部分遗产时，法院可以酌情予以少分，对徐某静予以多分。另自王某茜去世至徐某静起诉时，未超过二十年的诉讼时效，故徐某静主张徐某刚要求继承王某茜工龄优惠的利益超过诉讼时效之抗辩，没有依据，很难得到支持。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-27
9,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,9,"2018-06-19 01:51:28",父母去世，没有遗嘱如何继承,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为继承纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告王某国诉称，王某山与李某兰系夫妻关系，二人共生育子女三人，即王某国、王某山及王某芬。李某兰于2013年1月4日死亡，王某山于2013年1月25日死亡，王某芬于1992年3月22日死亡。被告韩某系王某芬之子。　　王某山与李某兰去世后留有丰台区楼房一套，承租西城区公房一套，所有财产及身份证件均被王某山控制至今。父母去世后，原告才得知王某山私自将父母生前承租的丰台区西罗园小区的公房一套于2010年变更为王某山之妻刘文萍名下。其将父母留有的所有财产侵占，严重损害了原告合法权益，故起诉要求依法分割王某山、李某兰留有的丰台区房屋一套，分割王某山名下承租的西城区房屋的租金。　　二、被告辩称　　被告王某山辩称：房屋确系老人的遗产;租金每年只有10000元，应从2013年10月1日之后开始计算，计算时应当减去每年交给房管部门的租金1300.32元;两位老人一直由被告赡养，原告没有尽到赡养义务，应当少分或者不分遗产;被告因为父母生病以及办理丧事垫付的费用以及涉案房屋两年的供暖费应当在遗产中扣除，此外要求分割王某山的抚恤金。　　被告韩某未答辩。　　三、审理查明　　位于丰台区的房屋一套，系王某山和李某兰购买的公有住宅楼房，以成本价购买，购买时享受了双方工龄折算优惠，产权登记在李某兰名下。经评估房屋市场总价为1972200元。王某山主张，自己为该房屋缴纳了两年的供暖费，应当在分割过程中进行补偿，并提交了缴纳供暖费的票据。　　庭审中，原告王某国和被告王某山均称王某山承租西城区陶然亭的房屋一处，但双方均未提交房屋承租手续。王某山提交了三张北京市总工会房租收据，该三张收据载明王某山缴纳了2012年、2013年以及2014年的房租，每年为1300.32元，缴纳时间分别为2013年1月，2013年10月和2015年4月，王某山称房屋租金缴纳均由其办理。王某山称该房屋自被继承人王某山生前就以年租金10000元对外出租至今。　　对于为王某山和李某兰住院及丧事花费，王某山提交了收费票据及银行转账支票，王某山称，就王某国预付的费用已经退还王某国但并未提供证据。　　四、法院判决　　一、位于丰台区房屋由王某国继承，王某国于本判决生效后向被告王某山支付房屋折价款749436.00元，向被告韩某支付房屋折价款611382.00元。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韩某经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，依法视为其放弃了答辩和质证的权利。　　被继承人王某山和李某兰死亡后，就遗留的财产未留有遗嘱进行处分，故被继承人王某山和李某兰的遗产应当由其法定继承人继承。王某山和李某兰之女王某芬先于被继承人死亡，由王某芬之子韩某代位继承。的房屋，产权登记在被继承人李某兰名下，属于被继承人李某兰和王某山的遗产，应由其继承人共同继承。　　双方主张的西城区的房屋，因双方均未提交相关承租手续，无法确认该房屋性质，对房屋无法进行处理，但就王某山认可的收取的相关房租，应当在继承人中进行分配。王某山在王某山和李某兰账户中支取的款项，扣除其为被继承人支付的医疗费用及丧葬费用外，剩余部分应当作为被继承人的遗产由继承人继承，但王某山提交的票据中，部分款项支出早于其从被继承人银行账户中支取款项的时间，不能作为其在被继承人死亡后支取账户款项的合理支出。王某山提出的为被继承人房屋交纳的房租、供暖费及改造费用，应当在遗产中先行扣除。被继承人王某山、李某兰生前的生活照顾，主要依靠王某山，王某山对被继承人尽到了更多的赡养义务，应当在遗产分割过程中酌情予以多分。　　靳双权律师提示您：继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。,网络,未知,2018-03-27
10,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,10,"2018-06-19 01:51:30",继承权纠纷诉讼时效自权利被侵害时起算,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安某全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　2014年4月，李某明、李某东、李某安、安某丽、安某泉诉称：李某非共生育四子二女，长子李某思(于1943年死亡)、次子(早亡，没有继承人)、三子李某允(于1995年10月11日死亡)、四子李某源(于2012年3月9日死亡)、长女王李某氏(已死亡)、次女王李某氏(已死亡)。李某思共生有一子一女，即李某仑(已死亡)和李某明;李某仑与其夫(已死亡)生有二子，即安某丽、安某泉;李某允与李某曹氏(于2012年1月16日死亡)共生有四子一女;李某源共生有两子，即李某东、李某安。　　北京市平谷区×号、××号房屋系李某非所有，李某非于1958年12月去世。1968年，李某明、共同翻建了房屋。2012年，国家对房屋进行了拆迁补偿。我们作为法定继承人，是×号、××号房屋的共有人，上述房屋的拆迁补偿款和安某置补偿房应属于我们共有，故起诉要求依法分割×号、××号房屋的拆迁补偿款和回迁安某置房。　　二、被告辩称　　其他法定继承人共同辩称：本案不存在继承的事实，李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽所称的遗留房屋已经过两次翻建，该房屋早已灭失;李某非于1958年去世，其妻子于1960年去世，李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽的起诉已经超过诉讼时效;李某非去世后，李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽从未对诉争房屋提出主张，该房屋与李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽无关;李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽在本案的陈述与其在此前案件中的陈述自相矛盾。故不同意李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽的诉讼请求。　　三、法院判决　　驳回李某明、李某东、李某安、安某丽、安某泉的诉讼请求。　　四、房产继承律师靳双权案件点评　　房产继承律师靳双权认为，当事人应当及时行使民事权利，对怠于行使权利超过诉讼时效期间的，人民法院不予保护。依据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。《中华人民共和国继承法》第八条规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日超过二十年的，不得再提起诉讼。　　本案中，遗产房屋一直由李某允一家管理使用并进行了翻建，特别是李某明等人在1980年前后即已经知悉李某允通过分家将诉争×号、××号房屋分配给其子即对上述房屋权属进行处分的事实，上述分家行为对李某明等人的基于继承而取得的房屋财产权利已经构成侵害，但李某明等人长期未主张权利，此后诉争房屋亦实际由李某允之子及其家人按分家情况管理使用至2009年拆迁，直至李某明等人提起该继承之诉，期间已时隔三十年，早已超出法律规定的诉讼时效。故，无法得到胜诉支持。　　提示：2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国民法总则》并于2017年10月1日起实施。其中第188条关于诉讼时效的新规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”,网络,未知,2018-03-27
11,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,11,"2018-06-19 01:51:33",房地产专业律师靳双权谈一起错综的继承纠纷,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　张某非诉称：张某光与张某元系顺义区大X村村民。张某光于2000年4月去世，张某元于1993年5月去世，二人共生育四名子女，分别为长子张某林、长女张某枫、次子张某非、次女张某蓝。其中，长子张某林于1995年7月去世。张某林与刘某洋系夫妻关系，该二人共生育四名子女，分别为长女张某凡、长子张某蓝、次女张某雨、次子张某宁。因张某非与张某蓝就父母遗产继承问题发生纠纷诉至法院，要求判令张某非依法继承父亲张某光、母亲张某元位于北京市顺义区宅基院内9间房屋的遗产份额，即前排北房东数1至3间归张某非所有。　　二、被告辩称　　张某蓝、张某宁、张某雨、张某凡、刘某洋共同辩称：不同意张某非的诉讼请求。被告认为，无论是原有的五间北正房，或是目前现有的南正房四间，均是张某林、刘某洋的夫妻共同财产。宅院内原有老房9间，其中旧北房5间建于1971年、南正房4间，建于1980年。建旧北房5间时，张某光被批斗，家中事务均由张某林、刘某洋夫妻主持。张某元无业。张某林自1955年参加工作，盖旧北房5间时担任信用社主任一职，收入较高。刘某洋在农村从事医生，收入较高。张某枫已结婚单过。张某蓝未参加工作。根据张某非的诉讼请求，张某非自认1971年盖房与其无关，没有张某非的出资。　　1971年建房是由张某林、刘某洋夫妇出资、出力新建，出资约1000元。砖是张某林去小店砖厂买的。小瓦是张某林从张镇买的。六车石头是张某林从庞山买的。姜林瑞、杨元当时是大车把式，拉材料系请该二人用车所拉。建房时，张某林请的无偿帮工，只需管饭，不需要给工钱。无偿帮工有刘瑞启等。旧南正房4间，建于1980年。建房时，张某光退休(张某光1977年患半身不遂，丧失自理能力)。张某元无业。旧南正房4间自1981年一直由张某蓝居住使用。任何人未提出过异议或主张过任何权益。旧南正房南侧西墙于2002年全部倒塌，由被告张某蓝夫妇建成。旧北正房5间，因主体坍塌，张某蓝夫妇于2014年拆除新建。　　三、审理查明　　涉诉宅院《土地使用证》使用权人登记为张某光，现保存在刘某洋手中。张某非表示，《土地使用证》系张某光去世后，刘某洋自张某光家中取走。刘某洋表示，系刘某洋于2007年自土地科所领取。　　涉诉宅院内原有北侧北房5间、南侧北房4间。张某非表示，北侧北房建于1971年、南侧北房建于1979年。六被告表示，北侧北房建于1971年，南侧北房建于1980年。2014年2月26日，张某蓝夫妇将北房拆除，并修建了新的房屋。张某林、张某非等人之间未进行过分家。　　刘某洋提交了1971年1月31日《分家单》，以证明张某林在街北原有二间半北房，后与张某蓝协商，张某林到涉诉宅)建房，张某蓝给张某林补贴一些材料费。　　四、法院判决　　张某光名下《土地使用证》所载宅院内南侧四间北房中的三间归张某非所有;剩余房屋归张某蓝、张某宁、张某雨、张某凡、刘某洋共同所有。　　五、房产律师靳双权点评　　房产律师靳双权认为，根据双方陈述，北侧北房建于1971年，南侧北房建于1979年或1980年。北侧原有北房已拆除。建北侧北房及南侧北房时，家庭中参与劳动的人员不一致，故两排北房的所有权人并不一致。　　根据1971年1月31日《分家单》，“张某蓝、张某林兄弟二人协商同意其弟张某林将原有西屋两间半折给张某蓝永远所有，张某林重新到盖房，经双方协商同意特做此协商为证。”　　根据农村风俗，分家系平辈兄弟之间的事宜。本案中，张某蓝、张某林系堂兄弟，补贴款880元也是代表张某蓝给付给张某光。此后，张某光一家修建北侧北房，且家庭事务系由刘某洋夫妇主持，故北侧北房应视为张某光、张某元、张某林、刘某洋的共同财产。　　就南侧北房的所有权问题，因建南侧正房时，张某枫已结婚另过，并非共同生活的家庭成员，其参与行为应视为帮工;张某光系学校教师离休有收入，张某林系工人，张某元在家劳动，刘某洋系接生员，张某非在家劳动。综上，南侧北房的所有权应归张某光、张某元、张某林、刘某洋、张某非共同所有。由于张某蓝、张某枫均放弃其所有权份额，故其份额由其他继承人进行平均分割，故计算继承份额时，张某蓝、张某枫的份额不再计算。　　张某元于1993年去世，其财产份额应由其丈夫张某光、长子张某林、次子张某非进行法定继承，张某光、张某林、张某非各分得1/3的份额。张某林于1995年去世，其财产份额应由其妻刘某洋、父亲张某光、长女张某凡、长子张某蓝、次女张某雨、次子张某宁共同继承，每人分得1/6。张某光于2000年去世，张某光的份额应由次子张某非、张某林法定继承，即张某非分得1/2的份额，张某凡、张某蓝、张某雨、张某宁共同分得1/2的份额。由于北侧北房已由张某蓝拆除，故现有情况下，根据上述三次继承的发生情况，可以得出张某非所应得份额与其主张的房屋份额大体相符，故可以得到支持。,网络,未知,2018-03-26
12,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,12,"2018-06-19 01:51:36",继承案件中因时效产生的争议纠纷,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　唐某林诉称：我和唐某宁、唐某曲是兄妹，父亲为唐某力，母亲为方某。2003年7月28日，方某去世。位于北京市朝阳区X号楼X门1号房屋、2号房屋和3号房屋均系唐某力和方某之夫妻共同财产。方某去世后，唐某力和唐某宁、唐某曲在未经过我同意的情况下，擅自处分该三套房屋，故今2014年6月我诉至法院，要求对1房屋、2房屋和3房屋中属于方某的遗产进行分割，并由三被告共同支付我相应折价款。　　二、被告辩称　　三被告共同辩称：唐某林的请求超过了继承时效，方某已经去世多年。三套房屋已经被分别处分，不再属于方某的遗产，因此不存在继承的问题。对于唐某林的诉讼请求，我们均不同意。　　三、审理查明　　唐某力与方某系夫妻，共育有唐某宁、唐某曲、唐某林三位子女。2003年，方某去世。1房屋、2房屋和3房屋均系方某在世时，唐某力取得的承租公房，并在房改过程中购买取得所有权。其中，1房屋建筑面积为60平方米，2房屋的建筑面积为42平方米，3房屋的建筑面积为50平方米。方某去世后，双方并未对该三套房屋进行继承分割。　　另查，2013年6月6日，唐某力以交易的形式，将2房屋过户至唐某宁之子唐某学东名下。2013年6月19日，唐某力再次以交易的形式，将1房屋过户给唐某宁。2013年7月30日，唐某力与案外人签订房屋买卖合同，将3房屋出售，并将房屋过户至其名下。此后，唐某力将售房款全部交付给唐某曲用于唐某曲另购房屋。　　现唐某林起诉要求继承1房屋、2房屋和3房屋中方某的遗产，并要求三被告以折价款的方式进行分割。三被告认为相应房屋已经不属于方某的遗产，不同意分割。经询，双方均称方某生前未留遗嘱，亦无其他第一顺位法定继承人。三被告亦表示，其三人的权益不要求在本案中进行分割。　　四、法院判决　　被告唐某宁、唐某曲、唐某力连带支付原告唐某林因继承北京市朝阳区X门1号房屋、2号房屋和3号房屋之折价款六十二万元。　　五、房地产律师靳双权点评　　房地产律师靳双权认为，继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。　　本案中，1房屋、2房屋及3房屋均系方某与唐某力夫妻关系存续期间取得，应为二人之夫妻共同财产。方某去世后，其继承人有权要求进行分割。根据本案查明的事实，唐某力在方某去世后，对三套房屋进行了处分，且唐某宁、唐某曲均在该处分行为中收益，故三人应当共同承担给付唐某林相应遗产份额的折价款的义务，具体折价款数额，应结合1房屋、2房屋的建筑面积和周边房屋一般交易价格，以及3房屋的实际交易价格确定相应房屋价值后，按照法定继承的规定予以判定。　　三被告主张涉案房屋已不是方某遗产，且继承主张已过诉讼时效之辩解，于法无据，故，无法得到支持。,网络,未知,2018-03-26
13,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,13,"2018-06-19 01:51:40",通过一起继承案件谈民法总则之诉讼时效新规定,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　聂某磊、聂某荣诉称：聂某磊、聂某荣系张某之子。1995年张某向X村村委会申请新宅基地，登记在张某丈夫聂某兴名下。1996年9月聂某兴去世。2000年7月25日张某在未经聂某磊、聂某荣同意下私自与X村村委会达成无偿收回协议。聂某磊、聂某荣认为张某与X村村委会之间的协议侵害了聂某磊、聂某荣的继承权，是无权处分行为，请求判令：确认张某与X村村委会之间的无偿收回协议无效。　　二、被告辩称　　X村村委会辩称：不同意聂某磊、聂某荣的诉讼请求。证明系双方真实意思表示，而且聂某磊、聂某荣的之诉讼请求已过诉讼时效，现涉诉宅基已被X村村委会批给案外人使用并已经X土地科登记。　　张某辩称：同意聂某磊、聂某荣诉讼请求。　　三、审理查明　　张某系聂某磊、聂某荣之母，聂某荣系聂某磊之兄。张某之夫聂某兴于1996年去世，聂某兴生前在顺义区张镇后X村登记有宅基地一处。2000年7月25日，X村村委会开具证明一份：“张某原老房宅基、树归集体所有，新宅基6间房、地上死物一律归公。证明：2000.7.25号，张某”，落款处盖有后X村村民委员公章。　　庭审中，聂某磊、聂某荣说：其父聂某兴原有老宅基一处，1994年7月因发大水将老宅基上的房屋冲毁，村委会收回了老宅基地及地上房屋、树木等，给聂某兴置换了涉诉宅基地及地上房屋，新宅基上原有六间正房，是X村村委会所建;X村村委会认可并陈述：1990年村里修路占了聂某兴的宅基，2001年就把涉诉宅基地批给村民聂某兴，现涉诉宅基地的实际使用人为聂某兴之子聂某芬，聂某芬在2002年已拆除翻建;聂某磊、聂某荣认可涉诉宅基地现由聂某芬使用。　　聂某磊、聂某荣叙述如下：聂某兴在1996年去世后安葬在后X村，开始的一七、五七和百日都是在后X村涉诉宅基地上的房屋处办的，后来这地方收回了，家里没地方，十周年就在外面酒店办的。　　四、法院判决　　驳回聂某磊、聂某荣的全部诉讼请求。　　五、房产继承律师靳双权点评　　房产继承律师靳双权认为，聂某磊、聂某荣要求法院确认张某与村委会之间的证明无效，依据是张某自作主张将宅基地交回村委会的行为系无权处分，侵害了聂某磊、聂某荣对已故父亲遗产的合法继承权。　　庭审中，村委会明确提出诉讼时效抗辩，故应对此予以审查。根据《中华人民共和国继承法》第八条之规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。根据对聂某磊的询问可知，聂某磊最迟在2006年时就应知道涉诉宅基地及地上房屋被收回，至今才向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效，应对村委会之答辩意见予以采纳。因此，对于聂某磊、聂某荣之诉讼请求不应得到支持。　　提示：2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国民法总则》并于2017年10月1日起实施。其中第188条关于诉讼时效的新规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”,网络,未知,2018-03-26
14,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,14,"2018-06-19 01:51:41",资深继承法律师谈一起父亲去世后与继母的继承纠纷,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　曹某翔诉称：我是曹某庄的婚生独子，杨某翼是曹某庄的再婚妻子，除了我与杨某翼外，再无其他第一顺序继承人。曹某庄与我生母于1953年解除婚姻关系，我由曹某庄抚养。1965年曹某庄与杨某翼经朋友介绍登记结婚，婚后未再生育。杨某翼与我父亲再婚时带有一子倪某琳，再婚时倪某琳已成年，并未与我父亲形成抚养关系。2010年10月22日，曹某庄去世，其遗产有X大学401号房屋一套，银行存款60余万元及丧葬补助48700元、补发的工资8435元，另外，我为曹某庄垫付了6万元殡葬费用。请求：我继承房产四分之一的份额，曹某庄的存款、丧葬补助及补发的工资，我分得一半，我垫付的丧葬费用6万元也各负担一半。　　二、被告辩称　　杨某翼、倪某琳辩称：曹某庄去世至今已逾4年，曹某庄从未主张过继承问题，故其起诉已超过诉讼时效，应予驳回。曹某庄与杨某翼登记结婚时，倪某琳只有17岁，且在后来对曹某庄尽了赡养义务，故倪某琳也应是第一顺序继承人。　　三、审理查明　　1967年5月9日，曹某庄与杨某翼登记结婚，倪某琳时年17周岁，同年8月17日，倪某琳参加工作，其初始工作为学徒。　　上世纪80年代，X大学分配曹某庄海淀区401号三居室一套，曹某庄于2007年取得了房屋所有权证，并与杨某翼一直在此居住，倪某琳周末前往探望。2010年10月22日，曹某庄因病去世，其去世前未留有遗嘱，曹某翔支出殡葬费6万元。杨某翼、倪某琳对此无异议，同意负担一半的丧葬费。曹某庄去世后，×大学向杨某翼发放丧葬补助48700元及补发工资8435元。审理中，曹某庄要求由×大学对401号房屋委托相关部门评估后回购，各继承人按份额取得回购款，杨某翼、倪某琳以杨某翼居住需要不予同意，且双方均无力向对方支付房屋折价款。　　四、法院判决　　1、位于北京市海淀区301号房屋，杨某翼享有三分之二份额的权利，曹某庄、倪某琳各享有六分之一份额的权利;　　2、在杨某翼处的、曹某元的丧葬补助人民币48700元、补发工资人民币8435元均归杨某翼所有;　　3、杨某翼、倪某琳给付曹某庄垫付的丧葬费人民币3万元。　　五、房地产律师靳双权点评　　本案中，杨某翼、曹某庄作为曹某庄的配偶和子女均系第一顺序继承人，现双方争议的焦点即是倪某琳是否亦属第一顺序继承人。　　根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。从杨某翼、倪某琳提交的证据分析，曹某庄与杨某翼登记结婚时，倪某琳尚不满18周岁，其虽在数月后参加工作，但初始工作仅是学徒，经济收入毕竟有限，且倪某琳在京工作，经常探望并照顾曹某庄，双方间已形成了有扶养关系的继父子关系。故，倪某琳应是曹某庄遗产的第一顺序继承人。　　继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算，但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。曹某庄去世至今仅四年，并未超过继承的法定最长诉讼时效，故杨某翼、倪某琳关于诉讼时效的抗辩意见，应不予采信。　　曹某庄、杨某翼的共同财产范围包括：401号房屋、丧葬补助48700元及补发工资8435元均应属于夫妻共同财产。上述财产在析出属于杨某翼的一半份额后，其余份额由曹某庄的配偶杨某翼、婚生子曹某庄、继子倪某琳均等继承。因双方均无力支付对方房屋折价款，且杨某翼一直在此居住，不同意由×大学作价回购分割款项的方案，故将各继承人的份额进行确认。曹某庄的丧葬补助、补发工资及夫妻共同存款共计207135元将按法定继承办理。　　提示：2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国民法总则》并于2017年10月1日起实施。其中第188条关于诉讼时效的新规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”,网络,未知,2018-03-26
15,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,15,"2018-06-19 01:51:43",当事人二审期间提出继承时效抗辩，法院不予支持,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　一审判决王某光给付支付王某莲等人拆迁补偿款。王某光上诉称：六姐妹均在《房屋归属协议书》上签字，表明六姐妹放弃对涉案房屋及院落的继承，《房屋归属协议书》和《分书》是真实有效的，六姐妹未对《房屋归属协议》和《分书》提出过异议。3间老房是由王某朗翻盖，其他房屋是由王某朗和王某光共同所盖，六姐妹在王某朗和王某光对房屋进行翻盖和加盖后从未提出过异议，现已超过继承法规定的二年诉讼时效，涉案房屋应在王某朗和王某光之间分割。　　二、被告辩称　　五兄弟姐妹答辩称： X村×号宅基地使用权人是王某，属于王某建设的北房3间对应的补偿款应由王某的6个子女法定继承，不同意王某朗曾对此3间北房翻建的陈述。《房屋归属协议书》上没有王某莲、王某蓝的签字，《分书》经鉴定不是书写形成。王某峰、齐某对167平方米建筑面积既不是出资建设方亦不是实际居住人。故王某光应给付我们拆迁补偿款。　　三、审理查明　　王某生育子女5人，即王某朗、王某莲、王某闵、王某蓝、王某光、王某妮。王某于2000年6月29日死亡，周某于2003年1月6日死亡，生前均未立遗嘱。王某朗共育有子女4人，即王某峰、王某峰、王某涛、王某妮。贾玉贞于2007年12月6日死亡，生前未立有遗嘱。王某朗于2008年11月19日死亡，其于2008年3月17日立有自书遗嘱一份，王某光作为见证人签字，内容为：X村×号院中一半属王某朗大女儿王某峰所有”。王某峰、王某涛、王某妮认可该遗嘱，王某峰否认该遗嘱系王某朗真实意思表示。王某涛于2012年8月27日死亡，其生前未结婚亦无子女。王某涛于2012年8月3日立有自书遗嘱，确认X村×号院拆迁补偿利益中属于其个人的利益归王某峰所有。　　X村×号宅基地使用权人登记为王某。王某夫妇在该院内建有北房3间。　　王某峰提交《房屋归属协议书》一份，内容为：王某去世后，兄弟姐妹就房产达成协议，房屋及院落一半归王某朗，一半归王某光，其他人不要分寸。该协议下由王某朗、王某光、王某闵签字，并注明协议由X代笔起草。庭审中，王某蓝、王某莲认为《房屋归属协议书》之原件未出示，故不予认可。　　之后，王某朗、王某光于2001年在该院共同出资建造房屋14间。　　2010年5月20日，王某光与拆迁腾退办签订《补偿协议书》，建筑面积434平方米，应安置人口4人，分别是王某光，之妻、之子王某峰、之儿媳齐某，腾退补偿款共计3800000元经查，王某光、之妻、王某峰、齐某均为非农业家庭户。　　2014年6月20日，政府出具《关于房屋面积认定有关情况的说明》，主要内容如下：按照该拆迁腾退政策，X村×号宅基地是1982年以前规划的老宅基地，拆迁腾退时房屋实际建筑面积大于434平方米，且拆迁腾退时×号户主王某光之子王某峰户口也在该地址，因此在给予267平方米房屋面积认定的基础上，又给予167平方米房屋面积认定。　　四、法院判决　　王某光给付王某莲六万九千八百元;给付王某闵六万九千八百元; 给付王某蓝六万九千八百元; 给付王某峰八十八万八千元; 给付王某妮十一万一千元;　　五、房地产律师靳双权点评　　本案中，根据各方当事人提交的证据和陈述可知，X村×号的宅基地使用权人为王某，宅基地证面积为0.42亩，王某夫妇在该院内建有北房3间，王某去世后，王某光和王某朗新建房屋14间。因庭审中王某峰、王某光提交的《房屋归属协议书》和《分书》均非原件，且六姐妹不认可其真实性和内容，故对于两份书证的证明力无法予以确认，从而无法确认×号院内的老房已经继承人一致同意归被告王某光和王某朗所有的事实。　　根据相关拆迁政策、《房屋拆迁腾退补偿协议书》以及相关函件，可以认定拆迁时认定的面积是按照两户认定，分别认定了267平方米和167平方米。　　关于267平方米的补偿对象，宅基地使用权人是王某，王某夫妇的法定继承人均不符合取得宅基地使用权的主体资格，鉴于拆迁腾退的房屋包括王某夫妇所建的北房3间，故六姐妹关于老房3间对应的补偿款属于遗产、应当由王某夫妇的法定继承人均等继承。×号院内的其他房屋系王某朗、王某光在王某去世后所建，王某朗和王某光约定各对新建的房屋享有一半的权利，考虑到王某朗、王某光系王某夫妇的法定继承人，其他继承人亦未主张该部分新建房屋的相关权利，按照房地权利统一原则，在王某夫妇享有的宅基地范围内被认定的补偿款应当由王某朗、王某光各享有一半的份额。　　关于167平方米的补偿对象，可以确认认定该部分房屋面积基于两个因素，一是在宅基地上房屋建筑面积，二是有一位成年子女的户口在该地址上，故王某光、王某峰、齐某关于该167平方米对应的拆迁补偿款全部归王某峰、齐某所有的意见缺乏事实和法律依据，应根据王某朗、王某光、王某峰、齐某对取得该167平方米对应的贡献，酌情确定。　　综合上述情况，王某朗在应当享有拆迁款数额为111万元，该部分数额属于王某朗、贾玉贞的夫妻共同财产，二人各享有一半的份额。根据二人死亡的先后顺序依法发生继承，其中贾玉贞的遗产适用法定继承，王某朗的遗产适用遗嘱继承，由王某峰继承。　　依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定。根据一审卷宗记载，王某妮在一审时并未就诉讼时效问题提出意见，且二审期间王某妮亦未提交新的证据证明其主张。故，该诉讼时效的抗辩，应不予支持。",网络,未知,2018-03-26
16,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,16,"2018-06-19 01:51:48",二手房买卖，卖方无故不办理过户是否可以要求继续履行合同,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告张某诉称： 2017年1月15日，原告张某通过中介公司与被告李某红签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于朝阳区802号房屋，成交价为467万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价130万元。原告拟贷款数额为303万元。2017年3月2日，原告获得中国农业银行的303万元批贷函并告知被告。此后，被告拒绝继续履行买卖合同约定的义务， 2017年7月2日，被告向中介公司表示不履行合同义务。故诉至法院，请求判令：1.解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.被告赔偿原告违约金119.4万元。　　二、被告辩称　　被告李某红辩称：2017年1月15日晚间，我通过中介公司在已经签订的《买卖定金协议书》约定的房屋总价为的597万的基础上签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定597万为卖家净到手价，税收由买家承担。在签订买卖合同时，中介公司工作人员再三告知合同为北京市房屋买卖合同的标准模式，在尾页处签字即可。后在需要本人配合网签时中介公司告诉我为配合买家做低价税收，网签价格改为467万，本人提出网签价需和合同总价一致，后中介公司和买家联合进行了网签，而本人在外地并没有签字。经多方沟通，中介公司承认代签过错，但一直拒绝重新网签。　　三、审理查明　　2017年1月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，房屋地址为朝阳区802号房屋，成交价格为467万元，房屋家具及配套设施设备等作价130万元。买受人支付定金6万元，申请银行贷款303万元。买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款的20%的违约金。自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。　　同日，双方签订了《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为597万元，此价格为卖方净得价，不含税。在缴税后15个工作日双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。税费全部由买方直接向主管机关缴纳。卖方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，卖方以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金。　　此后，原告向中介公司支付了代理服务费121785元、房屋交易保障服务费29850元、评估费600元，并向被告支付了房屋定金6万元。后双方授权中介公司办理网签，房屋成交价格为467万元，房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定。　　2017年3月2日，中国农业银行出具个人二手房贷款审批通知书，拟向原告发放贷款303万元，有效期为自签发之日起6个月。中介公司在2017年3月16日、4月5日向被告发送催告函，催促被告配合办理交税、过户、交付、物业交割、迁出户口等义务。　　根据被告与中介公司的业务员微信聊天记录显示：2017年1月26日业务员将网签合同电子版发给被告，被告表示“网签价格应为卖房实际价格”、“网签做低我要承担法律责任的，客户的损失不该我负责吧”，业务员表示“网签价467万是建委网上签约的价格，不影响总房价的交易，如果网签价格做到597万，契税5.97万之外，还有22万多的增值税，这个价格建委允许的”，被告表示“不违法规定就可以”，业务员随后表示从客户佣金中另行折出3万元给被告，总房款为600万元并让被告在网签合同上签字并将签字拍照发送给朱某，2017年2月17日被告按照朱某的要求，在网签合同上签字，并将签字后的网签合同发送给朱某。2017年3月2日，业务员将《个人二手房贷款审批通知书》发送给被告，开始预约被告缴税事宜，被告以太忙、赶不过来、出差、为由，未协商确定缴税时间。　　原告表示由于被告拖延办理缴税，现批贷函已过期限，其已无能力支付剩余房款，故要求解除合同，被告承担违约责任。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：　　一、解除张某、李某红签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，被告李某红于判决生效后七日内退还原告张某购房定金六万元。　　二、被告李某红于判决生效后七日内赔偿原告张某违约金一百一十九万四千元。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效。涉案合同履行过程中，被告对网签价格提出质疑，在中介公司向被告进行解释说明并承诺补偿房款后，被告在网签合同上签字并将签字后的合同拍照发送给中介公司公司，以其行为表明其知晓并同意网签合同中约定的房屋成交价格，且双方签订的买卖合同中房屋成交价格与网签合同中房屋成交价格一致，被告以原告规避税收为由拒不履行缴税、过户义务并无依据，该行为违背诚实信用原则，违反合同约定。　　退一步说，房屋买卖中存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力，房屋买卖合同仍应继续履行。由于被告拒绝履行配合义务，造成银行出具的批贷函超过期限，以致原告购买房屋的合同目的不能实现，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。合同解除后，被告收取的定金应当返还。",网络,未知,2018-03-22
17,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,17,"2018-06-19 01:51:49",房屋被征收，户籍在被征收房屋是否可以得到征收补偿,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 共有物分割 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告张某军诉称：原、被告系兄弟关系，其父母留有西城区宏建北里22号院20.34平方米公房，以及自建房约20平方米。原告户籍在上述房屋，被告系上述公房的承租人，后上述房屋进行征收，原告属于在册户籍登记人口，属于被征收安置补偿对象。同时，被征收房屋属于父母遗留财产，原告作为子女应享有房屋征收利益。在原告不知情的情况下，被告擅自签署征收补偿协议，领取相关补偿款。故诉至法院，请求依法分割宏建北里22号院房屋征收补偿利益，判令原告享有房屋征收补偿利益981429.3元。　　二、被告辩称　　被告张某民辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，被征收的房屋不属于父母遗留财产，为公房，承租人为被告，房屋租金及相关费用亦由被告交纳，与被告无关;第二，原告户籍在被征收房屋属实，但房屋征收的各项补偿均未涉及到在册人口，系按照被征收房屋面积进行补偿，原告无权分割;第三，房屋征收时，原告并未在被征收房屋居住，属于空挂户。　　三、审理查明　　北京市西城区宏建北里22号院22号房，总使用面积20.34平方米，承租人系被告张某民。2016年4月3日，西城区人民政府房屋征收办公室(甲方)与张某民(乙方)签订《房屋征收补偿协议》，该协议载明：涉案房屋建筑面积27.11平方米。被征收房屋在册户籍情况：户主：张某民、之女张萍、之弟张某军。乙方自愿选择货币补偿方式。三、甲方应向乙方支付金额被征收房屋的价值补偿 183403元，被征收人补助及奖励费2180860.76元，共计3998223.76元。2016年10月30日，西城区人民政府房屋征收办公室、改造项目指挥部(甲方)与张某民(乙方)签订了《房屋征收补偿补充协议》，该协议载明：甲方支付乙方征收补偿、补助及奖励费共计305432.40元。　　四、法院判决　　北京市西城区人民法院经审理后判决：　　驳回原告张某军的全部诉讼请求　　五、北京房地产律师靳双权点评　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。　　本案中，原告称其为涉案房屋的被安置人，因而享有安置利益，原告并未提供证据证明其上述主张。本案的标的为涉案房屋的征收补偿款，针对的是被征收人，从签订的征收补偿协议来看，被告张某民为被征收人，原告并非被征收人,且其自认被征收时不在涉案房屋内居住，仅凭其户籍在涉案房屋无法证明其对于征收补偿利益享有所有权。　　本案案由为共有物分割，分割的前提为原告享有对被分割财产的所有权，原告并未提供证据证明其对于上述征收补偿款享有所有权，原告的诉讼请求无事实及法律依据，很难得到法院支持。",网络,未知,2018-03-22
18,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,18,"2018-06-19 01:51:51",二十年前购买农村房屋，现在拆迁原房主说买卖无效怎么办,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 农村房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告王某诉称：我与王某平于1992年达成协议，约定王某平以11000元的价格购买门头沟区甲村9号宅基地使用权及院内房屋。后得知农村的宅基地及房屋不允许私自买卖，王某平不是该村村民，并在乙村拥有宅基地和住房，没有权利在甲村购买和受让宅基地，因此协议无效。现涉案院内的房屋及宅基地已经被征收，王某平签订了征收安置补偿协议并取得征收补偿。故诉至法院，请求判令1.原、被告签订的买卖门头沟区甲村9号宅基地使用权及院内房屋的房屋买卖合同无效;2.被告王某平给付王某房屋征收补偿款701627.85元、工程配合奖15000、整体推进奖15000元、未超占奖励费139336元。　　二、被告辩称　　被告王某平辩称：第一，原告主体不适格，王某现是居民户口，不再是甲村的农民，无权主张宅基地的相关权利。第二，原告在乙村另有一处宅院，如原告与被告所签的协议无效，原告就有两块宅基地，违背一户一宅的法律规定。第三，被告在9号宅院居住期间，村委会没有提出过异议，原告也没有提出过诉讼。第四，土地属于村村集体，买卖协议无效与否只能由村委会主张。第五，原告唯一证据为村委会证明材料，该证据无法证实涉9号基地为批给原告的，而且原交易房屋已由被告拆除重建，被告获得房屋征收补偿利益，是基于被告自己出资建设了房屋，与原告没有任何关系。另，原告违背诚实信用原则恶意诉讼，且超过了20年的诉讼时效。合同法适用于在合同法颁布实施以后成立的合同，涉案协议是在合同法颁布前签订，故不适用合同法的规定。综上，不同意原告方的全部诉讼请求。　　三、审理查明　　王某原系甲村村民，后转为居民，王某平为丙村村民。9号宅院所在地块为甲村的集体土地，王某在院内盖有北房3间及东、西房各1间。1992年10月，王某与王某平订立《房屋买卖协议》，载明：王某因五手不便，愿将自己房产卖于王某平，总价壹万壹仟元整。协议下方有王某、王某平及中间人王丰、张青的签名。2006年，王某平将院内房屋全部拆除后建设了北房5间和东西房各2间。2010年，王某平在院内建设了3间房屋，后棚建了院落。　　2016年10月29日，王某平作为被征收人与征收人镇政府就涉案院落签订了《征收安置补偿协议》，协议载明：9号院宅基地面积174.17平方米，认定房屋面积174.17平方米，镇政府支付王某平征收补偿、补助款共计2336964.4元，其中征收补偿款2126145元，搬家补助费3483.4元、残疾人补助费8000元、工程配合奖30000元、整体推进奖30000元、未超占奖励费139336元。　　根据9号院房屋调查测绘示意图，院内的房屋被大致划为南北两部分，北侧为1号房屋，面积79.24平米，重置成新价为1227元/平米，南侧为2号房屋，面积94.93平米，重置成新价为877元/平米。房屋及院落的货币补偿方式评估价款为2126145元，其中，房屋面积征收评估价款为2076047元，设备、装修及附属物补偿50098元。　　另查，王某平在丙村有一处宅院，于1995年将房屋出售给案外人张杰，2015年，王某平将张杰诉至法院，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效，法院判决确定王某平与张忠杰所签房屋买卖协议无效。　　四、法院判决　　北京市门头沟区人民法院经审理后判决：　　一、王某与王某平于一九九二年十月签订的《房屋买卖协议》无效。　　二、王某平于本判决生效之日起七日内给付王某568600元。　　三、驳回王某的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖协议依赖于宅基地使用权的有效转让。王某平不是甲村的集体经济组织成员，其与王某订立买卖9号房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。合同效力问题不受诉讼时效限制，故王某要求确认合同无效的诉讼请求法院应予支持。　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现9号院原有房屋已经由王某平拆除后重建，且王某平所建房屋亦已交付拆除，本案中双方均不具备互相返还原有房屋及购房款的条件，仅能处理因双方买卖9号宅院引发的损失赔偿问题。　　根据查明的事实，9号院内的房屋均已由被告王某平重新建设，并由王某平进行了装饰、装修，且原有房屋建设时间与新建房屋的时间间隔较长，因此王某无需返还王某平购房款，房屋征收补偿款中的重置成新价、设备、装修及附属物补偿部分应归王某平所有。　　根据补偿安置规定，工程配合奖每人30000元，奖励期间二十天内完成整体签约的，奖励30000元/户;不存在侵街占巷、违规建地下室、地上二层及以上的被征收户，按照认定房屋补偿面积给予未超占奖励费800元/平方米。涉案房屋由王某平建设并长期占有使用，亦由王某平腾退房屋并交付拆除，上述三笔奖励费均与王某平的上述行为有关，原告无权要求分割上述奖励费。　　王某对于《房屋买卖协议》被确认无效需要承担主要责任，在确定王某平对王某应付的给付义务时，法院有权根据双方的过错程度确定各自应承担的责任，具体数额将考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、原被告居住的时间、征收政策等因素酌情判定。",网络,未知,2018-03-22
19,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,19,"2018-06-19 01:51:51",购买二手房，卖方拒绝过户怎么办,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告吴某、王某诉称：2016年6月22日，原告与被告通过中介签订房屋买卖合同及商业贷款付款方式补充协议，约定由二原告购买被告杨某所有的朝阳区绿丰家园602房屋，成交价280万元，原告于签约当日支付定金3万元，首付款59万元以及剩余现金尾款22万元均已支付。2016年10月22日，中介公司在不动产登记中心预约了过户并及时通知了杨某，但杨某却无故缺席。后中介公司公司再次预约过户号，并向杨某送达催促继续履行合同的函件，杨某依然未到场。在此期间，北京市房价上涨，杨某明确提出不愿意再出售诉争房屋。上述行为严重侵害二原告的合法权益，故诉至法院，请求判令1.杨某继续履行合同，将位于朝阳区绿丰家园602号房屋过户至二原告名下;2.杨某支付违约金36万元。　　二、被告辩称　　被告杨某辩称：第一，原告与中介公司、案外某公司恶意串通，就涉案房屋做了两次房源核验和网签。原告伪造了两份网签合同，企图骗取银行贷款，偷逃国家税款。所取得的银行贷款批贷函现已作废，且拒绝重申请新的银行贷款，或补足剩余房款，导致在合同规定期间未办理完成过户手续，构成根本性违约;第二，原告没有足够的资金购买涉案房屋，原告通过做高网签价格的方式来骗取银行贷款，做低网签价格逃避税款，少交税款38万余元。在批贷函作废之后，未按照合同约定及时自筹房款，不具备履约能力;第三，原告购买涉案房屋系家庭的第二套房产，根据北京市政府于2016年9月30日出台的新政策，原告应当重新办理贷款手续，并且向杨某补充支付首付款56万元，即补足总房款50%;第四，原告申请的银行贷款批贷函于2016年10月15日过期，后该批贷函被银行声明作废，按照协议，原告应在20日内以现金方式补齐剩余购房款，原告至今未支付;第五,合同履行期间经过150日后，杨某解除了双方签订的房屋买卖合同及其相应的补充协议;第六，杨某一直在积极履行合同，并多次发函催告二原告及时履行合同义务。综上，杨某在合同履行过程中，不存在任何违约行为，而原告已经构成根本违约。　　中介公司述称：双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，中介公司协助双方预约了两次过户，但是杨某一方两次均未到场，导致过户手续未办理。　　三、审理查明　　涉案房屋系商品房，登记在杨某名下。2016年6月22日，二原告与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，总价280万元。买受人于签订合同当日支付给出卖人定金3万元，买受人采取商业贷款付款，买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,任意一方未履行合同约定义务，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。　　同日，原告与杨某签订《商业贷款付款方式补充协议》，约定：定金3万元于签约当日支付，双方应于网签后10日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款196万元，若贷款未获批准或批贷数额不足，买受人可再向其他银行申请，买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。同日，杨某之妻签署《配偶同意出售声明》。　　2016年6月22日至2016年10月19日，吴某先后通过支付宝及银行转账向杨某支付房款共计84万元。　　房屋买卖合同签订后，原告与杨某共同前往银行申请贷款。2016年8月17日，该行出具《个人二手房按揭贷款承诺函》，批准发放贷款193万元，有效期两个月。2016年9月13日，杨某缴纳契税36300元。后，中介公司在不动产登记事务中心协助双方预约了2016年10月22日以及11月14日的不动产过户登记，过户当天杨某均未到场。　　2016年11月30日，银行作出《告知书》，告知吴某、杨某该行出具的《个人二手房按揭贷款承诺函》因双方提交的网签合同撤销而作废。　　庭审中，杨某提交2016年8月5日以及9月13日的两份网签合同，称其中一份网签合同系原告串通案外人某公司制作并上传建委系统，并使用该合同向银行申请贷款;另一份系原告串通中介公司制作并上传建委系统，目的是为了偷逃国家税款。原告则称按揭贷款及缴税手续均系双方共同办理。　　上述网签合同分别于2016年8月19日及2016年12月5日注销。杨某称两份网签合同的制作上传均未经过其签字同意，自始无效;原告称双方在签订房屋买卖合同时，书面授权了中介公司协助办理网签手续，杨某不可能对网签事宜不知情。　　经双方当事人申请，法院向房屋管理局进行了调查。该局向法院提供了相关卷宗。该案卷宗显示，涉案中介公司在交易当事人未在合同上签字的情况下，擅自将网上信息提交完成，违反了相关规定，故对该公司处以限制网上签约行为的行政处罚;经调查确认，中介公司并未为交易当事人规避税费的非法目的签订不同交易价款的合同提供便利。　　庭审中，双方均表示原告支付房屋价款的义务系先履行义务，二原告亦同意一次性给付剩余房屋价款，但杨某称已经另案起诉对方要求解除合同。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：　　一、原告吴某、王某与被告杨某继续履行于2016年6月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《商业贷款付款方式补充协议》;　　二、被告杨某在原告吴某、王某支付剩余购房款196万元后十日内协助原告吴某、王某将位于朝阳区绿丰家园602号房屋的产权过户至原告吴某、王某名下;　　三、驳回原告吴某、王某的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当属有效。合同签订后，双方应依约全面履行各自的义务。　　本案中，双方在《商业贷款付款方式补充协议》中明确约定了银行贷款未获批准或不足额的处理方式，即20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。因此，即便银行的批贷函事后作废，亦不能认定二原告未付款违约。　　杨某提出网签合同中的房屋总价与双方实际约定的房屋总价不一致，原告串通中介公司造假骗取银行贷款以及偷逃国家税款。但事实上，办理银行贷款以及缴纳税款均需要买卖双方到场，杨某作为银行业从业人员更应该对银行贷款流程熟悉了解，其抗辩称对此不知情难以得到法院采信。关于网签合同中签名及房屋价款不实的问题，杨某可要求相关部门进行处理，不影响双方房屋买卖合同的继续履行。　　现原告已履行部分房款给付义务，并且同意一次性支付剩余房款，其有权要求杨某继续履行房屋买卖合同及补充协议，办理房屋过户手续，但支付房屋价款系先履行义务，杨某应在原告支付剩余房款后协助原告办理过户登记。　　关于原告要求杨某支付违约金，本案中确实存在双方约定的实际房屋总价款、拟贷款金额与网签合同不一致的事实，交易过程中杨某要求相关部门介入处理并且停止继续履行合同，并非恶意违约，不应支付违约金。",网络,未知,2018-03-22
20,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,20,"2018-06-19 01:51:52",借父亲名义购买房屋，离婚时是否属于共同财产,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 共有权确认 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告杨某诉称：我与被告于2006年9月18日登记结婚。婚后双方共同购买了位于朝阳区401号房屋并居住至今。涉案房屋由被告签署《商品房现房买卖合同》，房屋总价2065754元，首付625754元，余款144万元向银行贷款，贷款期限30年。因涉案房屋为夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共有财产，现涉案房屋登记在被告一人名下，影响我对涉案房屋的共有权。请求法院确认涉案房屋为我和被告共同所有。　　二、被告辩称　　被告任某辩称：涉案房屋为第三人所有，与原告和我无任何关系。由于第三人年事已高，贷款年限短，每月还款的数额较大，因此我与第三人签订了借名买房协议，约定房屋所有权归第三人所有，我仅在第三人允许的情况下对该房屋进行使用，购房款全部由第三人支付。关于房款来源，原告称其婚后收入200余万元，月工资2万元左右，包括其第一次离婚时所得100万元全都给了被告，但并未就上述主张举证。而第三人提供了购房时的刷卡记录及后期还贷转款凭证，合计200余万元。原告明知该房屋完全是由第三人出资购买，仅借用我的名义向银行贷款，且在我们婚姻关系存续期间，原告一再挪用第三人所给房款维持自己高额的消费。　　第三人任某花述称：不同意原告的诉讼请求，请求法院确认涉案房屋归我个人所有。我和被告之间签有借名买房合同，涉案房屋归我所有，同时首付款、房屋贷款、公共维修基金等与房屋相关的费用均由我承担，被告不需承担任何费用。从原告和被告的工资收入来看，被告从2007年至2012年只有15万多元的收入，不可能支付50多万元的首付款并支付每月7700元的房屋贷款。　　三、审理查明　　原告与被告于2006年9月18日登记结婚。2013年7月15日，通过法院判决离婚，涉案房屋因涉及案外人的合法权益，并未在离婚诉讼中处理。　　2009年4月12日，被告与房地产开发公司签订《商品房现房买卖合同》，约定由被告购买涉案房屋，总价款为2065754元，贷款144万元，贷款期限为30年，每月偿还7700元。涉案房屋已于2010年3月5日取得房屋所有权证书。　　被告和第三人均称涉案房屋系第三人以被告名义购买，并提交了双方签订的《购房协议》。该协议签订时间为2009年3月1日，内容为：甲方(第三人)想购买涉案房屋，因经济能力有限，且贷款年限短，为此借用乙方(被告)的名义贷款购房，首付款、房贷、公共维修基金及各项税费等与所购房屋有关的款项均由甲方承担，所购房屋的所有权归甲方所有，在甲方未对所购房屋进行处置的前提下，乙方可以使用所购房屋。　　原告认可涉案房屋的首付款系第三人支付，但主张房屋贷款系夫妻共同财产偿还。被告与第三人主张，所有房款包括房屋贷款均由第三人支付。第三人通过银行转账、给付现金等方式多次将用于偿还房屋贷款的款项交给被告，金额总计1726300元，但被告和原告并未将钱款用于还贷，而是私自挪用于个人消费。原告和被告提交了各自的银行对账记录，记录显示，原告和被告的银行账号之间存在多笔资金往来，第三人多次向被告账号内汇过款。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：　　一、确认位于朝阳区401号房屋为原告杨某与被告任某共同所有。　　二、驳回第三人任某花的诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　本案的争议焦点在于第三人及被告主张的借名买房关系是否成立。对此，应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。　　从涉案房屋的购买经过来看，涉案房屋系以被告名义签订买卖合同、以被告名义办理银行贷款及还款，房屋产权登记在被告名下，且购买时间和产权登记时间均在原告与被告婚姻关系存续期间。因此，从表面证据来看，应当认定涉案房屋系原告与被告的夫妻共同财产。　　现第三人主张借名买房成立的理由主要有二，一是被告与第三人之间签有借名买房协议;二是购房款全部由第三人出资。　　关于第一个理由，第三人所提交的《购房协议》的签订时间是2009年3月1日，发生在原告与被告婚姻关系存续期间，原告表示对此毫不知情，被告和第三人也未提交充分证据证明原告知晓借名买房之事实。不动产系家庭财产中的重要组成部分，夫妻双方对于财产有平等的处理权，被告在原告不知情的情况下与第三人签订的借名买房协议，不宜直接作为认定借名买房事实成立的依据。　　关于第二个理由，涉案房屋的购房款由两大部分组成，一是首付款，二是银行贷款。原告认可首付款系第三人支付，但主张银行贷款系以夫妻共同财产偿还。从贷款偿还情况来看，贷款账户一直在被告名下，第三人虽然主张还款来源是其交付给被告的钱款，但并无直接证据证明房屋贷款是由第三人偿还，且被告和第三人都认可原告和被告在婚姻关系存续期间挪用了第三人交付的款项用于个人消费，因此，不能仅凭第三人交付了大量钱款给被告，就认定涉案房屋在原告与被告婚姻关系存续期间的贷款均是由第三人出资。　　此外，被告和第三人主张，之所以签订借名买房协议，是由于无力承担全部购房款，但第三人年事已高，贷款年限太短，故向被告借名买房，但第三人提交证据并主张，自己陆续给付的钱款总额已经超过涉案房屋的总价款，这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有使用情况来看，涉案房屋一直由原告及被告居住使用，第三人并无实际使用涉案房屋的意图和事实。　　因此，综合以上情况，涉案房屋应当认定为原告与被告的夫妻共同财产，第三人与原、被告之间的资金往来，不宜认定为对涉案房屋的出资，可作为双方之间的债权债务另行处理。",网络,未知,2018-03-21
310,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,310,"2018-06-19 02:02:23",合同解除后不影响合同中约定的违约责任的承担,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　丁某诉称:2013年1月17日，丁某与张某通过链家公司签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张某将登记在自己名下位于石景山区203号房屋以265万元价格出售给丁某。双方还约定了付款期限及办理所有权转移登记手续的期限。并约定如一方出现根本违约，应向对方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，2013年1月17日丁某向张某支付定金5万元，并向链家公司支付居间服务费等共71550元。2013年1月23日张某突然告知丁某不卖房，并出具《宣布合同无效确认书》，宣布合同无效。　　丁某认为，双方当事人在平等自愿的基础上签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，且张某在签定协议前也已经征得妻子的同意，双方就应积极履行合同义务。张某在合同签订并生效后，断然撕毁合同，属严重违约行为，应承担违约责任。为维护丁某合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、解除丁某、张某签订的存量买卖合同及补充协议;2、判令张某承担违约金53万元，并返还定金5万元，赔偿中介费(居间服务费58300元、保障服务费13250元)71550元，共计651550元;2、本案诉讼费由张某承担。　　2、被告辩称　　张某辩称：不同意丁某的全部诉讼请求。张某在签约的同时向丁某及中介公司宣告合同无效不等于张某没有及时履行双方签署的一系列合同，张某提出合同无效，对方应该向法庭提起诉讼来确认合同效力，在本案之前，丁某已经以其母亲的名义向法庭提起了确认合同效力的诉讼，但是因为自身诉讼主体错误而撤诉，这是丁某对自己权利处置不当。即使张某宣告合同无效，其也积极配合丁某和链家公司在履行一系列的合同，收到定金后办理网签。张某宣告合同无效不等于行使合同解除权，更不是单方终止履行合同，张某认为这是丁某对宣告合同无效的错误理解。　　丁某主张自己购买同一楼层的房屋多花32万元，但从证据上看丁某多花的32万元是家具、家电损失。从房屋单价上讲反而是便宜3万元，所以丁某谈不上有什么损失。因为丁某并没有要求解除双方定金协议，在双方已经合法履行完毕定金协议的情况下，丁某无权要求返还定金。至于丁某要求张某承担违约金，张某认为合同双方违约金比例过高，不管张某是否存在违约，张某都请求法庭调整。中介费用没有任何证据证明丁某已经向中介公司应该支付该笔费用或实际已经支付，故张某不同意丁某的诉讼请求，请求法庭驳回。　　二、法院查明　　2013年1月17日，丁某(乙方)与张某(甲方)在(丙方)链家公司居间下签订北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)及补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书，约定甲方将位于石景山区203号房屋出售给乙方，房屋成交价格1400000元。房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等1250000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人可以在签订本合同时支付定金5万元。其中，补充协议约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价，两者总计人民币贰佰陆拾伍万元整，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2013年1月17日向甲方支付定金五万元。　　同日，甲乙双方与丙方担保公司签订房屋交易保障合同，约定乙方向丙方支付保障服务费13250元。上述合同及协议签订后，丁某向张某支付定金五万元，向链家公司支付居间服务费58300元，向担保公司支付保障服务费13250元。另居间服务合同约定：甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可以向违约方追偿该笔费用。　　2013年1月23日，张某向丁某送达宣布合同无效确认书，主要内容为：双方于1月17日签订的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)，张某已在1月17日当面向丁某宣告无效，现在正式书面通知丁某，张某将五万元定金返还给丁某。丁某于2013年1月25日收到上述通知。　　另查明：丁某的母亲张喜珍曾向法院提起诉讼，要求张某履行房屋买卖合同并办理房屋过户手续。该案庭审中，张喜珍称其委托女儿丁某购买房屋，丁某代理张喜珍与张某签订了房屋买卖合同。张某仅认可房屋买受人为丁某，并称张某未经配偶同意构成无权处分属于无效，张某签完合同后其儿子不同意售房。后张喜珍撤回本案诉讼。　　本案庭审中，张某称，双方签订的合同中家具装修价格条款违反国家税收规定损害国家利益，并且张某未经其配偶同意出售房屋，故宣布合同无效。丁某称，因张某违约，故未支付剩余购房款，因怕跟张某继续履行找麻烦，其母亲于2013年3月27日另行购买了房屋，故不要求继续履行合同。　　另，本案庭审中，张某同意丁某解除双方之间存量房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求。　　三、法院判决　　1、解除丁某与张某于2013年1月17日签订的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)及补充协议;　　2、张某退还丁某定金五万元;　　3、张某支付丁某违约金(包括居间代理费、保障服务费)损失共计九万元;　　4、驳回丁某其他诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　根据合同法相关规定，合同中部分条款无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，丁某与张某签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行自己的义务。即使张某主张的合同中约定的家具装饰价格条款违反国家税收规定属于无效条款，但并不能就此否认双方之间整个买卖合同行为的效力。因此，关于张某对房屋买卖合同及补充协议无效的抗辩意见，法院不予采纳。现张某同意解除与丁某签订的存量房屋买卖合同及补充协议，法院不持异议。合同解除后，张某应将收取的定金予以退还，但合同解除后并不影响合同中违约责任负担和清算条款的效力。　　另依据查明的事实，合同签订后履行期限届满之前，张某因其配偶、子女不同意出售房屋宣布合同无效。张某宣布合同无效的行为足以表明构成不履行合同约定义务的违约行为。对此，丁某有权依据合同约定要求张某承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，丁某以自己名义与张某签订房屋买卖合同，由其母亲向张某主张合同权利，鉴于合同权利义务具有相对性，势必对丁某合同目的实现造成一定影响。因此，丁某不得就其扩大损失要求张某承担赔偿责任。现丁某要求张某承担违约责任，张某认为违约金偏高。对此，综合考虑丁某实际损失、合同履行程度、双方过错程度等因素，法院酌情确定张某支付违约金数额。丁某要求张某赔偿居间代理费、保障服务费损失，鉴于上述违约金数额中已考虑到丁某居间代理费、保障服务费损失，法院不再予以支持。,网络,未知,2018-03-21
311,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,311,"2018-06-19 02:02:28",房屋出卖方主张违约金过高，被法院以其未考虑房屋差价驳回,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　王某诉称：2015年1月27日，我通过链家公司与胡某签署了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定我以598万元购买胡某所有的位于海淀区5号4号楼17层2003号房屋，如一方违约则违约方应按房屋总价款的20%向对方支付违约金。合同签订后我按约定支付了定金20万元，但胡某收取定金后电话告知我拒绝履行上述协议。现我起诉要求解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议;胡某向我支付违约金1196000元、迟延履行违约金59800元;返还居间服务费131560元、定金20万元、保障服务费7940元及上述费用的相应利息;胡某负担财产保全担保金1196000元的利息(自2015年4月23日起至担保金实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算;要求胡某支付担保费28704元。胡某还应承担本案的全部诉讼费用及财产保全费用。　　2、被告辩称　　胡某辩称：房屋是我与徐文颖的夫妻共同财产，卖房时徐文颖并不知情，故本案的房屋买卖合同是一个无效合同。2015年5月27日胡某已与徐文颖离婚，根据离婚协议上述房屋归徐文颖所有，徐文颖应作为本案当事人参加诉讼。合同中约定的付款时间在过户前10日内，可见合同未约定具体的付款时间。我是在有重大误解的情况下签的合同，该合同显失公平。我认为合同约定的违约金数额过高，不合理。双方所签的合同应属于可撤销合同，我不同意王某的各项诉讼请求。　　二、法院查明　　2015年1月27日，王某与胡某通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定王某以598万元购买胡某名下位于北京市海淀区5号4号楼17层2003号建筑面积为156.44平方米的房屋，其中贷款为250万元，合同签订之日王某应向胡某支付定金20万元，胡某应于2015年6月30日将上述房屋交付给王某。　　此合同中还约定双方应于网签后十日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在批贷后五日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，王某应在过户前十日内向胡某支付首付款327万元。关于违约责任，该合同约定如胡某拒绝将该房屋出售给王某或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，胡某应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向王某支付违约金，链家公司收取王某的所有费用不予退还，由胡某直接赔付王某。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。　　合同签订当天，王某向胡某支付了定金20万元，向链家公司支付了中介服务费131560元，为保障交易的履行向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费7940元。合同履行过程中，胡某在2015年3月底向王某表示不卖房了。王某在诉讼中向法院申请保全上述房屋，为此提交了担保金1196000元，向担保有限公司支付了担保费及评审费35880元。　　另查，上述房屋所在区域因被划入中关村三小的学区，房价在2015年出现了大幅上涨，同等面积房屋在网上的销售价格上涨了二百余万元。　　一审判决后，胡某上诉主张违约金过高，要求降低，另，王某与链家公司恶意串通，在合同及补充协议中虚构事实、做低成交价以逃避税收监管，故该合同及补充协议应为无效。　　三、法院判决　　1、解除王某与胡某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;　　2、胡某向王某支付违约金一百一十九万六千元、居间服务费十三万一千五百六十元、保障服务费七千九百四十元、担保费二万八千七百零四元，返还定金二十万元;　　3、胡某赔偿王某所付担保金一百一十九万六千元的利息(自二○一五年四月二十三日起至本判决书生效之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算);　　4、驳回王某的其它诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权点评　　王某与胡某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则即应当承担相应的违约责任。在王某已依约支付定金的情况下，胡某明确拒绝继续履行合同，已构成预期违约，王某有权要求解除合同。法院对于王某要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的诉讼请求予以支持。　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故胡某应当将收取的20万元定金返还王某，并赔偿因其违约行为给王某造成的损失，该损失包括王某因购买房屋实际支出的各项费用，以及房屋差价损失。　　本案中，《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定，如胡某拒绝将该房屋出售给王某，构成根本违约，胡某应当支付房屋总价款20%的违约金，故王某要求胡某支付违约金1196000元，具有约定及法律依据。鉴于房屋目前的市场价值与合同约定的价格相比存在较大幅度的上涨，故该约定违约金的数额并未明显高于王某的实际损失。胡某所持违约金数额过高的抗辩意见未考虑王某的房屋差价损失，故法院不支持。　　胡某上诉主张王某与链家公司构成恶意串通，虚构合同价格以逃避税收监管，但就恶意串通以及规避税收征管的事实未能提供相应证据，故法院对其该项主张不予采信，对其要求确认合同无效的上诉请求，法院不予支持。,网络,未知,2018-03-21
312,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,312,"2018-06-19 02:02:31",房屋出卖人未按约履行提前还贷义务之纠纷案例,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　2013年9月，候某诉称：2013年3月21日，我和韦某签订了购买位于北京市朝阳区306号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后韦某之行为构成根本违约。现请求法院判令：1.解除双方于2013年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.韦某双倍返还定金共计100万元。　　2、被告辩称并反诉　　韦某答辩并反诉称：我同意解除合同，但不同意候某的第二项诉讼请求。合同不能履行是候某的原因造成的，而不是我造成的。我履行了向贷款行申请提前还款的义务，候某没有按照约定偿还银行贷款，导致双方没有在约定的期限里办理解抵押手续，系候某违约。双方没有按照合同约定在2013年5月1日进行房屋交付，系候某违约所致。2013年3月21日，我和候某签订了购买房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。候某向我支付了50万元定金后，拒不向我支付剩余购房款，候某的行为已构成根本违约。请求法院判令：1.确认双方于2013年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年8月1日解除。2.确认候某违约，向我支付违约金230万元。　　二、法院查明　　2013年3月21日，候某与韦某签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容约定有：候某购买韦某名下的房屋，成交价格为1150万元，定金50万元，应于签约当日支付5万元，剩余于2013年4月30日前支付;韦某应在2013年3月30日前(含当日)向抵押权人申请提前清偿贷款，并在取得还款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押权注销手续，该贷款由韦某自行偿还，韦某按抵押权人确定的偿还日期将钱款支付至抵押权人指定账户(补充：中国银行贷款额由韦某银行卡中扣除220万元整)。买卖双方应于2013年4月20日前(含当日)办理申请贷款手续，候某拟贷款金额为220万元整;候某于该房屋交税、过户前支付韦某购房款880万元;韦某应于2013年5月1日前将房屋交给候某。　　同日，候某作为买受人、乙方与韦某作为出售人、甲方签订了《补充协议》。上述合同及补充协议中均没有明确约定办理产权过户手续及支付全部房款的最后期限。合同签订后，候某分别于2013年3月21日、3月27日向韦某支付5万元和45万元，共计支付定金50万元。韦某未于2013年5月1日前将房屋交给候某，现该房屋仍由韦某实际控制。　　中国银行股份有限公司北京海淀支行于2013年7月8日出具的结清证明，载明借款人韦某于2013年7月5日将金额为221万元的贷款提前结清。2013年8月1日，韦某向候某邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，内容为韦某已于2013年7月5日清偿完银行贷款，同年5月至7月，韦某方一直让候某再支付一部分房款，但候某一直说没有钱支付，为了减少损失，根据合同约定，提出单方解除《北京市存量房屋买卖合同》。　　诉讼中，候某称其依约支付了50万元定金后，韦某没有及时申请偿还银行贷款，也迟迟没有还清银行贷款，致使双方无法再办理按揭贷款手续，也没有交付房屋，是韦某单方违约导致买卖合同不能继续履行。韦某称其已经于2013年3月30日前电话申请提前还贷并于2013年4月3日书面向银行预约提前还贷，因贷款银行业务繁忙，且双方曾口头约定由候某代韦某偿还银行贷款，而候某一直没钱偿还，因此才拖延至2013年7月5日由韦某实际偿还了银行贷款，并非韦某违约所致。为此，韦某申请当时经纪公司的经办人刘峰出庭作证。刘峰出庭作证称韦某确实在签约后的两三天就打电话向银行申请了提前偿还贷款，但是否曾口头约定由候某代韦某偿还银行贷款，因时间太长，已经记不清了。　　另外，为证明候某存在违约行为，韦某提交了7份录音证据。候某对上述录音证据的真实性、完整性及证明目的均不予认可，但不申请鉴定。但该录音中能够反映出韦某在2013年6月银行通知提前还贷时尚无钱偿还，其要求候某代为偿还;候某为筹集全部房款需要将其另外的房屋出售，该房屋尚未卖出，且候某对于韦某另行联系其他买房人没有异议;买卖双方及房产经纪公司工作人员曾经就解除买卖合同、撤销网签等事宜进行过协商，但对于返还的定金数额一直无法达成一致。　　三、法院判决　　1、解除候某与韦某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;　　2、韦某返还候某定金五十万元及相应利息;　　3、驳回韦某的全部反诉诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。现双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，法院不持异议。　　根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。即定金罚则适用于单方违约情形。　　本案中，合同中明确约定韦某应于2013年3月30日之前向银行申请提前还贷，且由韦某偿还该笔银行贷款，并于2013年5月1日前将房屋交给候某，但并无充分的证据证明韦某已经于2013年3月30日之前向银行申请提前还贷，亦无充分证据证明在签订合同之后曾与候某达成口头协议由候某代为偿还银行贷款，且韦某亦未按照合同约定于2013年5月1日前将房屋交给候某，却于2013年8月1日提出解除买卖合同，故韦某的上述行为已经违反合同约定。　　同时，候某亦没有在2013年4月20日之前提交其应当提交的办理申请银行贷款的相关手续，因其自身原因也没有筹齐足够房款，也没有催促韦某交付房屋，且明确同意韦某将房屋另卖他人，也没有再积极推动双方买卖合同的履行。另外，双方的买卖合同中并没有明确约定办理产权过户手续及支付全部房款的最后期限，双方应当进一步协商明确履行期限，而双方对于合同的履行均持消极态度，最终均同意解除合同。故本案中的合同解除并非候某或韦某单方的原因所致，不应适用定金罚则。但合同解除后，韦某应当将收取的定金全额返还给候某。同时，考虑到韦某收取候某的50万元定金已达三年之久，而利息作为50万元的法定孳息亦被韦某占用收益，故韦某在返还候某50万元本金的同时亦应当返还相应利息。,网络,未知,2018-03-21
313,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,313,"2018-06-19 02:02:32",买方取得批贷函后，卖方违约的房屋买卖纠纷案例,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　杨某诉称：2013年1月26日，我与李某通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，我购买李某1101室房屋。房屋成交价为300万，装饰装修及配套设施设备等作价为100万，共计400万元。我于2013年2月28日共向李某支付了购房款190万元，剩余款项以按揭方式支付。根据合同约定，自合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，经我与链家公司多次书面、口头、短信催告，李某迟迟不配合办理。故我诉至法院，请求判令：1、继续履行合同，李某将1101室房屋过户至杨某名下,同时我方把剩余的房款210万元一次性给付李某;2、办理过户当日李某将房屋交付给我方;3、李某给付自2012年3月20日起至实际办理房屋所有权转移登记手续之日的违约金，按照合同约定按购房款日万分之五计算，截止到2014年11月5日违约金暂计110万;3、诉讼费由李某承担。　　2、被告辩称　　李某辩称：一、本案属于杨某违约在先。根据合同约定杨某逾期没有付款构成违约，逾期超过15天构成根本违约。房屋买卖合同补充协议约定了具体的付款方式及期限，即不论以任何方式支付房款，都不得超过签订合同之日起的36个工作日，否则视为杨某违约。约定这个条款是因为我急于拿钱以小房子换大房子。为此我还将房屋总价420万元降为了400万元。双方签订买卖合同的日期为1月24日，而合同上的签署日期被篡改为1月26日，就是杨某为了规避违约责任。合同签订后，链家公司业务员拿走了合同没有给我，补充协议是我再三索要才给我的。补充协议的时间是1月26日也不是我填的，是事后填的与实际签订时间不符，实际签订时间是1月24日。故杨某最迟应于2013年3月21日向我支付全部购房款，但根据其取得批贷函的时间，杨某是不可能在3月21日付清全部购房款的，因此杨某已经构成根本违约。应解除合同并承担违约责任。　　二、杨某提供的批贷函不等于批准贷款。杨某存在骗贷行为无法获批贷款，我曾配合杨某向北京银行和工商银行申办贷款，发现他提供给银行的资料均系伪造，出具收入证明的单位是天津的一家单位，其也一直在天津工作，在贷款被拒后杨某又伪造了另外一套材料，到浦发银行贷款，出具收入证明的单位及其在起诉书和笔录中的单位变成了平安瑞德北京投资咨询有限公司。事实上我已经积极配合杨某办理贷款，是因其自身原因不能贷款。故杨某无法按约定给付我钱款。另一方面，我从未见到过批贷函，我方只有核实了批贷函的真实性有效性，签发完成日期的前提下，才有义务在其后的5个工作日内办理过户手续。杨某有义务证明何时向我送达批贷函，实际上其提交的证据可以证明一再拒绝我索要批贷函的正当要求。　　三、我积极配合办理过户。权属转移登记需要双方共同办理，杨某不按约定到场办理系其违约，不存在我方不配合办理过户。我方于3月21日在不清楚杨某是否获得银行批贷，不清楚预约缴税过户时间未到的情况下，本着主动配合的态度，到达海淀房管局上地办公中心准备履约，但杨某直到下午15：36都没有到达，假设他们能立即赶到，在余后的时间内也没法办理。而链家公司告知我的到房管局办理过户手续的预约号时间是3月26日，已经过了杨某应该履行付款义务的最后期限。　　四、我已经履行了解除合同的书面通知义务。我于2013年4月6日短信通知链家公司的员工解除合同，并按照地址电话给杨某送达了解除合同的书面快递，杨某签收了快递。　　五、杨某与中介恶意串通欺骗我方，帮助杨某避税，骗我方与其签署阴阳合同，在阴合同中约定售价400万，在阳合同即在建委办理的网签合同中约定售价为300万，以达逃税的非法目的，实际上属于应予以撤销的合同。　　六、我是为了买房而出售房屋，由于杨某未按照约定给付购房款，导致我购买另一处房产时要支付高额的贷款费用，故应当由杨某以现金的方式支付给我。　　故我提出反诉：1、要求解除我与杨某的房屋买卖合同;2、要求杨某给付我因其违约造成的实际损失19万元;3、诉讼费用由杨某承担。　　二、法院查明　　杨某(乙方)与李某(甲方)经链家公司(丙方)居间签订《补充协议》和《买卖定金协议书》。《补充协议》第二条约定：1、乙方于2013年1月26日向甲方支付定金20万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分;…… 5、甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任;6、甲乙双方应当在过完户后的5个月内自行办理物业交割手续，丙方陪同。　　《买卖定金协议书》约定，乙方确认以人民币400万元整的总价款购买该房屋;甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担;乙方的房款支付方式为商业贷款，拟贷款比例为210万;定金金额为20万。　　李某称上述协议中落款日期为1月26日处均系杨某和链家公司未经其同意下涂改，实际合同签订日期为1月24日;对此杨某称，合同是1月24日签订的，但是更改为1月26日是李某提出的，李某称1月24日不吉利，要更改为1月26日，故三方均同意更改了日期。　　合同签订当日杨某向李某支付定金20万元;同年1月31日，杨某向李某支付首付款80万元;同年2月28日，杨某将剩余首付款90万元存入北京市海淀区房屋管理局资金监管账户。2013年2月17日，杨某与李某办理了网签;3月4日，双方在上海浦东发展银行北京分行办理了面签;3月13日，杨某取得上海浦东发展银行北京分行的批贷函，拟发放贷款210万元，该批贷函有效期为3个月。该批贷函原件直接送达至链家公司。上海浦东发展银行北京分行本案中到庭确认上述批贷函真实，批贷内容真实。　　杨某取得批贷函后，其与链家公司多次通过电话、短信等方式通知李某到北京市海淀区房屋管理局办理过户，但至杨某起诉时，李某未配合杨某办理过户手续。李某曾于2013年4月6日短信通知链家公司工作人员解除合同，并于2013年11月22日向杨某书面送达解除合同通知书。　　三、法院判决　　1、杨某向李某支付剩余购房款人民币二百一十万元，同时李某配合杨某办理一一〇一室房屋的过户手续，将上述房屋过户至杨某名下，房屋过户手续办理后五日内，李某将上述房屋交付给杨某;　　2、李某向杨某支付违约金十五万元;　　3、驳回杨某的其他诉讼请求;　　4、驳回李某的全部反诉请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　杨某与李某签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行各自义务。杨某按照双方签订的补充协议支付了100万元，将90万元存入监管账户，并于2013年3月13日取得了上海浦东发展银行北京分行出具的批贷函，其已经按约履行了合同义务，李某应当按照合同约定配合杨某办理房屋过户手续，杨某向李某支付全部剩余房款，并承担相应税费。现李某逾期未配合杨某办理房屋过户手续，应承担相应的违约责任。双方合同约定的违约金过高，法院结合杨某所主张的实际经济损失适当酌减违约金并无不当。　　批贷函的出具方上海浦东发展银行北京分行已经确认了批贷函的真实性，且链家公司作为中介方也已经明确告知李某收到批贷函的情况下，李某坚持认为批贷函不真实并以此拒绝办理过户手续，缺乏事实依据;杨某并不存在《补充协议》第四条第三款约定的根本违约情形，而李某主张的最后付款期限，系双方对于杨某因自身原因未取得银行批贷函的情形的约定，不适用于杨某已经取得批贷函的情形，因此李某主张杨某构成根本违约，缺乏事实依据，亦与合同约定不符;李某的义务在于配合杨某办理过户，根据双方提交的证据材料，李某未根据杨某及中介方要求的时间与杨某及中介方一起办理过户，而李某仅举证自己在杨某及中介方未到场的情况下来到了房管部门，以此证明其配合杨某办理过户手续，举证不足。据此，法院对李某要求解除合同及赔偿损失的反诉请求不予支持。",网络,未知,2018-03-21
314,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,314,"2018-06-19 02:02:33",面签时间不确定的一起房屋买卖纠纷案例,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　杜某诉称：2013年1月26日，经我爱我家经纪公司居间撮合，双方签署北京市存量房屋买卖合同及装修装饰补充协议，由刘某将401号房屋出售给我，房屋成交价为220万元。合同及补充协议约定，我在签订合同时支付定金10万元，我在面签当天向刘某支付购房首付款120万元(含定金)，我预计贷款100万元在2013年4月26日之前刘某收到全部房款。双方同意合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。　　补充协议同时约定，如双方任意一方违约，违约方赔付对方双倍定金及成交价百分之二十的违约金。合同签订后，我于当日向刘某支付购房定金10万元。2013年5月18日，我爱我家经纪公司办理完毕房屋的网签备案手续。房屋办完网签备案手续后，刘某却以种种理由拒绝我办理后续手续的要求，并明确表示不再出售房屋，致使本次交易中途搁浅，双方因此发生争议，特诉至法院，请求法院判令：1、刘某继续履行与我签署的北京市存量房屋买卖合同及装修款补充协议;2、刘某协助我办理房屋的过户手续，将该房屋过户至我名下;3、刘某在办理完房屋过户手续当日将该房屋交付给我;4、本案诉讼费由刘某承担。　　2、被告辩称并反诉　　刘某辩称：购房协议当天杜某应该给付我首付款120万元，可是当天只给了10万元，还差110万元，合同约定购房人如果超过十天付款出卖人有权解除合同，赔偿出卖人房款20%的违约金，附件五还约定了2013年4月26日前，甲方收到全部的房款，作为买受人没有按照合同约定按期给付我120万元的首付款，也没有在2013年4月26日前给付卖房人全部房款，造成我严重的经济损失，应该按合同约定杜某给付我违约金44万元。　　刘某反诉称：主合同第十条(一)款约定：“本合同签订之日起九十日内，……申请办理房屋权属转移登记手续。第七条(二)款1-(2)项约定：“逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，……逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。”附件五第四条约定：“乙方须在面签当天支付甲方购房首付款120万元。……在2013年4月26日之前甲方收到全部房款。可是杜某在面签当天只给我10万元，还差了110万元首付款未按时给付，在2013年4月26日之前我也未收到全部房款。综上所述，杜某明显违约，给我造成严重的经济损失，应承担违约责任，请求法院判令：1、解除双方房屋买卖合同;2、杜某支付我成交价的百分之二十的违约金，共计四十四万元;3杜某支付我双倍定金20万元;4、杜某支付本案的诉讼费用。　　二、法院查明　　2013年1月26日，在我爱我家经纪公司的居间下，刘某(出卖人)与杜某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，杜某于2013年1月26日支付定金10万元。2013年5月20日，该房屋买卖合同办理网签手续。　　庭审中，我爱我家经纪公司称房屋出售的正常顺序为先办理网签，之后进行面签、批贷、过户、办理抵押手续、放款，双方均认可上述顺序。杜某称补充协议中关于在2013年4月26日之前甲方收到全部房款的约定是由我爱我家经纪公司预计的。我爱我家经纪公司称是对买卖过程的大概预计，双方均予以认可，但贷款具体的发放时间一般无法确定。　　杜某认为因双方尚未办理面签，故不应支付首付款。我爱我家经纪公司称办理网签手续时间较晚的原因为杜某是以个体工商户缴纳税费的方式获得购房资格，按正常程序仅需将买受人的信息录入即可通过审核，杜某将其信息及时提供给了我爱我家经纪公司，我爱我家经纪公司也将杜某的信息提交给建委，但没有通过审核，在税务部门为杜某出具了完税凭证后，再去建委办理才通过审核，同时建委在4月前后出台了一个新政策，暂停办理网签手续，因此拖延了时间;并称办理网签手续后通知双方办理面签时，双方已发生争议，刘某不同意进行面签。　　刘某称建委发布的通知是从2013年3月31日至2013年4月7日停止办理网签。刘某称向杜某及我爱我家经纪公司均要求过支付首付款，但未提供证据证明。杜某对此不认可，我爱我家经纪公司表示不清楚。另查，刘某于2008年5月13日取得房屋的所有权证，登记的房屋坐落为401号房屋，房屋性质为经济适用住房。　　三、法院判决　　1、杜某与刘某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及装修款补充协议，杜某给付刘某购房款二百一十万元，刘某于杜某给付上述款项当日协助杜某办理401号房屋的权属转移登记手续，并将该房屋交付给杜某;　　2、驳回刘某的反诉请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　杜某与刘某签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方签订的补充协议约定杜某应于面签当天支付刘某首付款，但面签的时间并无明确约定，双方均认可应先办理网签手续再办理面签手续，实际办理网签的时间为2013年5月20日，已超出了双方约定的付款时间，此后，双方对此又未形成新的约定，且办理网签的时间拖延并非双方当事人的原因，因此，法院认定依据协议约定杜某支付首付款的条件并未成就，故杜某并未构成违约是正确的。刘某以杜某违约为由，要求解除合同缺乏依据，法院不予支持。法院考虑杜某的付款义务尚未完成，为维护交易的稳定，保护出售人的相应权利，法院予以一并解决并无不妥，应予维持。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-20
315,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,315,"2018-06-19 02:02:34",因买方不具备购房资格而不能面签产生违约责任纠纷案件,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　汪某诉称，2015年4月1日，我与陈某、称思源地产签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等，约定我将名下位于北京市朝阳区望京302号房屋出售给陈某，房屋成交价格为395万元。补充协议约定陈某支付首付款205万元不得迟于2015年7月30日，尾款到位不得迟于2015年8月31日，但陈某于2015年4月1日、15日支付定金10万元、30万元，于2015年9月7日支付购房款234万元，陈某没有支付任何剩余款项，陈某行为严重违反合同约定，构成违约，现诉至法院要求：1、解除汪某、陈某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《网签合同》;2、判令陈某立即腾退涉诉房屋;3、支付违约金79万元。　　2、被告辩称并反诉　　陈某辩称并反诉称：不同意汪某诉讼请求，违约金过高。在付首付款之前，汪某有义务配合我做银行贷款面签，但是这期间其出国旅行，要在2015年9月份才回国，致使整个购房流程严重拖延，双方口头协商待其回国之后再面签，我们双方实际于2015年9月7日做的面签，并于当天支付234万元，剩余款项银行批贷120万元，还有1万元物业交割保证金。汪某在收到我支付的首付款项后，拒绝配合办理过户，构成严重违约，现在贷款批贷函已经过期，我有能力一次性支付剩余房款并负担过户所需税费，现反诉要求汪某：1、继续履行合同，协助我办理涉诉房屋过户手续;2、支付违约金79万元。　　汪某对陈某反诉辩称：不同意陈某反诉请求，违约金过高。2015年6月30日未办理银行贷款面签的原因是陈某不具备购房资格，陈某是2015年9月1日才具备购房资格，且办理银行贷款面签需要网签合同，故是陈某违约导致的。如果法院判令解除合同，我同意扣除违约金之后，将陈某已经支付的房款一次性给付陈某。　　二、法院查明　　房屋登记所有权人为汪某，房屋建筑面积132.69平方米，房屋性质为商品房，汪某通过公证委托案外人汪永齐办理出售房屋的事宜。　　2015年4月1日汪某、陈某在思源地产的居间下签订《北京市存量房屋买卖业务签约文件合订本》，包括《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)(以下简称《买卖合同》)、《补充协议》等。《买卖合同》约定陈某以395万元的价格购买汪某名下涉诉房屋，签订合同当日支付定金10万元，陈某拟贷款150万元，若银行未批贷或批贷额度小于陈某申请贷款金额的，陈某应自行筹齐剩余房款并支付给汪某。陈某最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款205万元。自确定贷款机构批准贷款后15个工作日内，双方共同向主管机关申请办理缴税及权属登记手续。房屋交易过程中产生的税费均由陈某承担。因迟延履行合同义务，迟延履行方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，且违约方应按照本合同约定的购房款的百分之二十向守约方支付违约金。　　汪某、陈某签订《补充协议》约定，陈某于签订买卖合同当日向汪某支付定金10万元，之后30日内再支付30万元，尾款150万元由陈某以银行按揭贷款的方式支付给汪某，陈某支付首付款205万元不得迟于2015年7月30日，尾款到位不得迟于2015年8月31日。汪某、陈某应于2015年6月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，思源地产陪同。　　陈某申请思源地产员工出庭作证称：汪某、陈某之间的房屋买卖合同是我接单的，之所以2015年6月30日没有办理面签，是因为陈某另外一套房屋正在办理过户，时间还不能确定，我要等陈某通知我，同时，汪某一方不在北京，9月5日回国，我9月7日安排双方做贷款面签，故未按时办理贷款面签汪某、陈某双方都有原因，等等。　　另查，2015年7月14日，陈某配偶将其所有的北京市朝阳区1号房屋转移登记至案外人丁雷名下。2015年9月1日，陈某通过北京市非本市户籍家庭购房资格核验。　　三、法院判决　　1、陈某向汪某支付剩余购房款一百二十万元;　　2、前述判项执行完毕后，汪某立即配合陈某办理北京市朝阳区望京302号房屋过户登记;　　3、陈某向汪某支付违约金三十万元;　　4、汪某于判决生效及过户完成后三日内结清北京市朝阳区望京302号房屋的物业费，陈某在汪某结清房屋过户前的物业费后三日内支付剩余购房款一万元(物业费具体数额以截止到房屋过户时物业管理方计算后出具的金额为准);　　5、驳回汪某的其他诉讼请求;　　6、驳回陈某的其他反诉请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。　　汪某与陈某就房屋签订的《买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示、内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。对于办理银行贷款面签事宜，《补充协议》约定双方应于2015年6月30日与思源地产一同办理，但根据陈某、汪某陈述及证人证言可知，2015年6月30日汪某出售房屋之委托人汪永齐并不在北京，而陈某按照北京市限购政策只能购买一套住房，陈某之家庭名下当时尚有1号房屋，并不具备购买涉诉房屋的购房资格，亦无法办理涉诉房屋网签及银行贷款面签，故未按《补充协议》约定办理银行贷款面签主要系陈某原因所致。　　然而，陈某于2015年7月14日出售1号房屋，并于2015年9月1日取得购买房屋的资质，陈某、汪某与思源地产经协商于2015年9月7日办理银行贷款面签，汪某于当日配合陈某办理贷款面签后收取陈某支付的购房款234万元，可以认定汪某与陈某均同意继续履行涉诉房屋《买卖合同》及《补充协议》，故汪某主张解除合同的诉讼请求法院不予支持。同理，汪某要求陈某腾退并返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。　　鉴于陈某为购买房屋办理的银行贷款批贷函已经过期，经法院询问，陈某在庭审中明确表示有能力一次性支付剩余房款，并负担房屋过户所需税费，法院对陈某反诉要求汪某协助办理房屋过户的诉讼请求予以支持。因《补充协议》约定购房款中留存1万元作为物业交割保证金，故该1万元须在汪某完成物业费费用结清并出示证明后陈某再行支付。　　对于汪某、陈某所主张违约金，因主要系陈某原因导致双方未按《补充协议》约定日期办理银行贷款面签，且陈某支付首付款及尾款确有延迟，汪某在收款后认为陈某违约而未配合陈某办理过户事宜，故陈某应承担主要违约责任。鉴于陈某、汪某均认为对方主张违约金数额过高，且未证明自己损失，法院综合合同履行情况、双方违约情形及预期利益，考虑到房屋早已交付使用并已大幅升值的事实，酌情判令陈某向汪某支付违约金30万元。,网络,未知,2018-03-20
316,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,316,"2018-06-19 02:02:38",房屋买卖面签相关纠纷案件,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　杨某诉称：2012年12月29日，杨某通过我爱我家购买刘某位于北京市朝阳区206号房屋，面积54.97平米，三方于当日签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同及补充协议，并支付了刘某3万元定金和经纪人居间代理费30014元。　　2013年1月10日，我爱我家公司经纪人根据合同通知刘某到银行面签，但一直未见刘某回应。2013年1月10日至1月18日期间房产经纪人多次与刘某沟通面签安排情况，2013年1月19日房产经纪人与杨某和刘某沟通后三方约定2013年1月21日在我爱我家公司总部进行银行面签，杨某面签当日将首付款付给刘某。2013年1月21日原被告及房产经纪人到达我爱我家公司总部进行银行面签，杨某提供了面签所需所有资料并签写了所有贷款所需单据，刘某以2013年春节前无法拿到所有房屋款项为由拒绝面签，而该理由不在合同范围内。　　2013年1月29日杨某在本人以及房产经纪人与刘某多次就面签事宜沟通未果后，委托房产经纪人向刘某发送面签告知函，约定2013年2月5日前面签，但是刘某拒绝。刘某以房屋涨价为由要求杨某加价3万元才同意面签，杨某拒绝。此后刘某拒绝履行合同。故起诉要求：1.判令刘某继续履行房屋买卖合同。2.判令刘某根据《补充协议》第6条向杨某支付违约金49.4万元。　　二、被告辩称并反诉　　刘某辩称并反诉称：不同意杨某的诉讼请求。原被告双方和担保公司签订的《房屋交易保障服务合同》第3条第1款c约定杨某为商业贷款或者公积金贷款购房，杨某在办理银行面签前向刘某支付127万元首付款。杨某实际仅支付了2.8万元，至今也没有支付首付款。双方的《北京市存量房屋买卖合同》第7条约定，买方逾期超过10天，出卖人有权解除合同。此外双方签订的《补充协议》第6条约定，做出承诺都以书面形式，不认可口头承诺。如有一方提出与书面合同不符的要求，另一方有权拒绝。面签材料中最重要的材料是首付款支付确认凭证。　　杨某没有按照《补充协议》第3条签约后12个工作日内也就是2013年1月16日之前向刘某支付第一笔购房款127万元，构成违约。刘某之前没有通知杨某解除合同。根据《补充协议》第6条和买卖合同第7条的约定，杨某提出面签，刘某去了，但是杨某没有支付127万元首付款就要求刘某出具收到全部首付款的确认函，这份确认函是面签材料之一，刘某认为这是双方合同约定之外的要求，构成违约，所以予以拒绝，没有签署。　　面签材料中还包括网签的买卖合同，上面的成交价与买卖合同的成交价不一致。刘某不存在拒收首付款的情况，面签之后杨某仍没有履行付款义务，也构成违约。根据合同补充协议第4条约定，2013年1月初刘某就把户口迁走了，至今没有迁回，说明有履约的诚意。合同约定的违约金数额高于实际损失，请求法院酌减。现提起反诉要求：1.判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.杨某向刘某支付合同金额20%的违约金49.4万元。　　二、法院查明　　2012年12月29日，经我爱我家公司居间介绍，刘某(卖方、合同甲方)与杨某(买方、合同乙方)先后订立房屋买卖合同及补充协议，约定由杨某购买刘某所有的座落于本市朝阳区206号房屋(成交价247万元)，买受人可在签订合同时支付定金3万元;超过10日后，出卖人有权解除合同。　　补充协议约定206号房屋合同价款为167万元、配套设施折价款80万元。甲方出售该房屋的净得价为247万元;房款分2次交给甲方，第一次购房款127万元在签订买卖合同后12个工作日内(银行面签当日)以银行转账的方式给出卖人作为首付款，第二次购房款117万元在银行批贷后发放给出卖人;买受人方承担交易过程中双方的相关税费;双方任何一方如对另一方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，双方不存在也不认可口头约定或承诺;如有任何一方提出与买卖合同或《补充协议》等书面约定不符的要求，另一方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约;若甲乙双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。　　当日，刘某、杨某与担保公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定买受方采取商业贷款购房，买受人应于与银行办理面签手续前支付出卖人房屋首付款。当日，刘某、杨某与我爱我家公司三方还订立有《居间服务合同》，约定由双方授权中介机构办理(房屋买卖合同)网上签约手续，由买受人向中介机构支付佣金等。上述合同订立后，杨某向刘某支付了2.8万元定金。双方约定未足额交付的定金在银行面签当日付清。2013年2月21日，中介公司向双方出示了被授权办理的买卖合同，房屋成交价为168万元。杨某夫妇和刘某在中介公司办理面签手续时发生争议，致买卖合同未能履行。经协商无效，同年3月初，杨某以刘某违约为由向原审法院起诉，遂成本讼。　　诉讼中，双方对补充协议约定买受人“在签订买卖合同后12个工作日内(银行面签当日)以银行转账的方式给出卖人作为首付款”如何理解存在分歧。上诉人认为依照约定首付款时间为“合同签订后12个工作日”或者“银行面签当日”。被上诉人则认为依照该约定“合同签订后12个工作日应完成交付首付款，也应完成银行面签。双方均认可“合同签订后12个工作日”为2013年1月16日。至于2013年2月21日双方未能办理完成面签手续的原因，双方各持一辞。双方当事人分别陈述了事实经过及提交了相应证据。　　三、法院判决　　1、原告(反诉被告)杨某与被告(反诉原告)刘某于2012年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除，刘某向杨某返还定金二万八千元;　　2、驳回原告(反诉被告)杨某的全部诉讼请求;　　3、驳回被告(反诉原告)刘某的其他反诉请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　如何正确理解合同争议条款是处理本案的关键。根据双方签订的《补充协议》第三条，第一次购房款127万元在签订买卖合同后12个工作日内(银行面签当日)以银行转账的方式给出卖人作为首付款，第二次购房款117万元在银行批贷后发放给出卖人。向出卖人支付首付款是买受人的主要义务，也是买受人向银行申请贷款，办理面签手续的前提条件。买受人不及时支付首付款给出卖人，不仅违反合同关于首付款付款时间的约定，而且直接影响面签及银行批贷手续，导致第二次购房款也不能及时获得。如果按照杨某所解释在12个工作日内“或者”银行面签当日向出卖人支付首付款，若买受人违约即不支付首付款，也不履行银行贷款的面签申请，出卖人获得首付款及银行贷款的时间均处于不确定状态。出卖人也不得主张买受人违约，此种理解明显失当。因此补充协议此条应当理解为12个工作日既是对支付首付款时间的约定，也是对面签时间的约定。即在12个工作日内，买受人应当支付首付款并同时办理面签，从而保障合同顺利进入下一个履行阶段。故本案中，杨某未按照约定在签约后12个工作日内，即2013年1月16日之前支付首付款，已构成违约。2013年1月21日，刘某虽到中介公司，双方均有继续履行的意思，但因刘某未认可杨某迟延付款或放弃追究其违约责任，同时对网签价格与合同约定价格不符从而拒绝网签，导致合同无法继续履行。故法院判决解除合同。,网络,未知,2018-03-20
317,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,317,"2018-06-19 02:02:42",办理面签手续具有人身强制性，故被请求协助办理面签手续被驳回,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　姜某称：姜某与张某于2012年5月通过中介公司签订房屋购买合同，并支付2万元定金。由于姜某的购房资质正在办理中，双方约定于2012年10月1日张某搬出所出售的房屋，在此之前甲乙双方应按合同约定，积极办理房屋交易所需的网签、房屋评估、贷款办理、过户等相关事宜。姜某随即支付中介公司中介费5.5万元。从签订合同之后的4个月左右时间里，姜某积极办理购房资质，多方筹集首付资金，而张某也一直没有对合同约定的房屋交易表示过变更意向。到房产局交易管理部门登记当天，中介公司通知姜某准备好首付款与张某进行面签。　　张某称年事已大，而路途较远，委托姜某与中介公司的工作人员到国贸办理相关手续，然后将需要张某签字的相关手续带回并交给张某。张某在签字时，留了一份房产评估相关的手续未签。之后中介公司工作人员多次催促，张某一直以各种理由拖延。直到2012年10月1日前几天，张某突然称房子不卖了;后来姜某、中介公司、张某三方多次沟通，张某态度多次反复，最终张某宣称无论怎样房子都不卖了。姜某希望张某能够秉承契约精神，继续履行合同，使双方交易能够进行下去。由于延迟交房，姜某多方筹集的购房资金一方面要承担一些利息，另一方面也没有办法做一些投资，产生了不小的损失。　　在张某产生反悔之后，姜某多方奔波沟通、身心俱疲，原先的规划和安排已经被严重打乱，对姜某的生活造成了严重的影响。从签订与张某的购房合同之后，姜某再也没有关注房市，一直等待张某交房后便可与家人入住。而在等待交房的这段时间里，北京的房价已经有了很大的涨幅，而所买的房屋所在的小区也成为回龙观育新中学的学区房，原先所准备的买房的钱已经不足以买一套同等规格的住房。　　现诉至法院，请求判令：1、张某继续履行姜某与张某于2012年5月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，依合同约定履行各项义务(即配合姜某办理101房屋的贷款面签手续;在贷款机构签发批贷函后5日内配合评估公司对上述房屋进行评估;在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，张某协助姜某办理上述房屋所有权转移登记手续，并将上述房屋过户到姜某名下;在收到姜某所有购房款后5个工作日将上述房屋交付给姜某);2、张某向姜某支付违约金(按照每日房屋总价款203万元的百分之五，自2012年8月9日起计算至张某实际履行合同之日止)。　　2、被告辩称　　张某辩称：不同意姜某的诉讼请求。　　首先，2012年5月18日签的北京市存量房屋买卖合同应当属于无效合同，理由为：该合同内容违法，该合同约定的房屋总价款是203万元，但是又约定了房屋的价格是115万元，装修和电器88万元，这是与事实不符的。张某的装修和电器加起来也不超过10万元，之所以这么约定，是交易过程中姜某需要承担税费，姜某为了少交费，才如此规定，姜某违反了合同法第五十二条的规定，应当属于无效合同。　　其次，该存量房买卖合同前提条件是姜某(乙方)已具备北京市购房资格，但在合同和协议中关于姜某什么时候取得购房资格，以及取得不了购房资格如何办没有任何约定。张某认为该合同的前提是签约时姜某就已经具备了购房资格，但是事实上姜某与张某签订存量房买卖合同时姜某不具备购房资格;退一步讲，即使合同有效，对张某就是显失公平的合同，如果期间姜某的购房资格审查办不下来，或很长时间办不下来，对张某是不公平的。而事实上合同是2012年5月18日签的，姜某到同年8月底才通过购房资格的审核，才具备北京市的购房资格，此时房价已经涨了几十万元，这对于张某就是不公平。　　第三，即使合同有效，也是由于姜某首先违约，导致合同无法继续履行。补充协议第2条的第2款关于评估的约定，张某从来没有接到过对房屋进行评估的通知，也无法配合评估公司的评估;补充协议的第2条第3款的约定，姜某应当在签订合同当日向张某支付首付款123万元，包括2万元定金，但是张某至今没有收到姜某的首付款，因此是姜某违约在先。综上所述，合同是无效的;即使有效，对张某亦是显失公平的合同，张某有权利撤销;即使有效，也是姜某违约。　　二、法院查明　　2012年5月18日，姜某(乙方，买受方)与张某(甲方，出卖方)在北京链家房地产经纪有限公司(丙方，居间方)居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定：甲方将其所有的101号房屋出售予乙方;该房屋成交价格为1150000元，该房屋家具、家电、装饰装修及其配套设施设备等作价为880000元，两者共计2030000元;乙方在签订合同的同时支付定金20000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分;乙方向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元，乙方因自身原因未获得公积金管理中心批准的，双方同意乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担;甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估;乙方于面签当日将首付款1230000元(包括定金20000元)支付给甲方;……甲乙双方任何一方逾期履行协议中关于定金、房屋评估、首付款、申请购房贷款、权属转移登记、物业交割约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。　　签约后，姜某依约向张某交付了定金20000元，居间方代理买卖双方签订了相应的网签合同，登记成交总价为1150000元。在之后的履约过程中，张某拒绝配合姜某办理相关的贷款面签手续，致使该合同履行过程中止。　　庭审中，北京链家房地产经纪有限公司工作人员述称：“面签”指的是买卖双方共同前往银行申请贷款，就是银行的面签;该公司合同中的“面签”指的是买卖双方到该公司总部对公积金贷款相关材料进行审核，签署相关文件;面签时双方当事人均必须到场，都需要签字。经该院释明，姜某的相关诉讼请求涉及对张某人身及意志的强制，但姜某坚持其继续履约的诉讼请求并不主张解约违约金。姜某同时称，如继续履行购房合同其必须贷款支付剩余款项。　　三、法院判决　　驳回姜某的诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　姜某与张某签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现姜某首先要求张某配合其办理贷款面签手续，而所谓的配合办理面签手续，即张某本人须到银行协助办理批贷手续。由于面签须张某亲自到场办理，因此即使法院作出支持性判决亦无法强制张某本人到银行配合办理，从而亦不能实现姜某的诉讼目的，故法院未支持姜某该项诉讼请求。鉴于面签手续不能办理，且姜某在亦未选择其他替代性履行方式，故法院未支持其要求张某协助过户、交付房屋的主张。　　关于迟延履行违约金问题，由于双方的合同暂不能履行，确认迟延履行违约金的条件尚未成就，故法院未支持姜某关于违约金的请求于法有据。,网络,未知,2018-03-20
318,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,318,"2018-06-19 02:02:45",为避税做低房价的买卖合同的效力,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　马某、宋某诉称：我们二人系夫妻关系，2009年11月6日，马某取得北京市海淀区502号房所有权。2014年10月16日周杰与我们签订《抵押借款合同》，约定周杰向我们提供借款600万元，借款期限为一个月，以502号房屋作为抵押担保，我们协助周杰办理抵押登记手续。同日，双方在北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年10月17日，马某与周杰就502号房屋办理了抵押权登记。同时，我们依周杰的要求向杨某出具了出售502号房屋的《授权委托书》，北京市方正公证处出具公证书。2014年12月4日，杨某出具《转委托书》，将公证书中的委托事项转委托给张某办理。2014年12月3日，张某与某公司签订《房屋买卖合同》，2014年12月8日某公司取得了502号房屋的所有权证。　　我们认为：1、在未解除抵押的情况下，2014年12月3日张某以自己的名义与某公司签订的房屋买卖合同应该无效;从公证书中体现张某没有权利决定诉争房屋的价格，为此房屋买卖合同属于超越代理权，应该无效。2、我们与周杰存在借款事实，但周杰利用其优势，迫使我们签订委托书，而且我们与受托人杨某根本不认识，并在借款到期时，故意隐瞒出售抵押权房产，既不告诉我们买房对象，也不告知金额和付款方式，恶意串通订立《房屋买卖合同》，并私自办理过户手续，企图以合法形式掩盖非法目的。因此杨某、张某的买卖行为和所签订的买卖合同均是无效。3、张某在未经授权的情况下与某公司签订的《房屋买卖合同》，合同显示成交价格为465万元，该转让价格达不到市场交易价的70%。　　故诉至法院，要求：1、确认杨某、张某以我们的名义与某公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效;2、确认杨某、张某以我们名义与某公司于2014年12月5日签订的《存量房买卖合同》无效;3、诉讼费由杨某、张某承担。　　二、被告辩称　　杨某、张某辩称：不同意马某、宋某的诉讼请求。杨某与马某、宋某之间是委托代理关系，杨某经公证处转委托给张某的委托书均具有合法的手续，我们二人没有超越代理权限的代理行为。马某、宋某要求确认无效的合同系房屋买卖合同，该合同只是我们在从事代理权限范围内的代理活动，买卖的主体是马某、宋某，我们二人不是本案适格主体。综上我们要求驳回马某、宋某的诉讼请求。　　某公司辩称：马某、宋某的本次起诉构成重复起诉，我公司作为买方，签署的合同、手续程序都合法有效，且该房屋交易已实际履行完毕，502号房屋已经过户到我公司名下。综上，我公司请求驳回马某、宋某的诉讼请求。　　二、法院查明　　2014年10月22日，北京市方正公证处出具公证书。2014年10月16日，马某、宋某出具《委托书》，委托原因、事项、权限为：“委托人马某是502房屋的所有权人，宋某是马某的配偶。现我们想将上述房产出售，因为我们没有时间，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托杨某为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项： 2、办理提前偿还贷款事宜、解除抵押登记手续并领取房屋所有权证、他项权证、贷款结清证明等相关文件;3、贷款还清抵押解除后，办理房屋核验手续，在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，办理网签、撤销网签、面签、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续(包括资金监管手续)、办理接受询问相关手续。受托人杨某在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至办理完毕为止。代理人有转委托权。”　　同日，马某、宋某对该委托书进行公证。2014年10月22日，北京市方正公证处出具公证书。审理中，马某、宋某表示其系在周杰的要求下进行的上述公证，杨某亦表示系周杰让其办理房屋的相关事宜。　　2014年12月3日，张某与某公司签订《房屋买卖合同》，将502号房屋出售某公司，成交价格为620万元。2014年12月4日，杨某出具《转委托书》，委托原因、委托事项如下：转委托人杨某受马某、宋某的委托办理502房屋的解抵押、出售、过户等相关事项。因本人工作忙，现将上述事项转委托给张某办理。受托人张某在上述授权范围内所进行的一切行为及签署的一切文件，我均予以承认并承担一切法律后果。委托期限：从转委托之日起至转委托事项办完为止。受托人无转委托权。同日，北京市方正公证处对该转委托书出具公证书。　　2014年12月5日，周杰与马某代理人杨某签署《解除抵押权的协议》，并于当日办理了502号房屋抵押权注销登记手续。同日，张某代马某与某公司签署《存量房屋买卖合同》(自行成交版)，约定502号房屋的成交价格为465万元。该合同在北京市海淀区房屋管理局予以备案，某公司亦按照该合同约定的成交价格支付税款151601.74元。　　2014年12月8日，某公司取得了502号房屋的所有权证。审理中，马某、宋某表示杨某没有权利代表二人确定502号房屋的出售价格，张某在签订《房屋买卖合同》时并没有代理权，且张某与某公司系恶意串通，将502号房屋登记至某公司名下。张某表示其已于12月3日获得了杨某的口头授权。杨某对《房屋买卖合同》予以认可，表示其并不认识张某，其系通过周杰与张某办理的转委托书，且其在12月3日已经告知张某转委托一事。　　某公司提交了收条，证明其单位员工刘欢向张某支付620万元的购房款。马某、宋某表示对汇款凭证的真实性无法确认。张某表示其已收到某公司支付的购房款620万元。　　另查，2014年12月，马某、宋某将某公司起诉至法院，认为《存量房屋买卖合同》(自行成交版)约定的成交价格过低，显失公平，要求撤销该份合同并将502号房屋恢复登记至马某名下，由某公司腾退交还502号房屋。在该案审理中，马某、宋某提交了《房地产估价报告》，估价结果为502号房屋2014年12月8日的评估价值为8374900元。2015年3月25日，法院作出一审判决，驳回马某、宋某的全部诉讼请求。后马某、宋某不服提起上诉，因二人在上诉过程中提起本案诉讼，2015年6月24日，北京市第一中级人民法院作出裁定，中止审理该上诉案件。某公司认为马某、宋某的此次诉讼属于重复起诉。　　另外，马某、宋某提出某公司购买502号房屋的成交价格过低，据此提交二手房房源网站的成交记录打印件，证明2014年12月11日502号房屋所在位置的其他房源成交价格约900万元。张某表示无法核实该份证据的真实性，对证明目的不予认可。杨某对此表示不清楚。某公司对该份证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。　　三、法院判决　　驳回马某、宋某的诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。　　本案中，马某、宋某于2014年10月16日出具经公证的委托书，委托杨某办理售房事宜，同时赋予杨某转委托权。虽然张某在2014年12月3日与某公司签订《房屋买卖合同》时无代理权，但杨某在庭审中认可张某的售房行为，且双方于2014年12月4日办理了转委托的公证手续，因此张某出售502号房屋的行为并未超出马某、宋某的委托事项，该代理行为合法有效。某公司按照《房屋买卖合同》的约定支付了620万元购房款，并提供了支付购房款的相关凭证，张某亦表示收到该笔款项，在此之后双方办理了502号房屋的解抵押及转移登记手续。马某、宋某主张张某与某公司系恶意串通，但未能提供充分证据予以证明。根据马某、宋某另案中提交的房屋估价报告，张某出售502号房屋时的评估价格为8374900元，因此某公司购买502号房屋的价格不属于明显不合理的低价，张某并不存在滥用代理权的行为。故马某、宋某要求确认张某以其名义与某公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。　　当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，张某以马某、宋某的名义与某公司于2014年12月5日签订的《存量房买卖合同》中约定的交易价格为465万元，但双方的真实交易价格为620万元，《存量房买卖合同》的价格条款低于实际交易价格的目的就是为了规避税费，对此某公司亦予以认可，故该价格条款应当认定为无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，《存量房买卖合同》中除价格条款之外的条款应当是有效的。",网络,未知,2018-03-19
319,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,319,"2018-06-19 02:02:46",为了避税达成的交易条款无效，不能认定房屋交易无效,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　李某诉称：2012年11月18日，我与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，由我购买张某位于北京市海淀区405号房屋一套。合同签订后，我向张某支付房屋定金及购房首付款。但张某收到房款后，未履行房屋买卖合同，现我要求张某继续履行2012年11月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，办理位于北京市海淀区405号房屋的权属转移手续。诉讼费由张某负担。　　2、被告辩称并反诉　　张某辩称：我们所交易的房屋是房改房，我们签订《北京市存量房屋买卖合同》后，我按照合同约定履行相关的网签及协助李某办理过户手续的义务，按照房改房上市交易程序，我向北京市海淀区房屋土地管理中心申请上市交易，但该中心对双方于2012年11月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及对应的网签合同不同意放弃优先购买权，不批准上市交易，房屋过户登记手续无法办理，房屋买卖合同无法继续履行，故不同意李某的诉讼请求，同时提出反诉，要求解除双方签订的关于北京市海淀区405号房屋《北京市存量房屋买卖合同》，张某承担本案的诉讼费用。　　李某不同意张某的反诉，主张本案房屋是可以上市交易的，只是张某为了追加房款，不去办理过户手续，也不向土地经营管理中心递交上市手续。　　二、法院查明　　2012年11月18日，张某(甲方，出卖人)与李某(乙方，买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某将位于北京市海淀区405号房屋出售与李某，该房屋的成交价格为115万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定，具体约定见附件一。同日，双方签订装修款补充协议，约定张某出售给李某的标的房屋合同价款115万元，标的房屋的配套设施折价款为57万元。因此，甲方出售该房屋的交易总价款为57万。上述配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商。甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》不可分割的组成部分。当日，李某给付张某定金5万元。　　双方约定，李某向公积金管理中心申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担。　　庭审中，李某向法院出具《存量房自有交易资金划转协议》，内容为：甲方(房屋出卖人)张某。乙方(房屋买受人)：李某。丙方(区县房屋行政管理部门)：北京市海淀区房屋管理局。甲乙双方同意账户名：×××(网签合同编号)，账号为：×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户，自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方交易资金存入该账户，并委托丙方监守。如交易完成，自有资金及在监管账户存续期间的存款利息归甲方所有，如甲、乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有。甲方在中国工商银行开立的账户，户名为张某，账号为×××，交易完成时，作为自有资金收款账户。乙方在中国工商银行开立的账户，户名为李某。账号×××，交易失败时，自有资金划付至该账户。张某否认该协议上“张某”的签字系其签署，经法院释明，其表示不申请进行笔迹鉴定。2012年12月11日李某将23万元划至约定账户。　　双方在办理交易过户手续时，北京市海淀区房屋土地经营管理中心以张某与李某向其提交的《北京市存量房屋买卖合同》(即网签合同)，成交价格明显低于市场价格为由，该单位无法按其要求放弃优先购买权，建议其修改网签价格后再向该中心提出申请。　　经法院询问，张某在出售房屋时的报价为160多万元。张某亦不能说明双方在补充协议中约定设施设备款为57万元的价格构成。　　原审法院判决后，张某不服提起上诉，请求本院撤销原审法院的判决，改判解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。张某的理由是原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决超期审理，房屋价格在此期间已经有了大幅度变化，若按原协议价格进行转让显失公平。二、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为了避税虚报了交易价格，损害了国家利益，应属无效合同。　　三、法院判决　　1、李某与张某前往房地产权属交易机关办理关于北京市海淀区405号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》的网签手续，合同确定的房屋总价款变更为一百七十二万元，申贷金额九十二万元;　　2、李某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》的网签合同后三十日内一次性给付张某购房款五十二万元，该款项汇入存量房自有交易资金监管账户;　　3、张某在李某履行本判决确定的第二项给付义务后三日内协助李某办理位于北京市海淀区405号房屋的过户手续及贷款申办手续;放贷金额汇至存量房自有交易资金监管账户;4、驳回张某的反诉请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　张某主张房屋买卖合同无法继续履行，要求解除双方签订的买卖北京市海淀区405号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》。根据北京市海淀区房屋土地经营管理中心的意见，李某与张某需修改网签价格，即可继续办理房屋买卖手续，故张某的诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。　　在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。张某主张诉讼期间房价大幅上涨，导致原交易价格对其明显不公平，但诉讼期间房价大幅上涨并不能判断订立合同之时交易价格是否显失公平。张某该项主张无法律依据，法院不予支持。　　无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。张某主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为了避税虚报了交易价格，损害了国家利益，应属无效合同。由于双方买卖房屋的意思表示真实，故仅能认定双方为了避税达成的交易价款条款无效，不能认定买卖交易无效。张某以合同无效为由要求不履行合同，该请求依据不足，法院不予支持。,网络,未知,2018-03-19
320,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,320,"2018-06-19 02:02:47",为避税签订两份房屋买卖合同，并不必然导致无效——房产律师,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　2013年5月，孙某诉称：2007年12月11日，甄某在我神志不清无民事行为能力的情况下，与我签订《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市东城区203号房屋卖与甄某。2009年3月31日，甄某与杨某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，甄某、杨某某及中介公司签订《补充协议》，甄某将房屋卖与杨某某。2009年4月13日，甄某与杨某某签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户至杨某某名下。2011年10月22日，北京市东城区人民法院宣告我为无民事行为能力人，张富有被指定为监护人。　　2012年11月20日，北京市东城区人民法院判决我与甄某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。现甄某将房屋卖与杨某某的行为已构成无权处分，所签订房屋买卖合同属于恶意串通，损害了我的利益，且违反法律、行政法规的强制性规定。故诉至法院，请求确认甄某、杨某某签订的《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及甄某、杨某某、中介公司签订的《补充协议》无效;请求确认甄某、杨某某之间的房屋买卖行为及办理房屋过户手续的物权转移行为无效;杨某某将房屋返还给我所有;甄某、杨某某承担本案的诉讼费用。　　2、被告辩称　　甄某辩称：我母亲李某于1974年1月8日与孙某登记结婚，孙某与我系继父女关系。我对孙某照顾多年，房屋购房款亦系我支付。当初孙某将房屋卖与我系双方真实意思表示，且我支付了对价，取得房屋产权。我为澳大利亚国籍，2012年北京市东城区人民法院民事案件审理过程中，并未对我进行涉外公告送达，程序违法。在实体上认定事实错误。我已对此案件申请再审，故该案判决书不能作为本案的证据使用和认定。我将房屋卖与杨某某也是通过中介公司居间服务，以合同对价出售给杨某某，杨某某已经善意取得。故不同意孙某的诉讼请求。　　杨某某辩称：我通过中介公司获取房屋出售信息，与产权人甄某达成房屋买卖合意，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，在支付购房款后取得房屋产权。整个房屋交易过程合法有效。双方进行交易时，甄某是房屋产权人，孙某被宣告无民事行为能力及孙某与甄某之间的《存量房屋买卖合同》被判决无效均是在我与甄某的房屋买卖行为完成之后发生的，我在与甄某进行交易过程中没有任何过错，亦未与甄某恶意串通。根据法律规定，无权处分的合同并非无效合同，双方签订的合同也未违反法律、行政法规的强制性规定。故不同意孙某的诉讼请求。　　中介公司辩称：孙某无权要求确认上述合同无效，主体不适格，孙某要求确认上述合同无效缺乏法律依据，故不同意其的诉讼请求。　　二、法院查明　　203号房屋(建筑面积58.15平方米)原系孙某所有的房产。2007年12月11日，孙某与甄某签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定孙某将房屋以380000元的价格出售给甄某。同年12月17日，甄某取得了房屋的房屋所有权证。　　2009年3月31日，经中介公司居间，甄某(出卖人)与杨某某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨某某以888000元的价格向甄某购买房屋。　　2009年4月13日，甄某与杨某某签订《存量房屋买卖合同》(网签合同)，甄某将房屋卖予杨某某，合同载明的房屋成交价格为人民币425000元。杨某某按照该合同约定的成交价格缴纳了税费。2009年4月16日，杨某某取得房屋产权证。后甄某将房屋交付给了杨某某。　　另，2011年，孙某之子张福顺依法向原审法院申请确认孙某为无民事行为能力人。原审法院于2011年10月22日宣告孙某为无民事行为能力人。同年12月16日，北京市东城区景山街道吉祥社区居民委员会指定张富有为孙某的监护人。2012年5月31日，孙某向原审法院对甄某提起诉讼，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院于2012年11月20日作出(2012)东民初字第07114号民事判决书，确认孙某与甄某于2007年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。　　三、法院判决　　驳回孙某的全部诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。　　本案中，杨某某与甄某在房屋交易过程中先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》，两份合同中约定的房屋成交价格明显不同，本案证据证明，杨某某在合同签订后给付甄某30000元定金，另经银行监管给付甄某858000元，合计购房款与《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格一致，据此可以认定双方签订的成交价格为888000元的《北京市存量房屋买卖合同》是双方实际履行的合同，而《存量房屋买卖合同》是双方为办理房屋权属转移登记手续及缴纳税费所签订的，合同约定的交易价格不是双方的真实意思表示，虽甄某、杨某某在房屋买卖过程中有规避税收征管行为之嫌，但该行为有效与否与本案实际履行合同的效力没有必然联系。　　孙某以甄某、杨某某逃避税款，损害国家利益为由，要求确认甄某、杨某某所签合同无效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。甄某在出售房屋时房屋的所有权登记在其名下，杨某某有理由认定甄某对房屋享有处分权。杨某某在签订房屋买卖合同后按合同约定支付了对价，依法办理了房屋权属转移登记手续，取得了房屋所有权证，并已实际占有房屋，已构成善意取得。孙某以甄某对房屋没有处分权，且二人恶意串通，损害其利益为由，要求确认甄某、杨某某所签合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。,网络,未知,2018-03-19
321,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,321,"2018-06-19 02:02:48",二手房买卖做低房价避税案例——北京房产律师,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　2014年11月，杨某楠诉称：我是北京市东城区15号房屋的所有权人。2012年，我向案外人杜某借取高利贷，杜某要求我在空白的委托书(受托人为李海飞)上签字。2013年6月，我得知房屋已于2013年1月6日被转让给杨某芬，交易价格低于正常市场价格的50%。在杨某芬支付完购房款仅两天后，杨某兰就以远低于市场价的100万元购买了房产，且杨某芬与杨某兰从交易到过户从未到现场看过房;杨某兰在我与其腾房纠纷未结束时就将房屋再次转卖，存在明显恶意。另，我与杨某芬之间的《存量房屋买卖合同》已经被生效的民事判决撤销，杨某芬与杨某兰之间的房屋买卖合同已丧失了合法依据。综上，我认为杨某芬与杨某兰之间的房屋转让行为存在恶意串通，损害了我的权益，故诉至法院，请求：1、确认杨某芬与杨某兰签订的交易价格为100万元的《存量房屋买卖合同》无效;2、杨某芬与杨某兰承担本案诉讼费用。　　2、被告辩称　　杨某兰辩称：杨某楠并非登记的产权人，我购买房屋属于善意取得，且该房屋现已转让给案外人北京世纪金安资产管理有限公司。故不同意杨某楠的诉讼请求。　　杨某芬辩称：不认可该民事判决，我与杨某楠、杨某兰签订的房屋买卖合同均合法有效，故不同意杨某楠的诉讼请求。　　二、法院查明　　经审理查明：房屋建筑面积为59.3平方米，原登记在杨某楠名下。　　2012年3月29日，杨某楠与杜某签订《抵押借款合同》，双方约定杨某楠向杜某借款130万元，杨某楠以房屋抵押作为履行还款义务的担保。并应杜某的要求，于同日签署《委托书》，授权李海飞就房屋全权代表杨某楠办理房屋买卖、房款收取等相关事宜，以担保杨某楠可以偿还借款。　　2013年1月6日，李海飞作为杨某楠的代理人与杨某芬签订《存量房屋买卖合同》。房屋成交价格为110万元。2013年1月8日，房屋所有权转移登记至杨某芬名下。　　2013年1月31日，杨某芬(甲方，出卖人)、杨某兰(乙方，买受人)和中介公司(丙方，居间人)签订《房屋买卖居间合同》，约定：总价款216万元，在本合同签订后当日内，乙方交易定金为20万元;付款方式为自行交割全款;甲乙双方于2013年2月28日办理过户手续，甲方应于产权登记转移后3日内向乙方交房;乙方向丙方支付居间代理费4万元;本次交易的后续手续由担保有限公司办理，并另行签署相关合同;甲乙双方同意在本合同成立后当日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。同日，杨某芬与杨某兰签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，双方对房屋的成交价格、付款方式及资金划转方式、房屋的交付、违约责任、税费负担以及权属转移登记等进行了约定。　　同时，杨某芬与杨某兰亦签订《自行划转补充协议》,为规避税费，该合同约定，杨某芬将房屋售予杨某兰，房屋成交价格为100万元。2013年2月22日，房屋转移登记至杨某兰名下。期间，杨某兰先后于2013年1月31日、2月20日向杨某芬帐户转入22万元、195万元，并负担各项税费共计94620元。后，在杨某芬通过中介公司向杨某兰交付房屋过程中，因杨某楠介入，杨某兰未实际接收房屋。2013年3月18日，杨某兰将其户口迁入房屋。　　审理期间，杨某芬称其之所以购买房屋后一个月内即出售，是因其为了凑钱买房向朋友借款，但没多久朋友就让其还钱，其着急还钱即卖房。杨某兰称房屋系学区房，为了孩子上学购买房屋，当时房源紧张，中介说有房，其就要求看房，2013年1月底看的房，看后决定买;房屋是一个两居室;之所以再次出卖房屋是因其另外一个孩子上学需要，但房屋其不能控制，有公司收房就卖了。　　另查1：2014年1月，杨某楠以杨某芬为被告、以案外人李海飞、杜某为第三人，诉至原审法院，要求撤销李海飞代理杨某楠与杨某芬签订的《存量房屋买卖合同》。原审法院经审理认为，杨某芬在签订与杨某楠之间的《存量房屋买卖合同》时对房屋的市场价格应有较为清晰的认知，但其利用了杜某出售涉案房屋以及收回对杨某楠借款的意图，与杨某楠的代理人李海飞签订了《存量房屋买卖合同》;成交价格明显低于市场合理价格，违背了公平、等价有偿的原则;杨某楠、杨某芬之间的《存量房屋买卖合同》在订立时显失公平。原审法院于2014年7月15日作出判决，撤销了上述房屋买卖合同。在该案中，经原审法院向居间机构调查，房屋在2013年1月的市场估价区间为255万元至280万元。　　另查2：杨某兰已将房屋另售。2014年6月30日，房屋转移登记至北京世纪金安资产管理有限公司名下。　　三、法院判决　　驳回杨某楠的诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　杨某楠称杨某兰与杨某芬签订《存量房屋买卖合同》过程中存在恶意串通，损害了其权益，故其二人签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。这里首先要明确恶意串通的确定标准，即订立合同的双方在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过订立合同而损害第三人的利益。而对恶意串通事实的证明，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定了比证明其他事实更为高的证明标准，规定需要达到排除合理怀疑的程度。　　本案中，根据已查明的事实，杨某兰、杨某芬2013年1月31日通过中介公司居间签订房屋买卖合同，此时房屋已登记在杨某芬名下，杨某楠当时并未就房屋产权争议问题提起相关诉讼且据杨某楠自述，房屋已于2013年1月28日被杨某芬强占。在此情况下，杨某楠应提供证据证明杨某兰在与杨某芬订立合同前知道或者应当知道涉案房屋存在权属或其他纠纷，否则，难以认定杨某兰在购买杨某芬所有的房屋时有损害第三人利益的动机。　　对此，杨某楠未提供证据，而其主张的杨某兰购房前未看房一节，杨某兰对此不予认可，根据杨某楠有关房屋的控制情况，亦不能排除杨某兰看房的可能;其主张的房屋交易价格低以及交易时间短一节，杨某芬称为了还朋友借款急于出售房屋，杨某兰称为了孩子上学急于购买房源紧张的学区房，两者的理由从现实生活来看均具有一定的可能性，故综合杨某楠所述杨某兰、杨某芬恶意串通的理由及其举证情况，不足以认定杨某兰在购买房屋时与杨某芬恶意串通损害第三人利益。　　杨某兰与杨某芬为规避税费而在网签合同即《存量房屋买卖合同》中约定房屋交易价格为100万元，该约定损害了国家利益，故法院确认《存量房屋买卖合同》中100万元交易价格的条款无效。　　关于杨某兰辩称其取得房屋属于善意取得的问题，依据我国物权法第一百零六条该问题属于是否会产生物权变动后果的抗辩，而本案系合同效力问题，故本案不予审查。",网络,未知,2018-03-19
322,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,322,"2018-06-19 02:02:52",通过提高装修及配套设施的价款来避税的房屋买卖合同效力认定,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　2014年6月，胡某宗诉称：我与王某于2014年4月30日签订关于位于北京市朝阳区302号的《北京市存量房屋买卖合同》，总价款为443万元。合同约定王某应当于2014年5月3日之前支付我定金10万元。但直至2014年6月16日，王某仍未支付定金。按《补充协议》第四条之规定王某已违约，其行为严重损害了我的利益，故我依据合同中关于违约责任的约定要求：1.王某支付我违约金88.6万元(房屋总价款443万元的20%);2.我方要求解除我与王某于2014年4月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、我与王某及第三人中介公司之间于2014年4月30日签订的《补充协议》。　　2、被告辩称　　王某辩称：同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，我没有给胡某宗造成损失，没有违约，不同意支付违约金。合同中房屋成交价格为225万元，装修及其设施作价为218万元，装修价格过高，不合常理。出卖人应如实陈述装修情况，这样的合同如履行，将严重侵害我的利益，且虚报房价的后果是逃避国家税收，属违法行为。事后了解我有可能受到税务机关处罚，对我以后再次售房加重了税负，根据合同法第52条，是无效合同。　　《补充协议》第3条要求税费全由我承担，这是利用了我不懂法律，房屋不满5年，不唯一，出卖人将个人所得税转嫁我方，根据合同法第52条第5项规定，该《补充协议》为无效合同。关于定金，双方约定3日内交付定金，2014年4月30日签订合同，5月1日我就通过中介公司通知胡某宗解除全部合同，也就是说定金合同没有生效时，我就提出解除全部合同。此时合同的重要组成部分即《补充协议》还未通过第三人的法务部门进行审核，未形成正式版本，我认为此合同不完整，不具备法律效力。在合同签订第二天就联系中介公司要求通知胡某宗解除合同，就是要把双方损失降到零。合同为格式合同，格式条款剥夺了双方进一步协商的权利，缺少了告知和提醒。我在本案中不提反诉。　　二、法院查明　　2014年4月30日胡某宗(出卖人)与王某(买受人)就房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：……逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。　　2014年4月30日，胡某宗(甲方)、王某(乙方)及第三人中介公司(居间方)就《买卖合同》签订《补充协议》.　　2014年4月30日，王某向胡某宗出具了欠条，主要内容为：“今欠胡某宗购房定金十万元，房屋物业地址为北京市朝阳302号，本人承诺于2014年5月3日前将定金交付给业主胡某宗。”签订上述合同当天，胡某宗与王某互相未留对方的联系方式。　　王某与中介公司均认可王某于2014年5月1日通过电话提出要求解除《买卖合同》，随后中介公司当天通过电话通知了胡某宗。胡某宗对此不认可，认可2014年5月2日接到中介公司的电话，电话内容主要是协调合同的履行，王某有违约的可能性，但王某还是会积极卖自己的房子来促进合同履行，胡某宗是否能给王某时间。　　2014年5月3日，王某未向胡某宗支付定金。王某称其于2014年5月3日通过中介公司知道了胡某宗的手机号，并给胡某宗打电话希望与胡某宗沟通协商解除合同事宜，胡某宗未接电话。胡某宗称因为是陌生号，所以未接。　　王某称其于2014年5月4日到中介公司门店，将分别致胡某宗与中介公司的书面材料交给王凯文，王凯文给胡某宗打电话，王某通过免提听见电话中胡某宗不同意王某提出的解除合同以及王某给胡某宗0.5万元赔偿的意见，后因胡某宗一直未到店，故该书面材料一直在王凯文手里。胡某宗表示不记得具体日期，但此期间中介公司确有提出王某想见面和解，但胡某宗认为赔偿数额过低，要求中介地产协调好金额后胡某宗与王某再见面，之后数日中介公司工作人员与胡某宗多次电话沟通，胡某宗也对赔偿金额让步至4万元，但仍与王某未协商达成一致意见。　　2014年5月30日，胡某宗、王某及中介公司工作人员见面，中介公司工作人员向胡某宗出示了前述王某出具的书面材料，胡某宗看过后将书面材料留给中介公司保存。该书面材料主要内容为王某要求解除《买卖合同》及《补充协议》。胡某宗称见面时其表明如王某继续购房，需按约定支付定金10万元，如王某明确要违约不购房，要按照合同条款执行违约程序。　　胡某宗为证明房屋价格下跌，王某违约行为给胡某宗造成巨大的经济损失，提交了“二手房-北京中介在线”的网页打印页，其中显示×小区4月成交平均价在5万元/平米以上，7月成交平均价为4.3501万元/平米。　　经询，胡某宗与王某未就房屋进行过网签，王某实际未向胡某宗支付过任何款项。　　王某称如法院认定其违约，则认为违约金过高，要求法院酌减。　　三、法院判决　　1、解除胡某宗与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;　　2、解除胡某宗与王某及中介公司签订的《补充协议》;　　3、王某赔偿胡某宗违约金十四万元;　　4、驳回胡某宗的其他诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　本案争议的焦点是合同的效力问题以及违约金的标准问题。　　关于合同效力问题。律师认为合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。王某主张双方签订的《买卖合同》为了避税虚报了交易价格，即通过约定高额装修费及配套设施费用的方式来避税，损害了国家利益，应属无效合同。由于双方买卖房屋的意思表示真实，故仅能认定双方为了避税达成的交易价款违反相关税收规定，但不符合效力性禁止性规定，不能认定买卖交易无效。故王某该请求依据不足，法院不予支持。　　关于违约金请求是否成立的问题。律师认为，《买卖合同》对于双方当事人具体的权利义务包括付款时间、数额及违约责任均作出了明确的约定。双方当事人均应按照诚实信用原则实际履行合同义务。　　本案中，王某主动提出不履行合同义务是引起本案诉讼的主因，因此王某的行为已构成违约，应依约承担相应的违约责任。王某提出合同约定的违约金过高，根据合同法相应规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少;根据现查明的事实可知，双方在订立合同时虽均未留有对方的联系方式，但王某在订立合同后的第二天已向居间方中介公司提出要求解除合同的意思表示，且胡某宗在王某未按约定支付定金时亦应知晓合同存在解除的可能性。而至5月30日王某的解约通知到达胡某宗时，距离双方签约的时间也仅一个月。基于此，胡某宗所受到的损失表现为二个方面，一方面为房屋差价的损失，另一方面为在此期间内对王某的合理信赖而致使其丧失其他缔约机会的损失。而房屋价值的差价损失属于履行合同的可得利益，以合同生效且具备可履行性为前提，其实现具有不确定性。故在本案中关于房屋市场价值差价损失不应直接作为违约金计算标准的依据，而仅能以此作为参考，应主要考虑胡某宗另行缔约机会的丧失、各方的过错程度等因素酌情确定。综上，王某关于违约金过高的辩称意见符合法律规定，具有事实依据，法院据此作出减少违约金的处理正确，数额适当。,网络,未知,2018-03-19
323,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,323,"2018-06-19 02:02:56",房屋买卖合同贷款方式转为一次性付款是否违约认定,"　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)　　一、原告诉称原告齐男诉称：要求解除我方与张贵于2016年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、张贵支付我方逾期付款违约金49.6万元(房款248万元的20%为依据)。事实和理由：我方与张贵于2016年3月21日签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及相关协议，双方约定我方将x号房屋出售给张贵，房屋成交价为129万元。此后，我方按照合同约定履行了义务，但张贵未如期支付房款。我方多次催促，张贵置之不理。　　二、被告辩称被告张贵辩称:我与对方商定以总计246万元的价格购买x号房屋，后齐男提出涨至248万元，我不同意。为促成交易，齐男提出她让1万元，我再增加1万元，即签约价248万元，我实际支付247万元。我已支付了定金19万元(另外的1万元齐男补上)。由于房龄太长，不能贷款，我想方设法筹集了全部房款，但对方要求再增加30万元才能协商合同履行问题。齐男的违约行为给我造成了巨大损失，故我不同意齐男的诉讼请求。同时，我提出反诉，要求：1、齐男继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、我一次性支付房款(物业交割费1万元于交割后结清)、齐男将x号房屋过户至我名下;2、齐男赔偿我违约金49.6万元。　　齐男针对张贵的反诉辩称：我方同意张贵少交1万元，但没有同意在定金中扣除，定金仍然应当支付20万元。张贵未按照合同约定的时间支付定金和首付款。不同意张贵的诉讼请求。　　中介公司述称：《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，要求继续履行。　　三、审理查明经法院审理查明：2016年3月21日，出卖人齐男与买受人张贵签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，约定齐男将x号房屋出售给张贵，合同记载房屋成交价为129万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价119万元。关于贷款的约定，买受人向银行申请贷款90万元。买受人因自身原因未贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。定金为20万元。　　2016年3月21日，齐男，张贵，中介公司三方签订《补充协议》，约定房屋成交价为248万元，乙方于2016年3月21日自行支付甲方定金10万元，于2016年3月25日以理房通形式支付定金10万元。乙方于银行批贷后5个工作日内以理房通形式支付首付款137万元。　　除前述两份协议外，合同签订当日，齐男(甲方),张贵(乙方),中介公司(丙方)签订了《买卖定金协议》,约定乙方于协议签署时自行支付定金10万元，甲方收取定金后向乙方出具收据。甲乙丙三方于本协议签署的同时签署定金托管协议。乙方应当同时以理房通托管的方式向甲方支付定金10万元。当日，齐男向张贵出具了收取20万元的定金收条。　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：张贵出具转账凭证，证明其按时支付定金19万元。原告对真实性予以认可，但表示2016年3月21日支付定金2万元，3月22日支付5万元，3月23日支付2万元，3月26日支付10万元，但被告应在3月21日就向我支付10万元。我虽签署了定金收条，但我并没有收到钱。因被告对该证据的真实性无异议，我院对上述证据的真实性予以认可;2、张贵申请中介公司工作人员刘虎出庭作证。此后，因x号房屋房龄过长，张贵未能获得贷款批准，其愿意变更付款方式为一次性付款。后因双方产生纠纷导致未能签订理房通房款账户，张贵未能支付房款是因卖方原因所致。原告对证人证言不予认可，是由于张贵未凑齐房款，在履行过程中有延误的情况，违约在先。因刘虎为双方房屋交易过程的经纪人，且中介公司对其证言不持异议，在原被告双方均无证据证明对方在付款环节违约的情况下，本院对该证言的真实性予以认可。　　本案审理过程中，张贵将房款228万元交至本院。　　四、法院判决北京市海淀区人民法院经审理判决如下：1、齐男与张贵于二○一六年三月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行;2、张贵于本判决生效后十日内向齐男支付购房款二百二十八万元。　　3、张贵付清全部购房款十日内，齐男配合张贵将北京市海淀区四建宿舍-扎钢楼x层x门x号房屋过户至张贵名下。　　4、驳回齐男的其他诉讼请求。　　5、驳回张贵的反诉请求。　　五、资深房产律师靳双权点评本律师认为，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》三份协议均系当事人自愿订立，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，合同当事人应本着诚实信用的原则积极履行自身义务，促成交易。关于定金，张贵支付定金的时间确与约定有出入，但在二手房交易过程中，细节问题有变动属常态，张贵最终支付了19万元且在合同签订当日齐男方即出具收到20万定金的收据的事实表明齐男方对于张贵支付定金的时间及数额认可，故张贵在定金支付上未违约。关于首付款问题，由于房龄原因，张贵未能过去银行贷款，其未实现合同目的自愿变更付款方式为一次性付款，此种付款方式大大减少了交易环节，缩短了交易时间，双方均受益。但由于双方未能进一步达成一致意见，张贵未取得因此支付房款的账户，其未支付房款的行为不构成违约。因双方当事人均无违约行为，张贵要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、其全额支付房款，齐男配合其办理房屋过户手续的诉讼请求应当予以支持。因双方均无违约行为，对于双方当事人要求对方支付违约金的请求，不应支持。　　综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2018-03-16
324,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,324,"2018-06-19 02:02:59",夫妻一方遗嘱只能处理属于自己的财产份额,"　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)　　一、原告诉称原告李某1、李某2诉称：被继承人李某6生前立有遗嘱，遗嘱约定：位于涉案房屋由原告李某1继承;位于涉案的房屋由被告李某4继承三分之二份额，原告李某2继承三分之一份额;被继承人遗产110万元由原告李某1管理。现原、被告因遗嘱继承问题产生纠纷。为维护原告的合法权益，特诉至法院。现请求法院判令：1、被继承人李某6名下的遗产存款110万元，由原、被告依法继承，各继承四分之一份额;2、被继承人李某6名下的涉案房屋由原告李某1继承;3、涉案房屋由被告李某4继承三分之二份额，原告李某2继承三分之一份额;4、本案诉讼费用由被告承担。　　二、被告辩称被告李某4辩称：关于被继承人的现金存款，李某1、李某5、李某4对被继承人生前照顾的比较多，三人应该均分。李某2是代位继承，其没有对被继承人进行赡养，故不应当分得存款。关于被继承人李某6名下的涉案房屋同意由原告李某1继承，但该房产曾经有过一个诉讼，诉讼所涉及的该房屋李某6应支付的购房款405000元没有支付，该房屋当年是使用李某4爱人王某某和李某4的工龄购买的，故李某1作为该房屋继承人应承担给付义务。原告李某2主张的涉案房屋由李某4继承三分之二，由李某2继承三分之一，被继承人遗嘱中有过表述，但之后被继承人更改了遗嘱，即涉案房产由李某4继承，由李某4对李某2母女进行照顾，因此涉案房屋应由李某4继承。　　被告李某5辩称：对涉案遗嘱的真实性予以认可，但该遗嘱中有被篡改的地方。原告提供的遗嘱译文省掉40个字，对被告李某5极为不利。原告诉讼请求第一项要求继承的李某6110万元存款不准确。按照李某6遗嘱，存款由李某1保管，没有各占四分之一继承份额的表述。被继承人李某6生前由李某5长期照顾，原告在诉讼请求中没有涉及李某5的份额，极不公平。在被告李某5处有30万元医保生活费，但该款是借李某6的名义存的，应属于李某5所有。综上，不同意原告诉讼请求。　　三、审理查明经法院审理查明：被继承人李某6与林某某系夫妻关系，婚后生育三子一女，即长子李某1、次子李某4、三子李某7和长女李某5。李某7于1998年12月21日死亡，李某2系李某7之女。2012年6月1日，李某6死亡，同年9月2日，林某某死亡。涉案房屋(建筑面积67.1平方米)登记在李某6名下。　　庭审中，原告李某1出示了落款处为被继承人李某6的“遗嘱”，内容为，“……我决定将涉案房屋由凯继承(且当初购房是凯出的资金)，但我们晚年多亏雪的贴身照顾下得以安居。雪虽有五里坨房产，但考虑雪她孤身一人的困难，百万庄房应给雪居住权(长久或永久，有改动)。展览路房考虑到当初昶多方奔走不容易，虽已继承五里坨房，理应照顾由他继承，但考虑到佳佳孤儿寡母，颇让人怜，所以我意昶应照顾侄女佳佳，作为共有2:1(2/3:1/3)。另外，我有储蓄约110万(有改动)元交由凯(雪，有改动)掌管，作为母亲养老用，不得分割，并由凯关照母亲的晚年。(雪照顾居住、生活，希望雪能贴身赡养。母亲走后，剩余储蓄，凯继承2/3,雪继承1/3，有改动)。　　经本院调查，李某6、林某某名下的存款共计人民币四十八万三千三百六十五元六角二分。　　庭审中，被告李某5称，其以李某6名义存有医保生活费30万元，但其拒绝提供相关存款凭证。　　四、法院判决：1、被继承人李某6名下的涉案房屋由原告李某1、李某2和被告李某4、李某5共同继承，原告李某1继承该房产的八分之五份额，原告李某2、被告李某4和李某5各继承该房产的八分之一份额。　　2、被继承人李某6名下的涉案房屋由原告李某1、李某2和被告李某4、李某5共同继承，被告李某4继承该房产的八分之五份额，原告李某1、李某2和被告李某5各继承八分之一。　　3、被继承人李某6、林某某名下的存款共计人民币四十八万三千三百六十五元六角二分(含被告李某5自认保管的李某6名下存款三十万元)，由原告李某1、李某2和被告李某4、李某5共同继承，其中被告李某5自认保管的李某6名下存款三十万元中的十五万元以及李某6、林某某其余存款三千三百六十五元六角二分由被告李某5继承，原告李某1继承李某6、林某某存款十一万元(含被告李某5保管的李某6名下存款五万元)，原告李某2继承李某6、林某某存款十一万元(含被告李某5保管的李某6名下存款五万元)，被告李某4继承李某6、林某某存款十一万元(含被告李某5保管的李某6名下存款五万元)。本判决生效后十五日内，被告李某5从其保管的李某6名下存款中支付原告李某1、李某2、被告李某4各五万元。　　4、驳回原告李某1、李某2的其他诉讼请求。　　五、资深房产律师靳双权点评本律师认为，我国继承法规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承从被继承人死亡时开始。公民可以依照继承法的规定立遗嘱处分个人财产。　　本案中，被继承人李某6以自书遗嘱方式，对其名下个人财产予以处分，不违反继承法的相关规定，但处分的财产范围应为其个人所有部分。根据庭审中查明的事实，涉案房屋产权虽然登记在李某6名下，但应认定属于李某6和林某某的夫妻共同财产，李某6名下的银行存款亦属二人的共同财产，上述财产李某6和林某某各占50%份额。李某6对林某某所有的财产份额予以处分，违反了我国继承法的相关规定，故该遗嘱中李某6对林某某50%财产份额所做出的处分应认定无效。林某某生前未订立遗嘱，故林某某死亡后，其遗产应当按照法定继承的相关规定办理。　　李某7先于被继承人死亡，应由其女儿李某2代位继承。据此，李某6名下的涉案房屋的八分之五由原告李某1继承，原告李某2、被告李某4和李某5各继承该房产的八分之一。涉案房屋的八分之五份额由被告李某4继承，原告李某1、李某2和被告李某5各继承八分之一。　　关于被继承人李某6和林某某的存款，李某6在其遗嘱中未予明确处分，故应适用法定继承原则予以分割。尽管李某6在其遗嘱中称，其有存款110万元，但本案审理中根据原告提供的财产线索，法院查询确认的李某6存款数额远低于遗嘱中所载明数额，故本案中遗产继承范围以法院查询确认的存款数额为准。被告李某5称其以李某6名义存有的医保生活费30万元，但应归属其本人所有，无事实及法律依据，上述由被告李某5保管的医保生活费30万元应属遗产继承范围，由李某6、林某某法定继承人共同继承。我国继承法第十三条第一款规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。第三款规定，对被继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。根据庭审中查明的事实，被告李某5长期与被继承人共同生活，尽了较多抚养义务，继承被继承人存款时，可适当多分。据此，能够确定，由被告李某5保管的李某6存款中的15万元，由李某5继承，其余15万元，连同李某6名下存款，由原告李某1和被告李某4、李某2共同继承，各占三分之一。故原告李某1、被告李某4对于涉案房屋继承份额之请求，依据不充分，不应支持。　　综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2018-03-16
325,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,325,"2018-06-19 02:03:04",北京房地产律师靳双权谈一起农村家庭财产确权纠纷,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　沙某诉称：请求判令坐落于北京市X区X村×号院落内北正房三间归我所有。　　二、被告辩称　　沙某柯辩称：不同意沙某的诉讼请求。(一)原告主张的置换房屋，既没有主持人、见证人，亦无书面收据，没有任何手续，与农村习惯不符;(二)沙某早已不在诉争房屋内居住，沙某柯一直在该处居住，且长期占有、使用东侧半间房屋，从东侧出门，出该共有房屋北门喂养牲畜，为自己生产、生活方便不可能进行房屋置换。故，请求法院驳回原告的诉讼请求。　　三、审理查明　　沙某与沙某柯系兄弟关系。二人之父母在北京市X区X村原有北正房5间。20世纪70年代，在沙某、沙某柯母亲主持下，沙某与沙某柯进行了分家，约定由沙某赡养其奶奶并分得北正房西侧2.5间，由沙某柯赡养其母亲并分得北正房东侧2.5间。分家后，沙某柯经批准在其2.5间北正房东侧新建设北正房1间。现沙某主张其于1983年冬用200元现金及200斤小麦与沙某柯置换其与沙某房屋相邻的半间房屋，沙某柯予以否认，双方为此发生争议。　　审理中，沙某为证明其主张，向法院提交了集体土地建设用地使用证，并向法院申请对行动不便的证人进行调查取证。根据该证记载，沙某院落东至西山墙地基外沿往东10.2米(即大柁中线)。因证人沙小雨、沙钰身体健康原因不能出庭，法院依法向证人沙小雨、沙钰进行了调查了解。证人沙小雨称：分家时，沙某与沙某柯每人2.5间北正房，后来沙某柯又申请建了1间，沙某母亲曾说过沙某柯把其0.5间给沙某，沙某给沙某柯200元钱及200斤小麦，一人3间正房。证人沙钰称：分家时有5间正房，沙某与沙某柯每人2.5间北正房，沙某赡养其奶奶，沙某柯赡养其母亲，1983年左右，沙某柯东边接1间房，并将其正房西侧的0.5间房给沙某，沙某给了沙某柯200元钱及200斤小麦，我2012年回过家，沙某柯把0.5间给沙某后，把门堵上了。　　另查，2015年5月14日，沙某柯曾将沙某诉至法院，要求确认位于北京市X区X村×号院落内北正瓦房3.5间归沙某柯所有。在该案审理过程中，法院依法向证人沙小雨、沙钰及沙凤芝进行了调查取证。经查，三人证言与本案中陈述基本一致。沙某柯于2015年8月10日撤诉。　　四、法院判决　　位于北京市X区X村×号院内北正房三间归沙某所有。　　五、房地产专业律师靳双权点评　　房地产专业律师靳双权认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议的焦点是沙某在分家后是否用200元现金及200斤小麦与沙某柯置换0.5间房屋。根据沙某及沙某柯的陈述，二人在20世纪70年代进行过分家，但双方对用现金、小麦置换半间房屋的情形存在争议。　　根据沙某的申请，法院依法向证人沙小雨、沙钰进行了调查核实。在法院调查核实过程中，沙小雨、沙钰对沙某、沙某柯当年分家情形的陈述较为清晰，并对双方当事人母亲当年陈述置换房屋的情况描述一致，二人证言并无矛盾之处。另在沙某柯诉沙某所有权确认纠纷一案中，法院于2015年7月对沙钰、沙小雨、沙凤芝调查了解时，三人对分家置换房屋等情形描述与本次调查了解情形并无矛盾之处，且能相互印证。沙某的集体土地建设用地使用证亦记载沙某房屋东至“大柁中线”。故，足以认定在分家后，沙某曾以小麦及现金换取沙某柯半间房屋事实的存在。故双方产生争议的北正房半间应归沙某所有。,网络,未知,2018-03-16
326,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,326,"2018-06-19 02:03:08",房地产律师靳双权谈遗嘱继承确认房屋所有权案,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　林某琪起诉请求：确认北京市西城区3号房屋归林某琪所有。高某风的代书遗嘱将该房屋处分给我，该遗嘱符合遗嘱的法律要件，合法有效。　　二、被告辩称　　林某博、林某枫、林某沐、金某凌辩称：法院生效判决已确认案涉房屋系林某琪与高某风夫妻共同财产;高某风代书遗嘱符合法律规定，应为有效;林某博等人主张的分家单仅有复印件，难以证实，即使存在分家单，也并未实际履行。　　三、审理查明　　林某琪与高某风系夫妻，林嵩、林某枫、林某沐、林某亭、林某楠系林某琪与高某风之子，林某博系林某琪与高某风之女。金某凌系林某博之女。　　2007年间，林某琪与高某风的原住房所在地区拆迁，高某风购买了北京市西城区3号楼房一套建筑面积暂定为60.61平方米。　　2007年4月19日，林某琪与高某风设立公证遗嘱，表示：林某琪与高某风共同购买了北京市西城区3号楼房一套，该房屋系夫妻共同财产，在二人去世后，自愿将房产份额留给女儿林某博个人继承。2014年，高某风取得了该房屋的产权证。　　2014年9月29日，高某风作为出卖人，金某凌作为买受人，二人签订了《房屋买卖合同》，高某风以120万元的价格，出卖给金某凌。该合同中未约定购房款如何支付以及支付期间。2014年10月14日，金某凌取得了西城区3号房屋的产权证。　　2015年，林某琪以上述房屋属于其与高某风夫妻共同财产，高某风与金某凌之间的买卖行为属于恶意串通，侵害了其合法权益为由，将二人诉至法院，要求确认高某风、金某凌就前述房屋签订的《房屋买卖合同》无效。2015年11月10日，法院作出民事判决书，认为“原告林某琪与被告高某风设立的公证遗嘱仅成立，尚未生效。涉案房屋在林某琪与高某风夫妻关系存续期间取得，系二人的共同财产。金某凌作为林某琪的外孙女，高某风作为林某琪之妻，对涉案房屋为夫妻共同财产的事实应当明知。二被告签订的《房屋买卖合同》未经原告同意;在买卖合同中双方未约定购房款的支付时间;房屋过户后，高某风不及时主张购房款;金某凌以名为买卖，实为赠与为由取得该房屋产权，而未提供林某琪与高某风将该房屋赠与其的相关证据。因此，二被告签订《房屋买卖合同》的行为属于恶意串通，该合同损害了原告的利益。故二被告签订的《存量房屋买卖合同》属于无效合同。现该判决已发生法律效力。房屋产权登记在金某凌名下。　　2015年9月23日，由案外人高亮、高青作为遗嘱见证人，由高亮作为代书人，为高某风书写代书遗嘱一份，内容为：“房子要回来，如果我死了，属于我的一半全归我老伴林某琪所有。托我大儿子林高办理此事。”该遗嘱下方有高某风本人签字并书写日期，两位见证人也各自签名。　　四、法院判决　　北京市西城区3号房屋归林某琪所有。　　五、房地产律师靳双权点评　　房地产律师靳双权认为，根据已经生效的民事判决书认定，涉案房屋在林某琪与高某风夫妻关系存续期间取得，系二人的共同财产，二人各有二分之一份额;该判决认定了高某风与金某凌签订的《房屋买卖合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，涉案房屋应恢复至原产权人高某风名下。但现在原产权人高某风已经死亡，涉案房产中属于高某风所有的二分之一份额属其生前合法财产，该部分财产的处理，即为本案的争议焦点。　　根据林某琪提供的代书遗嘱显示，该代书遗嘱有高某风签字，并有两名见证人签字、由其中一位见证人代书，形式完全符合法律规定的代书遗嘱形式要件，林某琪也已提交证据证明书写遗嘱时高某风具有完全行为能力，故应对该遗嘱的真实性、合法性、关联性予以确认，高某风遗嘱涉及的房产份额由林某琪继承所有，因此林某琪的诉讼请求得到支持。　　林某博、林某沐、林某枫、金某凌的答辩意见无事实及法律依据，无法得到采信。,网络,未知,2018-03-16
327,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,327,"2018-06-19 02:03:12",原告将所有法定继承人告上法庭要求确认房屋所有权,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　李某诉称：原告与二被告为赵某的子女，现为赵某的全部第一顺序继承人。2002年8月20日，赵某与X开发公司签订《拆迁补偿协议书》，取得位于北京市西城区X小区×号房屋一处，但尚未办理产权证。2014年1月10日，双方达成如下协议：在收取李某给付的20万元房屋折价款后，位于北京市西城区X小区×号房屋归李某所有，赵某不再就该套房屋另行主张补偿。后因赵某于2014年7月13日突然去世，房产证一直未能下发，赵某未能履行完毕协议内容。二被告作为赵某的继承人，有义务协助原告履行上述协议，但二被告拒不配合。请求判决确认北京市西城区X小区×号房屋归原告所有。　　二、被告辩称　　被告罗某婧、罗某辩称：诉争房屋属于原告的继父即被告的生父赵某的遗产。2002年之前，赵某所居住西城区×号院平房是单位分配给赵某的宿舍，产权属于该单位。2002年进行拆迁，拆迁后赵某搬到了诉争房屋内，该房屋是产权单位分配的房屋，而不是私房拆迁取得，因此诉争房屋的产权属于单位。在赵某生前，按照房改政策，为赵某办理房屋产权证，但产权证还在办理中。二被告认为现赵某已经去世，诉争房屋应属于赵某遗产。二被告既没有取得本案诉争房屋的产权，也没有实际占有使用该房屋。　　综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。　　三、审理查明　　被告罗某婧、罗某系赵某与罗某某所生子女，1982年3月15日，赵某与罗某某离婚。赵某2014年7月13日死亡。　　本案诉争房屋位于北京市西城区X小区×号，建筑面积92.52平方米，该房屋产权证正在办理中。　　2013年12月25日，原告赵某诉被告李某一案，2014年1月10日，民事调解书内容为：“经主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于北京市西城区×房屋，归被告李某所有。二、被告李某给付原告赵某补偿款二十万元整。” “关于西城区×房屋因没有房产证，在本案中不处理。但原告的意思是如果房产证下来，我们也希望该房屋归被告所有。原告不再就这套房屋另行主张房屋补偿。”。　　四、法院判决　　驳回原告李某的诉讼请求。　　五、房地产律师靳双权点评　　房地产律师靳双权认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。　　本案中，原告请求确认北京市西城区X小区×号房屋归原告所有。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。　　本案中，因赵某死亡前并未取得诉争房屋的所有权证书，因此其并非诉争房屋的所有权人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。　　本案中，二被告虽辩称赵某在继承案件中所做的希望诉争房屋由李某所有的陈述并非赵某真实意思表示，但二被告并未能举证予以证明，故,对于二被告的上述辩称意见不应采信。赵某虽然在继承案件审理过程中表示希望诉争房屋归原告李某所有，但因赵某并非诉争房屋的所有权人，在没有其他证据予以佐证的情况下，原告仅依据赵某在继承案件中所做陈述而要求确认诉争房屋为原告所有，没有事实及法律依据,故,不予支持。",网络,未知,2018-03-16
328,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,328,"2018-06-19 02:03:14",村调解委员会的调解协议会得到法院判决支持吗,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告刘某诉称：原、被告双方系姐弟关系，其父母共生有八个子女，分别为长子刘仁申(1998年去世)，次子刘某，三子刘仁设，长女刘仁真，次女刘某某，三女刘仁芹，四女刘仁秀，五女刘仁桦。其父母在北京市通州区X镇X村原有北房五间。1982年，原告和刘仁申共同在北京市通州区X镇X村申请新建了北房七间，即xx号院。房屋建成后，在父母的组织下，就该十二间房屋达成了口头的分家协议：老房五间中的四间分给刘仁设，其余一间以及xx号院内的北房西侧三间分给原告，xx号院中的北房东侧四间分给刘仁申。　　协议达成后，刘仁申将分给自己的北房东侧四间与被告刘某某自己在北京市通州区X镇X村的另外一处房屋交换。1993年，土地登记时，错误的将xx号院内北房七间都登记在被告名下。后因要修路，需要占用xx号院内的房屋拆除，村委会将被告占有的北房东侧四间拆除，并给予了被告另外一处宅基地。剩余三间房尚未拆除，一直由原告占有使用。　　2002年，原告与刘仁设在X村人民调解委员会的主持下达成了调解协议，协议约定原告将原属于自己的老房五间中的一间送给刘仁设所有，xx号院内剩余的北房三间由原告所有。后因该北房三间年久失修，原告将该北房三间进行装修，并居住至今。2007年，被告将原告诉至法院，称原告所有的xx号院内北房三间属被告所有，要求原告将占有使用的xx号院内北房三间腾退给被告，并恢复原状。X区人民法院作出X号民事判决书驳回了被告的诉讼请求，但是未对该房屋进行确权。原告无奈诉至法院，请求法院依法判令位于通州区X镇X村xx号院内北房三间归原告所有。　　二、被告辩称　　被告刘某某辩称：在第X号民事案件中，刘某某要求刘某腾退该院落，法院判决结果是刘某某出具的建房批示与实际不符，不予支持，既没有认定此院落是刘某的也没有认定是刘某某的，现刘某又要求刘某某将该院落归还刘某，与X号民事判决不符，当时刘某没有提出自己是产权人;刘某称与刘仁设达成的协议，因刘仁设与原告有利害关系，所以其证言不真实。　　三、审理查明　　原告刘某与被告刘某某系姐弟关系。双方争议的房屋为位于北京市通州区X镇X村xx号的正房三间。　　经查，2007年，刘某某曾将刘某诉至法院，要求刘某将xx号的正房三间腾退，理由为该正房三间归其所有，其提供的证据为编号为X号北京市土地登记审批表，但经法院实地测量和勘验，认定X号北京市土地登记审批表所针对的宅基地并非xx号院落。故做出民事判决书，驳回了刘某某的诉讼请求，现该判决已经发生法律效力。　　刘某自2002年起居住在xx号三间正房内，并对房屋进行了翻修。2002年5月20日，经北京市通州区X镇X村人民调解委员会调解，刘某取得了xx号三间房屋的所有权，其兄弟刘仁设则取得了老宅正房五间的所有权。　　四、法院判决　　位于北京市通州区X镇X村xx号的正房三间归原告刘某所有。　　五、知名房产律师靳双权点评　　知名律师靳双权点评：　　公民的合法权益受法律保护。　　根据本案查明的事实，xx号三间正房已经经北京市通州区X镇X村调解委员会的调解协议分归原告刘某所有，对于村民内部的房产纠纷，村调解委员会的调解协议的效力应该得到法律的支持。　　现被告刘某某虽然不同意原告的诉讼请求，但并未提供充足的证据予以反驳。故对于原告刘某要求确认xx号三间正房归其所有的诉讼请求，应予以支持。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-14
329,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,329,"2018-06-19 02:03:15",离婚诉讼中转移房产，一方提起物权保护之诉,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告孙某诉称：原告与被告成某系夫妻关系，2002年10月，在婚姻存续期间双方在北京购买了两套房产。2010年5月12日，原告在管辖地宁夏某区人民法院提起离婚诉讼，同时对两套房屋进行了诉讼保全。于2012年5月2日作出了民事判决书，将位于北京市宣武区XX号归原告所有。在本案一审期间被告成某从未提及过XX号房已作过诉讼处分，也未将该调解书作为证据出示。二审时，被告作为新证据向法庭出具了2010年12月1日北京市X城区人民法院第X号民事调解书，以证明该房产属于被告成某与其妹成露所有，并已依法处分。二审法院认为：该调解书已发生法律效力，鉴于属于二审中出现的新的证据，足以影响对该案夫妻共同财产的处理，故发回重审。诉讼请求：依法撤销北京市X城区法院第X号民事调解书。　　二、被告辩称　　被告成某辩称：我不同意原告的诉讼请求，答辩意见如下：一、宁夏中级人民法院民事判决书，确认原告孙某与我存在婚姻关系。我认为上述判决虽然已经产生法律效力，但是该判决明显违反法律规定，系枉法裁判。二、2010年5月，原告孙某利用假结婚证，以离婚纠纷为由，在银川市某区人民法院骗取立案，又申请冻结诉争房屋。而诉争房屋是我和成露共同出资购买，房屋产权按份共有。按出资比例成露应占房屋产权的70%，该冻结行为直接损害了成露的合法权益。综上所述，我请求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法维护我的合法权益。　　被告成露辩称：不同意孙某的诉讼请求，该调解书未侵犯任何人的合法权益。　　三、审理查明　　被告成某与成露系兄妹关系。原告孙某与被告成某原系夫妻关系，二人于1999年9月9日登记结婚。　　2002年10月27日，成某购买北京市X城区XX房屋，建筑面积为126.92平方米，房屋总价款为1013766元，除首付款外，成某贷款73万元。2004年12月6日，成某取得该房屋的所有权证书。　　宁夏某区人民法院，判决：一、准予孙某与成某离婚;二、房屋：位于银川市X号房屋归孙某所有，位于银川市XXX号房屋归成某所有，房屋所负贷款各自负责偿还。成某不服，提起上诉。期间，上诉人成某于2014年7月10日提起行政诉讼，请求撤销X人民政府颁发的《结婚证》。X县人民法院以成某的起诉已过诉讼时效为由，裁定驳回成某的起诉。　　本案庭审中，孙某主张其与成某系夫妻关系，二人在婚姻关系存续期间购买诉争房屋，在孙某提起离婚诉讼后，成某和成露串通编造证据取得调解书，故依法应当撤销。成某与成露以其答辩意见，不同意孙某的诉讼请求。孙某对于成某与成露合资购房的陈述不予认可，且不认可成露所述的还贷行为。成某对孙某所述的购房出资61.5万元不予认可。　　四、法院判决　　撤销北京市X城区法院第X号民事调解书。　　五、律师点评　　本案为第三人撤销之诉，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起诉讼。　　本案的审理焦点为第X号民事调解书内容是否存在错误，是否侵犯了原告孙某的民事权益，而调解书内容是否存在错误的关键在于原告孙某与被告成某是否存在婚姻关系。　　根据查明的事实，结合当事人的举证情况，已发生法律效力的第12号民事判决书，对于原告孙某与被告成某存在婚姻关系的事实予以认定，据此可以确认北京市X城区XX房屋系原告孙某与被告成某在婚姻存续期间购买，性质属于夫妻共同财产。2010年12月1日，在原告孙某与被告成某离婚诉讼期间，被告成某与成露就诉争房屋的产权份额分割达成了第X号民事调解书，确认被告成露享有百分之七十的产权份额，被告成某享有该房屋百分之三十的产权份额，被告成某该行为属于擅自处分夫妻共同财产的行为，侵犯了作为房屋共有人孙某的合法权益。　　综上，在房屋共有人孙某未参加诉讼的情况下，第X号民事调解书对属于夫妻共同财产的房屋产权份额进行分割，确实损害了原告孙某的合法权益。原告孙某主张撤销第X号民事调解书，于法有据。关于被告成露所述的超过诉讼时效的意见，原告孙某于第12号离婚案件上诉期间，得知第X号民事调解书的内容，并于2013年2月27日提起第三人撤销之诉，并未超过法定诉讼时效。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-14
330,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,330,"2018-06-19 02:03:16",因子女接班政策引发的借名购买福利房纠纷,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　宋某诉称：我原系C社职工，1994年7月退休。1998年之前我一直居住在C社分配的宿舍，交一定租金。1998年单位福利分房，分给我102号房屋，原有宿舍退出。102号房屋建筑面积为64.74平方米，由我一次性交清房款并对房屋进行装修，后一直在此居住。北京市房改房政策规定，房屋产权人必须是北京市城镇居民户口。我因1994年子女接班政策户口转回老家，由宋某某(我女儿)接班户口进京，因宋某某与我在同一个单位，单位提出暂时把房产证写在宋某某名下，等我户口进京时再办理过户手续，并承诺写在宋某某名下不影响其在单位的福利分房名额。2007年我户口迁入北京，要求宋某某一同去办理过户，但宋某某置之不理，还一直享受国家规定的无房补助费。诉讼请求1、判令102号房屋归我所有;2、判令宋某某将上述房屋过户至我名下。　　二、被告辩称　　宋某某辩称：本案是确权纠纷，应自权利受到损害之日起两年内起诉。而宋某在起诉书中陈述其户口2007年迁入北京，要求办理房产证，起诉已经超过诉讼时效，请求驳回其诉讼请求。实体上，宋某起诉与事实不符，本案房产系我独资购买，与其无关。宋某主张没有事实和法律依据，故我不同意其诉讼请求，请求予以驳回。　　三、审理查明　　宋某与宋某某系父女关系。　　1998年，宋某填写《总社职工宿舍申请调整购房登记表》申请分配住房，单位分配给其102号房屋。之后C社按照房改政策向职工出售公有住房，因宋某户籍在外地，故以宋某某名义购买。当日，宋某某向售房单位交纳购房款及相关费用。2002年，宋某入住102号房屋，此后至今该房屋一直由其使用。2004年12月6日，房屋所有权证下发，登记所有权人为宋某某。2007年，宋某的户籍迁入北京。　　2007年5月18日，宋某某向单位房管部门申请无房户住房补贴以及相关待遇，其在申请书中称“我父亲宋某分到404的两居室，由于宋某户口不在北京，该两居室以我的名义购买。现本人申请无房职工住房补贴”。2008年11月18日，宋某某、宋某共同签署声明：“404室，此住房产权为宋某某，其父亲宋某。宋某享受无房补贴，现申请领取无房住房补贴。其女儿宋某某享受未达标住房补贴。今后产生的一切此房产纠纷，家庭内部解决”。　　后，宋某某一次性领取1991年9月至2012年1月的无房购房补贴100456元，此后至今每月领取1000元无房购房补贴。　　现房屋买卖契约和购房款收据在宋某某处，房屋所有权证在宋某处。庭审中，宋某对此解释称购房时其腿受伤，签约、交款均由宋某某代为办理。同时，宋某某称宋某2007年迁户口时自其处借走房屋所有权证，至今未还。就购房出资一节，宋某称在其家中交给宋某某现金6万元，让宋某某去单位交款，钱款来源于其工资及子女给的家用钱。宋某某予以否认，并称其当时已工作10年，结婚6年，家庭有一定积蓄，房款全部由其出资。双方就所述事实，均未提交相应证据佐证。另查，宋某1998年12月基本工资为550元。　　四、法院判决　　1、登记在宋某某名下102号的房屋应为宋某所有;　　2、宋某某将上述房屋过户至宋某名下。　　五、律师点评　　知名律师靳双权点评：　　本案争议的焦点在于宋某与宋某某之间是否存在借名买房关系。从房屋原始来源来看，102号房屋系单位分配给宋某的福利房。后单位按照房改政策出售公有住房，宋某因子女接班户籍迁出北京，仅因此缘由无法以自己名义购买此房。　　宋某某在2007年申领无房补贴的申请中写明“由于宋某户口不在北京，该两居室以我的名义购买”，2009年其填写的申请表中亦写道“本人应享受的购房补贴建筑面积标准70无房平方米”，2012年其与宋某共同声明“宋某某按无房领取补贴。如家庭出现纠纷个人自负”，后其实际领取的也是无房补贴。2008年宋某、宋某某签署的声明及宋某出具的说明与上述内容虽有出入，但这只是申领补贴过程中的文件，且“家庭内部解决”、“经家庭商议一致同意”等字句表明宋某与宋某某另有约定。宋某某辩称2007年的申请系应单位需求而写，单位为省钱向其发放无房补贴，无证据佐证，也与以上材料内容不符。　　另，房屋从入住至今，一直由宋某使用，房屋所有权证亦由其持有。综合考虑房屋原始来源、双方向单位出具的书面材料表达的意思、购房时双方的经济能力、房屋权益的实际享有者、宋某某至今领取无房补贴等事实，可认定宋某与宋某某之间存在借名买房关系，102号房屋由宋某实际出资购买。双方系直系血亲，基于感情及信任，就此事无书面约定也合乎常理。现宋某要求确认102号房屋归其所有并要求宋某某将房屋过户至其名下，有事实及法律依据，应予以支持。宋某某关于诉讼时效的抗辩理由，于法无据，无法得到支持。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-14
331,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,331,"2018-06-19 02:03:18",协议在农村耕地上建造别墅违法被判无效,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告赵某诉称：北京市昌平区秋园X号系北京X农业公司现代农业示范基地。1999年9月3日，经北京市昌平区公证处公证，被告以书面协议形式向北京X农业公司承租上述秋园X号。2013年1月9日，原、被告签订《房屋使用权转让协议》约定：被告将秋园X号承租权转让给原告，原告支付人民币420万元，双方应于10日内办理交接手续。如一方逾期交房或者逾期付款超过15日，另一方有权解除合同;违约方按总价款10%支付违约金。原告当场支付定金首付款人民币100000元。后，被告短信称因考虑欠缺，已经不再同意出手。为维护我的合法权益，现诉请：1、解除《房屋使用权转让协议》;2、被告返还定金人民币100000元;3、被告支付违约金人民币420000元。　　二、被告辩称　　被告徐某辩称：2013年1月9日，我与原告签订《房屋使用权转让协议》，将秋园X号承租权转让给原告，价格为人民币420万元，原告在1月10日前已给付我诚意金10万元。后来我方认为出售价格过低，不准备卖了。对于原告的诉讼请求，因《房屋使用权转让协议》是无效的，所以不存在解除的问题，如果原告继续购买我也同意。我同意返还定金，因为买卖行为是国家所禁止的，故不同意给付违约金。　　三、审理查明　　2013年1月9日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《房屋使用权转让协议》，双方约定乙方购买的房屋为甲方拥有使用权的秋园X号的房屋，房屋性质为租赁使用权，剩余使用期限37年;房屋的用途为居住，占地面积1065平方米。　　2013年3月原告向被告发出书面解除合同通知，称被告提高交易价格、不交付房屋，逾期已达两月余，要求解除合同，退还定金并支付违约金。　　另查，秋园X号房屋土地性质为农村耕地，原为北京X农业公司向北京市X镇承包，规划为用于建设开发现代农业示范基地，且土地上已建设有温室及配套设施。1999年9月，被告和北京X农业公司签订《北京现代农业示范基地温室出租合同书》，向其承租50年温室，承租款为511290元，一次性付清。被告交付了款项，取得了土地，现原告与被告协议约定的房屋即在该土地上为别墅构造的住宅用房屋。　　四、法院判决　　1、原告赵某与被告徐某签订的《房屋使用权转让协议》无效;　　2、被告徐某返还原告赵某十万元。　　五、房地产律师靳双权点评　　房地产律师靳双权认为，所有权人对所有物有权进行占有、使用、收益、处分，该四项权能构成所有权整体，除法律特别规定外，不可能单独分离出来进行转让。原告与被告签订的房屋使用权转让协议，其实质是购买无合法土地权限的地上建筑，双方以“房屋使用权”一词，规避相关法律禁止性、强制性规定，以达到购买农用耕地上的别墅建筑的结果。双方所签订合同违反法律禁止性、强制性规定，应为无效，如发生损失，因双方主观上均对其过错有清醒认识，故双方各自承担。现原告要求被告承担违约金，系以合同有效为前提，故无法得到支持。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-14
332,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,332,"2018-06-19 02:03:22",房屋使用权转让协议被法院认定实为房屋买卖,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　马某依诉称： 2002年7月9日，马某依和X地产公司签订了房屋转让协议，将北京市海淀区301号房屋转让给马某依，建筑面积50.2平方米，总价为175700元。由于X地产公司当时未办理房屋的初始登记，因此双方将房屋买卖合同暂时确定为房屋使用权转让协议。后X地产公司完成了该房屋的初始登记，马某依多次要求其办理房屋产权登记，但其以各种理由推诿。诉讼请求：1.X地产公司协助马某依办理北京市海淀区301号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至马某依名下　　二、被告辩称　　X地产公司辩称：X地产公司不同意马某依的诉讼请求。第一，诉争房屋所属项目土地为划拨方式取得。康居房是我国特定时期特定政策下的一种特殊的房屋形式，其土地取得为划拨方式而非出让方式，与普通商品房不同。本案诉争房屋的类型非为商品住宅， X地产公司无法按照商品房的流程办理诉争房屋的产权，故X地产公司不存在需要办理初始登记的事实，X地产公司也无法定及约定义务需为马某依办理产权登记的情况。　　三、审理查明　　2002年8月10日，马某依(乙方)与X地产公司(甲方)签订《房屋使用权转让协议》约定：甲方转让给乙方海淀区301号房屋的房屋使用权，房屋用途为住宅，转让年限依据国家相关法律法规的规定;上述协议签订后，马某依向X地产公司支付了175700元，X地产公司向马某依开具了《北京市销售(转让)房地产专用发票》，其中载明：“项目为房款，备注为使用权”。　　庭审中，马某依主张双方虽然签订的是《房屋使用权转让协议》，但其实际是向X地产公司购买该房屋，X地产公司当时未向其告知该房屋是康居工程，只是告知该房屋还没有产权证，故只能写使用权，其便同意了，后与其同时以该种方式购房的邻居均办理了过户手续，其才知道房屋现在可以办理过户手续，并经咨询房屋登记主管部门，答复只要将使用权转让协议变更成房屋买卖协议即可。　　诉讼中，法院前往北京市国土资源局就涉案房屋是否具备过户条件进行核实。经相关工作人员查实，确认涉案房屋已具备过户条件，且系统中显示正在审批马某依与X地产公司就涉案房屋的权属转移登记手续，但目前尚未完成审批，未完成审批原因不明。　　四、法院判决　　北京X房地产公司协助马某依办理北京市海淀区301号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至马某依名下。　　五、律师点评　　依法成立的合同受法律保护。关于双方签订的《房屋使用权转让协议》的性质。第一，房屋使用权转让多见于公房承租人之间，而X地产公司作为301号房屋的开发商，其虽主张301号房屋为康居项目，只能转让使用权，但其未就此提交充分证据，故不予采信;第二，从协议约定的内容中来看，在付款方式中明确提及了“房屋买卖协议”的内容，可以从侧面印证双方实质达成的合意为房屋所有权买卖。因此，应认定该协议名为使用权转让协议，实为房屋所有权买卖协议。　　此外，根据向北京市国土资源局核实的情况，可以确认301号房屋具备产权过户条件。因此，在双方实质存在房屋所有权买卖合同情形下，X地产公司应当协助马某依办理301号房屋的产权过户手续。",网络,未知,2018-03-14
333,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,333,"2018-06-19 02:03:24",无行为能力人签订房屋买卖合同效力如何认定？,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告段祺诉称：请求依法确认庄×与庄贤就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，恢复庄×对该房屋所有权。事实和理由：庄×与李×系夫妻关系。庄×2016年2月11日去世;李×2015年2月12日因突发心肌梗死去世。涉案房屋归夫妇共有，房产证登记为庄×，并在此居住。夫妇二人育有女儿段祺，儿子庄×1、庄×3、庄×2，庄×2于2016年3月26日因患肺癌去世，庄×3系庄×2之女，姜×系庄×2配偶，庄贤系庄×3之子。2015年3月28日，庄×3召集姐弟四人协商，庄×3说母亲生前有“遗嘱”：“庄×2搬回迁房后，照顾老人由庄×3负责，×区6号楼2单元102号由庄×3继承;母亲的回迁房上林溪×号楼703号由庄×2继承”。两人各出40万元给大哥大姐，并立“家庭协议”，要求签字画押。庄×3在2015年7月以房屋买卖合同方式、整套房屋以1000元价格，将涉案房屋过户到他儿子庄贤名下。庄×3在办理该房屋过户时，私自作价1229116.63元，以1%税率缴纳房地产税。在被继承人在世且其他兄弟姐妹都不知情的情况下，私自以买卖合同形式过户尚未成为遗产的房屋的行为，是不能允许和非法的。现诉争房屋登记在庄贤名下，由庄×3占有，庄×3所述那个“家庭协议”应无效。诉争房屋为庄×与李×的遗产，应由四个子女共同继承。　　二、被告辩称　　被告庄×3、庄贤辩称：我认为我父亲是有行为能力的，因为老人耳背，所以都是靠文字书写交流的。平时老人也会出现晚上要出门的情况，我一让他看表，他就脱衣服回去睡了，这种情况有过两次，但不代表老人没有行为能力。如果我父亲没有行为能力，房管局也不会给办理过户事宜，过户时的签字是我父亲签的，他是处分自己的财产，不是无效，是合法有效的。故不同意段祺的诉求。　　三、审理查明　　经审理查明，庄×与李×系夫妻关系，二人育有一女三子，分别是长女段祺、长子庄×1、次子庄×3、三子庄×2。李×于2015年2月12日去世，庄×于2016年2月11日去世。　　涉案房屋一直由庄×、李×夫妇居住使用至去世，庄×2之女庄×3与其爷爷奶奶居住至李×去世，李×去世后，庄×3与庄×居住至庄×去世。李×去世后，段祺、庄×1、庄×3、庄×2于2015年3月28日签订《家庭协议》，内容为：“母亲去世，父亲无行为能力，姐弟四人协议如下：母亲生前遗嘱，庄×2搬回迁房后，照顾老人由二儿庄×3负责。×区6-2-102室由二儿庄×3继承，二儿庄×3拿出肆拾万元给大姐大哥。母亲的回迁房(×12#楼703室)由庄×2继承，庄×2拿出肆拾万元给大姐大哥。立字为据，永不反悔。”庄×3依约履行了付款义务。庭审中，庄×3表示《家庭协议》中“父亲无行为能力”的表述是指其行动不便，当时可以正常交流。段祺称协议内容是由庄×3在母亲去世三天后召集商议父亲赡养事宜时签订的，均为庄×3转述其母亲遗嘱，不予承认。同时，段祺认可协议中对父亲无行为能力的表述，但不认可母亲留有遗嘱。2015年8月9日，北京市国土资源局海淀分局根据庄×与庄×3之子庄贤签订的《存量房买卖合同》，将登记在庄×名下的涉案房屋过户至庄贤名下，该合同买卖的价格为1000元，出卖人签字处庄×的签字笔迹有涂改痕迹。　　另查，段祺此前曾提起过继承诉讼，在该次庭审中双方明确《家庭协议》中的款项已履行。　　上述事实，还有双方当事人陈述、派出所证明信、X京房权证海字第483597号房屋所有权证等在案佐证。　　四、法院判决　　北京市海淀区人民法院经审理判决如下：　　1、庄×与庄贤于2015年8月9日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效;　　2、驳回段祺其他诉讼请求。　　五、资深房产律师靳双权点评　　本律师认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，《家庭协议》系李×去世后由其子女自愿签订的，该协议系各方真实意思表示。庄×3虽称协议中对“父亲无行为能力”是指行动不便，并非无民事行为能力，并提交了相关证人证言，但证人并未出庭就所述内容接受质证，且段祺对此亦不予认可，鉴于庄×已离世，其行为能力已无从通过司法鉴定确定。现庄×3否认《家庭协议》中对庄×无民事行为能力的表述，而肯定其他协议内容，前后矛盾，且提出的反证亦不充分，本院难以采信，故根据《家庭协议》对庄×行为能力的描述应认定其无民事行为能力。同理，段祺认可前部“父亲无行为能力”的表述，而否认母亲遗嘱内容，但从段祺文化程度及认知能力分析，《家庭协议》中关于父亲赡养及房产归属的表述明显与段祺庭审自述不符，段祺如有异议，应当场提出异议或拒绝签字。现各方已签字确认，且并无异议内容出现，故该协议内容既是各方对李×遗愿的共同确认，也是各方就庄×的赡养及身后财产分割事宜达成一致意见的意思表示。现段祺关于《家庭协议》中除“父亲无行为能力”以外内容无效的意见，缺乏事实根据，本院亦不予采信。102号房屋属于庄×、李×的夫妻共同财产，李×对属于自己份额的处分出于其自身意思表示;庄×作为无民事行为能力人，其配偶李×即为其监护人，监护人出于对其自身监护权终止后被监护人生活的考虑，以102号房屋中属于庄×的财产份额为附带条件，达成由庄×3对庄×进行赡养的遗愿，该意思表示是出于对被监护人庄×在世利益的考虑，不属侵害被监护人合法权益的行为。综上，《家庭协议》既是被继承人遗愿的体现，也是各继承人对被继承人遗愿的认可，应为合法有效。根据民法通则的有关规定，无民事行为能力人所实施的民事行为应为无效。《家庭协议》中已确认庄×无民事行为能力，其对102号房屋的买卖行为既违背法律规定，亦不符合被继承人及监护人的遗愿，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因之取得的财产亦应返还。《存量房屋买卖合同》被确认为无效后，102号房屋在权利上仍应返还为庄×、李×的夫妻共同财产，鉴于庄×已去世，权利凭证的恢复已无实际意义。段祺、庄×3分别关于《家庭协议》效力的陈述，均失之偏跛，不应采信。庄×作为无民事行为能力人，其买卖涉案房屋的行为应为无效。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-08
334,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,334,"2018-06-19 02:03:26",房屋买卖实际交付定金数额有变化的定金协议效力认定,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告诉称：被告与崔某系夫妻关系，涉案房屋登记在被告名下，系被告与崔某的夫妻共同财产。2016年初，被告委托崔某与中介公司签订委托出售协议，委托中介公司出卖上述房产。原告在中介公司推荐和带领下，实地查看了涉案房屋后，表示愿意购买。因被告不在北京，故被告委托其配偶崔某代为签署房屋出售文件。2015年2月15日，崔某持被告的授权委托书、配偶(共有权人)同意出售证明与原告、中介公司签订了《买卖定金协议书》等相关文件，并约定在《买卖定金协议书》签署后1个工作日签订《北京市存量房屋买卖合同》。《买卖定金协议书》签订后，原告向崔某支付了购房定金10万元。此后，崔某突然反悔并不再同意签订买卖合同，其承认违约并同意承担赔偿责任。现原告诉至法院，要求：1、被告支付违约定金10万元;2、崔某对第一项诉讼请求与被告承担连带责任(因为涉案房屋是被告与崔某的共同房屋，债务也是夫妻共同债务)。　　二、被告辩称　　被告辩称：授权委托书不是被告签署的，是无效的授权。授权委托书中没有标注委托事项，也没有委托期限，内容上看该委托书也是无效的。因此，崔某基于此签订的《买卖定金协议书》也是无效的。定金10万元被告也已经返还给了原告，已经恢复了原状，原告无权向被告或第三人主张任何权利。至于崔某承担连带责任，原告称崔某与被告形成表见代理关系，如果这样，承担责任的主体恰恰应该是被告，而不应该是崔某。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。　　中介公司述称：同意原告诉讼请求。2015年2月15日，原告与被告、崔某在中介公司的居间下，签订的《买卖定金协议书》合法有效。2016年2月25日，崔某提供房屋产权证原件、崔某身份证复印件、结婚证扫描件、被告身份证扫描件、被告户口本扫描件、崔某户口本扫描件、授权委托书原件、配偶同意出售证明原件，在中介公司的居间下签订《买卖定金协议书》，合同合法有效，原告支付定金10万元。当日，崔某要求解除《买卖定金协议书》并实际退还原告定金10万元。　　三、审理查明　　经审理查明：被告与崔某系夫妻，于2009年1月26日登记结婚。涉案房屋于2011年1月11日登记在被告名下。　　2015年2月15日，原告(乙方、购买人)、被告(崔某代，甲方、出售人)与中介公司(丙方、居间人)就买卖涉案房屋签订《买卖定金协议书》，约定：原告应于本协议签署时向被告自行支付定金10万元整，被告收取定金时应向原告出具收据。原告、被告和中介公司应于本协议签署的同时签署定金托管协议，原告应当同时以资金托管的方式向被告支付定金40万元整。托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或转回，无需另行征得原、被告任何一方的同意。原、被告双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。原、被告双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如被告违约，被告应向原告双倍返还定金，如原告违约，则被告已收取的定金不予退还。　　协议签订后，原告向被告支付定金10万元。但双方未依约签订定金托管协议，也未支付另外40万元定金。当日，被告将定金10万元退还原告。　　签订协议当日，崔某向原告和中介公司出示《配偶(共有权人)同意出售证明》和《授权委托书》各一份，其中《配偶(共有权人)同意出售证明》载明：“本人崔某(身份证号×××)系房屋出售人邓XX(身份证号×××)的配偶(或共有权人)，现本人声明如下：本人同意房屋出售人出售涉案房屋。声明人：崔某。2015年2月15日”《授权委托书》载明：“委托人：邓XX;身份证号：×××;受托人：崔某;身份证号：×××;委托人欲通过居间人将涉案房屋进行出售。就此事宜，委托人特授权受托人代其办理本授权委托书约定的事宜。委托人：邓XX。2015年2月15日”　　审理中，原告就《授权委托书》中落款处“邓XX”的签字是否是被告本人所签申请司法鉴定。鉴定结论为：《授权委托书》中落款处“邓XX”的签字不是其本人所签。原、被告、崔某和中介公司均认可鉴定结论。原告为此支付鉴定费2700元。　　庭审中，中介公司经纪人林XX到庭作证称，“2015年2月15日的《授权委托书》在崔某给我的时候就是这样的，是签订《买卖定金协议书》当天崔某交给我公司同事手里的，模板是我同事之前发给崔某的空白模板，他们签好后带来给我们的。上面的签字是不是他们本人签的我们不清楚。《授权委托书》交给我们以后应该进行过审核，但是具体不是我负责。配偶同意出售证明的情况与授权委托书一样。至于涉案房屋要出售给原告，邓XX本人是否知道，我不清楚。原告来我公司表示购房后，我公司负责业主方的经纪人直接跟崔某联系的，因为一直是崔某在操作此事。签订《买卖定金协议书》时我在场，邓XX不在场，是崔某签的字。第三条第2款中约定的定金托管协议没有签，当天三方共同协商第二天再签订定金托管协议，40万元定金也第二天再支付。但是当天，业主就表示不签订正式售房合同了。”被告称签约当日没有按约交纳40万元定金，也没有签署定金托管协议，说明定金条款没有执行。《授权委托书》没有填写授权事项和期限，证人也不清楚此事，实质性的要件都没有明确，因此是无效的法律文件。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院判决如下：　　1、被告邓XX于本判决生效之日起七日内支付原告祁XX定金十万元。　　2、第三人崔某对于以上第一项与被告邓XX负连带责任。　　五、资深房产律师靳双权点评　　公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。但行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，尽管鉴定结论已认定《授权委托书》中的“邓XX”签字并非被告本人所签，该结论已经各方当事人认可，且被告也明确表示对于该《授权委托书》不予追认，但在签订《买卖定金协议书》时，崔某作为被告之妻向原告和中介公司出示了结婚证、房屋所有权证以及其与被告的身份证、户口本等身份关系证件以及房屋权属证件，而原告或中介公司均无理由怀疑当时崔某提供的《授权委托书》和《配偶(共有权人)同意出售证明》上被告的签字并非为其本人所签。因此，原告在与崔某(代被告)签订《买卖定金协议书》时有理由相信崔某有代理权，故应当认定对于在同原告签订《买卖定金协议书》的过程中，崔某的行为已构成表见代理，其行为后果应由被告承担。　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，《买卖定金协议书》系买卖各方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。现中介公司作为居间方，证实在《买卖定金协议书》签订后，被告并未依约履行订立《北京市存量房屋买卖合同》的义务，根据合同约定，应承担双倍返还定金的义务。现原告要求被告支付定金10万元，应当予以支持。　　实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，双方最终虽并未交付约定的全部50万元定金，而仅支付了10万元，但从现有证据看，导致剩余40万元定金未能交付的责任不在原告，而在被告。因不可归责于定金支付一方的原因，导致实际支付定金金额与合同约定不符，应视为定金合同在已支付的金额范围内已生效并对合同双方具有约束力。且从各方的陈述看，被告也并非因对于原告仅支付10万元定金存在异议，而导致当日退还。故应当认定双方实际交付的定金数额虽少于协议约定，但应视为《买卖定金协议书》的约定金额已变更，双方均应按照变更后的定金金额继续履行《买卖定金协议书》。　　在债权人以夫妻一方为被告起诉的债务纠纷中，对于案涉债务是否属于夫妻共同债务，应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定认定。如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活，则其不承担偿还责任。现原告向被告主张的债务发生在被告和崔某夫妻关系存续期间内，崔某也未举证证明该债务的发生并非用于夫妻共同生活，故原告要求崔某与被告承担连带责任，应当支持。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-08
335,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,335,"2018-06-19 02:03:29",房产律师靳双权点评一起借名买房合同纠纷案件,　　为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。　　案件介绍：　　2005年8月22日王某朔因拆迁取得了购买经适房的资格，黄某有意购买经适房，经人介绍和王某朔达成了一致意见，双方签订了一份《协议书》，在该协议书中双方约定王某朔自愿转让经适房购房确认单，王某朔收取黄某十一万元的转让费和协助费，收款后应当出具收款凭证，并不得反悔转让他人。王某朔出面负责办理房屋的一切手续，依照开发商所要求的时间地点内容提供购房所需资料，出面和开发商洽谈。王某朔取得购房合同和房屋钥匙及房产证后分别应当在三日内交给黄某保存，如果获取后五日内仍未交付黄某则视为违约。甲方应提供办理房产证过户给乙方的依照有关部门要求出具的资料协助黄某完成房产证过户工作，若黄某要求王某朔办理房产证过户手续后，甲方如果没有特殊原因在十日内无法共同办理，应当承担违约责任。由于黄某实际出资，而诉争房屋登记在黄的新名下，因此该房屋的购房发票上的签字应当确认实际出资人为黄某，并且将相关票据交给黄某保管。关于办理过户时的税费，双方约定由黄某承担。该协议签订之后，黄某应当将转让费及协助费11万交付给王某朔。双方亦已约定在房屋具备上市交易条件时再行过户。　　上述协议签订之后，黄某将转让费交付给王某朔。　　2006年10月22日，王某朔和北京某房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，双方约定该房屋总价款为26万元，房屋用途系经适房。购房合同签订之后，黄某向王某朔支付了购房款26万元。　　2009年2月14日，王某朔取得了面积差额款1120元，并将该房屋交付给黄某，黄某在装修之后入住了该房屋。　　2010年8月11日，黄某向王某朔支付了契税4000元。10月12日，诉争房屋所有权证书下发，王某朔取得房产证后交付给了黄某。　　后王某朔将黄某起诉至法院，要求确认双方之间的借名买房合同无效。　　审判结果：　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：　　确认双方之间所签订借名买房合同有效。　　一审判决后，王某朔不服一审判决上诉至二审法院，经二审法院审理后法院判决：　　驳回上诉，维持原判。　　专业房产律师靳双权案件点评：　　专业房产律师靳双权认为，本案双方所争议的焦点在于借名买房合同的效力问题。诉争房屋系王某朔因拆迁取得购房指标的经适房，王某朔和黄某经协商达成一致意见，王某朔转让购房指标给黄某，由黄某支付全部购房款。诉争房屋交付之后，黄某实际占有了该房屋并居住使用，因此双方之间构成了借名购买经适房的关系。　　经济适用房属于政策性保障住房，是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物，并非禁止流通物。本案的经济适用房系王某朔因拆迁获得，该房是由王某朔购买还是转让给他人购买，并不对公共利益造成影响。　　其次，王某朔和历经春之间的借名买房关系在2008年4月11日前，且双方明确约定该房屋具备上市交易条件时办理房屋过户手续，因此双方之间的借名买房合同并不违反法律行政法规的强制性规定，因而合法有效。法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-08
336,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,336,"2018-06-19 02:03:31",北京房地产律师靳双权点评借名买房后的房屋继承问题,　　为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。　　案件介绍：　　石某和王某在1981年2月17日登记结婚，在2005年4月17日离婚，双方在2014年3月11日复婚。王某任系双方之独生女。石某在2014年6月11日去世，其曾于2014年6月1日立下遗嘱，由王某任继承本案的诉争房屋所有财产权益。王某提出书面放弃继承诉争房屋财产权益的声明并将诉争房屋中属于夫妻共同财产部分赠予王某任。石某芳系石某之姐，胡某系石某芳之子。　　本案的诉争房屋位于北京市通州区402号，房屋所有权人登记为胡某，登记日期系2005年11月2日，目前该房屋仍有按揭贷款和抵押权，抵押权人系建设银行，截至2015年3月9日，按揭贷款的本金余额仍剩15.5万元未还。　　诉争房屋系于2005年7月6日由胡某和北京某房产公司签订房屋买卖合同购买，该房屋总房价款为35万元，其中11万为首付款，剩下24万办理按揭贷款。2005年7月30日，胡某和建设银行签订了借款合同，向建设银行借款24万元，贷款时间20年，抵押物系上述房屋。　　2005年7月31日诉争房屋交付使用之后，石某一家和石某的母亲孙玉容居住在该房屋内，后孙玉容在2010年5月去世，其去世前一直和石某一家同住。　　2014年3月14日，胡某曾将石某起诉至法院，要求其返还房屋，后胡某撤诉。　　2015年3月，王某任将胡某起诉至法院，诉求法院判令胡某协助办理诉争房屋购房贷款的银行还款手续及协助办理抵押权注销手续，期间的税费均由王某任承担;胡某将上述房屋过户至王某任名下。　　建设银行作为本案件第三人参与了诉讼。　　庭审过程：　　双方在本案件庭审中就上述房屋的出资问题进行了激烈的辩证，王某任在庭审中主张首付款系石某向石某芳所借，2013年曾经表示偿还给石某芳，石某芳当时表示以后再换亦可，所以就没有将该借款偿还给石某芳。胡某则主张双方之间不存在借名买房关系，首付款就是石某芳为胡某购房所支付。　　其二关于偿还贷款的问题，王某任主张从购房至现今，所有贷款均系石某和王某任偿还，胡某主张因诉争房屋由石某一家居住，所以石某和王某任偿还贷款，实际上是变相的支付了房屋使用费。　　庭审中，王某任除提出诉讼主张和进行质证外，还向法院提交了诉争房屋的物业费票据、供暖费票据及还贷材料并提供了其父母的结婚证和离婚证以及贷款账户的基本信息及相应的交易明细等证据加以证明双方之间存在口头借名买房协议。　　庭审中，建设银行表示若变更借款人需偿还相应的本金后才予变更。而借款人尚欠的银行贷款本金余额以银行提交的证据为准。　　审判结果：　　本案一审法院经审理后判决：　　一、判决生效之后7日内，胡某协助王某任到第三人建设银行处办理胡某名下诉争房屋的还款手续，由王某任偿还该房屋的银行按揭贷款剩余本息，具体数额以银行核定金额为准。　　二、在判决第一项履行完毕后7日内，胡某协助王某任办理诉争房屋的抵押权登记的注销手续。　　三、在判决第二项履行完毕后7日内，胡某协助王某任办理诉争房屋的过户手续，将诉争房屋过户至王某任名下。　　一审判决后，胡某不服一审判决上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：　　撤销一审法院判决，改判驳回王某任诉讼请求。　　北京房地产律师靳双权案件点评：　　北京房地产律师靳双权认为，本案的一审法院在审理后曾认为双方之间没有直接的书面协议来证明双方之间存在借名买房合同，因而依照双方当事人提供的证据的证明力大小来确定双方之间那一方的主张成立，一审法院认为在本案中诉争房屋的出资系首付款和按揭贷款的方式，其中首付款部分源于胡某的母亲，部分按揭贷款系王某任偿还。　　关于首付款，一审法院审理中王某任主张首付款系向胡某母亲的借款，胡某则认为是石某芳支付。依照民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，王某任应当就其主张进行举证，但其没有足够证据证明首付款为向胡某母亲的借款，因而其诉讼主张法院应不予支持。　　若依照王某任所称首付款系借款，但实际上该借款从购房至诉争发生后仍未偿还，此举有悖常理，且被告胡某对借款的主张不予认可，因而王某任关于首付款是石某向石某芳所借的主张，法院不应采纳，一审法院认定事实错误。　　诉争房屋自交付之后一直由石某一家居住至今，在居住期间诉争房屋贷款由石某和王某任偿还的事实并不足以证明双方存在借名买房的事实，因此王某任要求胡某协助办理诉争房屋抵押贷款的还款手续及抵押权的注销手续并将诉争房屋过户给王某任的诉讼请求，法院不应予以支持，一审法院在事实认定上有误，二审法院予以纠正，于法有据，综上，二审法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-08
337,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,337,"2018-06-19 02:03:31",北京借名买房律师靳双权解析一件借名买房纠纷案件,　　为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。　　案件介绍：　　钱某和钱某晨系姐弟关系。钱某欲购买钱某晨取得的经适房，于是和钱某晨商议由自己出资购买钱某晨取得的经适房。双方协商一致后，约定由钱某出资购买钱某晨取得的经适房。　　2007年10月12日，钱某晨和北京某房产有限公司签订了《北京商品房预售合同》，约定由钱某晨购买诉争房屋，总价款35万元，合同签订之后，钱某支付了购房款，并缴纳了契税2300元、综合地价款5200元和房屋登记费50元。　　2010年2月22日，北京市昌平区住建委颁发了房屋所有权证书，房屋的所有权人登记为钱某晨，房屋性质为经市房屋。房屋在2008年12月交付之后，钱某对房屋进行了装修后在房屋内居住。该房屋原始购房合同和房屋所有权证书及购房票据等原件均由钱某持有。　　2015年7月18日，因双方发生矛盾，所以钱某将钱某晨起诉至法院，要求钱某晨依照双方当时的约定办理过户手续。　　庭审过程：　　本案庭审中，钱某主张其和钱某晨在2007年达成借名买房协议，约定由钱某借用钱某晨的名义购买经济适用住房，并在2011年10月3日签订了一份《协议书》，双方在协议书中约定诉争房屋是钱某和钱某晨商量后达成一致意见，由钱某借用钱某晨名字购买，房产证的名字是钱某晨，但房子全款和装修费都是钱某掏的，共计人民币42万。现在钱某把24万给钱某晨买下诉争房屋的产权，等到房子可以上市的时候在将房子过户到钱某名下，如果到时候不给过户，愿以钱某购房款的十倍价钱赔偿，立此字据为证。　　本案庭审中钱某曾提起要求钱某晨给付50万违约金的诉讼请求，后其主动放弃了该诉讼请求。　　钱某晨认可双方之间存在借名买房关系，且认可钱某向其支付补偿款24万，但对协议书的真实性表示否认，申请司法鉴定。　　审判结果：　　北京市昌平区人民法院审理后判决：　　钱某晨在判决生效后15日内配合钱某办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋过户到钱某的名下。　　北京借名买房律师靳双权案件点评：　　北京借名买房律师靳双权认为，本案双方争议的焦点在于双方之间的借名买房合同是否有效。　　本案中双方之间所达成的借名买房合同系双方当事人真实意思表示，同时钱某晨购买诉争房屋的原始购房合同系2008年4月11日前签订，该房屋于2010年2月22日取得房屋所有权证书，在法庭辩论终结前已经具备了上市条件，因此该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家有关经济适用住房的相关政策和社会公共利益，因而该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行合同义务。钱某已经支付了相应的购房款且支付了协议中双方所达成合意的转让费，钱某晨现应当履行自己的过户义务，钱某已经向法院起诉要求钱某晨履行自己的过户义务，有事实基础和法律依据，法院应当支持钱某的诉讼请求，因此法院的判决是正确的。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-08
338,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,338,"2018-06-19 02:03:33",北京借名买房官司律师靳双权点评一起确认借名买房合同效力纠纷,　　为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。　　本文系房产专业律师靳双权原创，转载请注明出处。　　案件介绍：　　赵某和赵某彤系姐弟关系，赵某彤于2008年9月8日和北京市某集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》，以22.3万元的价格购买了诉争房屋。由于赵某彤当时身患重病正在治疗之中，无力支付购买诉争房屋的房款，因而同意赵某以自己名义购买该诉争房屋，购房款均由赵某和其他家人共同出资，后赵某陆续将借款还清。2010年10月，诉争房屋交付使用，赵某支付了契税、补缴的购房款、公共维修基金等费用，赵某出自对房屋装修之后便入住了该房屋。　　2012年该房屋的房产证下发，登记所有权人为赵某彤，房屋性质为经适房，该证书均由赵某保管。　　2013年3月12日，赵某彤向法院提起了排除妨害诉讼，要求赵某搬出诉争房屋，将房屋交给赵某彤使用。法院经审理后认为赵某彤作为房屋的所有权人随时有权要求赵某将房屋腾退交还给赵某彤，据此法院判决赵某在判决生效后30日内将房屋腾退给赵某彤。该案件判决后，赵某不服一审判决结果提出上诉，二审法院经审理后认为双方之间的借名买房行为因违反社会公共利益而无效，因此赵某不能取得诉争房屋所有权，因而赵某彤作为房屋合法所有权人，可以要求赵某腾退房屋，遂驳回了赵某的上诉请求。二审判决后，赵某彤申请了强制执行。　　2014年5月，赵某将赵某彤起诉至法院，要求法院判令赵某彤返还购房款及其他相关款项共计25万;赵某彤向赵某支付装修款10万;赵某彤向赵某支付房屋增至损失20万。　　庭审过程:　　本案件庭审过程中，原被告双方对于诉争房屋装修现价值的数额没有协商一致，赵某申请对诉争房屋装修现价值进行评估，经评估公司评估后，出具《鉴定意见书》，鉴定结果为3.81万元;赵某和赵某彤同意上述鉴定结果，双方同意依照鉴定结果计算赵某彤向赵某支付相应的装修工程折价款。同时，赵某彤坚持不同意向赵某支付房屋增至补偿款，赵某彤表示同意给付赵某资金利息补偿款1万元。　　法院经查明，赵某不具备经济适用房购买资格。　　审判结果：　　一审法院经审理后判决：　　一、赵某彤在判决生效后7日内向赵某支付购房款等相关款项25万元;　　二、赵某彤在判决生效后7日内向赵某支付房屋装修价值补偿款3.81万元。　　三、驳回赵某的其他诉讼请求。　　一审判决后，赵某不服一审判决，上诉至二审法院，经二审法院审理后，二审法院判决：　　驳回上诉，维持原判。　　房产专业律师靳双权案件点评：　　房产专业律师靳双权认为，赵某彤取得经适房购买资格后，以其名义签订了诉争房屋的原始购房合同，但由赵某支付了全部购房款及办理入住时需要缴纳的各项税费，由赵某实际占有并使用诉争房屋。同时诉争房屋的购房发票和下发的产权证均由赵某保管，同时根据法院在庭审中查明赵某彤述称2013年1月其曾和赵某商谈愿支付24万元收回房屋，但并没有达成一致意见，结合以上事实可以认定诉争房屋系借用赵某彤之名由赵某实际购买。　　经济适用住房是政府提供一定的优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。赵某不具备经适房住房购买资格，同时相应的借名买房行为亦已经生效的法律文书确认为无效。庭审中赵某彤表示愿意向赵某支付购房款等相应款项共计25万元，同时同意依照评估结果3.81万元支付房屋补偿数额，对此系当事人真实意思表示，法院应予以支持。　　赵某彤明知经济适用住房上市交易存在限制，不得随意转让，赵某同样明知其不具备资格而借用赵某彤的名义购买诉争房屋，因此双方对于本次借名买房所导致的结果均有过错，因此，法院基于此，对赵某主张赵某彤补偿房屋的价值增值部分缺乏事实和法律依据，法院对此未予支持。　　综上所述，法院的判决是正确的。　　如果您还有更多关于房产类的咨询，欢迎拨打房产专业律师靳双权的联系方式：13426037149,网络,未知,2018-03-08
339,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,339,"2018-06-19 02:03:38",借名买房协议靳双权点评一件借名买房纠纷案件,　　为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。　　本文系借名买房律师靳双权原创，转载请注明出处。　　案件介绍：　　黄某和魏某系夫妻关系，魏某系葛某的表外甥。当时魏某和黄某结婚后因没有自己的房子，而葛某当时系某大学的教师，该大学分配给葛某一套住房。魏某表示想购买葛某的房子，于是在协商达成一致后，由葛某代为与某大学签订了《商品房买卖合同》，在该合同中，双方约定葛某以33.2万元的就挨个购买诉争房屋，其中首付款20万，公积金贷款13.2万元。2004年8月11日，葛某在收到黄某和魏某的首付款后，向两人出具了《收条》，其内容为：今收到黄某、魏某两人前来交首付款20万元，房产地址为203号房屋(即诉争房屋)。此房屋总价款33.2万元，房屋面积126平米。黄某、魏某夫妇尚欠余款13.2万元，有两人5年内自行还款付清。即公积金按揭由两人按月缴纳。”随后两人在首付款交付人处签名，葛某亦在首付款付款人处签名。　　收条出具的当日，葛某还向黄某出具了其签名的《证明》，该证明内容为：“兹证明诉争房屋总房款33.2万元，现以我本人的名义代黄某、魏某夫妇购入，因本案房屋购入有条件限制，五年后正式办理过户手续。此房屋所有权为黄某魏某夫妇两人所有。”该证明的落款处有黄某的签名。　　该房屋交付之后，黄某和魏某入住了该房屋。　　2006年9月8日，该房屋的房产证下发，房屋所有权人为葛某。　　2015年5月17日，黄某将葛某起诉至法院，要求葛某协助撤销诉争房屋的抵押登记并将该房屋的房屋所有权过户至黄某和魏某名下。　　庭审过程：　　庭审中法院查明，葛某于2005年8月20日时在公证处办理了委托公证书，委托黄某办理验收诉争房屋、办理入住手续及办理和领取房屋所有权证书、对房屋进行管理维护等。此后，黄某以葛某的名义按月如期向银行偿还贷款，并且在2007年2月15日还清了全部贷款本息，但该贷款的抵押登记并未撤销。　　2005年12月5日后，黄某以葛某代理人的名义办理了入住手续，并签订了《物业服务协议》。后因该房屋叫合同面积小，黄某以葛某代理人的名义和某大学签订《补充协议》接收了相应退款。2007年3月8日，住房公积金贷款中心出具证明，证明公积金贷款金额13.2万于2007年2月15日全部还清。　　本案在法院立案审理受，依法追加了魏某作为本案件共同原告参与了诉讼。同时法院查明得知，魏某和黄某因夫妻关系不和睦已经分居。　　本案庭审中，葛某和魏某主张《收条》所涉及款项并不是黄某、魏某的购房款而是为葛某购房的点付款;《证明》系葛某为黄某向其工作单位申请房补而出具的主张，以及本案诉争房屋系借给黄某、魏某使用，清偿贷款的钱款已经提前向魏某支付的主张，两人均未提交充分证据加以证明。　　目前黄某和魏某分居后，该房屋由黄某占有并使用。　　审判结果：　　一审法院经审理后判决：　　本判决生效后十五日内葛某协助黄某、魏某办理撤销诉争房屋的抵押登记手续并协助将该房屋过户登记至黄某、魏某名下。　　一审法院判决后，葛某、魏某均不服一审判决上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：　　驳回上诉，维持原判。　　借名买房协议律师靳双权案件点评：　　借名买房协议律师靳双权认为，本案中双方当事人在2004年8月11日签订的《收条》和《证明》的内容已经明确约定以葛某的名义代黄某、魏某两人购房，同时因为房屋有购买限制，在5年后正式办理过户手续，此房屋所有权为夫妇两人所有的内容，收条和证明具备了房屋的基本状况、价款数额和价款支付方式、房屋过户步骤等借名买房合同的主要内容，因此应当认定双方之间的借名买房合同成立。　　双方之间的借名买房合同系真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，应当合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方均应当依照约定履行各自的义务。在黄某和魏某依照约定支付了购房首付款并清偿了全部贷款之后，葛某亦应当依照约定办理房屋过户登记手续。现黄某起诉要求葛某协助办理撤销房屋抵押登记手续并依照约定办理房屋所有权过户登记的诉讼请求，法院应当予以支持。　　庭审中葛某和里共同所称《收条》所涉及款项是为葛某在他处购房的垫资款、《证明》是葛某为了黄某向其工作单位申请房补而出具的主张，因为没有提供相应的证据加以证明，其主张缺乏事实依据，因此法院对其主张不予采信。同时结合在庭审中魏某作为原告支持被告葛某的诉讼主张，结合魏某和黄某感情不和已分居并且其与被告葛某系亲戚关系的客观事实，其所主张事实与其曾参与签名的《收条》和《证明》内容相矛盾，同时由于其主张没有证据支持，法院对其主张不予采信。　　综上所述，靳双权律师认为法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-08
340,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,340,"2018-06-19 02:03:38",借名买房借名人反悔要求实际出资人腾房法院位于支持案件,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　陈嘉业称：陈嘉业于2010年1月购买位于北京市×区×园×号楼×单元×室房屋。朱全丰是陈嘉业的儿子，朱全丰也住在此楼房，后期朱全丰将陈嘉业轰出房屋至今。陈嘉业已年逾70岁，身体有病，现住在女儿家。为此，要求朱全丰立即搬出上述房屋，诉讼费由朱全丰负担。　　二、被告辩称　　被告朱全丰称：不同意陈嘉业的诉讼请求。第一，该房屋系朱全丰以陈嘉业的名义出资购买的房屋，此事征得陈嘉业和其他家庭成员的同意和认可。房屋性质为两限房，是以陈嘉业个人名义申请。审批通过后，陈嘉业因没钱购买，让朱全丰出资购买。朱全丰就出资36万元以陈嘉业的名义购买了该两限房。后双方签订了见证书，确认涉案房屋是由朱全丰之妻申昕昕出资购买，房屋归申昕昕所有。该见证书是双方的真实意思表示，不违反法律规定。第二，涉案房屋一直由朱全丰实际居住使用。2011年，朱全丰在接到×园入住通知书后，交纳了购房款、物业费、取暖费、契税等。第三，陈嘉业称将其轰出不符合事实。2012年，朱全丰请陈嘉业到房屋居住，2013年陈嘉业主动要求搬出房屋，陈嘉业搬出后朱全丰每个月给陈嘉业500元赡养费。虽然房产证上登记的是陈嘉业，但房屋的所有权是朱全丰的，朱全丰产权人身份应该得到保护，故请求驳回陈嘉业的诉讼请求。　　三、审理查明　　2010年1月20日，陈嘉业与北京X房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定X公司将坐落于×号房屋卖与陈嘉业，该房屋性质为限价商品房，价款为369270元，付款方式为一次性付款。2010年3月5日，陈嘉业、申昕昕签订《见证书》，内容为：“申昕昕于2010年1月22日星期五，出钱款人民币叁拾陆万元整，用母亲陈嘉业名字，购买了坐落在×区×号，面积为74.6平方米楼房一套，该楼房房屋产权所有人为出款人：申昕昕、朱全丰及女儿朱珊珊所有，此见证书见证产权所有人永远有效，享有法律效力，特立此见证书。陈嘉业、申昕昕签字，见证人处有陈嘉业所有子女签字。　　2011年3月，朱全丰以陈嘉业的名义办理了入住手续，对房屋进行了装修，交纳了住宅专项维修基金、供暖费、有线电视费、物业费等，并居住至今。　　2012年3月5日，陈嘉业获得房屋所有权登记证，其上记载显示房屋所有权人为陈嘉业，共有情况为单独所有，性质为限价商品住房。　　房屋交付后，陈嘉业并未立即入住房屋。2013年春节，朱全丰接陈嘉业至涉案房屋过年，陈嘉业住下，直至2013年8月产生家庭矛盾，陈嘉业离开涉案房屋至今。　　四、法院判决　　驳回原告陈嘉业的诉讼请求。　　五、律师点评　　房产律师靳双权点评：　　本案涉案房屋虽登记在陈嘉业名下，但根据查明的事实，涉案房屋由朱全丰及申昕昕全额出资，自房屋交付开始即由朱全丰家进行装修并居住使用至今，再结合《见证书》的内容，证明本案涉案房屋存在借名买房的事实。　　鉴于涉案房屋的出资、归属、借名买房行为的效力等问题存在争议，在未得解决前，不宜先予改变现状，现陈嘉业迳行要求朱全丰腾退房屋，亦有违民事法律公平原则，故对于陈嘉业要求朱全丰腾退房屋的请求，法院不予支持是正确的。双方可在解决借名买房的效力问题和因此所产生的相关权利义务纠纷后再解决房屋返还问题。　　提示：借名买房之“约定”要具体、明确，应签订具备法律效力的借名买房合同，必要时通过合法手段进行证据记录、搜集、整理工作，将房产纠纷防患于未然。一旦涉及法律纠纷，建议咨询专业房产律师，问您的维权之路保驾护航。,网络,未知,2018-03-07
341,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,341,"2018-06-19 02:03:40",北京房产律师点评一起借名购买经适房合同有效案件,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　2014年4月，蒋美菱起诉称：我与吕珂系多年朋友。吕珂的母亲曾在胡同X号承租私房一间，2004年5月吕珂获得上述私房腾退补贴后，便购买了一套二手房。同年10月房管部门为吕珂开具承租人购房证明书，其已没有经济能力再购买，故其将购房证明书给了我，由我出资购买X号房屋，吕珂承诺协助我办理过户手续。2005年1月28日，我代吕珂与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，从选房到签订购房合同吕珂都没有参与，购房合同中买受人“吕珂”的签字也是我书写。签订购房合同后，我支付了购房款，并于2006年1月25日入住房屋至今。房屋所有权证的颁发日期为2007年9月27日，至今已满5年，具备上市交易条件，可以过户交易。现我起诉，要求吕珂配合我将涉案房屋的所有权过户至我名下。　　二、被告辩称　　吕珂称：涉案房屋是我的合法财产，所有权归我所有。房屋来源是我父母的私房腾退后，获得购买经济适用房资格后购买。蒋美菱在另案中认可为我垫付购房款，故双方应为债权债务关系，其不应因此主张所有权。假设双方存在借名购房，因为涉案房屋为经济适用房，借名购买经济适用房属于违反强制性规定，故借名合同应属无效。蒋美菱已自行购买2号房屋，其无权再购买经适房。蒋美菱从未给我任何款项。　　三、第三人述称　　第三人张静述称：涉案房屋属于我与吕珂婚后取得，属于夫妻共同财产，故我的诉讼地位应为被告。我与吕珂共同申请购买了涉案房屋，后我支付了部分首付款，也偿还了部分贷款，蒋美菱对房屋的出资属于垫付。无论蒋美菱与吕珂之间是否存在借名买卖关系，因我对此不知情、不同意，故都应属于无权处分。我不同意进行过户。蒋美菱没有向吕珂支付对价，房屋也没有过户，故蒋美菱不构成善意取得。蒋美菱04年也购买了一套经适房，其已无购买经适房资格;我与吕珂因感情不合分居，分居期间吕珂与蒋美菱进行一系列诉讼，二人恶意串通，通过诉讼的方式转移财产。　　四、审理查明　　2005年1月28日，吕珂作为买受方、北京市X总公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》。双方约定：出卖人向买受人出售涉案房屋，房屋建筑面积57.76平方米，总价款216022元;购房定金3万元、首付款36022元，余款15万元以公积金贷款方式支付。蒋美菱、吕珂均表示该合同落款处买受人“吕珂”字样系蒋美菱代签。　　2005年3月31日，吕珂、张静作为借款人与贷款人交通银行、担保人北京市住房贷款担保中心签订《贷款借款合同》，约定吕珂、张静获取贷款15万元用于购买涉案房屋。　　蒋美菱支付涉案房屋的购房首付款67070元;并由蒋美菱以现金存入吕珂账户的方式偿还购房贷款。2006年1月25日，涉案房屋交付后，吕珂于当日将房屋交予蒋美菱使用，蒋美菱使用该房屋至今。2008年12月17日，由蒋美菱出资将上述贷款提前清偿。现有关买卖涉案房屋、办理贷款的资料原件均在蒋美菱处。　　2007年9月27日，涉案房屋登记至吕珂名下，该房屋性质为经济适用住房。　　五、法院判决　　吕珂协助蒋美菱将X号房屋过户至蒋美菱名下。　　六、北京房产律师靳双权点评　　蒋美菱与吕珂就双方之间是否存在借名买房，各执一词。根据查明的事实，涉案房屋的买卖合同虽记载买受人为吕珂，但该合同中的“吕珂”字样实际由蒋美菱代签，蒋美菱支付了该房屋的首付款及全部贷款，自房屋交付之日起即实际使用该房屋，且有关买卖该房屋的相关资料原件均在蒋美菱处，故可认定蒋美菱与吕珂形成借名买卖关系。　　吕珂称蒋美菱代为垫付购房款，证据不足。因该房屋买卖合同签订时间系在北京市经适房相关规定出台之前，且涉案房屋登记至吕珂名下的时间距今已满5年，故该借名买卖关系合法有效。　　提示：北京市建委于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称，对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房，在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售。,网络,未知,2018-03-07
342,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,342,"2018-06-19 02:03:41",借名买房律师靳双权为您解析一起借名买房效力确认案件,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　宋英林称：我原系X社职工，1994年7月退休。1998年之前我一直居住在X社分配的宿舍，交一定租金。1998年单位福利分房，分给我2号房屋。2号房屋建筑面积为64.74平方米，由我一次性交清房款并对房屋进行装修，后一直在此居住。北京市房改房政策规定，房屋产权人必须是北京市城镇居民户口。我因1994年子女接班政策户口转回东北老家，由宋甜甜(我女儿)接班户口进京，因其与我在同一个单位，单位提出暂时把房产证写在宋甜甜名下，等我户口进京时再办理过户手续，并承诺写在宋甜甜名下不影响其在单位的福利分房名额，单位也确实陆续给宋甜甜提供了二次分房机会。2007年我户口迁入北京，要求宋甜甜一同办理过户手续遭拒，但其一直享受无房补助费。诉讼请求：判令2号房屋归我所有，宋甜甜将上述房屋过户至我名下。　　二、被告辩称　　宋甜甜称：宋英林起诉与事实不符，本案房产系我独资购买，与其无关。宋英林主张没有事实和法律依据，故我不同意其诉讼请求，请求予以驳回。　　三、审理查明　　宋英林与宋甜甜系父女关系。宋英林原系X社职工，1994年7月其退休，宋甜甜接班入职X社。根据当时政策，宋英林的户口由北京迁回原籍，宋甜甜的户籍迁入北京。1998年，宋英林填写《职工申请购房表》申请分配住房，单位分配给其2号房屋。之后X社按照房改政策向职工出售公有住房，因宋英林户籍在外地，故以宋甜甜名义购买。2001年11月28日，宋甜甜与X社机关事务管理局签订买卖契约，约定以成本价购买2号房屋，房价款55796.18元。宋甜甜交纳了购房款及相关费用。2002年，宋英林入住2号房屋，此后至今该房屋一直由其使用。2004年12月6日，房屋所有权证下发，登记所有权人为宋甜甜。2007年，宋英林的户籍迁入北京。　　2007年5月18日，宋甜甜申请无房户补贴以及相关待遇，申请书称“2001年在总社公有住房分配中，我父亲宋英林分到两居室。由于宋英林户口不在北京，该两居室以我的名义购买。现本人申请无房职工住房补贴”。　　2008年11月18日，宋甜甜、宋英林共同签署声明：“住房产权为宋甜甜，其父亲宋英林。宋英林享受无房补贴，现申请领取无房补贴。今后产生的一切此房产纠纷、住房补贴纠纷与X社无关，家庭内部解决”。同日，宋英林出具说明：“2号房，经全家一致同意由我来领取无房补贴，此房的产权人为宋甜甜，由此产生的一切房产及补贴纠纷与X社无关，为家庭内部自行解决”。　　宋甜甜一次性领取1991年9月至2012年1月的无房购房补贴100456元，此后至今每月领取1000元无房购房补贴。宋甜甜称2007年的申请是应单位需求而写，单位以“政策”为由向其发放无房补贴，向宋英林发放未达标补贴，因为如反之单位将多发补贴10万元。　　现房屋买卖契约和购房款收据在宋甜甜处，房屋所有权证在宋英林处。同时，宋甜甜称宋英林2007年迁户口时自其处借走房屋所有权证，至今未还。就购房出资一节，宋英林称在其家中交给宋甜甜现金6万元，让宋甜甜去单位交款，宋甜甜予以否认，并称其当时已自己工作10年，有一定积蓄，房款全部由其出资，双方就所述事实，均未提交相应证据佐证。另查，宋英林1998年12月基本工资为543.7元。　　四、法院判决　　1、登记在宋甜甜名下2号的房屋应为宋英林所有;　　2、宋甜甜将上述房屋过户至宋英林名下。　　五、律师点评　　本案争议的焦点在于宋英林与宋甜甜之间是否存在借名买房关系。从房屋原始来源来看，2号房屋系单位分配给宋英林的福利房。后单位按照房改政策出售公有住房，宋英林因子女接班户籍迁出北京，仅因此缘由无法以自己名义购买此房。宋甜甜在2007年申领无房补贴的申请中写明“由于宋英林户口不在北京，该两居室以我的名义购买”，2009年其填写的申请表中亦写道“本人应享受的购房补贴建筑面积标准70无房平方米”，其与宋英林共同声明“宋甜甜按无房领取补贴。如家庭出现纠纷个人自负”，后其实际领取的也是无房补贴。2008年宋英林、宋甜甜签署的声明及宋英林出具的说明与上述内容虽有出入，但这只是申领补贴过程中的文件，且“家庭内部解决”、“经家庭商议一致同意”等字句表明宋英林与宋甜甜另有约定。宋甜甜辩称2007年的申请系应单位需求而写，单位为省钱向其发放无房补贴，无证据佐证。房屋从入住至今，一直由宋英林使用，房屋所有权证亦由其持有。综合考虑房屋原始来源、双方向单位出具的书面材料表达的意思、购房时双方的经济能力、房屋权益的实际享有者、宋甜甜至今领取无房补贴等事实，足以认定宋英林与宋甜甜之间存在借名买房关系，2号房屋由宋英林实际出资购买。双方系直系血亲，基于感情及信任，就此事无书面约定也合乎常理。现宋英林要求确认2号房屋归其所有并要求宋甜甜将房屋过户至其名下，有事实及法律依据，应得到支持。,网络,未知,2018-03-07
343,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,343,"2018-06-19 02:03:43",“借名买房”合同中一方违约拒不办理过户手续怎么处理？,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告冯糖、岳晓、岳英、姜国诉称：冯糖与岳晓系夫妻，二人育有一子岳英，儿媳姜国。被告系冯糖的外甥。原被告双方因协商达成一致，原告出资借用被告的经济适用房购买资格，以被告之名义购买了昌平区泰国小区302号的房屋，该房屋现登记在被告名下。原告一家全款购买涉案房屋并支付了购买涉案房屋一系列费用(包括但不限于印花税、专项维修资金、契税、综合地价款、产权代办费、房屋登记费等)后，装修并入住至今。本次诉讼前，已有法院作出生效判决认定原被告双方的“借名买房”关系。原告诉至法院请求：一、判令被告协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续，将房屋登记在原告岳英一人名下;二、诉讼费由被告承担。　　二、被告辩称　　被告庄楠辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原被告双方从未达成过“借名买房”的一致意思，真实情况是：原告先行垫付涉案房屋房款。2、根据人民法院第0690号民事判决书，涉案房屋所有权人为被告。3、根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，原告的诉讼请求不应得到支持。　　三、审理查明　　经审理查明：涉案房屋所有权人登记为被告。原告为证明其支付涉案房屋各项税费，向法院提交了票据原件、房产证原件及购房合同原件。　　四、北京市昌平区人民法院判决　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：　　(1)被告协助原告办理涉案房屋所有权转移登记，产权过户至岳英名下。　　(2)案件受理费由被告负担。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据当事人所述及其提供的相关证据，原告出资支付全部购房款及购房相关的各项税费，装修入住涉案房屋至今，可以认定案件的事实即为原被告双方存在“借名买房”的事实。并且该事实系双方当事人协商达成一致的真实意愿，该合意可以被认定为双方当事人之间存在合同关系。涉案房屋具备买卖条件，未违反法律、行政法规等强制性规定，原被告双方之间的合同关系合法有效，被告作为一方当事人受合同约束，原告有权要求被告依照合同约定履行其合同义务，要求被告配合其办理涉案房屋的所有权转移登记手续，由原告岳英享有涉案房屋所有权。综前所述，原告的诉讼请求与法有据，应当得到法院的支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的证据规则原则，被告对于双方之间达成的系换房协议的主张，未能向法院提交充足有效证的据举证，所以其应当承担举证不能的不利后果。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-07
344,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,344,"2018-06-19 02:03:45",房地产律师靳双权解答“借名买房”被认定无效如何维权,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告戴婷诉称：原被告经协商达成一致后，由原告出资，借被告名义购买了华宇小区303号房屋，登记在被告名下，该经济适用住房实际所有权人为原告，待原告符合政策条件可以过户时，被告无条件配合将暂时登记在被告名下的前述房产过户给原告。针对前述事实被告曾亲自出具一份证明。但现在被告严重违反承诺，侵犯原告合法权益，故诉至法院要求：1、确认原告借用被告名义买房的民事法律行为无效;2、判令被告返还原告购房款、购房费用(其中包括契税、印花税、公共维修基金、保险费、登记费)、购房利息;3、判令被告赔偿原告装修损失;4、判令被告全额赔偿原告房屋差价损失;5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。　　二、被告辩称　　被告白宁辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原被告之间不存在“借名买房”。2002年购买房屋，原告所提到的证明是在5年后，其间隔时间之长，不符合常理。2、所有与涉案房屋有关的手续、资金都系被告所有，原告从未出资。　　三、审理查明　　经审理查明：2002年，被告与北京顺利房地产开发有限责任公司签订购房合同，合同中明确约定被告系买方，并且被告以自己名义办理了房屋贷款手续，所有权证书中登记的所有权人为被告。因购买该房屋交纳的各项税费包括契税、手续费、印花税、公共维修基金、保险费、登记费。经本院调查，涉案房屋的贷款一直系由原告负责归还，至此该笔贷款全部结清。购买涉案房屋后，便由戴婷对其进行装修并居住。本院依申请指定专业机构对涉案房屋的价值进行评估，评估价值为400万元。　　四、北京市昌平区人民法院判决　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：　　(1)被告支付原告购房款及贷款利息;　　(2)被告支付原告房屋增值差价;　　(3)案件受理费由原告负担四千元，由被告负担二万;　　(4)评估费由原告负担一千元，由被告负担六千元。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当被认定为无效合同，且该无效为确定当然自始无效。原被告双方借名购买经济适用房的行为构成无效事由，且该行为已经经过生效民事判决书认定为无效，根据一事不再理原则，原告再次提起该主张的，法院不予支持。本案中，原被告双方对于涉案房屋由谁出资购买存有争议，对于原被告各自的主张，原告向法院提供了证明其主张的相关证据，包括1、原告自始至终一直在涉案房屋居住。2、原告一直持有涉案房屋购买时手续资料的原件。3、被告亲自书写的相关证明文件。4、原告为涉案房屋还贷的银行证明。被告对其主张的事实并未向法院提供任何有效证明，根据证据规则原则，被告应当承担举证不能的不利后果。因此，法院有理由相信涉案房屋系原告出资，可以支持原告的这一主张，原被告双方之间存在“借名买房”关系。由于在前几个诉讼中，原被告的“借名买房”行为已经被确认无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿因该合同取得的财产应当予以返还，在原被告之前的诉讼中已经作出生效判决要求原告将涉案房屋，所以根据公平原则，被告应当返还原告房款及其他购房费用，并弥补原告相应的损失，故原告在诉讼请求中的合理部分应当得到法院的支持。关于原告所要求的被告返还装修款一事，因原告自装修完成后就一直居住在涉案房屋内，被告从未实际使用过涉案房屋，根据公平公正原则，原告可以向法院申请鉴定房屋装修价值，以使法院以此来判断返还装修款的额度，但由于原告拒绝申请鉴定，故其主张中涉及装修款部分无法得到法院的支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同归于无效后，有过错的乙方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原被告双方之间的无效合同，系双方的过错，本应各自承担相应责任，但是法院可以结合本案的实际情况，酌情认定被告方应当承担主要责任，综前所述，原告要求的房屋增值补偿款，被告应当依照其过错程度予以补偿。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-07
345,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,345,"2018-06-19 02:03:48",合同解除权行使的期间,　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　基本案情：　　2002年7月27日，原告北京市XXXX房地产开发有限公司(以下简称XX公司)与被告北京市KK房地产开发有限责任公司(以下简称KK公司)签订了《房产合作开发协议》，协议约定由原、被告共同合作开发ZZZ居民小区五里5-8、5-10塔楼二座以及二楼之间的裙楼。合作方式为被告KK公司出让楼座，原告XX公司购买房屋楼花后进行建安施工及房屋销售。被告KK公司办理土地出让金置换有关法律结束时和办理开工手续后，被告KK公司把ZZZ小区五里5-8、5-10及二楼之间裙楼的项目交给原告XX公司建安施工销售。原告XX公司所销售的房款被告KK公司财务应提供方便、单独立户，全部款项由原告XX公司自主支配使用。该协议还对其他相关问题进行了约定。　　2006年10月2日，被告KK公司取得包括122个地下停车位在内的房屋的商品房预售许可证。　　2009年12月24日，原告XX公司与被告KK公司签订了《关于代销ZZZ五里地下停车位的协议》(以下简称《协议》)，该《协议》约定：一、原告XX公司将其所拥有的位于ZZZ五里地下122个停车位(其中10个已经安装为立体停车位)委托被告KK公司代为出售。金额为：普通车位(共计112个)为每个3万元;立体车位(共计10个)为每个6万元，共计396万元。此笔款项由被告KK公司先前付给原告XX公司，原告XX公司放弃ZZZ五里地下停车位的所有权由被告KK公司自行出售。二、付款方式：1.被告KK公司前期一次性付给原告XX公司100万元，余款296万元在签订协议后3个月内付清。2.余款超过支付时间，在半年内的被告KK公司按照银行同期利率向原告XX公司支付利息;超出半年的被告KK公司按10%年息连本带利支付给原告XX公司。3.二年内不付清，此协议无效。三、双方权利义务：1.原告XX公司保证所转让给被告KK公司的标的物是原告XX公司合法拥有的标的物，原告XX公司拥有完全的处分权，且没有任何抵押、质押或担保。2.该协议签订后，原告XX公司不再参与车位的管理，被告KK公司有权对该车位进行租售。3.被告KK公司将ZZZ五里一号楼临街530平方米商业门面房作为欠款担保物，被告KK公司未付清车位转让费前对该担保物不予使用。该协议还对争议解决等问题进行了约定。　　签订上述《协议》后，被告KK公司向原告XX公司支付了100万元车位款原告XX公司即向被告KK公司交付了122个地下停车位，被告KK公司称其中的10个立体停车位至今未使用。被告KK公司现已将立体停车位以外的112个地下停车位对外出租，每个停车位收取月租金300元，原、被告双方在《协议》中约定的296万元剩余车位款被告KK公司至今未支付。此外，122个地下停车位现登记在被告KK公司名下，被告KK公司为上述车位的名义开发人。庭审中，本院询问被告KK公司是否同意支付剩余车位款，被告KK公司表示不同意支付。原告XX公司表示已收取的100万元车位款同意退还被告KK公司，可在被告KK公司应当支付的车位使用费中进行抵扣。　　另查，2013年，原告XX公司曾以被告KK公司仍有车位余款未付为由，诉至本院，要求确认《协议》无效，并要求被告KK公司返还车位，支付车位使用费。2014年2月21日，本院作出(2013)丰民初字第20333号民事判决书，依法认定原、被告之间签订的《协议》有效，并驳回了原告XX公司基于合同无效前提下主张返还车位，给付车位使用费的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。　　案件焦点：　　合同解除权行使的期间。　　律师点评：　　北京专业房地产律师认为：依法成立的合同，受法律保护。原告XX公司与被告KK公司签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应当依照合同的约定履行各自的义务原告XX公司主张《协议》应为委托合同性质，由原告XX公司委托被告KK公司代为销售地下停车位;被告KK公司主张《协议》应为房屋买卖合同性质，原告XX公司将地下停车位的实际所有权转移给被告KK公司，由被告KK公司向原告XX公司支付价款。根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的《协议》，尽管在《协议》名称中有“代销”字样，但双方在《协议》中并未实际约定委托合同关系中委托人和受托人应有的权利义务及相应的法律后果，《协议》实为原告XX公司将122个地下停车位的所有权转移给被告KK公司，被告KK公司向原告XX公司支付396万元价款的停车位买卖合同。综上，本院认为，原、被告之间签订的《协议》应为房屋买卖合同性质。　　关于原告XX公司是否有权对《协议》行使解除权，原告XX公司主张被告KK公司迟延付款严重违约致使不能实现合同目的，要求按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项的规定，行使法定解除权，解除《协议》;被告KK公司认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《商品房买卖合同解释》)第十五条的规定，原告行使解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，原告XX公司未在KK公司迟延付款后1年内行使解除权，其解除权已经消灭。本院认为，原、被告双方在2009年12月24日签订的《协议》中，约定了车位款的付款时间为“签订协议后3个月内”，以及二年内不付清，此协议无效”，结合《协议》其他相关条款的内容，原、被告双方在《协议》中想表达的真实意思应为“二年内不付清，此协议解除”。上述条款内容应为原、被告双方关于逾期支付车位款，原告XX公司享有解除权的约定，即关于逾期付款解除权的约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项，《商品房买卖合同解释》第十五条规定的情形，均为逾期付款解除权的行使条件，即逾期付款解除权应当适用解除权发生之日1年内不行使即消灭的规定。但在本案中，原告XX公司主张的解除权并非上述逾期付款解除权，而是《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项规定的根本违约解除权，即迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，守约方享有的解除权。关于根本违约解除权的行使期间，法律并未明确规定，本院结合原、被告双方约定逾期付款解除权的期限、被告KK公司未进行过催告、原告XX公司曾经提起诉讼的情况、被告KK公司仍然拒绝支付剩余车位款等合同履行过程中发生的具体情况，综合认定，原告XX公司行使根本违约解除权系在合理期间内，其有权向被告KK公司提出解除合同。　　关于被告KK公司拒绝支付车位款的理由是否成立。首先，被告KK公司认为地下车库并未施工完毕，立体车位无法使用，原告XX公司也并未安装车库监控及道闸系统，故不同意支付剩余车位款，对此，本院认为，原、被告双方在《协议》中并未对上述事宜进行具体约定，在交付车位时及其后的合同履行的过程中，被告KK公司也未对上述事宜提出异议，故本院对被告KK公司以上述理由拒绝支付车位款的主张，不予采信。其次，被告KK公司认为因车库的阳光棚坠落、车库雨水渗漏产生了多项损失，本院认为，这些损失的产生如果被告KK公司认为系原告XX公司所造成，有权对其提起诉讼要求赔偿，但不能成为拒绝支付剩余车位款的理由。最后，被告KK公司认为在原、被告合作开发ZZZ五里的过程中，原告XX工司存在多项违约行为，本院认为，被告KK公司的此项主张与本案无关，其认为原告XX公司在开发ZZZ五里的过程中存在违约行为，有权依据双方之间的其他合同提起诉讼，亦不能成为拒绝支付剩余车位款的理由。综上，本院认为，原告XX公司作为地下车位的出卖人已经履行了《协议》中约定的交付车位的义务，被告KK公司应当支付《协议》中约定的全部车位款，其关于拒绝支付车位款的全部答辩意见均没有事实及法律依据，本院不予采信。　　根据法律规定，迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，守约方有权提出解除合同。本案中，原、被告双方签订《协议》后，原告XX公司即向被告KK公司交付了122个地下停车位，但被告KK公司仅在前期支付了100万元车位款，剩余车位款至今仍未支付，被告KK公司的行为已经构成了根本违约，导致原、被告之间的合同目的已经无法实现，故原告XX公司要求解除原、被告签订的《协议》的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告XX公司要求被告KK公司返还122个停车位的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。原告XX公司向被告KK公司交付122个地下停车位后，已将立体停车位以外的112个地下停车位对外出租，每个停车位收取月租金300元，10个立体停车位至今未使用，现原告XX公司要求被告KK公司支付已经使用的112个地下停车位自2010年1月至2014年6月车位使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，原告XX公司应当向被告KK公司返还其已经支付的100万元车位款，现原告XX公司同意返还此款项，并请求从被告KK公司应当支付的车位使用费中抵扣，该请求并无不当，本院予以准许。　　北京市丰台区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第三百九十六条之规定，作出如下判决：　　一、解除原告北京市XXXX房地产开发有限公司与被告北京市KK房地产开发有限责任公司于二○○九年十二月二十四日签订的《关于代销ZZZ五里地下停车位的协议》。　　二、被告北京市KK房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告北京市XXXX房地产开发有限公司返还位于北京市丰台区ZZZ五里的一百十二个地下停车位(含立体停车位十个，普通停车位一百一十二个)。　　三、被告北京市KK房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告北京市XXXX房地产开发有限公司给付二○-○年一月一日至二O一四年六月三十日抵扣后的车位使用费八十一万四千四百元。　　KK公司不服原审判决提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以解除合同。根据查明的事实，XX公司与KK公司签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。该《协议》签订后，XX公司即向KK公司交付了122个地下停车位，但KK公司仅在前期支付了100万元车位款，剩余车位款至今仍未支付，致使XX公司取得剩余车位款的合同目的难以实现。KK公司的行为已经构成根本违约，现XX公司要求解除双方所签《协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。KK公司虽主张其未支付剩余车位款系由于XX公司交付的地下车库并未施工完毕亦未安装车库监控及道闸系统，但双方在《协议》中并未对此进行具体约定，在XX公司向其交付车位时及其之后的协议履行过程中，其均未提出异议，故其依此理由拒绝支付车位款缺乏依据，本院不予采信。KK公司另主张XX公司施工质量不合格致使车库阳光棚坠落砸毁停放车辆，车库管道雨水渗漏等造成其公司多项损失，XX公司应先支付其损失。对此本院认为，KK公司如认为上述损失系由XX公司造成，其可另行向XX公司要求赔偿。关于KK公司所称在双方合作开发ZZZ五里过程中，XX公司存在多项违约行为且尚未缴纳土地增值税的问题，其有权依据双方所签其他合同提起诉讼，但与本案无关。综上，KK公司拒绝支付剩余车位款的理由均缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。现XX公司要求KK公司返还其122个停车位，其向KK公司返还100万元车位款，理由正当，本院予以支持。鉴于双方之间签订的《协议》系由KK公司根本违约造成的，其理应向XX公司赔偿损失。原审法院据此判决KK公司向XX公司支付已经使用的112个停车位自2010年1月至2014年6月的使用费并无不当，应与100万元车位款抵扣后支付给XX公司。　　北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：　　驳回上诉，维持原判　　律师建议：　　原、被告双方在《协议》中，已经约定：车位款的付款时间为“签订协议后3个月内”，二年内不付清，此协议解除。上述条款内容应解释为原、被告双方关于逾期支付车位款，原告XX公司享有解除权的约定，即关于逾期付款解除权的约定。此乃合同约定解除权。　　合同的法定解除权规定在《合同法》第九十四条，规定了四种法定解除合同的具体情形。其中第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行《商品房买卖合同解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”上述条款均为逾期付款解除权的行使条件，即逾期付款解除权应当适用解除权发生之日一年内不行使即消灭的规定。被告KK公司的抗辩正是基于上述对合同解除权行使期限为一年的法律规定，认为原告XX公司未在KK公司迟延付款后一年内行使解除权，其解除权已经消灭。　　但在本案中，原告XX公司主张的解除权并非上述逾期付款解除权，而是《合同法》第九十四条第一款规定的根本违约解除权，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”即迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，守约方享有的解除权。被告KK公司认为地下车库并未施工完毕、立体车位无法使用，以及因车库的阳光棚坠落、车库雨水渗漏产生了多项损失。被告KK公司的上述抗辩均不能成为拒绝支付剩余车位款的理由。显然，本案中被告KK公司迟延支付车位款的行为已经构成根本违约。《商品房买卖合同解释》只规范了逾期付款解除权的行使条件，而关于根本违约解除权的行使期间法律并未明确规定，需要法院予以认定。　　法院结合原、被告双方约定逾期付款解除权的期限、被告KK公司未进行过催告、原告XX公司曾经提起诉讼的情况、被告KK公司仍然拒绝支付剩余车位款等合同履行过程中发生的具体情况，综合认定，原告XX公司行使根本违约解除权系在合理期间内，其有权向被告KK公司提出解除合同。,网络,未知,2018-03-06
346,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,346,"2018-06-19 02:03:53",商品房层高不足的赔偿标准,　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　基本案情：　　“XXXXX项目”由被告AAAA有限公司(以下简称AAAA公司)投资开发建设。2013年3月5日，AAAA公司作为出卖人与作为买受人的代帅签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三条买受人所购商品房的基本情况和第四条计价方式与价款约定：买受人所购买的商品房为第15幢，该建筑层数地上11层，地下2层;房号为9层90×室，层高2.9米，房屋建筑面积180.56平方米其中，套内面积156.54平方米，公摊面积24.02平方米，单价为7400元/平方米房屋总价1336144元。同时还对房屋交付期限等相关条款进行了约定。同日，原被告双方又签订商品房买卖合同补充协议一份，其中在商品房买卖合同补充协议(一)第一条约定：前述合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准;第四条对主合同第三条(买受人所购商品房的基本情况)补充约定：高层层高为2.9米，小高层层高为3米，局部层高(包括但不限于卫生间、厨房、阳阳台)会有降板，部分顶层单元会有挑高建筑形式。第五条对主合同第五条(面积确认及面积差异处理)补充约定：乙方(买受人)不得以层高误差为由拒绝办理收房交接手续。　　在被告通知交房后，原告组织人员到现场测量，发现所购房屋的实际层高为2.9米后，即通过房地产律师和被告交涉，因双方分歧较大，协调未果，原告遂诉至法院。在审理中，被告认可案涉房屋层高为2.9米。代帅认为被告AAAA公司出售的房屋层高不足，严重侵犯了其合法权益。故诉至法院，要求判令被告AAAA公司赔偿因其所售房屋与合同约定不符的损失和违约金计80000元。　　案件焦点：　　商品房层高不足，开发商是否应当承担违约责任，应当适用何法律依据，以及赔偿标准如何确定。　　律师点评：　　房地产专业律师靳双权认为：依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，被告AAAA公司向原告交付房屋层高只有2.9米，未达到补充协议“小高层层高3米”的要求，是否构成违约?根据盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行)，涉案房屋显然属于小高层房屋，被告应承担违约责任。其次，关于如何计算违约金即赔偿损失金额问题，由于双方当事人对层高不达标的违约责任无明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价款据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%以内部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在商品房买卖中，买受人购买商品房，其本质是购买的房屋实际使用的空间。面积减少，高度不变，导致实际使用空间的缩小;而面积不变，高度降低，也同样导致实际使用空间的缩小。本案中被告AAAA公司向原告代帅交付的房屋比合同约定层高低10cm2，但导致原告房屋的实际使用空间减少3.3%[(套内面积×合同约定层高-套内面积×实际层高)÷套内面积×合同约定层高]。双方对层高差异的违约责任没有约定，法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定确定被告应当承担的违约责任的比例，即[(套内面积×7400元/m2×3%+套内面积×7400元/m2×0.3%)×2]。据此，盐城市盐都区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：一、AAAA公司赔偿原告代帅违约损失计41702元0于本判决生效后十日内履行完毕;二、驳回原告代帅的其他诉讼请求。　　AAAA公司不服一审判决，上诉至盐城市中级人民法院。盐城市中级人民法院经审理认为，本案争议焦点为：1.本案所涉房屋属于高层还是小高层?合同约定的层高是2.9米还是3米?2.一审判决对于被上诉人的损失计算是否有误?关于争议焦点1，双方补充协议明确约定：高层层高为2.9米，小高层层高为3米。故能够认定，上诉人AAAA公司应当向被上诉人代帅交付的房屋层高为3米。关于争议焦点2，AAAA公司未能向代帅交付符合合同约定的房屋，就应当向被上诉人代帅承担相应的违约责任。对于买受人来讲，其购买房屋的目的是为了取得房屋的使用空间，该空间并非平面，而是三维立体空间。高度的减少对于使用的影响并非产生直接的经济利益损失，但会实际影响到买受人的使用及居住感受，因此对于买受人的影响是较大的。因无法直接计算经济损失，一审法院参照最高人民法院相关司法解释来确定上诉人AAAA公司的违约责任，与合同的履行状况、责任轻重相适应，并无不妥，具有事实和法律依据。遂判决：驳回上诉，维持原判。　　律师建议：　　审判实践中，因房屋层高不足而引发的纠纷时有发生，对该问题，现行法律法规对此未作出明确规定，在此情况下，应当运用好法律解释方法，类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条中有关房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定。　　首先，类推适用作为填补法律漏洞的一种方法，适用的前提是法律漏洞的存在。法律漏洞的理解应当是某一个法律问题，依其目的及规范计划法律应当有所规定而未设规定的情形。具体到本案中，关于房屋层高不足的问题，我们在众多的现行法律规则中，未能找到关于房屋层高不足引发纠纷的处理方式，这就需要我们的法官在审判实践中运用法律解释方法。　　其次，应当就法律漏洞进行认定，如待决的事项不属于法律应当规定的内容，或者在法律不对待决事项进行规范也不存在不圆满的情形下，就没有类推适用的必要了。关于房屋层高问题显然属于法律予以规范的范畴，商品房的买受人购房的目的在于获得居住、使用、活动的空间，该空间不应当是平面的，而应当是三维立体空间，房屋的层高不足，会严重影响买受人居住的感受，房屋层高不足问题应为法律应规范的事项范围。　　最后，回归到房屋空间法律规范的立法本意，司法解释中明确规定了商品房买卖中面积误差的处理方法，其立法本意亦是在一定的误差范围内保障买受人获得房屋空间的权利，本案中，被告房地产公司销售的房屋层高不足，从广义上来说，侵犯了原告的合同权益，应当在法律的范围内予以调整，故在本案中类推适用司法解释中面积误差的条款不违背立法本意。,网络,未知,2018-03-06
347,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,347,"2018-06-19 02:03:57",合同的法定解除应以根本违约为判断标准合同的法定解除应以根本违约为判断标准,　　(为保护当事人隐私安金及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　【基本案情】　　2010年4月，北京XXX贸易有限公司(以下简称XX公司)作为甲方与北京KKK房地产经纪有限公司(以下简称KKK公司)作为乙方签订《销售合作合同》约定:甲方委托乙方独家销售甲方开发的XXX酒店项目房屋，乙方提供销售人员，甲方支付乙方销售酬金;乙方向甲方支付200万元作为履约保证金;双方之间的通知应采取书面形式，以面呈或特快专递方式传递;任何一方擅自单方解除合同，应向对方支什200万元违约金。合同还对其他事项进行了约定，但未约定KKK公司提供销售人员的具体时间。合同签订后，KKK公司依约支付保证金200万元，并于2010年6月建设售楼处、制作项目沙盘。在此过程中，双方主要以电话方式进行沟通。2010年年底，双方因资金问题发生分歧，XX公司未再向KKK公司提供项目进展情况。　　XX公司称，其于2011年6月9日、15日两次部寄特快专递，催告KKK公司限期提供销售人员及相关资格证明，以便办理商品房预售许可证，但对方未提供，亦未书面答复。KKK公司则称只收到该月15日的一份特快专递，但里面是白纸，其虽未书面答复，但随即与XX公司电话沟通，对方未予解释。2011年7月，XX公司以KKK公司违约为由，书面通知KKK公司解除合同。2011年10月，XX公司取得该项目的商品房预售许可证。经查，在2011年5月至7月期间，即XX公司发出特快专递及解除通知前后，双方工作人员之间有多次电话通话。　　2012年1月，KKK公司起诉，要求XX公司支付单方解除合同违约金200万元，并承担其他违约赔偿责任。XX公司辩称，KKK公司怠于履行提供销售人员的义务，且XX公司两次发函催告其履行义务后，KKK公司均未按照合同要求进行书面答复。因KKK公司违约，XX公司依法解除合同，不构成违约，不同意KKK公司的诉讼请求　　案件焦点：　　KKK公司是否存在根本违约行为，XX公司是否因此取得法定解除权。　　律师点评：　　北京专业房产律师靳双权认为，KKK公司在合同签订后交纳保证金、建设售楼处并制作沙盘，一直在为销售工作进行积极准备。XX公司在发出解除合同通知如此重大的事项前，未进行任何协商，仅凭特快专递未得到书面回复而认定KKK公司不积极履行义务，明显不符合常理，故其单方解除合同构成违约。据此判决:XX公司赔偿KKK公司单方解除合同违约金200万元，并承担其他违约责任(略)。XX公司提出上诉。二审判决针对其他违约责任予以改判，但对XX公司给付单方解除合同违约金予以维持，理由与一审判决一致。　　此后，当事人申请再审，本案提起再审。XX公司主张其依法行使法定解除权，请求再审予以改判。　　房地产律师靳双权认为:XX公司的解约行为不符合《合同法》第九十四条关于法定解除之规定。　　首先，KKK公司不构成迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的根本违约行为。第一，双方并未约定KKK公司组织销售人员的时间，故在2011年6月XX公司发出特快专递时，不能认定KKK公司已迟延履行主要债务。第二，XX公司并未举证证明2011年6月9日的特快专递实际送达KKK公司，故同月15日的特快专递仅能视为通知KKK公司履行义务的期限，不构成对迟延履行的催告。第三，《合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务。XX公司在未进行协商、未给予协助的情况下即直接邮寄通知，限期KKK公司单方面完成义务，此通知行为有悖诚实信用原则。　　其次，KKK公司不构成因违约致使不能实现合同目的的根本违约行为。KKK公司已履行了交纳保证金、建设售楼处、制作沙盘等多项合同义务，合同具备继续履行的条件。尽管KKK公司未对XX公司发出的特快专递给予书面回复，与合同约定不符，但该履行瑕疵并不是能够导致合同目的无法实现的根本违约行为，XX公司仍可采取其他方式继续沟通解决。综上，KKK公司不构成根本违约，XX公司行使法定解除权理由不成立，应支付违约金。　　北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:　　维持原二审民事判决。　　【律师建议】　　本案系以根本违约判断合同是否构成法定解除的典型案例。根本违约是指当事人违反合同约定，致使合同目的不能实现的重大违约行为。《合同法》第九十四条关于法定解除规定，只有当违约行为构成根本违约时，守约方才取得法定解除权;对于不影响合同目的实现的一般违约行为，守约方不能主张法定解除，只能要求违约方承担违约责任。本案中，尽管原审与再审关于XX公司不具有法定解除权的认定是一致的，但原审并未从根本违约的角度进行认定，导致判决理由不充分，不能令XX公司服判息诉。再审则紧紧围绕根本违约这一判断标准对是否构成法定解除进行分析认定，据此作出依据充分的终局性判决。首先，关于迟延履行主要债务是否构成根本违约的认定。《合同法》第九十四条第(三)项规定应具备以下构成要件:第一，债务人在履行期限届满后未履行主要债务，而不是未履行次要债务。主要债务系指依据合同类型所确定的主给付义务。第二，债权人进行了催告，未经催告不能解除合同。第三，债权人在催告后给予债务人合理的宽限期，使债务人继续准备履行。第四，宽限期届满后，债务人仍未履行。　　本案中，提供销售人员系KKK公司的合同主给付义务。但是，由于合同未约定该义务的履行期限，本案不能认定KKK公司已迟延履行了该义务。XX公司发出特快专递通知KKK公司履行义务，该通知仅具有通知对方履行期限的效力，并不具有对已经存在的迟延履行行为进行催告且给予宽限期的效力。同时，该通知行为本身有悖诚信，不构成合法通知。故本案不符合以上构成要件，不能认定KKK公司根本违约。　　其次，关于其他违约行为是否构成根本违约的认定。《合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以行使法定解除权。故其他违约行为只有造成不能实现合同目的的严重后果时，才构成根本违约。　　本案中，双方约定以书面形式进行通知，故KKK公司收到XX公司发出的特快专递后，应以书面形式答复。但是，KKK公司只进行了电话沟通，以致诉讼时双方就该特快专递的内容各执一词。KKK公司的行为与合同约定不符，构成违约。但是，该违约行为并不影响合同目的的实现。XX公司虽未得到书面答复，但仍可通过当面或电话等其他方式予以沟通解决，合同仍具备继续履行的条件。故KKK公司不构成根本违约。,网络,未知,2018-03-06
348,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,348,"2018-06-19 02:03:58",已实际占有房屋的买受人要求出卖人办理房屋所有权转移登记的请求权不适用诉讼时效的规定,　　基本案情：　　杨其均名下有位于北京市16号楼5单元6××号的房屋一套。2006年4月25日，杨其均与孙亿达签订《房屋转让协议》，协议约定：杨其均在XX银行按揭贷款购买的16号楼5单元6××号房屋，建筑面积177.02平方米，以总价格1877441元转让给孙亿达。杨其均向银行的按揭贷款由杨其均负责在5月20日前为孙亿达办理按揭手续，由孙亿达月供偿还，如孙亿达要求一次性付款，杨其均向银行的按揭贷款由杨其均偿还。房屋交付时间为2006年5月20日。房屋验收交付完毕后，3日内乙方付清房款。房产过户手续在杨其均办下房产证之日算起两年零两个月之内办完开交给孙亿达，办理房产证过户费用由孙亿达承担。孙亿达已按照合同约定将全部购房款支付给杨其均。杨其均自2006年5月起将诉争房屋交付给孙亿达使用至今。　　后孙亿达经多次催促，杨其均一直以各种理由推脱，不履行过户义务，故孙亿达起诉要求杨其均协助办理诉争房屋的产权过户手续。杨其均认为孙亿达的起诉已过诉讼时效，而且，在双方签订合同时，诉争房屋已经抵押给XX银行，抵押合同明确约定，没有XX银行的同意不能出售该房屋，故不同意孙亿达的诉讼请求。　　案件焦点：　　孙亿达要求杨其均办理房屋所有权转移登记的请求权是否超过了诉讼时效。在抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，是否影响房屋买卖合同的效力。　　律师点评：　　转移房地产律师靳双权认为：在房屋买卖合同中，出卖人已将房屋交付于买受人，买受人亦已实际占有使用房屋的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。本案中，孙亿达已经按照约定向杨其均支付了全部购房款，且诉争房屋自2006年5月20日起至今一直由孙亿达占有使用，故孙亿达要求杨其均办理房屋所有权登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。　　XX银行是否同意转让诉争房屋，只涉及诉争房屋的所有权转移登记问题，并不影响房屋转让协议的效力。而且，本案中孙亿达同意代杨其均清偿诉争房屋在XX银行的全部贷款本金及利息以消灭抵押权，抵押权人XX银行亦明确表示接受由孙亿达代杨其均清偿债务，故在孙亿达代杨其均向XX银行履行清偿义务后，孙亿达有权要求杨其均为其办理房屋过户手续。　　北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第百零七条之规定，作出如下判决：　　一、孙亿达于本判决生效后十五日内向XX银行股份有限公司北京XX支行一次性偿还北京市16号楼5单元6××号房屋的全部贷款余额(包括本金和利息)以解除对该房屋的抵押。　　二、自16号楼5单元6××号房屋的上述抵押权解除之日起十五日内，杨其均协助孙亿达办理该房屋的产权过户登记手续，将房屋产权过户到孙亿达名下，办理该产权过户登记手续所需全部费用由孙亿达承担。　　三、驳回孙亿达的其他诉讼请求。　　杨其均持原审抗辩意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：就是否协助办理房屋过户手续的问题，杨其均主张孙亿达的诉讼请求已经超过诉讼时效。就该问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由该规定可知，办理房屋所有权转移的登记手续系物权变动的公示方式，故该行为具有物权属性。对于孙亿达来说，其签订买卖合同的目的是取得房屋所有权。现孙亿达已经履行了全部合同义务并占有了房屋，而后若办理了房屋所有权转移的登记手续，即可实现物权，故孙亿达要求杨其均履行协助过户义务系物权请求权，不受诉讼时效的限制，原审法院未采信杨其均关于超过诉讼时效的抗辩意见并无不当。　　北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　律师建议：　　本案的处理重点主要在于对房屋所有权转移登记请求权性质的理解。我国《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由该规定可知，办理房屋所有权转移的登记手续系物权变动的公示方式，该行为具有物权属性。在出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人协助办理房屋所有权转移登记的，其请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，具体到本案中，孙亿达签订房屋买卖合同的目的就是取得房屋所有权，现孙亿达已经履行了全部合同义务并实际占有使用诉争房屋多年，故孙亿达要求杨其均协助办理房屋所有权转移登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的相关规定。　　但需进一步说明的是，房屋买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定请求出卖人交付房屋的，该请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。　　另外，本案还涉及抵押权存续期间转让抵押房屋的合同效力问题。我国《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定在性质上不宜理解为效力性强制性规定，违反该强制性规定不应影响房屋买卖合同的效力，而只是对合同是否能够继续履行产生影响。故在抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，但买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，应当同意且能够代为清偿债务消灭抵押权，必要时法院应当征询抵押权人的意见，追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。本案中，法院将抵押权人XX银行追加为案件第三人，征询了抵押权人的意见并向其核实了诉争房屋抵押贷款的剩余额度，审核了买受人孙亿达的债务清偿能力，在判决办理抵押财产所有权转移登记的同时有效维护了抵押权人的合法权益。,网络,未知,2018-03-06
349,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,349,"2018-06-19 02:03:59",购房票据、房屋使用情况对认定借名买房的影响,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告张×1、王×起诉称：2010年，李×1经摇号取得北京市大兴区×××3号楼1812号房屋(以下简称1812号房屋)的购买权;由于李×1无购房资金，2011年，李×1与我们协商将该购房资格转让给我们，由我们出资购买该房屋，待该房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续，为此我们支付李×13万元转让费;2011年5月，我们和女儿张×2及李×1共同去选房，并通过我们的努力将原购房指标两居室换成了三居室;2011年6月6日，我们向天城公司支付了首付款151087元，并随后同李×1办理了住房公积金贷款手续，到中国农业银行开通了银行账号用于还贷;我们于2011年8月至2014年1月期间共还贷86810元;2013年8月，天城公司通知我们入住，2013年8月21日，我们办理了该房屋的入住手续，并支付了房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税等共计33289.53元，随后又支付担保服务费1680元;办理入住手续后，我们对该房屋进行了装修，共支出装修款118900元;2013年10月装修完工后，我们即入住该房屋。2014年年初，女儿张×2与女婿李×2发生矛盾，李×1以诸多理由单方撕毁与我们之前达成的协议并要求我们搬离该房屋，且拒不退还我们已经支付的各项费用。为维护自身合法权益，特起诉至法院请求：1.判令李×1返还我二人支付的1812号房屋的购房款237897元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、物业费2691.27元、产权代办费500元、产权登记费80元、印花税5元、担保服务费1680元、网费2495元、房屋面积差价款5839元;2.判令李×1返还我二人支出的1812号房屋的装饰装修费118900元;3.判令李×1返还我二人支付的1812号房屋的两限房指标费3万元;4.判令李×1赔偿我二人为1812号房屋安置家用电器损失7224元(包含空调2950元、空调安装费255元、洗衣机4019元);5.判令李×1赔偿我二人购买房屋差价损失20万元;以上共计632070.53元。诉讼费用由李×1承担。　　二、被告辩称　　被告李×1辩称：不同意张×1、王×的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。关于第一项诉讼请求，张×1、王×主张的237897元的购房款，我有证据证明主要的购买款是我弟李×2代我支付的;物业费2691.27元应由权利享受人自行支付，不应由我承担;网费的答辩意见同物业费;张×1、王×主张的其他各项费用是因张×1、王×与我之间存在债权债务关系，是用应由张×1、王×偿还给我的费用支付的相关款项。关于第二项诉讼请求，金额为118900元的装饰装修款发票的开票单位是商贸公司，并非是有资质的装修公司，所以仅同意赔偿其装修损失7万元。对于第三项诉讼请求不予认可，我与张×1、王×之间不存在转让房屋关系，张×1、王×也未向我支付3万元转让费。关于第四项诉讼请求，空调、洗衣机等家电，张×1、王×腾退房屋时可以一并搬离，不同意赔偿任何损失。关于第五项诉讼请求，张×1、王×没有权利向我主张房屋差价款，因为双方之间不存在转让合同关系，我也不存在违约的情况，所以不同意支付房屋差价款。我仅可以申请一次两限房，所以不可能将所申请的房屋以3万元的价格出卖掉。　　三、审理查明　　经法院审理查明：张×2系张×1、王×之女，案外人李×2系李×1之弟，张×2和李×2于2011年9月13日登记结婚。2010年5月，李×1通过摇号的方式取得1812号房屋的购买权。2011年6月6日，李×1与天城公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由李×1购买位于北京市大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块大兴区×××18层1812号的房屋，该房屋性质为限价商品住房，合同总价款为711087元，购房首付款151087元应于签订该合同时交付。2013年8月21日，李×1与天城公司签订《北京市商品房预售合同》补充协议，双方确认1812号房屋的门牌号为北京市大兴区鹿圈路2号院3号楼1812，双方确认李×1应向天城公司补交购房款差额5839元。2013年8月21日，涉案房屋交付，张×1、王×装修后在该房内居住使用至今。诉讼中，双方均表示1812号房屋尚未取得房屋所有权证书。李×1已另案起诉要求张×1、王×腾退涉案房屋并支付房屋使用费。　　法院审理期间，张×1、王×向法院提交了《北京市商品房预售合同》(复印件)、1812号房屋首付款发票、担保服务费发票、银行存折及银行存款凭单、《北京市商品房预售合同》补充协议(原件)及房屋面积差价款发票、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、天城-中信悦海苑收款明细单、农业银行刷卡凭单、证人证言、房屋产权委托代办协议、收据、装饰装修施工合同、装修费发票、银行存折、银行交易明细、中国电信公司开具的发票(付款人为张×2)、购物清单(客户姓名为张×2)、安装辅材收费凭证、购买洗衣机的发票(客户姓名为张×2)、报警出警录像、EMS快递单、入住通知等证据用以证明涉案房屋系其借用李×1之名购买且其购买后实际居住，其支付了涉案房屋的购房首付款、房屋差价款、部分贷款还款、担保服务费、专项维修基金、税费、物业费、产权代办费、产权登记费、网费、装修费等各项费用。李×1向法院提交了选房须知、《北京市商品房预售合同》(原件)、购房首付款发票(复印件)、贷款付款发票(复印件)、交通银行的取款凭证、李×1父母的取款凭证、李×1父母的证人证言、张×的证人证言、《北京市居民供热采暖合同》、农业银行存折、住房公积金个人账号登记存折(复印件)、声明、POS机刷卡凭证、民事判决书、开庭笔录、企业信息等证据用以反驳张×1、王×的诉讼主张，并证明涉案房屋由其购买，不存在“借名买房”的事实。　　关于张×1、王×主张的装饰装修损失，双方均同意由李×1支付张×1、王×折价款7万元。关于涉案房屋首付款问题，双方均确认首付款系由李×2的银行卡刷卡支付，但张×1、王×主张首付款是其实际支付的，只是将钱转到了李×2银行卡账户中支付的;而李×1主张李×2是代自己向天城公司支付的。关于涉案房屋贷款偿还问题，双方均确认张×1、王×偿还涉案房屋购房贷款截止于2014年3月，自2014年4月起的购房贷款系由李×1偿还。　　关于张×1、王×提交的报警出警录像，双方均确认录像中的人物有张×1、张×2、李×1、李×1之夫王×1、王×1之母王×2。在录像中，张×1及张×2多次提及张×1、王×借李×1的两限房购房指标购买了涉案房屋并支付了相应款项，在民警向李×1询问张×1及张×2所述是否属实时，李×1之夫王×1对此予以认可，李×1未予表态;在张×1述及：“我同意给房，……，但你得给我钱，……，四五十万呢”，李×1反驳道：“一共这房三十多万，他非要四五十万”。对此，李×1的解释是当时她已经起诉张×2腾房了，本来张×2还欠她钱，张×1、王×他们是没有损失的。　　四、法院判决　　北京市大兴区人民法院经审理后判决如下：　　1、李×1返还张×1、王×支付的首付款十五万一千零八十七元，房屋差价款五千八百三十九元，购房贷款八万六千七百一十元，房屋专项维修资金一万七千五百九十元，契税七千一百六十九元二角六分、产权代办费五百元、担保服务费一千六百八十元，以上各项费用共计二十七万零五百七十五元二角六分(于判决生效后十日内履行);　　2、李×1支付张×1、王×房屋装饰装修费折价款七万元(于判决生效后十日内履行);　　3、李×1补偿张×1、王×房屋损失十万元(于判决生效后十日内履行);　　4、驳回张×1、王×的其他诉讼请求。　　五、资深房产律师靳双权点评　　本律师认为，本案的焦点在于张×1、王×与李×1之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的情形。张×1、王×主张与李×1构成“借名买房”关系，李×1对此予以否认，其主张其是将涉案房屋借给其弟李×2及张×2使用，后由张×1、王×居住。综合双方提交的证据，法院对张×1、王×与李×1之间就涉案房屋构成“借名买房”关系予以确认，综合考虑因素如下：第一，张×1、王×向法院提交了购买涉案房屋的首付款发票、担保服务费发票、预售合同补充协议、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、房屋产权代办协议的原件，张×1、王×提交的上述证据已初步证明双方之间存在“借名买房”关系，李×1虽辩称与张×1、王×之间不存在转让房屋关系，但作为名义上的购房人，其并不能就上述购买房屋、办理房屋入住手续的证据原件为何出现在张×1、王×手中做出合理解释。第二，在出警录像中，张×1和张×2多次陈述借李×1的指标买房并支付相应款项。第三，录像中，在张×1表示同意返还房屋并要求李×1返还房款时，李×1的反驳亦表明其对双方之间存在“借名买房”的事实并未明确表示否认。第四，1812号房屋的购房贷款一直由张×1、王×偿还至2014年1月份，对于为何由张×1、王×偿还贷款，李×1无法做出合理解释。第五，涉案房屋自办理入住手续后一直由张×1、王×实际居住使用，且该房屋亦由张×1、王×进行的装饰装修。李×1虽辩称因张×1、王×与其之间存在债权债务关系，故张×1、王×为涉案房屋支付的房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税、担保服务费等费用系张×1、王×用应偿还给李×1的金额支付的，但其未提交相应证据予以证明，故对于其该项抗辩意见，不应采信。李×1辩称首付款系其弟李×2支付的，而非张×1、王×支付，对此，应当认为，张×1、王×系涉案房屋的实际购房人，故该首付款应视为作为实际购房人的张×1、王×所支付，至于该笔款项是否由李×2代张×1、王×支付的问题，可由张×1、王×与李×2另行解决，在本案中，对此不予处理。　　限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。本案中，张×1、王×因李×1具备了两限房的购房资格，而借用李×1的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故张×1、王×要求李×1返还购房出资并赔偿损失的诉讼请求，应当支持，具体数额应依据相关证据及标准予以核定。通过审核张×1、王×提交的证据，能够确认张×1、王×共为涉案房屋支付首付款151087元，房屋差价款5839元，购房贷款86710元，房屋专项维修资金17590元，契税7169.26元、产权代办费500元、担保服务费1680元，以上各项费用共计270575元，上述费用应由李×1予以返还;张×1、王×主张的产权登记费80元、印花税5元，因其未能提交正规发票且李×1对此不予认可，故对于其该项诉讼请求，法院不予支持;张×1、王×主张的物业费2691.27元、网费2495元，上述费用系张×1、王×实际居住使用1812号房屋所产生的费用，应由张×1、王×自行负担，故对于其该项诉讼请求，不应支持;关于张×1、王×主张的装饰装修损失，双方均同意由李×1支付张×1、王×7万元折价款，对此应当认可;张×1、王×要求李×1返还转让购房指标费3万元，但未提交充分证据予以证明且李×1对此不予认可，故对于该项诉讼请求，不应支持，对该3万元的处理，张×1、王×可另行解决;张×1、王×要求李×1赔偿安置家用电器损失，于法无据，不应支持，室内电器可由张×1、王×自行取走;张×1、王×要求李×1赔偿购买房屋的差价损失一节，因1812号房屋不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，因此，无法通过专业公司评估确定其回购价格，对此，应当综合考虑涉案房屋的限价房性质、房屋的升值情况、双方已支付购房款的比例及双方的过错程度，考虑目前其他性质房屋增值远大于存款利息及李×1先行反悔的事实，根据公平原则，酌定李×1给付张×1、王×一定的补偿，数额酌定为10万元。　　综上所述，法院的判决是正确的,网络,未知,2018-03-05
350,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,350,"2018-06-19 02:04:02",长期居住、持有缴费凭据、房产证对借名买房认定的影响,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告张梅诉称：诉争房屋原系公房，因刘海工作调动，原工作单位欲将诉争房屋收回。因我此前一直在诉争房屋中居住，我便与刘海商定由我以刘海名义购买诉争房屋，签订了公有住宅楼房出售合同，1998年9月，我向大兴区房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。我给付了刘海8000元补偿款。2000年刘海出具了房产赠送证明书以便我办理房屋过户手续。自1995年起，我一家便在诉争房屋中居住，每年都交纳房租。居住至今，物业费、供暖费等均由我及家人交纳，上述费用刘海未支出分文，交纳各项费用的票据及房产证均在我手中，刘海并未见过。刘海于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权，故本案不涉及夫妻共同财产的问题。后刘海仍未配合办理诉争房屋的过户手续，故起诉请求：判令刘海、张品梅协助我办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋自刘海名下过户至我名下;判令刘海承担本案诉讼费用。　　二、被告辩称　　被告刘海辩称：不认可张梅所述内容，不同意张梅的诉讼请求，理由如下：1、诉争房屋原是公租房，刘海通过房改政策购买了诉争房屋，购买诉争房屋需要使用刘海的工龄，张梅不具备购买诉争房屋的资格，双方不可能成立借名买房的关系;2、刘海委托宋×1办理诉争房屋的房改手续，刘海与大兴县房地产管理局(下称大兴房管局)签订的房屋出售合同是宋×1代刘海签订的。合同签订时刘海没钱，后来刘海通过其亲属分多次将钱给宋×1，由宋×1将房款交到大兴房管局。离开北京后，刘海将诉争房屋委托给宋×1管理，宋×1管理房屋时谁实际居住诉争房屋刘海并不知情;3、2000年、2003年，刘海出具了赠与证明及委托书，但出具原因是张梅因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋，因张梅不认识刘海便通过宋×1问刘海是否同意出售，刘海表示同意，为了帮张梅节省税费，刘海出具了赠与证明，但赠与证明并非刘海的真实意思表示。赠与证明出具后宋×1意外去世，张梅未支付承诺的12万元。2003年张梅仍未付款，故未能办理房屋过户手续。刘海并不认识张梅，从未与张梅协商过房屋买卖事宜。综上，刘海与张梅不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系，请求驳回张梅的诉讼请求　　三、审理查明　　经审理查明：本案诉争房屋为公有住房。1987年12月12日，刘海与大兴房管局签订了房屋租赁契约。1990年11月，刘海因离京到四川工作故搬离诉争房屋，刘海称其离京时将房屋交由宋×1管理，后张梅搬至诉争房屋居住，此后的房租由张梅直接向大兴房管局交纳。1998年，诉争房屋根据大兴区相关政策可以购买方式进行房改。1998年6月27日，大兴房管局(甲方)与刘海(乙方)签订了公有住宅楼房出售合同，宋×1代刘海在合同落款乙方处签名，宋×1作为经办人在合同上签名，该合同约定：大兴房管局将诉争房屋按房改政策出售给刘海。诉争房屋实际售价47926元。1998年9月20日，大兴房管局收取了诉争房屋的购房款47926元。1999年6月8日，诉争房屋登记在刘海名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由张梅保管并向法庭出示，张梅称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用刘海名义购买。刘海认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在北京，一次性给付宋×15万元，宋×1用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由宋×1保管，宋×1去世后房改手续为何到张梅手中其并不知情。　　2000年9月11日，刘海出具房产赠送证明书一份，内容是：“刘海自愿从即日起将诉争房屋赠与张梅，产权永属张梅所有。特立此据。”该赠送证明书原件由张梅向法院提交，刘海对该证据的真实性不持异议。张梅认为该证据可以证明刘海同意诉争房屋归张梅所有。刘海称其之所以出具该赠送证明书，是因为张梅要以12万元购买诉争房屋，求刘海出具一个赠送证明以避税之用，为此刘海出具了上述赠送证明书并邮寄回北京，后因张梅未实际支付房款12万元，赠送证明书未发生效力，且刘海亦非真心卖房，其后未再提起此事。　　另查明，截止到原审法庭辩论终结时，张梅实际占用诉争房屋，并交纳了自1998年起至今的供暖费。　　上述事实，有双方当事人陈述、公有住宅楼房出售合同、2004年的房产证、房租收据、房款收据、2013年补办的房产证等证据在案佐证。　　四、法院判决　　北京市大兴区人迷法院经审理判决如下：　　刘海协助张梅办理房屋过户手续，将诉争房屋过户至张梅名下。案件受理费由刘海承担。　　五、资深房产律师靳双权点评　　本律师认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，张梅自诉争房屋房改前即在诉争房屋中居住，并交纳了相应的房屋租金及供暖费。1998年，宋×1代刘海与大兴房管局签订公有住宅楼出售合同，并交纳了房改费用。后，刘海于2000年9月11日出具房产赠送证明书，将诉争房屋赠与张梅，并载明房屋产权永属张梅;其又于2003年2月7日出具委托书，胡×1全权代其办理诉争房屋过户的各项手续。关于购房款一节，购房相关费用票据及房产证的原件均由张梅持有，刘海事后未向宋×1索要相应购房合同、票据及产权证等相关材料，有悖常理。关于房产赠送说明书及委托书一节，刘海对其真实性予以认可，但辩称上述材料系其与张梅协商购房事宜时为了方便张梅办理过户手续而出具的，但应当指出，刘海并未提交证据证明其与张梅曾协商或达成诉争房屋买卖的意向，且房屋属于大宗财产，若在双方尚未就购房事宜达成一致的情况下，刘海称其向购房人出具带有赠与及产权归属张梅的意思表示的书面说明，亦有悖常理。张梅持有房产证、购房合同、相关票据原件及刘海出具房产赠送说明书及委托书恰能映证张梅所述借名购房的情况。结合刘海所述其与张梅并无交往，但张梅在诉争房屋中已居住使用20余年且刘海未提出异议等情况，张梅提交的上述证据能相互映证，形成完整的证据链，能够认定张梅系借用刘海的名义购买了诉争房屋。现张梅据此起诉要求刘海、张品梅协助其将诉争房屋过户至其名下，诉争房屋亦已具备过户条件，故张梅的诉讼请求有事实及法律依据，应当得到支持。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-05
351,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,351,"2018-06-19 02:04:06",出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权签订的合同有效,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告宋寰诉称：2015年6月4日，宋寰与张潇签订《北京市存量房屋买卖合同》，就宋寰购买刘全、张潇共有的涉案房屋事宜进行约定。其间，经宋寰及第三人数次提醒、强调下，张潇坚称其出售房屋已得到刘全同意，并提交了房产证、双方身份证、户口本、结婚证等全部原件，并由张潇代刘全签订《北京市存量房屋买卖合同》。当日，宋寰向张潇支付定金30000元，并就付款事宜签订《补充协议》。后宋寰积极准备支付款项，要求继续履行合同。2015年8月6日，刘全与第三人沟通，承认同意张潇出售涉案房屋，但要求涨价。根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条第(一)款约定：“甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。第十条第(五)款约定：“任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任”。经宋寰多次催促，刘全、张潇仍未依合同约定履行义务，为此，宋寰诉至法院，要求判令刘全、张潇继续履行2015年6月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续并交付房屋，配合宋寰办理商业贷款，宋寰支付刘全、张潇购房款493万元，刘全、张潇支付宋寰违约金495000元，案件受理费由刘全、张潇承担。　　二、被告辩称　　被告刘全、张潇辩称：我们不同意宋寰的诉讼请求。张潇无权代理刘全与宋寰签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同属无效合同，不应继续履行。　　刘全、张潇反诉称：涉案房屋是刘全、张潇的夫妻共同财产，并是家庭的唯一住房。且刘全自2014年8月一直陪孩子在美国读书。　　2015年6月4日，张潇以代理人的身份与宋寰签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。双方签订上述文件时，宋寰明知张潇没有提供刘全的书面授权委托，且刘全对卖房事宜毫不知情，宋寰依然与没有获得刘全授权的张潇签订《合同》及《补充协议》，但刘全始终没有确认同意。故上述合同及协议应当认定无效。宋寰故意签订无效合同，无权向刘全、张潇主张违约金。为此，刘全、张潇提起反诉，要求确认2015年6月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》无效，反诉案件受理费由宋寰负担。　　三、审理查明　　经法院审理查明：2015年6月4日，刘全(张潇代)作为出卖人，宋寰作为买受方，双方签订《房地产经纪服务事项告知书》，交易XXX号房屋，第五条其他约定事项为1、……;2、签署合同，应由本人亲笔签署……。　　当日，刘全作为出售方即甲方，张潇作为代理人，宋寰作为买受人即乙方，双方《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售出XXX号房屋，建筑面积63.11平方米;该房屋成交总价为495万元，在办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付200万元，交付房屋当日，乙方向甲方支付30000元;甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。因上述任何一原因导致合同无法或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价20%违约责任及全部赔偿责任;任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。　　四、法院判决　　北京市海淀区人民法院经审理判决如下：　　1、驳回宋寰的全部诉讼请求。　　2、驳回刘全、张潇的反诉请求。　　五、资深房产律师靳双权点评　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。刘全与宋寰签订的合同，不存在上述法律规定合同无效的法定情形。另，张潇以刘全的名义出卖涉案房屋时的房屋所有权证没有记载共有人，并且按照合同约定，出示共有人同意出卖房屋的声明属出卖人刘全的合同义务，即使出现共有人拒绝出售房屋的情形，按照合同约定，亦属出卖人的违约行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述规定，共有人不同意出卖房屋，不必然导致合同无效。综上，对刘全、张潇反诉要求合同无效的主张，不应支持。　　宋寰要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的主张，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二)项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的，构成无权处分。本案登记在刘全名下的XXX号房屋系刘全与张潇夫妻共有财产，张潇未经刘全同意，以刘全的名义将房屋出售给宋寰，张潇的行为构成无权处分。宋寰是否属于善意取得，是否以合理的价格转让。房屋善意取得中的“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，房屋权利人对于买受人为恶意负有举证责任;“以合理价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款;房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。故宋寰不构成善意取得。　　依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，宋寰要求刘全、张潇继续履行合同，依据合同约定协助办理涉诉房屋的过户及交付房屋手续，因张潇欠缺处分权，其需征得共有权人刘全的同意，方有权处分共用财产。而刘全表示不同意将涉诉房屋所有权转让给宋寰，故宋寰诉请缺乏法律依据，不应支持。关于宋寰要求刘全、张潇支付违约金的诉讼请求，因刘全、张潇无需协助宋寰办理产权过户手续，双方签订的合同无法继续履行，宋寰的该主张前提基础发生变化，故宋寰作出调整后可另行主张。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-05
352,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,352,"2018-06-19 02:04:06",房款由谁支付、房屋由谁使用、购房证件及票据由谁持有对借名买房认定的影响,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告尹玲诉称：2007年1月29日，尹玲与张凤双方签署《房屋转让买卖协议》，约定张凤将706号房产出售给尹玲，并约定双方应积极配合办理涉案房屋过户登记手续，如有任何一方违约，则违约方应向守约方支付违约金15万元整。合同签署后，尹玲履行了全部合同义务，但张凤在涉案房产满足过户条件后，拒绝配合尹玲办理相应的产权变更登记手续。尹玲认为双方签署的《房屋转让买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，系合法有效的合同，张凤应按照合同约定诚信履约，现张凤拒绝履行行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。故诉至法院要求：1、判令张凤配合尹玲将706号房产过户到尹玲名下;2、判令张凤支付尹玲违约金15万元;3、本案诉讼费由张凤承担。　　二、被告辩称　　被告张凤辩称:不同意尹玲的诉讼请求，尹玲要求的违约金约定过高，不同意支付，如果法院经审理认为合同成立并且我们违约，要求法院调低。并反诉称：双方就该房屋的买卖价格也从未形成口头或书面一致意见，且尹玲从未向张凤支付过任何房屋转让款，双方也从未办理过房屋的交付手续，该合同未实际履行。张凤认为只有具备合同成立必要条款的合同才涉及到是否具有法律效力的问题。而双方之间仅就买卖房屋意向达成了一致，但对于房屋买卖的价格等关键的合同成立必要条款并未达成一致，虽然双方曾签订补充协议，但仍然未确定房屋买卖的价款。因此双方的买卖协议因欠缺合同成立的必要条款而依法未成立，未成立的合同并不涉及法律效力问题，所以尹玲无权要求张凤履行未成立的合同义务或承担违约责任。为维护张凤的合法权益，故提起反诉，要求：1、判令张凤、尹玲双方于2007年1月29日签订的《房屋转让买卖协议》未成立;2、判令尹玲返还706号房屋产权证及购房发票、公共维修基金收据原件;3、判令尹玲承担本案本诉及反诉的诉讼费用。　　三、审理查明　　经审理查明，张凤因拆迁取得购买经济适用住房资格。2007年1月29日，张凤(买受人)与舜天公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将6号房屋以275441元的价格出售给买受人。同日，张凤(甲方)与尹玲(乙方)签订了《房屋转让买卖协议》，约定甲方将706号房屋卖给乙方;因甲方卖此房产尚未取得房屋所有权证，但乙方已将此房款全款一次付清，所以乙方有对此房屋的全权处理权;因房屋使用所发生的费用由乙方负担;甲乙双方积极配合交易过户手续，以上条款如有一方违约，违约方赔付对方违约金人民币壹拾伍万元整。2007年11月24日，双方又签订补充条款，对如果出售的情况下政府优先回购造成的损失、如果出租的情况下承租人发生意外的责任承担等问题进行了约定。2008年12月21日，诉争房屋办理了产权证书，登记所有权人为张凤，房屋性质为经济适用房，房屋坐落为706。购房发票显示购房款金额为274752元，庭审中，张凤认可购买诉争房屋的款项系用尹玲的银行卡直接向开发商支付。　　另查，诉争房屋交付后，尹玲对房屋进行了装修并居住使用该房屋，相关的物业费、水电费均由尹玲交纳。现诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由尹玲持有。　　再查，尹玲在京购房资格核验结果为初步核验通过。　　四、法院判决　　北京市昌平区人民法院经审理判决如下：　　1、张凤于本判决生效后七日内协助尹玲办理706房屋的产权过户手续，相关土地出让金由尹玲负担;　　2、张凤于本判决生效后七日内支付尹玲违约金五万元;　　3、驳回原告尹玲的其他诉讼请求;　　4、驳回反诉原告张凤的诉讼请求。　　五、资深房产律师靳双权点评　　本律师认为，双方签订的合同名称为《房屋转让买卖协议》，但从协议内容和履行情况来看，原始购房合同中的房款系通过尹玲的银行卡直接向开发商支付，房屋交付后由尹玲进行了装修并居住使用，诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由尹玲持有，因此可以推定双方之间实为借名买房关系。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中双方签订了书面合同，该合同自双方签字即告成立。张凤称合同因欠缺价款及支付方式等必要条款而未成立，该主张没有法律依据，且合同中虽未直接写明合同价款，但依据庭审查明的事实可以认定双方形成借名买房关系，依据购房发票可以认定出资的数额，因此张凤关于合同未成立的主张不能成立。因该诉争房屋的原始合同系2008年5月12日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现尹玲符合在京购房的条件，在庭审中也表示如果判决过户，则同意承担土地出让金，因此对尹玲要求张凤办理过户手续的诉讼请求，应当支持。对张凤要求确认合同未成立及返还房屋产权证书、购房发票、公共维修基金收据的诉讼请求，不应支持。关于违约责任，双方合同中进行了明确约定，现张凤不履行过户手续，应当向尹玲承担违约责任。关于违约金数额，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金超过原始购房合同价款的50%，且尹玲并未提出充分的证据证明其遭受的损失，故违约金的数额由法院依据张凤的申请，结合本案的实际情况酌情予以确定。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-05
353,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,353,"2018-06-19 02:04:08",房屋委托买卖关系和居间服务关系的认定,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告李芳诉称：2009年12月25日，我委托代理人杨××与毛平代理人周谦、居间方庭松公司签署了两份《房屋买卖合同》，约定毛平将其所有的北京市朝阳区1804号房屋以5017680元的价格转让与我;如毛平未按约定将房屋过户至我名下，则应支付合同价款的20%作为违约金。签署合同后，毛平未如约办理房屋产权过户手续。我多次催促，毛平避而不见致使我无法取得1804号房屋，而且丧失了其他交易机会。现合同履行期限已过，毛平仍拒绝履约，构成实质违约。由于毛平已将1804号房屋另行转让他人，我与毛平所签的《房屋买卖合同》已无履行可能。故诉至法院，要求毛平支付违约金1003536元。　　二、被告辩称　　被告毛平辩称：我与李芳从未签订过任何合同，双方素不相识，从未见过面，亦无任何款项往来。我并未授权周谦作为代理人与任何第三方签署房屋买卖合同，仅是同意周谦在市场上寻找买房人提供居间服务，并未出具委托书授权周谦为代理人。周谦与李芳所签价款为5017680元的《房屋买卖合同》与我无关，此合同是周谦以自己为房屋产权人出售自有房产而与买房人签订的购房合同，与我无关，对我不具有任何约束力，应属无效合同，根本无法实际履行。另一份价款为387万元的《房屋买卖合同》虽然形式上是周谦代理我签订的，但根据三方协议约定，1804号房屋的销售净价为410万元，该合同价格明显低于约定净价，不符合三方协议约定，因此我不存在应当履约的问题。而且李芳称387万元是为了逃税，此行为违法，如果我承认并配合履行该合同，就等于帮助购房人逃税，后果只能是周谦和李芳单方获得逃避税收的利益，我却承担逃税的法律责任。所以即便周谦代理人身份被认定，对明显违法的代理行为，我同样有权拒绝履行。李芳未提供实际损失为证据，20%违约金明显过高。综上，周谦与李芳签订的两份房屋买卖居间合同，均对我没有法律效力，是周谦不当履行协议造成的，不同意李芳的诉讼请求。　　周谦述称：2009年12月10日，我与毛平、案外人杨×1三方签订协议书一份，约定毛平将其所有的1804号房屋及北京市丰台区××2005号房屋(以下简称2005号房屋)委托我代为进行市场销售，并约定了两套房屋销售净价，实际售价超出部分由我获得。上述协议签订后，我已将2005号房屋出售，但毛平尚欠23万元超出部分未给付我。我于2009年12月25日与李芳就1804号房屋签订《房屋买卖居间合同》，转让价格为5017680元。而我与毛平约定1804号房屋销售净价为410万元。签约后，毛平避而不见，拒绝履行买卖合同。毛平的行为已经违反了协议约定，给我造成了损失。　　三、审理查明　　经审理查明：2009年8月31日，周谦、毛平及杨×1三方一致同意由周谦将毛平上述两套房产进行市场销售，毛平积极配合，销售款由购房户交付毛平。三方设定上述两套房产净销售价为510万元(其中1804号房屋为410万元，2005号房屋为100万元)，办理房产转移手续的税费全部由购房户承担。售房款中超过510万元的款项归周谦所有，由毛平在购房户取得受理回执当日(或取得房产证次日)直接支付周谦(两套房产可单独计算)。如毛平未能按时如数支付周谦该款，毛平承担一切法律责任和周谦的经济损失。三方约定，周谦销售1804号房屋、2005号房屋的终止时间为2010年1月15日。　　2009年12月25日，甲方周谦(卖方)、乙方李芳(买方)与丙方庭松公司(居间方)签署《房屋买卖居间合同》，约定甲方将自有5套房屋有偿转让给乙方。5套房产包括1804号房屋(京房权证市朝私字第×1号)。合同约定按照甲方要求该房屋由甲方通过间接方式就产权过户给乙方(即：甲方首先将该房屋过户到其指定的间接方名下，再由间接方过户到乙方名下)。　　同日，甲方(卖方)毛平代理人周谦、乙方(买方)李芳代理人杨××、丙方居间方庭松公司签署《房屋买卖居间合同》，甲方将可支配出售的1804号房屋有偿转让给乙方，总支付价款为412万元，其中房产净得价为387万元，物业管理费为25万元。甲乙双方签署买卖合同当日后二十日内进行1804号房屋产权过户事宜，房产过户后五日内进行房屋交付事宜。　　2010年1月8日，周谦经北京市长安公证处公证前往北京比如教育科技有限公司前台询问毛平是否在场并要将《告知书》交付毛平，前台人员答复毛平不在并同意将《告知书》转交毛平。周谦于《告知书》表述其已与李芳签订《房屋买卖居间合同》，由于从2009年12月25日至2010年1月6日与毛平多次电话短信联络，均未回信，无法沟通之下以《告知书》正式通知毛平于2010年1月8日下午6时与其联系，并依据《协议》内容履行出具房产过户相关手续等义务，积极配合办理1804号房屋过户手续。否则，逾期法律后果及经济损失由毛平承担。经询，毛平表示收到上述《告知函》后积极与周谦联系，并非避而不见。　　另查，1804号房屋于2009年11月11日完成房屋权属转移登记手续，登记为毛平所有，产权证号为X京房权证朝字第×2号。经询，毛平表示其于2010年4月将1804号房屋以480万元价格出售给案外人陈××。　　关于周谦身份一节，周谦表示协议约定房屋价款超出债务部分归其所有，毛平授权其代为出售1804号房屋。李芳认为经庭松公司审核，三方协议及房产证原件可以作为周谦系毛平代理人的依据。在明确知晓周谦代毛平出售1804号房屋的情况下签署了《房屋买卖居间合同》。毛平认为协议约定周谦在市场上寻找买主，提供居间服务而非委托代理。　　关于两份《房屋买卖居间合同》，李芳表示先签署价款为501万的合同，购买房屋及房款支付方式均遵照此合同履行。在周谦和庭松公司要求避税情况下签署了价款为387万元的合同用于具体执行。周谦对李芳所述予以认可。毛平则认为价款为501万的合同是以周谦为出卖人，在1804号房屋尚未过户给毛平之前就已经签署，合同买卖双方为李芳和周谦，对毛平不具有约束力。价款为387万元的合同是周谦代理毛平签订的，但价款未达协议约定的净价。周谦越权代理，毛平拒绝追认，合同不能成立。对此，庭松公司出具说明，内容为：因李芳有意购买现代城的房屋并委托杨××到我公司委托我们代为寻找卖主。2009年11月初，我公司找到周谦，三方磋商后，同意将包括1804房屋在内的5套房屋转让给李芳。但由于周谦表示这些房屋均要先转让给间接方，由间接方转让给李芳，所以当时仅确定了意向。2009年12月，周谦表示可以转让1804房屋了，我们就按原来的约定在12月25日签署了5套房屋的房屋买卖居间合同，既然1804房的间接方毛平委托周谦卖房，所以在该合同上直接写的周谦的名字。同日，为了办理过户的需要，我们三方单独就1804房签署了《房屋买卖居间合同》，其中的价款是因买卖双方要求调低税金，合理避税的约定，实际交易价款应是5套房合同约定的5017680元。后来，由于李芳要办理过户，但毛平始终不接电话，我们和杨××也在催周谦，周谦很着急。事情就是这样。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院判决如下：　　1、毛平于判决生效之日起十五日内支付李芳违约金四十万元。　　2、驳回李芳的其他诉讼请求。　　五、资深房产律师靳双权点评　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。法院应当依照法定程序全面、客观的审核证据，运用逻辑推理及日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断，并以证据能够证明之事实作为裁判依据。　　本案双方争议焦点之一在于周谦与毛平就出售1804号房屋确立之法律关系认定问题。自协议约定看，由周谦将毛平的1804号房屋进行市场销售，毛平积极配合，销售款由购房户交付毛平，且限定了1804号房屋销售净价为410万元。此内容更符合委托合同即由受托人处理委托人事务的法律关系，而不仅限于报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。自1804号房屋来源看，其原即属周谦所有，因抵债协议过户至毛平名下。两套房屋约定净价之和与抵债金额相当，出售房屋价格超过协议约定的部分归属周谦所有，此实为补偿周谦因房屋市场价值高于抵债金额所造成的损失。有鉴于此，周谦就1804号房屋市场销售行为中占据较大的主动权，具备委托身份的基础，亦印证了毛平积极配合的三方约定。故此，毛平与周谦就出售1804号房屋应系委托关系。依据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。结合李芳及庭松公司所述，签约前各方均明确知晓1804号房屋出卖人系毛平，故周谦与李芳签署的买卖合同对毛平具有法律约束力。　　关于两份《房屋买卖居间合同》，两份合同于同一天相继签订，且均于1804号房屋转移登记至毛平之后，由此排除了以周谦为出卖人出售自有房屋的情况，此亦与李芳与庭松公司表示知悉毛平为出卖人之陈述相符。就交易真实价款，李芳、周谦及庭松公司均表述系因避税将房价作低至387万元，此与两份合同中关于税费的约定相印证，亦与周谦在1804号房屋约定净价基础上逐利之常情相符。由此可知，李芳、周谦与庭松公司表述501万余元合同为各方真实意思表示，387万元合同为实践操作中的执行合同之说符合在案证据指向，对此应当采信。据公证书显示周谦就签约情况告知毛平，应推定毛平对李芳及周谦签订房屋出售合同属明知，且时间发生在协议约定的最后出售期限之前，故毛平应积极配合协助履行。现由于毛平拒不配合，导致《房屋买卖居间合同》未能履行，应当承担相应的违约责任。李芳要求毛平支付违约金有事实及法律依据，应当支持。另违约金数额应比照实际损失予以考量，考虑到李芳并未实际支付购房款的履约情节以及毛平另售房屋的获利情况，应当对于违约金数额酌情予以降低。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-05
354,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,354,"2018-06-19 02:04:10",在房屋买卖合同履行过程中出卖人未全面履行告知义务的是否构成违约？,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告张慧琴诉称，北京房地产中介公司提供居间服务，原、被告于2015年1月26日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。合同约定，原告购买被告名下的位于北京市东城区1号楼3层908号房屋。房屋价款为3200000元。补充协议约定被告在房屋所有权转移之日起10日内，将该房屋内原有户口全部迁出。被告未能按期将房屋内相关户籍迁出的，应向原告支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行该合同义务。原告在履行合同义务后，被告本应在同年7月20日将户口迁出的，但其仍未履行该义务。故诉至法院请求：1、被告支付原告违约金320000元;2、诉讼费由被告负担。　　二、被告辩称　　被告武藤化辩称,被告对于该房屋内存在他人户口的情况并不知情，经查询后才得知该户口是在2000年迁入的，被告对此并不知情。该户口的存在对于原告没有造成实际的经济损失，原告的合法权利不会受到影响。双方合同约定的是迁出与被告有关的户口或户口的存在对原告迁入户口等权益受到影响的，但房屋内现存的户口对原告没有不利影响。该户口也与被告无任何关系。被告没有权利将该户口迁出，但被告表示可以配合原告将户口迁出。故不同意原告的诉讼请求。　　三、审理查明　　经审理查明，案外人的户口在2000年迁出该房屋内，在2017年2月14日户口迁出该房屋，现房屋内没有其他户口，户籍管理工作人员称该房屋内即使存在他人户籍，也不影响房屋所哟权人迁入户口。房屋内户籍未按期迁出是因被告在未出售该房屋时并不知道案外人户口存在该房屋内，且该户籍不是在被告拥有该房屋时迁入的。并且被告也一直未能联系到案外人，其客观上不能办理该户籍的迁出手续。被告在出卖房屋时称其对该户口不知情，原告提供了一份录音证据证明被告对此是知晓的，但被告对录音中对话的主体不予认可。原被告双方一致认可被告出卖涉诉房屋时没有告知原告涉诉房屋内有案外人户籍。原告未能提供证据证明该户籍对其造成的实际损失。　　四、北京东城区法院判决　　北京市东城区人民法院经审理后判决：　　(1)、被告武藤化于本判决生效后十日内支付原告张慧琴违约金人民币三万元;　　(2)、驳回原告张慧琴的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同，受法律保护。合同对双方当事人具有约束力，任何一方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务，当事人未按约履行合同义务或不履行合同义务的，应向守约方承担相应的违约责任。当事人在合同中可以对违约条款约定相应的违约条款。原、被告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据已查明的事实，合同中约定了出卖人在房屋产权转移之日10日内将房屋内原有户口全部迁出，其未能按约履行合同义务的，应向买受人承担相应的违约金，并继续履行合同义务。被告称其在拥有该房屋所有权期间并不知晓案外人户口的存在，但被告作为房屋的所有权人应当负有对房屋信息的全面了解义务，其不是以此作为抗辩理由。被告未能按照合同义务履行合同义务，其应对原告承担相应的违约责任。原告要求被告支付延期迁出户口的违约金的诉讼请求，可以予以支持。关于违约金的具体数额，案外人户口是在被告购买该房屋前迁入的，其主观上过错程度较低，且原告不能证明因此所遭受的实际损失，对此违约金的数额可以由法院加以调整。　　综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-09-19
355,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,355,"2018-06-19 02:04:14",在房屋买卖合同交易过程中买受人所主张的违约金是否受诉讼时效的限制？,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告杨晓丽诉称，房地产中介公司提供居间服务，原、被告于2008年12月12日签订了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称“合同”)，合同约定被告将其名下的位于北京市西城区成辉东里1号楼346号房屋出售给原告。合同约定出卖人在房屋产权转移之日起90日内将房屋内原有的户口迁出。出卖人未按期将户口迁出的，应向买受人支付3000元违约金，逾期超过15日的未迁出，自期限届满之日起按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。同年12月18日，双方完成该房屋的产权过户登记手续。但至今被告未能将户口迁出，被告已构成违约。现诉至法院请求：1.判令被告自合同约定户口迁出日期期满之次日起至户口实际迁出之日期间的违约金共计450000元;2.请求判令被告承担本案诉讼费用。　　二、被告辩称　　被告刘建华辩称，双方签订房屋买卖合同的时间至原告起诉时已经超过诉讼时效，原告主张违约金的起算时间应从2009年4月4日，双方所约定的违约金的数额也过高，故不同意原告的诉讼请求。　　三、审理查明　　经审理查明，双方合同约定房屋价款为900000元，原告在签订合同时可以支付60000元定金，由原告向公积金管理中心申请抵押贷款。双方约定了有关的违约条款。2008年10月21日，被告出具了收款证明，收到首付款610000元，其中现金60000元，银行转账540000元。原告申请贷款290000元。房屋在2008年12月18日已经过户至原告名下。另查明，原告提交了电话录音等证据，证明就户口迁出一事双方的沟通情况。被告曾表示愿意迁出户口，但其在北京没有其他房屋可以落户，因此一直未能迁出。该房屋内现有被告及其妻子儿子共计三人的户口。被告已经收取了房屋的贷款。　　四、北京西城区法院判决　　北京市西城区人民法院经审理后判决：　　(1)、被告刘建华于本判决生效之日起七日内给付原告杨晓丽逾期迁户违约金七万元。　　(2)、驳回原告杨晓丽的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面的履行各自的合同义务，任何一方当事人在没有履行义务或者没有按照约定履行合同义务的，应向对方承担违约责任。当事人可以在合同中对有关的违约事项作出合理的约定。原、被告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。根据已查明的事实，被告未能按照合同约定将该房屋内原有的户籍迁出，原告据此要求被告承担违约责任的请求，有事实和法律依据。关于原告所主张的违约金的数额可以根据其因被告违约所造成的实际损失加以调整。被告对2009年3月19日至2016年4月12日期间的违约金提出抗辩，原告是在2016年4月14日向法院提起诉讼，但原告并未提供其在2014年4月15日之前就该违约金向被告提出过主张。该期限之前的违约金已经超过诉讼时效，被告的抗辩理由可以成立。被告在2009年3月份开始产生违约行为，被告在签订合同后也已经将该房屋过户至原告名下，房屋买卖合同的主要部分已经履行，根据合同履行情况不能认可被告的行为构成根本违约。关于违约金的具体数额，法院可以根据该房屋的房屋价格、合同履行情况、当事人的过错程度等其他综合因素予以考虑，酌情对违约金加以调整。　　综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-09-19
356,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,356,"2018-06-19 02:04:16",房屋买卖合同签订后因相关税费发生变化的税费由谁负担？,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告任阳诉称，经房屋中介公司提供居间服务，原、被告于2016年2月28日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，相关协议约定二被告将其共有的位于北京市朝阳区清林路1号院2号楼506室房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告。在房屋买卖合同签订前，被告表示房屋价款为400多万元，原告在考虑相关因素后同意以900万元的价格购买。在签订房屋买卖合同后，经计算原告原来购买房屋的价格，将导致原告多交17万元的税费。双方对此未能协商一致，原告先缴纳了税费。原告认为二被告在签订房屋买卖合同时对前次购买价格未如实告知，导致原告多交税费。现诉至法院请求： 1、要求张玉、杨成赔偿任阳多缴纳的税款17万元。2、要求张玉、杨成支付延期办理物业交割手续的违约金8万元。3、要求张玉、杨成支付延期交付房屋的违约金7万元。　　二、被告辩称　　被告张玉、杨成辩称，买卖合同已经履行完毕，双方对税费承担问题在合同中已经明确约定由买受人承担，二被告在房屋交易过程中不存在过错。物业交割手续及延期交房，被告并不存在违约。双方在2016年7月13日完成过户登记，合同约定原告应在当日支付剩余房款，但原告知道同年7月30日才支付完毕。原告违反合同约定，应按日计算支付房屋总价款万分之五的违约金。现反诉请求：判令任阳支付违约金8万元。　　三、被告反诉辩称　　针对张玉、杨成的反诉任阳辩称，在房屋办理过户后，因被告不同意交付房屋，原告才没有支付剩余房款，合同中没有约定交房和支付房款的先后顺序，原告认为交房手续和物业过户手续时同时进行的。不同意被告的反诉。　　四、第三人叙述　　第三人房地产中介公司述称，关于原、被告之间的税费争议与中介公司无关，居间服务已经完成。在中介公司询问房屋原来价款时，原告也在场。在缴税时，税费发生变化时，买房没有提出异议，继续履行了合同，被告说可以解除合同。　　五、审理查明　　经审理查明，双方约定在交易过程中所产生的相关税费由买受人承担，在交易过程中因政策等原因导致税费发生变化的，由缴税方承担。双方约定在办理房屋过户手续当日交付房屋，逾期交房的，应自约定的期限届满之日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已收房款万分之五的违约金，逾期超过15日的，买受人有权退房，并按已付房款20%支付违约金。逾期付款在15日内的自约定的期限届满次日起至实际付款日至，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金，超过15日的出卖人可以解除合同，并退还全部房款，并按累计逾期应付款项20%支付违约金。合同约定，在签订合同当日买受人支付定金25万元，买受人拟贷款600万元，买受人在网签手续办理后过户前将第一笔房款200万元自行支付给出卖人。在房屋产权过户手续办理后将第二笔房款150万元支付给出卖人。合同约定应在2016年5月21日办理房屋产权过户手续，并在当日办理物业过户手续。双方对该房屋买卖所产生的税费以税务机关最终确定的金额为准，买受人承担。任何一方违约的，应向守约方支付违约金。在过户前原告支付了首付款200万元，后因原告延期支付首付款，原告支付了2万元的利息，被告不再追究原告延期付款的违约责任。　　六、北京朝阳区法院判决　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：　　(1)、驳回原告(反诉被告)任阳的全部诉讼请求。　　(2)、驳回被告(反诉原告)张玉、杨成的全部反诉请求。　　七、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。任何一方当事人不得擅自变更、解除合同。当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。双方因房屋交易的税费问题发生争议。根据已查明的事实，双方合同中约定了在房屋买卖过程中所产生的相关税费以税务机关最终确定的数额为准，税费由买受人承担。原告称被告未如实告知房屋原来的价值致使税费增加，但原告对此未提交真实有效的证据证明二被告在交易过程中有故意隐瞒的行为，故原告要求二被告赔偿多缴纳税款的请求，于法无据，没有事实依据，不应予以支持。在房屋完成过户登记手续后，原、被告双方均没有按照合同约定履行各自的合同义务。根据合同法相关规定，在没有约定先后履行顺序时，应当同时履行。被告提出的原告没有按约支付房款的抗辩理由不能成立。双方在合同中约定，买受人在房屋办理过户登记手续后当日将第二笔房屋价款自行支付给出卖人，出卖人在当日较该房屋交付给买受人并自行办理物业过户手续。现双方均未能按照合同约定履行合同义务。因此，对于双方所主张的要求对方承担违约责任的请求，不应予以支持。　　综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-09-19
357,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,357,"2018-06-19 02:04:18",房屋买卖签订后双方能否对房屋的交易价款作出补充协议？,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告袁华诉称，原、被告于2016年8月23日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告将其所有的位于昌平区双营西路1号院2号楼711室的房屋出售给被告。后因房价上涨，双方经协商一致，增加70000元的房款。并约定被告不能按照约定支付增加的房款，应向原告支付房屋总价款20%的赔偿金。现房屋已经过户至被告名下，原告已经按照合同约定履行义务，但被告拒绝支付增加的房款。现诉至法院请求：1、判决被告支付原告购房款70000元整;2、被告支付原告未按时支付购房款的违约金180000元;3、诉讼费由被告承担。　　二、被告辩称　　被告朱小平辩称，被告同意合同继续履行，但不同意支付违约金。房屋买卖的相关手续还没有办理完毕，房屋过户之前关于地下室的问题原告一直没有提及。在交付房屋时，物业说地下室要收管理费，交房时只是给了钥匙，相关的物业、水电、燃气等都没有办理手续。关于这些费用谁承担的问题一直没有达成一致协议，后增加的房款是网签手续及贷款审批办理后双方签订的补充协议，签订补充协议是因原告不继续履行合同，无法办理物业交接手续。　　三、审理查明　　经审理查明，双方所签订的房屋买卖合同中约定房屋价款为360万元，出卖人在收取全部房款后三日内将房屋交付给买受人，在合同签订之日起120日内，双方向房屋管理部门申请办理房屋产权变更登记手续。后原、被告双方签订了补充协议，约定因市场变化，该房屋的市场价格发生变化经双方协商一致，买受人追加70000元房款。任何一方未按照合同约定履行义务的，违约方应向对方赔偿房屋总价款20%的赔偿金。现房屋买卖合同已经履行完成，被告没有支付原告70000元的购房款。另查明，原告在该小区承租了一间地下室，在未办理过户前物业公司对该地下室的管理费与该房屋的物业费一并收取。被告缴纳了2017年的相关物业管理费，其中地下室管理费70元，相关的发票抬头显示为原告。现原告配合被告办理了该房屋的物业过户手续，被告认为双方约定的违约金数额过高。　　四、北京昌平区法院判决　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：　　(1)、被告朱小平于本判决生效之日起十日内支付原告袁华购房款70000元。　　(2)、被告朱小平于本判决生效之日起十日内支付原告袁华违约金10000元。　　(3)、驳回原告袁华的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同，受法律保护。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，因一方当事人违反合同约定的，应向对方承担违约责任。根据已查明的事实，原、被告双方所签订的房屋买卖合同及其买卖合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。补充协议约定被告应向原告支付追加的70000元购房款，现原告要求被告支付增加的购房款，被告表示同意。关于原告所主张的违约金的问题，被告未在合同约定的期限内支付增加的购房款，被告的行为已经构成违约。被告认为未按照合同约定支付购房款是因为原告一直没有协助被告办理相关的物业过户手续。双方签订的合同及其补充协议中没有约定在被告支付剩余的70000元购房款前原告应当配合其办理物业过户手续。根据二手房屋买卖的交易习惯，办理物业交割手续应当房屋的出卖方到场才可办理。被告没有提供有效的证据证明原告拒绝配合其办理物业交割手续。关于双方所约定的违约金的数额问题，被告表示原告所主张的违约金数额过高，原告因此所遭受的实际经济损失并没有180000元。根据相关法律规定，当事人可以约定违约方根据合同的违约、履行的实际情况要求对方支付违约金，违约金的具体数额应根据当事人的过错程度、合同的实际履行情况等综合因素加以考虑。结合给当事人造成的实际损失，法院可以对违约金数额作出相应的调整。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2017-09-19
358,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,358,"2018-06-19 02:04:22",房产纠纷诉讼如何举证,"　　关于房产纠纷诉讼如何举证，让北京房产律师来为大家讲述一下。　　一、房产纠纷诉讼如何举证　　1、谁主张，谁举证　　当事人应当寻找与自己案件有关的法律文件，看谁应负举证责任，自己是否有必要举证，是否存在举证责任倒置的情形。如果自己应该举证，就必须尽力寻找有利于自己的证据。　　2、在诉讼过程中，当事人所提供的证据必须真实、合法　　一是真实，这要求当事人万万不能为了达到打赢官司的目的，不择手段编造、伪造证据或指使、贿买、胁迫他人作伪证，如果这样，不仅注定要输掉官司，情节严重的自己还会吃""官司""。　　二是合法，这里主要强调，当事人及其诉讼代理人在收集证据时手段要合法。　　3、把握好举证中心　　当事人在打官司时不能漫无目的、漫无边际地向法院提供证据，而应紧紧围绕自己的诉讼请求及陈述的事实进行举证，这就是举证中心。偏离此中心，就会适得其反，欲速则不达。　　4、及时向法院提交证据　　当事人握有充分确实的证据，但如果不向法院递交，这证据就毫无意义。而向法院提交，何时合适呢?在我国尚无关于提交证据的时限规定，因而从原则上讲，起诉或答辩时、开庭前、开庭中，甚至二审审理时都可以提交证据。但为了提高诉讼效率，当事人最好在庭前交换证据，这样既有利于当事人进行事先准备，又有利于法院迅速结案。　　5、证据上交前的审查　　利用开庭审理前审查起诉状或答辩状的机会，审查对方当事人所提供的证据，判断其证据的客观性、关联性和合法性，从而在庭审质证过程中掌握主动。　　6、举证责任的免除　　《民事诉讼法》第67条规定：""经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。""也就是说，如果争议的法律行为、法律事实和文书是经过公证机关按照《公证法》规定的程序公证证明的，当事人可以免除证明该法律行为、法律事实和文书真实合法的举证责任，除非对方当事人提出相反证据足以推翻公证证明的，否则人民法院不得抛开公证证明，另以其他证据作为认定案件事实的根据。　　7、保密义务　　在举证过程中，当事人还应注意保守秘密，对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据需要在法庭出示的，不得在公开开庭时出示。另外，当事人将证据提交法院时，应向法院具体承办该案的法官或书记员索要收据，收据上应注明证据的名称、份数、页数、收到的时间，并由法官或书记员签名或盖章，以免遗失，对己不利。　　二、房产纠纷诉讼需要哪些证据　　(一)合作建房纠纷证据　　1、提供合作建房的书面合同及补充协议等证明材料。　　2、出地一方的合作者应提供土地使用权证书、建设工程规划许可证、土地使用权转让合同等证明材料。　　3、出资一方应提供出资数额、资金到位时间等证明材料。　　4、提供房屋建设情况及资金使用情况等证明材料，房屋已建成并出售的，应提供收回资金数额及由谁占有和利润分配等证明材料。　　5、违约一方的违约事实及应承担违约责任的证明材料。　　(二)商品房合同纠纷证据　　1、提供商品房预售合同或销售合同。　　2、预售方应提供以出让方式取得的土地使用权证书，建设工程规划许可证、商品房预售许可证和从事房地产开发经营的营业执照。　　3、提供预售房建设情况及预购方预付房款数额等证明材料。　　4、违约一方的违约事实及应承担违约责任的证明材料。　　(三)土地使用权有偿出让、转让合同纠纷证据　　1、提供土地使用权有偿出让或转让合同书。　　2、提供土地使用权出让金或转让金数额、交付时间的证明材料，如收款收据等。　　3、转让土地使用权的，应提供有偿出让取得土地使用权证书和经主管部门批准转让土地使用权的证明材料。　　4、提供有偿取得土地使用权证书。　　5、违约一方的违约事实和应承担违约责任的证明材料。　　(四)房屋拆迁纠纷证据　　1、拆迁人应提供依法取得的房屋拆迁许可证、土地使用权证书、建设规划许可证、房屋拆迁公告时间等证明材料。　　2、拆迁人委托拆迁的应出具委托拆迁合同书。　　3、被拆迁人应提供被拆迁的合法建筑的面积、结构及质量等级、附属物的名称、数量等证明材料，被拆迁人的家庭人口、年龄等户籍证明材料。　　4、拆迁补偿安置书面协议，包括补偿金额、安置用房面积、安置地点，自投资金或单位投资金额、搬迁过渡方式和过渡期限等。　　5、不能签订书面拆迁协议的原因、理由及强制拆迁的证据保全材料。　　6、违约一方的违约事实及应承担的违约责任的证明材料。",网络,未知,2017-06-27
359,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,359,"2018-06-19 02:04:23",房产律师：用已故配偶工龄所购房屋的权属,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起公房赠与案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　姜涛与朱云系夫妻关系，二人生育有三名子女，分别是姜烨，姜桦、姜橙。姜涛于1991年2月1日死亡，朱云于2013年3月21日死亡。　　北京市东城区301号房屋原系姜涛从其单位承租的公房。姜涛去世后，诉争房屋实际由朱云居住使用。1998年，该单位以成本价将诉争房屋出售给朱云，朱云支付了成本房价2万元。计算房价时使用了姜涛工龄43年，朱云工龄40年，共计83年。2004年10月22日，朱云取得了诉争房屋的所有权证。　　2007年6月12日，朱云与姜橙签订《赠与合同书》并进行了公证，朱云将诉争房屋赠与给了姜橙，同日，姜橙取得了诉争房屋的所有权证。　　二、法庭审理　　姜桦主张诉争房屋系姜涛生前从单位承租，直至购买前承租人都未进行变更，朱云购买该房时使用了姜涛的工龄，且该房屋面积主要基于姜涛的职级因素，该房屋购买中姜涛的级别和工龄贡献更大，该房屋应属于姜涛与朱云的夫妻共同财产，由于姜涛已经去世，该房屋应属于朱云与其他子女共同共有，朱云擅自将诉争房屋赠与姜橙的行为侵犯了其他继承人的权利，且姜橙不属于善意取得，该赠与应属无效。　　姜橙对此不予认可，主张根据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号)(简称第4号复函)规定，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。因此虽然朱云购买该房屋使用了姜涛的工龄，但由于姜涛生前已将存款分割完毕，故诉争房屋由朱云个人出资购买，该房屋应属朱云的个人财产。　　姜桦主张该函已经废止，本案审理在复函被废止之后，不应将废止复函作为判决的依据，由于住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1998]005号)(以下简称005号复函)认定“按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体，且每个家庭只能享受一次。夫妻一方按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买”现行有效，故应依据该复函作为判定房改房产权归属的依据，根据该复函规定，诉争房屋应属姜涛与朱云的夫妻共同财产。　　姜橙主张虽然第4号复函被废止，但最高人民法院目前尚未出具新的规定，朱云的购房行为、赠与行为均发生在该复函有效期间，该复函应当适用，且该复函于2013年4月8日正式废止，此时朱云已经去世，朱云生前已经完成的赠与行为不应受到影响。审理中，姜橙为证明姜涛生前已将存款分割完毕，向法院提交了家庭会议录像，姜桦对该证据的真实性予以认可，但主张当时只是针对2万多元存款的分配，并未提及房产。　　审理中，姜橙另主张其已于2007年取得诉争房屋的所有权证，至今已有八年时间，姜桦的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效。姜桦主张本案是赠与合同无效纠纷，系形成权之诉，不适用诉讼时效制度。　　法院经过审理后，驳回了姜桦的诉讼请求，其不服上诉至二审法院。　　三、法院判决　　一审判决：　　驳回姜桦的诉讼请求。　　二审判决：　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评　　北京房产律师靳双权点评：　　本案中，姜桦起诉主张其母亲将诉争房屋赠与姜橙的行为无效，理由为诉争房屋是朱云与姜涛的夫妻共同财产，姜涛去世后，诉争房屋处于各继承人共有状态，朱云未经其他共有人同意处分了共有财产。而姜桦主张诉争房屋为朱云与姜涛的夫妻共同财产的理由为诉争房屋原为姜涛承租的公房，朱云购买该房时使用了本人工龄和已故配偶姜涛的工龄。故本案的争议焦点为使用本人工龄和已故配偶工龄购买的承租公房是否属于夫妻共同财产。　　夫妻在婚姻关系存续期间所得的符合婚姻法第十七条规定的财产，归夫妻共同所有。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。在姜涛生前，诉争房屋系其承租的公有住房，姜涛生前对诉争房屋享有承租的权利，但从未取得过诉争房屋的产权，直至1991年姜涛去世时，诉争房屋的性质仍然是承租的公有住房。姜涛去世后，其承租人的身份已经消灭，其不再是诉争房屋的承租人，诉争房屋由姜涛的配偶朱云实际居住使用。在姜涛去世7年后，诉争房屋的实际居住人朱云通过自己的意思表示、通过买卖合同的民事法律行为取得诉争房屋的所有权，房屋的承租权自此消灭。并且售房单位对诉争房屋出售的对象是具有特定性的，出售行为仅针对了朱云一人，并非面向姜涛的全部继承人，朱云购买诉争房屋及取得房屋产权均发生于姜涛去世多年后，姜桦主张在姜涛去世后才形成的诉争房屋所有权属于姜涛与朱云的夫妻共同财产目前是缺乏法律、法规依据的。同理，诉争房屋的所有权也并非姜涛的遗产。005号是对个案的复函，针对的是以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体的购买公有住房的情形，唐民悦及其配偶均在世，与本案涉及的使用了本人以及“已故配偶”工龄购房的案情并不相同，因此法院适用第4号复函并无不当。本案中，在购买诉争房屋时，确实使用了已故的姜涛的工龄，但无论是使用已故配偶的工龄还是购房面积考虑了已故配偶的职级因素均在法律上无法直接等同于为已故配偶创设房屋所有权。上述因素在朱云购房中体现了一定的财产利益，但无法导致诉争房屋所有权为朱云、姜涛夫妻共同财产的法律后果。　　至于购房款的来源问题，一方面从家庭会议录像来看，姜涛去世前已将存款分配;另一方面，房屋购房款来源与房屋产权的认定涉及的是不同的法律关系，姜桦上诉意见亦认可房屋的购房款来源与房屋产权不具有必然联系。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-09-06
360,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,360,"2018-06-19 02:04:24","最好的房产纠纷律师靳双权点评一件房屋买卖合同纠纷案件 ​",　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起房屋买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　1、原告刘涵诉称：其与李棉于2009年6月12日签订了《协议书》，将自己的经济适用住房，位于北京市怀柔区1302室的房屋转让给李棉。后，将房屋交付给李棉，李棉向其支付房屋转让款80万元。同时，由于双方买卖的房屋属于单位集资兴建的经济适用房，签署了《备忘录》。截至目前，因该房屋是单位集资经济适用房的性质，不能完成相关产权手续。根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第5条关于“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售”的规定，涉案房屋属于单位集资兴建的经济适用住房，未依法取得合法产权证书，不具备上市交易的条件，因此，《协议书》客观上不能履行。同时，《备忘录》中“李棉女士办完购房协议书后再支付刘涵先生30万元”的约定也无法能实现，因而导致双方的合同目的都无法实现。根据《合同法》第94条规定，双方签订的《协议书》应当依法解除。为使双方之间权利、义务不再处于不确定的状态，维护双方的合法权益，其多次与李棉协商解除《协议书》事宜，但均遭到李棉的拒绝。诉讼请求：1、判决解除双方于2009年6月12日签订的《协议书》;2、判令李棉将1302号房屋腾空后返还给刘涵;3、本案诉讼费由李棉承担。　　2、被告李棉辩称：第一，涉案房屋并非经济适用房，该房屋属于集资建房，性质是按照经济适用房管理的房屋，并非经济适用房;第二，刘涵主张的涉案房屋不能依法取得房屋所有权证，不具备上市交易资格，缺乏事实和法律依据;第三，刘涵主张备忘录的约定无法实现导致合同目的无法达成，缺乏事实和法律依据;第四，涉案房屋买卖协议合法有效;第五，刘涵主张涉案房屋无法办理房产证明，但未提供任何证据证明，该主张无法成立。综上，请求法院依法驳回刘涵的诉讼请求。　　二、法院审理　　法院经审理查明：2008年12月31日，刘涵与所在单位签订《购房协议书》与《房屋置换协议》，《购房协议书》中约定：单位(甲方)向职工刘涵(乙方)出售位于怀柔区1302号住房一套;《房屋置换协议》中约定：乙方用来置换的现住房坐落于昌平区;本协议在《购房协议书》之前签订;甲方同意乙方用现住房置换甲方北京市怀柔区1302号住房。2009年6月12日，刘涵与李棉签订《协议书》与《备忘录》。　　关于诉争房屋的性质，刘涵在庭审中称诉争房屋系经济适用房，并另提供证据：其所在单位出具的《集资合作建房协议书》，规定甲方建成的楼房为永久使用权;乙方集资建设一套三居室楼房，拥有永久使用权。该协议书在署名处未显示签署字样。房改办出具《关于北京市按经济适用住房价格出售住房的批复》：同意该单位向本单位无房和住房未达标住房困难职工出售怀柔区住宅楼，不得对外销售;单位以经济适用房价格出售的公有住房，应按照购房款的2%向购房职工收取住房专项维修资金，并按照房改售房的程序为购房职工办理房屋所有权证，所购房屋按照经济适用住房产权管理。证明涉案房屋属于内部集资房，产权为经济适用房性质，该楼房屋不得对外销售，购房资格也不允许转让交易。李棉认为诉争房屋是单位集资建房，是按经济适用房管理的房屋。　　另查明：双方均认可诉争房屋的房屋产权证书尚未办理。李棉在庭审中表示，即使诉争房屋的房屋产权证书目前无法办理，亦同意给付刘涵剩余的房屋价款30万元。　　三、法院判决　　一审判决　　驳回刘涵的全部诉讼请求。　　二审判决　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评　　北京房产律师靳双权点评：　　本案的焦点在于，其一，诉争房屋的性质与房屋买卖合同的效力;其二，刘涵是否享有合同解除权。　　首先，诉争房屋的性质与房屋买卖合同的效力而言，刘涵所在单位虽然出具《证明》欲证实诉争房屋系经济适用住房，但该单位并非房屋管理部门，无证实诉争房屋性质的资质。刘涵与李棉均认可诉争房屋系基于房改办文件《关于按经济适用住房价格出售住房的批复》而建设，该批复已注明诉争房屋系按经济适用住房产权管理，且从房屋筹建过程中的集资协议、请示、函件来看，均不能证实诉争房屋系《经济适用住房管理办法》中界定的经济适用住房范畴。故无法法院采信刘涵所称诉争房屋系经济适用住房的意见。由于目前我国的法律、法规并未出台对按经济适用房管理房屋进行交易的限制规定，本案中亦不能证实存在导致合同无效的其他法定情形，因此，刘涵与李棉就诉争房屋签署的房屋买卖合同应属有效合同，双方当事人应该本着诚实信用的原则依约履行。　　其次，就刘涵是否享有合同的解除权而言。依法成立的合同受法律保护。刘涵、李棉就1302号房屋订立的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。而依据《批复》的内容，可以认定1302号房屋系按经济适用住房产权管理，双方当事人对此亦不持异议。现刘涵一方以合同目的不能实现为由，要求解除双方签订的《协议书》并据此要求李棉返还1302号房屋，根据《民事诉讼法》规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中刘涵主张解除合同的理由在于房屋产权不能办理，导致客观履行不能，合同目的不能实现。由于上述《批复》中明确该单位应按照房改售房的程序为购房职工办理房屋所有权证，刘涵应在取得房屋权属证书之后基于房屋买卖合同协助李棉办理过户手续。现该单位为购房职工办理房屋权属证书的过程虽暂时受阻，但刘涵未提供证据证实确系因客观不能克服的原因所致。同时，李棉在庭审中表示即使诉争房屋产权证书不能办理，亦同意给付刘涵剩余购房款，故对刘涵以客观履行不能、合同目的不能实现为由，要求解除与李棉签订的房屋买卖合同、腾空诉争房屋并交付使用的诉讼请求，法院是无法支持的。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。　　,网络,未知,2016-08-21
361,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,361,"2018-06-19 02:04:26",知名房产律师靳双权解析一起案外人执行异议案件,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起案外人执行异议案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　1、原告李培军起诉称：2003年11月17日，其与王舒峰签订《协议书》约定：甲方(王舒峰)协助乙方(李培军)购买房山区231号房屋，购买时先写王舒峰的名字，在可以过户时必须过户到李培军名下，所有购房的款项由李培军负责。合同成立后，其向王舒峰交了购房款，按时持王舒峰银行存折交付银行按揭。2005年其与妻儿入住涉案房屋至今，但王舒峰拒绝过户。2013年，法院查封涉案房屋，因王舒峰将涉案房屋抵押给苏墨林，现还款日期已到，王舒峰无力还款。2014年5月22日，其提起执行异议申请。同年8月13日，法院裁定房屋未过户一事，无法认定其没有过错，亦无法证明该房屋借款实际由李培军偿还，因此驳回了其提出的异议。李培军认为：其已支付了全部购房款，与王舒峰之间不存在购房款支付的纠纷;且其实际占有涉案房屋;涉案房屋未办理产权过户的过错责任在于王舒峰。故请求判决停止对涉案房屋的执行。　　2、被告王舒峰辩称：不同意李培军的诉讼请求。诉争房屋是王舒峰所在单位集资建房。交定金7万元后签订的购房协议。之前单位说不许房屋买卖，后将房屋改为经济适用房，又补交了钱。10万元是与单位签购房协议时向李培军借的。两人约定，房一直可以由李培军住，还贷需要李培军还。王舒峰退休后才能用此房。　　3、被告苏墨林辩称：其不清楚李培军与王舒峰之前的事情。房屋是经过合法的手续取得的。　　二、法院查明　　2003年12月1日，王舒峰所在单位(甲方)与王舒峰(乙方)签订《集资建房买卖协议书》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，购房金额50万元。原则上房屋不得进行交易。但经甲方同意后方可出售，甲方并有优先购买权。后其分别交7万元定金、12万、13万元购房款，后补交13万元房屋性质变更款项。2007年5月29日，王舒峰取得涉案房屋产权证。王舒峰称，因此协议签订时间早于单位购房协议签订时间，所以双方当时签订的并非购房协议，而是租赁协议，李培军替其还房贷以折抵房租，并在其退休的时候归还房屋。对于王舒峰向李培军出具10万元收条。李培军主张购房款。王舒峰辩称是借款。李培军称房价50万元，给王舒峰20万元中介费。但李培军只认可10元的借款，其与款项均不认可。　　2012年3月26日，苏墨林与王舒峰签订《借款抵押合同》，约定王舒峰向苏墨林借款320万元，并以321号房屋作抵押。后，王舒峰无法还款，苏墨林向法院申请强制执行。2013年2月17日，法院依法查封了产权登记为王舒峰的涉案房屋。李培军向法院提出执行异议，王舒峰认可李培军的异议请求。承认该房屋确实是其卖给李培军的，李培军也确实一直居住在该房屋内。　　2014年8月13日，法院作出裁定认为，李培军与王舒峰之间的协议，实为借名买房行为，对于房屋未过户到李培军名下一事，无法认定李培军没有过错。李培军提交的房屋按揭还款证明中还款人均为王舒峰，无法证明该房屋贷款实际由李培军偿还。因此法院查封登记在被执行人王舒峰名下财产的行为符合法律规定，程序合法。案外人李培军对本案执行标的提出的执行异议申请不能成立，驳回了李培军的异议。李培军不服，提起诉讼。　　一审法院认为涉案房屋仍登记在陈正坤名下，未发生权属转移。而现有证据，仅能证明李培军于2013年11月17日向王舒峰支付了10万元，以及房屋贷款由其偿还。对于其他付款事实，李培军未能提交相应的证据证明，且王舒峰不予认可，故不能认定李培军已向王舒峰支付全部购房款。因此驳回了李培军的诉讼。　　李培军不服上诉至二审法院。认为一审法院判决认定事实错误，混淆了买卖合同与行纪合同的法律关系。按照其与王舒峰签订的《协议书》的约定，涉案房屋所有购房款均由李培军负责。而其与王舒峰签订的《协议书》，约定交易的标的物不是房屋，而是王舒峰的集资建房资格。双方之间是行纪代理法律关系。李培军已支付全部价款并实际占有涉案房屋，王舒峰只是李培军的行纪人。王舒峰将登记在其名下实为李培军的房屋，抵押给苏墨林，侵犯了李培军的财产权。故请求法院撤销一审判决。　　三、法院判决　　一审判决　　驳回李培军的诉讼请求。　　二审判决　　维持原判、驳回上诉。　　四、律师点评：　　北京房产律师点评　　北京房产律师点评：　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋仍登记在王舒峰名下，未发生权属转移。因此，法院查封登记在王舒峰名下财产的行为符合法律规定，程序合法。　　至于李培军在二审中提出的其与王舒峰之间的协议并非行纪代理法律关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，第三人应当在人民法院对执行标的物采取强制执行措施前完成支付全部价款的行为并处于实际占有的状态，且“第三人对此没有过错”。本案中，李培军虽主张其已向王舒峰支付了全部购房款并对房屋处于实际占有状态，但依据李培军提交的证据，仅能证明李培军于2013年11月17日向王舒峰支付了10万元，以及房屋贷款由其偿还，不足以证明其向王舒峰支付了全部购房款，且王舒峰对此不予认可，故不能认定李培军已向王舒峰支付全部购房款。尽管李培军确实对涉案房屋处于实际占有的状态，亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”之情形。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2016-08-18
362,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,362,"2018-06-19 02:04:28",公证遗嘱遗赠纠纷,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起公证遗嘱遗赠案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　孙陆与付梅系夫妻关系，婚后未生育子女。孙乐系孙陆与其前妻之子，在孙陆与付梅结婚时未成年。孙晓系孙陆与付梅之养女。孙小涵系孙乐之女，由孙陆、付梅抚养成年。1977年6月6日孙陆去世，付梅未再婚。1997年11月2日，付梅(乙方)与某干休所(甲方)签订《军产住房出售协议书》，约定甲方将东城区103号房屋出售给付梅。2011年7月11日，付梅立下公证遗嘱，该公证遗嘱修改了2005年8月3日订立的遗嘱，称将103号房屋的产权及家中所有物品留给孙女孙小涵所有。截止2011年7月，其有存款四十万元，由孙小涵保管，其离世后的剩余存款60%留给养女孙晓，10%留给孙乐，30%留给孙小涵。若有丧葬费、生活补助费或抚恤金等，在支付完后事所需费用后，由孙女孙小涵继承。2013年2月12日，孙小涵与公证处作出《声明书》，按上述遗嘱受领遗赠。　　孙晓提交付梅2005年8月3日在公证处所作遗嘱，内容为涉案房屋归养女孙晓和孙女孙小涵共同继承，产权平分，将家中现有的所有物品留给孙女孙小涵，丧葬费、生活补助费或抚恤金，在支付完后事所需费用后，由养女孙晓和孙女孙小涵平分。孙小涵对遗嘱的真实性予以认可，但称该遗嘱已被2011年的遗嘱取代，孙乐表示不知道此份遗嘱。　　二、庭审过程　　庭审中，孙晓疑付梅修改遗嘱时神志不清，法院向医院调取了2011年8月1日付梅精神意识清楚的诊断证明。孙晓称付梅被孙小涵精神挟持，并提交书面证人证言。孙小涵、孙乐对书面证词均不予认可。孙晓表示购买诉争房屋时使用了孙陆的工龄，应为孙陆与付梅的夫妻共同财产，据此孙晓提交了《军产住房出售房价计算表》及单位出具的售房情况说明，购房价格价格低于本地区非超标面积的最低价格。孙晓表示，涉案房屋是付梅使用个人财产购买的，属于付梅的个人财产。孙晓提出孙小涵未在知道受遗赠后2个月内接受遗赠，应视为其放弃受遗赠。孙小涵表示2011年8月3日系其与丈夫陪同付梅前去公证处，公证书由其丈夫取回，取回公证书的第二天其曾与付梅就此事进行交谈，在得知该遗嘱系付梅真实想法后，其向付梅表示同意按照遗嘱执行，并在付梅去世后作出接受遗赠的公证。孙晓与孙乐表示对孙小涵接受遗赠并不知情，二人系在2013年5月7日知道付梅所做遗嘱。关于103号房屋的家具家电，孙小涵表示同意孙晓取回其自行购买的家具家电。关于付梅遗留存款，孙小涵表示不清楚有无存款，存款并非由其保管，但孙小涵未提交证据。孙晓不予认可，并提交干休所盖章确认的付梅离休费统计。　　三、法院判据　　一审判决：　　1、付梅名下位于东城区103号房屋及屋内家具家电归孙小涵所有，孙乐、孙晓于判决生效后七日内协助孙小涵办理上述房屋的过户手续;由孙晓购买的物品归孙晓所有，孙小涵协助孙晓于本判决生效后七日内将上述物品取走;　　2、在孙小涵处的存款四十万元，孙小涵于判决生效后七日内给付孙晓二十四万元、给付孙乐四万元，余款归孙小涵所有。　　二审判决　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评　　北京房产律师靳双权点评：　　《继承法》第十六条规定，公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。第十七条规定，公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。第二十五条规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。依照上述法律规定，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。依照上述继承法的规定，付梅可以立遗嘱将个人财产赠给法定继承人以外的人即其孙女孙小涵。故一审法院认定付梅所立的公证遗嘱有效是正确的　　本案中，关于双方当事人涉案军产房是否享受已经死亡配偶孙陆的工龄优惠问题，经审理，依据干休所提供的《军产住房出售房价计算表》(附表1)的审核结果，付梅购买该房屋时享受已经死亡配偶孙陆的工龄优惠的购房总价款为11000元。军队产权单位依照国家的相关规定，核定为出售该套房屋的最低价格不得低于30000元。因此，付梅购买该套房屋时，是按照军队产权单位核定的最低价格30000元的标准购买的，由于付梅是一次性付款，按照规定，一次性付款，享受20%的优惠，即付梅购买该套房屋时自己支付了24000元。付梅购买该套房屋时，没有享受已经死亡配偶孙陆的工龄优惠。因此，一审法院依据查明的案件事实，认定涉案军产房为付梅个人单独所有的房产是正确的。孙晓要求确认涉案军产房为付梅与孙陆夫妻共有房产的上诉请求没有事实和法律依据。　　《继承法》第二十条规定，遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。付梅在2011年作出公证遗嘱，对其2005年作出的公证遗嘱进行了修改，并向公证机关提交其精神意识清楚的诊断证明，公证机关亦对付梅的陈述进行了录像，制作了笔录，按照付梅的意思表示作出公证遗嘱，该遗嘱合法有效，故应按照付梅2011年所立的公证遗嘱为准对遗产进行分配。故孙乐、孙晓应按照遗嘱协助孙小涵办理过户。　　孙晓上诉主张孙小涵是在付梅死后超过2个月拿出接受遗赠的材料，应当认定孙小涵放弃受遗赠。对双方的该争议问题，一审法院经审理确认：孙小涵表示其在知道遗赠后第二天与付梅进行过交谈，并表示接受付梅的遗赠，结合付梅前往公证处立遗嘱时系孙小涵陪同，公证遗嘱亦由孙小涵丈夫取回的事实，加之孙小涵在付梅去世后又通过公证作出接受遗赠的声明，故认定孙小涵在法律规定期限内作出了接受遗赠的意思表示。　　关于涉案房屋的家具家电，因付梅已在所立遗嘱中表示全部归孙小涵所有，孙晓要求其自行购买的家具家电归其所有，孙小涵亦表示同意，两人可自行处理。关于付梅在遗嘱中表述的截止2011年7月已由孙小涵保管的存款40万元，孙小涵虽表示存款未由其保管，但就其主张未提交相应证据，且孙小涵在公证接受遗赠的声明中，亦未对付梅的该项遗嘱内容提出异议，因此对其主张法院无法采信，将按付梅的遗嘱内容对孙小涵保管的40万元予以分割。孙晓要求分割付梅2011年7月后的存款，因未提供相应证据及相应的财产线索，故对其主张不予采信。本案系遗赠纠纷，抚恤金、丧葬费不属于遗产，法院不予处理，双方可另行主张。　　综上，法院的判决正确无误。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-08-25
363,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,363,"2018-06-19 02:04:28",公房转让的究竟是什么权利,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起公房转让案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　2007年8月10日，孟六(卖方，甲方)与梁倩(买方，乙方)签订房屋买卖合同约定：甲方将自己位于海淀区的401号房屋亿45万元的价格出卖给乙方，付款方式为乙方在合同生效之日将40万元给付甲方，剩余5万元在该房产权变更到乙方名下之日给付甲方，甲方在合同生效并收到40万元房价款之日将该房屋的使用权证书和该房屋交付给乙方。另外约定如国家政策改变，涉及到重大变化，甲方退还乙方已付金额;乙方实际接收该房屋之日起，甲方有义务协助乙方办理房屋过户手续，费用由乙方负担;甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，若出现权利瑕疵，由甲方承担全部责任;所有税费均按政府的规定由乙方交纳。合同签订后，梁倩支付了孟六房款40万元。　　2013年12月26日，孟六所在单位(甲方)与孟六(乙方)签订《出售公有住房协议》，约定甲方将401号房屋，以成本价出售给乙方;双方签订本协议后，由甲方办理过户手续及产权登记，领取《房屋所有权证》，待乙方按规定交纳有关费用后，甲方将该证交给乙方。2014年12月9日，涉案房屋登记于孟六名下，房屋性质为房改房(成本价)。2015年1月17日，梁倩将剩余房屋尾款5万元支付给孟六。2015年1月26日，孟六所在单位向在京中央和国家机关住房交易中心出具证明，证明孟六已按房改成本价购买涉案房屋，且各项费用已结清。2015年1月26日，房改办向海淀区房地局出具在京中央单位已购公房变更通知单。　　后梁倩称孟六未按照约定履行过户手续，因此要求孟六协助办理涉案房屋过户手续。孟六则表示双方的合同并非转让房屋的所有权，而是有偿转让公租房使用权的合同，双方未约定孟六应以自己的名义将取得的房屋所有权转移给梁倩。涉案房屋所有权证等相关原件均在梁倩手中，梁倩称其将40万元购房款支付给孟六后，孟六将所有证件原件交予梁倩，孟六配合办理了房屋产权证及公房变更通知单，孟六则表示该行为系为表示转让房屋使用权的诚意。　　另查，2007年8月11日孟六将涉案房屋交予梁倩使用至今。梁倩为北京户籍，名下拥有1套住房。　　二、法庭审理　　一审法院认为合同中约定的内容是转移房屋的所有权而非使用权，因此支持了梁倩的诉讼请求。孟六不服，上诉至二审称双方签订房屋买卖合同时明知涉案房屋为公租房，因此转受让标的当然为公租房使用权;其次梁倩支付剩余5万元房款，是对转受让涉案房屋使用权既成事实的认定;最后北京市存量房买卖合同官方文本中的权属转移条款，表述为买卖双方一期去办理过户，而非一方协助另一方办理，合同中约定其协助梁倩办理权属登记也能看出房屋买卖合同为公租房使用权的转让。　　三、法院判决　　一审判决　　自本判决生效后七日内，孟六协助梁倩将401号房屋所有权转移登记至梁倩名下。　　二审判决　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评　　北京房产律师靳双权点评：依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。梁倩与孟六签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。　　本案争议的焦点为双方合同是转移房屋所有权还是转移房屋使用权。靳律师注意到，双方合同出现“房屋使用权证”、“如国家政策改变收回房屋使用权”等内容，但不能由此认定合同的性质为转移房屋使用权的合同，因为双方签订合同时，涉案房屋为孟六承租的公房，上述词语系对房屋基本状况的描述。与之相反，合同明确约定余款5万元的支付条件为“该房产权变更至乙方名下”。以及孟六有义务协助梁倩在房地产产权登记机关办理权属登记手续，依据涉案房屋当时的属性，如为转移房屋使用权的合同，办理权属过户只需前往涉案房屋的产权单位即孟六所在单位办理公房承租人变更手续，约定到房地产产权登记机关办理使用权登记手续，与常理不符，且合同明确约定“房屋所有权转移所发生的其他交易税费”等内容。因此，靳律师认为双方合同应为转移房屋所有权的合同。现涉案房屋产权已登记在孟六名下，具备办理产权过户的条件，梁倩要求孟六协助办理涉案房屋过户手续应当得到法院支持。　　针对孟六所提上诉理由，靳律师认为：1、双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋系孟六承租的公房，尚未取得所有权，在此种情况下双方约定待孟六取得所有权之后办理产权变更登记并未违反法律法规的相关规定，且涉案房屋现已取得房屋所有权证，具备办理产权过户的条件，孟六理应依约履行合同义务。2、梁倩已经将剩余5万元房款给付孟六，已提前履行了合同义务，该行为并非对房屋买卖合同系房屋使用权转让的认可。3、孟六以“共同”办证与“协助”办证文字表达上的差异，主张房屋买卖合同为使用权转让合同，缺乏依据，令人难以认同。　　需要指出的是，现双方签订的房屋买卖合同存在继续履行的条件，因此双方应遵循诚实信用原则，信守承诺，推动合同最终履行完毕。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-08-24
364,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,364,"2018-06-19 02:04:32",专业房产律师靳双权评析一件央产房买卖合同纠纷案件,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产房买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　1、原告郭大梁诉称：其与高晓峰之父高宝柱系多年战友，2002年高宝柱转业后一直没有住处，其将位于本市房山区1509室(建筑面积78.9平方米)借给高宝柱全家暂时居住。后，高晓峰一家提出买下该房，经协商后，双方于2010年10月21日通过房山区房屋登记事务所批准网签了存量房屋买卖合同(自行成交版)。因该房屋属于央产房，买卖双方均不清楚央产房上市政策，在办理过户手续时，房山区房屋登记事务所要求提交央产房交易办公室上市出售登记证明，才知道双方没有办理央产房上市手续。其申请要求有关部门办理建档手续，其单位不予建档。后双方协商同意，解除双方签订的房屋买卖合同，双方于2011年2月1日到房山区房屋登记事务所办理了有关退税证明，又一起到税务所办理了退税手续，2011年3月11日税款已经退到高晓峰个人账户里。其认为该房屋买卖合同双方已经实际解除，高晓峰一直不配合去取消网签，网签合同一直没有撤销，为维护自己的合法权益，故诉请法院判决解除双方签订的房屋买卖合同及撤销网签;判决高晓峰腾退出1509室房屋;高晓峰承担本案的诉讼费。　　2、被告高晓峰辩称：双方签订的合同是双方真实意思表示，网签合同是为了办理过户，郭大梁说不能交易过户不认可。现其不在房屋内居住，其父母在房屋内居住。综上，不同意郭大梁诉讼请求。　　3、高晓峰在原审法院反诉称：双方签订房屋买卖合同，约定郭大梁将涉案房屋出售给高晓峰，高晓峰办理银行贷款、贷款直接打入郭大梁账户。后，2010年12月3日，双方办妥了银行贷款手续。次日高晓峰缴纳了房产交易税后，郭大梁拒绝办理过户手续，只得办理退税手续。因此，现提起反诉，反诉请求：1、判决郭大梁立即协助高晓峰办理位于北京市房山区1509号房屋的过户手续，并协助高晓峰到银行办理抵押、贷款手续;2、郭大梁承担本案的诉讼费。　　4、针对高晓峰的反诉，郭大梁辩称：不同意反诉请求，诉争房屋是央产房不能上市交易，不能办理过户手续，实际双方已口头解除合同。　　二、法院审理　　法院经审理查明：2010年10月21日，郭大梁(甲方)与高晓峰(乙方)签订二手房买卖合同(正式版)，约定乙方购买甲方诉争房屋，甲方应于收到乙方全额房款之日起6天内将交易房产交付给乙方使用。同年11月10日，双方签订网签合同。同年12月2日，高晓峰缴纳契税。同年12月21日，银行发放批贷函。2011年2月1日，房山房屋登记事物所出具证明，由于郭大梁原因，未办理过户业务。2011年3月11日，税务机关退还高晓峰已缴纳的房产契税。　　另查明：诉争房屋系郭大梁(乙方)于2003年4月4日以成本价从原产权单位(甲方)购得的房屋，双方签订的公有住宅售购合同书中约定，乙方购房后，享有合法所有权，可以依法使用、继承、抵押，可按国家有关房改政策规定，经与甲方协商同意后依法进入市场(甲方有优先购买权)，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，其收入届时按有关政策办理。2003年1月29日，郭大梁取得诉争房屋所有权证书。另外郭大梁另以成本价购得位于东城区321号房屋(建筑面积106.9平方米)，并于2002年3月19日取得房屋产权证。郭大梁提供由其单位出具的证明复印件证明：郭大梁申请要求对自己以成本价购置的诉争房屋进行建档登记并做超标处理。经查，郭大梁已在该单位以成本价购买了位于西城区面积107平方米住房，已达到规定住房面积标准。诉争房屋属可分割的超标央产房。但高晓峰对该证据的真实性不予认可，称郭大梁出售的系私有房屋，能够上市交易。　　关于诉争房屋买卖合同签订过程及交易价格。高晓峰述称，双方以65万元价格签订了合同，为申请贷款需要，双方最终商定房屋价款为86万元。郭大梁述称，从分得诉争房屋后，便出借给高晓峰居住使用，因郭大梁的孩子出国向高晓峰借了15万元，但高晓峰给的15万元并非购房款。后来高晓峰想购买诉争房屋，便与高晓峰签订了65万元买卖合同。因之前高晓峰的父亲高宝柱曾借给郭大梁15万元，怕高宝柱知道后要回15万元借款，便与高晓峰协商再加上15万元，将合同价款变成80万元，双方真实价格为80万元，为贷款方便双方将房款写成86万元。　　经法院释明，高晓峰坚持要求继续履行合同，如果法院判决解除合同，则另行主张权利。　　三、法院判决　　一审判决　　1、解除郭大梁与高晓峰于2010年10月21日签订存量房屋买卖合同;　　2、高晓峰于本判决生效后十五日内，与郭大梁共同到房地产管理交易部门办理撤销网签合同的手续;　　3、高晓峰于本判决生效后六个月内将位于北京市房山区1509号房屋返还给郭大梁;　　4、驳回郭大梁的其他诉讼请求;　　5、驳回高晓峰的反诉请求。　　二审判决　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评：　　依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定：买卖双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人应按约定履行各自的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行的除外。高晓峰向郭大梁购买诉争房屋的性质系央产房，因该央产房能否上市交易必须符合特定条件。根据郭大梁单位证明及法院调查核实的情况，诉争房屋未在央产房交易中心建档备案，诉争房屋相关交易主管部门亦明确表示不能上市交易，诉争房屋无法办理产权过户手续。因此，诉争房屋办理产权过户手续存在履行不能的障碍。关于高晓峰要求郭大梁办理诉争房屋过户手续、办理抵押、贷款手续的主张，难以得到支持。当然，经法院释明后高晓峰不主张返还的款项，高晓峰可另行通过其他合理途径寻求救济。　　鉴于双方签订的房屋买卖合同存在法律上履行不能的法定情形，合同目的无法实现。因此，郭大梁请求解除双方签订的房屋买卖合同及撤销网签合同的主张，应当予以支持。合同解除后，高晓峰应将诉争房屋返还给郭大梁。而高晓峰主张诉争房屋只要补缴土地出让金等款项就能上市交易，缺未能提供证据予以证明，因此无法得到法院支持。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。　　,网络,未知,2016-08-21
365,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,365,"2018-06-19 02:04:35",无权处分他人财产份额的合同效力如何,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起妻子死亡，丈夫直接处分遗产，侵犯其他继承人权利案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　案外人黄梁与李桦系夫妻关系，婚后生有子女五人，分别为黄瑜、黄珏、黄珀、黄琮、黄瑾。黄琳为黄瑜之女。黄瑜于1994年12月1日因死亡销户。李桦于2005年2月去世。黄梁于2013年10月30日去世。　　1999年12月30日，黄梁与危旧房改建处签订《中央国家机关危旧房改建处公有住宅楼房买卖合同》。该合同约定，该处将西城区1204号房屋，总建筑面积60平方米，出售给黄梁，总价款为60000元。黄梁支付了购房款，并于2003年5月10日取得涉诉房屋所有权证。2010年10月3日，黄梁申请涉诉房屋上市出售。中央国家机关房改办中直机关房改办认定涉诉房屋符合公有住房上市出售管理规定。同日，黄梁与黄琳签订《存量房屋买卖合同》，约定黄梁将涉诉房屋出售给黄琳，房屋成交价为330000元。2010年5月12日，黄琳领取涉诉房屋的所有权证。　　二、庭审过程　　关于购房款的支付情况，黄琳称其已经以现金方式向黄梁支付了全部购房款，但未提供相关证据。黄珀、黄琮称黄梁没有钱，平时生活均为向黄琳要的钱，故黄琳支付了涉诉房屋的购房款。黄瑾称不清楚黄琳是否支付了购房款。黄珏称不清楚黄琳是否支付购房款，但以现金形式支付购房款不合常理，故黄珏认为黄琳没有支付购房款。　　关于黄珏要求确认黄琳与黄梁签订的《存量房屋买卖合同》无效的依据，黄珏称黄琳与黄梁签订《存量房屋买卖合同》侵害了第三人的利益，在黄珏母亲李桦去世后，涉诉房屋的二分之一产权属于黄梁与五个子女共有，在没有经过共有权人同意的情况下，黄梁将涉诉房屋私自卖给黄琳，侵害了黄珏的利益。房屋价款为330000元，现在涉诉房屋的市场单价为4万至5万每平方米，合同价款明显低于市场价格。且李桦去世后，黄梁知道涉诉房屋不是其个人财产，黄琳也知道涉诉房屋非黄梁个人财产，但黄琳依然购买，黄梁依然出售涉诉房屋，黄珏认为黄琳及黄梁属于恶意串通。但黄珏未提交证据证明黄琳与黄梁之间存在恶意串通及涉诉房屋价格远低于市场价格。　　原审法院审判后，黄珏不服仍持原起诉意见上诉至二审法院。　　三、法院判决　　一审判决：　　驳回黄珏的诉讼请求。　　二审判决：　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评：　　依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。;第五十二条规定合同无效的五种情形，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式随时传唤当事人、证人;《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据法院查明的事实，涉诉房屋系黄梁、李桦夫妻关系存续期间购买，属于二人的夫妻共同财产，在李桦去世后，其所享有的相关财产份额应由其配偶及子女共同继承。此时，黄梁无权独自处分上述财产。在遗产未分割的情况下，黄梁与黄琳签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋出售给黄琳，此合同系黄梁在对涉诉房屋没有完全处分权的情况下所签订，侵犯了李桦的法定继承人对于李桦所留遗产的继承权。但应指出，虽然上述合同系黄梁在无权处分的情况下与黄琳签订，但是根据相关法律规定，该行为并不影响黄梁与黄琳签订的《存量房屋买卖合同》的效力。　　黄珏上诉主张黄梁与黄琳签订的《存量房屋买卖合同》存在恶意串通损害其利益的情形，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条之规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通等事实的证明，证明标准需要达到能够排除合理怀疑的程度。排除合理怀疑是诉讼证明的最高标准。本案中，黄珏并未提供充足证据证明黄梁与黄琳存在恶意或者故意合谋，损害其利益的情形，黄珏仅以黄梁与黄琳明知有其他继承人、房屋价格低于市场价为由主张黄梁与黄琳存在恶意串通，并不能达到能够使法官从内心确信该事实存在且排除合理怀疑的程度，故法院对于黄珏的上诉主张不予支持。就黄琳基于上述合同是否可以取得涉诉房屋物权一节，黄珏可依法另案主张。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-08-31
366,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,366,"2018-06-19 02:04:40",房产买卖合同律师解析一起央产房买卖合同纠纷,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产房买卖合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　2008年10月，宋慧与其单位签订公有住房买卖合同，购买位于朝阳区361号房屋。2010年4月4日，程起云作为买受人与出卖人宋慧签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定如下：出卖人向买受人出售位于朝阳区361号房屋，房屋性质为已购公有住房，成交价格为60万元;买受人可以在签订合同同时支付定金5万元;出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，否则出卖人承担相应责任;出卖人应当在办理房屋产权登记前将该房屋交付给买受人;双方同意自合同签订之日起90日内办理过户手续;买受人未能在房屋交付之日90日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，由买受人选择退房或要求继续履行，出卖人承担违约责任。　　同日，程起云与宋慧在北京久居公司见证下，由三方共同签订《补充协议》，主要约定如下：鉴于在签署合同时，出卖人还没有获得房屋所有权证，故有关房屋地址、面积及产权性质的约定以出卖人提供的单位开据房产证明为准;出卖人承诺在办理完毕产权证后20个工作日内将房屋过户给买受人;由于政策原因导致房屋无法过户的，双方同意买卖合同及居间合同长期有效直至房产转移完毕;买受人合同签订后2个工作日内支付首付款40万元，出卖人出具《首付款确认函》;在出卖人收到买受人支付首付款后10日内，向买受人交付房屋;在签订买卖合同、居间合同之日起至2010年10月30日止，因不可抗力导致合同无法履行的，在三方互不承担违约责任情况下，有关合同自行终止;买受人已付出卖人定金、首付款等退还买受人，出卖人及居间方的资料退还各自，出卖人承担装修期间的装修费(以买受人出具的所有装修发票为准);若买卖双方有一方违约，守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。　　合同签订时，宋慧出示了单位出具的证明，证明宋慧拥有上述房产，房产证属于宋慧。签约当日，程起云向宋慧支付定金5万元。次日，程起云向宋慧支付首付款40万元。此后，宋慧将房屋交付给程起云。　　2014年3月2日，宋慧单位出具证明，称该单位为宋慧办理房产证期间，因政策变化，于2010年8月停止办理该住房产权变更手续。　　二、法庭审理　　宋慧称其与配偶均为非本市户籍，因名下已有房屋一套，根据现有限购政策，无法办理诉争房屋的房产证。　　法院于2014年5月2日向宋慧所在单位调查，该单位称因宋慧不是本地户口，按照北京市房屋属地管理的原则，房管中心未能办理房屋所有权证;另外，根据单位与宋慧签订的《单位出售公有住房买卖契约》，购房人在五年之内不得出卖房屋，即使出售必须经过单位的同意，单位有优先购买权。根据上述约定，该涉案房屋未经单位允许不得出售，目前该住房的出售未经过单位同意。　　程起云表示其在本案中所有的诉讼请求均是基于合同应当继续履行提出，如法院不能支持继续履行的诉讼请求，其将就其所受损失另行起诉。　　三、法院判决　　一审判决：　　1、程起云与宋慧就603号房屋形成的房屋买卖合同(包括2010年4月4日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中涉及双方权利义务的条款)于本判决生效之日解除;　　2、程起云于本判决生效后十日内向宋慧返还位于朝阳区361号房屋;　　3、宋慧于本判决生效后十日内返还程起云已付购房款四十五万元;　　4、驳回程起云的其他诉讼请求。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评：　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务;第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失;《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第四条第二款之规定，对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定(规定住满五年内容的除外)的已购公有住房，应按照法律、法规规定和与单位的约定执行。诉争房屋系宋慧从其单位购买的公有住房，目前尚未办理房屋所有权证，根据宋慧与单位的约定，出售该房屋必须征得单位同意，现宋慧单位不同意其出售房屋，房屋买卖合同客观无法继续履行，双方合同目的均无法实现，现宋慧要求解除双方房屋买卖合同关系，法院应当予以支持。宋慧要求程起云返还房屋，法院也应当予以准许。宋慧同意一并返还已收取的购房款，也应当支持。宋慧未经过单位同意出售房屋，以致双方合同不能继续履行，应承担相应违约责任，程起云表示其将就其损失另行起诉，这是当事人的权利其可自行处理。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-09-06
367,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,367,"2018-06-19 02:04:42",限购政策能成为解除合同的理由吗,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起因为限购政策导致凡物买卖合同解除案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、案件事实　　2013年2月26日，秦淑兰(甲方、出售人)与冯晓能(乙方、购买人)、久居公司(丙方、居间人)签订了《买卖定金协议书》，三方约定：乙方以600万购买402号房屋，乙方于本协议签署时向甲方支付定金5万元，本协议签署后1个工作日内签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。上述协议签订当日，冯晓能向秦淑兰支付了购房定金5万元。次日，秦淑兰(出卖人)与冯晓能(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，价款由买受人一并另行支付给出卖人。同时，秦淑兰(甲方)与冯晓能(乙方)、久居公司(丙方)又签订了《补充协议》，约定：乙方于2013年10月31日之前将购房款595万元以建委资金监管的方式支付甲方。上述合同及补充协议签订当日，秦淑兰(甲方、出卖人)、冯晓能(乙方、买受人)及久居公司(丙方、居间人)又签订了《居间服务合同》，约定甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成。同时，秦淑兰(甲方)、冯晓能(乙方)与中信公司(丙方、服务方)签订了《房屋交易保障服务合同》，约定丙方在甲、乙双方房屋交易过程中，提供服务，解决争议。　　2013年10月7日，冯晓能称因其名下已有两套房产，不具备再购买房屋的资格，但对于解除合同一事未能达成一致意见。此后，冯晓能未履行一切合同约定义务。2013年11月15日，秦淑兰通过快递方式向冯晓能发出《解除通知》，以冯晓能未如约支付购房款为由要求解除与冯晓能签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等文件，11月19日冯晓能签收了该函件。　　另查，冯晓能名下现有两套房产。　　二、庭审过程　　一审法院认为合同有效，认为冯晓能在履行合同过程中，欲解除合同，但在与对方协商无果的情况下不采取措施或继续协商解除合同，等待对方发出解除合同函件才回应，因此属于根本违约，因此判决冯晓能承担违约责任。冯晓能不服，认为双方所签合同违反了国家和北京市房地产市场调控的禁止性规定，应当认定为无效合同。原审法院对于涉诉合同是否生效的判断有误。涉诉合同只是双方购房意向，并没有实际发生，该合同对于双方没有拘束力。签订合同时双方都存在履行障碍，合同并未生效也无法履行。中介公司也明确，双方签订的这份合同只是草签的，要向上报后本合同才可以生效。另外，双方签约后，冯晓能在同年5月8日就通知秦淑兰解除合同，但是秦淑兰不同意，不返还五万定金，同年10月1日冯晓能和女儿又去谈，但双方不能达成一致意见。所以不同意原审判决。　　三、法院判决　　一审判决：　　1、秦淑兰与冯晓能签订的《北京市存量房屋买卖合同》及秦淑兰与冯晓能、北京久居房地产经纪有限公司签订的《补充协议》解除。　　2、解除秦淑兰与冯晓能、北京中信担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》。　　3、冯晓能于本判决生效后七日内给付秦淑兰违约金50万元。　　4、驳回秦淑兰其他诉讼请求。　　5、驳回冯晓能其他反诉请求。　　二审判决　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评：　　依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定。秦淑兰与冯晓能签订的《北京市存量房屋买卖合同》、及与久居公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、与中信公司签订的《房屋交易保障服务合同》均系各方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同及协议对各方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。由于冯晓能名下已有两套房屋，在此情况下无法继续购买房屋，涉案合同目的无法实现，故在约定的支付购房款期限届满之前向秦淑兰及久居公司提出解除合同的主张，秦淑兰未就此与其达成协议，而冯晓能既未采取措施使自己具备购房资格并如约履行合同义务，也未采取其他合法方式继续主张解除合同，致使秦淑兰根据合同约定以冯晓能违约为由于2013年11月15日发出解除合同的函件，冯晓能收到该函件时合同解除，故法院确认秦淑兰与冯晓能签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年11月20日解除。　　为保障合同履行，秦淑兰已于2013年6月4日办理了央产房上市交易手续。冯晓能作为本市的市民，虽有部分时间在国外探亲，但是现在咨询传播速度极快，其应当知道房屋新政的相关内容。即使冯晓能对相关政策了解不够，在做出购买房屋的重大决定之前亦应详细咨询，故其以不知道限购政策作为抗辩理由不能成立。冯晓能应承担未如期支付购房款的违约责任。根据合同的履行情况、冯晓能的过错程度及秦淑兰的预期利益、实际损失综合考虑，双方约定的违约金过高，法院予以适当减少。合同中已约定冯晓能已支付款项冲抵违约金，故冯晓能要求秦淑兰返还购房定金于法无据。与《北京市存量房屋买卖合同》相关的《房屋交易保障服务合同》，因在本案审理中，各方当事人均同意解除。《买卖定金协议书》及《居间服务合同》已履行完毕，无需再主张解除。　　综上法院的判决时正确的。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-08-25
368,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,368,"2018-06-19 02:04:44",北京房产律师：表见代理签订房屋买卖合同案件,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起表见代理签订房屋买卖合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　1、原告吴超群诉称，2011年11月10日，其与被告周建英签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由其购买位于北京市朝阳区108号房屋，成交价格为250万元，其向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款70万元，被告应在过户当日将房屋交付给原告。签约当日，其向被告缴纳定金10万元，并准备好了后续房款170万元，但被告却拒绝按合同的约定办理后续的手续。故诉至法院请求判令被告继续履行合同，并承担本案的诉讼费用。　　庭审中，吴超群提出变更诉讼请求申请，将其诉讼请求修改为：请求确认双方签订合同有效并由被告承担本案的诉讼费用。　　2、周建英辩称，不同意原告的诉讼请求。其没有与原告签订过协议，没有做出过授权，也没有收到过原告的款项。其与夏玉清系夫妻关系，但其对房屋买卖的情况并不知情，事后也未追认。其长期在外地工作生活，夏玉清在北京工作生活;此外，中介让双方签约的过程极不规范。判断合同成立应以网签时间为准，而原被告双方未办理网签登记，因此买卖合同并未生效。　　二、法院查明　　周建英与夏玉清系夫妻关系。2003年11月12日，周建英办理相关手续，以成本价购买了涉案108号房屋，并办理了房屋所有权登记手续，取得了《房屋所有权证》，房屋所有权人为周建英。2011年11月10日，夏玉清持108号房的《房屋所有权证》原件、《委托书》及其公民身份证，在久居公司与吴超群签订了《北京市存量房屋买卖合同》。《委托书》载明周建英委托夏玉清出卖房屋;《房屋买卖合同》约定，夏玉清、周建英将涉案房屋出卖给吴超群，总价款250万，定金10万元。《合同》签订后，吴超群向夏玉清支付了定金10万元，夏玉清书写了《定金收据》。　　2012年1月7日，周建英亲自前往原产权单位房管部办理了出售涉案房屋的相关《证明》，称其同意按相关政策办理上市手续，同时放弃优先购买权。所有物业、供暖费用已全部结清。在本案的审理过程中，吴超群和中介公司的工作人员均称，办理上述《证明》时，吴超群、中介公司工作人员是与周建英一同前往房管部办理相关手续的，过户产权人的相关信息，也是由周建英本人向房管部的工作人员提供的。周建英对夏玉清以其委托代理人身份与吴超群签订《合同》出售涉案房屋的事实，是明知的、认可的。周建英承认办理上述证明时，其是和一些人一起去的，但当时并不认识吴超群，吴超群也没有介绍自己，其认为都是中介公司的工作人员;也承认《证明》中记载的过户产权人的相关信息是其向房管部的工作人员提供的，但称当时其认为这此信息并非真实的，只是中介公司为了办理涉案房屋的上市手续而提供的虚假信息。对此，吴超群和中介公司工作人员均不予认可。　　2012年1月7日，周建英亲自前往在京中央和国家机关住房交易办公室，办理了《在京中央单位已购公房变更通知单》。之后，周建英和夏玉清拒绝与吴超群办理出售涉案房屋的后续手续，周建英称其没有与吴超群签订过协议，没有做出过授权，也没有收到过款项;其承认与夏玉清系夫妻关系，但其对房屋买卖的情况并不知情，事后也未追认;并认为判断合同成立应以网签时间为准，因双方未办理网签登记，所以《合同》并未生效。双方无法达成一致意见。　　中介公司提供1份署名为“周建英”的《委托书》原件，称是夏玉清签订《合同》时向中介公司、吴超群出示，并交由中介公司保存的;夏玉清对《委托书》记载的内容表示认可，但称当时其提供的“委托书”上的署名“周建英”3个字是其从电脑中提取周建英的签名模本以打印的方法打印上去的，并非手写的字迹;对此中介公司及吴超群不予认可。周建英称《委托书》上的署名不是其书写的，提出鉴定此署名的真伪的申请;夏玉清承认《委托书》的内容与中介公司提供的“委托书”一致，法院接受当事人的申请对笔迹进行鉴定，2012年6月23日，司鉴所出具鉴定意见：检材中的“周建英”签名与样本中的“周建英”签名不是同一人书写。　　另查，2012年10月28日，法院前往房管所进行调查取证，房管部工作人员反映的情况与吴超群及中介公司工作人员所述，基本一致。　　另外，周建英称，在诉讼过程中，其得知了吴超群的银行帐户，已要求夏玉清将所收的定金10万元通过银行转帐的方式还给了吴超群;经与吴超群核实，上述情况属实。　　三、法院判决　　夏玉清以周建英名义与吴超群签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评：　　依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人对自己的主张，有义务提供相应的证据。　　本案中，吴超群在正规中介公司门店与夏玉清签订《合同》时，夏玉清称其与周建英系夫妻关系，并持有涉案房屋的《房屋所有权证》原件、其公民身份证及其制作的“委托书”;吴超群有理由相信夏玉清有代理权。现吴超群请求确认《合同》有效，其主张有事实和法律依据，法院依法予以支持。周建英称对出售108号房事先不知情，事后也未追认且中介公司工作过程极不规范;但对此并未提供相应的证据，且对其亲自到房管部办理《证明》并提供了过户产权人吴超群的相关信息，及办理上述手续时有一些人同往的事实予以承认，其所述与本案已查明的事实存在冲突，其述有违常理;周建英提出判断合同成立应以网签时间为准，因此买卖合同并未生效，但未提供相应的法律依据因此对其抗辩无法采信。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-09-07
369,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,369,"2018-06-19 02:04:46",房地产律师点评一件善意取得房屋物权案件,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起善意取得房屋物权案件案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　方兰淑与赵伟良系夫妻关系，双方于2003年9月17日登记结婚。　　2003年8月5日，赵伟良与案外人高煌签订《房屋买卖协议书》，约定赵伟良以41万元的价格向高煌购买涉案房屋。同时，赵伟良与银行签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定赵伟良向银行贷款30万元，贷款期限为2003年8月5日至2023年8月5日，赵伟良以涉案房屋提供抵押担保。2003年9月15日，涉案房屋登记至赵伟良名下。　　2013年8月20日，赵伟良与刘淑莲签订《存量房屋买卖合同》，约定刘淑莲以160万元的总价向赵伟良购买涉案房屋。同日，涉案房屋登记至刘淑莲名下。诉讼中，刘淑莲与赵伟良称，双方在网签合同中约定的成交价格是160万元，但实际的成交价格为200万元。为证明支付购房款的情况，刘淑莲提交了银行个人业务凭证、个人转账凭证、交易明细等证据。方兰淑指出，上述转账凭证中，2013年8月23日是刘淑莲转给张伟的款项，与本案无关，且根据现有转账凭证不能证明刘淑莲已经支付全部购房款。关于2013年8月23日的转账凭证，刘淑莲称是赵伟良指定收款人才会出现上述转账凭证。　　经方兰淑申请，法院委托评估公司就涉案房屋在2013年8月17日的市场价值进行评估。2014年2月1日，评估公司出具房地产估价报告，确定涉案房屋2013年8月17日的房地产市场价值为总价222万元。刘淑莲对房地产估价报告提出异议，认为报告书的内容存在严重错误，涉案房屋的建成年代为1995年，评估时点为2013年8月17日，住宅房屋的法定使用年限为70年，至评估时点时，土地剩余使用年限应为50年，而估价报告中错误认定剩余年限为60年，相差10年的产权，导致其依据错误的使用年限做出的最终估价结论不真实、不准确，严重影响了评估报告的合法效力，故该报告书的结论不能作为本案的定案依据。2014年3月20日，评估公司回复称：“估价对象原产权性质为已购公房，土地使用权性质为划拨，无使用年限限制。后来方兰淑夫妻于2003年9月购买了此住房，根据北京市有关规定，该房产的产权性质变更为商品房，土地使用权性质变为出让，出让年限70年;2003年9月至评估时点2013年8月17日已使用年限约为10年，故估价对象土地剩余使用年限为60年。”刘淑莲主张评估价格过高，但表示不申请重新鉴定。　　二、法院审查　　现涉案房屋的居住使用人为刘淑莲。又查，2013年11月3日，刘淑莲与中恒公司签订《房屋最高额抵押贷款合同》，约定在涉案房屋上设立抵押权，被担保主债权数额为100万元，债权确定的时间为2013年11月28日至2023年11月28日。2013年11月25日，房屋管理局为刘淑莲及中恒公司办理抵押登记。　　方兰淑主张赵伟良与刘淑莲之间存在不正当关系，二人就涉案房屋的买卖有恶意串通、明显低于市场价格的情形，因此要求确认房屋买卖合同无效。方兰淑提交了视听资料，赵伟良与刘淑莲对视听资料均不予认可。　　另，方兰淑于2013年7月诉至法院，要求与赵伟良离婚。　　一审法院判决后，方兰淑不服上诉至二审法院，称一审法院认为认定合同有效之后，又认为构成善意取得的结论是相悖的。因此请求法院重新裁判。　　三、法院判决　　一审判决：　　驳回方兰淑的诉讼请求。　　二审判决：　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评：　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于赵伟良与刘淑莲就涉案房屋所签的《存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通、损害第三人利益的情形以及刘淑莲购买涉案房屋的行为是否符合我国物权法第一百零六条规定的情形。　　首先，关于房屋善意取得中“善意”的判断标准。买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。　　涉案房屋在转让给刘淑莲之前登记在赵伟良名下，且赵伟良购房时间和产权过户登记时间均在赵伟良与方兰淑结婚之前，赵伟良个人支付了首付款11万元，双方婚后共同还贷8万元左右。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(三)》的相关规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。可见，涉案房屋在受理离婚纠纷的法院做出相应判决之前，其产权属性是否为赵伟良和方兰淑共同所有并不明确，刘淑莲信赖产权登记的信息而与赵伟良进行交易尚不属于恶意行为。方兰淑称刘淑莲与赵伟良有不正当关系，但不论该事实是否有证据予以佐证，均无法说明不动产登记证书有错误或能够推定刘淑莲了解赵伟良与方兰淑的夫妻财产情况而存有恶意串通行为，故刘淑莲应被认定为善意。　　其次，合理的价格转让是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。本案经评估机构对涉案房屋的市场价格进行评估，刘淑莲和赵伟良的房屋转让价格尚不属于明显不合理低价。方兰淑称赵伟良自认其将涉案房屋与屋内家具一并卖予刘淑莲，主张赵伟良与刘淑莲转让房屋的价格过低。而刘淑莲对其陈述的事实不予认可。靳律师认为，在涉案合同中未涉及屋内家具的买卖问题。仅凭赵伟良一方在另案中的自述，不能证明刘淑莲与赵伟良的房屋交易行为还包括购买屋内家具且家具已经实际交付。方兰淑以刘淑莲购房款包括价格不菲家具为由，主张赵伟良与刘淑莲转让房屋的价格过低、二人恶意串通，无事实与法律依据，法院无法予以采信。　　再次，关于房款的支付。主要争议是一笔刘淑莲向案外人张伟支付的50万款项是否属于刘淑莲应付房款的一部分。刘淑莲与赵伟良在本案中均认可刘淑莲与案外人张伟的委托付款行为。方兰淑不认可上述事实，认为刘淑莲与赵伟良伪造了刘淑莲与张伟的交易行为，存在恶意串通。但是方兰淑对其主张未向法院提供有效证据予以证明。故本院对其主张无法支持。　　最后，涉案房屋已经办理完毕产权的变更登记，而房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。　　综上，刘淑莲向赵伟良购买涉案房屋构成善意取得，方兰淑要求确认赵伟良与刘淑莲之间签订的《存量房屋买卖合同》无效，依据不足，法院判决不予支持。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-08-31
370,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,370,"2018-06-19 02:04:48",央产房律师：央产房超标导致的合同解除案件,"　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产房超标导致的合同解除案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　坐落于北京市东城区206号房屋一套系刘云舒名下的私房。2011年11月23日，刘云舒(甲方、卖方)与孙寒(乙方，买方)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定由孙寒购买刘云舒所有的涉案房屋，房屋成交价格为265万元。同日，双方签订了《补充协议》，双方约定乙方于当日向甲方支付定金人民币8万元;乙方于2012年2月15日前，将首付款200万元以资金托管的方式支付甲方;甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的属于甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的百分之二十向乙方支付违约金,丙方(即居间方久居公司)收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方;甲方应于2012年2月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，否则应承担相关责任。甲方自行办理央产超标上市手续。上述合同签订后，买方依约向卖方支付定金8万元，并于2012年2月14日支付首付款192万元。因刘云舒未按合同期限履行合同义务，北京久居房地产经纪有限公司于2012年3月14日向被告刘云舒发出《催告函》，要求其于2012年3月23日前办理并完成该房屋的央产上市手续。因被告未履行办理房屋过户手续的义务，被告于2012年3月25日将购房款和定金共计200万元以及产生的利息850元一并退还原告。　　另查，原告为购买诉争房屋，支付了房屋评估费和贷款中介费共计110000元。此外，原告提交其与他人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，欲证明在不能购买被告的房屋的情况下，购买了同地区的房屋，为此多花用15万元。对此，被告不予认可。　　二、法院查明：　　被告提交了其于2012年2月28日结清物业费和供暖费的凭证，欲证明其积极履行合同义务。对此原告予以认可。被告提供其所在单位出具证明欲证明，因时间久远，所以没有依据为刘云舒同志开具相关证明，对外公告，因刘云舒未能提供住房面积证明标准证明，无法做出超标处理。依据国家规定，未经超标处理的房屋不能上市交易。欲证明因单位单位找不到原始分房方案而无法开具证明，导致双方无法履行合同。针对上述两份证明，原告认为，被告没有对涉案房屋是否能够出售进行审查，恰恰证明被告的违约行为导致无法办理过户手续。　　三、法院判决　　1、解除原告孙寒与被告刘云舒于二〇一一年十一月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。　　2、本判决生效后七日内，被告刘云舒支付原告孙寒违约金33万元。　　3、驳回原告孙寒其他诉讼请求。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评：　　依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，原、被告于2011年11月23日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定该合同有效。双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告依约支付了定金和首付款，被告以单位不能出具手续为由，未能办理产权过户手续并将收取的款项退还原告。现原告要求解除双方于2012年11月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当，本院应予支持。　　关于违约。在被告欲出售涉案房屋之前，即应将相关手续办理完毕，而被告在双方签订买卖合同后又以单位无法查到分房方案、未经超标处理的房改住房不得上市交易为由，不能履行合同义务，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。被告的行为违反了合同约定，已构成根本违约，对此，被告应承担相应的违约责任。依据补充协议约定，被告应按照房屋价款即265万元的百分之二十向原告支付违约金。　　根据我国相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告主张的损失远低于约定的违约金，换言之，被告支付的违约金足以弥补原告所受的损失，故其要求被告赔偿各项损失一节，依据不充分，法院对此不予支持。　　被告所述，其积极履行合同义务，导致不能履行合同的原因是单位未出具相关手续，缺乏事实和法律依据，法院对此不予采信。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。",网络,未知,2016-09-06
371,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,371,"2018-06-19 02:04:53",房屋买卖律师：买方迟延付款引起的合同纠纷,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起房屋买卖合同解除案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　原告高森为西城区249号房屋的产权人。2011年1月17日，原告与被告顾贞签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告将其位于西城区249号房屋以400万元出售给被告，被告在签订合同时支付定金5万元;原告在领取全部房款当天将房屋交付给被告。2011年1月24日，原、被告签订《补充协议》，原告为甲方，被告顾贞为乙方，久居公司为丙方，达成《补充协议》：甲乙双方签订合同后乙方支付甲方房屋定金5万元，剩余尾款除资金监管外过户前一次性支付给甲方;并于2011年5月25日前办理房屋产权转移手续;甲方承诺乙方，在过户前办理完此房屋的原户籍人员全部迁出手续;如5月25日前乙方将自己名下的房屋售出，售出后所得款项作为购房款立即支付甲方;如5月25日前乙方未能办妥公积金贷款，乙方将先用现金支付相应款项，在公积金贷款办妥后，公积金贷款会支付到甲方账户。　　合同签订后，被告支付原告定金5万元。被告未在2011年5月25日支付原告尾款。　　二、庭审过程　　庭审中，被告表示未及时履行合同并不是自己的真实意思表示，而是被迫的，因为案外人刘梅即购买自己房屋的买受人导致被告没有支付能力，被告发现刘梅无力支付房款时，立即通知了原告，并且积极联系刘梅协商，当时刘梅同意支付被告房款，但此后刘梅仍然没有支付，导致被告没有能力支付原告的房款，其一直积极配合履行合同，不存在恶意违约情形;原、被告之间的合同未能履行，被告是无辜的，但是愿意承担责任，而原告主张违约金40万元过高希望法院能够予以减少。　　被告还出示其与案外人刘梅的补充协议及法院的传票，表示为了购买原告的房屋，其将自己的房屋出卖给刘梅，因刘梅没有履行而进入诉讼程序。　　另查2010年3月6日，中央国家机关房改办中直机关房改办向房地局发送在京中央单位已购公房变更通知单。　　三、法院判决　　1、解除原告高森与被告顾贞签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。　　2、自本判决生效后七日内，被告顾贞支付原告高森违约金十万元。　　3、驳回原告高森的其他诉讼请求。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。现原告要求解除双方签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，被告同意解除，法院对此不持异议。　　关于支付违约金一节。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。　　双方争议的第一个焦点为被告是否违约。依据合同约定，双方定于2011年5月25日前办理房屋产权转移手续，被告在过户前一次性支付原告房屋尾款，因此，被告支付尾款的最后期限应为2011年5月25日，现被告未在此前支付原告房屋尾款，应属被告违约。被告虽表示在该约定时间前支付原告房屋尾款为附条件的约定，即只有在出卖自己房屋后，才支付房屋尾款，否则不能视为违约。但是补充协议中并未约定被告所述附条件的条款，因此，被告主张其没有违约的观点，缺乏依据，法院不予采信。　　双方争议的另一个焦点应为违约金的标准。双方在北京市存量房屋买卖合同和补充协议中，对逾期付款约定两个违约金的标准，因补充协议系对北京市存量房屋买卖合同的补充，因此，违约金应以补充协议的约定为准。法院认为补充协议中约定的违约金明显过高，结合被告违约的主观意愿、原告受损失的程度等，酌定为15万元。被告顾贞已支付原告高森定金5万元，应当折抵部分违约金。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-09-08
372,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,372,"2018-06-19 02:04:53",解析一起承租人死后公房拆迁纠纷案件,"　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起承租人死后公房拆迁纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　王善峰与田芬系夫妻，生有王强、王刚、王辉三个子女。王善峰于1984年死亡，田芬于2002年死亡。位于北京市海淀区1201号房屋原系王善峰承租单位公房，王善峰死亡后，该房屋的承租权转至田芬名下直至该房屋拆迁。在庭审中双方均认可王刚、王强分别于1991年、1995年离开涉案房屋，王辉一直居住生活至2010年8月11日房屋被拆迁。　　据查，涉案房屋的房租和水电费自田芬死亡后一直由王辉交纳，其中王刚于2011年1月交纳了涉案房屋自2010年1月到2010年12月的房租及水电费。王辉作为被拆迁人和拆迁单位于2010年8月11日就涉案房屋签订了《城市房屋拆迁安置补偿协议》。庭审中，王刚、王强对拆迁档案材料中的承诺书和申请书有异议，认为父母死亡后其作为继承人有权利和拆迁单位签订拆迁协议，王辉的行为属于无权处分。　　另查，王刚、王强曾起诉王辉要求分割涉案房屋的相关拆迁利益，法院二审终审，判决王辉给付王刚、王强相关拆迁利益各3000元，驳回王刚、王强其他诉讼请求。　　二、法庭审理　　一审法院经过审理认为：涉案房屋原来是由王善峰和田芬承租，但是两人死亡后，所享有的民事权利已经消灭。涉案房屋实际由王辉承租，在承租期间缴纳房租和水电费等费用，已经成为实际上的承租人，所以王辉作为被拆迁人与拆迁单位签订《拆迁安置补偿协议》是正当的。　　王强、王刚不服原审判决，以涉案房屋的原承租人为田芬，承租房处建有大量自建房属于父母遗产，在没有分割的情况下，王辉与拆迁公司签订的协议属于无效为由，请求撤销原审判决，依法改判。　　三、法院判决　　一审判决：　　驳回王强、王刚的诉讼请求。　　二审判决：　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　 北京房产律师靳双权点评：　　依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护;第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。　　根据本案查明的事实，涉案房屋原为王善峰、田芬承租的公有住宅。二人死亡后，所享有的民事权利已灭失。该房屋由王辉实际居住、使用至拆迁前，并由其长期自行交纳涉案房屋的房租和水电费。同时王辉的户籍登记在此，王刚、王强分别于1991年、1995年离开涉案房屋。在此情况下，拆迁单位与王辉签订拆迁协议并无不当。自建房的补偿系基于公房的权益而存在，自建房的争议不足以影响拆迁协议的效力。王强、王刚的上诉请求不能成立，法院不予支持。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。",网络,未知,2016-10-17
373,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,373,"2018-06-19 02:04:56",拆迁律师：婚后获得的回迁房离婚时如何分割,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起拆迁安置案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　张刚辉与宋玲于1994年4月8日登记结婚，双方均系再婚，婚后双方未生育子女。宋玲于2013年2月14日死亡，其法定继承人为刘峰、刘钢。张强、张凤系张刚辉与前妻所生之子女，任芳系张强之妻，柴启系张凤之夫。　　张刚辉与宋玲婚后购买1201号房屋，该房屋登记在张刚辉名下。　　2008年11月2日，张刚辉与久居公司订立危旧房改造回迁安置协议，约定：张刚辉将1201号平房两间交由久居公司进行危旧房改造，并同意购买回迁安置用房，放弃其他安置补偿方式，自行解决周转用房;应安置人口为张刚辉、张强、张凤、刘钢、宋玲、任芳及柴启共七人;安置三套两居室回迁房;拆迁补偿补助费、自建房(张刚辉、宋玲婚后自建房)等共计8万元，直接冲抵回迁住宅购房款。久居公司安置的三套回迁房，由张刚辉认购一套;签约同时，经张刚辉申请，剩余两套安置房的购房人变更为张强和张凤。　　2010年4月2日，张刚辉(买受人)与久居公司订立房改带危改拆迁安置购房合同，约定：应安置人口为张刚辉、宋玲、刘钢;买受人购买1703号房屋，享受一次性付清房款优惠后实际房款为85000元，房款于签约后5日内一次性付清。原、被告双方均认可1201号房屋拆迁补偿款项已经冲抵1703号房屋房款。该房屋现已取得房屋所有权证，各方同意按照安置购房合同记载的房屋价款为准确定房屋房款。　　2010年5月11日，张强(买受人)与久居公司订立房改带危改拆迁安置购房合同，约定：应安置人口为张强、任芳;买受人购买1701号房屋，房款为14万元;房款采用公积金贷款方式，首付5万元，余款8万元以公积金贷款方式支付。上述安置房的首付款已由张强支付，剩余房款以张强、任芳作为借款人，以1701号房屋作为抵押物办理了抵押借款手续。上述借款已实际发放，贷款尚未清偿完毕。1701号房屋现以张强名义已取得房屋所有权证。　　2010年6月3日，张凤(买受人)与久居公司订立房改带危改拆迁安置购房合同，约定：应安置人口为张凤、柴启;买受人购买1702号房屋，房款为14万元;房款采用公积金贷款方式，首付5万元，余款8万元以公积金贷款方式支付。上述安置房首付款已由张凤支付，剩余房款以张凤、柴启作为借款人，以1702号房屋作为抵押物办理了抵押借款手续。上述借款已实际发放，贷款尚未清偿完毕。1702号房屋现已取得房屋所有权证，登记在张凤名下。　　2010年10月，张刚辉起诉宋玲要求离婚，并要求分割1201号房屋相关利益，法院查明：张刚辉曾于2008年诉至法院要求与宋玲离婚，后被法院驳回其诉讼请求;张刚辉、宋玲分居两年后再次提起离婚诉讼，法院判决准予离婚，但因1201号房屋拆迁后涉及第三人利益，所以财产不予分割。　　2011年10月，宋玲将张刚辉、张强、张凤作为被告诉至法院，要求分割1201号房屋相关拆迁利益，法院判决：1703号房屋使用权归宋玲所有，宋玲给付张刚辉补偿款4万元;张刚辉、张强、张凤给付宋玲补偿款25万元。后张刚辉、张凤、张强不服提起上诉，最终调解结案，1703号房屋由刘钢使用，1701号房屋现由张强、任芳使用，1702号房屋现由张刚辉、张凤、柴启使用。　　二、法庭审理　　2013年7月11日，刘峰、刘钢提起本案诉讼。在审理中，刘峰、刘钢表示放弃1201号房屋拆迁补偿款项扣除1703号房屋房款8万元及刘钢低保补助后剩余款项。各方同意在本案中对除宋玲、张刚辉外，1201号房屋其他应安置人口的利益一并进行处理。　　一审法院做出判决后，被告不服，上诉至二审法院。张刚辉于2014年4月4日在本案二审审理期间去世，其子女为张强、张凤，无其他法定继承人。　　三、法院判决　　一审判决：　　1、1703号房屋归刘峰、刘钢共同所有，张刚辉于本判决生效之日起十日内协助刘峰、刘钢办理将上述房屋所有权转移至刘峰、刘钢名下的登记手续;　　2、张刚辉、张强、张凤于本判决生效之日起十日内共同给付刘峰、刘钢房屋折价及补偿十六万元;　　3、驳回刘峰、刘钢的其他诉讼请求。　　二审判决：　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　知名房产律师靳双权点评　　知名房产律师靳双权点评：　　本案争议焦点在于1201号房屋被拆迁后取得的拆迁补偿利益的归属。　　依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有;《中华人民共和国继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产;第十条规定的继承顺序，《中华人民共和国民法通则》第五条规定：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。　　1201号房屋系张刚辉、宋玲在婚姻存续期间取得的财产，虽然登记在张刚辉名下，但应当认定为张刚辉和宋玲的共同财产，并非张刚辉个人财产。后1201号房屋被拆迁，取得了相应的拆迁利益，虽然其价值形式发生转变，但张刚辉作为被拆迁人，拆迁协议中认定的基于原房屋而取得的财产价值所有权并未变更，仍旧应当作为其和宋玲的共同财产。故1201号房屋因拆迁取得的三套安置房均应作为张刚辉与宋玲的共同财产。关于拆迁补偿补助费，提前搬家奖励、工程配合奖励、周转补贴费系对被拆迁人按照政策签约腾房的奖励、补助，房屋重置价、自建房补助费系对被拆迁房屋进行的补偿，搬家补助费、移机费系对被拆迁人腾退房屋实际发生费用的补偿，均应当归张刚辉、宋玲所有，低保补助费5000元系以刘钢低保证取得，应当归刘钢所有。因拆迁补偿款项已直接抵扣了1703号房屋房款，不再单独判定。张强、张凤虽分别以其名义购买了1701号和1702号房屋，且张强、张凤、任芳、柴启基于被安置人口而获得了相应的购房优惠，但张强、张凤购房仅系依据张刚辉变更购房人申请而进行，故其并不因此构成对该房屋的共有物权关系，对张刚辉、张强、张凤及第三人主张1701号、1702号房屋不属于宋玲和张刚辉共同财产的答辩意见，无法采纳。此外，依据查明事实，张强、张凤、刘钢、任芳、柴启均系1201号房屋拆迁时协议认定的应安置人口，且1703号、1701号和1702号房屋在计算购房款时亦分别使用了上述应安置人口的优惠政策，各方均同意在本案中对上述应安置人口的利益一并进行处理，法院不持异议，上述人员应获得的具体补偿数额由法院根据被拆迁房屋的实际情况及安置房房款计价因素、优惠政策等实际情况判定，从安置房价值中扣除给予上述人员。　　因宋玲已死亡，刘峰、刘钢作为其法定继承人，要求分割1703号、1701号和1702号房屋及拆迁补偿款项，符合法律规定，法院予以支持，其自愿放弃补偿款项中扣除1703号房屋购房款及刘钢低保补助后剩余部分，法院不持异议。因1701号和1702号房屋首付款及差额房款均系张强、张凤支付，且张强、张凤通过银行按揭贷款方式支付了剩余购房款，贷款尚未还清，刘峰、刘钢不主张该房屋所有权，要求张刚辉、张强、张凤给付其1701号和1702号房屋的折价补偿款，法院不持异议，但张强、张凤已付房款、贷款及利息均应从上述房屋价值中予以扣除。各方同意按照每建筑平方米12000元计算三套安置房的价值并协商确定了1701号、1702号房屋贷款利息的计算方式，法院均不持异议。折价款具体数额由法院根据双方协商的房屋价值、房款数额、利息数额予以判定。据此，法院综合上述意见，判定1703号房屋归刘峰、刘钢共同所有，由张刚辉、张强、张凤共同给付刘峰、刘钢1701号、1702号相应房屋折价款。刘峰、刘钢要求张刚辉协助其办理1703号房屋的所有权转移登记手续，符合法律规定，法院予以支持。刘峰、刘钢主张张刚辉恶意转移共同财产，应适当少分，对此缺乏充分证据，法院不予采纳。　　在本案诉讼前，双方就1201号房屋拆迁补偿款项及安置房的权属、分割争议并未解决，且双方在调解书中亦就安置房的使用达成协议，并同意另行解决安置房及拆迁利益的分割问题，故刘峰、刘钢要求张刚辉、张强、张凤支付半套房屋使用费，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。　　二审中，张刚辉死亡诉讼如何进行?在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。张刚辉于二审审理期间死亡，其继承人张强、张凤为本案诉讼当事人，故不存在中止情形，案件继续审理。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-09-06
374,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,374,"2018-06-19 02:04:58",一起卖方违约案件,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起卖房人反悔案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　1、原告观点：苟华诉称，2012年5月22日，其与被告通过久居公司签订《北京市存量房买卖合同》，约定，其以155万元购买被告412号住房一套。合同签订当日支付定金2万元，于2012年5月28日支付首付款18万元。同时，原告申请公积金贷款，出卖人必须配合，批贷当日支付剩余款项，最晚于2013年5月30日前交房。原告依约支付定金及首期款共计20万元，因为房屋登记在被告父亲名下，其父去世后房屋需要办理继承公证、过户等事宜，但被告母亲刘文晶、贾德亮始终不予办理，同时被告要求加价，导致原告至今未能取得该房屋。故诉至法院请求判令：被告履行合同，交付房屋并办理过户登记，并承担本案的诉讼费用。　　2、被告观点：贾德亮辩称，不发表答辩意见。但在庭审中表示，母亲现在已经去世，当时因为其母有病才卖房子，后母亲病情好转，所以就不想卖了。苟华说的加价问题实际是因为国五条的出台导致的税费上涨，房屋最终定价180万。　　二、法院查明　　刘文晶与贾德亮系母子关系，贾德亮系刘文晶与贾宝贵独子。　　2012年5月22日，贾德亮、刘文晶(卖方、甲方)与苟华(买方、乙方)签订《北京市存量房买卖合同》，房屋性质为已购公房;买受人向公积金管理中心申办贷款，若不能获得批准，买受人应继续申请其他银行贷款，或自筹剩余房价款;双方约定该房屋取得房产证之日起1日内或买受人取得批贷许可之日起二十日内，办理过户手续;不得单方面解除本合同;如因当事人一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起半年内未取得房屋权属证书的，本合同继续履行，由过错方向另一方支付房价款的10%作为补偿;补充约定：出卖人收到总房款155万后，最晚于2013年5月30日前交房。　　合同签订当日，苟华向刘文晶、贾德亮支付定金2万元，刘文晶、贾德亮向苟华出具收条。2012年5月28日，苟华向刘文晶、贾德亮支付房屋购置首付款18万元，刘文晶、贾德亮向苟华出具《首付款收据》1张。后双方因为房屋价格、办理贷款问题产生纠纷，最终未协商一致，苟华未办理成功住房公积金贷款。　　另查明：412号的房屋现登记在贾德亮父亲贾宝贵名下，贾宝贵与刘文晶、贾德亮与苟华签订上述《北京市存量房买卖合同》之前即已去世，刘文晶于2013年5月11日去世。案件审理中，苟华向法院交纳剩余房屋购置款135万元。　　三、法院判决　　一审判决：　　贾德亮于本判决生效之日起十日内协助苟华将412号的房屋直接过户至苟华名下，并交付给苟华。　　二审判决：　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评：　　依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条之规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应本着诚实信用的原则按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。　　本案中，诉争房屋原系贾宝贵与刘文晶的夫妻共同财产，在贾宝贵去世之后，贾宝贵对于诉争房屋的财产份额应由其合法继承人予以继承。本案现有证据证实，刘文晶、贾德亮系贾宝贵合法的第一顺位继承人，在没有证据证明有其他合法继承人以及存在继承人丧失、放弃继承权等法定情形的前提下，刘文晶、贾德亮应是诉争房屋的共有权人，对于诉争房屋有充分的处分权。故刘文晶、贾德亮与苟华签订的《北京市存量房买卖合同》属合法有效，当事人应依约履行。现刘文晶已去世，且苟华已将合同约定的剩余房屋购置款全部交纳，作为诉争房屋所有权唯一的合法继承人，贾德亮已通过继承取得诉争房屋的所有权，理应按照合同约定协助苟华办理诉争房屋过户手续并交付房屋。故对于苟华要求贾德亮继续履行合同、协助办理过户以及交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。　　同时，贾德亮在庭审中提出因“国五条”的出台，其再行购买其他房屋可能会交纳税费，所以才与苟华协商上涨房屋价格，但贾德亮在庭审中自认诉争房屋系其唯一住房且是上世纪购买，北京市为贯彻“国五条”出台的细则规定的个人所得税针对的对象是取得住房不满五年或者出卖住房系家庭生活非唯一住房的出卖人，因而对于此意见，法院难以采纳。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-09-05
375,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,375,"2018-06-19 02:04:58",资深房地产专业律师靳双权点评一起遗产继承纠纷案件,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起遗产继承纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　1、原告张启诉称，张国山与齐瑗系夫妻关系，两人育有两子，即长子张可、次子张启。北京市东城区6号院20间房屋为张国山、齐瑗夫妻共同财产。1991年张国山去世，经析产，张可取得10间房屋，后拆迁得到202号房屋。张可生前无子女，其配偶为被告秦柯。因该房屋系张可继承父亲张国山的遗产，故应减少秦柯对该房屋的继承份额。此外，秦柯于1999年6月购买了某部队基建营房一处，该房为张可、秦柯的夫妻共同财产。张可于2009年11月去世，齐瑗于2011年10月去世，张可的遗产应由原告张启、秦柯继承。其认为继承要有血缘关系的存在，儿媳应无继承权。故诉至法院，请求依法判令：1、张可因拆迁所得的202号私房由原告张启、被告秦柯共同所有;2、秦柯名下的集资房为原告张启、秦柯共同所有;3、依法判决本案诉讼费由被告承担。　　2、被告秦柯辩称，原告所述双方的亲属关系及张可的去世时间均属实。东城区10间房屋系张可名下的私房，1998年该处拆迁，张可与恒达公司签订拆迁协议，回迁安置到202号房屋。2000年入住，此后也一直由其使用。但至今未办理产权证，有关拆迁及办证的事情都是张可生前自己办理的，其不太清楚。其照顾婆婆齐瑗15年之久，只是在张可去世后，因其身体不便，才将齐瑗送到养老院。其身体欠恙，无力找恒达公司协商办理产权证的事情，现在202号房屋出租出去。而集资房是其单位分配的，性质为军产房，尚未办理产权证，该处房屋现由其居住使用。对原告的诉讼请求服从法院裁判，具备条件的同意继承，不具备条件的不同意继承。　　二、法院查明　　经审理查明，张国山与齐瑗系夫妻关系，二人育有两子，即长子张可、次子张启。张国山于1991年注销户口。被告秦柯系张可之妻，双方未生育子女。张可于2009年11月14日去世。齐瑗于2011年10月16日去世。　　东城区20间产权人原为张国山，1992年经法院判决析产，其中10间归张可所有。1998年2月15日，张可与恒达公司签订房屋拆迁安置协议书。双方约定，恒达公司拆除房屋，过渡期满后回迁安置到202号两居室房屋。2000年2月，张可将恒达公司诉至法院，要求为其办理教师优惠购房手续，给予提前搬家奖励费5000元及私房补偿费和拆迁协议书一份。2000年4月，本院一审判决恒达公司为张可办理202号两居室楼房的教师购房优惠手续，并给付张可房屋作价款2万元，驳回张可的其他诉讼请求。张可不服上诉至北京市第一中级人民法院。同年8月，法院判决驳回上诉，维持原判的民事判决书。后张可向北京市第一中级人民法院提出再审申请，2003年2月20日，该院作出驳回再审申请通知书。诉讼中双方均认可现该房仍未取得产权证，房屋出租。经向恒达公司了解，张可生前只交纳了购房款8万元，但并未提交办理产权证的任何手续，亦未签订成本价售房协议。　　1999年6月8日，秦柯(乙方)与某部队后勤部基建营房处(甲方)签订《集资建房合同书》。双方约定，甲方同意为乙方提供集资筹建团职住房一套，双方集资资金，乙方预交4万元。现该房由秦柯居住使用。　　三、法院判决　　驳回原告张启的诉讼请求。　　四、律师点评　　北京知名房产律师靳双权点评　　广州知名房产律师靳双权点评：依据《中华人民共和国继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条、第十四条、第十六条、第十七条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。原告主张的202号房屋虽系被继承人张可生前拆迁所得，但该处房屋并未取得物权登记证明，原告称该处房屋应为张可遗产一节，缺乏依据，难以得到支持。秦柯所住房屋为军产房屋，亦未取得该房产权证，故原告主张继承该处房屋中张可份额的请求亦缺乏法律依据。原告可待上述房屋办理产权登记事项后另行主张权利。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。　　,网络,未知,2016-08-18
376,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,376,"2018-06-19 02:05:03",房产专业律师靳双权解析一件腾房纠纷案件,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾房纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　1、原告某大学诉称：该大学是昌平区503号房屋的合法产权人。2000年6月6日，其与张冬签订了《住房协议》，约定由其承租涉案房屋，如其离校，需主动腾空该房屋并交还该大学。该大学解聘张冬。张冬于2011年2月24日与该大学签署了《离校人员退房协议书》，保证于2011年5月31日后及时腾退涉案房屋，如有违约，将承担违约责任。但张冬一直未予腾退。对于张冬拒绝腾退涉案房屋一事，法院曾以张冬在诉讼时不具备腾退条件为由，判决允许其暂时使用涉案房屋，但法院上述判决绝不是允许其永久居住，而只是作为过渡用房。张冬在上述判决作出后，又在涉案房屋居住了近两年之久，至今不肯搬离，且判决中确定的房租标准明显过低。综上，现起诉请求法院判令张冬向该大学腾退涉案房屋并支付房屋使用费22万元，诉讼费由张冬负担。　　2、张冬辩称：不同意腾退涉案房屋，原因如下：其在该大学工作期间，学校未按住房政策给予张冬该有的住房待遇，也未按房改政策给予张冬退回承租公房应按面积折抵的住房补贴;张冬与该大学就另一套401号房屋的腾退也有过诉讼，一审判腾后张冬上诉，该大学位使得其撤诉，同意张冬继续居住该房屋，不收租金和违约金，但该校在张冬撤诉后却反悔，对该房屋申请了强制执行，还扣了16万元的执行款;张冬于曾向学校交纳了集资款，且每月交纳1600元房租，已缴纳15年，应当对涉案房屋享有居住权;且交纳集资款后其以为有房可住，便没有购房，居住权无法保障;该大学已于2012年就此房屋向法院起诉要求张冬腾空并交还，法院判决张冬每月缴纳房租2000元，其履行了法院判决。因此本案该法学基于第一次诉讼中的基本事实，违反一事不再理的原则，法院应当依法予以驳回;现张冬在临市买了房子，但是为安置父母而购买，张冬现在正在积极申请自住型商品房，如果申请到张冬会搬走。综上，张冬不同意该大学的全部诉讼请求。　　二、法院查明　　法院审理查明：张冬原系该大学教师。自1997年6月12日至2011年1月31日期间，张冬在该大学任职。至2011年1月31日，该大学决定解聘张冬。2000年6月6日，张冬作为居住人与该大学就涉案房屋签订《住房协议》，约定：住房产权归本校，本校享有30年使用权;居住资格为本校的青年教师;居住人如离开本校，应办理退房手续;因岗位需要入住的教师，离岗时须交回住房。2011年2月25日，张冬作为离校人员与该校签订了《离校人员退房协议书》，保证该住房保留期满，会及时将住房退还学校，张冬按规定交纳住房保证金人民币1万元。后该校批准张冬住房保留期为2011年3月1日至2011年5月31日。　　该大学曾于2012年将张冬诉至法院，要求其将涉案房屋腾空并返还该校并支付房屋使用费及逾期腾房违约金。2012年9月17日法院作出判决，判决自2011年6月1日起，张冬需每月向该大学交纳涉案房屋的房屋租金人民币2000元。在该判决书中，法院认定张冬与该大学之间的劳动争议并非案件审理范围，应另行提起劳动仲裁或劳动争议诉讼;因公有住房分配问题不属于法院主管范围，张冬可就相关问题提请有关行政管理部门处理;因张冬交纳的集资款数额明显低于购房集资款，故该大学将此款项作为安排其入住另一套401号房屋的预交使用费具有一定的合理性，故认定张冬不享有涉诉房产的使用权。对于张冬是否应腾退涉案房屋的问题，法院认定，鉴于张冬及其妻子除本案所涉涉案房屋及另案所涉401号房屋外无其他住房，且张冬目前暂不具备腾退条件，故判决其暂不腾退涉诉房产为宜。现该判决现已生效。另，该大学就张冬另承租的401号房屋所涉腾退纠纷也与涉案房屋一并提起诉讼，法院作出判决，张冬将401号房屋腾退并交还该大学，该判决现已生效并执行完毕。　　判决书生效后，张冬一直按照每月2000元的标准履行缴纳房租的义务。该大学于2012年7月10日颁布修订后的《青年教师公寓使用及管理办法》，第三条规定“青年教师公寓使用期限原则上不超过3年;满3年后，确因特殊需要仍需继续使用者，需要按照申请程序重新提出申请并办理续签协议”。2013年2月20日，该大学通过《青年教师公寓使用及管理办法》，第八条规定“因各种原因不应继续居住青年教师公寓的教师，应及时办理退房手续，超过通知退房时间3个月，第4个月起，每月收取延期腾退费8000元，以后每自然年延退费翻倍，即第二自然年1月1日起，每月收取延退费16000元，第三自然年1月1日起收取延退费32000元，以此类推。”该大学依据上述规定向张冬主张腾房和交纳逾期租金，但张冬拒绝履行。张冬表示其未接到上述两份通知，也不知晓前述两份管理办法。　　诉讼中，该大学提交了张冬在河北省购房的证据。张冬对此表示认可，但主张该房屋系为父母购买，现由父母居住，其与配偶、女儿并未实际居住。　　三、法院判决　　一审判决　　1、张冬自本判决生效后60日内将位于涉案房屋腾空并返还给该大学;　　2、驳回该大学其他诉讼请求。　　二审判决　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　北京房产律师靳双权点评：　　根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条规定：所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，禁止任何单位和个人侵占。本案中，该大学系涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。法院虽曾作判决，驳回该大学主张张冬腾退涉案房屋的诉请，但在判决主文中也阐述了作出上述判决的原因是鉴于张冬及其妻除涉案房屋外无其他住房并已居住十余年、涉案房屋的实际居住人为张冬父母及孩子等事实状态，且张冬当时暂不具备腾退条件，从保障其基本生活需求及社会和谐考虑，故判决张冬暂不腾退涉诉房屋，并非判决确认张冬对涉案房屋享有永久的居住权。张冬在上述判决生效后，购买了位于延庆的房屋，且其父母也已搬至该房屋居住，客观上已具备了腾退条件，即便就张冬所述延庆房屋太远、生活不便，根据张冬自认的夫妻月收入近二万元的情况，其也具备另行租房居住的条件。鉴于原判决书作出时所基于的事实状态已发生变化，张冬继续占有使用涉案房屋显失公平，现该大学主张张冬腾退并返还涉诉涉案房屋之诉请，法院支持了该大学的诉讼请求。　　至于是否违反一事不再理原则，根据《民事诉讼法》规定裁判文书发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次诉讼的，人民法院应当依法受理。因为现在的事实情况对比原判决书作出时发生了变化，故该大学基于新情况再次提起要求张冬腾退涉案房屋之诉请不违反一事不再理的原则。对于张冬所提与该大学之间的劳动争议纠纷、住房分配问题及房屋集资款问题，法院已在原判决书作出回复及认定，所以本案未重复处理。对于该大学主张张冬支付逾期房屋使用费之诉请，由于原判决书中判决认定张冬在使用涉案房屋期间应按照每月2000元的标准缴纳房屋使用费，且张冬一直按此标准缴纳了居住期间的房屋使用费，故其不存在拖欠问题，该大学不应按该判决生效后才颁布的管理办法另行主张延期腾退费，且该校也并未提供证据证明上述管理办法及缴费通知送达到张冬本人并经其确认，因此对于该大学要求张冬交纳逾期房屋使用费的诉请不予支持。　　综上，法院的判决是正确的。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-08-21
377,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,377,"2018-06-19 02:05:06",房产诉讼律师靳双权代理借名购买经济适用房一案,"　　导读：以他人名义签订购买经济适用房的协议，是否属于借名买房?在实践中，法院审理一般不仅仅依据协议，而要通过当时的行为来推断当时双方的真实意思。　　一、案件事实：　　2006年，李烨位于北京市崇文门的公房拆迁，因此获得拆迁款和一个购房指标。李烨父亲李尚军的房屋因拆迁获得了两个指标。李烨长期在国外，其父亲与她商议将李烨的指标出售，李烨便房屋拆迁事宜全部由其父亲处理。　　因此，李烨的父亲就到天通苑地区的链家中介登记出售购房指标，经链家介绍，周忠全与李尚军结识，双方商订购房指标售价为5万元，选房之日共同到拆迁部门去选房，并签订合同。　　按拆迁部门及开发商要求，选房人必须是具有购房指标的本人。李烨因此专程从德国回北京，选择了天通苑的一套两居室，并与北京天启房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，房款为27万元。　　李烨用周忠全的银行卡支付了上述款项。选房后李烨因见朋友先行离开，所有手续由父亲李尚军办理。　　因该房屋属于经济适用房，李尚军与周忠全都以为不能买卖，因此签订了借款合同，房款就算周忠全借给李烨的，李烨还不上就把房屋抵给周忠全。双方签订的《借款合同》约定：“1、乙方(李烨)因购房需要，特向甲方(周忠全)借款32万元。2、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。3、在约定的借款周期内乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用。4、在乙方将该房转借为甲方使用期间，该房屋仅限于周忠全本人居住，不得转让、买卖或者出租。否则由此引发的一切法律责任由周忠全本人承担，乙方李烨概不负责。5、暂住期限定为2008年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。”　　购买时交纳的契税、公共维修基金等费用均由周忠全支付。房屋交付后，周忠全对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。　　李烨取得房产证后，因经济适用房未满五年不能上市交易，因此无法过户到周忠全名下。2014年，五年期满后，周忠全要求协助过户，李烨提出按房屋现价值平分。双方因此产生争议，2014年10月，李烨向昌平区东小口法庭起诉。　　二、诉讼过程　　1、原告李烨在起诉书中称：2006年12月26日，她与开发商签订《商品房预售合同》，购买位于东小口镇天通中苑X号房屋。2014年4月，原告己经取得了涉案房屋的产权证。原告父亲李尚军因被告周忠全无房居住，将涉案房屋借给被告临时居住。原告于2014年4月要求被告限期腾空房屋，被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其财产权利不受侵犯，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决被告腾退昌平区东小口镇天通中苑X号房屋。　　原告还称她在2006年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续，但没有见到过《借款合同》，对其父亲将该房屋“抵”给周忠全的事实也不知情，其没有委托其父亲签订该合同。但同时认可借周忠全钱购买诉争房屋的事实。　　原告称其没有收到被告所支付的所谓购买资格的转让费用5万元。　　原告本人经常在国外，2010年以后回国到上海，开发商从来没有通知领取过房产证。原告认为被告方入住涉案房屋是被告向原告父亲借住，原告方并不知道父亲签署的协议，也未见到过。　　原告称2014年4月之前被告方从未催促过原告要求办理涉案房屋的产权过户手续。　　[说明：在本案审理期间，原告李烨又在朝阳法院另行起诉诉讼，以周忠全和李烨的父亲为被告，请求法院确认李烨的父亲没有经得李烨的授权而擅自签署借款协议无效。后李烨向昌平区法院申请中止审理本案。靳律师代理被告周忠全提出书面意见，认为双方签订的借款协议是否有效，不影响双方存在借名购买房屋的关系，借款协议只是证明周忠全出的钱，购买的房屋，并不是证明双方之间存在借款关系。因此两个案件的审理没有任何关系，不必中止执行。法院采信了靳律师的观点，该案件继续审理。同时朝阳法院以双方在昌平法院有案件正在审理期间，与朝阳法院的案件有利害关系，朝阳法院依职权中止审理。]　　2、房产律师靳双权代理被告周忠全，提出反诉，要求协助过户　　靳双权律师的意见认为：双方是借名买房，该房屋现已具备过户条件，应提出反诉要求协助过户。　　但东小口法庭认为李烨起诉的案由是返还原物，属于物权保护纠纷;周忠全的请求是履行合同，协助过户，案由属于合同纠纷，不属于一个案由，无法合并审理，因此，反诉不予以受理。　　而后靳双权律师重新起草起诉书，准备以另一个案件立案。但立案厅认为，双方签订的是借款合同。周忠全应先起诉还款，只有法院判决李烨还款，李烨不履行判决，才能在执行程序中按拍卖房屋处理。　　在该案件陷入僵局时，靳律师找到主审法官，交换意见，虽然案由确定存在问题，但毕竟是基于同一件事而产生的，后与主审法官及领导再三研究，最终同意反诉，合并审理。　　3、被告周忠全的代理律师靳双权提交反诉状并发表代理意见：　　(1)该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请并摇号而取得，属于原告的拆迁利益。原告将之转让给被告，被告支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。　　(2)双方签订的借款协议实质为借名买房协议。当事人误认为借名买房协议违反国家规定，故以《借款合同》替代借名买房协议，虚构借款。但双方没有需要还款的行为和意思表示，借款合同实际上就是借名买房合同。　　(3)所有房款及相关费用均由被告支付，是被告实际购买。现被告持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件，被告支付了五万元的价格资格转让款。可见被告是实际买受人。　　(4)原告虽然无书面授权父亲签字，但配合选房，配合支付房款，且未提异议。被告2006年对房屋进行验收，直接入住，以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。原告在此期间没有提出异议，说明原告认可该房屋的所有权人是被告。并且原告配合被告签订商品房买卖合同，选房及入住，是以其行为表明认可其父亲代为出售购房资格。　　三、法院观点　　昌平区法院认为：本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系.虽然周忠全与李烨父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看，双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：　　1、依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且李烨事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金額看，借款意思表示是否真实存疑;　　2、购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是周忠全支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在周忠全处保管，这不符合如果李烨为产权人的常理;　　3、如本案是李烨购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且李烨又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同)》存在，此种陈述难以令人信服;　　4、根据周忠全提交的录音谈话内容看，原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系，仅为单纯的借款，则李烨并无与周忠全讨论分享增值利益的必要。　　综上，又结合周忠全一直居住在诉争房屋内的事实，本院认定原被告之间存在借名买房的约定。　　关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11曰以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现周忠全以家庭名义符合在京购房的条件，故周忠全要求李烨将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。李烨要求周忠全搬离诉争房屋的本诉无法对抗周忠全提起的反诉，本院对李烨的本诉不予支持。　　综上，判决：被告李烨于本判决生效之日起七日内将北京市昌平区天通中苑X号房屋所有权过户至原告周忠全名下。　　四、靳双权律师点评　　每一起借名买房纠纷，对于双方当事人来讲都有一次沉痛的经历。通常，双方曾经关系要好，但是由于最近十几年房价飞速发展，一些人由于严重的心理不平衡，纠纷或至诉讼还是爆发了。双方曾经的承诺，一般都是口头的，还有就是像本案一样签订一份借款协议，也有个别签订买卖协议的。　　实践中，法院审理时，一般不完全依据协议，而是通过当时的行为来推断当时双方的真实意思。法院认定为借名买房的情形一般都是：买家选房、入住、装修并付房款及各种费用;如果由卖家办理相关手续并支付房款并装修，再由卖家交付给买家，这种情况不视为借名买房。　　认定为借名买房，也并不是买家就能完全得到房屋的，也要看买家现在是否有购房资质，还要看买家的诉讼请求，　　有的买家没有律师或者律师经验不足，不知道诉讼请求应为过户，而是请求赔偿损失，这种情况就只能将房屋评估，对升值部分，由双方根据责任的大小，由卖方赔偿给买家。也有的卖家没有律师或律师经验不足，没有经过物权确认，直接起诉腾房，法院一般不支持。　　从靳双权律师办理的大小借名买房纠纷总结来看，案由的选择非常重要。有时，由于案由选择错误，法院判决其败诉，但当事人不知道，会认为法院没有公正处理，其实是其不懂得官司该如何打。我们在打官司过程中，一定要总结出法院对该类案件的审理思路，不熟悉法院的专业思路，极有可能败诉仍不知原由。　　关于房产类的咨询，欢迎来电咨询北京著名房产官司专家靳双权律师：13426037149",网络,未知,2016-04-13
378,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,378,"2018-06-19 02:05:08",继承人不想履行死者生前所订合同怎么办,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起继承人不同意房屋出卖案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　2014年3月1日，冯树峰(出卖人、甲方)与方胜男(买受人、乙方)及久居公司(居间方、丙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定方胜男以57万元的价格购买冯树峰所有的昌平区401号房屋。三方协商，房屋交付前，居间方于过户当日暂时保存出卖方人民币1万元，做为未交房押金。本合同签订之日，买受人交纳购房定金4万元，买受人于过户当日支付全部房款。买卖双方协商于2014年3月27日开始办理该房产的相关交易手续。约定自合同签订之日起至买方购房资格审批通过日且该房产可上市交易后三个工作日内，办理过户手续。出卖人应当在收到全部房款后三日内将该房屋交付给买受人。合同签订后，方胜男支付了4万元定金。2014年3月底，冯树峰去世，其膝下有两子，大儿子冯志强，小儿子冯志德。冯树峰去世后，冯志强拒绝为方胜男办理房屋权属登记手续。现请求法院判令被告履行合同，并同意一次性支付被告剩余全部购房款。　　二、法院查明　　冯树峰与其前妻李翠芬婚后育有两个子女即两被告。李翠芬于1972年去世。1990年7月30日，冯树峰与单红霞登记结婚，后离婚，法院判决涉案房屋由冯树峰租住。　　2011年2月8日，冯树峰与石油公司签订内部公有住房买卖合同，购买了涉案房屋。冯树峰于2014年3月28日去世。　　诉讼中，冯志强申请对冯树峰在2014年3月1日所签合同时是否有行为能力进行鉴定，但是无法判定孟树峰精神如何。　　三、法院判决　　一审判决　　1、冯志强、冯志德继续履行冯树峰与方胜男签订的北京市存量房屋买卖合同，于判决生效后十五日内将坐落于北京市涉案的401号房屋过户至方胜男名下。　　2、方胜男于过户当日向冯志强、冯志德支付剩余房款五十三万元。　　二审判决　　一、撤销一审民事判决;　　二、驳回方胜男的诉讼请求。　　四、律师点评　　北京知名房产律师靳双权点评　　北京知名房产律师靳双权点评　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。冯志强以冯树峰在签订诉争房屋的买卖合同时无民事行为能力为由，主张冯树峰与方胜男签订的房屋买卖合同无效。但从在案证据看，鉴定机构经鉴定后认为现无法对冯树峰签订合同时的民事行为能力进行明确判断，冯志强亦未提交充足的证据证明其主张，且综合冯树峰签订合同后、于2014年3月27日入院时，医院病历载明冯树峰神志清楚、精神差、问话能理解等情况看，冯志强的该主张依据不足。故冯树峰与方胜男签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。冯树峰在履行合同过程中死亡，冯志强、冯志德作为冯树峰的继承人应继续依约履行合同。现方胜男起诉要求冯志强、冯志德协助其办理诉争房屋的所有权变更登记手续，将诉争房屋产权登记至方胜男名下，并同意在办理过户手续时一次性给付冯志强、冯志德剩余购房款53万元。但应当指出，诉争房屋虽登记在冯树峰名下，但该房屋属于央产房，按照相应央产房的管理规定及双方合同约定，诉争房屋上市交易前，应先办理上市审批手续。现双方均认可尚未办理诉争房屋的上市审批手续，且目前亦无证据证明原产权单位对诉争房屋的上市交易表示同意。故在此情况下，直接判决将诉争房屋所有权转移登记至方胜男名下存在不妥。　　二审法院是在考察了房屋性质，得知房屋属于央产房，且尚未办理上市审批手续，原产权单位也并未对房屋交易发表意见的情况下作出了驳回方胜男的诉讼请求的判决的。一审法院认为合同有效这一点上是正确的，但是合同有效并不是物权变动的前提。央产房性质较为特殊，出售央产房时应当征得原产权单位的同意，并且按照《国管局关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》第六条规定，应当提交一系列文件，当央产房上市手续完成之后才能够进行房屋买卖。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-08-25
379,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,379,"2018-06-19 02:05:10","房屋性质变，合同变违约？ ​",　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起因税费导致合同违约纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)　　一、基本案情　　2014年4月13日，丁乐(卖方，甲方)，王铿(买方，乙方)，与易众公司共同签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将418号房屋出售给乙方;合同约定，该房屋的性质为已购公有住房(若为可上市央产房或有约定的已购公有住房出卖人应提供《已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表》以下称《意见表》);房屋成交价格为110万元，乙方在签订本合同的同时向甲方支付定金2万元;乙方采取公积金贷款的方式付款，甲方与乙方约定，至迟于2014年4月31日日办理该套房屋的公积金预审手续，并集齐贷款所需证件，待公积金管理中心通知可办理该套房产的初审手续后3日内，办理公积金初审及产权过户手续，过户当日乙方向甲方一次性支付购房首付款，剩余房款由银行直接打入出卖人账户;出卖人和买受人承担税费的具体约定：(一)乙方承担税费;(二)合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳;未明确的，由买受人缴纳;逾期付款责任：逾期30日内，买受人违约的支付滞纳金，合同继续履行;逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人违约。同日，双方签订补充协议，约定如此房产交易过程中须缴纳个人所得税20%，出卖人承诺和爱人办理离婚手续。确保唯一一套房产，如不履行出卖人承担违约。签订上述合同当日，丁乐收到王铿交来的定金2万元。　　后，双方签订网签合同，房屋性质为公房。由于丁乐不能提供《意见表》)，无法办理房屋过户手续，故2014年4月22日，丁乐办理了涉案房屋的成本房转商品房的手续，并且由王铿缴纳了已购公有住房上市出售补缴土地收益款项。易众公司称其在征得丁乐和王铿的同意的情况下办理该套房屋转为商品房的手续，丁乐表示认可，王铿称其并不知情。2014年4月29日，易众公司通知双方办理公积金的初审手续，因房屋性质已经变更为商品房，原成本价公房的房产证被收回，故公积金初审无法办理。2014年4月30日，双方撤销了第一次签订的房屋性质为公房的网签合同，重新签订了房屋性质为商品房的网签合同，当日，丁乐取得了变更后的房屋性质为商品房的房产证。2014年5月11日，易众公司通知双方于4月16日办理公积金初审手续。2014年5月16日，王铿因该套房屋已经变为商品房且单价超过地区指导价，面临交纳营业税的问题与易众公司工作人员进行协商。2014年5月16日，王铿称其因税费问题未能解决且担心公积金资信受影响，故未到场办理公积金初审手续。之后，王铿与易众公司多次商量税费的问题未果。另查，王铿共向易众公司支付了居间服务费15000元。　　王铿请求法院判令中介公司返还中介费，合同继续履行，丁乐承担违约责任;易众公司同意继续履行合同，但请王铿补齐剩余的佣金;丁乐反诉要求解除合同，王铿承担违约责任;王铿针对反诉辩称，合同为继续履行是因为丁乐的违约行为，中介公司未告知房屋性质变更的事实，自己并非不履行合同，只是与卖方关于税费问题未能达成一致。　　二、法院判决　　一审判决：　　1、解除丁乐、王铿、北京市易众房地产经纪有限责任公司于2014年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》。　　2、丁乐于本判决生效后七日内返还王铿定金二万元。　　3、丁乐于本判决生效后七日内返还王铿已购公有住房上市出售补缴土地收益款800元。　　4、北京市易众房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还王铿居间服务费15000元。　　5、驳回王铿的其他诉讼请求。　　6、驳回丁乐的其他反诉请求。　　二审判决：　　驳回上诉，维持原判。　　三、律师点评　　北京房产律师靳双权点评　　北京房产律师靳双权点评：　　依照《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同受法律保护。第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。丁乐、王铿、易众公司签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。　　《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同解除的五种情形：当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。双方当事人均应按照协议约定履行义务。当事人协商一致可以变更合同。当事人未以书面形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，应当认定合同已经订立。根据双方合同约定，丁乐应当提供《意见表》，因丁乐未能提供上述意见表，会影响房屋买卖交易的进行，进而采取将已购公有住房转商品房的办法予以解决，房屋的性质变更为商品房，王铿缴纳了已购公有住房上市出售补缴土地收益款。该事实说明，王铿房屋性质变更的事实是知晓的，双方的上述行对合同约定进行了变更。合同变更后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王铿担心营业税的数额会增加，在未能确定是否需要缴纳营业税，营业税数额是否会有增加的情况下，拒绝按照双方约定的时间，办理公积金初审手续，导致后续的交纳首付款、办理公积金贷款、交纳税费等程序无法办理，合同履行流程停滞，现涉案房屋房价已经大幅上涨，合同约定的履行基础已经丧失，法院判决解除三方签订的《房屋买卖居间合同》并无不当。　　《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，丁乐应返还王铿代为缴纳的已购公有住房上市出售补缴土地收益800元和已经支付的定金2万元;对于王铿要求继续履行合同，要求易众公司、丁乐无条件协助其办理房屋过户手续、请求丁乐支付违约金10万元的诉讼请求，法院无法予以支持;对丁乐要求王铿支付赔偿违约金2万元的诉讼请求，不予支持;　　《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。对于王铿要求易众公司返还其已支付的佣金15000元一节，房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。易众公司在向王铿、丁乐居间介绍买卖房屋过程中，未能向买卖双方明确涉案房屋具备交易条件，未能向买卖双方明确涉案房屋转商后是否应当缴纳营业税、交纳多少营业税，而在未对营业税的相关情况进行释明的前提下即组织双方将涉案房屋转为商品房，导致双方当事人对营业税的承担产生争议，造成涉案房屋买卖合同无法继续履行。据此，易众公司在居间服务过程中未能忠实、勤勉履行居间义务，导致王铿订立居间合同的目的不能实现，故法院支持了王铿请求易众公司退还居间服务费的诉讼请求。　　综上，法院的判决是正确的。　　中国太远房地产律师网　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,网络,未知,2016-08-23
380,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,380,"2018-06-19 02:05:12",靳双权律师代理借名购买房屋的过户争议一案,　　一、案件介绍：　　李峰和马长磊在一家公司工作，同时马长磊还是李峰妻子弟弟田忠华的岳父。2010年，二人所在的北京市某某公司应当时政策要求，购买了位于北京市朝阳区某小区的390套房屋用于拆迁安置，由于当时单位有很多职工没有房住，于是该公司将剩下的房屋作为内部员工住房分配使用。该小区的707号房屋便是该单位分配给李峰使用的房屋。2013年3月4日，在该公司房改工作中，李峰考虑到马长磊及其妻子的工龄较长，可以享受较多的工龄优惠，于是李峰便向田忠华提出使用养发强的名义办理上述房屋的产权证书，马长磊表示同意，李峰便请求马长磊代替其向公司签订了成本价出售单位自管住宅楼房协议书。　　2013年3月4日，公司作为甲方，马长磊作为乙方，签订了成本价出售单位自管住宅楼房协议书，约定甲方向乙方出售707号房屋，房价款为8万元，公共维修金4千元，一共8万4千元。2013年5月10日，诉争房屋登记到马长磊名下，房屋所有权证和购房发票均由李峰持有。而该房屋交付后一直由李峰实际占有使用、出租。　　2015年11月4日，李峰找到马长磊要求其办理过户手续，但马长磊以各种理由推脱。双方因此事多次协商无果，后李峰将马长磊起诉至北京市朝阳区人民法院，要求法院确认该房屋系其所有，马长磊履行过户登记义务将该房屋的房屋所有权证书由马长磊更名至其名下。　　二、审判结果：　　一审法院经审理后判决：1.马长磊于本判决生效之日起十日内协助李峰办理诉争房屋所有权转移登记至李峰名下的过户手续。2.驳回李峰的其他诉讼请求。　　三、北京资深房产律师靳双权法律点评：　　靳双权律师认为双方之间的争议焦点在于双方之间是否存在借名买房的事实。　　本案庭审中，李峰并未提交款项往来的直接证据证明其出资向公司支付了707号房屋，但是其持有的诉争房屋的成本价出售单位自管住宅楼协议书、购房款收据、房屋所有权证原件。虽然马长磊在庭审中称李峰系利用职务之便获取上述材料原件，但马长磊却持有其自称实质相同的401号房屋成本价出售单位自管住宅楼房协议书、购房款收据原件，故法院对马长磊的陈述难以采信。　　对于马长磊在庭审中辩称该房屋自交付之后自己把房屋出租，将出租的租金给李峰当作好处费，由于2007年至2013年间该房屋租金收益较大，不符合常理，故法院对其辩称亦未采信。　　综上，结合购房款支付及其他证据，法院认定双方之间存在借名买房的事实行为，而由于双方在订立合同时意思表示真实且具有行为能力，双方之间的协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，遂认定双方之间的借名买房口头协议合法有效。　　根据《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，法院考虑到李峰已经履行了付款义务，而马长磊并未履行自己的过户义务，结合上述法律规定，马长磊应当履行双方之间的合同约定，即将诉争房屋过户至李峰名下。因此法院最终判令马长磊将诉争房屋过户至李峰名下的判决合理合法。　　在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。如果您有关于房产类的咨询，欢迎来电咨询靳双权律师：13426037149,网络,未知,2016-04-26
381,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,381,"2018-06-19 02:05:16",房地产律师靳双权解析一件央产房买卖合同纠纷案件,　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起在限购政策之前签订房屋买卖合同，而买房人不具备购房资格，多年后买房人反悔要求解除房屋买卖合同的纠纷，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。　　案件介绍：　　李进(甲方)和张才(乙方)曾在2004年10月27日签订了《购房协议》，约定李进将诉争房屋以53万元的价格出售给张才。《购房协议》中双方约定的内容如下：“……甲方愿意将自己拥有的一套坐落于宣武区8号(本案诉争房屋)住宅房屋出售给乙方。经甲乙双方友好协商，达成以下协议：……付款期限：1、分期付款;2、首付款30万元，自双方签字后5日内交清，待甲方办完产权证及过户手续交给乙方后5日内乙方付清剩余款项23万元……四、双方责任：……2、甲方为乙方提供合法办理产权证及过户相关手续所必备的证件，并负责过户到乙方;3、甲方在拿到产权证后，负责尽快办完过户手续;4、如甲方拒绝办理产权协议，乙方有权终止买卖关系，甲方需将乙方已交付给甲方的款项及已交款总额的10%作为年度违约金，一并退还给乙方;5、如由于一方的原因甲方不能过户，或者乙方违反协议不按期付款，甲方有权收回房屋，甲方将扣除乙方已交款总额的10%作为年度违约金，甲方将剩余款项退还给乙方……”合同签订之后，张才依照购房协议的约定向李进给付了首付款30万元。　　2014年12月14日，诉争房屋过户至李进名下，房屋性质系按经济适用住房管理。　　2015年8月4日，李进将张才起诉至西城区人民法院，诉求法院解除双方之间的购房合同，并诉求张才退还诉争房屋。　　庭审过程：　　法院经审理查明，张才为非京籍且没有在北京缴纳社保及个税。　　审理了过程中，法院向中央和国家机关住房交易办公室发函询问诉争房屋管理单位、上市交易是否存在限制等情况。在京中央和国家机关住房交易办公室回函称：“诉争房屋属于央产房，原产权单位为文化部，房屋性质为‘按经适房管理’。依据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》规定，中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台之前，不得上市交易、出租、出借，也不能擅自改变住房用途。有关上市交易政策的研究和制定并非本单位职责。”　　审判结果：　　北京市西城区人民法院经审理后判决：　　驳回李进全部诉讼请求。　　一审判决后，李进不服一审判决结果，上诉至北京市二中院，经二中院审理后，二中院判决：　　驳回上诉，维持原判。　　北京房地产律师靳双权案件点评：　　北京房地产律师靳双权认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。　　本案中，李进和张才签订的《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，双方均应当依约旅行。张才并非北京市户籍，并且没有在北京缴纳社保和个税，依照现行限购政策，其并不具备在京购房资格，但双方的购房协议签订于北京市房屋限购政策出台之前，依照相关政策规定，双方的合同可以继续履行。　　张才已经依照合同约定履行了缴纳首付款并实际占用了诉争房屋，接触合同会导致当事人之间利益明显失衡。李进以张才不具备购房资格为由要求解除合同，缺乏事实及法律依据，法院不应予以支持。李进已经收取了部分房款，张才也已经实际使用诉争房屋，依照相关规定及中央和国家机关住房交易办公室的复函，诉争房屋上市交易的相关办法还没有出台，诉争房屋所有权无法转移，为此双方均部分实现了合同目的。李进以合同目的不能实现为由主张解除合同，也缺乏事实和法律依据，法院没有予以支持是正确的。　　综上所述，法院的判决是正确的。　　律师介绍：　　中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远房地产律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。,原创,靳双权,2016-07-21
382,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,382,"2018-06-19 02:05:18",借名买房合同中实际权利人未取得房屋所有权对其出资款如何来处理？,"北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。） 一、原告诉称原告邓平诉称，朱重与被告达成口头借名买房协议，约定朱重为实际出资人借被告名义购买经济适用房，房屋满五年后过户给朱重。2010年11月，被告反悔，并诉至法院，法院判决房屋归被告所有。后朱重去世，我又诉至法院，法院认定房屋归被告所有，并认定了我还贷款的事实。现诉至法院请求判令：1、被告返还朱重及我为房屋支出的贷款100000元及利息（自2011年6月3日计算至实际给付日，按银行同期贷款利率计算）；2、被告返还朱重支付的物业费2000元及利息（自2009年10月2日计算至实际给付日，按银行同期贷款利率计算）；3、由被告承担本案诉讼费用。 二、被告辩称被告陈辉辩称，原告起诉已过诉讼时效。朱重在借名买房案件中败诉的判决最后审结时间是2011年5月21日，原告在2011年9月15日起诉，法院判决驳回诉讼请求，到现在也超过了两年。2004年12月，我与朱重达成口头协议，约定朱重租用我的房屋，朱重存入我账号的钱是租金。我与朱重之间并非借名买房关系。请法院驳回原告诉讼请求。 三、审理查明经审理查明，原告与朱重系夫妻关系，被告与朱重朋友关系。朱xx于2011年5月24日死亡。2003年5月20日，被告（乙方、集资方）与北京合作社（甲方、合作建房方）签订《集资建房协议》一份，约定甲方依据《北京市城镇住宅合作社管理办法》及有关规定，在2003年5月20日签署协议时向甲方支付首付房款54000元，其余房款元自签署协议之日起60日内支付至甲方账户。北京达辉住宅合作社向被告出具《北京市行政事业性统一银钱收据》一张，同时出具入社费100元、印花税120元的收据各一张。2003年7月2日被告与交通银行签订了《交通银行个人住房借款合同》一份，约定该行向被告发放贷款200000元，贷款期限自2003年7月2日至2023年7月2日。同日，该款项支付至北京达辉住宅合作社，合作社出具了收据。2004年10月，朱重入住该房屋。朱重与原告后来结婚，一直居住在该房屋。审理中查明，朱重偿还房款100000元，原告还偿还了1300元。另查明，朱重交纳了2007年10月2日至2009年9月31日的物业费2000元。 四、北京市丰台区法院判决北京市丰台区人民法院经审理后判决：被告于本判决生效后十日内返还原告十万元，并支付该款自二○一一年六月三日至实际付清日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。 五、北京房地产律师靳双权点评上述案件中，可得知双方之间并没有充足的证据表明构成借名买房合同。根据庭审查明的事实，朱重与原告对该房屋共偿还了100000元的房屋贷款，法院没有认定双方之间为借名买房合同，对此朱重与原告可以主张被告偿还该款项。根据法律规定，被告负有举证证明其占有上述款项具有合法根据的义务。被告不能证明应承担由其产生的不利后果，被告主张双方为租赁关系，该款项为租金，但未提供相关证据加以佐证。原告现为被告唯一的继承人，故其要求被告返还该款项的请求，于法有据。原告请求的上述房款的利息，合情合理。房屋一直由原告方居住，其房屋所交物业费应由原告方承担。被告主张该案已过诉讼时效，该房屋在原被告和朱重几人中已经发生了多起诉讼，房屋的归属问题已在诉讼中得到解决，现原告以不当得利为由请求法院判令被告返还贷款的请求并未超过诉讼时间。关于诉讼时效问题被告对此没有提供相关证据来证明，不应获得法院的支持。综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-06-12
383,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,383,"2018-06-19 02:05:19",借名买房合同如何才能有效？,"北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。） 一、原告诉称原告杨武诉称，2004年原告借用被告的名义购买了位于北京市昌平区莲花小区1号楼2号的经济适用房，双方约定原告支付给被告补偿，房屋所有费用原告支付，房屋登记在被告名下，待五年后过户给原告。购房时被告将所需证件交给原告，房屋费用由原告支付并由原告居住。后被告拒绝过户给原告，因房屋登记在被告名下，法院判决该房屋归被告所有。现诉至法院请求：1、判令被告给付原告购房款及已支付的各项费用390000元；2、依法判令被告给付原告房屋增值款1100000元；3、本案诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告刘阳辩称，被告只返还购房款，双方不存在借名买房合同，对于增值利益部分不认可。该房屋购买时为经济适用房，上述原告认定的房屋增值价值为商品房的计算方法。增值款因贷款合同采用的等额本息法，被告已支付平均月利息1100元，剩余贷款期120个月，未还利息为140000元。款项的给付应考虑上述因素。 三、审理查明经审理查明，该房屋2005年8月17日，登记在被告名下，房屋性质为经济适用房。2004年12月19日，原告借用被告名字购买了该房屋。2004年12月25日，被告接被告名义与银行签订按揭合同，后来，被告变更了该房屋的贷款扣款账号。原告购买该房屋缴纳了证照费、契税、印花税，产权代办费，国有土地使用费，抵押代理费，律师费，公共维修基金，有线电视入网费，网通装移手续费、综合工料费，住房险，装修管理服务费。房屋交付后一直由原告使用。双方认可房屋现值为260万元。 四、北京市昌平区法院法院判决北京市昌平区人民法院经审理后判决：（1）、被告于本判决生效后三十日内支付原告购房款及相关税费三十五万元；（2）、被告于本判决生效后三十日内支付原告房屋增值款八十八万元。 五、北京房地产律师靳双权点评本案中的争议焦点是，双方之间是否属于借名买房合同和不具备经济适用房购房资格的人借用他人名义买房的协议是否有效。经济适用房是根据政府相关优惠，具有保障性的政策性房屋。对于该类房屋的交易购买具有特殊的规定和限制，购买人具有相关资格才能购买。本案中，原告不具有购买经济适用房的资格，借用了被告的名义购买房屋，双方之间为合同关系。购房时，原告所使用的被告相关证件均是被告资源提供给原告的，被告称原告冒用被告名义购买该房屋，但未提供相关证据。双方之间存在借名买房合同但该合同违反我国关于经济适用房的规定，属于无效的合同。合同无效后，双方当事人应返还各自因合同获得的利益。对于原告所称装修费，其不申请鉴定现值，对该主张不予支持。因双方的过错，导致合同无效，原告支付了大部分房款，被告拒绝履行义务，因此被告应承担主要责任。房屋增值部分应按照双方的过错程度，由被告给付给原告房屋增值补偿费。 综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-06-12
384,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,384,"2018-06-19 02:05:22",夫妻一方在夫妻关系存续期间擅自与第三人签订的借名买房协议是否有效？,"北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。） 一、原告诉称原告诉称，原、被告婚后共同购买了北京市朝阳区房屋，并居住至今。该房屋是被告与房地产公司签订的房屋买卖合同，房款为2000000元，首付款为600000元。剩余房款向工商银行贷款，每月偿还7000元。该房屋在2010年3月6日取得房产证，房屋登记在被告名下。该房屋在婚姻存续期间购买，应为夫妻共同财产。现诉至法院：请求法院判决确认该房屋为原、被告共同所有。 二、被告辩称被告辩称，该房屋是我与第三人签订的借名买房无协议所购买的，所有权应为第三人所有。购房款全部由第三人支付。第三人提供了购房时的刷卡记录及后期还贷转款凭证，合计210余万元。原告对此是知道的，原告主张该房屋为共同所有，没有证据来证明，现请求法院驳回原告诉讼请求。 三、第三人叙述第三人述称，我和被告之间签有借名买房合同，双方约定房屋归我所有。首付款、房屋贷款、公共维修基金等与房屋相关的费用均由我承担，被告不需承担任何费用。被告从2008至2013只有20万元的收入，其并没有能力支付房屋的首付款，也没有能力承担每月的银行贷款。该房屋由我出资，所有权人应归我个人所有。 四、审理查明经审理查明， 2013年7月16日，原、被告双方经法院判决离婚，并为对该房屋进行处理，被告上诉，上诉法院维持了原判决。被告和第三人均均称双方是借名买房，还提交了双方的购房协议。《购房协议》在2009年3月2日约定：“被告想购买房屋，因第三人可贷款年限短，便借用被告名义购房。原告对该协议的真实性不予认可。原告认可房屋首付为第三人支付，但房屋贷款由夫妻存续期间的共同财产偿还。被告和第三人主张首付款和夫妻关系存续期间房屋贷款均由第三人支付。第三人主张，自己支付了首付款，房贷通过银行转账，现金给付等将房款交给被告，金额总计1700000元。原、被告将该笔款用于个人消费。被告称该笔款项第三人要求其用于支付该房屋的相关费用，该笔钱款应作为夫妻共同债务。原告和被告的银行账号之间存在多笔资金往来，第三人多次向被告账号内汇过款。原告提交银行交易明细，证明其曾向该房屋的还贷账户中汇款三次。被告称后两次还款是在原告和被告离婚诉讼期间发生，并非正常的还贷行为，原告具有侵占房产的恶意。 五、北京市朝阳区法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决在：确认位于北京市朝阳区401号房屋为原告与被告共同所有。 六、北京房地产律师靳双权点评本案的争议焦点在于第三人及被告主张的借名买房关系是否成立。对此，应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。该房屋是被告与房地产公司签订合同，银行贷款及还款都是被告的名义办理的，房屋产权也是在被告名下，购买时间和房屋登记时间都在夫妻关系存续期间。根据婚姻法十七条规定，该房屋应属于夫妻共同所有。第三人提交的与被告的购房协议的签订时间是原、被告夫妻关系存续期间。原告对该协议不知情，被告和第三人也未提供证据证明原告知道该协议。原告称银行贷款是以夫妻共同财产偿还，贷款是以被告名义办理，第三人主张是其交付给被告钱用来还款的，但并不直接证据来证明。被告和第三人都认可在婚姻存续期间原、被告挪用了第三人交付款项用于个人消费。第三人给付的钱款总额已经超过房屋的总价款，这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有使用情况来看，涉案房屋购买后一直由原告及被告居住使用。因此，该房屋应当认定为原告与被告的夫妻共同财产，第三人与原、被告之间的款项不宜认定为借名买房的房屋出资款。综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-06-12
385,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,385,"2018-06-19 02:05:25",履行借名买房协议中进行房屋过户产生的相关税费哪一方来承担？,"北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。） 一、原告诉称原告牛二诉称，原、被告为同一单位职工，被告在分到该房屋后，与原告协商由原告搬入该房屋居住。原告在搬入房屋并迁入户口后，按约定出资买下房屋，并与被告签订协议，表明被告放弃该房屋产权并同意变更为原告名下。原告按约定要求被告进行过户，被告不予配合。现诉至法院请求：1.请求法院确认北京市石景山区玉泉路3号房产为原告所有；2.请求法院判令被告履行约定，将北京市石景山区玉泉路3号房产过户到原告名下，并协助执行房屋的产权过户；3.本案诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告陈力辩称，被告是该房屋的产权人。借名买房违反了法律强制性规定。当初，原告结婚没有房子，被告就将自己的房子借给原告居住，并没有放弃产权。房屋的产权证书只是原告代领，并不是发给原告的。 三、审理查明经审理查明，单位分配房屋给被告使用，每月扣除被告一定数额工资作为房租。原、被告协商被告将房子借给原告，原告每年底将房租返还给被告。2001年后，单位直接从原告工资里扣房租。2005年，单位将该房屋卖给被告。2005年，原告付清房款和维修基金，并取得单位开具的以被告为名的收据，收据中写明交款人为原告。2008年9月4日，被告取得房屋产权证。2013年5月18日，被告通过补办取得新产权证。另查明， 2000年12月13日，一份被告签字的协议写明，该房屋长期由原告一家居住，愿意放弃该住房，请单位考虑将该房屋转到牛二名下。2005年1月28日，一份被告签字的协议写明，单位被告明下的房子永远不住。2005年1月29日，一份被告签字的协议写明，双方通过协商，该房屋由牛二购买，房屋的产权和使用权都归牛二所有。 四、北京市石景山区法院判决北京市石景山区人民法院经审理后判决：被告于本判决生效后十日内配合原告办理北京市石景山区玉泉路3号房所有权的过户登记手续，将房屋过户给原告（办理房屋过户手续时产生的相关费用由原告负担）。 五、北京房地产律师靳双权点评本案争议的焦点是原、被告之间借名买房合同是否属于有效的合同。借名买房指借用他人名义购买房产，双方当事人签订借名买房合同约定，实际购买人借用符合购房条件的人的名义出资购买房屋，等到房屋符合相关转让规定的条件成就时，在将房屋过户转到实际购买人名下。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅是限制流通物，并非禁止流通物。根据法院审理查明的案件事实，原、被告之间存在真实清楚的房屋转让协议。房屋的实际出资人为原告，该房屋也是一直由原告占有居住，购房的相关票据及其所有权证书都是在原告处保存。基于以上情况，可以认定原、被告之间存在这借名买房的协议关系。现在房屋已经符合上市交易的条件，双方之间的协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。被告应当按照约定履行义务，配合原告办理房屋过户手续，由此产生的相关费用由原告方来承担。综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-06-12
386,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,386,"2018-06-19 02:05:27",单位向员工出售房改房抵扣工龄员工和出资人不一致时房屋的归属如何来认定？,"　　北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。） 一、原告诉称原告曹一诉称，父亲在1993年去世，母亲1994年因病卧床。五被告都不愿意照顾母亲。五被告与原告协商由原告搬到北京市西城区小石桥胡同1号院222室居住并照顾母亲，原告承租该公房，房屋归原告。原告与母亲是同一单位员工，后来原告单位出台政策，员工可以购买自己承租的公房。对房款进行计算后发现用母亲的名义购买更省钱，原告就向单位申请变更母亲为承租人用母亲的名义购买，单位同意了。2002年4月8日，原告以母亲的名义与单位签订购房协议，并支付全部购房款，房产登记在母亲名下，母亲去世后，原告在该房中居住至今，该房屋为原告出资购买，并用母亲工龄折算部分房款，该房屋应是原告与母亲按份共有。现诉至法院，请求判令：1、确认原告对北京市西城区小石桥胡同1号院222室享有80%的所有权；2、本案诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告曹二、曹三、曹四、曹五、曹六称，之前法院已经对该事做出了判决，驳回了原告的诉讼请求。原告对其出资购买该房屋没有证据证明，出资款也写明了是代母亲交的，原告没有购房资格，该房屋是母亲购买的。该房是房改房，即便是借名买房也是不符合法律规定的。根据原告的诉称，原告出资购房也是属于与母亲之间的借贷关系。 三、审理查明经审理查明，1990年12月22日，单位将上述房屋分给原被告的父亲承租。其父亲死亡后，房屋承租人变更为其母亲。1997年3月20日原告向单位提交变更承租人为原告的申请，1998年6月7日，原告向单位申请购买该房屋。2000年7月原告再次申请变更承租人为其母亲，2002年4月8日，原被告母亲与单位签订购房协议，购买该房屋。房款41000元，其中购房款39000元，公共维修基金1500元。其母亲购买该房屋时享受了其本人与丈夫的工龄折扣优惠，现房屋登记在其母亲名下，由原告占有、使用，产权证上注明“成本价出售住宅”。原告出具了单位房管科出具的证明复印件、2001年有线电视报装收据、电话费缴费单据等证据，证明原告一直在照顾母亲，与其一块居住。被告对证明复印件的真实性不认可，认可线电视报装收据、电话费缴费单据的真实性，认可原告当时与母亲一起生活。原告另出具录音书面资料、购房押金收据、购房款收据及维修基金和登记费的收据，证明是其出资购买房屋，被告不予认可。意欲证明其出资购买了上述房屋，被告对此证明目的不予认可。录音资料表明原告及其丈夫与被告就该房协商过归属问题，被告承认过是原告花钱购买房屋。2002年6月8日单位出具收据两张，一张注明收到原被告母亲房款39000元；另一张写明收到原被告母亲维修基金1500元、登记费20元、印花税6元，该张收据交款人写明“曹一代”。 四、北京市西城区法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决：（1）、驳回原告的诉讼请求。（2）、案件受理费七十元，由原告负担（已交纳）。 五、北京房地产律师靳双权点评本案中，双方当事人对涉案房屋的归属问题各持己见，原告是否属于借用其母亲的名义购买房屋，原告是否具有购买该房屋的购房资格，是本案的争议焦点。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据法院查明的事实，本案中的涉案房屋登记在原、被告母亲名下。原告称其在与母亲一起生活时借用母亲名义出资购买了该房屋，但未就该事实提供有力证据和双方之间具有借名买房约定的相关证据。该房屋是单位分给员工即原被告的父亲承租的带有福利性质的房屋，在其父亲死后承租人变更为其母亲。后来原告以缴纳房租不方便为由申请变更为其名下，在购买该房屋时又以其母亲名义购买并折抵了父母二人的工龄补贴。该房屋是以成本价购买的房改房，带有福利补助和政策优惠性，是单位根据职工职级、工龄等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠和福利。因此，该房屋属于是单位福利分房，是以原、被告母亲的名义按照房改房政策购买的。房屋登记在原、被告母亲名下。现原告请求其对该房屋享有85%产权，对该请求未提供相关证据来加以佐证，故，不应予以支持。综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-06-12
387,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,387,"2018-06-19 02:05:31",太远房地产靳双权律师成功办理一起单位自管公房案件,一、案情简介尚某系国家C机关的在职员工，2007年国家C机关制定的《房屋处置方案实施细则》，将该机关一些房屋资源按照职工工龄、在该机关工作时间和职务三个因素积分排名，符合条件人员可以获得承租该机关中现有房源的公房承租权。非常幸运的是，根据国家C机关出具的实施细则，尚某取得了承租位于北京市西城区某号房屋，并居住至今。尚某解决了住房问题后，满心欢喜，认真工作。然而好景不长，国家C机关曾担任领导职务范某突然来到单位，拿着两份房屋所有权登记在范某名下的房产证要说法，要求单位收回包括尚某、刘某居住使用的房屋。由于范某系该机关的前任领导，态度非常蛮横，单位当前负责的同志因为不了解当年的情况，看到真实有效的房产证全部乱了阵脚，纷纷表示，会尽快与房屋现有的使用人谈，让他们尽早搬离腾退房屋，归还与范某。国家C机关随即找到尚某、刘某，出示了范某所持的房产证复印件，要求解除该机关与两人分别签订的单位自管公房租赁关系。毫无法律知识的尚某看到此情况，本能的认为：单位的历史遗留问题，牵扯到无辜的自己，本来通过正当渠道获得的房屋，转眼间就变成了非法侵占他人的权益，难道事实真的如此吗？自己的权益又怎么保护呢？于是，尚某悄悄和刘某商量，暂时决定不表明态度，先多方寻求下法律咨询。尚某通过朋友、网络到处寻找律师咨询有关自管公房的问题。但是取得结果并不让他满意，很多律师给出的意见是，既然对方能够取得你租赁房屋的产权证，根据物权公示公信原则，房产证上的权利人很难被推翻，他可以基于所有权要求你们返还原物。况且，尚某手上没有任何证据能够证明自己通过正当的途径取得单位自管公房，他也不知道到底应该去哪取得这些对自己有利的材料。尚某与刘某分头寻找律师咨询，得出的结论竟是惊人的相似。这让尚某、刘某感到保住自己居住的房屋的希望非常渺茫。此时，国家C机关房屋管理部门工作人员再次找到两人，此次的态度非常强硬，他们表示如果二人拒绝交回登记在范某名下的房屋，范某马上就会起诉，并且会将尚某、刘某、甚至包括该机关告上法庭，最终一定是范某胜诉，尚某、刘某不得不配合法院执行。并且该机关表示，如果尚某、刘某将上述房屋返还范某，该机关会在日后具备其他房源时优先考虑分配给他二人。经过充分考量，刘某决定将房屋返还范某，以换取该机关日后分配的其他房屋。但尚某不服气，虽然自己内心都不确定以后结果和走向如何，还是抱着试试看的态度，继续寻找在单位自管公房方面专业资深的律师。经过多方打听，尚某找到了太远房地产律师网的靳双权律师，将自己的情况和缺乏证据的窘境告诉了靳律师。靳双权律师听取了当事人的讲述后，为当事人讲解关于单位自管公房的相关法律依据及当前尚某所处的位置。靳双权律师表示，当务之急系取得尚某通过正当渠道获得单位自管公房承租权的相关证据，让尚某前往国家C机关房屋管理部门调取相关书面材料，该机关相关处室并未给尚某加盖单位公章，这为后续的诉讼设置了极大的障碍。尚某按照靳双权律师的指导调取了相关书面材料，靳律师咨询筛选了材料，并为尚某提出诉讼方案及主要核心观点。尚某认为，目前事态发展，单位和范某可以说是一个战线上的盟友，以我一己之力，而且还拿着一些复印件，能赢了这场官司吗？尚某赖以生活的房屋真的可以按照靳双权律师的诉讼方案而保住吗？基于对靳律师专业性的信任，尚某表示可以试试看。二、诉讼过程范某持有登记在其名下的产权证，这一强大的证据给原告范某以无比的信心，他认为作为所有权人当然享有对房屋返还请求权，国家C机关相关处室因为怕担责，而选择偏向范某的立场，表示的确自2013年开始就与尚某、刘某做工作，刘某已经将房屋交回范某了，只剩下尚某的房屋还没有完成腾退。在如此强大的证据和庭审严峻状况下，靳双权律师基于多年的办案经验、扎实的法律功底，提出尚某方的观点，压倒性的辩驳了原告范某方的诉讼请求。靳双权律师提出如下观点：首先，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条明确规定，因单位内部分房引发的占房、腾房等房地产纠纷，法院不予受理。换言之，原告范某与国家C机关及尚某的案件不属于人民法院主管范围。其次，尚某基于正当途径获取单位自管公房的承租权，其合法享有占有、使用房屋的权利。尚某系根据《国家C机关房屋处置方案实施细则》中规定的申请条件，经过正当的途径申请、评分、排名、批准、公示等程序取得单位自管公房正当的承租权。第三，根据靳双权律师指导尚某调取的关键证据《机关房源情况表》显示，范某早期已经将包括刘某、尚某承租的两套公房已经交换到国家C机关，换取机关将他处住房重新分配给范某，涉案房屋的所有权范某始终未配合单位办理。第四，基于尚某通过合法途径取得涉案房屋正当的承租权，此种单位自管公房承租权不等同于一般的承租权，不能随意撤销租赁合同。由于单位自管公房分配实际是国家给予全民的福利待遇，尚某合规合法取得承租权，于2007年起按时交纳房租及供暖等费用，由于单位未能处理好历史遗留问题而给尚某造成讼累。单位不能随意解除具有福利性质的公房承租合同。最后，范某的起诉已经超过诉讼时效，不再受法律保护。2007年国家C机关将涉案房屋分配给尚某，范某明知，但在2016年才主张相关权利，已经超过法律规定两年诉讼时效。综上，根据涉案房屋历史沿革情况表明，该房屋的核心争议焦点仍然是单位内部因分房而引发的占房、腾房纠纷，不应属于人民法院主管范围。三、法院审理结果根据被告尚某调取的相关书面材料，虽然是复印件，原告范某表示无法核实上述材料之真实性，但书面材料的出具机关国家C机关对证据的真实性予以确认。同时尚某确系通过国家C机关单位职工内部分房而取得的涉案房屋的钥匙并入住，且按时支付房租。该纠纷确系因为单位内部分房而引起的占房、腾房等房产纠纷，不属于人民法院主管范围。因此法院作出裁定：驳回原告范某的起诉。四、太远房地产律师网靳双权律师案件点评案件结果尘埃落定，当事人尚某感激与激动之情溢于言表，作为房地产专业律师，能够用自身的专业知识为当事人提供优质服务，并维护好当事人的合法权益，对律师从业者是莫大的荣誉与肯定。本案是典型的单位自管公房案件。计划经济年代，公房承租应运而生。在房屋价值或者说公房承租价值不大的相应历史时期，实物分配系国家为解决职工住房问题的重要惠民举措。随着1998年房改政策实行，一部分公房可以经过相应的程序转换产权私有。在本案中，范某作为单位前任领导，通过一定途径将房屋所有权登记在己方名下，看似强有力的证据材料，却无法扭转败诉的局面。这就需要当事人，尤其是律师明确与公房有关的很多法律点。本案中，正是基于以往深厚的办案经验，我们首先指导当事人取得对自己观点加以证明的证据，其次把案件的争议点提炼，围绕争议点辩驳有利自己的观点，选取正确的争议解决方向，自然困难迎刃而解。对比和尚某遭遇一样的刘某，就因为对法律的不信任，法律意识的缺失，包括没有具备在逆境中坚持的信念，最终将房屋交回单位，自己落得无家可归的境地。在此，太远房地产律师网靳双权律师提醒广大当事人，一旦发生纠纷，一定要聘请专业资深的房地产律师，我们是高效、办案有力的专业团队，为您办案过程中提供值得信赖、专业的法律支持！,原创,靳双权,2017-06-12
388,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,388,"2018-06-19 02:05:35",房地产律师靳双权解答被继承人的丧葬费及死亡抚恤金是否可以作为遗产分割,"北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。） 一、原告诉称孙一丁诉称，孙博与杨川夫妇共育有原被告三名子女。杨川、孙博分别于2003年、2013年去世。父亲孙博遗留房产一套，位于海淀区翠翔小区301号。涉案房屋的购房款系我一人支付，二老及两兄弟并未出资，因此父亲订立公证遗嘱，要求由我继承涉案房屋及其全部遗产。若涉案房屋中母亲所享有的份额按照法定继承，那么我要求二被告退还我相应份额的购房款及增值补偿款。现起诉要求：1、判令涉案房屋归我继承所有；2、诉讼费由二被告负担。 二、被告辩称孙二丁辩称，1、原告并未出资购买涉案房屋，其系二老的夫妻共同财产。2、原告从未赡养过二老，反而二老一直在养活原告一家。3、二老丧葬费是由其单位报销。4、二被告一直赡养二老至其去世。孙三丁辩称，1、同意孙二丁的答辩意见。2、涉案房屋的房产份额由母亲的一半，不论父亲的遗嘱是否有效，都无权处分母亲的份额，故不同意原告主张。3、被继承人孙博的工资及丧葬补助费、死亡抚恤金也应当作为遗产分割。 三、审理查明经审理查明，庭审中，原告表示若继承涉案房屋，可以支付30万元的折价款给二被告，二被告表示无支付折价款能力，要求确定各自的继承份额。被继承人孙博的遗产除涉案房屋份额外，只有银行存款。单位发放的发放抚恤金及丧葬费目前由原告保管，原告主张该笔费用的一半已经用于被继承人的费用开销，由于该笔费用不属于被继承人的遗产范围，原告不同意在本案中一并分割该笔费用。原告向本院提交了被继承人订立的公证遗嘱、公证机关针对该遗嘱出具的公证文件及涉案房屋购房款支付票据。二被告不认可前述三份证据，申请法院调取公证材料，不认可该票据的证明目的。根据本院在北京市方正公证处调取的公证材料显示，公证处材料内容与原告提交的证据内容完全一致。孙二丁又主张不认可公证程序，质疑被继承人订立遗嘱时并非其真实意思表示。 四、北京市海淀区人民法院判决北京市海淀区人民法院经审理后判决：（1）涉案房屋归孙一丁、孙三丁、孙二丁按份继承所有，份额比例为6:1:1。（2）被继承人的存款由原告继承。（3）被告孙三丁、孙二丁分别偿还原告购房款七千元。（4）驳回原告其他诉讼请求。 五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国继承法》第三条，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋。根据《中华人民共和国继承法》第五条，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。根据《中华人民共和国继承法》第十条，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。根据《中华人民共和国继承法》第十三条，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。涉案房屋系孙博与杨川二人在婚姻关系存续期间购买，为二人共同财产。根据原告提交的证明文件，包括遗嘱及购房款票据等，可以认定涉案房屋的购房款确由原告支付，但是并不能证明涉案房屋的实际权利人系原告。至于原告的出资，可以将其作为二位被继承人的夫妻共同债务，由二人的继承人按照各自比例承担。对于原告要求的增值补偿款，因原告未能提供相应的约定或协议文件，故该主张于法无据，不能得到法院的支持。综前所述，首先，涉案房屋中杨川享有的份额应当按照法定继承办理，故孙博及原被告三人各自继承涉案房屋的八分之一份额；之后，涉案房屋中孙博享有的份额按照遗嘱继承办理，故原告从孙博处继承涉案房屋八分之五份额，其共享有涉案房屋四分之三的份额。由于在庭审中，原被告三人都表示自己无支付折价款的能力，所以涉案房屋暂时不能进行遗产分割，法院只能就每个继承人所继承享有的涉案房屋份额进行确认，若之后原被告三人中任何一方具备支付能力，三方可协商分割，或另行提起诉讼。根据被继承人孙博的遗嘱，其所遗留的存款也应当按照遗嘱继承办理，由原告继承。至于被继承人的抚恤金及丧葬费，双方可另行主张。 综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-06-01
389,1,"2018-06-18 22:57:29",成功案例,389,"2018-06-19 02:05:35",被继承人都主张被继承人遗留房产产权的，如何解决？,"北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。） 一、原告诉称原告张六金诉称：2010年11月30日，原、被告达成房屋买卖协议，即原告将位于窦店镇瓦窑头村麋鹿小区301室卖给被告。该房面积91.5平方米，价款49万元。被告当天付款9万元，下欠40万元，随即双方共同到开发公司售楼处办理了更名过户手续，被告当时承诺办理完更名过户手续便付清余款40万元，但当天办理完手续后被告未按约定付款，此后原告多次索要，被告总是明后应允，但一直未付，故诉至法院。诉讼请求：1、要求确认原、被告于2010年11月30日签订的关于房山区窦店镇瓦窑头村麋鹿小区301室房屋的买卖有效。2、要求被告立即支付原告剩余房款423681元。3、鉴定费、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告李大福辩称：原、被告口头达成的房屋买卖协议合法有效，并已全部实际履行。双方当时约定的房屋总价款就是9万元，已经全部给付原告，被告没有义务另行支付房款。原告要求被告给付房款，亦应承担举证责任。退一步讲，即使存在房款，原告的请求也已超过诉讼时效保护期间。2010年1月30日，双方交付房款、变更合同、交付房屋，应以此作为诉讼时效之起算点，原告的请求权已过诉讼时效。另外，评估报告不应作为证据采信。本案评估报告未实际勘察诉争房屋，报告中的评估价格不是诉争房屋的评估价格。同时评估价格过高，2010年1月份，此类房屋价格达不到51万元。即使判决给付房款，原告亦应承担责任，应减少价款。因此，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明，2004年7月8日，原告与北京聚源置业有限公司（以下简称聚源置业公司）签订商品房买卖合同，约定原告购买聚源置业公司开发的位于北京市房山区窦店镇瓦窑头村麋鹿小区X号房屋一套。该房屋建筑面积为91.5平方米，价款为154873元。合同签订后，2004年7月15日，原告向聚源置业公司交纳购房款154873元。后聚源置业公司向原告交付了诉争房屋。2009年11月底，原告与被告口头达成房屋买卖协议，约定原告将诉争房屋卖给被告。协议达成后，2010年1月30日，被告通过银行卡转账方式给付原告购房款9万元。同日，原告向被告交付诉争房屋。当日，原告与被告又到聚源置业公司将商品房买卖合同中的买受人、交纳购房款发票上的交款人变更为被告，合同签订日期倒签为2004年7月15日。后双方因买卖房屋价款产生纠纷，原告主张房屋买卖价款为49万元，被告尚欠40万元购房款未付。被告认为双方是不错的朋友关系，房屋买卖价款仅为9万元，并已付清全部购房款。原告曾诉至本院，要求被告给付尚欠购房款，后撤回起诉。现原告再次诉至本院。审理中，经原告申请，本院依法委托北京中地联合房地产评估有限公司对诉争房屋的价值进行评估。评估过程中，在评估人员进行现场勘察时，因为被告不同意评估，其没有参加现场勘察，只有其委托代理人田军到达现场，因此评估人员不能进入诉争房屋。故本院要求参照北京市房山区窦店镇瓦窑头村麋鹿小区X号房屋的结构，以毛坯房标准进行评估。最终，评估结论为：评估总额513681元。原告支付评估费2568元。另查，北京市房山区窦店镇瓦窑头村麋鹿小区将来可以办理房屋所有权证。至法庭辩论终结前，诉争房屋尚没有办理房屋所有权证。 四、北京市房山区人民法院判决北京市房山区人民法院经审理后判决：（1）被告给付原告购房款五十万元。（2）驳回原告的其他诉讼请求。 五、北京房地产律师靳双权点评依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第一百零九条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与被告口头达成的“二手房”买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方诉争的房屋将来可以取得所有权，故该口头房屋买卖协议合法有效。原告与被告亦认可该房屋买卖协议有效，本院对此予以确认。根据查明的事实，本案争议的焦点在于诉争房屋的买卖价款问题。被告辩称诉争房屋买卖价款为9万元，且已交付履行完毕，但在商品房交易市场房屋价格呈上升趋势的前提下，被告所主张的交易价款明显不符合一般生活常理和现阶段房屋交易习惯，且其也不能提供充分有效的证据对此予以证实，故该意见本院不予采信。关于诉争房屋买卖价款，本院依据北京中地联合房地产评估有限公司出具的评估报告中所确认的房屋买卖协议达成时的评估价格予以认定。故原告主张诉争房屋买卖价款为49万元，被告尚欠40万元购房款未付的诉讼请求，本院予以支持。对其诉讼请求中要求过高部分，本院不予支持。对于被告称原告的房屋买卖价款请求权已超过诉讼时效的抗辩意见，因双方在先已就此事进行过诉讼，诉讼时效发生中断，故对此抗辩意见，本院不予采信。对于被告称评估过程中未实际勘察诉争房屋，故该评估报告中的评估价格并不是诉争房屋的评估价格，该评估报告不应作为证据采信的意见，本院认为，在被告不同意评估，并不积极配合评估的情况下，本院要求北京中地联合房地产评估有限公司参照同样户型结构的房屋进行评估并出具评估报告，符合法律规定。因此，被告的该答辩意见，本院亦不予采信。 综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-06-01