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101,"2018-06-19 01:55:04",关于房产纠纷中的土地所有权确认,　　摘要：随着房地产市场火爆，土地也变得寸土寸金。在大大小小的城市，因为土地所有权问题引起的房产纠纷，首先就需要做土地所有权确认。　　房产纠纷中如何确认土地所有权?　　根据土地管理法等法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。　　其中，农民集体所有有三种形式：　　1、村农民集体所有;　　2、村内两个以上农村集体经济组织所有;　　3、乡(镇)农民集体所有。　　对农民集体所有的土地的确认基本按如下的流程：　　1、地所有者或者发包者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请。　　2、由县级人民政府登记造册，确定农民集体所有的土地的权属性质、面积、坐落，核发集体土地所有权证书，确认所有权。　　3、如有争议，可要求县级人民政府土地行政主管部门确认所有权，或者向人民法院提起确权之诉。　　另外，土地使用权确认的确权主体是行政机关合人民法院行政机关拥有行政裁决权，对有关土地权属等争议，依法行使裁决权。对行政机关确权决定不服的，申请行政复议，提起行政诉讼，人民法院行使司法审查。　　最后，现在的房价普遍高涨，房产纠纷中因为土地所有权确认引起纠纷的，那么就得按照以上的办法做好确认，以便及时维护自己的权益。,网络,未知,2017-07-11
102,"2018-06-19 01:55:05",房产所有权人和共有人的区别,　　摘要：房屋属于物，可以个人所有，也可以几个人共有。一般地，个人享有房产的，那么属于房屋所有权人，而共有的一般称为房屋共有权人。所以，房产所有权人和房屋共有人有所区别，具体如下所示：　　1、房屋所有权人，指房屋权利的所有人，对房屋享有出让、赠与等处置的权利。　　2、房屋共有权人，指的是由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。　　房屋共有人包括持证人和共有人。持证人是指房屋的所有权证由谁来持有，无论房屋是单独所有还是共有都只有一个产权证，所以要有个持证人。共有房屋的每一个所有权人都可以叫做共有人，但持证人只有一个。如果房屋存在共有人，那么处置该房屋需要所有的共有人同时到场签字。　　3、共有房屋一般有“按份共有”和“共同共有”两种种类。“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。　　4、夫妻间对于房屋所有权的共同共有，除有特殊约定外，二者是对该房屋不分份额的共同享有权利并承担义务。夫妻之间对于该房屋的收益、处置权利都是相同的，没有任何区别。　　所以，根据房产所有权人和房屋共有人的区别，其实生活中大多数家庭都是共同共有，那么因为共有的份额不确定产生纠纷的比比皆是，必要的时候建议可以积极去法院起诉解决。,网络,未知,2017-07-11
103,"2018-06-19 01:55:07",房屋共有权的特征,　　引言：房屋的共有权人是两个或两个以上的公民，他们对同一房屋共同享有一个完整的所有权。下文将详细介绍房屋共有权的特征。　　房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。　　单独所有简称独有，它的所有权效力当然及于建筑物的全部，这时，房屋的所有权是独立的，也是非常明确的。而共有是指各共有人基于抽象概念，而分别拥有各自应有部分的权利，但所有权的效力仍可及于建筑物的全部。这里主要介绍房屋的共有。房屋共有具有以下特征：　　一、房屋的共有权人是两个或两个以上的公民，他们对同一房屋共同享有一个完整的所有权。　　二、共有的客体是同一房屋，共有房屋在共有关系存续期间不能分割，每个共有的公民对整个共有的房屋都可以行使权利。　　三、共有人对共有的房屋按照各自的份额享有权利或者平等地享有权利。公民的房屋共有可分为按份共有和共同共有两种形式。　　按份共有是两个或两个以上的公民按照各自的份额分别对共有的房屋有权利和承担义务。　　共同共有是指两个或两个以上的公民对共有的房屋不分份额地共同享有权利并承担义务。,互联网,未知,2017-06-06
104,"2018-06-19 01:55:10",房屋所有权与使用权的区别,　　引言：房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。下文将详细介绍两者的区别。　　房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。　　房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权是对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。占有是指对财产的实际管领或控制；使用是对财产的运用，发挥财产的使用价值；收益是通过财产的占有、使用等方式取得的经济效益。处分是指财产所有人对其财产在事实上和法律上的最终处置。房屋的所有权指拥有上述四项权能，所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、赠与、继承、，并且排除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占有权。通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项权能基本之一。,互联网,未知,2017-06-06
105,"2018-06-19 01:55:11",哪些情形会产生房屋所有权的转移？,　　引言：哪些情形会产生房屋所有权的转移？一、受让房产关系中根据合同规定履行完义务而实际交付房产使房产所有权转移二、受让房产双方当事人进行过户登记使房产所有权转移三、行政行为使房产所有权转移（如房屋拆迁、税务处罚拍卖、没收等四、法院裁判使房产所有权转移，下文将详细解答。　　房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。　　根据现行规定，实际的民事关系中，至少有四种情况可以产生房产所有权转移，这四种情况是：　　一、受让房产关系中根据合同规定履行完义务而实际交付房产使房产所有权转移；　　其根据是，１．有法律根据。中华人民共和国民法通则　第七十二条　财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。　现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》已没有必须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续的规定，可以按普通法的规定财产所有权从财产交付时起转移。２．房屋买卖关系已经成立。由于受让双方当事人已经履行完合同义务，交付了房屋，整个房屋买卖关系已经终结，房产双方当事人进行过户登记仅是随附义务，不影响房屋买卖关系的成立。３．出让人已丧失对房屋的占有权、使用权、收益权、处分权。由于出让人已按合同规定实际交付房产，对房屋的占有、使用、收益、处分都没有了，其权利也就不存在了。４．．出让人已丧失对房屋的管理权。出让人已按合同规定实际交付房产，不仅对房屋没有了所有权，连管理的资格都没有了。　　二、受让房产双方当事人进行过户登记使房产所有权转移；　　三、行政行为使房产所有权转移（如房屋拆迁、税务处罚拍卖、没收等）；　　四、法院裁判使房产所有权转移。　　就以上四种情况分析，如果它们在同一的争议关系并列中，从整个法律理论上说，审判权是宪法赋予的国家司法最终权，包含了对行政管理权与私权关系的审查，裁判是司法最终权的体现，所以，裁判使房产所有权转移的形式效力最高。行政管理权是宪法赋予的国家最高管理权，是公权，其效力显然高于下位特别法赋予了房产的过户登记的物权的私权效力和普通法赋予的实际交付房产使房产所有权转移物权效力，但低于国家司法最终权，因为行政权受司法权的制约，行政行为使房产所有权转移的形式效力次之，但比下位物权转移形式的法律效力高。房产的过户登记使房产所有权转移的情况，有特别法的规定（中华人民共和国城市房地产管理法第五十九条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度），是特别法赋予了房产的过户登记的物权效力，具有较强排他性，效力再次之。受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产使房产所有权转移的情况，有普通法的规定（中华人民共和国民法通则　第七十二条　财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外），是普通法赋予的物权效力，效力比房产的过户登记使房产所有权转移的效力又次之。四种产生房产所有权转移形式的法律效力高低是不同的，而不是发不发生房产所有权转移的问题（房产所有权转移有效无效问题是另一法律角度，在此不述）。　　传统的房屋未经转移登记，所有权不转移的理论，与诉讼时效理论也是相悖的。受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产经过两年，只要行为有效，让房人已丧失法律对实际交付房产的所有权的保护，无法拥有该房屋合法产权，该房屋合法产权当然转移。因此，在司法实践中，不应再适用传统的房屋未经转移登记，所有权不转移的理论。,互联网,未知,2017-06-06
106,"2018-06-19 01:55:12",哪些情形房屋权利人应当申请房屋所有权变更登记？,　　引言：哪些情形房屋权利人应当申请房屋所有权变更登记？变更登记申请需要提交哪些材料？变更登记的程序是怎么样的？下文将详细解答。　　房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。　　一、房屋所有权变更登记　　变更登记是指房屋权利人因法定名称改变，或者房屋状况发生变化而进行的登记。发生以下情形时，权利人应当在有关法律文件生效或事实发生后申请房屋所有权变更登记：１、房屋所有权人的姓名或者名称变更的；２、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；３、房屋面积增加或减少的；４、同一所有权人分割、合并房屋的；５、法律法规规定的其他情形。　　二、变更登记申请，权利人应当提交下列资料：　　１、登记申请书；　　２、申请人为个人的，出具身份证或有效身份证明；申请人单位的，出具营业执照或法人登记证；　　３、《房屋所有权证》，有共有权人的应提交《房屋共有权证》；　　４、证明发生变更事实的材料（权利人姓名或名称变更的为派出所出具的姓名变更或工商局出具的名称变更的证明；房屋坐落的街道门牌变更的为派出所出具的坐落发生变更的证明；房屋翻建扩建致使面积发生变化的为规划部门批准的翻建、扩建手续；同一所有权人分割、合并房屋的为证明发生相应事实的文件）；　　５、房屋平面图；　　６、委托代理的，个人出具公证委托书和受托人身份证。　　７、登记机关认为必要的其他材料。　　三、变更登记的办事程序　　（一）一般房屋变更登记程序　　第１步：提出申请。　　申请人持规定提交的资料到房屋所在区房管局提出申请。对符合申请条件的，区房管部门经初审合格后报市房屋产权登记中心。　　第２步：审核制证。　　市房屋产权登记中心审核后，对符合登记条件的，核准登记，打印房屋权属证书。　　第３步：交费领证。　　申请人本人持身份证或经办人持授权委托书及本人身份证到市房屋产权登记中心交纳相关费用后，领取房屋权属证书。　　（二）军队、涉外房屋变更登记程序　　第１步：提出申请。　　申请人持规定提交的资料到市房屋产权登记中心提出申请。　　第２步：审核制证。　　市房屋产权登记中心受理审核后，对符合登记条件的，核准登记，打印房屋权属证书。　　第３步：交费领证。　　申请人本人持身份证或经办人持授权委托书及本人身份证到市房屋产权登记中心交纳相关费用后，领取房屋权属证书。　　四、变更登记的办理时限　　对资料齐全，符合发证条件的，承诺服务时限为１０个工作日办理完毕。区房管局、市房屋产权登记中心各５个工作日。　　五、变更登记的收费依据、项目及标准　　收费依据：发改价格［２００８］９２４号文件。　　收费项目：登记费　　收费标准：１、住宅变更登记费，每套８０元，由申请人承担。　　２、住宅以外的房屋变更登记费，每件５５０元，由申请人承担。,互联网,未知,2017-06-06
107,"2018-06-19 01:55:15",“一房二卖”哪份买卖合同有效？,　　引言：生活中，“一房二卖”的现象时有发生，对于这种情形应当认定哪一份买卖合同有效呢？下文将以案说法。　　【案情】程某夫妇于２００６年７月以１５．５万元价格购买了一套商住房，２００８年５月，程某做生意急需钱，经他人介绍，程某夫妇将该房屋以１７万元价格转卖给姜某。双方商定：姜某预交房款１２万元，钥匙交给姜某，两个月后，双方办理过户手续，姜某支付余下的５万元房款。５月１６日，姜某支付１２万元房款，并搬进房屋居住，６月７日，由于房屋价格上涨，程某要求姜某增加房款。姜某认为已签订书面合同，因此要求程某立即办理房屋过户手续，程某明示若不增加房款就不办理房屋过户手续。７月２１日，程某将房屋以１８万元价格卖给胡某，并办理了房屋过户手续。将１２万元房款返还给姜某，并要求姜某在一星期之内搬出房屋、交回钥匙。为此，姜某一纸诉状递到法院，要求依法解除程某与胡某的房屋买卖合同，保护自己的购买权。　　【分歧意见】本案的焦点是“一房两卖”，应当认定哪一份买卖合同有效。对此，产生两种不同意见：　　第一种意见认为，姜某的要求是合理的，因为在第一个房屋买卖合同中，双方当事人自愿达成协议，并签订了书面合同。该合同是合法有效的。合同签订后，双当各自按照合同约定履行了自己的义务。程某因为房屋价格上涨才要求姜某增加价款，这显然违反了买卖合同的约定。程某与姜某协商不成后，将房屋又卖给胡某，已经违反了第一个房屋买卖合同。而且，第一个房屋买卖合同签订在先，应当认定第二个买卖合同无效。　　第二种意见认为，第一个房屋买卖合同无效，因为公民之间买卖私有房屋不仅需要双方的书面合同，而且必须到房屋所在地的房管部门办理所有权转移手续。虽然第一个房屋买卖合同签订在先，而且已经部分履行，但却没有办理过户手续，因此买卖关系不成立，第二个房屋买卖合同符合法律规定，应当认定有效。　　【评析】我国《城市房地产管理法》第５９条规定：国家实行土地适用权和房屋所有权登记发证制度。第６０条第３款规定：房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。国务院《城市私有房屋管理条例》第９条规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在度的房管机关办理手续。第１２条规定：买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。转让房屋所有权，应以其拥有房屋所有权为前提，而房屋所有权证是证明当事人拥有房屋所有权的合法凭证。只有到房管机关依法履行房屋所有权登记，才能取得房屋所有权证。程某和姜某虽然签订了房屋书面买卖合同，而且双方各自都已经部分履行合同义务，但是姜某没有办理房屋所有权登记手续，也就不享有房屋所有权。未经所有权变更登记的，房屋的所有权不发生转移。本案中，第一个房屋买卖合同得到部分履行后，房屋所有权仍然归程某夫妇。而程某和胡某办理了房屋过户手续，即符合房屋所有权转让的法定条件，房屋所有权在过户手续之后由胡某合法享有。　　私房买卖合同是转移房屋所有权的法律行为。依买卖合同取得房屋所有权的，所有权从何时起转移呢？《民法通则》对买卖标的物的财产所有权转移的时间作了一般原则性规定。《民法通则》第７２条规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。一般认为，这里所指当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定；法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。就本案来说，程某和姜某之间的买卖未办理登记过户手续，不发生所有权转移，姜某不能取得房屋所有权。程某和胡某之间的买卖因双方到房管部门办理了登记过户手续，房屋所有权发生转移，胡某取得房屋所有权。　　尽管姜某没有取得房屋所有权，但这是因未办理房屋过户手续造成的，而不是买卖合同无效的法律后果，如果买卖合同无效，即使双方已经办理房屋产权过户手续，也不能由买方取得房屋所有权，而应办理注销手续，况且，买卖合同无效，双方也无权主张办理产权过户手续。办理房屋产权过户手续是以有效的房屋买卖合同未前提的，而并不是买卖合同有效的必要条件。最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８５条规定：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权的转移尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当责令继续履行；如果协议不能履行，给双方造成损失的，应当负赔偿责任。这说明财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。这一规定同样适用于房屋买卖。在本案中，如果认定程某和姜某签订的合同无效，姜某就无权请求程某办理过户手续以履行合同，程某也不必负违约责任，这对于姜某来说是极不公平的。因此，姜某虽不享有房屋所有权，但对于程某与姜某之间的房屋买卖合同的不能履行，是因程某的“一房二卖”的行为造成的，所以程某应当承担违约责任,互联网,未知,2017-06-06
108,"2018-06-19 01:55:18",公民个人所有的房产享有哪些权利？,　　引言：私有房产是公民个人所有的房产，受到法律的保护，产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。下文将详细介绍。　　私有房产是公民个人所有的房产，受到法律的保护，产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其权利具体表现在：　　１、占有：是对房屋的实际控制。私房产权人行使占有权的方式主要有两种：一是所有人及家属自住使用；二是让非所有人占有，如将房屋出借或出租。　　２、使用：指按照房屋的性能和用途进行利用。使用权一般由房屋所有人行使，但也经常由非所有人行使，如承租人对出租房屋的使用。　　３、收益：指房屋所有人收取房屋产生的某种经济利益，如出租房屋而收取的租金。　　４、处分：指房屋所有人在法律允许的范围内处置房屋。处分可分为：事实上的处分和法律上的处分。由于处分权的行使涉及到房屋所有权的归属，是房屋所有权的核心，因而通常情况下处分权由房屋所有人亲自行使。但在法律规定的情况下，非所有人也能行使，如债到期而未清偿，抵押权人依法对作为抵押物的房屋进行处分。　　公民对自己房屋享有的占有、使用、收益和处分权利，在法律规定的范围内可以根据所有人的意志和利益与所有人分离，由非所有人行使。所有人通过这四种权能的分离和回复来不断发挥房屋的经济效益，满足自己生产和生活的需要，谋取更大的经济效益。因此，这种分离并不意味着公民丧失了房屋的所有权，相反，它正是公民行使房屋所有权的表现。但应该指出的是：公民在行使所有权时，必须遵守国家的法律、法规，按照“物尽其用”原则合理使用，充分发挥房屋的效益，不得滥用自己的房屋所有权给他人或社会公共利益造成损害，否则将承担相应的法律责任。　　购房者在与销售方签订的合同中一般都有条款注明，房屋所占用土地的使用年中住宅用地一般为７０年，但这并不意味着购房人只有７０年产权。我国《城市房地产管理法》中明确规定了房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权。根据上述有关法律规定，在土地使用权期满后，国家可以不收回土地使用权。《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”　因此，土地使用年限届满时，使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地，即使是因社会公共利益需要国家收回该幅土地，国家收回的也只是土地使用权，而且由于房屋与土地的不可分割性，土地使用期一般应随房屋的使用一直延续下来。,互联网,未知,2017-06-06
109,"2018-06-19 01:55:19",是非法侵人住宅罪还是私力救济行为？,　　引言：擅自进人其已租用、借用给他人使用的房屋并妨害他人的合法居住权构成非法侵人住宅罪，看看下文的案例是否构成本罪？　　案情：２００１年，紫荆苑小区开发商海通房地产公司（以下简称“海通公司”）与吴明义口头达成协议，吴明义入住紫荆苑小区４号楼３０１室，当海通公司在紫荆苑小区南侧开发的别墅建成后，以成本价卖一套给吴明义，如别墅未能开发建成，则将其居住的住房以成本价（８００元／平方米）出售给他。　　２００２年，海通公司总经理离职，吴明义多次与新任总经理杨维林协商想将其居住的房屋以２００１年的成本价买下，均遭到拒绝。２００５年１月５日，海通公司在吴明义不知情的情况下，将吴明义居住的房屋出售给马芳芳，并办理了产权登记。当马芳芳拿着《房屋所有权证书》向杨维林索要住房时，吴明义不同意腾房。　　２００５年１２月１２日上午，杨维林授意周杰、杨涛等人，由马芳芳带着房产证，在吴明义拒不开门的情况下，踹门进入吴明义住处将室内家具、电视机、电脑等搬出，导致吴明义书写的１５幅书法作品不同程度损坏，电脑内存条、ＣＰＵ等物品损毁。经鉴定：吴明义家被损毁财物总价值人民币４５３５０元。该案处理过程中，对于杨维林等人侵害吴明义财产构成民事侵权的事实不存在争议，但对侵害人是否构成犯罪有不同意见。　　分歧意见：第—种意见认为，房屋居住权和占有权是两个概念，吴明义居住该房屋得到开发商的同意，马芳芳、杨涛、周杰、杨维林四人明知房屋产权存在争议，用暴力手段非法侵人他人住宅，其行为均构成非法侵人住宅罪，且四人之间为共同犯罪。　　第二种意见认为，马芳芳、杨涛、周杰、杨维林等四名犯罪嫌疑人不仅侵犯了吴明义的合法居住权，而且毁坏其财物，数额巨大，构成非法侵人住宅罪、故意毁坏财物罪，应当数罪并罚。　　第三种意见认为，马芳芳系该争议房屋的合法产权所有人，该三名犯罪嫌疑人均系其叫来帮助排除妨碍的，其行为属于行使私力自救的一种表现，所以四名犯罪嫌疑人均无罪。　　评析：笔者同意第三种意见。理由如下：　　首先，必须明确刑法第二百四十五条所规定的非法侵人住宅罪的立法宗旨在于保护公民的合法居住权，打击其他人员的“非法”侵人行为。很显然，“非法”侵人“他人”住宅中的“他人”系拥有合法居住权利的人。固然，这种居住既包括租用、借用他人的房屋，也包括房屋所有人及其家人居住的自有房屋，简言之，其居住系合法居住。　　其次，只有擅自进人其已租用、借用给他人使用的房屋并妨害他人的合法居住权时才构成非法侵人住宅罪。就本案来看，所谓的被害人吴明义在就房屋所有权问题与马芳芳发生争议前，虽与开发商有口头协议并已人住该室，从民法上讲，有一定的合法性，但无对抗效力。根据我国民事法律规定及物权法原理，房屋等不动产采用登记公示原则，未经登记不具有公示对抗效力，房屋所有权不发生转移。吴明义未取得房屋产权证，甚至连房屋买卖合同都没有签订，不符合合同法和房地产管理法的规定，因而不是严格意义上的房屋买受人。马芳芳在取得该房屋的所有权后，　　吴明义的居住就变得不合法了，反之，其强行居住就是对马芳芳房屋所有权的侵害。根据我国行政法律法规及行政法法理来看，任何行政行为一经作出，即具有执行力、确定力，在未被有权机关撤销或变更前，都推定为合法有效，相关人员和组织都应当遵守、服从。马芳芳的产权证系当地房产管理局依法颁发，是行政机关做出的具体行政行为，因而具有执行力、确定力，任何人都应该遵守并服从，包括马芳芳、吴明义。　　该案实质上是民事法律上的一房二卖情形，即开发商将房屋先后卖给吴明义和马芳芳，马芳芳依法取得了房屋所有权，但吴明义未能取得房屋所有权。吴明义与马芳芳之间的纠纷属于民事纷争，但吴明义与马芳芳之间无任何民事关系，吴明义仅与开发商具有民事关系，吴明义对于房屋买卖纠纷应与开发商协调。马芳芳带人强行进人自己所有的房屋逼迫吴明义腾房并搬出其家具等物品，属于民法上的私力自救行为，而吴明义强行居住他人所有的房屋并拒不迁出，是对马芳芳房屋所有权的侵犯，是违法的。如果认定马芳芳等人的行为构成非法侵人住宅罪，显然属于司法机关动用公权力介人私人纷争，是不妥当的。至于马芳芳、杨涛、周杰、杨维林等人的行为是否构成故意毁坏财物罪，则应当看其主观故意，因为该四人并无毁坏他人财物的故意，财物损坏是因被搬出后的自然损坏，属民事赔偿关系，不宜纳人刑法调整。　　综上所述，马芳芳等人的行为不构成非法侵人住宅罪，也不构成故意毁坏财物罪，而是民法上的私力救济行为。,互联网,未知,2017-06-06
110,"2018-06-19 01:55:21",合作建房怎么征收营业税？,　　引言：合作建房有两种方式，第一种方式是纯粹的“以物易物”，第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。那么如何征收营业税呢？下文将详细介绍。　　根据《国家税务总局关于印发＜营业税问题解答（之一）的通知＞》（国税函［１９９５］１５６号）文件规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：　　第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：　　（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。　　（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。　　第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。　　（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。　　（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。　　（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。,互联网,未知,2017-06-06
111,"2018-06-19 01:55:25",土地使用权与土地所有权有什么区别？,"　　　引言：什么是土地使用权？土地所有权又是什么？土地使用权与土地所有权有什么区别？土地使用权是与土地所有权相对应的一种权利，是一种综合性、概括性的权利。详情请看下文。　　土地使用权是指自然人、法人或其它组织按照法律的规定，对国家所有的或集体所有的土地、森林、草原、荒地、滩涂等自然资源享有的占有、使用、收益的权利，是用益物权的一种，是一种综合性、概括性的权利。我国现行民事立法中土地使用权制度，按使用目的的不同划分为：城镇国有土地使用权，国有耕地、林地、草原使用权，农地承包经营权，宅基地使用权等。土地使用权是与土地所有权相对应的一种权利，是一种综合性、概括性的权利。我们认为从严格意义上讲“土地使用权”本身并不是一项精确、科学的民事法律术语。且不说“土地使用权”的含义在各部法律中各不相同并与所有权权能中的使用权能概念容易混淆，单就我国法律中土地使用权基本囊括除所有权之外的其他有关土地利用的权利的事实而言，其已经失去了法律术语所应有的严谨与科学性。　　土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。　　一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在： １、主体的特定性　　２、交易的禁止性　　３、权属的稳定性　　４、权能的分离性　　土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制：　　１、土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务　　２、土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务　　３、土地所有权禁止交易",互联网,未知,2017-05-23
112,"2018-06-19 01:55:27",土地所有权的特征,"　　引言：土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。土地所有权有哪些特征？下文将详细解答。　　一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在： １、主体的特定性　　２、交易的禁止性　　３、权属的稳定性　　４、权能的分离性　　土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制：　　１、土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务　　２、土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务　　３、土地所有权禁止交易　　我国土地管理法规定：城市市区的土地属于国家所有；农村和城郊的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地、自留山，属于农民集体所有。",互联网,未知,2017-05-23
113,"2018-06-19 01:55:30",什么还是集体土地所有权？,　　　引言：什么还是集体土地所有权？集体土地所有权是一种所有权，享有所有权的各项权能，即占有、使用、收益、处分权。下文将详细解答。　　【相关规定】《物权法》第３９条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。　　第４０条：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。　　第５８条：集体所有的不动产和动产包括：　　（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；　　（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施：（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施：　　（四）集体所有的其他不动产和动产。　　第５９条第ｌ款：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。　　第６０条：对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：　　（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权：　　（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；　　（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。　　【相关规定】《宪法》　　第１０条第ｌ款和第２款：城市的土地属于国家所有。　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。《土地管理法》　　第８条第２款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。　　第１０条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。　　依照《物权法》的规定，集体土地所有权是指农村集体经济组织，对依法属于其所有的土地所享有的占有、使用、收益、处分的权利。占有、使用、收益、处分是法律上所有权的权能。占有，是指农村集体对土地的实际控制；使用，是指在法律规定的范围内，农村集体可以按照自己的意志使用其土地；收益，是指农村集体可以通过对土地的使用等获得经济利益；处分权，是所有权的核心，决定着土地的归属，如农村集体在符合法定的条件时，可以通过法定的程序将其所有的土地转让给国家。　　集体土地所有权的特征有：　　第一，集体土地所有权是一种所有权，享有所有权的各项权能，即占有、使用、收益、处分权。根据《物权法》第４０条的规定，所有权人可以在自己所有的物上设定用益物权和担保物权。用益物权，是指以一定范围内的使用、收益为目的，以支配物之使用价值为内容而在他人之物上设立的物权。例如在我国农村，尽管农民个人不是土地的所有权人，但农民依然可以使用集体的土地在农村建造房屋，此处农民享有的就是一种用益物权，农民个人可以对集体所有的土地占有、使用，但不享有处分权。担保物权，是以确保特定债权的实现为目的而于债务人或第三人的特定财产上设定的以支配和取得该特定财产的交换价值为内容的物权。例如，甲向乙。借款１万元．期限为一年．为了向乙保证能够按时履行还款义务，将自己的摩托车交给乙保管，约定如果到期不能偿还ｌ万元的借款，乙可以将摩托车卖掉来实现债权，当然，多余的价款应当返还给甲，但乙不能直接取得摩托车的所有权。在这里，乙享有的就是担保物权。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，但用益物权和担保物权只享有占有、使用、收益等部分权能，因此所有权被称为完全物权，用益物权和担保物权被称为定限物权。农村集体可以在其所有的土地之上设定用益物权，但设定担保物权的权利受到很大限制，我们将在下文讨论这一问题。　　第二，集体土地所有权的主体是农村集体。根据《物权法》第６０条和《土地管理法》第ｌ０条的规定，农村集体包括三种形式，即村农民集体、村以下农村集体经济组织和乡镇农民集体。除此之外，不存在其它的主体。　　第三，集体所有的土地包括宅基地、自留地、自留山。此外，农村和城市郊区的土地，除规定属于国家所有的之外，属于农村集体所有。农村集体所有的土地，可以分为两类：一类是农业用地，包括耕地和其他用于种植业、林业、畜牧业的渔业生产的土地，也包括为农业生产服务的水库等配套设施用地；一类是非农业用地，包括宅基地、乡镇公共设施用地等。　　在理解集体土地所有权时，需要注意以下几个问题：一是在我国，土地不允许私人所有，土地所有权的主体只能是国家和农民集体，禁止买卖土地，其转让也受到严格的限制，集体所有的土地只能通过法定程序转让给国家；二是集体可以放弃其土地所有权，此时，土地所有权自动归国家所有。,互联网,未知,2017-05-23
114,"2018-06-19 01:55:33",撂荒的土地培育成良田所有权归谁所有？,　　引言：从法律上讲，土地所有权是指土地所有人独占性地支配其所有的土地并最终决定其命运的权利。撂荒的土地培育成良田所有权归谁所有？下文将详细介绍。　　【案情】　　某块河滩地曾属甲村所有，因洪水将该地的表层浮土卷走，只剩下裸露的石头而被甲村撂荒。乙村经多年培土，使该块地变成良田。现甲村和乙村均主张对该块地的所有权，为此双方发生纠纷。　　【问题】　　该块河滩地的所有权应属谁？为什么？　　【评注】　　本案涉及土地所有权的取得问题。　　从法律上讲，土地所有权是指土地所有人独占性地支配其所有的土地并最终决定其命运的权利。从民事权利的角度讲，土地所有人在法律规定的范围内可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并可以排除他人的干涉。依照我国现行法律，土地所有权是登记物权，所谓登记物权是指物权的设定、变更及终止须经登记机关登记才能产生相应效力的物权。土地所有权的取得方式只能是国家通过征用方式取得农村集体土地所有权。　　根据《中华人民共和国宪法》、《土地管理法》的规定，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。在我国，土地征用是指为了公共利益的需要，国家运用公权力，对集体土地所有权予以强制剥夺。集体土地征用制度具有强制性、补偿性的特征。　　依照现行法律，对被征用的集体土地的补偿并不直接由国家承担，而是由用地单位承担。用地单位应当依照法律规定向被征地单位支付土地补偿费、安置补偿费，并妥善安排好被征用土地单位农民的生产和生活。先占、添附等事实行为在我国不能作为土地所有权的取得方式。买卖、赠与等法律行为亦不为取摄土地所有权的方式。　　本案中，甲村虽然存在撂荒行为，但该行为并不导致甲村所有权丧失。乙村虽然存在先占、添附行为，但该行为也不能导致取得该块地的所有权。乙村为该块地变成良田付出了劳动，甲村应给乙村相应的价值补偿，故该块河滩地的土地所有权属于甲村所有。,互联网,未知,2017-05-23
115,"2018-06-19 01:55:36","-借名买房的风险是什么,怎么防范","　　在很多人看来，借名买房似乎是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，且这些购房者中也不乏节省了很多购房成本的人，但是通过一个个鲜活的案例，投资者广为效仿的借名买房也存在极大的法律风险。 　　1、在房价大幅上涨的诱惑下，有登记购房人反悔的风险。实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系，基于信任关系，双方有的不签订协议，仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名买房的关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。即使实际出资人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付购房款的事实，在借名买房合同无效的情况下，实际出资人也无法取得房屋产权。 　　2、物权登记具有公信公示效力，有被法院执行的风险。房屋产权证作为证明房屋归属的有利证明，记载了名义产权人的姓名，对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋，这将直接导致实际出资人卷入诉讼或执行案件中，使得利益受损。 　　3、登记购房人有恶意处置房屋的风险。根据我国房地产的登记制度，登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人，并办理过户手续。即使借名合同有效，但因为对外登记的物权是属于登记购房人的，第三人出于善意购买房屋，支付了合理对价，并已办理过户手续，也不能对抗善意第三人，善意的受让人将取得房屋的所有权。 　　4、被借名人同样也需要承担风险。允许他人以自己的名义购买房屋，就会在房屋产权登记部门留下记录，在银行也会有征信记录，即使以后房屋过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。 　　五、借名买房合同的风险防范 　　在借名购房前，实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名买房，建议双方签订书面协议，明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有，登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任。作为实际出资人，应保管好出资的各项凭证，如银行转账记录、收据收条等，在出现或者可能出现纠纷时，出资人好尽快向法院起诉，避免房产被转移或被他人冻结拍卖，以维护自己的合法权益。 　　小编为您整理，希望能更好的帮你解决借名买房的风险是什么,怎么防范的问题。希望您在购买商品房时，不要投机取巧，以免不必要的纠纷。",网络,未知,2017-05-22
116,"2018-06-19 01:55:37",-借名买房的法律风险有哪些以及如何防范？,"　　借名买房的法律风险有哪些呢?我们如果借名买了房子应该怎么防范呢?关于这些问题我们的法律中有没有作出相关的具体规定呢?现在将在下面的文章中为您分析借名买房的法律风险有哪些以及如何防范的问题，帮助您更好的了解我们的法律的规定，更好的维护自己的合法权益。 　　借名买房的法律风险有哪些以及如何防范? 　　一、借名买房的法律风险 　　首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难; 　　其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承; 　　最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。 　　在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。 　　二、借名买房的法律风险的防范 　　1、如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。 　　2、实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人抵押，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。 　　以上就是我们的法律中关于借名买房的法律风险有哪些以及如何防范的相关问题的解答，希望对您的疑问有所帮助。当然在实践中关于房屋买卖方面的问题，如如何签订房屋买卖合同?买卖合同中如何约定约定责任?如果您想要了解更多关于这方面的问题，请具体联系我们，我们会根据您的具体情况，为您具体分析。",网络,未知,2017-05-22
117,"2018-06-19 01:55:42","-借名买房打起官司 法院判决房屋归属出资人","　　徐晶晶借朋友的名义在首府城区买了房子，约定交完按揭款后就过户到自己名下。不料6年后，朋友竟然翻脸不认人。无奈，她一纸诉状将朋友告上法庭，要求将房屋归还自己。法院判决实际出资者徐晶晶对房屋享有产权。 　　为买房耍小聪明 　　43岁的徐晶晶是首府一家公司的总经理。2004年，徐晶晶用自己的身份证购置了多套房产。同年5月，为了能以银行按揭贷款方式购买首府新华北路某小区的一套高层住宅，徐晶晶想借他人名义买房。 　　她找来朋友王德海，多次劝说并许诺一些好处后，王德海同意徐晶晶借自己的名义按揭买房。当然，徐晶晶为了保险起见，在交完首付和契税并顺利买下房子后，2004年6月2日和3日，她与王德海就购买的这套高层住宅付款和产权归属在公证部门进行了公证。 　　在徐晶晶出示的公证书内容这样写道：“以王德海的名义与开发商签订商品房买卖合同和办理按揭贷款合同的房屋实际出资人和产权人是徐晶晶，按揭完成后王德海负责给予过户。王德海向徐晶晶的丈夫出具办理房屋过户授权委托书。” 　　办完公正之后，徐晶晶开始按月支付这套房屋的按揭款。2009年9月29日，徐晶晶提前还清剩余按揭款，并于2009年12月1日以王德海的名义领取了这套高层住宅的房屋产权证。 　　法庭上唇枪舌战 　　随后，徐晶晶就催促王德海赶紧协助她将房产证过户到自己名下，谁知道王德海总是找各种理由推辞。最后竟然翻脸不认人，说这套房子户主写的是自己的名字，房子属于自己和妻子的共同财产，那份公证书根本没有法律效力。 　　一个月后，王德海收到了法院的传票，告他的是徐晶晶。 　　北京人民法院开庭审理了此案，双方在法庭上展开了激辩。 　　徐晶晶说：“实际产权人归属我，王德海有义务协助将该房屋过户至我名下。现在我已付清按揭款，且领取了房屋产权证，但王德海却以种种理由拖延过户，请法院确认那套房屋的权属人是我。” 　　王德海辩称：“涉案房屋的产权证登记在我名下，该房屋应归属我所有。我与徐晶晶约定按揭完成后该房屋归属她，可我妻子不知道这件事情，因我单方处置夫妻共同财产，我与徐晶晶的约定是无效的。” 　　房屋归属出资人 　　法院审理后认为，涉案房屋确系徐晶晶出资，以王德海名义购买，所以房屋应该归属于徐晶晶。 　　至于王德海所说涉案房屋是夫妻共同财产等，与事实不符，法院不予采信。法院依照《中华人民共和国物权法》相关规定，判决房屋归徐晶晶所有。",网络,未知,2017-05-22
118,"2018-06-19 01:55:42","-借名买房,出资人可以将房产证变为自己的","　　根据北京市高级人民法院最新规定，借名买房的,出资人可以拿回房产证： 　　1、将房产证变成出资人需要通过诉讼; 　　2、需要注意的是该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的几种情况是不能直接过户的; 　　3、不仅仅要提供出资证明，还要提供借名登记约定; 　　4、保障性住房借名可能无效。 　　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房(包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋)，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。",网络,未知,2017-05-22
119,"2018-06-19 01:55:46",-借名购房风险防范及建议是什么,"　　借名购房是我们在生活中选择购房的一种方式，有可能是因为自己的户口等方面的原因。所以借了其他人的名字进行购房，但是借名购房安全吗?借名购房风险防范及建议是什么呢?下面就跟小编一起来看看关于借名购房的相关知识吧。 　　借名买房的风险防范及建议 　　“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。 　　“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。 　　还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。 　　相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。 　　房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。 　　很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。 　　其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。 　　此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。 　　实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。 　　即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。 　　借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。 　　因此，为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险，购房者应谨慎对待。国家的政策，其本质是为了让社会更加和谐公平，所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如堂堂正正选择其他的投资渠道。 　　以上就是小编为大家提供的关于借名购房的风险防范及建议，希望小编的讲解对大家的有所帮助，另外如果真的在不得以的情况下要选择借名购房，要选择自己的亲属例如父母等保障安全性，如果大家还有其他的法律问题，欢迎在我们网站进行了解。",网络,未知,2017-05-22
120,"2018-06-19 01:55:48",-借名购房必须知道的风险,"　　现实生活中因为种种原因需要借用其他人的名义购买房产，在北京主要是因为限购政策和贷款政策影响，手里有闲钱但没有房票，还想在疯狂上涨的房市上捞一票，或想省点首付款，于是乎催生了一大批借用他人名义购房的购房人，这里面就衍生出了不少的故事。 　　借名买房可能碰到的法律风险： 　　1、依据物权法的规定，首先推定登记产权人为房产的物权权利人，除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。一旦登记权利人私下处分该房产或被其他人主张权利，实际产权人的权利就需要通过诉讼的方式保护。主要有，登记产权人离婚配偶诉讼分割财产、死亡后继承人继承财产、或私自办理抵押给他人、或登记产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自出售他人。在借名购房前就要预知有此可能。 　　2、发生前述的情况，实际产权人维护自己权利提起确权诉讼时，诉讼前提是必须具备购房资格。没有购房资格就没有办法提起确权诉讼，还有诉讼的内容是提起合同之诉，要求登记权利人为其办理房屋过户登记手续。实际操作过程中往往有的当事人只要求确认产权归属，不提让对方配合过户这一诉求，导致判决生效后还是无法执行。胜诉后在具体执行过程中还会有相关的税费产生。 　　下面说下具体操作注意事项： 　　1、必须签订有具体明确的确权协议(代持协议)，对房屋的产权人做出明确具体的约定，没有这样的约定，一旦有纠纷就要挖空心思补证，证明双方存在代持关系。可以具体约定 ：双方确认谁谁谁用某某某的名义购房，登记在某某某名下位于某某某路某某某小区某某某栋某某某号房产，房产证号00000的实际产权人为谁谁谁，该房产有谁谁谁全部出资购买，房产所有权归谁谁谁。这是核心条款，能够直接证明谁是真正的产权人。 　　2、实际产权人要保留全部房产购房时的文件原件(购房合同，监管协议，贷款合同，佣金收据有些佣金收据直接可以让中介开给实际产权人)，保留出资转账凭据，不要用现金、微信、支付宝，也不要再通过其他人转账支付，就实际产权人的账户出去。一旦出现问题，自己手里面有证据足以证明自己是实际出资人，加上确权协议的约定，打赢官司问题不大。 　　3、在确权协议里面要对登记产权人违反协议私自抵押或出售后如何处理作出安排，可以约定高额的违约责任。不然以后追责的时候要举证证明自己存在的实际损失，这有点强人所难，尺度不好把握，不能维护自己的合法权益。 　　4、需要让登记产权人给实际产权人出具公证委托书，授予相应的权利，授权书的内容约定的要明确具体有可操作性，实际产权人可以完全有权利处分房产。这里有个问题，北京市公证处普遍对公证授权委托书的有效期有限制，一般是2年。最好不要用外地的公证书，有些单位只认可房产所在地的公证书，委托书要多做几份，去个单位办个事人家就要收你一个原件少了不行。这里面还有个需要特别注意的细节问题，一定要做，不然有了公证授权书你依旧无法自行独自处理涉案房产，那就是要求登记产权人给你开个银行卡，不开通网银，手机银行的功能，你保留密码，因为以后卖房过程中，接收售房款的账户银行要求一定是用登记权利人的名义开户。我碰到多个纠纷就是登记产权人不提供银行卡，导致出现实际产权人空有公证委托书也绕不开登记产权人单独处分房产。 　　5、有些房产不允许借名购买，主要是政策性住房和对购房人资格有严格限制人身属性的房产，这样的借名购房协议，不受法律保护。 　　6、实际产权人和登记产权人的利益分配问题，也要有个约定，不能自己一人独占所有的好处，不然以后没有亲友了，具体自己把握个度。",网络,未知,2017-05-22
129,"2018-06-19 01:55:49",有没有办法离婚时能获得更多的财产呢？,　　引言：当婚姻走向尽头时感情已经破裂的两个人往往最关心的是如何才能获得更过的财产。有没有办法在离婚时获得更多的财产呢？　　为了实现更多获得财产的可能，有些人可能会自作聪明的首先采取措施，如，提前变卖财产（将写有自己名字的房子卖掉），转移财产（将存款提前从帐户中支取），隐瞒个人所得等等。而通过实践证实，这些“高招”，其实并不高，因为这些办法也许在某些程度上确实能够起到一定的作用，但决不能起到决定性的作用，比如将房产卖掉的办法，房产是不动产，房子是客观存在的，即使你将房子卖掉，最终法院也会将相应的款项判决给对方，最后可能得不偿失！再如将存款提出来的办法。存款是存在银行里的，有银行的名字，有存钱的帐号，只要对方提供了相应的证据，法院同样会将被你提出来的钱款判决给对方，决不可能谁提走了就能归谁！而隐瞒财产就更是不能一劳永逸，一旦被对方知道，即使离婚以后，对方仍然可以依法提起诉讼重新分割被隐瞒的财产！　　也有一部分人认为收入高的会多分，其实在这也是错误的观念，因为在法律上，只要是夫妻关系存续期间取得的财产，都属于夫妻共同财产，而不会去细究财产是谁得来的，就好比默认只要是家庭成员就都为家庭财产做了贡献，即使没有出去挣钱，在家做家务也不仅为家庭省去了保姆的开支，为配偶提供了健康的生活环境，和温馨的家庭环境。　　所以不管是谁直接所得，都是夫妻共同财产，在分割的时候，可能还更注重保护没有固定工作或相对弱势一方的利益。　　如果是因为一方有过错而导致另一方起诉要求离婚的，有过错一方应该给予赔偿，应该不分或少分财产。　　所以如果能掌握对方有过错的证据，则在离婚分割财产中必然会处于有利地位。,互联网,未知,2017-06-07
130,"2018-06-19 01:55:51",离婚后起诉要求财产归自己所有被驳回,　　引言：离婚两年后起诉财产归自己所有，但被中院以限制性解释驳回起诉，什么是限制性解释呢？下文将详细解答。　　离婚后起诉要求财产归自己所有　　离婚２年后，男子李汉将前妻告上法院，称依据离婚协议中“所有财产归自己、孩子归对方”的约定，前妻应将其名下的多处房产转移到自己名下。记者昨天获悉，认为按照公平原则该协议需作限制性解释，市一中院终审驳回了康金声的起诉。　　相关案例　　李汉与王芳结婚后，育有一女。２００４年９月，二人在民政部门自愿办理了离婚登记。双方在协议中约定：“双方女儿由王芳抚养，李汉每月支付女儿生活、教育费１０００元；离婚后，双方财产归李汉所有。”依据该协议，双方离婚后，李、王两人共同所有的位于宣武区某街道的２套房屋均归李汉所有。　　２００７年，李汉将前妻王芳告上法院称，经过其调查，他发现在双方夫妻存续期间，王芳的名下还有海淀区太阳园小区、朝阳区珠江帝景小区多处房产。此外，王芳名下还有多个公司的股权。李汉要求，将这些房产和股权全部过户到自己名下。　　庭审时，王芳及其母亲表示，王芳和李汉均为下岗工人，二人婚后生活还需王芳父母接济，二人离婚后归李汉的两套房产部分购房款也是王芳父母所付。李汉诉状中提及的这些房产，均为王芳之母出资购买，并由王芳父母居住使用。诉状中提到的那些股权，王芳没有出资、也不承担债务，并非王芳实际拥有，目前已变更到他人名下。　　市一中院审理后认定：　　双方的离婚协议中未明确写明共同财产的具体项目及内容。在双方约定不明的情况下，应从双方订立协议时的具体情况确定双方的共同财产。依据法院查明的事实，李汉和王芳离婚时的双方财产应为宣武区某街道的２套房屋及家具电器等物，双方已将这些。此外，综合考虑双方情形，原离婚协议“所有财产归男方所有，子女归女方抚养”的协议内容显失公平，所以该协议中所指的“双方财产”应作限制性解释，即仅为“双方在离婚时知晓并进行分割的共同财产”。　　据此，市一中院做出上述判决。（文中人物均为化名）　　限制性解释是指法学上按解释的尺度不同而区分的法律解释的一种，是为了符合立法原意，把法律条文的字面涵义限制于立法原意的解释，又称“缩小解释”。限制性解释一般只适用于解释字面涵义广于立法原意的法律条文。,互联网,未知,2017-06-07
131,"2018-06-19 01:55:54",夫妻一方的财产不因夫妻关系延续而变化,　　引言：最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）第１９条明确规定：“婚姻法第１８条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”下文将以案说法。　　案情　　２００３年１月，张某起诉与其妻李某离婚，经法庭调解，双方自愿离婚，婚后８万元存款全归李某所有。离婚后，张某与李某仍在一套房屋分室而居。同年８月俩人又复婚，复婚后仅２个月，张某又因夫妻感情再度破裂起诉离婚。　　分歧　　审理中，针对８万元存款分割存在两种意见。第一种意见认为：张某与李某离婚后仅几个月又复婚，且俩人仍在一套房屋分室而居，该存款应属复婚后夫妻共同财产，张某有权分得存款一半４万元。第二种意见认为，张某与李某２００３年１月离婚时８万元存款即归李某所有，尽管俩人离婚后仅几个月又复婚。该存款已属李某婚前个人财产，张某已无权分得该存款一半４万元。　　评析　　笔者同意第二种意见，理由是：尽管张某与李某离婚后仅几个月又复婚了，配偶也没有变化，但从法律上看，这８万元存款即从２００３年１月离婚时所有权因调解离婚已转移给李某所有，成为了李某的婚前个人财产。根据婚姻法第１８条规定，一方的婚前财产，婚后未作特别约定的，为夫妻一方的财产，离婚后仍归一方所有。最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）第１９条明确规定：“婚姻法第１８条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”张某与李某虽然离婚后仅几个月又复了婚，且俩人仍在一套房屋里分室而居，但复婚以后的婚姻关系存续期间没有将这８万元存款约定为共同财产。因此，张某无权分得该存款一半４万元。,互联网,未知,2017-06-07
132,"2018-06-19 01:55:58",分家协议书要包括哪些内容？,　　引言：分家协议书的内容要包括哪些呢？分家析产协议中对房屋、家具及家用，耕地承包权、存款等进行分配，下文将提供一个范本，仅供参考。　　分家析产协议书　　立约人（父亲）：　男，汉族，１９５０年生，住某市某镇某村；　　（母亲）　长子某某，男，＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日出生，身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，家庭住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。　　次子，男，＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日出生，身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，家庭住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。　　女儿　　立约人　共有二男一女，子女均已结婚，现三人均表示愿意分家析产，改变过去共同生活的状态，各立门户。经协商，达成如下分产契约，并由＿＿＿＿＿＿＿＿＿作见证人。　　（一）立约人老两口随＿＿＿＿＿＿＿＿＿一起生活。　　（二）现村内住三处平房。将位于某地的五间砖瓦房及院落内附属物归长子王＿＿＿＿＿＿＿所有；将位于归次子＿＿＿＿＿＿＿＿＿。女儿愿意放弃财产权。　　（三）家具及家用。归其长子＿＿＿＿＿＿＿＿＿，耕地承包权分别归＿＿＿＿＿＿＿＿＿。　　（四）存款＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，由其＿＿＿＿＿＿＿＿＿分得＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，长子＿＿＿＿＿＿＿＿＿分得＿＿＿＿＿＿＿＿＿元。儿子每月平均负担其父母日常生活用，现每月二人给付２００元。　　（五）立约人如遇重病或其他意外，费用由＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿共同负担　。　　（六）以上所列各项，立约人完全同意，并有见证人作证。　　（七）、本协议经当事人签字生效。　　（八）、本协议一式＿＿＿＿份，当事人各执一份，公证处留存一份。　　（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿　子女签字：　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿日　　见证人（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿日,互联网,未知,2017-06-07
133,"2018-06-19 01:56:01",分家析产纠纷案例,"　　引言：房地产产权证上登记的权利人是被登记房地产的所有人，没有登记但实际出资购买了房地产的人也可以是房地产的所有人。一起看看下面一起案例。　　公公冠名优惠买房　　1996 年，公公闵先生以75778 元的优惠价购买了工作单位提供的一套住房。该房坐落于南汇区惠南镇某村，总建筑面积为97.95 平方米。闵先生与儿子闵某、儿媳朱某均入住该房屋。后闵先生因与儿媳产生矛盾搬回了老宅居住。2002 年4月，该房屋以闵先生为唯一权利人进行了房地产产权登记。　　小夫妻闹离婚要析产　　2004 年9月，小夫妻离婚闹上法庭。儿子闵某陈述该房屋以父亲名义购买，妻子朱某为此曾向他人借款6万余元，认为父亲和其一家三口对该房屋均有份。闵某于2004 年10月撤诉后，朱某又起诉要求与闵某离婚，但后也于2004 年12月撤诉。　　2005 年5月，朱某诉至法院，要求对该房屋析产分割。在审理中，法院依法通知闵某为本案共同原告参加诉讼，并委托房地产评估事务所对该房屋的市场价格进行了评估，评估结论是1996 年6月的市场售价为108000 元，2005 年6月的市场价格为392000 元。　　争议焦点集中在子媳是借款人还是房屋出资人上。儿媳朱某认为自己和丈夫是出资人，故请求法院对该房屋析产分割。而儿子闵某和公公闵先生都认为，该房屋由闵先生购买，产权属其所有。父子双方之间属借款法律关系，而不属析产法律关系。因此不同意儿媳朱某的诉讼请求。　　法院判令支付70%房款　　法院审理后认定，朱某、闵某夫妇基于支付了全部购房款而对系争房屋也拥有所有权。由于该房屋1996 年6月时的市场价格是108000 元，而实际购买价格是75778 元，故闵先生当时享有的福利性质的购房优惠对该房屋资产的形成具有近30%的贡献，朱某、闵某夫妇的现金出资则占当时系争房屋资产价值的70%许，故三人应按份共有该房屋。　　鉴于该房屋登记在闵先生名下，朱某、闵某夫妇的户籍不在该房屋处，且入住前另有住处，故对系争房屋的析产不宜实物分割，而应归闵先生所有，由闵先生按系争房屋当前市场价格的70%支付朱某、闵某夫妇价款为宜。　　法官点评　　房地产产权证上登记的权利人是被登记房地产的所有人，没有登记但实际出资购买了房地产的人也可以是房地产的所有人。系争房屋登记闵先生为权利人，故闵先生是该房屋所有人;未被登记为权利人的朱某、闵某夫妇，是否是该房屋的所有人即共有人，取决于他们夫妇是否出资购买了该房屋及未作权利人登记的原因。根据法庭上出具的证据，可以认定该房屋以闵先生名义购买，但购房款大部分由儿子、儿媳提供，即实际出资人是儿子、儿媳。闵先生辩称其向儿子、儿媳借款购房，无证据证实，也与两人各自的诉前意见相矛盾。据此对双方系借款法律关系的意见不予采纳。因此，法院做出以上判决。",互联网,未知,2017-05-24
134,"2018-06-19 01:56:05",怎么认定家庭共有财产？,　　引言：要分家析产前提是有家庭共有财产，那么怎么认定家庭共有财产呢？家庭共有财产的分割依据是？家庭成员之间的身份又如何认定？下文将详细解答。　　一、分家析产　　平常，尤其是在农村，孩子长大成人之后，往往涉及分家，另立香火的事情，人们通常叫“分家”；父母年迈之后，将财产分给儿女们，有时还开个家庭会，这也叫分家。但是，这些不完全是法律意义上的分家析产，分家析产是指家庭成员要求依法分割家庭共有财产的行为。　　二、分家析产的前提是家庭共有财产的认定　　分家析产，所分的是家庭共有财产，因而，与夫妻共有财产、家庭成员个人财产有显著区别。如果家庭中没有成年儿女，那么，所有财产除儿女受赠或继承所得，一般只有夫妻共同财产，此时，如果一方要求分割，只能依据婚姻法规定，请求离婚并分割夫妻共同财产。同样，如果财产系家庭成员个人所有，也不存在分家析出问题。　　三、认定家庭共有财产的依据　　家庭共有财产，一般为家庭成员共同劳动所得，即，家庭成员都有贡献在其中。如果财产系家庭成员共同受赠或共同继承所得，当然也属于家庭共有财产。家庭共有财产一般为共同共有，除非有特别约定。家庭共同财产是指全体家庭成员共同生活期间所创造的，供全体家庭成员生活、生产的财产，该财产具有以下几个特征：　　１、家庭共有财产的发生是以家庭成员共同生活期间的共同劳动创造的财产为前提，不是在共同生活期间共同创造的财富，不发生家庭财产关系。　　２、家庭共有财产来源于全体家庭成员的共同劳动所得和各自劳动所得的财产。　　３、家庭共有财产为共同共有财产，在家庭关系存续期间，共有人不分份额，共同享有所有权。　　四、家庭共有财产的分割　　依据共同共有财产的分割原则，只有在分割财产不会毁损共有物的前提下，法律才允许对共有物进行实体分割。分割方式包括：实物分割，对共有财产分成数份，共有人各执一份；变价分割，将共有物作价之后出卖，共有人分割价款；折价补偿，由共有人一人或数人取得共有物所有权，取得共有物的人支付其他人折价款。　　五、家庭成员身份的认定与证据　　家庭成员是否属于财产共有人，要看其是否对财产有“贡献”。一般要求提供证据证明，这些证据包括：房产证、存折、工资收入、共同消费单据等。但是，这并不意味着所有事情的认定都需要证据，毕竟，在一个家庭中，各种付出未必一定会有“证据”。　　夫妻离婚时，夫妻财产分割主要是对夫妻之间的共同财产进行分割。在夫妻财产的分割中，确定夫妻共同财产的范围以及如何分割夫妻共同财产是其中的关键问题。确定夫妻财产的范围，应分清夫妻个人财产、夫妻共同财产和家庭共同财产，既要保护婚姻关系中夫妻双方的利益，也要保护家庭关系中其他当事人的合法权益。家庭共同财产包括夫妻共同财产、其他家庭成员财产和全家共有的财产。属于其他家庭成员的财产，不能作为夫妻共同的财产加以分割。根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第２０条的规定，离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理。,互联网,未知,2017-05-24
135,"2018-06-19 01:56:07",如何理解分家析产？,　　引言：分家析产是根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有，分家析产属于民事行为，下文将详细解答。　　俗话说，树大分枝，儿大分家。子女长大成人，特别是成家后一般都会分开另过，有的则是家庭成员之间有矛盾不愿共同生活，有的则是父母过世后，兄弟之间的分家，这样自然就会涉及分家析产的问题。从法律的角度说，如何看待分家析产行为？　　分家与析产是两个不同的概念，所谓分家是将一个较大的家庭根据分家协议而分成几个较小的家庭。析产又称财产分割，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。从家庭上说，一般分家时都会涉及析产，除非没有家庭共同财产。分家析产属于民事法律行为。应受《民法通则》等民事法律规范的约束。　　不论是长辈给晚辈们分家析产，还是兄弟间的分家析产，由于牵扯到经济利益问题，有的处理得好，有的则由此引发矛盾和争执。因此，分家析产时应注意如此几个事项：　　一是要把家庭共有财产和家庭成员的个人财产区分清楚。分家析产只能是分割家庭共有财产，属于家庭成员的个人财产是不属于分割范畴的。　　二是要协商分割标准，比如是按人口还是其他标准平均分配。　　三是根据公平合理的原则来分割家庭共有财产。应本着团结和睦、互让互助的精神，协商分割共有财产，对老幼病残者要给予适当照顾。同时对某些生产、劳动工具、设备等财产的分割，要尽可能有利于生产，有利于发挥家庭成员各自的专长。对于某些特定的不便分割的财产，也可用特别协议的方式作变通处理，以充分发挥该项财产的效用。　　四是分家析产直接关系到家庭成员今后生活安排的问题，因此，应当通过订立分家析产协议书的形式进行。这样，就不至于有分家后因某项财产产权的归属不清发生纠纷。　　家庭成员间因分家析产发生纠纷，最好是协商处理，实在有必要的才诉到法院裁决，法院应当依照最高人民法院《民事案件案由规定（试行）》规定，以分家析产纠纷立案审理。处理和裁决的法律依据主要是我国《民法通则》第７８条关于财产共有之规定。即财产可以由两个以上的公民共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。,互联网,未知,2017-05-24
136,"2018-06-19 01:56:09",共同共有关系终止时是否可以请求分家析产,　　引言：关于家庭共同财产分割相关规定“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等份原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”　　［案情］　　赖某（女方）与王某（男方）于１９９９年登记结婚。婚后，赖某与王某一直与王某的父母王父、王母共同生活。赖某于１９９７年外出务工，平均工资５００元／月。赖某于２０００年、２００６年分别生育两个女儿。赖某生育女儿后帮王父、王母经营日用百货店，２００３年至２００４年间在加油站工作，工资为３００元／月。现因夫妻感情不和，赖某与王某发生离婚纠纷，法院正在审理之中。赖某遂起诉王父、王母要求分割家庭共有财产（法院通知王某作为第三人参加本案诉讼），并主张家庭共同财产有住宅一栋、土地一宗、市文发**厂的投资１５万元、日用百货店一间、小汽车一辆。　　［分歧］　　儿媳单方请求分家析产能否得到支持？　　第一种意见认为：赖某与王某结婚后，虽然一直与王父、王母一起生活，但是对家庭财产贡献较小；主要还在于本案王某并未要求分家析产，作为儿媳的赖某无权单方要求分割家庭共有财产。故本案应当驳回赖某的诉讼请求。　　第二种意见认为：赖某、王某婚后一直与王父、王母共同生活，即使对家庭财产贡献较小，但仍属于家庭共同财产的共有人；现赖某与王某已发生离婚纠纷，法理上符合共有关系终止的情形，应当支持赖某分割家庭共有财产的请求。　　［评析］　　笔者同意第二种意见，理由如下：　　赖某与王某结婚后，在与王父、王母共同生活期间，赖某、王某以及王父、王母取得的财产性质应属于家庭共同共有财产，而不论其对家庭财产的贡献大小，均不能改变对这一财产性质归属的认定。现赖某要求分割家庭共有财产，实质是主张家庭共有关系终止，将其与王某的夫妻共同财产从家庭共有财产中析出。　　关于家庭共有财产的分割，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（法〈办〉发［１９８８］６号）第９０条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等份原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”因赖某与王某已产生离婚纠纷，家庭共有财产的基础丧失，属于共有关系可以终止的情形。　　同时，当共有关系终止的情形出现时，即便作为共有人之一的王某并没有提出分家析产的请求，但因赖某、王某作为家庭共同财产中的一个夫妻共有主体，共有人中的任何一方依法享有单方管理财产的权利和义务，单方处分财产的权利除外。因共有财产产生债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。故作为儿媳的赖某，可以单方请求将夫妻共同财产从家庭共同财产从析出，这也将为赖某与王某的离婚纠纷中认定夫妻共有财产范围的提供事实依据。　　因此，法院结合家庭共有财产的现状，综合考虑赖某与王某在共同生活期间对家庭共有财产的贡献大小，从生产、生活的实际需要出发，终审判决房屋、土地使用权、日用百货店和文发**厂的投资款由王父、王母所有，小汽车由赖某与王某所有，王父、王母折价补偿赖某与王某８万元。,互联网,未知,2017-05-24
137,"2018-06-19 01:56:10",财产纠纷的诉讼时效,　　引言：离婚后发现一方有隐瞒财产，还能不能再次要求分割财产呢？请求再次分割夫妻共同财产的诉讼时效为两年，从当事人发现之次日起计算。　　目前，我国法律制度规定了两种离婚方式，一是诉讼离婚，二是登记离婚。　　登记离婚是自愿离婚的男女双方按照法律规定解除婚姻关系的一种行政程序。《婚姻法》第３１条规定，男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。　　登记离婚对于当事人离婚的内容与诉讼离婚有同等的效力，但登记离婚的财产分割仅体现当事人的意志，婚姻登记机关对此不予审查或仅作形式审查，财产分割内容未得国家公权利认可，当事人事后有异议甚至反悔的，仍享有诉权。而对离婚协议中未作处理的财产，当事人当然可以向法院提起诉讼。上述纠纷就是法律所规定的夫妻登记离婚后财产纠纷。　　财产纠纷的诉讼时效　　离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务侵占另一方财产的，离婚后，另一方发现有上述行为，有权请求再次分割夫妻共同财产。　　请求再次分割夫妻共同财产的诉讼时效为两年，从当事人发现之次日起计算。男女双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，应在协议离婚后一年内提起诉讼。,互联网,未知,2017-05-12
138,"2018-06-19 01:56:15",签订了“离婚家庭房屋与财产分割”协议还能反悔吗,　　引言：我国夫妻财产制度是采用约定夫妻财产制与法定夫妻财产制并存。婚姻关系存续期间夫妻所得财产归夫妻共有，法律另有规定的除外。　　离婚析产协议须防失信陷阱　　在协议离婚财产分割过程中，既有双方的真实意思表示，也有利用一方缺乏法律知识的弱点欺诈、胁迫恶意占据财产，甚至损害第三人情形的发生。协议离婚后财产分割纠纷屡有发生，为了防止协议成为一场＂精心的阴谋＂，当事人应学会正确理解和适用法律，避免自己的合法权益成为游戏的牺牲品。　　因为感情不合，罗女士与丈夫心平气和地在民政局离了婚，女儿由男方抚养。为了能使４岁的女儿今后成长有一个宽松的经济环境，夫妻协议放弃双方共有的房屋权利，财产权益尽数归女儿所有，日后将产证登记由丈夫变更为女儿。没想到，离婚后丈夫违背了先前的承诺，变卖了房产。对此，罗女士感情上难以接受，一纸诉状将前夫告上了法庭，要求依据离婚协定约定，重新分割夫妻共同财产。　　事实经过　　罗女士与被告翟某原系夫妻关系，双方生有一女小玉。上海市Ｘ路６５弄某室的产权登记在被告翟某名下。２００２　年１０月２０日，双方订立“协议离婚家庭房屋与财产分割”协议，约定由丈夫翟某一次性付给罗女士协议离婚费三万元现金，又约定今后一切家庭财产、房屋财产一切归女儿小玉所有，不得变动。翟某保证一切财产不得与他人共有，不得变卖。如有变动，罗女士有作出家庭财产重新分割的权利。原、被告及女儿均在该协议上签名。２００２　年１１月３０日，原、被告经上海市民政局协议离婚。２００４　年８月３０日，被告与他人订立上海市房地产买卖合同，将上海市Ｘ路６５弄某室房屋出让，得房款５０余万元。２００４　年１０月，该房产权登记变更为他人。同月被告购得本市其它路段商品房一套。原告以被告违反约定为由，起诉来院要求被告支付房屋转让款２０余万元。　　庭审记实　　罗女士：当初我们去民政局协议离婚是为女儿着想，双方协议今后一切家庭财产、房屋财产均归女儿所有，不得变动。　　协议约定，被告必须保证不转让一切财产，不得与他人共有，如果变卖双方共同财产，原告有权重新要求分割夫妻共同财产。现在他违背了当初的承诺，我要求按协议约定分割房屋的折价款。　　被告翟某：原告的诉请没有事实依据。离婚协议上只是约定诉争房屋不能变卖，但并没有指明诉争房屋不能变动，而且，自己没有和他人共有诉争房屋的产权。自己虽然出卖了系争房屋，但又用该款购买了另一处住房，这是房屋的置换，并不影响女儿实际的权利。所以不存在变卖和违反协议的事由，原告无权要求重新分割。　　罗女士：双方协议离婚时，约定诉争房屋是给女儿所有的。当时产证上记载的是被告的姓名，被告有义务在离婚后将房产过户给女儿，但被告没有依据协议办理过户手续，反而将房屋卖掉。被告现在的行为已违反了双方的承诺，原来的房屋客体已经不存在了，被翟某擅自变卖，事实上已经处分了协议约定不得处分的财产。而且，被告重新购买的房屋也只写了其一人的姓名，更本没有考虑到女儿的权利。现在自己要求分割房屋的价款。　　被告翟某：在离婚协议中没有转让款的内容，由于没有事先约定，所以不涉及转让款的分割。而且，其已一次性支付原告补偿款３００００　元，也算是原告放弃房屋权益的补偿。离婚后女儿一直随其生活，权利、义务应该是对等的。　　罗女士：被告称离婚协议上没有转让款的内容，但物和现金都是财产的表示形式。而且，由于第三人善意受让了该房产，无法恢复原状，只能就变卖房屋所得的价金进行分割，这是合情合理的。至于３００００　元是作为自己在外借房的补偿。即使没有该离婚协议，诉争房屋也没有进行过分割，还是双方的共同财产。应按照夫妻共同财产原则进行分割。　　判决法院经审理认为，公民依法享有对自己的财产作出处分的权利，上海Ｘ路６５弄某室的房屋是原、被告婚后共同购得，双方协议离婚时，约定将该房屋归其女儿所有，但如被告违反约定将该房屋与他人共有、变卖，原告有权作出重新分割。该协议系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应遵守。原、被告离婚后，被告在未征得原告同意的情况下，将该房屋出让，违反了双方的约定，故原告要求按协议约定，重新分割被告出卖该房所得款的请求与法不悖，本院予以支持　　（以上均为化名）　　法官评析　　我国夫妻财产制度是采用约定夫妻财产制与法定夫妻财产制并存。婚姻关系存续期间夫妻所得财产归夫妻共有，法律另有规定的除外。同时，法律允许夫妻双方在自愿协商的基础上以契约的形式对财产的归属另行作出约定。约定的效力高于法定，也就是说夫妻对财产有约定的，首先适用约定；没有约定的，按照法定夫妻财产制履行。　　从我国目前实际情况看，当事人去民政部门离婚时，除男女双方须一致同意自愿解除彼此之间的婚姻关系之外，民政部门还会要求双方就财产分割及子女抚养等问题协商一致并形成书面材料后，才可能为他们办理离婚手续。双方到民政部门离婚，就财产分割问题达成的协议，是当事人在平等自愿的前提下，协商一致的结果。对任何一方当事人来说，都是其对自己财产权利的一种自由处分，该协议具有民事合同性质，对当事人具有法律上的约束力，夫妻双方应恪守承诺依约履行。协议的签订必须是当事人真实意思表示的结果，不存在重大误解或欺诈的事由，否则受欺诈一方享有撤销该协议的权利。其次，该协议的内容不得规避法律、违反社会公共利益或者侵害他人的合法权益，如借协议转移财产逃避债务。当事人基于这种具有民事合同性质的协议发生纠纷时，应当适用民法通则或者合同法的基本原则和相关规定。　　夫妻财产分割协议对第三人生效的条件，根据《婚姻法》规定，只有第三人知道该约定的，才能对该第三人产生对抗效力，否则，契约只有在婚姻内部生效，对外不产生法律效力。夫妻对房屋产权的约定第三人无法知晓，其依据产证权利公示外观有理由相信产证上登记的人为权利人，第三人购买房屋的交易行为应该受到法律的认可和支持，另一方无权依据内部协议要求第三人返还财产。房屋产权登记虽然无法复原至夫妻离婚时的状态，但房屋的交换价金仍然存在，夫妻双方可就该笔钱款根据婚姻法的精神进行分割。　　离婚时，父母一方为了给孩子提供良好的成长环境，往往会在财产的分割上作出某些让步或约定日后等孩子长大后将相关权益转让至子女名下。为了防止另一方的失信行为导致未成年子女权益的损害，夫妻双方除在协议中规定财产处分方案外，还应就财产权利过户的期限、财产管理人责任以及一方违反约定所应承担的责任后果等内容作出详细的约定。条件允许的话，可以邀请无利害关系的第三人见证或到公证机关进行公证。作者：陈丽李梅芳,互联网,未知,2017-05-12
139,"2018-06-19 01:56:18",离婚涉及到的房产分割问题,　　引言：离婚都会涉及到财产的分割问题，尤其是房产问题，夫妻双方婚后出资离婚怎么分割？婚后父母有出资购买离婚又怎么分呢？婚前购买的房产婚后下来的产权怎么分割呢？下文将详细介绍。　　１、夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，如何分割成离婚财产纠纷　　这是最简单，也是最好处理的一种离婚财产纠纷情形。　　首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。比如，一套房子购买价是６０万元，首付１８万元，贷款４２万元，现值８０万元，未还贷２０万元。夫妻可以分的部分就是，８０万元的现值减去２０万元贷款后的６０万元，每人可分得３０万元。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方３０万元，得房方单独偿还剩余的本金及利息　　２、父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？　　最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条规定，（１）父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；（２）父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。　　在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。　　３、婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，如何分割也成离婚财产纠纷　　在实践中这样的情况主要是，男女恋爱期间感情觉得不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚，此时，一方不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿。　　４、针对离婚诉讼请求中有关要求分割夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，离婚时尚未取得产权证的，或要求分割一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时尚未取得房产证的房屋诉求，法院将会如何处理？　　根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：（１）购买福利性政策房屋；（２）购买商品房；（３）购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。　　５、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割？　　虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。　　６、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？　　该问题实际上就是，房产证的取得与房屋产权归属有无关系的问题。对此法律界有一些争议，笔者认为，房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。,互联网,未知,2017-05-12
140,"2018-06-19 01:56:23",房屋析产基本原则,　　引言：房屋析产一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系上。根据相关协议、法律原则和一定的标准，下文将详细介绍。　　房屋为家庭生活中不可缺少的重要生活资料，正是因为它的重要性，才引发了这样或那样的种种矛盾和纠纷，当夫妻离婚或者家庭成员分家独立时，势必就要对该共有房屋进行分割分配。然而房屋又拆不得，因此在对房屋分割问题上就遇到了一个无法回避的问题：到底该房屋应当归谁？能否继续共用？没有得到房屋这又该得到什么？对于这样的问题无论是法律的规定还是司法实践都给了较好的处理，基本原则如下：　　１，分割房屋是最大限度的保护房屋的整体性　　２，尽最大可能不损害房屋现有的价值　　３，采取一人独有，在给他人金钱或其他方式的补偿　　４，采取大家共有的方式　　５，大家竞买的方式　　６，出卖该房，大家分的价款的方式。　　以上就是对房屋析产的原则的介绍，析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。,互联网,未知,2017-05-12
147,"2018-06-19 01:56:27",二手房房产纠协商解决不下咋办？,　　摘要：事实上，二手房房产纠纷一般属于合同纠纷，所以一般上可以进行协商解决，不过如果双方的纠纷较大的话，那么协商解决可能会处理不下，这个时候就要选择其他的方法处理了。　　二手房房产纠纷中协商解决不下的可以选择以下的方法：　　1、向消费者协会投诉　　如果协商不成，并且房屋买卖的争议或者分歧比较大，购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉，并提交详细的文字材料和证明材料。　　2、向有关行政部门投诉　　如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用，那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。　　3、向仲裁机构申请仲裁　　合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。　　4、向有关人民法院起诉　　向有关人民法院起诉是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取诉讼的方式，起诉时要记住诉讼讲求证据，所以购房者一定要注意收集证据，比如房屋买卖合同等。　　最后，二手房房产纠纷一般价值较大，所以在选择起诉等具有决定性效力的方式解决时，发现无法凭一己之力解决的，那么建议可以积极找个专业律师介入最好。,网络,未知,2017-07-12
148,"2018-06-19 01:56:30",二手房房产纠纷怎么协商解决？,　　摘要：现在的房地产市场越来越火爆，不管是新房交易还是二手房，不过，购买二手房时，一旦确定买卖合同，发现卖家反悔不肯过户等，那么就会产生多种纠纷。不过，为节省时间和精力，一般这个时候首先可以选择协商解决。　　二手房交易中有纠纷的，其实任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。　　所以当纠纷发生，买家可以选择与卖家面对面协商，摆出有关的事实依据，并提出和解的要求。如果双方有约定合同的，那么最好是将合同摆出来，发现是对方违约的，即主张违约责任。　　不过主张违约时，需要先明确违约损失赔偿数额，在双方协商的时候一并提出，并明确表示在规定时间内进行赔偿。　　其实如果能够协商一致，那就将会是圆满的解决办法。　　当然，一旦发现对方不肯协商解决的，那么只能选择以下的其他方法：　　1、向仲裁机构申请仲裁　　合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。　　2、向有关人民法院起诉　　向有关人民法院起诉是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取诉讼的方式，这里要记住诉讼讲求证据，所以购房者一定要注意收集证据，比如房屋买卖合同等。　　最后，其实不管是二手房房产纠纷还是新房交易纠纷，协商无疑是最好的方法。一旦发现协商解决不下的，那么就要及时选择其他方法维护权益。,网络,未知,2017-07-12
149,"2018-06-19 01:56:30",二手房买卖车库归谁？,　　摘要：原被告协议约定坐落于县城某小区的７栋２单元２０３室一套房屋转让给原告，但为约定被告车库归属问题。那么二手房屋买卖车库归谁所有？请看下文。　　案情：２０１３年９月，黄某与吴某签订了二手房买卖协议，协议约定：坐落于县城某小区的７栋２单元２０３室一套房屋转让给吴某，房屋价格３５万元，并且办理了房屋过户手续。黄某购买７栋２单元２０３室一套房屋后，买了邻居家的一间车库并一直使用，但房产证上没有附注登记车库。黄某交房时，吴某要求黄某交付车库，遭到黄某的拒绝，为此，吴某诉至法院。　　分歧　　对如何处理本案形成两种不同意见，第一种意见认为，本案中车库与房屋是从物与主物的关系，从物应随主物一起转让给吴某，所以车库应归吴某。第二种意见认为，本案中车库与房屋是陈黄某在不同时间从不同地方购买的，依据现在的商品房买卖习惯车库都是单独计价买卖的，且房产证上没有附注登记车库，本案中车库与房屋不是从物与主物的关系，房屋买卖协议又没有约定车库买卖，故该车库应归黄某所有。　　评析　　笔者同意第二种意见，理由如下：本案争议焦点为该套房屋与车库是否为主物与从物的关系。我国法律没有明确规定主物与从物，通说认为构成从物须具备以下要件：１、非主物成分；２、常对主物起辅助作用；３、与主物同属一人；４、须交易上无特别习惯。本案中车库符合从物构成的前３个要件，但不符合第４个要件，因为现在商品房买卖中车库与房屋都是分别计价、分别买卖的，可以分别独立成为所有权的客体，如果没有签订车库买卖协议，则就没有买卖车库。而且许多楼房都没有车库，房屋同样在买卖、使用，故本案中车库与房屋不构成主物与从物的关系。物权法第７４条第２款也规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中当事人在合同中没有约定车库买卖，也没有约定附赠、出租车库，且房产证上没有附注登记车库，显然黄某没有处分自己的车库，该车库当然属于黄某所有。　　（作者单位：江西省鄱阳县人民法院）,网络,未知,2017-07-05
150,"2018-06-19 01:56:35",军产房交易的特殊性,"　　在存量房交易市场中，有类特殊的房源类型--军产房。军产房由于产权的特殊性，在市场交易中与普通的存量房相比具有很多特性，2016年中央军委**习近平曾发表讲话，要对军产房买卖等政策进行调整，在新政出台后，部队和房屋买卖双方将会面临哪些新的问题呢 　　军产房，是指军队现有住房，指产权属于军队，由个人租住，可以出售的家属住房。军产房和一般的存量房在交易过程中最大的区别是军产房的产权一般归解放军总后勤部，如果上市交易，必须办理准入上市的审批手续，否则会导致买方无法取得房屋所有权。 　　根据《军队现有住房出售管理办法》规定，军队现有住房出售的范围包括：(1)建立院落的干休所住房;(2)住房区内的住房。此外，产权不明确，列入改造规划、具有历史纪念意义的住房和非单元式楼房，平房、简易房，危破房，独门独院的住房，以及军区级单位认为不宜出售的住房，均不得出售。 　　军队现有住房出售对象包括以下各方：(1)由军队管理并安置住房的离休、退休干部(含已去世离休、退休干部的配偶);(2)移交政府安置尚未列入建房计划的离休、退休干部和退休士官(含已去世离休、退休干部和退休士官的配偶);(3)在职的军职、师职、团职干部;(4)配偶在当地有城镇户口的营职以下干部(含双军人)、高级士官;(5)配偶在当地有城镇户口的军队正式职工(含离休、退休职工); 　　(6)在职时去世的干部、士官的已随军遗属。 　　如果购买未取得产权的军产房，买方有什么风险军产 　　房一般依附的土地性质系划拨的军事用地，个人拥有的仅为房屋及土地的使用权。转让军产房又未办理土地使用权性质、用途变更手续，存在合同无效的风险。 　　如果军产房买卖合同未办理相关手续， 买方可向法院 　　起诉，实践中存在合同无效或合同解除的两种诉讼结果可能，相应的违约责任和损失赔偿请求也会存在差别。 　　从部队购买军产房改房，在原部队离退休房主仍拒绝腾 　　迁的情况下，起诉到法院，依相关司法解释，存在法院不予受理的法律风险。 　　哪些军产房的买卖合同是有效的呢如果合同约定，买方支付房款，只获得房屋的永久居住权，而非产权，这种合同是双方真实意思表示，可以实际履行，不存在法律和约定上的履行不能，应属有效合同。另外，军产房的租赁与普通存量房的租赁相同，只要双方协商一致，均受到法律保护。 　　在继承方面，只要符合继承的条件，军产房也可作为遗产继承。但是由于军产房不能上市交易，无法通过评估方式确认房屋价格，如果没有产权证，法院只能判决各继承人按份额继承，无法实际办理过户或分割。 　　军产房作为一类特殊的房源，在政策上有很多不同于普通商品房的规定，买卖军产房需要格外关注相关政策的规定，避免出现纠纷。建议买卖双方在洽谈之初就咨询专业的房产律师，最好请专业律师全程陪同参与谈判，这样就可以将风险提前规避，减少很多不必要的麻烦和损失。",网络,未知,2017-06-01
151,"2018-06-19 01:56:35",签订二手房阴阳合同面临哪些风险？,　　引言：签订二手房阴阳合同会存在一定的风险，（一）银行拒绝贷款的风险（二）银行解除贷款合同的风险（三）税收增加的风险（四）付款纠纷的风险，下文将详细介绍。　　很多人都认为，为了避税做低房价很可能被税务机关查到，并且违反法律法规政策，风险比较大。而作高房价只要和中介达成协议，就不存在其他风险了，其实不然。做高房价签订阴阳合同同样具有下面几个风险：　　（一）银行拒绝贷款的风险　　房产是抵押物，在借款人不能还款时，银行可以要求拍卖房产，如果房产的价值低于市场价，那么房产拍卖所得的款项很可能不足以偿还银行的借款，所以银行为规避贷款风险，很可能拒绝放贷。　　而付款是买方的义务，如果银行不愿贷款，买方又没有能力补足房款，那么买方就会构成违约，将承担逾期付款的违约责任。　　（二）银行解除贷款合同的风险　　借款合同中通常有这样的内容：在抵押物价值减少时抵押权人即银行有权要求借款人提供新的担保，这也是为了保障银行的优先受偿权。　　比如，房产价值为２００万元，而银行贷了２５０万元，银行仅就２００万元有优先受偿权，对超出的５０万元没有优先受偿权。这就对银行很不利，所以银行要在合同中约定抵押物价值减少时借款人要提供新的担保。　　做高房价是房产的真实成交价低于合同价，这同样会影响银行的优先受偿权，如果做高房价现象日趋增多。　　银行很可能会修改借款合同，即要求买卖双方保证向银行提供的合同价是真实的成交价格，否则银行可以提前解除借款合同并要求买方提前还贷或提供新的担保。　　（三）税收增加的风险　　做高房价是为买方多贷款，卖方并不能从中获益，所以买卖合同通常会约定为买方应保证卖方实际拿到多少钱（即到手价），或约定做高房价所增加的税收部分由买方承担。　　而个人所得税、营业税都与房产的增值额或成交价有关，双方很可能会为增加了多少税收产生争议进而引起纠纷。　　（四）付款纠纷的风险　　做高和做低房价都会产生两个不同的价格。做低房价可以订立两份价格不一的买卖合同，也可以订立一份买卖合同再以补充协议的方式将差额部分以“补偿款”“装修款”的名义补足。　　而做高房价通常都是签两份价格不一的买卖合同，并不以补充协议的方式另行约定差额，双方一旦产生纠纷，在出现两份价格不一的合同时，到底哪一份才是双方真实的意思表示呢？　　对买方来说，当然主张价格低的合同是双方真实意愿，而对卖方则正好相反。　　尽管规定一般以后一份为准，但如果两份合同日期相同就需要有其它证据证明。　　由于付款是买方的义务，买方应就付款义务承担举证责任，可见买方的举证责任大于卖方。,互联网,未知,2017-05-25
152,"2018-06-19 01:56:36",二手房买卖合同中的违约金怎么约定？,　　引言：二手房买卖合同中的违约金怎么约定？违约金应占合同总金额的比例是多少？一方延迟履行合同，对方是否可以主张全额违约金？违约金的执行是否应严格按照合同约定执行？下文将详细解答。　　１、违约金应占合同总金额的比例是多少　　在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的２０％。很多人以为违约金最多只能约定为２０％。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的２０％，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。　　２、一方延迟履行合同，对方是否可以主张全额违约金？　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求２０％或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。　　３、违约金的执行是否应严格按照合同约定执行？　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的　３０％，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日１００元。,互联网,未知,2017-05-25
153,"2018-06-19 01:56:39",原业主拖欠的物管费，新业主有没有义务偿还？,　　引言：生活中，经常有这么一现象，购买了二手房，由于粗心大意没有事先查清原业主是否拖欠费用的情况，就跟中介签了购房合同，现在物业要追讨物业费，那么这笔费用应该谁来承担呢？下文将详细介绍。　　物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。　　转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，所以新业主没有义务支付该部分物业费。简单来说，房子的转移并不意味着债务的转移。新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务，因此物业公司的说辞站不住脚。　　由于在二手房买卖过程中，买卖双方通常会忽略诸如物管费、水电费的结算。为了避免这类纠纷的发生，业内人士建议市民在购买二手房时，除了确保房屋质量外，一定要先查清原业主是否拖欠费用。如有欠费情况，应要求原业主结清，要求业主提供有关的收据或者在合同上写清楚。而在常见的欠费中，小编建议大家需对以下几种费用加以留神。　　　１、维修基金的结算与更名。由于房屋交接时可能会遇到卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用的情况。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。　　２、水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无。其实，这种情况完全可以避免。　　　３、房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。建议买卖双方在合同中明确房屋附赠的家私电器、下水道等质量问题的。如果合同约定一定的保修期限的话，那么对双方来说都会是比较公平的。,互联网,未知,2017-05-25
154,"2018-06-19 01:56:40",房屋买卖合同中有哪些霸王条款呢？,　　引言：签订合同最怕就是遇到“霸王条款”很多缺乏法律意识的购房者不小心签订了含有“霸王条款”的合同也不知道，下文总结了几个关于房屋买卖合同不公平的条款，希望有所帮助。　　一、买方无权调整合同　　有些房屋买卖合同中会写明“该合同一旦签字生效，买方将无权对合同内容进行调整和修改”等类似条款，其实这就是霸王条款的类型之一。房屋买卖合同是交易双方经过协商后制定的，在交易过程中可能会出现很多意外的情况，使得合同的约定与实际不符，这时就需要对合同内容进行修订，作为当事人的买方，自然也是有权利对合同进行调整的。　　二、延期交房可免责　　“若非卖方的原因而导致的延期交房，卖方不承担任何责任”，这样的条款也是霸王条款的一种。如果交易双方已经在房屋买卖合同中明确约定了交房的时间和方式等，那么卖方就必须按照约定时间交房，若中途出现一些问题，致使交房时间延期，那么卖方必须提前告知买方，并且以书面形式进行说明，否则就需要承担相应责任。　　三、买方无权选物业　　大多数人购房的时候都忽略了物业选择的问题，基本上是该房屋原来配备的是哪家的物业公司，买房之后依旧是这家，一些卖家便利用这一点，使用与物业公司合伙吃回扣的方式，坑骗买家，并故意在合同中约定必须使用这家物业公司，这其实也是一种霸王条款。该条款侵犯了买方的选择权和知情权，对其权益造成了损害，需要多加防范。　　四、违约责任不对等　　说到合同中的霸王条款，其实最常见的便是违约责任不对等的条款，一些房屋买卖合同中对购买方的违约责任总是约定地十分详细，但是对于售卖方的违约责任，不是不约定就是约定不清，这就为售卖方提供了很多欺骗购买方的机会。所以，购买方在签订合同的时候，一定要注意这样的条款，并且主动提出明确售卖方的违约责任，若对方不同意，那就不要轻易签下合同。,互联网,未知,2017-05-25
155,"2018-06-19 01:56:43",这些情形二手房买卖合同的无效,　　引言：以下这些情形二手房买卖合同的无效，一、非房屋产权人出卖他人房屋的二、出卖共有房屋未经其他共有人同意的三、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的四、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。　　一、非房屋产权人出卖他人房屋的　　有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的（主要是在亲属名下的）房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。　　二、出卖共有房屋未经其他共有人同意的　　共有房屋形成的原因一般是：　　１、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋；　　２、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有；　　３、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋；　　４、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。　　《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定　“共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。　　三、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的　　开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。　　四、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋　　商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的，二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规，用以规范商品房的销售，所以相对于商品房的销售而言，二手房的买卖更能体现当事人的意思自治，因而风险性也更大。因此，业主进行二手房交易时，一定要仔细审阅合同。,互联网,未知,2017-05-15
156,"2018-06-19 01:56:46",二手房交易怎么核实产权？,　　引言：二手房虽然价格便宜，但是二手房的交易也是很复杂的，买二手房首先要核实好产权问题，怎么去检验呢？详情请看下文。　　１、审查房屋产权要注意什么问题？　　（１）要核实房屋所权人身份。房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。　　（２）尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买。卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至可以交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。尽量不要购买此类房产。　　（３）要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。　　核实上述证件最好见原件，伪造房产证、身份证交易进行诈骗的事时有发生。所以最好是到房管部门亲自核实。有些地方的管理部门是可以给口头查询核实的。如果不行，可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。　　２、怎么核实二手房产权？　　二手房交易要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步：二手房交易第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指＂房屋所有权证＂和＂土地使用权证＂。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。　　３、检验的具体方式有哪些？　　查验产权记录。包括：　　（１）原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；　　（２）档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本；　　（３）登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；　　（４）成效价格，即该项交易的成效价；　　（５）其他内容，如房屋平面图等。,互联网,未知,2017-05-15
157,"2018-06-19 01:56:48",签订二手房买卖合同应明确哪些事项？,　　引言：为了避免不必要的纠纷，在签订二手房买卖合同时应当明确一些内容，比如房屋交付的时间，房屋交付的方式，违约责任等，详情请看下文。　　二手房买卖合同中如何约定交付　　在合同中明确约定二手房交付的相关条款，拘束交易双方的行为。签订二手房买卖合同应明确哪些内容？　　１、交付时间　　交付时间的约定一般需要明确到具体哪一天，且该时间具备可操作性，卖房人能够彻底搬家，腾空房屋。　　２、交付方式　　在买卖合同中交付方式应当明确、具体，包含卖房人的附随义务，房屋状态检查良好，再由双方签订《房屋交接书》，明确约定各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。　　３、户口迁出　　双方可以约定：卖房人应当在该房屋所有权转移之日起３０日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。这也是房屋交付的重要部分。　　４、违约责任　　违约责任主要分为三大块：　　首先是关于交付中出现的质量问题（包含附随义务履行问题），质量问题分为显性和隐性，如漏水、损坏这些显性瑕疵应约定由卖房人维修至可入住状态，如卖房人不履行该义务，买房人可以自行维修后向卖房人主张实际损失，包括但不仅限于装修费、空置损失；另外，一些季节性、隐性的瑕疵如白蚁问题，交付的时候不一定能显现出来，需要卖房人在买卖合同中声明无瑕疵，如出现瑕疵则由卖房人承担损失。　　其次关于交付迟延（包含接收迟延），交付不是一方的义务，买房人也有按照交付时间和交付方式及时收房的义务，双方可以约定：逾期３０日内卖房人应按日计算向买房人支付违约金，并于该房屋实际交付之日起３日内向买房人支付违约金，合同继续履行；逾期超过３０日，买房人有权发出书面退房通知，解除合同，买房人退房的，卖房人应当自收到退房通知之日起３日内退还全部已付款，并支付违约金。买房人因个人原因拒绝接受交付，卖房人可以通过录音、录像，或者公证的方式记录情况，卖房人不承担违约责任。双方通过这样的明确约定，维护各自的利益。　　最后关于户口迁出问题，在约定前述户口迁出条款的同时，明确约定违约责任：如卖房人未按期将与房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖房人应向买房人支付违约金。如逾期超过９０日，买房人有权发出书面通知，解除合同，卖房人应收到解除通知之日起３日内退还买房人全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。　　二手房附随义务也要明确哪些？　　除了交付房屋之外，附随义务也是相当重要的，因为房屋本身不能独立使用，需要相应的配套设施才能发挥作用，由其是在二手房交易中，因此，要明确以下几个问题：　　１、房屋的装修合同与装修发票，保修卡是否已交接。　　２、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接。　　３、房屋内的水电煤气、电话、宽带、有线电视等是否已办理过户手续。　　４、物业服务费、公共维修基金、取暖费是否已结清。　　５、所有钥匙及备份钥匙，包括各房间及信箱、单元门钥匙是否已交接。　　最后做一个重要提醒，在双方当事人查验以上内容没有问题，并且房屋检查符合交付条件的同时，应当签署书面《房屋交接书》，将交接的内容、过程、存在的问题及处理，以文字的形式固定下来，双方签字、捺手印，一式两份，双方各执一份，以备将来出现问题，留存书面证据，更好的解决，保护双方的利益。,互联网,未知,2017-05-15
158,"2018-06-19 01:56:51",哪些二手房产不能交易？,"　　引言：哪些二手房产不能交易？签订二手房买卖合同要注意哪些事项？怎么防范二手房交易风险？下文将详细解答。　　不能上市交易的12种二手房房产类型有：　　1　不能上市交易的二手房为：　　2　未依法取得房屋所有权证的房屋;　　3　只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;　　4　鉴定为危房的房屋;以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;　　5　在农村集体土地上兴建的房屋;　　6　已经被列入拆迁公告范围的房屋;　　7　所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;　　8　所有权有纠纷的房屋;　　9　已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;　　10　依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;　　11　房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;　　12　法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。　　二手房买卖合同签订的注意：　　1、过户时间要明确，买房人最在乎的某过于什么时间房屋最终属于我，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方慎重的签订准确的时限。　　2、 卖房单方违约——不卖了或拖延时间不配合过户要承担的责任需在合同里写明，即买房可以得到的经济赔偿。　　3、 交易最后进入物业交割阶段，需房屋交付条款里约定的以何时何地点作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主所在单位是否有些历史要求或改变，买方需改签协议时卖房应做出的配合等，都应在合同中明确注明，从而达到维护买房利益的目的。　　二手房交易的风险防范：　　1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。　　2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。　　3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。　　4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。　　5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。　　6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。　　小编提醒：　　由于二手房买卖牵涉到的社会关系或者相关手续的办理要比一手房要稍微复杂，因此，无论是二手房的买家或者卖家都应注意当地政府对二手房所做出的一些政策调整措施，比如，对二手房不能上市交易的12种规定，这样才能最大限度地保护自身利益免受损失。",互联网,未知,2017-05-15
159,"2018-06-19 01:56:54",二手房交易过程中买方需要支付的税费,　　引言：二手房交易过程中买方需要支付的税费包括：契税、印花税、营业税、城建税、个人所得税、土地出让金、土地增值税、买卖合同公证费，下文将详细介绍。　　一、契税　　交税比例是：　　１、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的１．５％的契税。　　注：符合住宅小区建筑容积率在１．０（含）以上、单套建筑面积在１４０（含）平方米以下（在１２０平方米基础上上浮１６．７％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下等三个条件的，视为普通住宅。　　２、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的３％的契税。　　新政下的契税：　　普宅：９０平米以下：１％、９０－１４０平米：１．５％、非普宅：３％、商业房或公司产权：３％。　　二、印花税　　买卖双方各缴纳房价款的０．０５％！住宅暂时免征。合同印花税率是房屋成交总额×０．０５％。　　三、营业税　　购买时间在５年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×５．５％；５年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价５％的营业税。　　注：个人将购买不足５年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过５年（含５年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税；非普通住宅５年内：房屋成交总额×５．５５％；５年或５年以上：差额×５．５５％。　　新政下的营业税：　　普宅：五年内：全额的５．５％（５．４％）；五年外：免征。非普宅：五年内：全额的５．５％（５．４％）五年外：差额的５．５％（５．４％）。　　四、城建税　　营业税的７％；教育费附加税；营业税的３％。　　五、个人所得税　　普通住宅２年之内：｛售房收入－购房总额－（营业税＋城建税＋教育费附加税＋印花税）｝×２０％；２年以上（含）５年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×２０％。出售公房：５年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×２０％，其中经济房价款＝建筑面积×***０元／平方米，土地出让金＝１５６０元／平方米×１％×建筑面积。５年以上普通住宅免交。　　六、土地出让金：　　成本价：城八区内：１５．６元／平米城八区外：１２．９元／平米。　　经转商：１０％按经管理３％（按成交价）。　　七、土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅３年内：房屋成交总额×０．５％，３年至５年：房屋成交总额×０．２５％５年或５年以上：免征。　　八、买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳）房屋成交总额×０．３％。　　小编建议：　　上述所说的各税种就是二手房交易过程中需要缴纳的项目，然而，因各地经济水平不一样，地方性规定可能有所差异，小编建议大家到当地的相关房产部门进行详细的咨询了解。　　☆小编提醒各位关注：　　二手房赠与与二手房继承过户所产生的相关费用：　　☞赠与过户的费用：　　赠与二手房过户免征营业税和个人所得税，但需要增加公证费与契税的征收。　　１、公证费：４０元／平米×产权证面积；　　２、契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税。　　（其他费用和正常过户都一样）　　☞继承房产过户的费用：　　１、公证费：４０元／平米×产权证面积；　　２、继承公证费：８０元／单放弃继承公证：８０元／人。　　注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收２０％，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过５年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。,互联网,未知,2017-05-04
160,"2018-06-19 01:56:55",二手房贷款相关常识,　　引言：银行如何判决二手房贷款的标准？二手房商业贷款需要什么手续？二手房如何申请住房公积金贷款？二手房贷款须注意哪些问题？下文将一一解答，　　一、银行如何判决二手房贷款的标准？　　标准一　　看是否有过贷款的行为，对于以前曾全款买房或者向亲朋好友借钱买房的借款人，向银行申请贷款购房就被视为第一套住房贷款，对于曾经用房子第一过的，现在再次申请贷款，那就被视为第二套房。　　标准二　　以家庭为单位，即需要查询你本人、配偶及未成年子女在个人征信系统的贷款购房情况，其中家庭里有任何一个人用房产申请过贷款的，那也会被视为第二套房。　　标准三　　包括用公积金贷款和商业性个人住房贷款在内的。如果以前申请的是公积金贷款或者商业性个人住房贷款，现在再次申请贷款购房的将视为第二套房。若是以前申请过个人商用房贷款、个人综合消费贷款等其他商业性个人贷款品种的，这种申请购买住房将视为第一套住房贷款政策申请。　　标准四　　已结清和未结清贷款在内，对于购置过的房产，不管是不是结清贷款的，想再次申请购房贷款，都将被视为第二套房。　　二、二手房商业贷款需要什么手续？　　网友提问：如果买二手房想办理商业贷款，都需要什么手续？　　律师回答：贷款人在申请贷款时，需要向银行提供该套房屋的房屋所有权证、土地使用证、本人有效身份证、收入证明。如**款人已婚则应提供夫妻双方的结婚证，未婚的应提供民政部门出具的单身证明，单身离异的应提供离婚证和民政部门出具的单身证明。　　律师回答：如果想在购买房屋时申请商业贷款，双方签定房屋买卖合同之后，可以向银行提出申请——银行指定评估机构对房屋进行评估——银行指定律师事务所核实贷款人资格——银行审核贷款人资格后完成审批贷款——买卖双方在房屋交易部门办理房屋产权过户手续——产权过户完毕后办理买方房屋的抵押登记——办理抵押登记完毕后银行放款——贷款人按月还款，还清贷款后解除抵押登记。　　三、二手房如何申请住房公积金贷款？　　（一）二手房住房公积金贷款要求　　１、具有本地城镇常住户口或有效居留身份；　　２、具有稳定的职业和收入有偿还贷款本息的能力；　　３、在本地所属区县内购买自住住房；　　４、具备购买住房的合同或相关证明文件；　　５、在申请贷款前已连续缴存住房公积金６个月（含）以上或累计缴存住房公积金１２个月（含）以上（离退休职工除外）。　　（二）二手房住房公积金贷款手续　　在办理二手房申请公积金贷款方面，借款人应在过户交易完成并取得新房产证一个月内向住房公积金管理中心提出贷款申请，以《房屋所有权证》的办理日期为准。申请者具体需要准备以下材料：　　１、《××市住房公积金贷款申请审批表》一式三份，借款申请人及配偶基本情况填写应真实、完整；　　２、委托贷款银行出具的借款申请人及配偶的个人征信报告各一份；　　３、身份与婚姻证明。单身的必须提供户籍所在地民政部门（县、区级婚姻登记处）出具的证明原件＋复印件两份，并在住房公积金管理中心签署单身声明；　　４、房屋买卖证明；　　５、已付房款证明；　　６、具体房屋交易材料。　　四、二手房贷款须注意哪些问题？　　１、要注意评估价与最高贷款额。　　在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。　　２、要注意竣工年代与贷款年限。　　房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是“房龄＋贷款年限≤３５年”。　　３、要注意还款方式的选择。　　现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式分别针对是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定　的工薪阶层；等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息；双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工　资的借款人。此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的５０％为宜。　　４、要注意贷款成数和利率。　　以北京为例，北京各区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮３０％，二套房首付四成、利率上浮１０％的政策。对于公积金贷款的政策是无论之　前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率３．８７％来执行，但如果之前曾使用过公　积金贷款，再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。　　５、要注意贷款银行的选择。　　现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择的常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。　　６、要注意收入证明与还款能力。　　银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况的证明，如果申请人已　婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、　债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。,互联网,未知,2017-05-04
161,"2018-06-19 01:56:59",如何理解“胎儿继承份额的保留”?,"　　引言：,考虑到胎儿继承的特殊性,法律特别规定,应当为胎儿保留必要的继承份额。如何理解“胎儿继承份额的保留”呢？下文将详细介绍。　　如何理解“胎儿继承份额的保留”?　　胎儿继承份额的保留，是指在分割遗产时，如果有胎儿(该胎儿出生后应属于被继承人的法定继承人范围)的，应当为胎儿保留继承份额。由于胎儿尚不具有民事权利主体资格(注：在我国，公民的民事权利主体资格始于出生，终于死亡)，故胎儿并不具有继承权，但为了保护胎儿的利益，各国都强调在分割遗产时应考虑对胎儿进行特殊保护。我国《继承法》第28条规定：遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。需要指出的是，该份额原则上应按法定继承的遗产分配原则确定，如果是多胞胎的，则应按胎儿的数量保留继承份额。　　为胎儿保留的遗产份额应如何处理?　　对胎儿保留份额的处理，依胎儿出生时是死体还是活体而不同：　　(1)如果胎儿出生时是活体的，则该保留份额为该婴儿所有，可由其母亲代为保管。　　(2)如果胎儿出生后不久即死亡，则该保留份额为该婴儿所有，但应由该死婴的法定继承人按法定继承处理。自然人的权利能力始于出生，终于死亡。胎儿只有活着出生的，其权利能力即可实现，才能与其他继承人享有同等的继承权。　　(3)如果胎儿出生时即为死胎，则该保留的份额由被继承人的继承人再分割。　　此外，如果胎儿出生时为死体，无论是侵权行为致死，还是其他原因所致，胎儿都不能产生损害赔偿请求权，而由受害人即怀孕的母亲享有损害赔偿请求权。",互联网,未知,2017-05-27
162,"2018-06-19 01:57:03",遗嘱继承与法定继承的区别,　　引言：下文介绍遗嘱继承与法定继承的区别，遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。　　法定继承是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下，由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。　　与遗嘱继承相对，又称无遗嘱继承，指按照法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配份额进行继承的制度。其法律特征有：①法定继承是以一定的人身关系为前提，即依继承人和被继承人之间的婚姻、血缘关系而确定的。②法定继承人的范围、继承顺序和遗产分配份额，都是强制性规范，除由死者生前依法以遗嘱方式加以改变外，其他任何人都无权变更。　　《继承法》对法定继承的规定如下：　　第九条、继承权男女平等。　　第十条、遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。　　本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。　　本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。　　本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。　　遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。遗嘱继承具有以下法律特征：　　①遗嘱是单方法律行为　　自然人设立遗嘱不需征得继承人或遗赠受领人的同意，只要本人通过一定形式作出意思表示，即发生法律效力。并且根据本人的意愿，还可变更或撤销所立的遗嘱。　　②设立遗嘱必须由本人独立进行　　遗嘱不同于一般的法律行为，是自然人生前对其个人财产所作的处分，它可以引起相应的法律后果。因此，必须由遗嘱人本人直接作出意思表示，而不能代理。　　简单概括，法定就是被继承人无遗嘱时，按继承顺序，继承人继承遗产；遗嘱继承，按照遗嘱所述，想给谁，谁就能继承。,互联网,未知,2017-05-27
163,"2018-06-19 01:57:06",哪些人可以参与法定继承？,　　引言：哪些人可以参与法定继承？继承人包括配偶、父母、子女、养子女，胎儿等，下文将详细介绍。　　法定继承是遗嘱继承以外的依照法律的直接规定将遗产转移给继承人的一种遗产继承方式。在法定继承中，可参加继承的继承人、继承人参加继承的顺序、继承人应继承的遗产份额以及遗产的分配原则，都是由法律直接规定的。因而法定继承并不直接体现被继承人的意志，仅是法律依推定的被继承人的意思将其遗产由其亲近亲属继承。　　（一）配偶　　合法婚姻关系中配偶双方互为第一顺序继承人。所以，同居关系的双方、婚姻被宣告无效或被撤销的双方互不享有继承权。　　须注意：　　１、配偶一方在离婚诉讼中死亡的，另一方仍为为第一顺序法定继承人。　　２、被宣告死亡人（若于判决宣告时并未自然死亡）于判决宣告之后才自然死亡的，若死亡宣告的判决尚未撤销，其原配偶即使尚未再婚，也不享有继承权。　　（二）父母　　父母包括被继承人的生父母、养父母和形成扶养关系的继父母。继父母继承了继子女遗产的，不影响其继承生子女的遗产。　　须注意：生父母对被他人收养的亲生子女不享有继承权。　　（三）子女　　包括被继承人的婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。　　须注意：　　１、继子女继承了继父母遗产的，不影响其继承生父母的遗产；　　２、养子女不能继承生父母的遗产。养子女对生父母扶养较多的，可以作为法定继承人以外的人适当分得生父母的遗产。（根据《收养法》第１５条规定，收养须办理收养登记，未办理登记的，收养无效。）　　（四）尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或者丧偶女婿　　丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，无论其是否再婚，均作为第一顺序继承人。　　（五）名为养孙子女的养子女　　名义上为养孙子女，实际上属于养父母与养子女关系的，该“养孙子女”为第一顺序继承人。　　（六）代位继承人　　代位继承人代自己的父母参与继承，当然是第一顺序的继承人。　　（七）胎儿　　胎儿的父亲死亡，给胎儿保留应继份额的时候，胎儿的地位相当于第一顺序的继承人。不过，胎儿出生时是死体的，胎儿的应继份由其父亲的继承人继承。　　（八）兄弟姐妹　　包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹（养子女与生子女之间、养子女与养子女之间，亦属“养兄弟姐妹”）、有扶养关系的继兄弟姐妹（只有彼此形成扶养关系的继兄弟姐妹才能互为第二顺序的法定继承人）。继兄弟姐妹之间相互继承了遗产的，不影响其继承亲兄弟姐妹的遗产。　　（九）祖父母、外祖父母　　被继承人死亡的，其祖父母、外祖父母均可作为第二顺序的继承人参与继承。　　须注意，祖父母、外祖父母死亡时：　　１、孙子女、外孙子女不属于第二顺序的继承人，由其父母作为第一顺序的继承人参与继承；　　２、其父母先于祖父母、外祖父母死亡的，孙子女、外孙子女也不是“第二顺序继承人”，而是以“代位继承人”的身份参与继承，其在法律上的地位相当于第一顺序继承人。,互联网,未知,2017-05-27
164,"2018-06-19 01:57:10",没有遗嘱按照法定继承方式继承,　　引言：死者哟遗产没有遗嘱的情况下按照法定继承方式继承，按照法律规定的继承人范围、顺序和分配原则进行，下文将详细介绍。　　法定继承是指被继承人死亡时没有留下遗嘱，其个人合法财产的继承由法律规定的继承人范围、顺序和分配原则进行遗产继承的一种继承方式。　　１、被继承人生前没有立下遗嘱或遗赠。　　２、被继承人生前没有与第三人订立遗赠扶养协议。　　３、遗嘱继承人放弃继承或受遗赠人放弃受遗赠。　　４、遗嘱继承人、受遗赠人先于被继承人死亡。　　５、遗嘱无效部分所涉及到的遗产以及遗嘱没有处分的遗产。　　６、第一顺序的法定继承人：配偶、父母、子女、丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母尽了主要赡养义务的可作为第一顺序的继承人、收养他人为养孙子女，视为养父母与养子女的关系的可互为第一顺序继承人。　　７、第二顺序的法定继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。　　８、继承开始后，第一顺序的法定继承人先继承，第二顺序的法定继承人不继承。没有第一顺序的法定继承人的，由第二顺序的继承人继承。　　９、子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。　　１０、父母包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。　　１１、兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。　　１２、同一顺序的继承人继承遗产的份额一般应当均等，继承人协商同意的，也可以不均等。　　１３、对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时应当予以照顾。　　１４、对被继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人分配遗产时，可以多分。　　１５、有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。　　１６、继承人以外的依靠被继承人抚养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。　　１７、被收养人对养父母尽了赡养义务，同时又对生父母扶养较多的，除可依继承法第十条的规定继承养父母的遗产外，还可依继承法第十四条的规定分得生父母的适当的遗产。　　１８、在旧社会形成的一夫多妻家庭中，子女与生母以外的父亲的其他配偶之间形成扶养关系的，互有继承权。　　１９、继子女继承了继父母遗产的，不影响其继承生父母的遗产。　　２０、继父母继承了继子女遗产的，不影响其继承生子女的遗产。　　２１、收养他人为养孙子女，视为养父母与养子女的关系的，可互为第一顺序继承人。　　２２、养子女与生子女之间、养子女与养子女之间，系养兄弟姐妹，可互为第二顺序继承人。　　２３、被收养人与其亲兄弟姐妹之间的权利义务关系，因收养关系的成立而消除，不能互为第二顺序继承人。　　２４、继兄弟姐妹之间的继承权，因继兄弟姐妹之间的扶养关系而发生。没有扶养关系的，不能互为第二顺序继承人。　　２５、继兄弟姐妹之间相互继承了遗产的，不影响其继承亲兄弟姐妹的遗产。　　２６、被继承人的孙子女、外孙子女、曾孙子女、外曾孙子女都可以代位继承，代位继承人不受辈数的限制。　　２７、被继承人的养子女、已形成扶养关系的继子女的生子女可代位继承；被继承人亲生子女的养子女可代位继承；被继承人养子女的养子女可代位继承；与被继承人已形成扶养关系的继子女的养子女也可以代位继承。　　２８、代位继承人缺乏劳动能力又没有生活来源，或者对被继承人尽过主要赡养义务的，分配遗产时，可以多分。　　２９、继承人丧失继承权的，其晚辈直系血亲不得代位继承。如该代位继承人缺乏劳动能力又没有生活来源，或对被继承人尽赡养义务较多的，可适当分给遗产。　　３０、丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父、岳母，无论其是否再婚，依继承法第十二条规定作为第一顺序继承人时，不影响其子女代位继承。　　３１、对被继承人生活提供了主要经济来源，或在劳务等方面给予了主要扶助的，应当认定其尽了主要赡养义务或主要扶养义务。　　３２、依继承法第十四条规定可以分给适当遗产的人，分给他们遗产时，按具体情况可多于或少于继承人。　　３３、依继承法第十四条规定可以分给适当遗产的人，在其依法取得被继承人遗产的权利受到侵犯时，本人有权以独立的诉讼主体的资格向人民法院提起诉讼。但在遗产分割时，明知而未提出请求的，一般不予受理；不知而未提出请求，在二年以内起诉的，应予受理。　　３４、继承人有扶养能力和扶养条件，愿意尽扶养义务，但被继承人因有固定收入和劳动能力，明确表示不要求扶养的，分配遗产时，一般不应因此而影响其继承份额。　　３５、有扶养能力和扶养条件的继承人虽然与被继承人共同生活，但对需要抚养的被继承人不尽扶养义务，分配遗产时，可以少分或者不分。,互联网,未知,2017-05-27
165,"2018-06-19 01:57:13",死亡赔偿金是遗产吗？怎么分配？,　　引言：遗产是被继承人生前合法取得并在其死亡时实际存在的财产。那么，死亡赔偿金属于遗产吗？怎么分配呢？下文将以案说法。　　案情：２０１０年２月７日来某在为单位送货到某堆场出口通道时被某集装箱储运有限公司的重型半挂牵引车挤压致死。后来某的家属享受了工伤保险待遇和交通事故损害赔偿金。现来某的父母与妻女因为一次性工亡补助金和交通事故死亡赔偿金的分割产生矛盾，来某的父母起诉至法院，要求来某的妻女返回他们应得的份额。来某的妻子认为在分割死亡赔偿金时，来某父母应该少分，而其和女儿应该多分。理由是：首先，其与来某的子女尚年幼，而来某的父母年龄比较大了；其次，来某的父母除了来某，还有三位子女。再次，来某的父母生活长期生活在外地，不与来某一起生活，而其与女儿与来某长期生活在一起。　　分歧：围绕本案死亡赔偿金的分割比例问题，有两种不同的意见：　　第一种意见认为，死亡赔偿金虽然不是遗产，但赔偿权利人与《继承法》规定的第一顺序继承人重合，故应由来某的妻子、女儿、父母依照《继承法》的相关规定平均分配。　　第二种意见认为，来某的死亡赔偿金应按夫妻共同财产来分配。受害人来某因交通事故死亡，家庭可以预期的其未来生存年限中的收入因此丧失。死亡赔偿金是对受害人来某假设未死亡可能获得的收入的赔偿。而受害人来某假设未死亡，依照婚姻法的相关规定，其收入显然为夫妻共同财产。　　第三种意见认为，在分配来某的死亡赔偿金时，应当适当照顾来某的妻女。死亡赔偿金不是来某的遗产，不能简单适用均等原则。在分配时必须同时考虑另外两个因素：一方面必须考虑到来某家庭成员共同生活的紧密程度，另一方面还要考虑到来某的父母是否可以单独请求被抚养人生活费的情形存在。　　评析：笔者同意第三种意见。具体理由如下：　　首先，遗产是被继承人生前合法取得并在其死亡时实际存在的财产。死亡赔偿金产生于死亡之后，既然不是遗产，分割时自然不能依照继承法的规定继承。　　其次，夫妻共同财产是指夫妻关系存续期间，夫妻一方或双方取得的合法财产。夫妻离婚或一方死亡后，夫妻关系终结。死亡赔偿金是因一方死亡而得，发生在夫妻关系终结后，所以来某的死亡赔偿金也不是夫妻共同财产，不能按夫妻共同财产来分配。　　再次，分配死亡赔偿金应当适当照顾来某的妻女。作为来某的近亲属，其妻、其女、其父母都有权获得分得死亡赔偿金。但是分配时不能简单的均分。理由是：来某长期与其妻、其女生活在一起，来某的死亡对来某的妻女精神上的打击更大。同时，作为来某的女儿，尚年幼，假设来某仍存活在世，其花在女儿身上的心血肯定要比用在其父母身上的心血多，毕竟来某的父母已经年满７０周岁。退一步说，来某的父母除了来某，还有其他三位子女可以赡养他们。而来某的女儿只有母亲一人了。　　结语：死亡是任何人都不希望看到的。如果在死者去世之后，其近亲属为死亡赔偿金的分配而对簿公堂，我想这不是死者在天堂上所愿意看到的。因此，需要尽快完善相关法律，避免同案不同判。,互联网,未知,2017-05-18
166,"2018-06-19 01:57:15",继承权的放弃和丧失的区别,　　引言：什么是继承权的放弃？继承权的放弃是指继承人作出不接受继承人遗产的意思表示。继承权的丧失是什么？两者有什么区别呢？下文将详细介绍。　　继承权的放弃和丧失的区别　　放弃继承权，是继承人自愿放弃无偿取得被继承人的合法遗产的权利，这种行为是出自继承人自身内心意思的真实表示；丧失继承权，是继承人有《继承法》第七条规定行为之一，经人民法院认定并作出判决而被剥夺其继承权，这种被剥夺是依法强制执行的，不以被剥夺人的意志为转移。　　放弃继承权必须在继承开始之后，遗产处理之前，用书面或口头方式向其他继承人表示，其效力可以追溯至继承开始的时间；而丧失继承权则可以发生在继承开始之后，也可以发生在继承开始之前，其表示的方法是以人民法院的判决书的形式。　　放弃继承权是继承人放弃自己继承的一种权利，它不受任何条件的限制，只要自己诚心表示放弃即可；而丧失继承权是依法剥夺继承人的继承权，这种被剥夺必须受《继承法》第七条严格的法定限制，除此不能使继承人丧失继承权。　　放弃继承权的声明可以在遗产处理前或在诉讼过程中收回，但需经人民法院依据其提出的理由作出决定；而丧失继承权一旦由人民法院作出判决，则不能改变。,互联网,未知,2017-05-18
167,"2018-06-19 01:57:19",有关法定继承的法律规定,　　引言：在法定继承中，可参加继承的继承人、继承人参加继承的顺序、继承人应继承的遗产份额以及遗产的分配原则，都是由法律直接规定的。　　一、继承顺序　　适用法定继承时，依照下列规则分配遗产：①继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承（《继承法》第１０条）。②同一顺序法定继承人继承遗产的份额，一般应当均等，法律另有规定的除外（《继承法》第１３条）。　　（一）第一继承人　　１、配偶　　合法婚姻关系中配偶双方互为第一顺序继承人。所以，同居关系的双方、婚姻被宣告无效或被撤销的双方互不享有继承权。　　须注意：①配偶一方在离婚诉讼中死亡的，另一方仍为为第一顺序法定继承人。②被宣告死亡人（若于判决宣告时并未自然死亡）于判决宣告之后才自然死亡的，若死亡宣告的判决尚未撤销，其原配偶即使尚未再婚，也不享有继承权。　　２、父母　　父母包括被继承人的生父母、养父母和形成扶养关系的继父母。继父母继承了继子女遗产的，不影响其继承生子女的遗产。　　须注意：生父母对被他人收养的亲生子女不享有继承权。　　３、子女　　包括被继承人的婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。　　须注意：①继子女继承了继父母遗产的，不影响其继承生父母的遗产；②养子女不能继承生父母的遗产。养子女对生父母扶养较多的，可以作为法定继承人以外的人适当分得生父母的遗产。（根据《收养法》第１５条规定，收养须办理收养登记，未办理登记的，收养无效。）　　４、尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或者丧偶女婿　　丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，无论其是否再婚，均作为第一顺序继承人。　　５、名为养孙子女的养子女　　名义上为养孙子女，实际上属于养父母与养子女关系的，该“养孙子女”为第一顺序继承人。　　６、代位继承人　　代位继承人代自己的父母参与继承，当然是第一顺序的继承人。　　７、胎儿　　胎儿的父亲死亡，给胎儿保留应继份额的时候，胎儿的地位相当于第一顺序的继承人。不过，胎儿出生时是死体的，胎儿的应继份由其父亲的继承人继承。　　（二）第二继承人　　１、兄弟姐妹　　包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹（养子女与生子女之间、养子女与养子女之间，亦属“养兄弟姐妹”）、有扶养关系的继兄弟姐妹（只有彼此形成扶养关系的继兄弟姐妹才能互为第二顺序的法定继承人）。继兄弟姐妹之间相互继承了遗产的，不影响其继承亲兄弟姐妹的遗产。　　２、祖父母、外祖父母　　被继承人死亡的，其祖父母、外祖父母均可作为第二顺序的继承人参与继承。　　须注意，祖父母、外祖父母死亡时：①孙子女、外孙子女不属于第二顺序的继承人，由其父母作为第一顺序的继承人参与继承；②其父母先于祖父母、外祖父母死亡的，孙子女、外孙子女也不是“第二顺序继承人”，而是以“代位继承人”的身份参与继承，其在法律上的地位相当于第一顺序继承人。　　二、遗产分配　　根据《继承法》第１３条规定，法定继承人对遗产的分配份额，按照以下规则确定：　　１．原则上，同一顺序的法定继承人应当“平分”遗产；但是，同一顺序的继承人经过协商，允许“有人分的多，有人分的少”。　　２．特殊情形特殊处理：①基于对弱者一贯同情和照顾的立场，对于生活有特殊困难并且缺乏劳动能力的法定继承人，“应当”多分；②作为激励机制，对被继承人尽了主要扶养义务（或者与被继承人共同生活）的法定继承人，“可以”多分；③作为事后惩罚，对于有扶养能力和扶养条件却不对被继承人尽扶养义务的法定继承人，“应当”不分或者少分。　　３．法定继承人以外的遗产取得人　　对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。　　三、继承份额　　同一顺序的继承人各自应当继承的份额，在各国的继承法中一般规定为等量均分，但有的国家对生存配偶的应继份规定有所不同。　　英国　　按照英国１９５２年《无遗嘱遗产法》的规定，如死者遗有子女，配偶在扣除债务后，可得５０００镑，并对其余一半遗产取得终身用益权；如无子女而只有父母兄弟姐妹，则配偶在清偿债务后可取得　２万镑和剩余遗产的一半。　　日本　　《日本民法典》规定，配偶在与直系卑亲属一起继承时，其份额为遗产的三分之一；与直系尊亲属一起继承时，其份额为遗产的二分之一；与兄弟姐妹共同继承时，其份额为遗产的三分之二。　　中国　　在中国，同一顺序继承人分配遗产份额，应当首先照顾缺乏劳动能力和无生活来源的继承人，还应考虑各继承人对被继承人生前尽扶养义务状况和各继承人的生产、生活状况。如果情况相近或者继承人协商一致，也可以平均分配。　　对于婚姻、血缘关系以外的受死者生前扶养的未成年人和无劳动能力人，或者扶养过死者的人，他们虽然不是法定继承人，没有继承权，但是为了维持他们的正常生活，鼓励相互扶养，应当从遗产中分给他们一部分，在经济上加以照顾，体现社会主义公德和死者生前的愿望。［７］　　四、各国法律　　由于各国的历史传统和社会习惯不同，法定继承人范围也不相同。　　法国　　大陆法系诸国规定的继承人范围较宽，现行《法国民法典》规定：死者的子女及其直系卑亲属、直系尊亲属、旁系亲属，包括表兄弟姐妹及其直系卑亲属和死者的生存配偶，均享有继承权。如死者并非无能力立遗嘱，亦未被剥夺公民权时，十二亲等以内的旁系亲属有继承权（第７５５条）。　　德国　　１８９６年《德国民法典》规定继承人范围，包括直系卑亲属、父母及其直系卑亲属、祖父母及其直系卑亲属，直到高祖父母及其直系卑亲属。　　英美法系　　英美法系各国，如英国继承法分动产继承和不动产继承两种制度。不动产的继承人主要是直系卑亲属；动产的继承人包括直系卑亲属、配偶、直系尊亲属、兄弟姐妹及其子女。美国的继承制与英国大致相同，但其各州的具体规定各有小异。　　俄罗斯　　１９６４年《俄罗斯联邦民法典》规定的继承人范围，包括子女、配偶、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。苏联和一些东欧国家还规定，除上述亲属外，被死者生前扶养１年以上无劳动能力的人，也是法定继承人。这种规定，具有一定的社会互助性质。,互联网,未知,2017-05-18
168,"2018-06-19 01:57:21",不能被继承的权利和财产,　　引言：不是所有的财产跟权利都可以继承的，比如被继承人的人身权利、被继承人的政治权利、专属于被继承人本人的财产权利、不属于被继承人的财产，下文将详细介绍。　　不能被继承的权利和财产：　　１、被继承人的人身权利。　　人身权利是指与人身不可分离的以特定的人身利益为内容的民事权利。公民的人身权利主要有：姓名权、人身自由权、生命权、健康权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、受教育权、休息权等。因为人身权利与权利人的人身密不可分，会因权利人的死亡而消灭，故此不能由继承人继承。　　２、被继承人的政治权利。　　政治权利是公民参加国家政治生活、进行政治活动的权利。公民的政治权利有：选举权，被选举权，言论、出版、集会、结社、游行、示威的权利，通信自由权，担任领导职务权，批评、建议权，申诉、控告、检举权等。公民的政治权利也是随着公民的死亡而不复存在，不能由其继承人继承。　　３、专属于被继承人本人的财产权利。　　专属于本人的财产权利主要有：国家、集体财产的使用权，包括：公共财产的使用权，自留地、自留山、鱼塘、果园、滩涂、牧场、草原等的经营权等。对企业的承包权、房屋租赁权、雇佣合同中的劳动权、财物代管权，接受他人遗赠的受遗赠权、扶养费、养老金、抚恤金、生活补助费的请求权，劳动工资的请求权，以及其他与工作或者职务相联系的经济待遇，如公费医疗、分配住房等等。这些财产权利也都是与被继承人本人密不可分的，被继承人活着便享有，一旦死亡便不复存在，不能作为遗产由继承人继承。　　４、不属于被继承人的财产。　　不属于被继承人的财产主要包括：　　（１）国家、集体的财产，包括：国家、集体本身固有的财产，被继承人生前保管的国家、集体的财产，被继承人生前赠予国家、集体的财产。　　（２）其他个人的财产，包括：被继承人配偶的婚前财产、夫妻共同财产中属于配偶的部分、婚姻关系存续期间约定为配偶的财产、被继承人其他家庭成员的个人财产、家庭共同财产中属于其他家庭成员的财产、发给被继承人亲属的抚恤金和生活补助费、被继承人在保险合同中指定了受益人的人身保险保险金、被继承人生前赠与其他公民的财产以及其他公民本身固有的财产。　　（３）被继承人非法所得，及来历不明或权属有争议的财产。,互联网,未知,2017-05-18
169,"2018-06-19 01:57:24",五种特殊情况下的继承主体,　　引言：夫妻离婚会影响子女的继承权吗？继父母，非婚生子女对继承权有没有影响呢？还有丧偶儿媳的对配偶父母有没有继承权呢？下文将详细介绍。　　一、夫妻离婚对于亲生子女与亲生父母的关系不产生根本影响。　　父母离婚，不管子女归哪一方抚养与另一方的关系仍是亲生父母子女关系，互相仍有赡养、抚养和法定继承权。即使离异后子女改姓甚至双方不怎么来往，也不能从法律上改变这种法定的权利义务。　　二、继父母子女之间是否有继承权要看是否形成抚养关系。　　父母再婚时，如果子女已成年，肯定与父母再婚的对象不能形成有抚养关系的继父母子女关系，互相之间没有相关权利义务和继承权。　　如果当时子女未成年，则要看具体情况判断是否与继父母形成抚养关系，比如看是否共同生活、是否有抚养教育事实，如果确认有抚养关系，那么继子女就有赡养继父母的义务，且双方互相产生法定继承权。　　由于上述规定的存在，就可能出现，一个子女同时与亲生父母有相互之间的继承权，且与继父或继母之间也有相互之间的继承权的情况。　　三、非婚生子女和养子女与父母之间的继承权同亲生子女与父母的继承权相同。　　非婚生子女与其亲生父母的关系是受法律保护的，互相之间是有抚养、赡养义务的，当然也是有法定继承权的。　　符合《收养法》规定收养子女的，在养父母子女之间就形成拟制血亲关系，除非解除收养关系，否则互相之间的权利义务同亲生子女相同。　　收养是目前唯一一种能断绝亲生父母子女法定权利义务的方式，与养父母形成收养关系，就意味着与亲生父母及相关亲属的关系的结束，不再与亲生父母及相关亲属之间有法定继承权。　　四、兄弟姐妹之间的继承权。　　因兄弟姐妹是第二顺序法定继承人，实践中真正能继承兄弟姐妹财产的情况很少。在此只做简单说明。　　除父母完全相同的兄弟姐妹以外，同父异母、同母异父、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹之间也是有法定继承权的。　　五、丧偶儿媳、女婿也可能有继承权。　　子女如果在父母在世时先去世，儿媳和女婿原本是对配偶的父母无赡养义务的，当然也不享有对配偶父母的财产的继承权。　　但是如果在配偶去世后，儿媳和女婿对配偶的父母尽了主要的赡养义务，那么在法定继承时，丧偶的儿媳、女婿列为第一顺序法定继承人。,互联网,未知,2017-05-18
170,"2018-06-19 01:57:25",继承人的权利和义务,　　引言：被继承人死亡以后，继承开始，继承人接受继承，依法享有继承人的权利，承担继承人的义务。下文将详细介绍。　　根据《中华人民共和国继承法》的规定，继承人有如下权利及义务：　　（一）继承人有接受继承和放弃继承的权利。继承人是否接受继承是法律赋予的权利，而非其义务。　　（二）继承人有取得遗产的权利。没有放弃继承的继承人自继承开始便可已取得已死亡的被继承人的财产（遗产）。　　（三）继承有请求分割遗产的权利。遗产被几个继承人同时继承时，如经其中某一继承人的请求，那么可以将遗产予以分割。当然，分割遗产不能侵害他人的利益。　　（四）继承人有管理遗产的权利和义务。尤其是那些实际占有遗产的继承人，在遗产分割以前应认真管理遗产。　　（五）执行遗嘱的权利义务。　　（六）偿还被继承人债务的义务。《中华人民共和国继承法》第３３条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”　最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国继承法＞》遗产按什若干问题的意见》第４３条规定：“附义务遗嘱继承或遗赠，如义务能够履行，而继承人、受遗赠人无不正当理由不履行，经受益人或其他继承人请求，人民法院可以取消他接受附义务那部分遗产的权利，　由提出请求的继承人或受益人负责按遗嘱人的意愿履行义务，接受遗产。”,互联网,未知,2017-05-18
171,"2018-06-19 01:57:29",遗产继承委托应该怎么办理,　　引言：遗产继承是否可以委托办理？怎么走程序呢？需要准备哪些材料呢？下文将详细解答。　　遗产继承委托怎么办理　　１．对于应意外死亡的，未留下遗嘱或遗赠抚养协议的则按法定继承办理。　　２．第一顺序继承人包括父母、配偶、子女（包括养子女、继子女）。　　３．办理房产，银行，公积金等遗产继承手续都需要到房管局办理过户手续，到银行和社保单位办理遗产继承手续。　　４．自去办理需要看亲人和当事人的户籍是否在一个户口薄上面，如果是就不用办理亲子证明，反之则必须到村名委员会或居民委员会办理亲子证明。　　５．证明在办理房产过户手续一般情况之下不需要公证，但银行和社保按照继承所得的财产必须办理公证。　　６．如果想委托子女前去办理，需要出具委托书，一般情况之下不会认委托书的。委托公证书办理又比较麻烦，建议本人亲自到场办理！　　７．办理遗产所需的材料有：　　（１）被继承人的死亡证明（派出所、医院或火葬场的都有效）。　　（２）被继承人的财产的标的物证明（比如动财，应当拿上银行卡、股票、社保卡等资料；不动产则拿上土地使用证、房管证等资料）。　　（３）被继承人生前有无遗嘱，与他人签订遗赠抚养协议的证明。　　（４）被继承人的婚姻关系、有无养子女、继子女的情况的证明。　　（５）被继承人的父母关系证明。　　（６）放弃遗产人书写的《放弃遗产声明书》。　　（７）继承人的身份证、户口薄、结婚证。,互联网,未知,2017-05-18
172,"2018-06-19 01:57:31",我国继承法的基本原则,　　引言：我国继承法的基本原则，１、保护公民私有财产继承权２、继承权男女平等３、养老育幼、照顾病残４、互谅互让，和睦团结５、权利义务相一致，下文将详细介绍。　　１、保护公民私有财产继承权　　我国《宪法》第１３条第２款规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”《继承法》第１条规定：“根据《中华人民共和国宪法》，为保护公民的私有财产的继承权，制定本法。”因此，保护公民私有财产继承权是被我国宪法明确肯定的我国继承法的首要基本原则，也是我国继承法的立法宗旨。　　保护公民私有财产继承权，是指国家法律确认公民享有并可依法行使私有财产继承权，并保护这种权利不受非法侵害。具体包括如下含义；　　（１）公民死亡时遗留的个人合法财产，继承人都可以依法继承。　　（２）公民的遗产继承权不得非法剥夺。除有法律规定的法定事由外，继承人的继承权不因任何事由而被剥夺。　　（３）公民的遗产继承权受法律保护，任何人都负有不得侵害的义务。公民的继承权受到他人的不法侵害时，有权在法定期间内通过诉讼程序请求人民法院依法给予保护。　　２、继承权男女平等　　继承权男女平等是指公民作为继承权的主体，不因性别的差异而影响其权利的享有与行使。我国宪法第４８条规定：＂中华人民共和国妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等方面享有同男子平等的权利。＂婚姻法第１３条、第１７条和第２４条分别规定了夫妻在家庭中地位平等、夫妻对共同所有的财产享有平等的处理权、夫妻有互相继承遗产的权利等内容。继承法以宪法为依据，并按照宪法的精神，第９条明确规定：＂继承权男女平等。＂妇女权益保障法第３１条规定：＂妇女享有的与男子平等的财产继承权受法律保护。＂继承权男女平等原则在继承法中主要体现在以下几个方面：　　（１）法定继承权男女平等。在法定继承时，确定法定继承人的范围、顺序、不因男女性别的不同而有差异，并且继承遗产和份额是男女平等。　　（２）代位继承权男女平等。男性和女性公民都可以作为代位继承人。　　（３）立遗嘱权男女平等。在遗嘱继承时，男女公民均可以平等地享有按自己的意志依法立遗嘱处分个人所有财产的权利。　　（４）夫妻在继承上享有平等的权利。　　３、养老育幼、照顾病残　　养老育幼、保护和照顾老、幼、病、残等社会成员中的弱者，是我国整个法律体系共同倡导和坚持的原则。继承法从遗产继承这一特定方面确认和坚持这一原则，既是我国现阶段社会经济条件和物质生活水平的客观要求，也是中华民族的传统美德和社会主义道德价值在继承领域的必然反映，同时还是确保实现家庭职能、发挥亲属互济作用的现实需要。这一原则主要体现在以下几个方面：　　（１）有扶养能力和扶养条件的继承人，如果不尽扶养义务，被继承人生前可以立遗嘱取消他们继承遗产的权利。被继承人没有遗嘱的，在分配遗产时，应当不分或少分给他们遗产。　　（２）继承人以外的人，如果对被继承人生前所尽义务较多，可以分给他们适当的遗产。　　（３）丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父母尽了主要赡养义务的，可以成为第一顺序的继承人。　　（４）在分割遗产时，应当保留胎儿的应继承份额。　　（５）公民可以与扶养人或集体所有制组织订立遗赠扶养协议，以保障其老有所养。　　（６）非婚生子女与婚生子女有平等的继承权。　　（７）在法定继承中同一顺序的继承人分配遗产时，对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，应当予以照顾，对与被继承人共同生活的继承人，特别是老年人和未成年人，分配遗产时可以多分。　　（８）在遗嘱继承中，遗嘱人设立遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。　　４、互谅互让，和睦团结　　《继承法》第２５条规定，继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。这反映了我国社会主义家庭关系和社会主义道德风尚的要求，当事人协商处理遗产的方式也体现了民法的意思自治原则的精神。具体表现在：一是法定继承时由共同继承人协商确定各自继承的遗产份额；二是遗产分割的具体时间和办法由继承人协商确定。　　５、权利义务相一致　　权利义务相一致是我国宪法的一个重要原则，在继承关系中，也不例外。权利义务相一致原则在继承法中的具体体现是：　　（１）尽了扶养义务的姻亲可以享有继承权。例如丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父母尽了主要赡养义务的，不但享有继承权，而且是第一顺序法定继承人。　　（２）有的公民虽然不是法定继承人或遗嘱继承人，但如果他对被继承人尽扶养义务较多，依法也可以分给他们适当遗产。　　（３）在遗产的分配上，根据同一顺序继承人对被继承人生前尽义务的多少，也可以不均等。尽义务多的，可以多分遗产，尽义务少的，可以少分遗产，有能力尽义务而不尽义务的，应当不分或者少分给遗产。　　（４）在有遗赠扶养协议时，扶养人按照协议尽了义务，有权取得遗赠；扶养人不履行协议，不尽扶养义务的，不得享有受遗赠的权利。　　（５）继承人继承遗产时应当偿还被继承人的债务。　　（６）遗嘱继承或遗赠附有义务的，继承人或受遗赠人应当履行义务，没有正当理由不履行义务的，人民法院可以取消其继承遗产的权利。　　实践证明，在遗产继承中贯彻权利义务相一致的原则，不仅有利于被继承人生前得到较好的扶养，促使继承人履行应尽的义务，有利于促进家庭内部的团结互助，而且有利于人民法院处理财产继承纠纷。当然也不能把继承中的权利义务相一致原则精神理解为“等价有偿”，更不能把权利义务相一致看作是简单的机械的对等关系。,互联网,未知,2017-05-18
173,"2018-06-19 01:57:34",哪些情形适用法定继承？,　　引言：法定继承，是指被继承人死亡时没有留下遗嘱，其个人合法遗产的继承由法律规定的继承人范围、顺序和分配原则进行遗产继承的一种法律活动。　　法定继承是以继承人与被继承人之间的姻亲、血缘（含拟制）等一定的人身关系为前提，《继承法》第十条明确规定法定　在人为“配偶、子女、父母为第一顺序继承人；兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为第二顺序继承人；丧偶的儿媳对公婆、丧偶的女婿对岳父、岳母尽了法定赡养义务的，作为第一顺序继承人，除此之外，还有孙子女、外孙子女、出生时是活体的遗腹子等。”　　在遗产继承出现下列情况时，适用法定继承：　　一、　没有遗赠扶养协议，又没有合法遗嘱的情况下；　　二、　遗嘱的继承人、受赠人先于遗嘱人死亡，遗嘱失去效力的情况下；　　三、　遗嘱的继承人表示放弃继承的情况下；　　四、　遗嘱继承人丧失继承权的情况下；　　五、　遗嘱的受赠人表示放弃赠与的情况下；　　六、　遗嘱的受赠人丧失受赠权的情况下；　　七、　遗嘱不合法或因故而全部有效的情况下；　　八、　遗嘱部分无效情况下无效部分的遗产；　　九、　未涉及遗产处理的遗嘱，继承人对遗产的处理；　　十、　遗嘱指定的继承人或受赠人不履行遗嘱中的合法义务，被人民法院决定取消继承或受赠权的情况下；　　十一、遗嘱中为胎儿保留的特定遗产份额，出生时是死胎，其为胎儿保留的份额适用法定继承。,互联网,未知,2017-05-08
174,"2018-06-19 01:57:38",法定继承的条件,　　引言：法定继承又称为无遗嘱继承，是指由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配原则的一种继承方式。　　法定继承实际发生的条件主要有以下几种：　　１、被继承人生前没有立下遗嘱；　　２、遗嘱继承人放弃继承或受遗赠人放弃受遗赠；　　３、遗嘱继承人丧失继承权；　　４、遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱继承人死亡；　　５、遗嘱无效部分所涉及到的遗产；　　６、遗嘱未予处分的遗产。　　所谓法定继承人是指依照法律规定，有权继承被继承人遗产的被继承人亲属。其范围，根据我国继承法的规定，包括被继承人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。　　所谓配偶是指被继承人死亡时与其保持婚姻关系的人，即被继承人的妻子或丈夫。　　所谓子女是指与被继承人有最近血缘关系的直系血亲，根据我国继承法的规定，子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父母尽了主要抚养义务的，也属于法定继承人的范围，与子女享有平等的继承权。　父母是子女的在血缘上最近的直系尊血亲，对子女的遗产享有继承权。但是子女被他人收养后，生父母与生子女之间的权利义务关系随即解除，生父母和生子女之间，互相不再享有继承权，父母的范围包括生父母、养父母和继父母。与继子女形成扶养教育关系的继父母，　对继子女的遗产享有继承权，同时对生子女的遗产也享有继承权。　　兄弟姐妹之间是血缘关系最近的旁系血亲，其范围包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹和有扶养关系的继兄弟姐妹，其中继兄弟姐妹因扶养关系的存在而相互继承遗产的，不影响兄弟姐妹继承其亲兄弟姐妹遗产的权利。　　祖父母、外祖父母是指被继承人的二亲等的直系尊血亲。　在所有上述法定继承人中，我国《婚姻法》又分别将其划入不同的继承顺序，配偶、子女、父母是第一顺序的法定继承人，兄弟姐妹、祖父母和外祖父母是第二顺序的法定继承人。　　被继承人有第一顺序继承人存在时，其遗产由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序的继承人或第一顺序　的继承人全部放弃或丧失继承权时，第二顺序的继承人方能继承被继承人的遗产。,互联网,未知,2017-05-08
175,"2018-06-19 01:57:43",父母一方死亡，另一方健在时能分割遗产吗,　　引言：从法律上说，被继承人死亡时，就是继承的开始，所以父母一方死亡，儿女和其他继承人都有要求继承其遗产的权利。因此，子女可以在父母一方死亡后依法提出继承遗产的要求，而不必等到父母双亡。　　但是按照我国传统的民间习惯，父母一方死亡，另一方健在时，一般并不马上发生继承遗产的问题，而要等到父母双亡后，才由子女继承、分割他们的遗产。父母还没有双亡就要求分家、分遗产是不孝的、不道德的。但是，这种观念是与《继承法》的规定相违背的。根据《继承法》的规定，被承人死亡是继承开始的惟一法定要件，所以父母一方死亡，儿女和其他继承人都有要求继承其遗产的权利。因此，子女可以在父母一方死亡后依法提出继承遗产的要求，而不必等到父母双亡。继承开始后，遗产即可以当即分割，也可以在其他适当的时间分割。但具体分割遗产的时间，要看具体情况，因为继承开始并不等于遗产分割的开始。现实生活中，有的子女在父或母一方死亡，一方健在的情况下，不愿提出继承，这样就可等待父母双亡后再继承。但也有一些特殊情况，如父或母一方死亡后，另一方再婚的，还有的在世父母一方再婚又生育子女的，家庭成员增多，原有继承人财产权受到影响，特别是死者的子女与再婚的继父或继母没有形成抚养、赡养关系，致使出现有些继母或继父以及他们再婚的子女将死者的遗产隐匿、转移等等。当然，父母一方健在，另一方死亡，子女不要求继承遗产的，而是把遗产交于健在的一方保存　使之有精神和生活上的寄托，法律也是允许的，与我国风俗也是一致的。但是，有时候子女不及时要求继承，其继承权可能会受到侵犯。如父母一方死亡后，另一方急于带遗产再婚的，如不尽快确定死者遗产范围，依法继承，子女应继承的份额可能就会被再婚的父母带走。有时，夫妻死亡时间可能相隔几十年，在这期间死者的遗产和继承人本身都可能发生意想不到的变化，如果不及时继承，会当事人的利益甚至社会的稳定带来一定的影响。,互联网,未知,2017-05-08
176,"2018-06-19 01:57:46",再婚家庭房产怎么继承？,　　引言：直管公房怎么继承？再婚家庭房产怎么分割？按照继承法的规定，法定继承第一顺序继承人为配偶、父母、子女，这一顺序继承人原则上享有平等继承权。　　问：我们一家居住在父亲承租的直管公房中。几个月前，父亲去世后，房管部门直接将该房的承租人变更为我继母。我与姐姐对此变更均有意见。就此问题，我们应该通过何种渠道解决？如果起诉，是提起行政诉讼还是民事诉讼？　　答：这类问题，可以通过向法院提出诉讼的方式加以解决。　　直管公房，是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。上述情况属于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门依职权变更直管公房承租人不服的情形，对此，当事人可以向人民法院提起行政诉讼。　　不过，在此需要提醒的是，如果是直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件向人民法院提起民事诉讼。　　问：两位老人都是再婚并且是登记注册的合法夫妻。女方有一个女儿，男方有三个儿女。男方去世后留有一处房产（是再婚前属自己名的房产）但并没有立下遗嘱。那么这个房产如何分割？女方是否有权买卖该房产？女方去世后，她的女儿能否继承房产？　　答：按照２００１年修订的婚姻法规定，夫妻一方的婚前财产是该方的个人财产，无论经过多少年也不能作为夫妻共同财产进行分割。男方去世后，该房产就是男方的遗产，在没有遗嘱的情况下就会发生法定继承。　　按照继承法的规定，法定继承第一顺序继承人为配偶、父母、子女，这一顺序继承人原则上享有平等继承权。因此，该房产将由男方（死者）的配偶、父母、子女来继承。根据您在问题中提供的信息看，应当由男方的三个儿女及再婚妻子四人平均继承，各占四分之一。女方无权买卖房产，因为该房屋是四人共有，任何一方无权单独处置，同时，房产部门也不会在继承人未达成一致意见前办理买卖手续。　　女方去世后，她的女儿也只能继承她生前所继承的份额，也就是只有四分之一，不可能继承整个房产的。　　由于房屋具有不可分割性，如果要处理，必须四个继承人达成一致，或者是将该房屋变现后直接分割售房款。,互联网,未知,2017-05-08
177,"2018-06-19 01:57:48",哪些特殊情况下同一顺序的继承人可不均等分配遗产,　　引言：继承法第１３条第１款规定：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。”也就是说一些特殊情况下，分配份额会有所不同，下文将详细介绍。　　特殊情况下同一顺序的继承人可不均等分配遗产，这些特殊情况是指：　　１、生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，在分配遗产时应当予以照顾，可以多分。　　生活有特殊困难是指继承人因为没有独立的经济收入或其他生活来源，难以维持其起码的物质生活条件。缺乏劳动能力是指继承人因尚未成年而不具备劳动能力或因年迈、疾病等原因部分丧失或全部丧失劳动能力。对于具备上述条件的继承人，在分配遗产时，必须给予照顾，其实际取得遗产份额，应当较其他继承人多。　　２、对被继承人尽了主要赡养或扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，在分配遗产时，可以多分。　　对被继承人尽了主要扶养义务是指对被继承人负有法定的扶养、抚养和赡养义务的继承人，为被继承人的生活提供了主要经济来源或者提供了主要劳务扶助。与被继承人共同生活，是指继承人与被继承人在日常生活方面处于相互紧密联系状态，彼此相互关心和照顾。对于符合上述情况的继承人，在分配遗产时可以适当多分。　　３、有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。　　对被继承人负有法定的扶养、抚养和赡养义务的继承人，在其具有履行扶养、抚养和赡养义务的条件下，如果拒绝履行上述义务，那么在分配遗产时，不应分给这类继承人任何遗产，或者仅分给其极少数额的遗产，以此作为对这类继承人的法律制裁。但应注意，如果被继承人因有固定收入和劳动能力，明确表示不要求其扶养的，分配遗产时一般不应因此而影响其所应取得的遗产份额。　　４、经继承人之间协商同意的，也可以不均等分配。　　在同一顺序的各个法定继承人的条件大致相当的情况下，继承人之间既可均等分配也可以协商，在达成一致同意的基础上，对被继承人的遗产进行不均等分配，这是继承人自主自愿的行使其继承权的结果，法律对此不加以干预。,互联网,未知,2017-04-28
178,"2018-06-19 01:57:49",法定继承与代位继承,　　引言：法定继承人是由法律直接加以规定的可以依法继承被继承人遗产的人。代位继承与本继承相对应，是指当继承人继承不能时，由其晚辈直系血亲代替行使继承权，即继承人的期待权发生流转，为代位人所承继，最终由代位人实现由期待权向既得权的转变，取得既得利益。　　我国《继承法》没有赋予孙子女、外孙子女法定继承人地位。一般认为，之所以如此是因为我国《继承法》规定了代位继承制度，因此将孙子女、外孙子女再作为法定继承人加以规定已无必要。　　毫无疑问，代位继承制度设立的初衷是为了保护因继承不能的继承人的晚辈直系血亲的物质利益。但是，由于我国《继承法》在法定继承方面上仅仅对孙子女、外孙子女设立了代位继承制度，却将其排除在法定继承人范围之外，而代位继承条件规定得又过于狭窄，这就使得在实践中涉及继承的诸多问题难以得到解决。同时不明确孙子女、外孙子女的法定继承人地位也不符合我国关于继承的历史传统，又与《继承法》权利和义务相一致原则相悖。　　一、《继承法》代位继承条件过于狭窄且将孙子女、外孙子女排除在法定继承人之外与法相悖　　法定继承人是由法律直接加以规定的可以依法继承被继承人遗产的人。包括我国在内的世界各国的继承制度，多是以婚姻关系及血缘关系的亲疏远近为依据来划分继承顺序。我国《继承法》第十条明确规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”　　前已述及，《继承法》之所以没有如祖父母、外祖父母一样将孙子女、外孙子女确定为第二顺序法定继承人，理由是《继承法》第十一条规定了代位继承制度，即孙子女或外孙子女可以代替已经死亡的父或母的位置来继承祖父母或外祖父母的遗产。此时，孙子女、外孙子女的地位相当于第一顺序法定继承人，因而认为《继承法》再将孙子女、外孙子女规定为第二顺序法定继承人已无实际意义。　　但应该看到，我国《继承法》对代位继承发生的条件规定得过于狭窄，而且被继承人的子女先于被继承人死亡并非是代位继承发生的绝对唯一条件，代位继承能否最终实现还受到其他条件的限制。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第二十八条明确规定：“继承人丧失继承权的，其晚辈直系血亲不得代位继承。”而我国《继承法》第七条则明确规定了继承人丧失继承权的前提条件，即继承人如果有下列行为之一的，就丧失继承权：“（一）故意杀害被继承人的；（二）为争夺遗产而杀害其他继承人的；（三）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；（四）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。”由此可见，如果在继承人丧失继承权后，即使其先于被继承人死亡的原因发生，其子女也会因“无位可代”而不能继承祖父母或外祖父母的遗产，这表明孙子女、外孙子女的代位继承地位并不稳固。加之孙子女、外孙子女非法定继承人的先天缺欠，最终不利于对孙子女、外孙子女权益的保护，恐怕也有违代位继承制度的立法本意。　　权利义务相一致是我国社会主义法制的原则精神，公民在享有权利的同时要承担相应的义务。反之在承担一定义务的同时也应享有一定的权利。我国《继承法》关于法定继承人的确定，在主要考虑婚姻关系和血缘关系这一基础标准的同时，始终贯穿其中的是权利义务相一致的原则精神。我国《婚姻法》第二十八条明确规定：祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女互负抚养与赡养的义务。但与此同时《继承法》却仅规定了祖父母、外祖父母对孙子女、外孙子女的继承权，而孙子女、外孙子女却不是祖父母、外祖父母的法定继承人。也就是说，孙子女、外孙子女只尽赡养祖父母、外祖父母的义务，而不享有继承祖父母、外祖父母遗产的权利。显而易见，这种规定与权利义务相一致原则相悖。　　当然有人会认为，即使不将孙子女、外孙子女列为法定继承人，如果被继承人有意愿将自己身后财产留给孙子女或外孙子女还可以通过遗赠的方式加以实现。但这样做的问题也是显而易见的。首先，祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女之间互负抚养与赡养义务，然而祖父母、外祖父母依照遗嘱方式获得遗产属于遗嘱继承，而孙子女、外孙子女依照遗嘱方式获得遗产却称之为受遗赠，这在逻辑上是自相矛盾的。其次，很多人特别是在广大农村由于人们法制观念淡漠、遗嘱意思不强，所以会使孙子女、外孙子女通过有效遗嘱以受遗赠方式获得遗产常常难以实现。再次，《继承法》关于受遗赠人二个月接受遗赠明示期的限制更使孙子女、外孙子女受遗赠的可能性在实务中大打折扣。　　此外，由于我国实行的计划生育政策，独生子女家庭成为我国目前乃至今后相当长时期的主要家庭形式，将孙子女、外孙子女排除在法定继承人之外，实践中极易产生在被继承人有孙子女或外孙子女的情况下，却没有法定继承人的情形。依照我国有关规定，在无遗嘱又无法定继承人的情况下，遗产就将成为“绝产”，此时就归国家或集体所有。显而易见，这种状况有损于与被继承人有血缘关系或扶养关系的孙子女或外孙子女的利益，也与我国日益注重保护公民私有财产的立法趋势相悖。　　二、增加继承人丧失继承权为代位继承的条件并明确孙子女、外孙子女第二顺序法定继承人地位　　继承权是一种期待权，继承权的实现是指期待权转变为既得权。代位继承与本继承相对应，是指当继承人继承不能时，由其晚辈直系血亲代替行使继承权，即继承人的期待权发生流转，为代位人所承继，最终由代位人实现由期待权向既得权的转变，取得既得利益。　　目前，根据世界各国对代位继承规定的条件来看，主要有三种情形：其一是以继承人先于被继承人死亡作为发生代位继承的条件，我国继承法就采此观点（当然继承人丧失继承权的除外）；其二是以继承人先于被继承人死亡或继承人丧失继承权为代位继承发生的条件，主要如日本采此观点；其三是在继承人先于被继承人死亡及丧失或放弃继承权情形下都可代位继承，主要以德国为代表。,互联网,未知,2017-04-28
179,"2018-06-19 01:57:50",儿媳和女婿尽了主要的赡养义务也享有继承权,　　引言：子女如果在父母在世时先去世，儿媳和女婿原本是对配偶的父母无赡养义务的，当然也不享有对配偶父母的财产的继承权。但是如果在配偶去世后，儿媳和女婿对配偶的父母尽了主要的赡养义务，那么在法定继承时，丧偶的儿媳、女婿列为第一顺序法定继承人。　　一、现有法律规定的立法意图　　我国继承法规定丧偶的儿媳对公婆、女婿对岳父岳母尽了主要赡养义务的，是该公婆或者岳父、母的第一顺位的继承人。这说明我国法定继承人的范围突破了血亲继承和婚姻继承，赋予姻亲的儿媳女婿继承权，这种立法例是我国首创，称其为我国继承法在法定继承顺序上的一个突出特色，也是对建国以来司法实践的总结和发展。究其立法目的在于鼓励丧偶的儿媳、女婿代其配偶照顾、赡养其公婆或者岳父、母，发扬尊老爱幼的传统美德，促进我国精神文明的建设。理由在于，其一，就在于鼓励丧偶儿媳和丧偶女婿承担起赡养公婆和岳父母的义务，使年老的公婆和岳父母在生活上得到照料，精神上得到安慰，发扬我中华民族尊老、爱老、养老的优良传统，促进精神文明的建设；其二，发挥家庭的社会职能；其三，体现权利与义务一致的民法原则和继承法原则，较为公平合理。这样做，既顺乎人情，又合法理。　　二、现有法律规定的缺陷　　诚然，将丧偶儿媳、女婿在尽了主要赡养义务的列为其公婆、岳父、母的第一顺位继承人在当时的立法上进行了大胆的创新，但是该项规定缺乏法理和实践的支持。（１）其立法理论基础不够，继承权是基于特定身份而产生的权利，继承的基础只有血亲和婚姻。从古至今，从内到外，姻亲关系从来都不是继承的基础，正因为如此，世界上没有任何一个国家将姻亲关系的亲属列入法定继承人的范围；（２）混淆了道德和法律的调整领域的区别，将本来应该用道德调整的关系强行的规定到法律之中，因为继承权的发生是基于亲属之间的相互扶养而产生的，子女与父母之间的抚养关系是不言而喻的，但当子女结婚后，其儿媳、女婿并不会因此而对其公婆或岳父、母产生继承法意义上的扶养关系，而是基于道德，基于自身的道德修养或者优良传统的影响，是基于和谐家庭的美好愿望而对其公婆或岳父、母进行赡养；（３）实践中，将丧偶儿媳、女婿列为第一顺位继承人是不公平的，现实生活中大部分丧偶儿媳对公婆、女婿对岳父、母的赡养义务的水平较之没有丧偶的儿媳、女婿而言水平低的多，只将丧偶儿媳、女婿列入法定继承人显然是不公平的；并且实践中很可能是其他亲属照顾丧失子女的老人，如老人的侄子（女）、外甥（女）等，他们却不能成为法定继承人，并且在丧偶的情形下，儿媳、女婿对老人的扶养在本质上跟其他人对老人的照顾、扶养没有区别，法律上却只将丧偶的儿媳、女婿列入法定继承人的范围显然有失公平，不利于激发鼓励社会上的人对孤寡老人的照顾的风气的形成。　　三、丧偶儿媳、女婿对公婆或岳父母仅主要赡养义务时的继承法地位的重新界定　　鉴于将丧偶儿媳、女婿对公婆或岳父、母尽了主要赡养义务的列为继承法上的第一顺位继承人与（法）理不和与实（实践）不公，我们认为有必要修改法律关于丧偶儿媳、女婿的规定，对此，（１）主张继续坚持将丧偶儿媳、女婿列为第一顺位的继承人，如马俊驹教授和余延满教授，他们主要是基于前文所述的对于尊老爱老的传统美德的继承发扬以及精神文明建设的贡献出发的，我们不赞成这种做法；（２）主张取消丧偶儿媳、女婿的法定继承人地位，将其规定为适用适当分的遗产人；我们赞同这种说法，因为姻亲作为继承法的根据没有法理依据，也不符合实践中公平正义的实现，因此取消丧偶儿媳、女婿的法定继承人地位，同时立法必须注重法律效果与社会效果的统一，发挥法律的社会引导的作用，即鼓励人们继续发扬尊老爱老的优良传统，将其尽了主要赡养义务的规定为适当分得遗产人。这种做法是最理想的做法，这样不仅使我国的立法体例更科学，也有利于我国继承法同世界的接轨。但这种方法的缺点是需要很强的立法技术，并且相关的司法运用也需要相关司法解释的发展，理论功底也要求较高，立法成本较高；（３）主张该条款继续保留但要做适当的修改，建议将法条修改为：＂丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，没有代位继承人时，作为第一顺序法定继承人参加继承；有代位继承人时，可以请求分得部分遗产。本法所称的对公、婆或者岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或者丧偶女婿作为第一顺序法定继承人的，不论其是否再婚都享有权利。＂这种主张的好处是不用从根本上动摇我国继承法将姻亲关系作为继承根据的立法体例，容易被立法机关和广大人民接受；立法成本较低，修改也较方便，经过很小的改动就可以将其法律效果和社会效果的统一。这种方法的缺点是不符合以婚姻和血亲为基础的继承法原理。但是，我们认为就现阶段我国的国情而言，实行第二种方式确又困难的，第三种方式可以作为替代的解决方案，但第二种方式是我们追求的终极目标，将来条件成熟的情况下，改用第三种模式。,互联网,未知,2017-04-28
180,"2018-06-19 01:57:52",五种特殊的继承权主体,　　引言：在遗产继承纠纷中，首先要确定的便是继承权主体，也即哪些人具有遗产继承资格。下文将详细介绍五种特殊的继承权主体。　　一、夫妻离婚对于亲生子女与亲生父母的关系不产生根本影响。　　父母离婚，不管子女归哪一方抚养与另一方的关系仍是亲生父母子女关系，互相仍有赡养、抚养和法定继承权。即使离异后子女改姓甚至双方不怎么来往，也不能从法律上改变这种法定的权利义务。　　二、继父母子女之间是否有继承权要看是否形成抚养关系。　　父母再婚时，如果子女已成年，肯定与父母再婚的对象不能形成有抚养关系的继父母子女关系，互相之间没有相关权利义务和继承权。　　如果当时子女未成年，则要看具体情况判断是否与继父母形成抚养关系，比如看是否共同生活、是否有抚养教育事实，如果确认有抚养关系，那么继子女就有赡养继父母的义务，且双方互相产生法定继承权。　　由于上述规定的存在，就可能出现，一个子女同时与亲生父母有相互之间的继承权，且与继父或继母之间也有相互之间的继承权的情况。　　三、非婚生子女和养子女与父母之间的继承权同亲生子女与父母的继承权相同。　　非婚生子女与其亲生父母的关系是受法律保护的，互相之间是有抚养、赡养义务的，当然也是有法定继承权的。　　符合《收养法》规定收养子女的，在养父母子女之间就形成拟制血亲关系，除非解除收养关系，否则互相之间的权利义务同亲生子女相同。　　收养是目前唯一一种能断绝亲生父母子女法定权利义务的方式，与养父母形成收养关系，就意味着与亲生父母及相关亲属的关系的结束，不再与亲生父母及相关亲属之间有法定继承权。　　四、兄弟姐妹之间的继承权。　　因兄弟姐妹是第二顺序法定继承人，实践中真正能继承兄弟姐妹财产的情况很少。在此只做简单说明。　　除父母完全相同的兄弟姐妹以外，同父异母、同母异父、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹之间也是有法定继承权的。　　五、丧偶儿媳、女婿也可能有继承权。　　子女如果在父母在世时先去世，儿媳和女婿原本是对配偶的父母无赡养义务的，当然也不享有对配偶父母的财产的继承权。　　但是如果在配偶去世后，儿媳和女婿对配偶的父母尽了主要的赡养义务，那么在法定继承时，丧偶的儿媳、女婿列为第一顺序法定继承人。,互联网,未知,2017-04-28
185,"2018-06-19 01:57:53",继承房产过户费怎么算？,　　摘要：房产继承需要办理继承公证和房产评估，同时需要交付一定比例的费用，那么继承房产过户费怎么算？下面详细介绍。　　继承房产过户费怎么算？　　１、登记费：100元/件；　　２、合同印花税：继承房屋评估价的0.05%；　　３、权证印花税：5元/本；　　４、交易手续费：5元/平方米；　　５、契税：法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%；　　６、房产继承中不存在遗产税。　　７、房产继承中是不征收个人所得税的，但继承后对外出售需要按照房价的20%征收个税，但如果继承的房产满五年且是家庭少有住房的是可以免征个税的。　　８、如果继承人间对房产的价值有分歧的，还可能发生房屋评估费用。　　房产继承过户需要什么手续？　　１、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。　　２、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。　　３、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。　　４、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。,网络,未知,2017-07-05
186,"2018-06-19 01:57:57",录音遗嘱怎么样才有法律效应,　　引言：怎么样的录音遗嘱才算有法律效力？　《继承法》１７条规定，以录音形式成立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。详细请看下文。　　第一遗嘱人必须口述遗嘱全部内容、遗嘱人姓名、遗嘱日期年、月、日。遗嘱人必须当着见证人的面口述遗嘱的全部内容。遗嘱人还必须口述自己的姓名及年月日并予以录音以便证明遗嘱是谁在什么时候所立。　　第二遗嘱人必须指定两个以上见证人。见证人口述自己姓名、见证内容是否真实准确并予以录音。　　第三录制好的磁带应现场封存注明年月日并由见证人在封缝处签名。　　除公证遗嘱、自书遗嘱外其他遗嘱形式都需要２个以上见证在场。订立遗嘱之所以要有两个以上的见证人在场其根本目的就在于保证遗嘱内容的真实性防止他人擅自伪造、篡改遗嘱人所立的遗嘱。　　法律咨询：　　我们一家三口和婆婆同住２室１厅的老房子，房产证上是公婆两个人的名字，公公已去世，老公总共兄弟三人。大儿子离婚一个人拥有公公的使用权房屋一室户。二儿子结婚另外买房。现准备提前处理房产分配问题，但老人和家人都忌讳书面遗嘱，１．确认录音遗嘱是否有法律效应。２．书面遗嘱一旦公证后就不能更改。３．如果要把房子过户给小儿子的话，必须要通过哪些人的同意？老大的房子也是公公以前单位分的，婆婆和二儿子是同意的，现在准备给老二分一间，不好分配的情况下我们准备买个一室一厅给老二，然后过户给我们，这样的话需要经过老二媳妇的同意吗，还是房产分配只要二儿子同意就可以，因为二媳妇很喜欢闹事，害怕把事情搞得太麻烦。　　律师解答：　　１、录音遗嘱在紧急的情况下可以。　　２、书面遗嘱经公证的，要修改的话，需要通过再次的公证。　　３、老房子是属于你公婆夫妻共同财产，那么你公公死后，你公公的财产有你婆婆和你老公兄弟三人继承，要把房子过户给小儿子，需要这些人的同意的。　　遗产的分配只要继承人同意即可。媳妇不是法定继承人。　　相关法律知识：　　《继承法》１７条规定，以录音形式成立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。　　《继承法》１８条规定，下列人员不能作为遗嘱见证人：（一）无行为能力人、限制行为能力人；（二）继承人、受遗赠人；（三）与继承人、受遗赠人有利害关系的人。,互联网,未知,2017-05-27
187,"2018-06-19 01:58:00",保险金可以作为遗产,　　引言：根据《保险法》第４２条规定：受益人依法丧失受益权或者放弃受益权，没有其他受益人的。受益人与被保险人在同一事件中死亡，且不能确定死亡先后顺序的，推定受益人死亡在先，保险金作为被保险人的遗产。　　８年前，我先生为自己购买了一份保险，约定了保险受益人是我先生与其前妻生的儿子阿涛。上周，我先生与阿涛一起外出办事遭遇车祸，父子俩当场死亡。在向保险公司理赔时，阿涛的妻子主张该保险金的受益人是阿涛，应当由她和阿涛的儿子来领取。请问：阿涛已经死了，该保险金应当由谁来享有？　　您好！根据《保险法》第４２条规定：“被保险人死亡后，有下列情形之一的，保险金作为被保险人的遗产，由保险人依照《中华人民共和国继承法》的规定履行给付保险金的义务：（一）没有指定受益人，或者受益人指定不明无法确定的；（二）受益人先于被保险人死亡，没有其他受益人的；（三）受益人依法丧失受益权或者放弃受益权，没有其他受益人的。受益人与被保险人在同一事件中死亡，且不能确定死亡先后顺序的，推定受益人死亡在先。”　　本案中，您先生与阿涛在同一事件中死亡，且不能确定死亡先后顺序，推定受益人阿涛死亡在先。因此，该保险金作为被保险人即您先生的遗产，由您先生的法定继承人来继承，您作为他的配偶，可以参与遗产的分配。,互联网,未知,2017-05-27
188,"2018-06-19 01:58:05",财产继承与法定继承的区别,　　引言：财产继承权是指公民依法承受死者个人所遗留的合法财产的权利。法定继承又称无遗嘱继承，是指继承人的范围、继承顺序、代位继承以及遗产的分配原则均由法律直接规定下来的继承。下文将介绍两者的区别。　　财产继承权是指公民依法承受死者个人所遗留的合法财产的权利。其法律特征为：（１）它与财产所有权相联系；（２）它与一定身份相关联；（３）其实现必与一定法律事实相联系。　　我国继承制度的基本原则　　在我国《继承法》和其他法律规定的继承制度中贯穿着的基本原则有：　　１．保护公民合法财产继承权的原则；２．继承权男女平等原则；３．养老育幼、互济互助原则；４．互谅互让、团结和睦原则；５．权利义务相一致的原则。　　法定继承　　法定继承又称无遗嘱继承，是指继承人的范围、继承顺序、代位继承以及遗产的分配原则均由法律直接规定下来的继承。我国继承法规定的法定继承人为两个顺序：第一顺序是配偶、子女、父母，丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父母，尽了主要赡养义务的作为第一顺序继承人。第二顺序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。前一顺序排斥后一顺序，但同一顺序的继承人间并无先后次序之分。　　代位继承是指被继承人的子女先于被继承人的死亡，被继承人的子女的晚辈直系血亲继承其应继承的遗产份额的制度。它仅适用于法定继承，不适用于遗嘱继承。转继承实质上是继承遗产权利的转移，是指继承人在继承开始后、遗产分割之前死亡，其应继承的遗产份额由其合法继承人继承的制度。代位继承与转继承的区别在于：（１）两者发生的事实根据不同。代位继承基于继承人先于被继承人死亡的事实，而转继承则基于继承人后于被继承人死亡的事实。（２）两者适用范围不同。代位继承只适用法定继承，而转继承可适用法定继承也可适用遗嘱继承。（３）转继承人与代位继承人的范围不同，转继承人可以是被继承人的一切法定继承人，而代位继承人只能是被代位继承人的晚辈直系血亲。　　遗产的分配原则　　遗产的分配原则坚持：第一，一般平均原则。即没有法律规定或继承人协商一致同意不均的情况下，同一顺序的法定继承人的应继份额应按人数平均分配遗产。第二，照顾原则。对生活上有特殊困难的和缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应予以照顾。第三，权利义务一致原则。根据继承人尽扶养义务的情况确定其继承遗产的份额。第四，协商原则。法定继承人在分配遗产时，要互谅互让，和睦团结，协商处理继承问题。,互联网,未知,2017-05-27
189,"2018-06-19 01:58:06",怎样判决遗嘱是否合法有效,　　引言：遗产必须是死者生前所有的合法财产，哪些财产是可继承的遗产范围？怎样判决遗嘱是否合法有效？下文将详细解答。　　哪些财产是可继承的遗产范围　　根据《继承法》的有关规定，遗产必须符合三个特征：第一，必须是公民死亡时遗留的财产；第二，必须是公民个人所有的财产；第三，必须是合法财产。这三个条件必须同时具备，才能成为遗产。遗产包括以下几项：　　（ｌ）公民的合法收入。如，工资、奖金、存款利息、从事合法经营的收入、继承或接受赠予所得的财产。　　（２）公民的房屋、储蓄、生活用品。　　（３）公民的树木、牲畜和家禽。树木，主要指公民在宅基地上自种的树木和自留山上种的树木。　　（４）公民的文物、图书资料。公民的文物一般指公民自己收藏的书画、古玩、艺术品等。如果上述文物之中有特别珍贵的文物，应按《中华人民共和国文物保护法》的有关规定处理。　　（５）法律允许公民个人所有的生产资料。如农村承包专业户的汽车、拖拉机、加工机具等。城市个体经营者、华侨和港、澳、台同胞在内地投资所拥有的各类生产资料。　　（６）公民的著作权、专利权中的财产权利，即基于公民的著作被出版而获得的稿费、奖金，或者因发明被利用而取得的专利转让费和专利使用费等。　　（７）公民的其他合法财产，如公民的国库券、债券、股票等有价证券，复员、转业军人的复员费、转业费，公民的离退休金、养老金等。　　另外要注意：　　夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。　　应将被继承人的个人财产从家庭共有财产中区分出来。　　应将被继承人的财产从合伙财产中分出，列为遗产范围。　　遗嘱继承的遗产构成要件　　构成遗产必须满足下列条件：　　（一）遗产必须是财产。其中财产包括积极财产和消极财产。消极财产即债务。遗产不能是人身权及身份等，这是由现代继承法作为财产继承而决定的，此与古代社会的宗祧继承制相区别。　　（二）遗产必须是死者生前所有的合法财产。这里的所有是广义上的所有，既包括作为物权的所有权和其他物权，又包括死者生前享有的债权，还包括知识产权、股权等各种复合权中的财产权利部分。　　（三）遗产必须是非专属于死者自身的财产。有些财产依其人身专属性不具有可继承性，因此不得继承。如养老保险金请求权，被保险人死亡后则该种权利归于消灭。　　（四）遗产的形态不以死者死亡时遗留下的状态为限，从死者遗留下的财产衍生出的财产或替代财产均为遗产。　　怎样判决遗嘱是否合法有效　　１、遗嘱人在立遗嘱时必须有遗嘱能力，即具有完全民事行为能力。《继承法意见》第四十一条有明确规定。　　２、遗嘱必须是遗嘱人的真实意见表示，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效，伪造的遗嘱无效；遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。　　３、遗嘱应为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。　　４、遗嘱只能处分遗嘱人的个人合法财产。　　５、遗嘱的内容不得违反社会公德和公共利益。　　６、遗嘱必须具备法定的形式。,互联网,未知,2017-05-27
190,"2018-06-19 01:58:06",房屋继承中被继承人所立的遗嘱如何来认定其效力？,"北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。） 一、原告诉称原告刘×1诉称，八十年代初，父亲与母亲共同在位于北京市房山区韩村河镇某村宅院内建造了北房三间，东房二间、北房东侧一间，共六间房屋。2012年5月，父亲因病去世，去世时未留有遗嘱；2015年9月3日，母亲去世。原告与四名被告对于房屋继承的份额发生争议，现诉至法院，请求依法判令：某村宅院北房三间、东房二间、北房东侧一间均由原告继承。 二、被告辩称被告刘×2辩称：是我们的遗产我们要。被告刘×3辩称：是我们的遗产我们要。被告刘×5辩称：是我们的遗产我们要。被告刘×4辩称：两个遗嘱都是假的，不同意原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明，被继承人夫妇婚后生有五个子女，分别为长女刘×2、次女刘×3、三女刘×1、四女刘×5、长子刘×4，五人现均已成年。被继承人夫妇1982年在北京市房山区韩村河镇某村宅院内建造了北房三间，东房二间、北房东侧一间。原被告父亲于2012年4月18日去世，去世时未留有遗嘱。原被告母亲于2015年9月3日去世，其母亲在2012年8月9日立代书遗嘱一份，表示上述六间房屋和承包田口粮地由女儿刘×1继承。该遗嘱的代书人与见证人均为其母亲本人。马淑珍于2015年7月28日自书遗嘱一份，遗嘱载明：“愿把自己的那份财产，如房屋，赠给四女儿刘×1，其于4个子女不予干涉”。在立自书遗嘱时进行了视频录像。 四、北京市房山法院判决北京市房山区人民法院经审理后判决：（1）、位于北京市房山区韩村河镇某村宅院内北房三间与北房东侧一间归原告刘×1所有；（2）、位于北京市房山区韩村河镇某村宅院内东房北数第一间北侧半间归被告刘×2所有；东房北数第一间南侧半间归被告刘×3所有；东房北数第二间北侧半间归被告刘×5所有；东房北数第二间南侧半间归被告刘×4所有。 五、北京市房地产律师靳双权点评本案中，双方之间对遗嘱的效力意见不一致，导致遗产的分割产生争议。根据继承法相关规定，继承人死亡时继承开始，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。遗嘱的效力优先于法定继承。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。上述案件中位于北京市房山区韩村河镇某村宅院内的房屋系由被继承人夫妇共同建造，故上述财产应作为被继承人夫妇的夫妻共同财产，对其夫妻共同财产应先进行划分出被继承人的各自个人财产。其中一半财产归原被告母亲所有，剩余一半财产归原被告父亲所有。因其父亲已经死亡，生前未留有任何书面或口头遗嘱，故原被告父亲的遗产应按照法定继承的规定由其妻子与其子女共同继承。因此原被告母亲拥有该房屋十二分之七的份额，其五个子女各拥有该房屋十二分之一的份额。原被告母亲生前所立遗嘱处分了其丈夫的个人财产，并且立遗嘱不符合法定的形式，不应认定有效。其所立的第二份自书遗嘱内容明确，书写清晰，有本人签名并注明了年、月、日，符合自书遗嘱的法定形式，且该自书遗嘱经马淑珍通过视频形式予以确认，是遗嘱人的真实意思表示，该遗嘱是合法有效的，应按遗嘱继承办理。原被告母亲通过遗嘱指定刘×1继承其所有的财产。刘×1与被继承人一直共同生活，并尽了主要扶养义务，本院确定争议房屋中的北房三间与北房东侧厨房一间由刘×1继承，东房二间由刘×2、刘×3、刘×4、刘×5继承。综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-05-25
191,"2018-06-19 01:58:08",继承房屋中有关放弃继承权的协议是否有效？,"　　北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。） 一、原告诉称原告张明诉称，被继承人王峰与张明于2000年10月31日结婚，于2016年5月9日逝世，王晨、王海系被继承人与张明婚前所生子女。2000年9月王峰与王晨、王海协商，二人均同意放弃继承权，被继承人向二人分别支付20000元作为补偿。被继承人与二人就该事签订协议书，并签字确认二继承人也签写了收据。被继承人立遗嘱明确房产归张明所有，并进行了公证。继承人向原告主张房屋所有权，现诉至法院请求：1、判令房屋归张明所有；2、判令王晨、王海在一定期限内协助张海办理过户。 二、被告辩称被告王晨、王海辩称并反诉，与被继承人签协议时没有说放弃房屋继承权，与被继承人签订的协议是断绝父女关系，每人得到20000元。从2010年被继承人住院，住院的护工费都是我们出的，张明没有照顾。在此期间，原告和被继承人未告知该房屋已公证给原告。现反诉请求法院判令张明给付部分丧葬费、护理费及购买墓地的费用50000元。 三、原告反诉辩称张明辩称，被继承人住院时也去照顾了，被继承人单位支付了丧葬费6000元被王晨、王海领走。被告对被继承人具有赡养义务，应由被继承人安葬被继承人。四、审理查明经审理查明，被继承人与被告签订协议书，协议约定被告放弃房屋继承权，每人获得20000元补偿，被告有该款项的收据。被继承人立遗嘱，房屋归原告继承，并进行了公证。被告还提交了被继承人部分的医院护理费和殡仪服用费单据。原告称被继承人去世后，其从单位领走了5000元，另6000元被告领走，被告称双方分别领走6000元。 五、北京市朝阳区法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决：（1）、位于北京市朝阳区×××1号院5号楼3门203号由张明继承，王晨、王海于本判决生效后七日内协助张明办理转移登记手续，登记至张明名下；（2）、张明于本判决生效后七日内给付王晨、王海人民币一万四千元。 六、北京市房地产律师靳双权点评根据我国民事诉讼法对证据的相关规定，即“谁主张，谁举证”。当事人对自己所主张的事实应该提出相关证据来加以证明。没有提供证据有可能承担因此带来的不利后果。原告提交的证据中明确表明了房屋继承协议，约定给付给被告补偿款，被告放弃该房屋的继承权利。被告主张该协议是断绝父女关系所签订的，补偿款也是用来买断亲情关系的。依照法律规定，家庭成员之间的亲情关系不能通过金钱等物质来衡量是否断绝。故被告的观点不应采纳。根据继承法，继承被继承人财产的应当在继承的财产范围内承担被继承人的相关税费和债务。原告在取得公证遗嘱，未举证告知王×1、王×2，张×作为配偶为被继承人负有照料、安葬的法定义务，原告在继承被继承人的遗产同时应承担护理费等个人债务。被告未能提交安葬被继承人的墓地相关费用凭证，不能确定该项具体数额，只能另行解决。综上所述，法院的判决是正确的。",网络,未知,2017-05-25
192,"2018-06-19 01:58:09",如何节省遗产的继承费用？,　　引言：遗产继承需要办理有关的手续，那么，办理相关的手续需要交纳相关的手续费，怎样才能节约继承费用呢？下文将详细介绍。　　第一，对于没有实行登记制度的遗产，比如金银珠宝、古董字画、家具家电等动产，继承人之间应尽量通过协商解决，因为这样的话，继承费用为零，最节约继承费用，还有利于家庭的和谐。　　第二，对于实行登记制度的遗产，价格波动较大的，选择价格处于波谷时办理继承手续。比如房产的继承，如果你看好未来房产的升值，那么就应及早办理继承；如果你认为目前房价已经到达波峰，接下来会有一轮大跌，那么你可以看准房价下行的时机办理继承手续。对于股票的继承也是同理。　　但是在继承人为多人的遗产继承案件中，对于在遗产的分割中选择折价补偿方式的继承人来讲，这一招就是双刃剑了，因为继承费用减少的同时，由于遗产的市场价值处于低谷，所以相应的折价补偿款也低了，可能反而不合算。　　第三，在没有继承纠纷的情况下，继承人可以在继承权公证和继承诉讼之间进行费用的比较，选择总体继承费用较低的那一种。究竟哪一种费用比较低呢？没有定论的，需要具体案件具体分析。当然若继承人之间存在继承纠纷，那么就只能进行继承诉讼了，无可选择。　　第四，在继承诉讼中，若继承人之间没有大的分歧，应该尽量和解，因为在调解结案的情况下，法院的诉讼费是减半收取的，且因不存在二审问题，也就没有了二审的诉讼费及其他费用的支出。　　第五，对于遗产的市场价值的多少，继承人之间应尽量达成一致，因为若有分歧，还需要评估，而评估是需要支付评估费的。一般情况下，大家市场调查得来的数据和评估的数据不会相差很大，犯不着花这个评估费，还浪费时间。　　第六，轻易不选择拍卖遗产、分割拍卖款的方式来分割遗产，因为拍卖周期长，拍卖的费用也很高，而拍卖价格却又往往不高。　　第七，对于只有一个法定继承人的法定继承案件，可以考虑剑走偏锋，走行政诉讼的路径，这种路径涉及的收费项目少，单项的收费也少，法院收取的诉讼费只有５０元而已。　　第八，对于符合法定条件、经济确有困难的继承人，可以向法院申请免交、减交或者**诉讼费。　　第九，自觉履行生效法律文书，因为否则还要支付一笔强制执行费。　　第十，聘请律师时，尽量聘请本地律师，因为本地律师不仅熟悉地方法规和本地文化，而且还不存在差旅费的支出问题。最忌聘请外国律师，因为律师费倒是和国际接轨了，收费很高，但是由于外国律师一般不熟悉中国法律、司法实践和中国文化等，特别是不能代理诉讼，往往不能提供与所收律师费相对称的服务。当然在聘请本地律师时，尽量聘请遗产继承专业律师，因为是否专业，法律服务的质量会相差很大。,互联网,未知,2017-05-16
193,"2018-06-19 01:58:10",继承纠纷案件诉讼时效规定,　　引言：任何案件都有规定的诉讼时效，当然继承纠纷案件也不例外，继承纠纷案件诉讼时效由继承开始之日起的二十年之内行使，超过二十年的，不得再行提起诉讼。　　诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，即丧失依诉讼程序保护其权利的可能性的民事法律制度。即，过了时效再起诉，除非对方自愿，否则权利人丧失胜诉权。　　发生继承后，继承人应及时协商进行财产分割；对协商不成，建议及时考虑通过诉讼的方式解决争议，以免过了诉讼时效，自身的权利得不到法院的保护。　　依照继承法第八条之规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国继承法＞若干问题的意见》又进一步规定：　　１、在诉讼时效期间内，因不可抗拒的事由致继承人无法主张继承权利的，人民法院可按中止诉讼时效处理。　　２、继承人在知道自己的权利受到侵犯之日起的二年之内，其遗产继承权纠纷确在人民调解委员会进行调解期间，可按中止诉讼时效处理。　　３、继承人因遗产继承纠纷向人民法院提起诉讼，诉讼时效即为中断。　　４、自继承开始之日起的第十八年后至第二十年期间内，继承人才知道自己的权利被侵犯的，其提起诉讼的权利，应当在继承开始之日起的二十年之内行使，超过二十年的，不得再行提起诉讼。故，如发生继承纠纷事宜，可参照上述规定办理。,互联网,未知,2017-05-16
194,"2018-06-19 01:58:10",QQ能作为遗产继承吗？,　　引言：如今互联网时代ＱＱ／、微博、微信已经成为大家的社交工具，那么，这些社交沟通工具能否作为个人的遗产呢？看看下文吧。　　案情　　张某在一次意外中去世，其生前注册使用的ＱＱ账号邮箱里有大量照片和信件，其妻赵某希望得到这些照片和信件。因不知邮箱密码，赵某向腾讯公司提出“过户”张某ＱＱ账号的请求。　　分歧　　一种意见认为，ＱＱ账号所有权归腾讯公司，但ＱＱ账号使用权可依法让渡给赵某。另一种意见认为，ＱＱ账号涉及个人隐私，且缺乏成为遗产的法律依据，故不应支持赵某的诉求。　　评析　　多数学者赞同第二种意见。理由如下：　　１、ＱＱ软件的信息技术特性决定了ＱＱ账号不能被继承。ＱＱ软件系为用户提供传送电子信函、文件、图像和语音等各类型数字化信息的网络即时通讯程序，ＱＱ账号则是区分不同ＱＱ软件使用用户的标识符。腾讯公司在与ＱＱ软件注册用户签订服务协议之时，以软件许可及服务协议规定ＱＱ账号使用权仅属于初始申请注册人，用户完成申请注册手续后，禁止赠予、借用、租用、转让或售卖，以排除“数字遗产”的继承。该条款不违反法律强制性规定，未显失公平，应为合法有效条款。　　２、自然人去世后其隐私依然受到法律保护。隐私权是自然人享有的对其个人的、与公共利益无关的个人信息、私人活动和在私有领域进行支配的具体人格权。本案中，死者张某的隐私被外界知悉后，可能影响公众对其的评价。继而还有可能使张某的近亲属遭受精神层面的不良影响。腾讯公司如把张某的ＱＱ账号“过户”给了赵某，则张某ＱＱ邮箱中的个人隐私就暴露无遗。且自然人去世后，继承人并不当然享有知悉逝者隐私的权利。　　３、ＱＱ账号的继承缺乏法律依据。继承法规定能够被依法继承的是逝者遗产中财产权方面相关内容。以ＱＱ账号为代表的“数字遗产”继承问题因涉及“数字遗产”继承与死者隐私权保护、“数字遗产”保护与网络服务商权益保护之间的价值冲突而显得异常复杂。目前我国在此方面的立法是空白的，毕竟立法要针对现实中具有普遍性和必要性的问题，而互联网在我国发展时间还比较短，“数字遗产”对司法实践还是一个新鲜的领域，“数字遗产”类继承纠纷还不是很多。　　综上所述，ＱＱ账号不宜作为遗产继承。ＱＱ账号虽然不能作为遗产被继承，也并不等于说是网络用户基于其作为ＱＱ账号使用权人的合法权益就无法得到保障。网络用户可以把ＱＱ账号以及密码等个人信息写入实体遗嘱中，以避免出现本案中赵某那样陷入基于立法缺失原因而导致其合情、合理的诉求因不合法而无法满足的尴尬困境。,互联网,未知,2017-05-16
195,"2018-06-19 01:58:12",五保户去世遗产由谁继承？,　　引言：农村五保户是指无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人或抚养人的农村居民，即指６０岁以上无赡养人的老人，或无抚养人的未成年人。那么问题来了，五保户去世了遗产由谁来继承呢？下文将以案说法。　　案情：　　郑大生前是广西浦北县北通镇某村的五保户。为让自己入土为安有人料理后事，去世前与其两个侄子于２０１２年８月１９日签订一份协议。协议写明郑大把某山岭责任山分给郑某明（案件原告）、郑某洪（案件被告）两人各一半，大竹麓责任田分给郑某明、细榕根责任田分给郑某洪管理使用，郑大百年归寿由两人负责丧葬事宜。　　２０１２年９月２８日郑大去世，原、被告依照协议处理了其丧事，同时按协议各自管理使用所分得的田地。后原告认为协议上的串山岭责任山是其父亲郑某东（系原、被告父亲，郑大同胞大哥）所有，其叔郑大无权在协议上对其进行分配，２０１６年４月１日，原告起诉至法院要求确认上述协议无效。　　法官说法　　虽然本案案情在中国农村较为常见，但其法律关系却很复杂，本案的焦点就是五保户去世之后，其遗留的财产应归谁所有？其涉及到《继承法》、《土地管理法》、《农村土地承包》等多部相关法律。同时也要求办案法官在遵循现代法律制度与传统的农村风俗习惯之间求取平衡，最终使其裁决达到良好社会效果和良善的价值导向。　　本案中郑大与两个侄子签订的协议根据郑大的五保户身份、协议内容及其侄子两人在庭审上的供述，此协议为遗赠扶养协议，何谓遗赠扶养协议？即公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议，按照协议扶养人承担该公民生养死葬的义务，享受遗赠的权利。根据我国《继承法》和《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》的有关规定：对于农村“五保户”的遗产应该按照以下原则进行处理：（１）我国农村集体组织对“五保户”实行“五保”（即保吃、保住、保穿、保生病治疗和保死后安葬）时，双方订有扶养协议的，按照协议处理。（２）农村集体组织与“五保户”未订立遗赠扶养协议，死者有遗嘱继承人或者法定继承人要求继承的，按照遗嘱继承或者法定继承处理，但集体组织有权要求扣回“五保”费用。（３）“五保户”没有继承人或者继承人放弃或者丧失继承权的，如果其生前为农村集体组织的成员，遗产归集体组织所有，如果死者生前不是农村集体组织的成员，则遗产归国家所有。（４）对“五保户”生前有过一定扶助的人，可以在遗产分配中给予适当的照顾。　　五保户死亡后，其遗留的宅基地、林地、田地应如何处理？是否可以作为遗产继承？依照《农村土地承包法》第三十一条第二款规定：“承包人应得的承包收益，依照继承法的继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。”《农村土地承包法》第五十条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。”可见，法律对是否允许继承人继续承包，是以承包土地的不同而作出的不同规定的，除林地外的家庭承包当中，承包经营不发生继承问题。　　另外，结合《中华人民共和国继承法》第三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条分别规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”、“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”从宅基地的性质来看，农村居民享有的只是宅基地的土地使用权，其土地所有权仍属集体所有，在农村居民本人及其同住亲属死亡或不再使用该宅基地且宅基地上的房屋已不复存在时，宅基地的土地使用权自然消灭。《继承法》三十二条对此作了专门的规定，即“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制成员的，归所在的集体所有制组织所有”。　　综上分析，法官认为：一是在《继承法》规定的可以继承的遗产如签有遗赠抚养协议，应该按照遗赠抚养协议办理。　　二是林地承包经营权如有遗赠协议，受遗赠人可以承包期内继承承包林地经营权，如没有遗嘱继承，应该由其所在的集体组织收回，其他的承包经营不发生继承问题。　　三是宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，不在遗产继承范围内，五保户死亡后，自应该归其所在集体的组织所有。　　四是在《民法》上规定来说，五保户的侄子、侄女人等不属于法定的继承人范围，如果没有遗嘱继承，侄子、侄女不能主张进行遗产继承。,互联网,未知,2017-05-16
196,"2018-06-19 01:58:17",遗嘱无效的情形有哪些？,　　引言：大多数人认为只要立了遗嘱，遗嘱就生效。其实遗嘱时要满足一定的条件才会生效的，那么，哪些情形遗嘱是无效的呢？怎么防止遗嘱无效呢？下文将详细介绍。　　１、遗嘱无效的情形有哪些？　　（１）遗嘱人不具有完全民事行为能力。《继承法》第２２条规定“无行为能力人或限制行为能力人所立遗嘱无效。”最高法关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第４１条“遗嘱人立遗嘱时必须有行为能力。无行为能力人所立的遗嘱，即使其本人后来有了行为能力，仍属无效遗嘱。遗嘱人立遗嘱时有行为能力，后来丧失了行为能力，不影响遗嘱的效力。”因此，立遗嘱人在立遗嘱时如果是无行为能力人或限制行为能力人，所立的遗嘱就是无效的。需要注意的是，遗嘱的效力问题关键在于“立遗嘱时”这个条件。实践中，对遗嘱能力的确定还应注意几种情况：　　Ａ、间歇性精神病人，精神正常时，所立遗嘱有效，发病期间所立遗嘱无效；　　Ｂ、精神病治愈后的成年人，所立遗嘱有效；　　Ｃ、被诊断为痴呆症及年老而神志不清的人所立遗嘱无效。　　（２）遗嘱内容不是立遗嘱人的真实意思表示。立遗嘱人即便具有完全行为能力，但是如果遗嘱的内容不是其真实意思表示，遗嘱同样不具有法律效力。遗嘱内容不是立遗嘱人真实意思表示的情形主要有以下几种：　　Ａ、遗嘱人立遗嘱时受胁迫、受欺骗或神志不清；　　Ｂ、伪造的遗嘱；　　Ｃ、被篡改的遗嘱内容。　　这几种无效的根本原因在于它违背了立遗嘱人的真实意思。　　（３）由于遗嘱继承人的原因导致遗嘱无效。基于遗嘱继承人的原因而导致遗嘱无效或部分无效的情形主要是指：遗嘱继承人丧失继承权的、放弃继承权、先于被继承人而死亡的。当然，严格来说，这三种情况应视遗嘱内容无法实现，并不是遗嘱无效。但是，我们看到这三种情况和遗嘱无效的法律后果一样，在这里也把它归类于遗嘱无效。　　（４）遗嘱内容涉及被处分过的财产。比如，遗嘱内容是将某房屋在立遗嘱人去世后说有归属其儿子。但实际上，到立遗嘱人去世，房屋的贷款还没还完呢，房屋是不完全所有权。这份遗嘱，可能全部无效，可能部分无效。要看继承人在贷款银行行使权利前是否处理了贷款问题。比如，立遗嘱人将在生前已过户给大儿子的房屋又在遗嘱中表明给其他人等。　　（５）违反法律和社会公共利益。违反我国法律和社会公共利益的遗嘱无效。比如，婚姻不忠的一方立遗嘱将其财产处分给与其同居者。因这种遗嘱违背了社会公共利益，违反了公序良俗，应被认定为无效。　　（６）遗嘱未为特定弱势继承人保留必要份额。遗嘱中没有表明必要份额而导致遗嘱部分无效。《继承法》第１９条规定，遗嘱应当为缺乏劳动力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱剥夺缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的份额。　　（７）遗嘱没有给胎儿保留继承份额。遗嘱没有给胎儿保留继承份额，导致遗嘱部分无效。《继承法》第２８条规定“遗产分割时，应保留胎儿的继承份额。”最高法关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第４５条“应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的，应当从继承人继承遗产中扣回”。　　（８）利害关系人见证的代书遗嘱无效。依据《继承法》第十八条规定，继承人、受遗赠人、与继承人和或受遗赠人有利害关系的人不能作为遗嘱见证人。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国继承法＞若干问题的意见》第三十六条也规定，继承人、受遗赠人的债权人、债务人，共同经营的合伙人，也应当视为与继承人、受遗赠人有利害关系，不能作为遗嘱的见证人。　　２、如何防止遗嘱无效？　　（１）订立遗嘱时，必须明确载明订立遗嘱的时间。　　由同一遗嘱人订立数份遗嘱时，应以订立时间最后的遗嘱为准。有数份内容抵触的遗嘱时，以最后一份经公证的遗嘱为准，因而订立遗嘱的时间对遗嘱的有效性尤为重要。　　经过公证的遗嘱，如果有任何修改，一定要及时去公证处进行变更。由于客观环境的变化，立遗嘱人的遗嘱意愿往往都会有变动。如果前份遗嘱已在公证处进行过公证，一定要注意前往公证处进行变更。因为在遗嘱的几种法定形式中，公证遗嘱具有最高效力，公证遗嘱非经公证变更，不得撤销。　　（２）遗嘱应当考虑没有劳动能力，又没有生活来源的继承人利益的规定。　　《继承法》第十九条规定，“遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。”尽量在遗嘱中列名进行遗嘱中的财产分配方式的理由，如果遗嘱合法有效，所导致的法律结果为以遗嘱继承代替法定继承。法定继承的分配方式是在法律规定的法定继承人中平均分配，而遗嘱继承则由立遗嘱人的意思自治形成，往往会在法定继承人间形成不均等的分配，因而很容易产性矛盾及争端。建议立遗嘱人应尽量在遗嘱中体现立遗嘱的理由，以免将来发生争端，可有据可寻。　　（３）立遗嘱尽量找专业人士，如律师等作为见证人，最好到公证处公证。　　根据《继承法》的规定，见证人在非无行为能力人、限制行为能力人，或者是继承人，受遗嘱人外，只需符合无利害关系既可。在实践中，立遗嘱人往往会去找不是法定继承人范围的远亲、朋友作为见证人。但在随后的遗嘱继承中，由于这些见证人多多少少还是和立遗嘱人的家庭具有一定的牵连，因而也会导致争端及矛盾，甚至会出现影响见证人与亲朋好友的感情和关系的问题。因而，如在立遗嘱时，找律师等专业人士，一来无任何利益关系，二来更具有公信力，三来也保证家人之间不必要的矛盾摩擦。　　（４）注意遗嘱的格式。　　为了避免遗嘱被篡改，遗嘱最好用打印，在遗嘱结尾处注明“以下内容为空白”；遗嘱最好表明页数，如第ｘ页／共ｘ页；每页遗嘱都要签字加按手印，表明立遗嘱日期。,互联网,未知,2017-05-05
197,"2018-06-19 01:58:21",受遗赠人没有正当理由不履行赡养协议义务的无权继承受赠遗产,　　引言：受遗赠人没有正当理由不履行赡养协议义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。详情请看下文。　　受遗赠人没有正当理由不履行赡养协议义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。近日，泾县法院审结一起物权纠纷，判决何大爷遗产即坐落在泾川镇某社区３间旧房屋及自留菜地一块归泾川镇某社区居委会所有。　　常话说“老有所依”，家住泾川镇某社区的孤寡老人何大爷想到自己已年过古稀，遂于２００６年２月２７日与自己的侄儿郭某签订一份赡养协议，协议约定：由郭某将何大爷的原住房３间改造成新房３间，便于与何大爷居住在一起；自协议签订后，何大爷的起居生活、生灾害病、生养死葬由郭某负担，新建房屋归郭某所有；如郭某以后不履行赡养义务，将无新建房屋的继承权和所有权。但事后，郭某既没有为何大爷新建房屋，也没有和何大爷共同居住生活，何大爷仍然独自生活。２０１２年１０月，何大爷因无人照应，不慎摔成重伤去世。郭某就将何大爷的３间旧房屋及菜地等财产据为己有。故泾县泾川镇某社区居委会起诉至法院。　　法院审理认为，郭某与何大爷签订的赡养协议具有遗赠扶养性质，协议签订后，郭某既没有将旧房屋改造成新房，也没有与何大爷一起居住生活，只是在逢年过节时，接何大爷到自己住处团聚几日，符合叔侄之间的伦理常情。郭某并未履行协议约定的主要义务，故郭某无依照协议受赠郭某遗产的权利。遂作如上判决。,互联网,未知,2017-05-05
198,"2018-06-19 01:58:24",遗赠扶养协议的法律效力,　　引言：我国《继承法》第５条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”　　杨生的姑父去世前一直是杨生和杨生的妻子照顾，姑父有一个女儿，一直在外地，他生病住院期间也没有回来照料过。之前姑父说等他去世之后就把他名下的房子给我们，并且签了一份协议。但是姑父去世后他女儿回来说她是唯一的继承人，要继承她父亲所有遗产，房子也是她的。请问杨生可以继承姑父的那处房产吗？　　律师解答：　　根据杨生所讲述的情况，杨生和杨生的姑父所签订的是遗赠扶养协议。我国《继承法》第３１条第一款规定：“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。”遗赠扶养协议是专门针对被继承人与法定继承人之外的人之间的协议，协议约定扶养人承担遗赠人生养死葬的义务，并于遗赠人死后取得其遗产。　　遗赠扶养协议的法律效力高于法定继承和遗嘱继承。我国《继承法》第５条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”在财产继承中如果各种继承方式并存，应首先执行遗赠扶养协议，其次是遗嘱和遗赠，最后才是法定继承。所以，如果杨生对杨生姑父已经尽了扶养义务，你们又有合法有效的明确协议约定，则有权取得杨生姑父房产的所有权。,互联网,未知,2017-05-05
199,"2018-06-19 01:58:27",什么是遗赠,　　引言：公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。下文将详细介绍遗赠的相关规定。　　遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受赠人的同意。但遗赠不同于生前赠与，必须在形式上和内容上具备设立遗嘱的法定要件方为有效。　　遗赠的相关规定　　自然人以遗嘱方式表示在其死后将其遗产的一部或全部赠送给国家、集体组织、社会团体或者其他人的法律行为。设定遗赠的人称遗赠人，接受遗赠的人称受赠人或遗赠受赠人，通过遗赠赠与的财物称为遗赠财产或遗赠物。　　遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受赠人的同意。但遗赠不同于生前赠与，必须在形式上和内容上具备设立遗嘱的法定要件方为有效。　　遗赠是以遗嘱处分自己财产的特殊形式。遗赠与遗嘱继承相同之处在于，二者都是遗产所有权的转移，这种转移也都是在遗嘱人死后开始。二者的区别为：①遗嘱继承人直接从遗嘱人处取得遗产，遗赠受赠人则不直接参与遗产的分配，而是从遗嘱继承人或遗嘱执行人处取得遗产。根据设定的遗赠，受赠人和继承人之间形成权利、义务关系，受赠人有向继承人追索遗赠财产的权利，继承人有向受赠人交付遗赠财产的义务。②遗嘱继承人继承遗产，同时负责清偿被继承人的债务。受赠人只接受遗赠物，并不接受遗赠人的债务。但继承人只是在清偿债务和扣除必继份以后，才从剩余遗产中交付遗赠财产。如果遗产不足清偿债务，继承人不负对受赠人交付遗赠财产的义务。　　遗赠由遗赠人嘱托的继承人或执行人执行。遗赠可以附有条件。附有条件的遗赠，继承人有交付遗赠财产时可以要求受赠人完成遗赠所附的条件。受赠人接受此项财产以后就要受其约束，承担相应义务。中国的司法实践是，对附有公益义务的遗赠，遗赠受赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，有关组织或人民法院可以责令他履行义务，或者追还他所得的财产。如果受赠人放弃受领权利，或被追还所得财产，遗赠财产按法定程序由法定继承人继承或归国家所有。,互联网,未知,2017-05-05
200,"2018-06-19 01:58:29",遗赠扶养协议的相关规定,　　引言：遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受赠人的同意。下文将详细介绍遗赠有关规定。　　公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。　　遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受赠人的同意。但遗赠不同于生前赠与，必须在形式上和内容上具备设立遗嘱的法定要件方为有效。　　遗赠的相关规定　　自然人以遗嘱方式表示在其死后将其遗产的一部或全部赠送给国家、集体组织、社会团体或者其他人的法律行为。设定遗赠的人称遗赠人，接受遗赠的人称受赠人或遗赠受赠人，通过遗赠赠与的财物称为遗赠财产或遗赠物。　　遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受赠人的同意。但遗赠不同于生前赠与，必须在形式上和内容上具备设立遗嘱的法定要件方为有效。　　遗赠是以遗嘱处分自己财产的特殊形式。遗赠与遗嘱继承相同之处在于，二者都是遗产所有权的转移，这种转移也都是在遗嘱人死后开始。二者的区别为：①遗嘱继承人直接从遗嘱人处取得遗产，遗赠受赠人则不直接参与遗产的分配，而是从遗嘱继承人或遗嘱执行人处取得遗产。根据设定的遗赠，受赠人和继承人之间形成权利、义务关系，受赠人有向继承人追索遗赠财产的权利，继承人有向受赠人交付遗赠财产的义务。②遗嘱继承人继承遗产，同时负责清偿被继承人的债务。受赠人只接受遗赠物，并不接受遗赠人的债务。但继承人只是在清偿债务和扣除必继份以后，才从剩余遗产中交付遗赠财产。如果遗产不足清偿债务，继承人不负对受赠人交付遗赠财产的义务。　　遗赠由遗赠人嘱托的继承人或执行人执行。遗赠可以附有条件。附有条件的遗赠，继承人有交付遗赠财产时可以要求受赠人完成遗赠所附的条件。受赠人接受此项财产以后就要受其约束，承担相应义务。中国的司法实践是，对附有公益义务的遗赠，遗赠受赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，有关组织或人民法院可以责令他履行义务，或者追还他所得的财产。如果受赠人放弃受领权利，或被追还所得财产，遗赠财产按法定程序由法定继承人继承或归国家所有。,互联网,未知,2017-04-26
203,"2018-06-19 01:58:33",农村宅基地明令禁止转让,"　　引言：关于农村宅基地能否向城镇居民转让的问题，目前国家是采取“一刀切”的做法，即禁止转让，没有特例。下文将详细介绍。　　相关案例：　　原告王某因18年前父亲与被告张某达成的买卖合同，将被告张某诉至法院，要求确认其父亲与被告之 间签订的房屋买卖合同无效;如争议房屋遇拆迁，要求被告给付原告拆迁补偿款总额的30%.原告王某诉称：父亲(已去世)与被告张某达成房屋买卖协议，将位 于大兴区黄村镇某村的房屋及院落卖给被告。根据相关法律规定，父亲与被告签订的房屋买卖合同应属无效。被告张某辩称：经村民委员会同意，原告父亲与他签订 了房屋买卖协议，村委会干部在协议上签字，买卖协议是双方自愿达成的，双方按协议已全面履行了义务。　　法院认为：　　依据我国现行相关土地管理法律的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让， 同时依据相关规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产 证。因被告张某购买的房屋属大兴区黄村镇某村所有，而被告张某不是村集体经济组织成员，原告父亲与被告张某签订的房屋买卖协议无效。因大兴区黄村镇某村已 被大兴区规划纳入2010年动工拆迁范围;原告主张诉争房产如遇拆迁要求被告给付其拆迁补偿款的诉讼请求法院予以支持。　　法院根据双方当事人在此房屋买卖行为中的过错责任，以及被告张某在购买该房产后的装修及增建 情况，综合考虑以平衡买卖双方的利益，以诉争房屋及院落的拆迁利益的25%归原告所有，75%归被告所有为宜。法院判决：被告与原告父亲签订的房屋买卖协 议无效;房屋及院落如遇拆迁，被告给付原告拆迁补偿款总额(包括区位补偿总价、房屋重置成新价、附属物作价、弃楼补贴)的25%，于被告取得拆迁补偿款后 10日内给付。　　相关阅读：　　关于农村宅基地能否向城镇居民转让的问题，目前国家是采取“一刀切”的做法，即禁止转让，没有特例。现在的司法实践对城镇居民购买农村宅基地一概认定无效，双方如果存在争议，起诉到法院，法院按无效合同的处理办法来处理这类纠纷，购买人将房屋交还，出卖人返还房款。2004年，北京市高院专门下发了一个文件，即买卖农村宅基地一律认定无效。制定这样政策或法律规定的出发点是国家保护农民的利益及赖以生存的耕地。　　具体的理由如下：　　第一，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外;第二，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费;第三，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题。正在审议的物权法草案也规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。",互联网,未知,2017-05-19
204,"2018-06-19 01:58:36",房屋所有权与宅基地使用权之间的法律关系,　　引言：房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。下文将介绍一个案例阐述房屋所有权和使用权的法律关系。　　（一）案情　　被告石某福与诉争宅基地的原使用人石某珍是同胞姐弟。１９８９年９月，石某珍、王乃民夫妇在一四七团基建科统建的商品街购买了一间商品房。１９９０年９月２３日，由团土地管理科颁发了正式房产证。房产证载明该房屋系砖混结构，面积２４ｍ２，房后宅基地１３．５ｍ２．被告在商品房起建不久便自己出钱雇车拉土将房后碱坑填平，打算再自建两间住房，与前边的商品房配套使用。在商品房建后，团部土地管理机关为每家购房者皆划定１３．５ｍ２宅基地，并允许自建住房。被告垫好的基地，经石某珍夫妇同意，在１３．５ｍ２的宅基地上又自建了两间住房，并进行个体营业。１９９０年３月，石某珍将所购商品房出租给原告使用。１９９１年１月３１日，石某珍夫妇因迁居异地，以原房价转卖给原告，并经该团土地管理科办理了过户手续。同年３月２０日，双方的房屋买卖合同经莫索湾垦区公证处进行了公证。合同第２条写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）１３．５ｍ２的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。原告买房后，等待被告迁出期间，被告又在其原住房间重新搭建一间。原告见被告无迁出之意，便正式通知被告迁出，被告拒绝迁出。１９９２年，原告、被告曾请求团土地管理科处理，该土地管理科曾主持双方进行调解，初时曾达成被告将自建三间住房以***０元价卖与原告另建住房的协议，后因被告反悔，导致调解未成。　　（二）对本案的不同观点　　一审法院认为：原告与原房主石某珍之间的房屋买卖，是在双方自愿的基础上进行的，并在房屋管理机关办理了所有权转移手续，故双方的房屋买卖关系合法、有效。原房主将房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给原告。被告未经房屋管理部门批准，擅自在原房主的宅基地上建房，其行为违法。原房主以个人名义出资购房，故该房屋产权属原房主所有，宅基地并应归原房主使用。被告所称其对该房屋享有优先购买权，因原房主与被告间未形成按份共有关系，所以被告不享有优先购买的权利。原告已取得了该商品房的所有权及其宅基地的使用权，要求被告迁出归其使用的宅基地，理由正当，应予支持。　　二审法院认为：原房主石某珍对房产证上划定的１３．５ｍ２的宅基地具有使用权，在不违背他人利益和公共利益的情况下，也有让他人使用的权利。石某福在商品房后建住房，在土地管理机关规划要求之内，并非违章建筑，其行为并不违法。郑某根购买该商品房时，石某福部分使用该宅基地的行为早已成事实，其行为已经原房主石某珍同意，土地管理部门并未表示反对。事实上，该宅基地已形成共同使用的法律事实。石某珍转让其商品房时，并不能将石某福的权益转让他人。原告郑某根取得了该商品房的所有权和宅基地的使用权，并不能排除石某福的使用权。　　（三）作者的观点　　宅基地的使用权应随房屋所有权的移转而移转，这就是我国民法长期确认的所谓“地随房走”的原则。根据１９８４年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”１９９０年１２月３１日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。”“房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”当然，我国法律在确认“地随房走”的原则的同时，也确认了“房随地走”的原则，如根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２３条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。这就形成了究竟应采用“房随地走”原则还是应采用“地随房走”的原则的争议。然而，无论采纳哪一项原则，有一点是非常明确的，即我国立法认为房屋和土地的权利是不可分割的，所以１９９４年《城市房地产管理法》回避所谓“地随房走”或“房随地走”的原则的争论，规定了房地不可分离的原则。该法第３１条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”　　确认房地产权利不可分割的原则，确有利于对房地产的统一管理，并有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。然而，由于这一规则并未能区分对土地的权利（主要是使用权）与房屋的权利（所有权或使用权），从而不能界定各种权利和利益，因此在实践中经常面临挑战。本案首先提出了司法实践中急需解决的一个问题，即宅基地的使用权与房屋所有权是否应当分开？从本案来看，诉争的宅基地实际上可分割为两块，一块是２４ｍ２的商品房所占用的宅基地，另一块是１３．５ｍ２的房后宅基地。第一块宅基地因石某珍夫妇将商品房转让给原告，该块宅基地的使用权也转让给了原告，而第二块宅基地则一直为被告使用，被告在该块宅基地上盖起了两间住房，那么该块宅基地的使用权是否随商品房的所有权的移转而移转，确实是一个值得探讨的问题。我认为，法律要求房地产不可分割转让，是一般的原则规定，并不否认当事人可在土地之上建造建筑物并设定各种权利。在现代社会，随着经济的发展和对资源利用效率的提高，土地之上与地下可以作各种不同用途的利用，尤其是土地之上房屋的多层性、单元性以及分层分单元的让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态，这样单纯从土地权利或房屋权利角度，是不可能揭示各种权利和利用状态的。还应当看到，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将对土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以转让和处分。而我国法律事实上并未禁止此种分割转让。如根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２５条：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。可见，只要分割转让办理了登记手续，则此种转让是合法的。因此，在实践中那种认为凡是分割转让一概无效的观点是不正确的。　　结合本案来看，当石某珍夫妇将商品房转让给原告以后，该房屋所占用的宅基地使用权将发生移转，但其房后１３．５ｍ２的宅基地使用权是否也随之而移转？根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２４条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”可见，在当事人没有分割转让的特别约定且未登记的情况下，本案中石某珍将商品房的所有权转移给原告，应认为该商品房所占用的土地的使用权随之发生了转让，但该房后的１３．５ｍ２的宅基地使用权并没有发生移转。如果要发生移转，当事人之间应有特别约定，对此当事人是非常清楚的。所以，石某珍将房屋卖给原告时，在合同第２条中写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）１３．５ｍ２的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。可见当事人已对此作出了特别约定，如果该条款能够生效，那么该块宅基地的使用权显然应移转给原告。　　问题在于，石某珍在转让商品房时，能否处分其房后的宅基地？而要明确该问题，则必须明确该块宅基地的使用权究竟为石某珍享有还是由被告享有，或者二人共同享有该块宅基地的使用权？如果为被告享有使用权或者为二人共有，则石某珍转让该块宅基地使用权将构成无权处分，该转让行为因得不到权利人的追认而应被宣告无效。如果石某珍仍享有使用权，当然有权予以转让。　　从法律上来看，１９９０年９月２３日，石某珍夫妇所在的一四七团土地管理科向石某珍夫妇颁发了房产证，房产证载明该房屋系砖混结构，面积２４ｍ２，房后宅基地１３．５ｍ２，可见。石某珍夫妇是该块房后宅基地的合法使用权人。　　被告使用该块房后宅基地建房，是否为非法使用？根据《土地管理法》第３８条，“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地……使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”第４１条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”被告使用该块房后宅基地建房，却没有报一四七团土地管理科批准。但是，考虑到该土地管理机构在商品房建造后就为每家购房者划定了１３．５ｍ２的宅基地，并允许其自建住房。也就是说允许石某珍自建房屋，而石某珍与被告为同胞姐弟，被告使用该地建房既得到了石某珍夫妇的同意，也符合土地管理机关规划要求，尤其是该土地管理机构知道这一情况后并未提出异议。据此可以认为被告使用该块宅基地建房，虽未报批，但实际上是土地管理机关允许的，其所建的房屋并非违章建筑。　　那么，被告是否取得了对该块房后宅基地的使用权？诚然，正如二审法院所指出的，在原告买受该商品房时，石某珍与被告已具有了共同使用该块房后宅基地的意思，该意思已经为土地管理部门所认可，仅仅由于石某珍与被告具有亲属关系，且双方未预料到会发生纠纷，未予办理宅基地使用权分割登记，当然仅凭这一点尚难认定被告享有对该块宅基地的使用权。因为尽管双方有共同使用的意图，但毕竟房产证上所记载的该块宅基地的使用权人为石某珍而不是被告，至于土地管理机关明知被告在该块土地上建房而未反对，也只能认为建房行为本身是合法的，不能证明土地管理机关已同意将该块土地使用权转移给被告。以后石某珍在出售商品房时，在合同中明确规定将该块宅基地使用权随商品房所有权移转，可见，石某珍虽允许其弟使用该地，但并未将使用权转移给他。更何况，石某珍与被告并未办理宅基地使用权的分割登记。所以，认为被告已合法取得了该块宅基地使用权的观点也难以成立。在此情况下，石某珍将该块宅基地使用权转移给原告是合法有效的。　　问题在于，被告在该块宅基地上建造的房屋并非违章建筑，属于合法建造的建筑物，而被告对该建筑物享有的所有权，应受法律保护。这就出现了一个矛盾现象，即按照“地随房走”原则，因保护被告对其自建房屋的所有权，则应承认被告当然取得对房屋的宅基地使用权，而按照“房随地走”的原则，因承认石某珍转让宅基地建用权的有效性，则该块地之上的由被告自建的房屋的所有权也应随之移转（或者拆除），哪一种观点更为合理？我认为本案已表明：“房随地走”或“地随房走”原则，并非在任何情况下均有利于确认和保护各种权利和利益，也难以解决各种纠纷。而应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。例如在本案中，简单地认为应采用“房随地走”还是“地随房走”的原则，都是不合理的。据此应该将被告对其自建房屋的所有权与对宅基地的使用权分开，即承认被告享有对该房屋的所有权，同时也承认原告对诉争的宅基地享有使用权，并建立对土地使用权的取得时效制度，承认被告经过一定期限后以自主意思公然、和平、持续地占有该块宅基地而享有对该块宅基地的使用权。这虽不是解决问题的办法，但在法律上只能采纳此种办法。　　１参见《中国审判案例要览》（１９９４年综合本），７０８页，北京，中国人民公安大学出版社，１９９５年。　　２参见《中国审判案例要览》（１９９４年综合本），７０８－７０９页，北京，中国人民公安大学出版社，１９９５．　　３参见《中国审判案例要览》（１９９４年综合本），７０８－７０９页，北京，中国人民公安大学出版社，１９９５．　　中国人民大学法学院·王利明,互联网,未知,2017-05-19
205,"2018-06-19 01:58:37",宅基地使用权纠纷不属于法院主管范围,　　引言：人民法院受理民事案件有一定的主管范围，超出主管范围，人民法院即没有审判权，比如宅基地使用权纠纷不属于法院主管范围。　　一　基本案情：　　王盼与王云是同胞姐妹。１９８５年，王盼、杨帆为其子杨飞申请宅基地，同年３月１３日在西樊各庄村获批０．２６亩宅基地。后李兰、王云以婆媳关系不和为由要求与王盼夫妻在该宅基地上共同建房。双方为此达成口头协议：房屋建成后王盼夫妻先将该房借给王云夫妻居住，待杨飞长大后再收回使用。双方遂共同建北房四间，共花费２６００余元，其中王盼夫妻出现金１３００元，购买砖瓦、木料等折合７０９元。现三原告起诉要求二被告立即腾退位于北京市平谷区峪口镇西樊各庄村某处宅基地的房屋。原告称该宅基地是其１９８５年所批，其有１９８５年社员建房宅基地申请表，被告称其有１９９３年宅基地使用证，使用权人是李兰。双方争执不下。（文中人物为化名）　　平谷法院经审理，裁定驳回原告杨帆、王盼、杨飞的起诉。　　二　评析意见：　　本案的基本问题是如何确定宅基地申请表和宅基地使用证的效力。　　１９８５年宅基地申请表，加盖了平谷县峪口乡人民政府公章，证明当年是杨帆因哥俩分家无房而获得新的宅基地。１９９３年的宅基地使用证，加盖了平谷县人民政府土地权属专用章，证明该处土地使用权人为李兰。　　宅基地是根据使用需要无偿划拨的，农村中土地和房屋不可分，一般情况是批给谁的宅基地，谁建房，谁是房屋所有权人。本案中同一块宅基地上有两个权属证书，且均有效，均未被废止；形成一个宅基地有两个使用权人的情况，一个是１９８５年获批地的权利人，一个是１９９３年有关部门（县政府）通过颁发土地使用权证又确立的权利人。故本案属于宅基地的使用权纠纷，需经有关部门予以确权，因不属法院的受理范围，故法院对此不予处理。　　因此，平谷法院裁定驳回起诉是正确的。,互联网,未知,2017-05-19
206,"2018-06-19 01:58:41",村民私下签订宅基地转让协议无效,　　引言：现实中，有部分人因为贪图便宜而与村民私下签订所谓的宅基地转让协议，实际上并不受法律保护的，下文将以案说法。　　【案情】　　被上诉人胡某龙称：２００３年６月１７日，因家庭住宿困难，经中间人介绍，将张某光家的一块地以５５０００元价格买下作为宅基地，该笔购地款为其以１分５厘利息贷得。２００７年因政府规划扩建征用土地，每亩征用土地补偿８７０００元，其与张某光多次协商返还购地款，张某光推诿不还，故起诉要求人民法院确认原宅基地转让协议无效，由张某光返还收取的５５０００元购地款，并支付同期贷款利息。　　一审法院经审查认为，胡某龙与张某光签订的宅基地转让协议，因违反《中华人民共和国土地法》的有关规定，应认定为无效协议。据此判决双方签订的宅基地转让协议无效；张某光返还胡某龙购地款５５０００元及利息７０００元。　　张某光不服一审判决，向二审人民法院提起上诉称：涉诉土地为其向第三人胡志江购买的，如协议无效，不应由其返还胡某龙购地款。　　【审判】　　二审法院认为，经审查，涉诉土地虽为房前屋后土地，一部分在宅基地范围内，一部分为耕地，依法均不得转让，双方均有村上划给居住的宅基地，故双方签订的宅基地转让协议无效，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，由张某光返还胡某龙购地款５００００元及利息７０００元（本调解生效后７日内履行），再无其他争议。　　【评析】　　本案在延安市具有一定的代表性和典型性，即农村村民私下转让宅基地，当政府征用土地进行补偿时，便围绕土地补偿款等引发纠纷。　　一、土地转让协议的主要内容及缺陷　　因双方均系普通村民，故拟定的转让协议非常简单，主要内容有三条：１、土地面积，２、转让价款，３、保证通行。　　二、对转让协议效力的确定及处理意见　　就本案而言，对于双方签订的协议，依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款，转让协议无效。因此一审、二审法院均认定协议无效。,互联网,未知,2017-05-19
207,"2018-06-19 01:58:44",收回土地使有权有几种情形,　　引言：土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。收回土地使用权也要分为收回国有土地使用权和收回集体土地使用权。而收回土地使用权的情形有哪些？下文将详细介绍。　　土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。土地使用权一经确定受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，但是因发生某种法律法规规定的法定事由或土地使用权人违反法律法规规定，原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府可以收回土地使有权。　　收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为，分为收回国有土地使用权和收回集体土地使用权，主要采取行政处理决定和行政处罚决定两种方式进行，收回土地使用权要由原土地登记机关注销土地登记。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》等法律规定，收回土地使有权主要有以下几种情形：　　１、为公共利益或为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；　　２、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；　　３、因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的；　　４、公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；　　５、不按照批准的用途使用土地的；　　６、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；　　７、临时用地者超过临时使用土地合同约定的期限，又未办理续期手续的；　　８、以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发的；　　９、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的；　　１０、非法批准征收、使用及未经批准或者采取欺骗手段骗取批准的土地。　　以上第１种和第２种收回土地使用权的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能继续使用土地，因而对土地使用权人要给予适当补偿。对依法收回的土地使用权当事人拒不交出土地的，由国土部门责令交还土地，并处以罚款。　　《中华人民共和国土地管理法》相关规定　　第五十八条　有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：　　（一）为公共利益需要使用土地的；　　（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；　　（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；　　（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；　　（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。　　依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。　　第六十五条　有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：　　（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；　　（二）不按照批准的用途使用土地的；　　（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。　　依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。　　第八十条　依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。,互联网,未知,2017-05-09
208,"2018-06-19 01:58:47",住宅使用权到期了怎么续期？,　　引言：住宅使用权到期了怎么续期？目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。　　７０年住宅土地使用权到期之后怎么办？　　从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是７０年。公众关注，不论是最高年限７０年，还是低于这个年限，到期了该如何续期呢？　　１１月２７日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。《意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。　　北京大学法学院教授常鹏翱认为，《意见》尊重并回应了**，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。　　中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。　　杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够７０年的，到期后必须都续期到７０年；二是７０年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。　　来源：中国经济网,互联网,未知,2017-05-09
209,"2018-06-19 01:58:50",土地使用权转让的条件,　　引言：土地使用权，权利人取得土地使用权后，可以自己开发利用该土地，也可以转让该土地给他人使用，何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍？　　一、对附加土地使用权转让条件的质疑　　根据法理，财产权一经合法取得，只要不损害他人利益或公共利益，权利人尽可自由处分，不受阻碍，因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权，权利人取得土地使用权后，可以自己开发利用该土地，也可以转让该土地给他人使用，何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍？对于成片开发的土地，因出让的目的在于使成片土地获得初步开发、使生地变成熟地、为引进项目和作进一步开发提供条件，故要求成片土地在适度开发以形成工业用地或其它建设用地条件后方可转让，似可理解。但对于宗地而言，用于房屋建设工程的出让合同已经载明其开发用途和开发期限等，无论如何转让，出让合同的约束仍对用地人有效，为什么一定要投资２５％以上才能转让呢？　　限制土地炒卖可能是设置转让条件的主要动因，但现在看来显然是下错了药。因为炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题，而是源于一级市场的管理问题，是一级市场与二级市场存在过大的升值空间的问题。实践证明，在已经将拍卖作为主要出让方式的地区，由于土地使用权在一级市场的价格与在二级市场的价格基本相当，土地炒卖因无暴利可图而得到有效抑制，所以打击土地炒卖的当务之急是限制协议出让，推广拍卖出让，而不是设置转让条件、硬性要求完成投资２５％以上后方能转让。　　极端的事例并不鲜见，即发展商在缴付出让金、取得土地使用权证后因资金原因无力继续开发，又因《城市房地产管理法》第三十八条的规定未完成投资总额的２５％而无法将土地转让给他人开发，虽双方有意，却法律无情，土地资源因此得不到有效利用，市场流通因此受到阻碍。　　当然，房屋预售时虽也涉及预售房屋占用范围的土地使用权的转让，但因出售的标的是房屋，法律为保护购房人的利益要求预售房必须达到一定的建设条件有合理性，《城市房地产管理法》第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上、并已经确定施工进度和竣工交付日期的规定并无不妥。　　值得注意的是，《城市房地产管理法》中的“转让”是广义的“转让”，其范围应包括买卖、赠予和其它合法方式如作价入股、继承等，其中赠予是没有对价的，继承可以是法定的，作价入股的目的可能就是为了实现前期投资包括前期２５％的投资，如果硬性要投资２５％之后才能赠予、继承或作价入股，既不必要，也不可能。因此，笼统地规定属于房屋建设工程的土地使用权应在完成开发投资总额的２５％以上后才能转让是不准确和不合理的。　　二、缴清土地出让金　　缴清土地出让金是土地使用权得以转让的前提条件，此规定见于《城市房地产管理法》第三十八条第（一）款。　　按理，依出让合同缴交出让金是通过出让取得土地使用权的对价，没有缴清出让金，就不能取得土地使用权证，没有取得土地使用权证，就不能认为受让人取得了土地使用权。当事人未取得土地使用权，如何能转让土地使用权？　　但在实务中，地方政府为支持房地产业的发展或其他原因，常常同意发展商分期缴付出让金，在出让金缴清前，先向发展商核发土地使用证，在此情况下用地人转让土地使用权，恐难以其未缴清出让金为由否认其转让行为的效力，因为：　　１、缴付出让金是出让合同设定的义务，依合同之相对性，出让合同载明的权利与义务只对合同的当事人有约束力，不能用来对抗第三人。政府不能以用地人未缴清出让金为由来对抗转让合同中的受让人。　　２、土地使用权证一经核发，其登记资料亦依法公示，转让合同中的受让人有充分理由对公示予以信赖，而无任何义务查知转让人是否已经缴清出让金，查知其拥有土地使用权即可。　　因此，用地人未缴清土地出让金，但已取得土地使用权证的，其转让土地使用权合同的效力应当支持，政府可依出让合同向转让人追缴出让金。　　对于划拨土地使用权，用地人虽有土地使用权证，但因未办理出让手续和缴纳土地出让金，其转让时应报有审批权的政府审批，以确定办理出让手续或缴纳土地出让金等相关事宜。,互联网,未知,2017-05-09
210,"2018-06-19 01:58:54",土地的所有权是不能转让的,　　引言：地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。　　依据宪法，土地的所有权是不能转让的，土地的使用权可以依照法律的规定转让。土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。　　村民委员会组织法第十八条规定：村民委员会向村民会议负责并报告工作。村民会议每年审议村民委员会的工作报告，并评议村民委员会成员的工作；村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。　　该法第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。　　该法第二十二条规定：村民委员会实行村务公开制度。村民委员会应当及时公布下列事项，其中涉及财务的事项至少每六个月公布一次，接受村民的监督：　（一）本法第十九条规定的由村民会议讨论决定的事项及其实施情况；（二）国家计划生育政策的落实方案；（三）救灾救济款物的发放情况；（四）水电费的收缴以及涉及本村村民利益、村民普遍关心的其他事项。　村民委员会应当保证公布内容的真实性，并接受村民的查询。　村民委员会不及时公布应当公布的事项或者公布的事项不真实的，村民有权向乡、民族乡、镇人民政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映，有关政府机关应当负责调查核实，责令公布；经查证确有违法行为的，有关人员应当依法承担责任。,互联网,未知,2017-05-09
211,"2018-06-19 01:58:57",宅基地房屋及其土地使用权该如何处理,"　　引言：我国土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业的建设。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。　　一、问题的引出　　有这样一则案例：徐某与王某系同事关系，２００７年，徐某因做生意向王某借款１０万元整，双方约定了还款期限。后由于徐某未按约定履行义务，王某将徐某告上法庭。经法院调解，双方达成还款协议。调解协议约定的期限到期后，徐某以无能力偿还为由拒绝履行义务。王某于是向人民法院申请强制执行。执行中，法院查明，徐某系农民，在城镇居住，家里除一些普通的生活用品和电器外，无其他贵重财产，经向银行查询，也无存款可供执行。经查，徐某所住房屋系去年在城镇购买的商品房，价值约１５万元，并且其在原居住村内有一块闲置的宅基地，价值约６万余元。因此，王某向法院申请要求拍卖徐某在农村的宅基地上的房屋以偿还债务。　　对于此案，若拍卖宅基地上的房屋，就必然涉及到对宅基地使用权能否随房屋一并转让的问题。由于我国法律未明确规定对农村宅基地使用权可以任意转让。因此，如何对宅基地使用权执行成为执行实践中有争议的问题。　　二、对农村宅基地使用权能否执行的意见分歧　　本案主要是涉及能否执行宅基地使用权的问题。在理论界形成如下不同的意见。　　第一种意见认为，应严格限制宅基地使用权的转让。宅基地使用权不同于土地使用权，土地使用权在交易市场可以自由转让，双方之间是等价交换关系。而宅基地使用权则是农村集体无偿让与其成员的，带有人身依附性和福利性质。如允许转让，则会造成进城的农民流离失所。同时我国土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该条明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。　　第二种意见认为，可以执行宅基地的使用权。理由是：宅基地使用权属于用益物权，既然是用益物权，就会存在被他人占有、使用和受益的可能性。虽然现行的法律保护了农民的基本生存权，但是由于土地流通的限制束缚了农村经济区域的发展，同时也造成了城市的发展处于瓶颈状态。因此，应当支持宅基地使用权的自由转让。　　第三种意见认为，应当允许宅基地使用权有限制地转让。因为既然宅基地上的房屋所有权可以转让，而“地随房走”是我国目前法律上通用的一种做法，因此就意味着宅基地使用权也可以转让。同时，宅基地使用权作为一种财产权利，具有一定的身份性质，即宅基地使用权与农村集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的，这是宅基地使用权的固有属性。因此，在遵循宅基地使用权固有属性的基础上，可以允许宅基地在农村集体经济组织成员之间自由转让。　　三、我国物权法等相关法律、法规关于宅基地使用权转让的价值规定　　我国物权法在第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。所以，物权法规避了实践中城镇和乡村之间土地流转的做法，代之以的是通过授权性的规范来处理。　　但是对于农村宅基地房屋的转让问题，部分地方的法规、规章作出了明确的规定，例如，上海市《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则（试行）》规定了依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有权人可以申请宅基地让出。《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》第十五条规定：农村村民住宅依法转让、继承、赠与等原因造成集体土地使用权变更的，向原登记机关申请集体土地使用权变更登记，由县（市）人民政府换发《集体土地使用证》。《河北省农村宅基地管理办法》第十四条规定了农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。农村村民一户拥有二处以上宅基地并且满二年未转让其多余的住宅的，村民委员会可以向乡（镇）土地管理机构提出收回集体土地使用权的申请，经县（市）土地行政主管部门审查、县（市）人民政府批准后收回，统一安排使用。　　以上相关的地方法规、规章的规定，都有条件地表明了我国是允许宅基地房屋转让的。　　四、执行农村宅基地使用权及其房屋的做法　　一是通过拍卖宅基地房屋来实现。　　但是在拍卖中要指定买受人的范围。即下列人员不得参与拍卖：一是城市居民，国务院国办发［１９９９］３９号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”二是同村有房村民，有房村民不能接受同村村民房产的转让，否则违反了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。　　二是通过农村宅基地转国有土地来实现。　　根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第２４条的规定，人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。经法院依法强制拍卖、变卖后，农村房屋的买受人可以通过缴纳一定数额的土地出让金的形式，将集体土地转化为国有土地，从而使该农村房屋变成可以自由流转的商品房。　　五、宅基地使用权及其附着物在执行中面临的问题　　（一）农村宅基地使用权转让买卖主体的限制　　我国土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业的建设。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。２００４年１１月２日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。就宅基地上的房屋不动产而言，宅基地的使用权与房屋的所有权实际形成了分离的局面。因此对于申请执行人而言，若其属于城镇居民或有宅基地而不能办理过户手续的情况，则法院的执行工作会遇到阻力。　　（二）农村村民只能拥有一处宅基地　　土地管理部门严格“一户一宅”的审批，本集体经济组织的成员即使愿意购买，也会受“一户一宅”的限制，无法办理宅基地使用权转移登记手续，使法院对宅基地问题处理不具有可操作性，从而阻碍了法院对宅基地问题的执行工作。　　（三）农村转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地　　也就是说，作为一个农民家庭，只能拥有一处宅基地，如果该宅基地能作为执行标的被处分，被执行人就没有机会再申请宅基地。因此，就意味着被执行人面临着无家可归，背井离乡的局面。在我国这样一个传统理念非常强烈的国家，当事人是非常难以接受的，他们会对法院对社会产生极大的抵触情绪，不利于社会的稳定。　　（四）农村社会保障制度的弊端　　相对城市居民而言，农民生活水平还很低，缺乏必要的社会保障，因此，现行农村土地和房产制度尽可能地对农民基本生活予以保护，承担着对农民相当浓厚的社保功能，使农民不致流落于丧失安身之处的境地。农房的社保功能为农房拉起一道保护电网，将本应属于政府的职能转移给了债权人，为被执行人及其所扶养家属提供基本居住条件，应当是社会保障制度的功能，属政府的职责范围。 （五）农村土地制度的不合时宜　　由于社会经济的发展和农民生活水平的提高，已经有相当一部分农民因经济相对富有，到城里购买商品房并搬到城里居住，于是其原有的在村里的房屋土地闲置，造成土地荒置。而农村宅基地闲置或荒废的深层原因是宅基地的制度设计，即农村土地的产权属性问题。国家土地管理法中规定：农村的责任田、自留地和宅基地归集体所有。也就是说，对于宅基地，农民只有使用权而没有所有权，村民可以通过合法的和不合法的手段，或按历史的惯例和既成事实多占宅基地但无权对宅基地进行自由交易。这就形成了多占有宅基地的收益属于个人，而损失却由集体承担的状况。这种现象类似于经济学里所分析的“公地悲剧”情形。　　因此，如何正确理解当前农村宅基地使用制度，使其既可以发挥土地应有的作用，又便于国家各部门进行相互配合，使土地流转得顺畅，成为当前应该思考的课题。　　六、如何处理执行中的宅基地问题　　笔者认为，要解决现实中法院执行宅基地房屋的困难，可采取以下方法：　　一是要在立法上建立可行的宅基地使用权的转让制度。　　使所有权与宅基地使用权得到分离。所有权权利结构中的任何一项具体权利，理论上都是可以与所有权分离的，前提是要有一个与此相适应的完善的权利登记制度。要想在根本上解决宅基地使用权执行难的问题，必须在宪法等相关法律中明确规定农村房屋归村民所有，宅基地归村民使用。在执行过程中对被执行人基本生活予以保障的前提下，可以处分农村房屋及其集体土地来实现申请人的利益。这样系统化的加以配套规定，就能为执行工作提供法律依据，改变现行法律对农村宅基地执行问题不足的局面，使执行工作更好的在法制轨道上运行。　　二是以国家征用的方式解决。　　可以通过对法院强制执行的农村房屋与宅基地予以国家征用，用征用补偿款中的房屋价款和土地的增值价款来实现申请人的债权，同时国家征用补偿款中的安置款可以解决被执行人的生活问题；征用后，被执行人仍可以申请审批宅基地，解决其居住问题。通过这种方式不仅缓解了法院的执行压力，也维护了国家和当事人的合法权益。而且，通过征用的方式，使宅基地实现了国有化，已经具备城镇房产所应有的功能，因此对其执行，可适用有关对城市房产的执行措施。　　三是行政机关协助解决。　　依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，人民法院执行集体土地使用权时，不能与国土资源部门取得一致意见的，法院得依法强制拍卖、变卖农村房屋的，土地管理部门应当给予办理过户手续。如不办理，法院可以按妨害民事诉讼的行为依法采取强制措施。",互联网,未知,2017-04-18
212,"2018-06-19 01:58:58",宅基地加资金模式合伙建房纠纷案例,　　　引言：２００５年５月，刘某向土地管理部门申请了一块建房用地，取得了建房许可证。因缺少资金，刘某便邀请朋友万某合伙建房，双方约定。双方合伙经商一年后，因账目往来发生纠纷对于该“合伙”建成的房屋其所有权归属并没有明确。争议房屋所有权到底归谁？是无主财产？还是归属其中某人？抑或其他？　　２００５年５月，刘某向土地管理部门申请了一块建房用地，取得了建房许可证。因缺少资金，刘某便邀请朋友万某合伙建房，双方约定：万某投入建房资金，房屋产权归万某所有；房屋建成后双方合伙经商。双方签订了书面协议，万某出资１１万元建成了房屋。双方合伙经商一年后，因账目往来发生纠纷，故终止了合伙。刘某向万某主张房屋产权，遭拒绝，便提起了诉讼，请求法院确认房屋产权。该文认为，刘某经过合法程序办理用地手续，并取得了建房许可证，因此，刘某建造的房屋为合法建筑，有资格取得房屋的所有权。但刘某尚未进行所有权登记，也不能取得诉争房屋的所有权。而万某虽与刘某订有合伙建房协议，并且出资了全部建房款，但其缺少取得房屋所有权的必备条件，即建房许可证，万某也不能直接取得房屋所有权。上述结论的依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第３８与《村镇建房用地管理条例》第５条。（引自《在别人宅基地上出资建房――出资人能否直接取得房产权》，作者：彭跃进、刘顶峰，江西省鄱阳县人民法院，中国民商法网，２００８年３月６日）。笔者对此不敢苟同。　　首先，从法律适用上看，刘某与万某均不能直接取得房屋所有权这一结论所适用的法律错误。该结论的依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第３８条与《村镇建房用地管理条例》第５条，而此两个法律依据并不能适用本案。　　从文中表述可知，该地为宅基地，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第２条、第７１条明确规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第３８条是关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产条件的规定”。而宅基地非国有土地使用权，故不应适用中华人民共和国城市房地产管理法第３８条。　　该案发生于２００５年５月，《村镇建房用地管理条例》已于１９８７年１月１日废止（１９８６年６月２５日发布的《中华人民共和国土地管理法》第５７条明确规定，本法自１９８７年１月１日起施行　，　１９８２年２月１３日国务院发布的《村镇建房用地管理条例》和１９８２年５月１４日国务院公布的《国家建设征用土地条例》同时废止）。因此，法律争议发生时已经失效的法律不得适用，故不应适用《村镇建房用地管理条例》。　　其次，从实体权利上看，刘某与万某均不能直接取得房屋所有权这一结论并没有解决问题，对于该“合伙”建成的房屋其所有权归属并没有明确。争议房屋所有权到底归谁？是无主财产？还是归属其中某人？抑或其他？　　笔者认为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国担保法》等相关法律规定，本案例中争议房屋所有权归刘某所有。理由如下：　　第一、刘某取得该房屋所有权属于所有权的原始取得。本案中，刘某依法取得宅基地使用权，并取得建房许可证。刘某基于合法的建房许可证在其享有使用权的宅基地上建造房屋，刘某为房屋的原始所有权人。　　刘某没有进行所有权登记并不会丧失其房屋所有权。房屋所有权登记制度具有确权、公示公信作用，但不具设权功能，产权登记制度主要目的是为了保护交易中的善意第三人，也即善意第三人依据产权证进行的交易应受法律保护。关于产权登记的功能可以从《中华人民共和国城市房地产管理法》第３７条（６）、第６０条第２款、《中华人民共和国物权法》第１５２条的规定中等到印证：“未依法领取权属证书的房地产不得转让规定”，“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”　　而本案房屋是刘某在其宅基地上依法建造，而不是刘某从他人手中购得，因此，其房屋所有权的取得属于原始取得，与房屋产权登记与否无关。　　第二、刘某与万某关于房屋产权归属约定无效，万某不能依此约定取得房屋产权。根据《中华人民共和国土地管理法》第６２条、《中华人民共和国担保法》第３７条，农村村民取得宅基地要要具备一定条件及特定审批手续，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照办理审批手续。农村宅基地不得单独转让，农村房屋出售，宅基地使用权一并归房屋买受人。而根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。　　本案中刘某与万某合伙建房协议一是违反了中华人民共和国土地管理法关于农村村民住宅地审批条件和程序，二是假定协议内容有效，刘某与万某的房屋转让有效，根据中华人民共和国土地管理法与《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条双方应到原宅基地审批机关办理变更登记手续，本案中房屋建成后，刘某与万某又合伙经商长达一年，在此期间并未依法变更宅基地变更事实。　　本案中双方关于合伙建房房屋所有权的约定因违反了法律强制性规定无效，万某依此约定不能取得房屋所有权。,互联网,未知,2017-04-18
213,"2018-06-19 01:59:03",宅基地纠纷处理原则及调解,　引言：宅基地纠纷一直都是农村的矛盾焦点，如何妥善解决好农村社会日益突出的宅基地问题，看看下文怎么处理的吧。　　一、农村宅基地纠纷的种类及现状。　　目前，我国农村宅基地纠纷起因很多，情况复杂。有历史的、有现实的；有客观的、有主观的；有积怨斗气的、有胡搅蛮缠的……主要表现有侵犯权益、界址不清、遗产归属、私自买卖、擅自批划和实施旧村调整改造规划不彻底、不公正这六大类。随着社会主义新农村建设的深入开展，农村各项基础设施建设步伐的加快，以土地整理为目的的旧村改造、居民点搬迁等相继实施，社会对土地的需求日益增多，由此也引发了土地权属争议的明显上升，尤其是农村宅基地纠纷表现更为突出。以修武县周庄乡为例，虽然全乡仅有１６个行政村，２万余农业人口，从２００６年１月至２００７年５月间，我们周庄国土所受理的５０余起信访案件中，宅基地纠纷就有４３起，占到信访总量的８６％。如此之多的宅基地纠纷，不仅直接影响了新农村建设的整体推进，而且还牵扯了各级政府的大量精力，同时，又给农村的社会稳定带来巨大隐患。为此，严峻的形势迫使我们国土部门解决宅基地纠纷刻不容缓。　　二、农村宅基地纠纷处理的原则。　　多年的基层实践工作使我摸索出，在多数宅基地纠纷处理过程中，不能单靠相关的法律、法规来解决，这样有时候不仅无助于纠纷的妥善解决，甚至还会引发新的不稳定因素。因此，我总结了农村宅基地纠纷处理的原则：在法律和政策的框架内，站在维护人民群众的根本利益和确保社会稳定大局的高度，以调解处理为目标，以行政的、法律的手段为保障，通过深入细致的群众工作，最终实现解决纠纷的妥善办法。　　三、农村宅基地纠纷调解的方法与技巧　。　　农村宅基地纠纷的调解是门艺术，做好新时期农村宅基地纠纷的调解工作，不仅要掌握马列主义的立场和观点，具备解决纠纷的必备业务知识，而且更重要的是要讲究恰当的调解方法与技巧。这就需要我们在日常工作中刻苦实践，勇于探索，不断创新，总结出更多、更有效的方法。以下六种方法与技巧，是我在１８年的基层工作实践中总结出来的一些心得和体会，权舆抛砖引玉吧！　　一是充分调查研究，找准问题的症结。　　正确的判断，来源于正确的分析，而正确的分析，又依赖于详实的第一手资料，充分的调查研究，就是要深入基层、沉到底、钻进去，通过现场查看，走访当事人、村干部、邻居及其相关群众，掌握引起纠纷的第一手材料，并善于从纷繁、零乱、庞杂的调查材料中，去粗取精，去伪存真，透过现象看本质，缕清纠纷的来龙去脉，摸清当事人双方的真实意图，找准问题症结，正确把握解决纠纷的切入点，做到有的放矢。　　二是善于利用关系，拉近情感距离。　　农村宅基地纠纷，除个别的外，多数属于历史遗留、久拖未决的疑难杂症，在长时间无休止的争强斗气中，纠纷双方积怨颇深，在调节工作中，当事人常常会把我们的工作人员视为对立面，或强词夺理，或胡搅蛮缠，或歪曲事实，或以偏盖全，甚至拒不配合。怎么办呢？我的体会是：遇到这种情况，首先要做到不急不躁，要善于利用当事人的亲戚、同学、朋友、单位领导等各种社会关系进行协调和沟通，我们知道任何人都是有理智、有感情的，关键我们如何去利用，人们常有这样的经验之谈，感情抵触时，一点“盐巴”也揉不进去，感情好了，说啥都行，这话虽不科学，但说明一个道理，做好纠纷调解工作，必须奠定思想感情基础，感情融洽了，才能起到事半功倍的效果。　　三是适度运用法律，营造调处氛围。　　对宅基地纠纷，首先我们要进行的是当事人双方宅基地合法性的审查，这既是我们进行调解的基础也是保障调解成功的有力武器，在宅基地纠纷的调解过程中，适时、适度运用法律的武器，能为我们营造良好的调处氛围。　　所谓调解，简单地说，其实就是一个化解矛盾纠纷的过程。对于一宗宅基地纠纷来说，调解的过程很少是一帆风顺的，我们会遇到各种各样的困难和挫折，面对当事人提出的许多不适当要求和不切实际的愿望，调解既不能充当和事佬，各打五十大板，又不能一味迁就和纵容那种自私自利极端个人主义思想的蔓延，要学会运用法律的武器，适时指出当事人主观意愿的不合理性或违法性以及将会造成的严重后果，促使其幡然醒悟，恢复理智，并引导其权衡利弊，抛弃幻想，以正确的心态对待争议的问题。这里需要注意的是我们在调解过程中利用法律的武器，务必要把握好时机、场合和度，避免矛盾激化，造成工作被动。　　四是坚持“四心”原则，赢得理解信任。　　在宅基地纠纷的调解过程中，工作人员应具备基本的思想素质，要坚持做到“四心”，即：耐心、诚心、公心、责任心。”如果说“四心”原则是水，那么理解和信任就是其浇灌出的鲜艳之花，其最终必然达到成功调解之果。　　首先是耐心。由于农村宅基地纠纷的尖锐性、复杂性以及处理过程中表现出来的矛盾对立性、多变性，我们常常要面对当事人或者个别不明事理群众的围攻、羞辱、甚至是责骂，有的当事人，当面一套，背后一套，言而无信，反复无常，着实令人生气。出现这种情况，就需要我们要有耐心，想法使发热的头脑冷静下来，须知人的思想转变需要一个过程，欲速则不达，火上浇油，只能适得其反。　　其次是诚心。调解的过程，又是彼此思想感情交流的过程，我们的态度客观上能影响和决定当事人的态度，能否使当事人主动配合工作，很大程度上取决于我们对待老百姓的真挚感情，俗话说：“人心换人心，八两换半斤”、“心诚则灵”，可见，诚心能融化心灵的坚冰，诚心能换来真诚和敬慕。　　再次是公心。公心者，公道正派焉，我们做调解工作的同志，应时刻牢记“权为民所用，利为民所谋”的道理。工作中，既不能讲情面、坐偏车，以权压人，打击报复，又不能见利忘义，以权谋私，失去人格民心。须知“公生明，廉生威”自古如此，一旦我们离开了公心这个为政、做人的根本，即使你工作方法再多，调解技巧再高，也是徒然。　　最后是责任心。用时下流行的说法，就是要求我们务必“恪守为民之责”，急群众之所急，想群众之所想，以群众利益为最高追求，全心全意为人民服务。　　五是注重发动群众，创造调解环境　　做好农村宅基地纠纷的调解工作，单靠国土所工作人员自身是远远不够的，必须建立乡、所、村三级思想工作网络，上下联动，齐抓共管，尤其是要注重发动群众，给纠纷的调解创造一个良好的外部环境。　　辩证唯物主义者认为，任何事物都是在一定条件下起变化的，可能是积极的变化，也可能是消极的变化，我们做调解工作，就是要创造条件尽量避免当事人的思想向消极的方面转化。影响当事人思想的因素是多方面的，但其亲戚、朋友、邻居、周围各色群众无疑是最经常、最直接、最深刻的影响者，因此，如何做好这部分人的思想工作就显得尤为重要。“火烤胸前暖，风吹背后寒”，我们前面做了很多工作，有人在暗里说闲话、吹冷风、甚至鼓动闹事，其结果极有可能前功尽弃或是劳而无功。因此，调解工作的根本保证就在于充分发动群众，一切相信群众，紧紧依靠群众，打一场精心策划、周密部署、上下联动、人人参与的“人民战争”。　　六是适时把握机会，顺势就崖搭梯　　农村宅基地纠纷调解，其目的就是要使当事人双方消除隔阂、误解、怨恨，摒弃那些不适当的要求和不切实际的愿望，使其错误思想转化到正确的轨道上来。但经验告诉我们，大凡宅基地纠纷，除个别的外，当事人一方或双方往往具有强烈的私欲，在他们的内心世界里散落着狭隘短浅、粗暴鲁莽、偏激固执的个性，这些不良的个性是在一定的家庭、社会、历史条件的长期影响下逐步形成的，比较顽固，不易迁移，借助法律的威慑就显得尤为重要。一般情况下，即使再难的宅基地纠纷，在感情交流、思想疏导、政策攻心、法律威慑的共同作用下，当事人的思想防线也会被打破，退而求其次，希望得到一个光彩体面的下台阶机会。此时，调解工作也就进入了一个实质性阶段，我们应不失时机地根据发展变化了的客观情况，充分利用当事人思想转变的积极因素，审时度势、因势利导，积极有效地创造或提供有利于当事人双方达成一致的主、客观条件，最终实现纠纷的妥善解决。,互联网,未知,2017-04-18
214,"2018-06-19 01:59:06",宅基地纠纷确权受理部门是人民政府,　　引言：《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。　　维权背景：当前农村发生宅基地纠纷，当事人往往选择向法院起诉，而法院许多情况下并不予受理，其主要原因是确定宅基地侵权之前，要先确权，确权受理部门是人民政府。　　维权案例：金某与李某，双方各自的宅基地使用证与实际使用的宅基地面积有一定的出入，原告要求被告拆除建在自己宅基地范围内的院墙，被告则认为原告主房建到了自己宅基地范围内，是原告侵权。法院认为，双方实质是宅基地使用权纠纷，应依法由人民政府处理，在调解无效后，遂作出前文裁定。　　律师分析：人民法院受理民事案件有一定的主管范围，超出主管范围，人民法院即没有审判权。《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项规定，起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案原告是以被告侵权为由而向人民法院提起诉讼的，人民法院受理后在审理过程中发现本案源于原、被告宅基地界线不清，实质是宅基地使用权纠纷，不属于人民法院主管范围，所以人民法院不能行使审判权，驳回原告起诉并告诉其由人民政府处理是正确的。享有权属依据的一方当事人未经政府确权，不能以对方当事人侵权向法院起诉，人民法院也不能直接处理。如果双方当事人对宅基地权属都没有什么争议，享有宅基地权属依据的一方当事人认为对方侵犯自己宅基地权属而向人民法院起诉的，人民法院应作为侵权民事案件受理。,互联网,未知,2017-04-18
215,"2018-06-19 01:59:08",土地流转合同要注意哪些地方？,　　引言：农村土地流转要把握几大原则？土地流转合同要注意哪些地方？如何制作土地流转合同？下文将详细介绍。　　土地流转既涉及农村经济的发展，农村土地流转始终把握几大原则：一是在土地流转过程中，所有权不能变，承包权不能变，土地的使用方向不能变。二是根据土地的级差，在尊重群众意愿的基础上，合理确定土地流转承包价格，全额归农户所有。三是具体操作上规范有序，注重程序的合法性。对土地流转面积涉及多数农户的，通过召开村民代表会议讨论决定，以充分尊重农民的自主权；流转双方签订合同，明确流转的形式、数量、年限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，及时办理承包权证变更手续。如何制作土地流转合同，首先要把握合同的十大要点。　　１、农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限。　　２、农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。　　３、承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。　　４、受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。　　５、受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。　　６、农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：　　双方当事人的姓名、住所；土地的四至、座落、面积、质量等级；流转期限和起止日期；流转方式；流转土地的用途；双方当事人的权利和义务；流转价款及支付方式；流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；违约责任。　　７、农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。　　８、从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。　　９、农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。　　１０、通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。,互联网,未知,2017-03-29
216,"2018-06-19 01:59:11",什么是农村宅基地？,　　引言：什么是农村宅基地？宅基地与房屋的关系是怎样的？我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定？下文将详细解答。　　一、什么是农村宅基地？　　宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。　　根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。　　二、宅基地与房屋的关系是怎样的？　　宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。　　根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为农民享有。　　三、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定？　　我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”,互联网,未知,2017-03-29
217,"2018-06-19 01:59:16",农村村民申请宅基地的面积是否不受限制？,　　引言：农村村民申请宅基地的面积是否不受限制？农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件？下文将详细解答。　　农村村民申请宅基地的面积是否不受限制？　　农村村民申请宅基地的面积有具体的标准，不是可以任意申请不受限制的。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”据此，农村村民申请宅基地的面积限制根据各省市具体的情况是不一样的。《广东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第三十六条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下；丘陵地区一百二十平方米以下；山区一百五十平方米以下。有条件的地区，应当充分利用荒坡地作为宅基地，推广农民公寓式住宅。”　　农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件？　　农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：１、现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的；２、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；３、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的；４、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的；５、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无宅基地的。　　有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：１、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的；２、一户１子（女）有１处以上（含１处）宅基地的；３、户口已迁出不在当地居住的；４、年龄未满１８周岁，又不具备分户条件的；５、虽在农村居住而户口未迁来当地的；６、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。　　村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统一规划，经地政部门批准后统一征地、建房，不准私自到农村买地、租地建房。,互联网,未知,2017-03-29
218,"2018-06-19 01:59:19",城镇人口不能购农村房屋,　　引言：我国禁止城镇居民到农村购买宅基地、农村住房或者小产权房等行为，只能由本村村民（集体经济组织成员）使用，不能由非本村村民取得。　　城镇人口不能购农村房屋　　农村宅基地具有福利保障属性，其财产权利受法律限制，只能由本村村民（集体经济组织成员）使用，不能由非本村村民取得；城镇居民不得在农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。　　１、出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。　　《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；　　第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。　　２、农民集体所有土地不得出让。　　《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。　　国务院办公厅１９９９年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第２条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。　　２００４年１１月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。　　３、根据上述规定，农村集体土地属农村集体组织所有，农村集体所有的土地是不能够出让的，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，不会得到法律的保护。,互联网,未知,2017-03-29
219,"2018-06-19 01:59:20",农村土地承包经营权确权登记颁证操作流程,　　引言：农村土地承包经营权确权登记颁证操作流程是什么？第一步：准备前期资料。第二步：入户权属调查。第三步：测量地块成图　第四步：公示审核。第五步：建立登记簿。第六步：完善承包经营权证书。第七步：建立农村土地承包管理信息系统第八步：资料归档。　　第一步：准备前期资料。收集整理承包合同、土地承包台帐、登记簿、农户信息等资料，形成农户承包地登记基本信息表；制作用于调查和实测的基础工作底图。　　第二步：入户权属调查。根据基础工作底图和农户承包地登记基本信息表，入户实地进行承包地块权属调查，由农户进行确认。对存在争议的地块，待争议解决后再登记。第八步：资料归档。　　第三步：测量地块成图。按照农村承包土地调查技术规范对承包地块进行测量和绘图，并标注地块编码和面积，形成承包土地地籍草图。　　第四步：公示审核。由村、组土地承包经营权确权登记工作组审核地籍草图后，在村、组公示。有异议的，及时进行核实、修正，并再次公示；无异议的，由农户签字确认后作为承包土地地籍图，由村组上报乡（镇）人民政府。乡（镇）人民政府汇总并核对后上报县（市、区）人民政府。　　第五步：建立登记簿。根据乡镇上报的登记资料，由县（市、区）农村土地承包管理部门按照统一格式建立土地承包经营权登记簿。土地承包经营权登记簿应当采用纸质和电子介质，并进行异地备份。　　第六步：完善承包经营权证书。各地根据实际，依照土地承包经营权登记簿记载内容，适时对承包经营权证书进行完善。　　第七步：建立农村土地承包管理信息系统。县（市、区）农村土地承包管理部门应当根据登记过程中形成的影像、图表和文字等材料，按照统一的标准建立农村土地承包信息数据库和农村土地承包管理信息系统，实现农村土地承包管理信息化。　　第八步：资料归档。按照档案管理相关规定，将农村土地承包经营权确权登记资料整理归档保存。,互联网,未知,2017-03-29
220,"2018-06-19 01:59:20",国家干部，代表全家签订的土地承包合同有效吗？,　　引言：农村土地承包合同是指农村集体经济组织的成员或农村集体经济组织以外的人与其集体经济组织之间签订的承包农村土地，并交付一定收益的协议。　　户主为国家干部，代表全家签订的土地承包合同有效吗？　　根据《农村土地承包法》第五条：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地”，第十五条：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”，第二十二条：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”的规定。　　《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”　　处理此类问题应当把握的原则是：如果该集体经济组织在二轮土地承包工作中按照国家政策进行延包，即土地承包方案符合政策规定，土地承包的原则和程序按照规定进行，没有违背《合同法》等关于合同无效的规定，作为国家干部的户主代表其家庭与发包方签订的土地承包合同应当视为有效。因为他不是本集体经济组织成员，无权承包该集体经济组织以家庭承包方式发包的土地，不享有家庭的土地承包经营权。为便于管理土地承包合同和保护农户土地承包权益，建议在土地确权登记颁证中，该农户应经家庭成员协商后，变更承包合同的签约人。,互联网,未知,2017-03-29