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1,"2018-06-19 01:51:05",儿子代母亲售房并签订合同是否有效,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告房某称：2017年2月15日，原、被告经第三人中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，约定房某购买王某萍所有坐落于门头沟区某小区88号房屋，房屋总价款255万元。当日，房某支付定金5万元。2017年3月11日网签当日上午，中介公司通知房某，王某萍不再出售房屋。因王某萍根本违约，房某有权要求解除合同、返还定金，支付违约金。故向法院请求：1.判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及其附属文件;2.判令王某萍支付违约金51万元;3.判令王某萍返还定金5万元。　　二、被告辩称　　被告王某萍辩称，房屋买卖合同系其子阮某胜签订，王某萍并不知情，亦未明确追认涉案协议。王某萍确表示不再出售涉案房屋。现同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及相关文件，但不同意返还定金，亦不同意承担违约责任。理由如下：1、房屋买卖合同及补充协议系阴阳合同，目的为了少交房地产税，存在恶意串通侵害国家利益的情形，应当无效。2、因房某并未按照约定支付定金给王某萍，责任在房某，王某萍系行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。3、因房某并未交付定金，故无需返还。4、房某未证明其实际损失，合同约定违约金过高，请求降低违约金。5、涉案合同系中介公司提供的格式文本，未对涉及王某萍承担重大责任的条款给予应有的提示和说明，存在过错，应由其承担责任。　　三、审理查明　　涉案房屋系商品房，该房屋所有权证记载的所有权人为王某萍。阮某胜系王某萍之子。合同签署日期为2017年2月15日，出卖人为王某萍，买受人为房某，房屋成交价格为150万元，房屋家具、家电、装饰装修等作价105万元，由买受人一并另行支付，定金5万元，拟贷款金额120万。出卖人处有“王某萍”签名字样，出卖人委托代理人处有“阮某胜”签名字样。　　《补充协议》载明：乙方于过户前3个工作日将首付款30万元以建委监管支付方式支付甲方，于2017年5月30日将首付款98万元以第三方担保支付的方式支付甲方。甲方若出现拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应以房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用由甲方赔付乙方。2017年3月11日，王某萍表示不再出售涉案房屋。各方经协商，未达成一致意见。　　为查明案件事实，法院通知阮某胜出庭作证。阮某胜当庭陈述：2017年2月15日晚上，其在中介公司就涉案房屋与房某、中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，三份合同中王某萍的签字均是其代签，签约时其尚未被授权，王某萍未到场，亦未参与出售商谈，次日告知王某萍，并和中介公司业务员找王某萍签署的授权委托书，授权委托书系王某萍签字;房某将定金支付到其爱人王学慧的账户上。　　四、法院判决　　一、解除房某与王某萍、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》;　　二、王某萍于判决生效之日起七日内向房某返还定金50000元;　　三、王某萍于判决生效之日起七日向房某支付违约金250000元;　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。　　虽然签订涉案买卖合同、补充协议及居间服务合同时，王某萍未在场，未在上述合同上签字，但其之后出具《授权委托书》委托阮某胜办理涉案房屋出售事宜、签约以及收取定金等事项，表明其已对阮某胜的上述行为进行追认，王某萍应当就受托人阮某胜在授权范围内所作的行为承担相关责任。故阮某胜作为王某萍的受托人与房某、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，应系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。　　依据查明事实，签订合同后，房某已经将定金5万元支付至阮某胜之妻的账户，依据《授权委托书》，阮某胜有权收取定金，可以认定上述支付行为系依据出卖方的指示进行，房某已向王某萍支付5万元定金。　　双方在补充协议中约定如王某萍拒绝出售房屋的，房某有权解除合同，王某萍应当以相当于房屋总价款20%支付违约金。现王某萍明确表示不同意售房，已构成违约，依据双方约定，房某有权解除合同。　　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因双方约定如王某萍拒绝出售房屋的，应按照房屋总价款20%支付违约金，若法院认为该违约金标准过高，综合考虑房某所受损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌情判定违约金数额。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-28
2,"2018-06-19 01:51:06",父母去世，没有遗嘱如何继承？,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告邓某萍诉称：2016年3月21日，原被告双方通过中介公司达成房屋买卖协议，签订了《定金收据补充协议》，约定被告向原告出售位于东城区的私人房产，成交总价为420万元，被告承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。原告当日交付定金30万元。后被告要求追加定金10万元。原告向被告支付定金10万元，并与被告另行签订了房屋买卖定金协议。后由于被告未能在2016年7月31日前取得房本，12月10日，原被告双方再次签订了房屋买卖定金协议和补充协议。原告再次追加定金5万元，定金总额达到45万元，同时将房本取得的期限延迟至2016年12月31日，任何一方违约应向守约方支付四倍定金为违约金。但时至今日，被告未按照协议规定办理房本并过户房产，故诉至法院，要求解除双方所有协议，被告返还定金45万元，并支付违约金180万元。　　二、被告辩称　　被告尹某辩称：第一，原告解除合同没有法律依据。房屋买卖定金协议或补偿协议中约定日期让被告办理房产证，是置国家规定于不顾的无效约定。相关约定是原告和中介凭空捏造并强加给被告的，并没有法律和事实依据。且购买公有住房相关手续由产权单位申报，个人无法办理。第二，办理产权证不是被告能够控制的，因此向被告索要赔偿及违约金缺乏事实和法律依据。第三，原告当初购买没有房本的公有住房就应承担相应的风险，要求解除合同，就应承担提前解除合同的责任。第四，被告履行合同是积极的。主张继续履行合同，但要求去除卖力房产证的合同约定。如果原告坚持解除合同，违约的责任由原告承担。　　三、审理查明　　2016年3月21日，原被告双方通过中介公司达成房屋买卖协议，双方签订了《定金收据补充协议》，约定被告向原告出售位于北京市东城区的私人房产，成交总价为420万元，被告承诺该房没有个人所得税，营业税由被告承担，并承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。原告当日交付定金30万元。　　2016年6月30日，被告因家庭开支需要用钱，要求原告追加定金10万元。原告追加定金10万元，并与被告另行签订了房屋买卖定金协议。被告仍承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。后被告未能如期取得房本，2016年12月10日，原被告双方再次签订了定金协议和补充协议。被告要求原告再次追加定金5万元，定金总额达到45万元，同时将房本取得的期限延迟至2016年12月31日，若出现违约，违约方应向守约方支付四倍定金为违约金。但时至庭审当日被告仍未按照协议规定办理房本并过户房产。　　四、法院判决　　一、解除原告邓某萍与被告尹某于2016年3月31日签订的《定金收据补充协议》、2016年6月30日签订的《房屋买卖定金协议》、2016年12月10日签订的《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖定金补充协议》。　　二、被告尹某返还原告邓某萍定金45万元。　　三、被告尹某向原告邓某萍支付违约金180万元。　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同受法律保护。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。　　原被告双方多次签订了房屋买卖定金协议和补充协议，约定了房产证取得时间及办理过户事宜，现出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记，致使合同目的不能实现，原告有权要求解除双方所签的所有房屋买卖定金协议和补充协议。双方关于违约金的约定明确具体，且对双方平等适用，故原告有权依据约定要求被告承担4倍定金即180万元的违约金。　　此外，靳双权律师提醒您，房产是每个家庭的重要支出，请您在买房的时候注意核查房屋权属、违约条款等重要项目，避免造成损失，若遇无法协商解决的纠纷，也请尽快通过法律途径解决。,网络,未知,2018-03-28
3,"2018-06-19 01:51:09",解除房屋买卖合同，定金怎么退,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告崔某诉称：2016年3月20日，我与张某涛签订了房屋买卖合同，约定购买张某涛所有的位于大兴区金星路701号房屋，并先后向张某涛支付8万元定金。在交易过程中，张某涛称房屋已办理抵押不同意卖房，经双方协商无效，故诉至法院要求，请求1.判令解除双签订的房屋买卖合同、定金协议，撤销网签合同;2.判令张某涛退还定金8万元;3.判令张某涛支付定金违约金8万元;4.判令张某涛支付我已付中介费3万元;4.判令张某涛支付房款差价损失100万元;5. 判令张某涛支付我违约金3.1万元。　　二、被告辩称　　被告张某涛辩称：我认为此时间节点房屋买卖合同实际上已经解除。崔某违约在先，根据买卖合同及补充协议，约定双方在办理完网签后交付首付款，网签后两个月内我三次以上催促崔某支付首付款，但是崔某拖延并表示首付款给不了，已经构成违约，作为出卖人我有权解除合同并要求对方支付违约金，并在2016年5月26日电话通知崔某解除合同。所以，同意解除双方签订的房屋买卖合同和定金协议,同意解除网签合同，不同意其他诉讼请求。　　三、审理查明　　2016年3月20日，崔某张某涛签订了《房屋买卖定金协议》，约定了房屋成交价格为155万元，房款支付方式为需要银行贷款，协议当日，崔某向张某涛支付定金5万元，双方约定于协议签订后第7个工作日到中介公司共同签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》，并支付居间服务费。如张某涛违约须双倍返还定金，违约方还应将总房款百分之二金额支付给丙方作为违约金，计3.1万元。双方还约定了其他权利义务。　　当日，崔某与张某涛在中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔某以155万元购买张某涛的涉案房屋，房屋成交价格为155万元，拟贷款金额为85万元。同日签订了《居间服务合同》和《补充协议》，《居间服务合同》约定由崔某支付居间代理费3.41万元，出售涉案房屋交易过程中产生的税费由崔某承担，定金5万元追加到定金8万元，剩余首付款62万元于过户当日支付给张某涛。张某涛提交的《补充协议》上，还有“十个工作日审资质，一个工作日做网签，通过后交首付款过户”的手写内容。崔某不认可手写的内容。中介公司提交了该公司持有的《补充协议》，并没有手写部分的内容。　　2016年3月31日，崔某转账给张某涛3万元，张某涛至此一共收到了8万元。中介公司为崔某与张某涛之间的买卖合同办理了网签。　　庭审中，张某涛提交了一份中介公司于9月15日出具的《情况说明》，证明办理完网签后张某涛多次通过中介催促对方支付首付款，崔某多次以首付款没有凑齐为由拒绝支付，因为崔某没有支付首付款所以张某涛没有购买成功别的房屋。崔某认为，本案第一次开庭是8月25日，而该情况说明是9月15出具的，且证人王某明确表示不知道情况说明是怎样形成的，所以不认可该证据，告知崔某不办理缴税过户的根本原因是因为房屋有抵押，而不是崔某不支付首付款。　　庭审中，崔某提交了10月25日与中介公司工作人员的通话录音，证明在6月3日张某涛明确表示不卖房子，严重违约，并有证人出庭作证，证实涉案房屋已经进行了网签，崔某想让张某涛交付房屋，张某涛要用钱想收到首付款后再交付房屋，崔某的首付款没有到位，所以张某涛没有交付房屋，后来协商了几次没有达成一致，崔某后来没有付首付款，张某涛于是就不卖房子了。首付款的付款时间为过户当日、缴税前支付给张某涛。　　在本案庭审结束前，崔某没有缴纳涉案房屋的交易税费，没有支付首付款。且在本案法庭辩论终结时，双方均认可涉案房屋的单价为每平方米1.9万元。　　四、法院判决　　一、解除原告崔某与被告张某涛之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖定金协议》，解除原告崔某与被告张某涛存量房屋买卖合同网上联机备案手续;　　二、于判决生效后十日内，被告张某涛返还原告崔某定金八万元、赔偿原告崔某八万元;　　三、驳回原告崔某的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　崔某与张某涛签订的存量房屋买卖合同以及补充协议等，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均具备相应民事行为能力，均系合法有效。双方均应按照一系列合同的约定全面履行各自的合同义务。　　关于双方争议的“十个工作日审资质，一个工作日做网签，通过后交首付款过户”的手写内容，没有证据证实双方的意思表示就此达成了一致，故不应作为合同的一部分。崔某与张某涛在补充协议中没有明确约定崔某支付首付款的时间。在房屋价格较快上涨之时，既需要腾出一个购房指标，又需要使用出卖701房屋所得的款项支付购买其他房屋的价款，此时，张某涛催促崔某支付首付款，亦在情理之中。　　根据王某、乔某的证言，崔某与张某涛于2016年5月底在中介公司进行了协商，张某涛要求崔某支付首付款的最晚期限在6月15日，并让崔某写一个首付款6月中旬到位的承诺，但是崔某基于自身利益的考虑，未予承诺。6月初，当崔某告知房屋中介公司首付款已经到位的时候，张某涛已明确表示不再出卖701房屋了。因此，从上述事实，能够认定张某涛已经构成违约。但是，结合案情，张某涛违约并不严重。对于崔某主张的违约金法院有权酌情确定，对其要求的房款差价损失，因并未提供确实证据，很难得到支持。　　综上，法院的判决是正确的。",网络,未知,2018-03-28
4,"2018-06-19 01:51:12",乘人之危是否可以主张房屋买卖合同无效,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　某房地产公司称：2017年5月28日，某房地产公司与郝某磊签订房屋买卖协议书，约定郝某磊将其所有的位于密云区东大街的一处商业房产出售给某房地产公司，转让款为6660万元，郝某磊应在收到房屋交易价款的5个工作日内注销抵押登记手续，并将房屋、土地使用权等权属凭证过户至某房地产公司名下。协议签订后，某房地产公司于5月31日、6月1日两次向郝某磊支付购房款诟共计6660万元，但其至今一直以各种理由拖延，拒绝协助办理房屋和土地使用权过户变更登记手续，故诉至法院要求判令郝某磊协助将位于密云区东大街的一处商业用房所有权及该房屋范围内的国有土地使用权过户变更登记至某房地产公司名下。　　二、被告辩称　　郝某磊辩称：郝某磊与某房地产公司签订房屋买卖协议书意思表示不真实，应属于无效合同。因协议书中约定的房屋价值明显低于市场价，且当时郝某磊是迫于贷款的压力，才与某房地产公司签订的房屋买卖协议书，某房地产公司在与郝某磊协商时，明显是乘人之危，故不同意某房地产公司的诉讼请求。　　三、审理查明　　2017年5月28日某房地产公司与郝某磊签订房屋买卖协议书。约定将涉案房屋及其相对应的国有土地和其他设施设备的全部权利转让给原告，房屋总价款为6660万元;协议签订之日起5个工作日内甲方向乙方指定的账户一次性支付购房价款，乙方在收到甲方支付的全部房屋交易价款5个工作日内向该房屋、土地所在的不动产登记机关申请注销该房屋、土地抵押登记;注销该房屋、土地抵押登记3日内，甲乙双方共同签署北京市存量房买卖合同并向不动产权登记机关申请变更该房屋、土地的所有权，将该房屋、土地过户至甲方名下。协议签订后，某房地产公司于2017年5月31日和6月1日将全部购房款6660万元支付给郝某磊。郝某磊收到房款后，分别于2017年6月13日和2017年6月21日，将涉案房屋的抵押登记和该房屋相对应的国有土地使用权的抵押登记予以注销。但郝某磊拒绝协助某房地产公司办理上述房屋、土地的权属变更手续。　　四、法院判决　　被告郝某磊于本判决生效后十日内，协助原告北京市某房地产房地产开发有限公司办理密云区长安街1号东楼1至3层的商业用房所有权和密云区密云镇长安街1号的国有土地使用权转移登记手续。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　双方签订房屋买卖协议时某房地产公司是否属于乘人之危，是本案的争议焦点。根据相关法律规定，一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危;在此情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　本案中，首先，某房地产公司与郝某磊签订的房屋买卖协议书明确表述，协议书的全部内容和条款，系双方经过充分讨论和协商一致的结果，并在此基础上做出的完全真实意思表示;第二、郝某磊系完全民事行为能力人，其对涉案房屋、土地的市场价格和交易价格具有一定的判断及决策能力，其认为双方达成的交易价格明显低于市场价，缺乏依据，第三、郝某磊具有履行合同义务的愿望，在收到某房地产公司全部价款后，将涉案房屋、土地的抵押登记全部注销;第四、郝某磊自称迫于资金压力，但未证明其陷于危难的处境，亦未提供证据证明某房地产公司具有乘人之危的故意而使其被迫接受交易价款。综上，郝某磊所提某房地产公司是乘人之危、双方签订的合同无效的意见，无事实和法律依据，很难被法院采纳。　　鉴于双方签订的房屋买卖协议书不违反法律以及行政法规的强制性规定，故该协议有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。某房地产公司已向郝某磊支付了全部购房款，履行了全部合同义务，现主张变更登记，应得到法院支持。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-28
5,"2018-06-19 01:51:15",明知房屋为不能上市的央产房而买卖，必然导致合同无效吗,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　白某诉称： 2004年4月21日，原、被告在中介公司的撮合下，签订丰台区703号央产房买卖合同书并进行公证。协议约定二被告向原告出售涉案房屋，总价款265000元，分二次支付，第一次在双方领取合同公证书之日，支付260000元，第二次约定在过户续之日，支付5000元，尚未支付。后双方交接了房屋，被告将房改售房合同、产权证书交付原告，原告将户籍迁到此处，居住至今。近期原产权单位已可以办理过户手续，但被告却以种种理由拒绝过户。无奈之下诉至法院：要求二被告继续履行合同义务，协助原告将丰台区703号房屋过户到原告名下。　　二、被告辩称　　伍某兴、孙某沛辩称：第一，原告提交的公证书有明显涂改伪造痕迹，与答辩人所执的公证书有极大区别。第二，双方签订的《房屋买卖合同》并未生效，原告不能按照合同约定让答辩人履行过户义务。合同约定“乙方向甲方支付全部房款后，甲方应向乙方开据收款凭证。收款凭证、本房屋买卖合同及公证书同时拥有时，房屋买卖合同生效。”说明合同生效条件之一必须支付全部房款而不是部分房款，但至今答辩人未收到乙方支付的第二次购房款。第三，原告在签订房屋买卖合同时已明知涉案房屋为央产房且未具备上市条件不能办理过户，但仍与被告签订买卖合同的行为主观上存在过错。且原告在办理入户前向办理入户登记的公安机关提交一份了房屋过户时限为一年的书面承诺书，现原告时隔十年之久再次提出让答辩人履行过户手续的要求是无理无据的。　　三、审理查明　　伍某兴、孙某沛二人系夫妻关系，二人婚姻存续期间，伍某兴从某公司购得丰台区703号房屋。2004年1月，白某向伍某兴支付购房定金1万元。2004年4月21日，伍某兴、孙某沛与白某在丰台区公证处签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋出售给白某，房屋总价款26.5万元。乙方分两次向甲方支付购房款，第一次在双方领取合同公证书之日，支付260000元，第二次约定在过户续之日，支付5000元，在双方领取合同公证书后7日内，甲方将上述房屋腾空交给乙方;同时将房屋所有权证、原购房合同等相关证件交给乙方。关于合同生效问题，乙方向甲方支付全部购房款后，甲方应向乙方开据收款凭证。当收款凭证、本房屋买卖合同及公证书同时拥有时，房屋买卖合同生效。在过户期间，乙方承担入住房屋的一切费用。　　本案审理中，法院就涉案房屋是否可上市交易问题，函询某某公司，该公司复函表示涉案房屋可以出售。此外，白某表示愿意一次性支付剩余购房款5000元。　　四、法院判决　　一、白某于判决生效之日起十日内支付伍某兴、孙某沛剩余购房款五千元;　　二、伍某兴、孙某沛于本判决生效之日起十日内协助白某办理将位于丰台区x1703号的房屋过户至白某名下的手续。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　伍某兴、孙某沛与白某所签《房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。　　关于该《房屋买卖合同》是否生效的问题，首先，虽然双方合同中约定的生效条件为白某一方支付全部购房款，但从双方履行合同的情况看，白某已支付了绝大部分购房款，且伍某兴、孙某沛早已将涉案房屋交付白某使用，双方均已实际履行了合同约定的大部分内容，如仅以未支付的剩余房款5000元为由认为合同尚未生效，一方面不符合双方当事人真实意愿，另一方面则对白某一方有失公平，故不应就此认定双方合同未生效。其次，白某支付剩余5000元购房款的时间、条件是房屋过户当日，本案中伍某兴、孙某沛表示其未接到单位通知办理央产房上市的通知，但事实上经法院函询涉案房屋属于可上市交易的房屋，伍某兴、孙某沛理应及时、积极办理涉案房屋的上市手续，现因二人一直未履行其上述义务，致使涉案房屋长期无法办理过户，故因伍某兴、孙某沛一方责任导致白某付款条件不成就，白某虽未支付剩余房款但亦应视为双方合同已经生效。　　鉴于双方合同已经生效，且白某表示愿意支付剩余房款，涉案房屋符合过户条件，故白某要求伍某兴、孙某沛协助其办理涉案房屋过户手续的请求，应得到法院支持　　综上，法院的判决是正确的。",网络,未知,2018-03-28
6,"2018-06-19 01:51:20",二手房买卖已经取得贷款资格但因对方原因超期如何认定违约情况,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告杨某璐称：2016年3月30日，原告与被告签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》等协议，约定被告将石景山区永乐小区507室房屋以346万元出售给原告(含家具家电)。合同签订后，原告依约支付定金5万元。2016年6月29日，被告办理完央产房产权变更登记手续，取得《在京中央机关已购住房产权变更登记通知单》。但被告于10月7日晚单方通知终止合同，遭原告拒绝后至今不履行义务，故诉至法院，要求1.被告将涉案房屋所有权过户给原告并交付房屋;2.判令被告支付原告违约金346000元。　　二、被告辩称　　被告任某兵答辩称：不同意原告诉求。第一，是原告违约在先，被告依照合同约定行使合同解除权，被告不存在违约。因为原告原因没有在120天内转移登记。被告已在6月29日办理完上市交易手续，但原告只支付5万元定金，剩余房款没有如约交付，已构成根本违约;第二，被告积极履行了相关义务，在涉案房交易过程中并无任某何过错;第三，被告依约解除了与涉案房屋交易有关的合同、协议，不存在继续履行的问题;第五，原告在没有实际损失的情况下却主张数十万元违约赔偿，于法无据。　　三、审理查明　　石景山区房屋于2002年3月1日登记的所有权人为任某兵，2016年3月30日，出卖人任某兵与买受人杨某璐通过房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，该房屋成交价格为人民币329万元，房屋家具家电作价人民币17万元。合同约定。买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如需延长申请办理登记时间应另行签订书面的补充协议。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务。因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。　　同日，双方签订《组合贷款付款方式补充协议》，约定买受人以商业按揭公积金组合贷款的方式支付购房款，买受人拟贷款230万。若买受人贷款申请未获批准或批准不足额，可再次申请公积金及商业贷款，出卖人应积极配合。剩余购房款于办理过户手续前两日支付12万元，通过资金监管支付99万元。　　2016年3月30日，杨某璐向任某兵支付定金5万元。2016年3月30日收款收据表明，杨某璐交纳居间服务费17300元，综合保障服务费6920元，贷款服务费3000元，代收评估费600元，人民币合计金额27820元。　　2016年6月29日，在京中央单位已购住房产权变更登记通知单载明，经审核，同意任某兵办理涉案房屋出售产权变更登记。　　涉案房屋核验录入时间是2016年7月6日，申请时间是2016年7月14日，受理时间是2016年7月18日，确认时间是2016年7月21日，完成时间是2016年7月29日。　　2016年9月19日，北京银行贷款中心的审批意见表明，借款人杨某璐申请贷款金额230万元，担保为房产抵押+个人保证。贷款审批意见为同意支行在完善各项手续后发放此贷款。　　经纪公司于2016年9月20日左右预约涉案房屋过户时间为2016年10月9日，办理资金监管和托管的时间2016年10月8日，并在预约后告知杨某璐和任某兵。　　四、法院判决　　一、杨某璐于判决生效后七日内给付任某兵购房款三百四十一万元;　　二、任某兵于判决第一项履行完毕当日协助杨某璐办理石景山区诉争房屋房屋的所有权转移登记至杨某璐名下;　　三、任某兵于判决第二项履行完毕后三日内将石景山区诉争房屋房屋交付给杨某璐;　　四、任某兵于判决生效后七日内给付杨某璐违约金五万元;　　五、北京房地产律师靳双权点评　　本案争议焦点在于：一、是否存在违约行为?二、合同应当解除还是继续履行?　　杨某璐与任某兵双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因合同约定办理房屋权属转移登记时间的期间及剩余购房款支付的时间方式都是明确的，尽管未约定具体日期，但约定的时间段尚属清晰明确，并非约定不明。　　杨某璐未支付首付款不构成违约。首先，因涉案房屋是央产房，任某兵取得产权变更登记通知单已经是2016年6月29日，此时距合同签订已经91天，根据交易习惯，杨某璐无法在合同约定期限内履行完合同约定的义务，根据诚信原则，为完成交易，应为杨某璐履行义务留出合理的期间;其次，此后任某兵配合杨某璐办理了面签，杨某璐已于2016年9月19日办理完银行批贷手续，经纪公司预约10月8日办理资金监管10月9日办理过户并告知杨某璐与任某兵，上述行为各方以自己履行行为变更了合同约定。再次，双方约定支付购房款的形式为托管及监管，此种付款方式需要双方签字后方能进行打款，现双方并未签字，杨某璐未付款非自身原因导致。　　任某兵不享有单方解除合同的权利。合同约定因一方原因致使合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移的，另一方有权单方解除合同。尽管双方预约的过户时间超过合同约定的120日，但并非杨某璐一方原因导致，故任某兵无权解除合同;且任某兵在2016年10月7日提出解除合同已构成违约。现杨某璐已办理银行贷款审批，且表示未如期支付时，可以现金支付剩余购房款，不能履行的情形，故对于杨某璐有权要求支付购房款过户并交房。　　杨某璐有权要求任某兵支付违约金。合同约定，任某意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任某。本案中，杨某璐向任某兵发出履行过户义务的催告后，任某兵仍未履行，其已构成违约，应当承担违约责任某，违约金由法院结合双方履行时间、程度、双方过错及实际损失等因素综合考虑。　　综上，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-27
7,"2018-06-19 01:51:21",婚前财产，丈夫过世后如何继承,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为继承纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告徐某洁诉称，我与陶某红之子刘某江系夫妻关系，刘某江之父刘某清已于1997年去世，刘某江于2015年1月27日去世。2010年购得于昌平区创新园66号的房屋一套，起故诉要求依法分割刘某江的遗产，涉案房屋归其所有。　　二、被告辩称　　被告陶某红辩称：徐某洁主张的房屋是刘某江的婚前个人财产，所以应按个人财产依法分割，因本人年事已高，且涉及到赡养问题，身体不好，要求多分。　　三、审理查明　　徐某洁与刘某江于2011年5月31日登记结婚，陶某红系刘某江之母，刘某江之父刘某清已于1997年去世。2015年1月27日3时50分，刘某江因病去世。　　2010年刘某江购买位于昌平区创新园66号的房屋一套，贷款80余万元，婚前个人偿还贷款本息17万余元，刘某江与徐某洁夫妻关系存续期间，共计偿还贷款本息16万余元。至刘某江去世，尚欠贷款本金六十余万元。庭审过程中，徐某洁和陶某红对诉争房屋协商作价212万元。　　2012年4月2日，徐某洁和刘某江共同购买轿车一辆，车辆价款共计十五万元。诉争车辆现登记在徐某洁名下。　　在庭审过程中，徐某洁主张其与刘某江分别于2012年为买车向孙某琦借款150000元，于2011年为买家具家电向孙某琦借款56000元，并签有《借条》，但《借条》上刘某江的签名系徐某洁代刘某江所签。徐某洁另提交银行转账记录和购买车辆、购买家具的发票、收据等证据，其中银行转账记录显示孙某琦于2011年11月11日向徐某洁转账56000元，于2012年3月21日向徐某洁转账150000元。　　四、法院判决　　位于昌平区创新园66号房屋一套归原告徐某洁所有，房屋剩余贷款由徐某洁偿还，徐某洁于本判决生效后九十日内给付被告陶某红折价款六十四万七千二百零五元一角六分，待上述款项付清后，陶某红应配合徐某洁办理房屋过户手续。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，继承从被继承人死亡时开始。　　关于房屋，由于诉争房屋系刘某江在其与徐某洁结婚前购买，首付款系刘某江个人支付，且房屋产权亦登记在刘某江名下，徐某洁与刘某江婚后共同偿还了部分贷款，故诉争房屋为刘某江的个人财产，但由于徐某洁婚后参与偿还部分房贷，故房屋价值中含有徐某洁的部分份额及其对应的增值。结合房屋性质、刘某江生前贷款偿还情况、刘某江与徐某洁婚内共同还贷情况、房屋剩余贷款情况，并结合当事人双方的综合情况，认定诉争房屋归徐某洁所有，剩余贷款亦由徐某洁偿还，对于徐某洁给付陶某红的折价款。　　关于徐某洁主张其与刘某江为购买诉争车辆向孙某琦借款150000元一节，由于与转账记录与购车款和购车时间能够形成完整的证据链，且未有证据显示该笔款项已偿还，故本院对徐某洁的主张予以采信，并认定诉争车辆归徐某洁所有，因购买车辆而负担的债务亦由徐某洁偿还。,网络,未知,2018-03-27
8,"2018-06-19 01:51:24",父亲遗嘱把房子留给我，弟弟有权要求分割吗,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房产继承纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告徐某静称，被继承人徐有与王某茜共有子女2人，即原告徐某静与被告徐某刚。徐有2010年病故，王某茜1995年病故。徐有、王某茜的父母早年均已亡故。1998年，由徐某静出资，徐有购得位于海淀区房屋。父母过世后，徐某静与徐某刚之间就遗产继承问题难以沟通，故诉至法院，请求判令：徐有名下位于北京市海淀区房屋由徐某静继承。　　二、被告辩称　　被告徐某刚辩称，不同意原告徐某静的诉讼请求。认为即便公证遗嘱没有问题，房屋中也应该有母亲王某茜那一半的份额，双方应该平分。　　三、审理查明　　徐某静、徐某刚系徐有与王某茜之子女。1995年10月21日，王某茜死亡。2010年11月30日，徐有死亡。20世纪50年代，徐有分得西城区某房屋(公房)。后徐有用上述平房调换分得涉案房屋。1998年，徐有购买了涉案房屋并在分期缴纳房款后取得房屋所有权证书。　　徐有分别于1998年10月5日、1998年10月10日书写书面材料各一份，明确愿将涉案房屋归女儿徐某静所有，并说明房款已由女儿徐某静出资全部交清。　　2002年，徐有经公证处办理了公证遗嘱，自愿在过世后将涉案房屋留给女儿徐某静并委托周某为遗嘱执行人。　　2008年，徐有自书遗嘱一份，自愿在过世后将涉案房屋留给女儿徐某静，并说明儿子徐某刚一家长期对其漠不关心。自己的一切均由女儿徐某静照顾我。　　徐有在购买涉案房屋时使用了自己及王某茜的工龄优惠，在使用两人的工龄优惠后，总房价因使用王某茜的工龄优惠减少了一万元，徐某刚要求分割属于其母的份额，徐某静认为徐某刚提出要求继承购房时使用王某茜的工龄福利产生的待定利益超过了诉讼时效。　　四、法院判决　　徐有名下位于海淀区房屋归徐某静、徐某刚共同继承所有，其中徐某静占该房屋百分之九十点二的份额，徐某刚占该房屋百分之九点八的份额。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公民可以依照继承法规定立遗嘱处分个人财产，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。被继承人死亡后，有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。　　本案中，虽然王某茜在徐有购涉案房屋时已去世，但根据查明事实，涉案房屋系由徐有在与王某茜婚姻关系存续期间原承租的公房调换而来，且总购房款因徐有在购房时使用了王某茜的工龄优惠而减少，据此，涉案房屋应属徐有与王某茜的共同财产。关于王某茜所占涉案房屋份额一节，由于徐有、徐某静、徐某刚在王某茜去世后对王某茜所留的存款进行过分割，因此，可以根据徐有在购房时使用王某茜工龄而减少的房款确定王某茜所占涉案房屋的份额。　　公证遗嘱系徐有的真实意思表示，徐有在该遗嘱中涉案房屋中属其所有的份额的处分属有效遗嘱内容。但是，徐有在该遗嘱中对涉案房屋中属王某茜所有的份额的处分应属无效，在王某茜去世后，涉案房屋中属王某茜所有的份额应作为王某茜的遗产，由王某茜的法定继承人依法平均继承，属徐有所有的份额以及徐有应继承王某茜遗产份额的部分均属徐有的遗产，按照公证遗嘱，该部分遗产应由徐某静继承。　　关于徐某静所称其垫付的涉案房屋的购房款，因徐某刚继的份额属王某茜的遗产，且王某茜所占该房屋份额来源于王某茜的工龄优惠，并非来源于实际支付的购房款，故即便徐某静所称实际支付的购房款为其垫付出资，徐某刚也无需负担实际支付的购房款。　　此外，徐某刚自2007年5月后未对徐有尽到赡养义务，据此，在分割该部分遗产时，法院可以酌情予以少分，对徐某静予以多分。另自王某茜去世至徐某静起诉时，未超过二十年的诉讼时效，故徐某静主张徐某刚要求继承王某茜工龄优惠的利益超过诉讼时效之抗辩，没有依据，很难得到支持。　　综上所述，法院的判决是正确的。,网络,未知,2018-03-27
9,"2018-06-19 01:51:28",父母去世，没有遗嘱如何继承,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为继承纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告王某国诉称，王某山与李某兰系夫妻关系，二人共生育子女三人，即王某国、王某山及王某芬。李某兰于2013年1月4日死亡，王某山于2013年1月25日死亡，王某芬于1992年3月22日死亡。被告韩某系王某芬之子。　　王某山与李某兰去世后留有丰台区楼房一套，承租西城区公房一套，所有财产及身份证件均被王某山控制至今。父母去世后，原告才得知王某山私自将父母生前承租的丰台区西罗园小区的公房一套于2010年变更为王某山之妻刘文萍名下。其将父母留有的所有财产侵占，严重损害了原告合法权益，故起诉要求依法分割王某山、李某兰留有的丰台区房屋一套，分割王某山名下承租的西城区房屋的租金。　　二、被告辩称　　被告王某山辩称：房屋确系老人的遗产;租金每年只有10000元，应从2013年10月1日之后开始计算，计算时应当减去每年交给房管部门的租金1300.32元;两位老人一直由被告赡养，原告没有尽到赡养义务，应当少分或者不分遗产;被告因为父母生病以及办理丧事垫付的费用以及涉案房屋两年的供暖费应当在遗产中扣除，此外要求分割王某山的抚恤金。　　被告韩某未答辩。　　三、审理查明　　位于丰台区的房屋一套，系王某山和李某兰购买的公有住宅楼房，以成本价购买，购买时享受了双方工龄折算优惠，产权登记在李某兰名下。经评估房屋市场总价为1972200元。王某山主张，自己为该房屋缴纳了两年的供暖费，应当在分割过程中进行补偿，并提交了缴纳供暖费的票据。　　庭审中，原告王某国和被告王某山均称王某山承租西城区陶然亭的房屋一处，但双方均未提交房屋承租手续。王某山提交了三张北京市总工会房租收据，该三张收据载明王某山缴纳了2012年、2013年以及2014年的房租，每年为1300.32元，缴纳时间分别为2013年1月，2013年10月和2015年4月，王某山称房屋租金缴纳均由其办理。王某山称该房屋自被继承人王某山生前就以年租金10000元对外出租至今。　　对于为王某山和李某兰住院及丧事花费，王某山提交了收费票据及银行转账支票，王某山称，就王某国预付的费用已经退还王某国但并未提供证据。　　四、法院判决　　一、位于丰台区房屋由王某国继承，王某国于本判决生效后向被告王某山支付房屋折价款749436.00元，向被告韩某支付房屋折价款611382.00元。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韩某经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，依法视为其放弃了答辩和质证的权利。　　被继承人王某山和李某兰死亡后，就遗留的财产未留有遗嘱进行处分，故被继承人王某山和李某兰的遗产应当由其法定继承人继承。王某山和李某兰之女王某芬先于被继承人死亡，由王某芬之子韩某代位继承。的房屋，产权登记在被继承人李某兰名下，属于被继承人李某兰和王某山的遗产，应由其继承人共同继承。　　双方主张的西城区的房屋，因双方均未提交相关承租手续，无法确认该房屋性质，对房屋无法进行处理，但就王某山认可的收取的相关房租，应当在继承人中进行分配。王某山在王某山和李某兰账户中支取的款项，扣除其为被继承人支付的医疗费用及丧葬费用外，剩余部分应当作为被继承人的遗产由继承人继承，但王某山提交的票据中，部分款项支出早于其从被继承人银行账户中支取款项的时间，不能作为其在被继承人死亡后支取账户款项的合理支出。王某山提出的为被继承人房屋交纳的房租、供暖费及改造费用，应当在遗产中先行扣除。被继承人王某山、李某兰生前的生活照顾，主要依靠王某山，王某山对被继承人尽到了更多的赡养义务，应当在遗产分割过程中酌情予以多分。　　靳双权律师提示您：继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。,网络,未知,2018-03-27
10,"2018-06-19 01:51:30",继承权纠纷诉讼时效自权利被侵害时起算,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安某全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　2014年4月，李某明、李某东、李某安、安某丽、安某泉诉称：李某非共生育四子二女，长子李某思(于1943年死亡)、次子(早亡，没有继承人)、三子李某允(于1995年10月11日死亡)、四子李某源(于2012年3月9日死亡)、长女王李某氏(已死亡)、次女王李某氏(已死亡)。李某思共生有一子一女，即李某仑(已死亡)和李某明;李某仑与其夫(已死亡)生有二子，即安某丽、安某泉;李某允与李某曹氏(于2012年1月16日死亡)共生有四子一女;李某源共生有两子，即李某东、李某安。　　北京市平谷区×号、××号房屋系李某非所有，李某非于1958年12月去世。1968年，李某明、共同翻建了房屋。2012年，国家对房屋进行了拆迁补偿。我们作为法定继承人，是×号、××号房屋的共有人，上述房屋的拆迁补偿款和安某置补偿房应属于我们共有，故起诉要求依法分割×号、××号房屋的拆迁补偿款和回迁安某置房。　　二、被告辩称　　其他法定继承人共同辩称：本案不存在继承的事实，李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽所称的遗留房屋已经过两次翻建，该房屋早已灭失;李某非于1958年去世，其妻子于1960年去世，李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽的起诉已经超过诉讼时效;李某非去世后，李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽从未对诉争房屋提出主张，该房屋与李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽无关;李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽在本案的陈述与其在此前案件中的陈述自相矛盾。故不同意李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽的诉讼请求。　　三、法院判决　　驳回李某明、李某东、李某安、安某丽、安某泉的诉讼请求。　　四、房产继承律师靳双权案件点评　　房产继承律师靳双权认为，当事人应当及时行使民事权利，对怠于行使权利超过诉讼时效期间的，人民法院不予保护。依据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。《中华人民共和国继承法》第八条规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日超过二十年的，不得再提起诉讼。　　本案中，遗产房屋一直由李某允一家管理使用并进行了翻建，特别是李某明等人在1980年前后即已经知悉李某允通过分家将诉争×号、××号房屋分配给其子即对上述房屋权属进行处分的事实，上述分家行为对李某明等人的基于继承而取得的房屋财产权利已经构成侵害，但李某明等人长期未主张权利，此后诉争房屋亦实际由李某允之子及其家人按分家情况管理使用至2009年拆迁，直至李某明等人提起该继承之诉，期间已时隔三十年，早已超出法律规定的诉讼时效。故，无法得到胜诉支持。　　提示：2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国民法总则》并于2017年10月1日起实施。其中第188条关于诉讼时效的新规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”,网络,未知,2018-03-27
11,"2018-06-19 01:51:33",房地产专业律师靳双权谈一起错综的继承纠纷,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　张某非诉称：张某光与张某元系顺义区大X村村民。张某光于2000年4月去世，张某元于1993年5月去世，二人共生育四名子女，分别为长子张某林、长女张某枫、次子张某非、次女张某蓝。其中，长子张某林于1995年7月去世。张某林与刘某洋系夫妻关系，该二人共生育四名子女，分别为长女张某凡、长子张某蓝、次女张某雨、次子张某宁。因张某非与张某蓝就父母遗产继承问题发生纠纷诉至法院，要求判令张某非依法继承父亲张某光、母亲张某元位于北京市顺义区宅基院内9间房屋的遗产份额，即前排北房东数1至3间归张某非所有。　　二、被告辩称　　张某蓝、张某宁、张某雨、张某凡、刘某洋共同辩称：不同意张某非的诉讼请求。被告认为，无论是原有的五间北正房，或是目前现有的南正房四间，均是张某林、刘某洋的夫妻共同财产。宅院内原有老房9间，其中旧北房5间建于1971年、南正房4间，建于1980年。建旧北房5间时，张某光被批斗，家中事务均由张某林、刘某洋夫妻主持。张某元无业。张某林自1955年参加工作，盖旧北房5间时担任信用社主任一职，收入较高。刘某洋在农村从事医生，收入较高。张某枫已结婚单过。张某蓝未参加工作。根据张某非的诉讼请求，张某非自认1971年盖房与其无关，没有张某非的出资。　　1971年建房是由张某林、刘某洋夫妇出资、出力新建，出资约1000元。砖是张某林去小店砖厂买的。小瓦是张某林从张镇买的。六车石头是张某林从庞山买的。姜林瑞、杨元当时是大车把式，拉材料系请该二人用车所拉。建房时，张某林请的无偿帮工，只需管饭，不需要给工钱。无偿帮工有刘瑞启等。旧南正房4间，建于1980年。建房时，张某光退休(张某光1977年患半身不遂，丧失自理能力)。张某元无业。旧南正房4间自1981年一直由张某蓝居住使用。任何人未提出过异议或主张过任何权益。旧南正房南侧西墙于2002年全部倒塌，由被告张某蓝夫妇建成。旧北正房5间，因主体坍塌，张某蓝夫妇于2014年拆除新建。　　三、审理查明　　涉诉宅院《土地使用证》使用权人登记为张某光，现保存在刘某洋手中。张某非表示，《土地使用证》系张某光去世后，刘某洋自张某光家中取走。刘某洋表示，系刘某洋于2007年自土地科所领取。　　涉诉宅院内原有北侧北房5间、南侧北房4间。张某非表示，北侧北房建于1971年、南侧北房建于1979年。六被告表示，北侧北房建于1971年，南侧北房建于1980年。2014年2月26日，张某蓝夫妇将北房拆除，并修建了新的房屋。张某林、张某非等人之间未进行过分家。　　刘某洋提交了1971年1月31日《分家单》，以证明张某林在街北原有二间半北房，后与张某蓝协商，张某林到涉诉宅)建房，张某蓝给张某林补贴一些材料费。　　四、法院判决　　张某光名下《土地使用证》所载宅院内南侧四间北房中的三间归张某非所有;剩余房屋归张某蓝、张某宁、张某雨、张某凡、刘某洋共同所有。　　五、房产律师靳双权点评　　房产律师靳双权认为，根据双方陈述，北侧北房建于1971年，南侧北房建于1979年或1980年。北侧原有北房已拆除。建北侧北房及南侧北房时，家庭中参与劳动的人员不一致，故两排北房的所有权人并不一致。　　根据1971年1月31日《分家单》，“张某蓝、张某林兄弟二人协商同意其弟张某林将原有西屋两间半折给张某蓝永远所有，张某林重新到盖房，经双方协商同意特做此协商为证。”　　根据农村风俗，分家系平辈兄弟之间的事宜。本案中，张某蓝、张某林系堂兄弟，补贴款880元也是代表张某蓝给付给张某光。此后，张某光一家修建北侧北房，且家庭事务系由刘某洋夫妇主持，故北侧北房应视为张某光、张某元、张某林、刘某洋的共同财产。　　就南侧北房的所有权问题，因建南侧正房时，张某枫已结婚另过，并非共同生活的家庭成员，其参与行为应视为帮工;张某光系学校教师离休有收入，张某林系工人，张某元在家劳动，刘某洋系接生员，张某非在家劳动。综上，南侧北房的所有权应归张某光、张某元、张某林、刘某洋、张某非共同所有。由于张某蓝、张某枫均放弃其所有权份额，故其份额由其他继承人进行平均分割，故计算继承份额时，张某蓝、张某枫的份额不再计算。　　张某元于1993年去世，其财产份额应由其丈夫张某光、长子张某林、次子张某非进行法定继承，张某光、张某林、张某非各分得1/3的份额。张某林于1995年去世，其财产份额应由其妻刘某洋、父亲张某光、长女张某凡、长子张某蓝、次女张某雨、次子张某宁共同继承，每人分得1/6。张某光于2000年去世，张某光的份额应由次子张某非、张某林法定继承，即张某非分得1/2的份额，张某凡、张某蓝、张某雨、张某宁共同分得1/2的份额。由于北侧北房已由张某蓝拆除，故现有情况下，根据上述三次继承的发生情况，可以得出张某非所应得份额与其主张的房屋份额大体相符，故可以得到支持。,网络,未知,2018-03-26
12,"2018-06-19 01:51:36",继承案件中因时效产生的争议纠纷,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　唐某林诉称：我和唐某宁、唐某曲是兄妹，父亲为唐某力，母亲为方某。2003年7月28日，方某去世。位于北京市朝阳区X号楼X门1号房屋、2号房屋和3号房屋均系唐某力和方某之夫妻共同财产。方某去世后，唐某力和唐某宁、唐某曲在未经过我同意的情况下，擅自处分该三套房屋，故今2014年6月我诉至法院，要求对1房屋、2房屋和3房屋中属于方某的遗产进行分割，并由三被告共同支付我相应折价款。　　二、被告辩称　　三被告共同辩称：唐某林的请求超过了继承时效，方某已经去世多年。三套房屋已经被分别处分，不再属于方某的遗产，因此不存在继承的问题。对于唐某林的诉讼请求，我们均不同意。　　三、审理查明　　唐某力与方某系夫妻，共育有唐某宁、唐某曲、唐某林三位子女。2003年，方某去世。1房屋、2房屋和3房屋均系方某在世时，唐某力取得的承租公房，并在房改过程中购买取得所有权。其中，1房屋建筑面积为60平方米，2房屋的建筑面积为42平方米，3房屋的建筑面积为50平方米。方某去世后，双方并未对该三套房屋进行继承分割。　　另查，2013年6月6日，唐某力以交易的形式，将2房屋过户至唐某宁之子唐某学东名下。2013年6月19日，唐某力再次以交易的形式，将1房屋过户给唐某宁。2013年7月30日，唐某力与案外人签订房屋买卖合同，将3房屋出售，并将房屋过户至其名下。此后，唐某力将售房款全部交付给唐某曲用于唐某曲另购房屋。　　现唐某林起诉要求继承1房屋、2房屋和3房屋中方某的遗产，并要求三被告以折价款的方式进行分割。三被告认为相应房屋已经不属于方某的遗产，不同意分割。经询，双方均称方某生前未留遗嘱，亦无其他第一顺位法定继承人。三被告亦表示，其三人的权益不要求在本案中进行分割。　　四、法院判决　　被告唐某宁、唐某曲、唐某力连带支付原告唐某林因继承北京市朝阳区X门1号房屋、2号房屋和3号房屋之折价款六十二万元。　　五、房地产律师靳双权点评　　房地产律师靳双权认为，继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。　　本案中，1房屋、2房屋及3房屋均系方某与唐某力夫妻关系存续期间取得，应为二人之夫妻共同财产。方某去世后，其继承人有权要求进行分割。根据本案查明的事实，唐某力在方某去世后，对三套房屋进行了处分，且唐某宁、唐某曲均在该处分行为中收益，故三人应当共同承担给付唐某林相应遗产份额的折价款的义务，具体折价款数额，应结合1房屋、2房屋的建筑面积和周边房屋一般交易价格，以及3房屋的实际交易价格确定相应房屋价值后，按照法定继承的规定予以判定。　　三被告主张涉案房屋已不是方某遗产，且继承主张已过诉讼时效之辩解，于法无据，故，无法得到支持。,网络,未知,2018-03-26
13,"2018-06-19 01:51:40",通过一起继承案件谈民法总则之诉讼时效新规定,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　聂某磊、聂某荣诉称：聂某磊、聂某荣系张某之子。1995年张某向X村村委会申请新宅基地，登记在张某丈夫聂某兴名下。1996年9月聂某兴去世。2000年7月25日张某在未经聂某磊、聂某荣同意下私自与X村村委会达成无偿收回协议。聂某磊、聂某荣认为张某与X村村委会之间的协议侵害了聂某磊、聂某荣的继承权，是无权处分行为，请求判令：确认张某与X村村委会之间的无偿收回协议无效。　　二、被告辩称　　X村村委会辩称：不同意聂某磊、聂某荣的诉讼请求。证明系双方真实意思表示，而且聂某磊、聂某荣的之诉讼请求已过诉讼时效，现涉诉宅基已被X村村委会批给案外人使用并已经X土地科登记。　　张某辩称：同意聂某磊、聂某荣诉讼请求。　　三、审理查明　　张某系聂某磊、聂某荣之母，聂某荣系聂某磊之兄。张某之夫聂某兴于1996年去世，聂某兴生前在顺义区张镇后X村登记有宅基地一处。2000年7月25日，X村村委会开具证明一份：“张某原老房宅基、树归集体所有，新宅基6间房、地上死物一律归公。证明：2000.7.25号，张某”，落款处盖有后X村村民委员公章。　　庭审中，聂某磊、聂某荣说：其父聂某兴原有老宅基一处，1994年7月因发大水将老宅基上的房屋冲毁，村委会收回了老宅基地及地上房屋、树木等，给聂某兴置换了涉诉宅基地及地上房屋，新宅基上原有六间正房，是X村村委会所建;X村村委会认可并陈述：1990年村里修路占了聂某兴的宅基，2001年就把涉诉宅基地批给村民聂某兴，现涉诉宅基地的实际使用人为聂某兴之子聂某芬，聂某芬在2002年已拆除翻建;聂某磊、聂某荣认可涉诉宅基地现由聂某芬使用。　　聂某磊、聂某荣叙述如下：聂某兴在1996年去世后安葬在后X村，开始的一七、五七和百日都是在后X村涉诉宅基地上的房屋处办的，后来这地方收回了，家里没地方，十周年就在外面酒店办的。　　四、法院判决　　驳回聂某磊、聂某荣的全部诉讼请求。　　五、房产继承律师靳双权点评　　房产继承律师靳双权认为，聂某磊、聂某荣要求法院确认张某与村委会之间的证明无效，依据是张某自作主张将宅基地交回村委会的行为系无权处分，侵害了聂某磊、聂某荣对已故父亲遗产的合法继承权。　　庭审中，村委会明确提出诉讼时效抗辩，故应对此予以审查。根据《中华人民共和国继承法》第八条之规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。根据对聂某磊的询问可知，聂某磊最迟在2006年时就应知道涉诉宅基地及地上房屋被收回，至今才向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效，应对村委会之答辩意见予以采纳。因此，对于聂某磊、聂某荣之诉讼请求不应得到支持。　　提示：2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国民法总则》并于2017年10月1日起实施。其中第188条关于诉讼时效的新规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”,网络,未知,2018-03-26
14,"2018-06-19 01:51:41",资深继承法律师谈一起父亲去世后与继母的继承纠纷,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　曹某翔诉称：我是曹某庄的婚生独子，杨某翼是曹某庄的再婚妻子，除了我与杨某翼外，再无其他第一顺序继承人。曹某庄与我生母于1953年解除婚姻关系，我由曹某庄抚养。1965年曹某庄与杨某翼经朋友介绍登记结婚，婚后未再生育。杨某翼与我父亲再婚时带有一子倪某琳，再婚时倪某琳已成年，并未与我父亲形成抚养关系。2010年10月22日，曹某庄去世，其遗产有X大学401号房屋一套，银行存款60余万元及丧葬补助48700元、补发的工资8435元，另外，我为曹某庄垫付了6万元殡葬费用。请求：我继承房产四分之一的份额，曹某庄的存款、丧葬补助及补发的工资，我分得一半，我垫付的丧葬费用6万元也各负担一半。　　二、被告辩称　　杨某翼、倪某琳辩称：曹某庄去世至今已逾4年，曹某庄从未主张过继承问题，故其起诉已超过诉讼时效，应予驳回。曹某庄与杨某翼登记结婚时，倪某琳只有17岁，且在后来对曹某庄尽了赡养义务，故倪某琳也应是第一顺序继承人。　　三、审理查明　　1967年5月9日，曹某庄与杨某翼登记结婚，倪某琳时年17周岁，同年8月17日，倪某琳参加工作，其初始工作为学徒。　　上世纪80年代，X大学分配曹某庄海淀区401号三居室一套，曹某庄于2007年取得了房屋所有权证，并与杨某翼一直在此居住，倪某琳周末前往探望。2010年10月22日，曹某庄因病去世，其去世前未留有遗嘱，曹某翔支出殡葬费6万元。杨某翼、倪某琳对此无异议，同意负担一半的丧葬费。曹某庄去世后，×大学向杨某翼发放丧葬补助48700元及补发工资8435元。审理中，曹某庄要求由×大学对401号房屋委托相关部门评估后回购，各继承人按份额取得回购款，杨某翼、倪某琳以杨某翼居住需要不予同意，且双方均无力向对方支付房屋折价款。　　四、法院判决　　1、位于北京市海淀区301号房屋，杨某翼享有三分之二份额的权利，曹某庄、倪某琳各享有六分之一份额的权利;　　2、在杨某翼处的、曹某元的丧葬补助人民币48700元、补发工资人民币8435元均归杨某翼所有;　　3、杨某翼、倪某琳给付曹某庄垫付的丧葬费人民币3万元。　　五、房地产律师靳双权点评　　本案中，杨某翼、曹某庄作为曹某庄的配偶和子女均系第一顺序继承人，现双方争议的焦点即是倪某琳是否亦属第一顺序继承人。　　根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。从杨某翼、倪某琳提交的证据分析，曹某庄与杨某翼登记结婚时，倪某琳尚不满18周岁，其虽在数月后参加工作，但初始工作仅是学徒，经济收入毕竟有限，且倪某琳在京工作，经常探望并照顾曹某庄，双方间已形成了有扶养关系的继父子关系。故，倪某琳应是曹某庄遗产的第一顺序继承人。　　继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算，但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。曹某庄去世至今仅四年，并未超过继承的法定最长诉讼时效，故杨某翼、倪某琳关于诉讼时效的抗辩意见，应不予采信。　　曹某庄、杨某翼的共同财产范围包括：401号房屋、丧葬补助48700元及补发工资8435元均应属于夫妻共同财产。上述财产在析出属于杨某翼的一半份额后，其余份额由曹某庄的配偶杨某翼、婚生子曹某庄、继子倪某琳均等继承。因双方均无力支付对方房屋折价款，且杨某翼一直在此居住，不同意由×大学作价回购分割款项的方案，故将各继承人的份额进行确认。曹某庄的丧葬补助、补发工资及夫妻共同存款共计207135元将按法定继承办理。　　提示：2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国民法总则》并于2017年10月1日起实施。其中第188条关于诉讼时效的新规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”,网络,未知,2018-03-26
15,"2018-06-19 01:51:43",当事人二审期间提出继承时效抗辩，法院不予支持,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　一审判决王某光给付支付王某莲等人拆迁补偿款。王某光上诉称：六姐妹均在《房屋归属协议书》上签字，表明六姐妹放弃对涉案房屋及院落的继承，《房屋归属协议书》和《分书》是真实有效的，六姐妹未对《房屋归属协议》和《分书》提出过异议。3间老房是由王某朗翻盖，其他房屋是由王某朗和王某光共同所盖，六姐妹在王某朗和王某光对房屋进行翻盖和加盖后从未提出过异议，现已超过继承法规定的二年诉讼时效，涉案房屋应在王某朗和王某光之间分割。　　二、被告辩称　　五兄弟姐妹答辩称： X村×号宅基地使用权人是王某，属于王某建设的北房3间对应的补偿款应由王某的6个子女法定继承，不同意王某朗曾对此3间北房翻建的陈述。《房屋归属协议书》上没有王某莲、王某蓝的签字，《分书》经鉴定不是书写形成。王某峰、齐某对167平方米建筑面积既不是出资建设方亦不是实际居住人。故王某光应给付我们拆迁补偿款。　　三、审理查明　　王某生育子女5人，即王某朗、王某莲、王某闵、王某蓝、王某光、王某妮。王某于2000年6月29日死亡，周某于2003年1月6日死亡，生前均未立遗嘱。王某朗共育有子女4人，即王某峰、王某峰、王某涛、王某妮。贾玉贞于2007年12月6日死亡，生前未立有遗嘱。王某朗于2008年11月19日死亡，其于2008年3月17日立有自书遗嘱一份，王某光作为见证人签字，内容为：X村×号院中一半属王某朗大女儿王某峰所有”。王某峰、王某涛、王某妮认可该遗嘱，王某峰否认该遗嘱系王某朗真实意思表示。王某涛于2012年8月27日死亡，其生前未结婚亦无子女。王某涛于2012年8月3日立有自书遗嘱，确认X村×号院拆迁补偿利益中属于其个人的利益归王某峰所有。　　X村×号宅基地使用权人登记为王某。王某夫妇在该院内建有北房3间。　　王某峰提交《房屋归属协议书》一份，内容为：王某去世后，兄弟姐妹就房产达成协议，房屋及院落一半归王某朗，一半归王某光，其他人不要分寸。该协议下由王某朗、王某光、王某闵签字，并注明协议由X代笔起草。庭审中，王某蓝、王某莲认为《房屋归属协议书》之原件未出示，故不予认可。　　之后，王某朗、王某光于2001年在该院共同出资建造房屋14间。　　2010年5月20日，王某光与拆迁腾退办签订《补偿协议书》，建筑面积434平方米，应安置人口4人，分别是王某光，之妻、之子王某峰、之儿媳齐某，腾退补偿款共计3800000元经查，王某光、之妻、王某峰、齐某均为非农业家庭户。　　2014年6月20日，政府出具《关于房屋面积认定有关情况的说明》，主要内容如下：按照该拆迁腾退政策，X村×号宅基地是1982年以前规划的老宅基地，拆迁腾退时房屋实际建筑面积大于434平方米，且拆迁腾退时×号户主王某光之子王某峰户口也在该地址，因此在给予267平方米房屋面积认定的基础上，又给予167平方米房屋面积认定。　　四、法院判决　　王某光给付王某莲六万九千八百元;给付王某闵六万九千八百元; 给付王某蓝六万九千八百元; 给付王某峰八十八万八千元; 给付王某妮十一万一千元;　　五、房地产律师靳双权点评　　本案中，根据各方当事人提交的证据和陈述可知，X村×号的宅基地使用权人为王某，宅基地证面积为0.42亩，王某夫妇在该院内建有北房3间，王某去世后，王某光和王某朗新建房屋14间。因庭审中王某峰、王某光提交的《房屋归属协议书》和《分书》均非原件，且六姐妹不认可其真实性和内容，故对于两份书证的证明力无法予以确认，从而无法确认×号院内的老房已经继承人一致同意归被告王某光和王某朗所有的事实。　　根据相关拆迁政策、《房屋拆迁腾退补偿协议书》以及相关函件，可以认定拆迁时认定的面积是按照两户认定，分别认定了267平方米和167平方米。　　关于267平方米的补偿对象，宅基地使用权人是王某，王某夫妇的法定继承人均不符合取得宅基地使用权的主体资格，鉴于拆迁腾退的房屋包括王某夫妇所建的北房3间，故六姐妹关于老房3间对应的补偿款属于遗产、应当由王某夫妇的法定继承人均等继承。×号院内的其他房屋系王某朗、王某光在王某去世后所建，王某朗和王某光约定各对新建的房屋享有一半的权利，考虑到王某朗、王某光系王某夫妇的法定继承人，其他继承人亦未主张该部分新建房屋的相关权利，按照房地权利统一原则，在王某夫妇享有的宅基地范围内被认定的补偿款应当由王某朗、王某光各享有一半的份额。　　关于167平方米的补偿对象，可以确认认定该部分房屋面积基于两个因素，一是在宅基地上房屋建筑面积，二是有一位成年子女的户口在该地址上，故王某光、王某峰、齐某关于该167平方米对应的拆迁补偿款全部归王某峰、齐某所有的意见缺乏事实和法律依据，应根据王某朗、王某光、王某峰、齐某对取得该167平方米对应的贡献，酌情确定。　　综合上述情况，王某朗在应当享有拆迁款数额为111万元，该部分数额属于王某朗、贾玉贞的夫妻共同财产，二人各享有一半的份额。根据二人死亡的先后顺序依法发生继承，其中贾玉贞的遗产适用法定继承，王某朗的遗产适用遗嘱继承，由王某峰继承。　　依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定。根据一审卷宗记载，王某妮在一审时并未就诉讼时效问题提出意见，且二审期间王某妮亦未提交新的证据证明其主张。故，该诉讼时效的抗辩，应不予支持。",网络,未知,2018-03-26
16,"2018-06-19 01:51:48",二手房买卖，卖方无故不办理过户是否可以要求继续履行合同,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告张某诉称： 2017年1月15日，原告张某通过中介公司与被告李某红签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于朝阳区802号房屋，成交价为467万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价130万元。原告拟贷款数额为303万元。2017年3月2日，原告获得中国农业银行的303万元批贷函并告知被告。此后，被告拒绝继续履行买卖合同约定的义务， 2017年7月2日，被告向中介公司表示不履行合同义务。故诉至法院，请求判令：1.解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.被告赔偿原告违约金119.4万元。　　二、被告辩称　　被告李某红辩称：2017年1月15日晚间，我通过中介公司在已经签订的《买卖定金协议书》约定的房屋总价为的597万的基础上签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定597万为卖家净到手价，税收由买家承担。在签订买卖合同时，中介公司工作人员再三告知合同为北京市房屋买卖合同的标准模式，在尾页处签字即可。后在需要本人配合网签时中介公司告诉我为配合买家做低价税收，网签价格改为467万，本人提出网签价需和合同总价一致，后中介公司和买家联合进行了网签，而本人在外地并没有签字。经多方沟通，中介公司承认代签过错，但一直拒绝重新网签。　　三、审理查明　　2017年1月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，房屋地址为朝阳区802号房屋，成交价格为467万元，房屋家具及配套设施设备等作价130万元。买受人支付定金6万元，申请银行贷款303万元。买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款的20%的违约金。自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。　　同日，双方签订了《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为597万元，此价格为卖方净得价，不含税。在缴税后15个工作日双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。税费全部由买方直接向主管机关缴纳。卖方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，卖方以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金。　　此后，原告向中介公司支付了代理服务费121785元、房屋交易保障服务费29850元、评估费600元，并向被告支付了房屋定金6万元。后双方授权中介公司办理网签，房屋成交价格为467万元，房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定。　　2017年3月2日，中国农业银行出具个人二手房贷款审批通知书，拟向原告发放贷款303万元，有效期为自签发之日起6个月。中介公司在2017年3月16日、4月5日向被告发送催告函，催促被告配合办理交税、过户、交付、物业交割、迁出户口等义务。　　根据被告与中介公司的业务员微信聊天记录显示：2017年1月26日业务员将网签合同电子版发给被告，被告表示“网签价格应为卖房实际价格”、“网签做低我要承担法律责任的，客户的损失不该我负责吧”，业务员表示“网签价467万是建委网上签约的价格，不影响总房价的交易，如果网签价格做到597万，契税5.97万之外，还有22万多的增值税，这个价格建委允许的”，被告表示“不违法规定就可以”，业务员随后表示从客户佣金中另行折出3万元给被告，总房款为600万元并让被告在网签合同上签字并将签字拍照发送给朱某，2017年2月17日被告按照朱某的要求，在网签合同上签字，并将签字后的网签合同发送给朱某。2017年3月2日，业务员将《个人二手房贷款审批通知书》发送给被告，开始预约被告缴税事宜，被告以太忙、赶不过来、出差、为由，未协商确定缴税时间。　　原告表示由于被告拖延办理缴税，现批贷函已过期限，其已无能力支付剩余房款，故要求解除合同，被告承担违约责任。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：　　一、解除张某、李某红签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，被告李某红于判决生效后七日内退还原告张某购房定金六万元。　　二、被告李某红于判决生效后七日内赔偿原告张某违约金一百一十九万四千元。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效。涉案合同履行过程中，被告对网签价格提出质疑，在中介公司向被告进行解释说明并承诺补偿房款后，被告在网签合同上签字并将签字后的合同拍照发送给中介公司公司，以其行为表明其知晓并同意网签合同中约定的房屋成交价格，且双方签订的买卖合同中房屋成交价格与网签合同中房屋成交价格一致，被告以原告规避税收为由拒不履行缴税、过户义务并无依据，该行为违背诚实信用原则，违反合同约定。　　退一步说，房屋买卖中存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力，房屋买卖合同仍应继续履行。由于被告拒绝履行配合义务，造成银行出具的批贷函超过期限，以致原告购买房屋的合同目的不能实现，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。合同解除后，被告收取的定金应当返还。",网络,未知,2018-03-22
17,"2018-06-19 01:51:49",房屋被征收，户籍在被征收房屋是否可以得到征收补偿,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 共有物分割 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告张某军诉称：原、被告系兄弟关系，其父母留有西城区宏建北里22号院20.34平方米公房，以及自建房约20平方米。原告户籍在上述房屋，被告系上述公房的承租人，后上述房屋进行征收，原告属于在册户籍登记人口，属于被征收安置补偿对象。同时，被征收房屋属于父母遗留财产，原告作为子女应享有房屋征收利益。在原告不知情的情况下，被告擅自签署征收补偿协议，领取相关补偿款。故诉至法院，请求依法分割宏建北里22号院房屋征收补偿利益，判令原告享有房屋征收补偿利益981429.3元。　　二、被告辩称　　被告张某民辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，被征收的房屋不属于父母遗留财产，为公房，承租人为被告，房屋租金及相关费用亦由被告交纳，与被告无关;第二，原告户籍在被征收房屋属实，但房屋征收的各项补偿均未涉及到在册人口，系按照被征收房屋面积进行补偿，原告无权分割;第三，房屋征收时，原告并未在被征收房屋居住，属于空挂户。　　三、审理查明　　北京市西城区宏建北里22号院22号房，总使用面积20.34平方米，承租人系被告张某民。2016年4月3日，西城区人民政府房屋征收办公室(甲方)与张某民(乙方)签订《房屋征收补偿协议》，该协议载明：涉案房屋建筑面积27.11平方米。被征收房屋在册户籍情况：户主：张某民、之女张萍、之弟张某军。乙方自愿选择货币补偿方式。三、甲方应向乙方支付金额被征收房屋的价值补偿 183403元，被征收人补助及奖励费2180860.76元，共计3998223.76元。2016年10月30日，西城区人民政府房屋征收办公室、改造项目指挥部(甲方)与张某民(乙方)签订了《房屋征收补偿补充协议》，该协议载明：甲方支付乙方征收补偿、补助及奖励费共计305432.40元。　　四、法院判决　　北京市西城区人民法院经审理后判决：　　驳回原告张某军的全部诉讼请求　　五、北京房地产律师靳双权点评　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。　　本案中，原告称其为涉案房屋的被安置人，因而享有安置利益，原告并未提供证据证明其上述主张。本案的标的为涉案房屋的征收补偿款，针对的是被征收人，从签订的征收补偿协议来看，被告张某民为被征收人，原告并非被征收人,且其自认被征收时不在涉案房屋内居住，仅凭其户籍在涉案房屋无法证明其对于征收补偿利益享有所有权。　　本案案由为共有物分割，分割的前提为原告享有对被分割财产的所有权，原告并未提供证据证明其对于上述征收补偿款享有所有权，原告的诉讼请求无事实及法律依据，很难得到法院支持。",网络,未知,2018-03-22
18,"2018-06-19 01:51:51",二十年前购买农村房屋，现在拆迁原房主说买卖无效怎么办,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 农村房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告王某诉称：我与王某平于1992年达成协议，约定王某平以11000元的价格购买门头沟区甲村9号宅基地使用权及院内房屋。后得知农村的宅基地及房屋不允许私自买卖，王某平不是该村村民，并在乙村拥有宅基地和住房，没有权利在甲村购买和受让宅基地，因此协议无效。现涉案院内的房屋及宅基地已经被征收，王某平签订了征收安置补偿协议并取得征收补偿。故诉至法院，请求判令1.原、被告签订的买卖门头沟区甲村9号宅基地使用权及院内房屋的房屋买卖合同无效;2.被告王某平给付王某房屋征收补偿款701627.85元、工程配合奖15000、整体推进奖15000元、未超占奖励费139336元。　　二、被告辩称　　被告王某平辩称：第一，原告主体不适格，王某现是居民户口，不再是甲村的农民，无权主张宅基地的相关权利。第二，原告在乙村另有一处宅院，如原告与被告所签的协议无效，原告就有两块宅基地，违背一户一宅的法律规定。第三，被告在9号宅院居住期间，村委会没有提出过异议，原告也没有提出过诉讼。第四，土地属于村村集体，买卖协议无效与否只能由村委会主张。第五，原告唯一证据为村委会证明材料，该证据无法证实涉9号基地为批给原告的，而且原交易房屋已由被告拆除重建，被告获得房屋征收补偿利益，是基于被告自己出资建设了房屋，与原告没有任何关系。另，原告违背诚实信用原则恶意诉讼，且超过了20年的诉讼时效。合同法适用于在合同法颁布实施以后成立的合同，涉案协议是在合同法颁布前签订，故不适用合同法的规定。综上，不同意原告方的全部诉讼请求。　　三、审理查明　　王某原系甲村村民，后转为居民，王某平为丙村村民。9号宅院所在地块为甲村的集体土地，王某在院内盖有北房3间及东、西房各1间。1992年10月，王某与王某平订立《房屋买卖协议》，载明：王某因五手不便，愿将自己房产卖于王某平，总价壹万壹仟元整。协议下方有王某、王某平及中间人王丰、张青的签名。2006年，王某平将院内房屋全部拆除后建设了北房5间和东西房各2间。2010年，王某平在院内建设了3间房屋，后棚建了院落。　　2016年10月29日，王某平作为被征收人与征收人镇政府就涉案院落签订了《征收安置补偿协议》，协议载明：9号院宅基地面积174.17平方米，认定房屋面积174.17平方米，镇政府支付王某平征收补偿、补助款共计2336964.4元，其中征收补偿款2126145元，搬家补助费3483.4元、残疾人补助费8000元、工程配合奖30000元、整体推进奖30000元、未超占奖励费139336元。　　根据9号院房屋调查测绘示意图，院内的房屋被大致划为南北两部分，北侧为1号房屋，面积79.24平米，重置成新价为1227元/平米，南侧为2号房屋，面积94.93平米，重置成新价为877元/平米。房屋及院落的货币补偿方式评估价款为2126145元，其中，房屋面积征收评估价款为2076047元，设备、装修及附属物补偿50098元。　　另查，王某平在丙村有一处宅院，于1995年将房屋出售给案外人张杰，2015年，王某平将张杰诉至法院，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效，法院判决确定王某平与张忠杰所签房屋买卖协议无效。　　四、法院判决　　北京市门头沟区人民法院经审理后判决：　　一、王某与王某平于一九九二年十月签订的《房屋买卖协议》无效。　　二、王某平于本判决生效之日起七日内给付王某568600元。　　三、驳回王某的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖协议依赖于宅基地使用权的有效转让。王某平不是甲村的集体经济组织成员，其与王某订立买卖9号房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。合同效力问题不受诉讼时效限制，故王某要求确认合同无效的诉讼请求法院应予支持。　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现9号院原有房屋已经由王某平拆除后重建，且王某平所建房屋亦已交付拆除，本案中双方均不具备互相返还原有房屋及购房款的条件，仅能处理因双方买卖9号宅院引发的损失赔偿问题。　　根据查明的事实，9号院内的房屋均已由被告王某平重新建设，并由王某平进行了装饰、装修，且原有房屋建设时间与新建房屋的时间间隔较长，因此王某无需返还王某平购房款，房屋征收补偿款中的重置成新价、设备、装修及附属物补偿部分应归王某平所有。　　根据补偿安置规定，工程配合奖每人30000元，奖励期间二十天内完成整体签约的，奖励30000元/户;不存在侵街占巷、违规建地下室、地上二层及以上的被征收户，按照认定房屋补偿面积给予未超占奖励费800元/平方米。涉案房屋由王某平建设并长期占有使用，亦由王某平腾退房屋并交付拆除，上述三笔奖励费均与王某平的上述行为有关，原告无权要求分割上述奖励费。　　王某对于《房屋买卖协议》被确认无效需要承担主要责任，在确定王某平对王某应付的给付义务时，法院有权根据双方的过错程度确定各自应承担的责任，具体数额将考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、原被告居住的时间、征收政策等因素酌情判定。",网络,未知,2018-03-22
19,"2018-06-19 01:51:51",购买二手房，卖方拒绝过户怎么办,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告吴某、王某诉称：2016年6月22日，原告与被告通过中介签订房屋买卖合同及商业贷款付款方式补充协议，约定由二原告购买被告杨某所有的朝阳区绿丰家园602房屋，成交价280万元，原告于签约当日支付定金3万元，首付款59万元以及剩余现金尾款22万元均已支付。2016年10月22日，中介公司在不动产登记中心预约了过户并及时通知了杨某，但杨某却无故缺席。后中介公司公司再次预约过户号，并向杨某送达催促继续履行合同的函件，杨某依然未到场。在此期间，北京市房价上涨，杨某明确提出不愿意再出售诉争房屋。上述行为严重侵害二原告的合法权益，故诉至法院，请求判令1.杨某继续履行合同，将位于朝阳区绿丰家园602号房屋过户至二原告名下;2.杨某支付违约金36万元。　　二、被告辩称　　被告杨某辩称：第一，原告与中介公司、案外某公司恶意串通，就涉案房屋做了两次房源核验和网签。原告伪造了两份网签合同，企图骗取银行贷款，偷逃国家税款。所取得的银行贷款批贷函现已作废，且拒绝重申请新的银行贷款，或补足剩余房款，导致在合同规定期间未办理完成过户手续，构成根本性违约;第二，原告没有足够的资金购买涉案房屋，原告通过做高网签价格的方式来骗取银行贷款，做低网签价格逃避税款，少交税款38万余元。在批贷函作废之后，未按照合同约定及时自筹房款，不具备履约能力;第三，原告购买涉案房屋系家庭的第二套房产，根据北京市政府于2016年9月30日出台的新政策，原告应当重新办理贷款手续，并且向杨某补充支付首付款56万元，即补足总房款50%;第四，原告申请的银行贷款批贷函于2016年10月15日过期，后该批贷函被银行声明作废，按照协议，原告应在20日内以现金方式补齐剩余购房款，原告至今未支付;第五,合同履行期间经过150日后，杨某解除了双方签订的房屋买卖合同及其相应的补充协议;第六，杨某一直在积极履行合同，并多次发函催告二原告及时履行合同义务。综上，杨某在合同履行过程中，不存在任何违约行为，而原告已经构成根本违约。　　中介公司述称：双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，中介公司协助双方预约了两次过户，但是杨某一方两次均未到场，导致过户手续未办理。　　三、审理查明　　涉案房屋系商品房，登记在杨某名下。2016年6月22日，二原告与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，总价280万元。买受人于签订合同当日支付给出卖人定金3万元，买受人采取商业贷款付款，买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,任意一方未履行合同约定义务，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。　　同日，原告与杨某签订《商业贷款付款方式补充协议》，约定：定金3万元于签约当日支付，双方应于网签后10日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款196万元，若贷款未获批准或批贷数额不足，买受人可再向其他银行申请，买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。同日，杨某之妻签署《配偶同意出售声明》。　　2016年6月22日至2016年10月19日，吴某先后通过支付宝及银行转账向杨某支付房款共计84万元。　　房屋买卖合同签订后，原告与杨某共同前往银行申请贷款。2016年8月17日，该行出具《个人二手房按揭贷款承诺函》，批准发放贷款193万元，有效期两个月。2016年9月13日，杨某缴纳契税36300元。后，中介公司在不动产登记事务中心协助双方预约了2016年10月22日以及11月14日的不动产过户登记，过户当天杨某均未到场。　　2016年11月30日，银行作出《告知书》，告知吴某、杨某该行出具的《个人二手房按揭贷款承诺函》因双方提交的网签合同撤销而作废。　　庭审中，杨某提交2016年8月5日以及9月13日的两份网签合同，称其中一份网签合同系原告串通案外人某公司制作并上传建委系统，并使用该合同向银行申请贷款;另一份系原告串通中介公司制作并上传建委系统，目的是为了偷逃国家税款。原告则称按揭贷款及缴税手续均系双方共同办理。　　上述网签合同分别于2016年8月19日及2016年12月5日注销。杨某称两份网签合同的制作上传均未经过其签字同意，自始无效;原告称双方在签订房屋买卖合同时，书面授权了中介公司协助办理网签手续，杨某不可能对网签事宜不知情。　　经双方当事人申请，法院向房屋管理局进行了调查。该局向法院提供了相关卷宗。该案卷宗显示，涉案中介公司在交易当事人未在合同上签字的情况下，擅自将网上信息提交完成，违反了相关规定，故对该公司处以限制网上签约行为的行政处罚;经调查确认，中介公司并未为交易当事人规避税费的非法目的签订不同交易价款的合同提供便利。　　庭审中，双方均表示原告支付房屋价款的义务系先履行义务，二原告亦同意一次性给付剩余房屋价款，但杨某称已经另案起诉对方要求解除合同。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：　　一、原告吴某、王某与被告杨某继续履行于2016年6月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《商业贷款付款方式补充协议》;　　二、被告杨某在原告吴某、王某支付剩余购房款196万元后十日内协助原告吴某、王某将位于朝阳区绿丰家园602号房屋的产权过户至原告吴某、王某名下;　　三、驳回原告吴某、王某的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当属有效。合同签订后，双方应依约全面履行各自的义务。　　本案中，双方在《商业贷款付款方式补充协议》中明确约定了银行贷款未获批准或不足额的处理方式，即20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。因此，即便银行的批贷函事后作废，亦不能认定二原告未付款违约。　　杨某提出网签合同中的房屋总价与双方实际约定的房屋总价不一致，原告串通中介公司造假骗取银行贷款以及偷逃国家税款。但事实上，办理银行贷款以及缴纳税款均需要买卖双方到场，杨某作为银行业从业人员更应该对银行贷款流程熟悉了解，其抗辩称对此不知情难以得到法院采信。关于网签合同中签名及房屋价款不实的问题，杨某可要求相关部门进行处理，不影响双方房屋买卖合同的继续履行。　　现原告已履行部分房款给付义务，并且同意一次性支付剩余房款，其有权要求杨某继续履行房屋买卖合同及补充协议，办理房屋过户手续，但支付房屋价款系先履行义务，杨某应在原告支付剩余房款后协助原告办理过户登记。　　关于原告要求杨某支付违约金，本案中确实存在双方约定的实际房屋总价款、拟贷款金额与网签合同不一致的事实，交易过程中杨某要求相关部门介入处理并且停止继续履行合同，并非恶意违约，不应支付违约金。",网络,未知,2018-03-22
20,"2018-06-19 01:51:52",借父亲名义购买房屋，离婚时是否属于共同财产,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 共有权确认 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告杨某诉称：我与被告于2006年9月18日登记结婚。婚后双方共同购买了位于朝阳区401号房屋并居住至今。涉案房屋由被告签署《商品房现房买卖合同》，房屋总价2065754元，首付625754元，余款144万元向银行贷款，贷款期限30年。因涉案房屋为夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共有财产，现涉案房屋登记在被告一人名下，影响我对涉案房屋的共有权。请求法院确认涉案房屋为我和被告共同所有。　　二、被告辩称　　被告任某辩称：涉案房屋为第三人所有，与原告和我无任何关系。由于第三人年事已高，贷款年限短，每月还款的数额较大，因此我与第三人签订了借名买房协议，约定房屋所有权归第三人所有，我仅在第三人允许的情况下对该房屋进行使用，购房款全部由第三人支付。关于房款来源，原告称其婚后收入200余万元，月工资2万元左右，包括其第一次离婚时所得100万元全都给了被告，但并未就上述主张举证。而第三人提供了购房时的刷卡记录及后期还贷转款凭证，合计200余万元。原告明知该房屋完全是由第三人出资购买，仅借用我的名义向银行贷款，且在我们婚姻关系存续期间，原告一再挪用第三人所给房款维持自己高额的消费。　　第三人任某花述称：不同意原告的诉讼请求，请求法院确认涉案房屋归我个人所有。我和被告之间签有借名买房合同，涉案房屋归我所有，同时首付款、房屋贷款、公共维修基金等与房屋相关的费用均由我承担，被告不需承担任何费用。从原告和被告的工资收入来看，被告从2007年至2012年只有15万多元的收入，不可能支付50多万元的首付款并支付每月7700元的房屋贷款。　　三、审理查明　　原告与被告于2006年9月18日登记结婚。2013年7月15日，通过法院判决离婚，涉案房屋因涉及案外人的合法权益，并未在离婚诉讼中处理。　　2009年4月12日，被告与房地产开发公司签订《商品房现房买卖合同》，约定由被告购买涉案房屋，总价款为2065754元，贷款144万元，贷款期限为30年，每月偿还7700元。涉案房屋已于2010年3月5日取得房屋所有权证书。　　被告和第三人均称涉案房屋系第三人以被告名义购买，并提交了双方签订的《购房协议》。该协议签订时间为2009年3月1日，内容为：甲方(第三人)想购买涉案房屋，因经济能力有限，且贷款年限短，为此借用乙方(被告)的名义贷款购房，首付款、房贷、公共维修基金及各项税费等与所购房屋有关的款项均由甲方承担，所购房屋的所有权归甲方所有，在甲方未对所购房屋进行处置的前提下，乙方可以使用所购房屋。　　原告认可涉案房屋的首付款系第三人支付，但主张房屋贷款系夫妻共同财产偿还。被告与第三人主张，所有房款包括房屋贷款均由第三人支付。第三人通过银行转账、给付现金等方式多次将用于偿还房屋贷款的款项交给被告，金额总计1726300元，但被告和原告并未将钱款用于还贷，而是私自挪用于个人消费。原告和被告提交了各自的银行对账记录，记录显示，原告和被告的银行账号之间存在多笔资金往来，第三人多次向被告账号内汇过款。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：　　一、确认位于朝阳区401号房屋为原告杨某与被告任某共同所有。　　二、驳回第三人任某花的诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　本案的争议焦点在于第三人及被告主张的借名买房关系是否成立。对此，应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。　　从涉案房屋的购买经过来看，涉案房屋系以被告名义签订买卖合同、以被告名义办理银行贷款及还款，房屋产权登记在被告名下，且购买时间和产权登记时间均在原告与被告婚姻关系存续期间。因此，从表面证据来看，应当认定涉案房屋系原告与被告的夫妻共同财产。　　现第三人主张借名买房成立的理由主要有二，一是被告与第三人之间签有借名买房协议;二是购房款全部由第三人出资。　　关于第一个理由，第三人所提交的《购房协议》的签订时间是2009年3月1日，发生在原告与被告婚姻关系存续期间，原告表示对此毫不知情，被告和第三人也未提交充分证据证明原告知晓借名买房之事实。不动产系家庭财产中的重要组成部分，夫妻双方对于财产有平等的处理权，被告在原告不知情的情况下与第三人签订的借名买房协议，不宜直接作为认定借名买房事实成立的依据。　　关于第二个理由，涉案房屋的购房款由两大部分组成，一是首付款，二是银行贷款。原告认可首付款系第三人支付，但主张银行贷款系以夫妻共同财产偿还。从贷款偿还情况来看，贷款账户一直在被告名下，第三人虽然主张还款来源是其交付给被告的钱款，但并无直接证据证明房屋贷款是由第三人偿还，且被告和第三人都认可原告和被告在婚姻关系存续期间挪用了第三人交付的款项用于个人消费，因此，不能仅凭第三人交付了大量钱款给被告，就认定涉案房屋在原告与被告婚姻关系存续期间的贷款均是由第三人出资。　　此外，被告和第三人主张，之所以签订借名买房协议，是由于无力承担全部购房款，但第三人年事已高，贷款年限太短，故向被告借名买房，但第三人提交证据并主张，自己陆续给付的钱款总额已经超过涉案房屋的总价款，这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有使用情况来看，涉案房屋一直由原告及被告居住使用，第三人并无实际使用涉案房屋的意图和事实。　　因此，综合以上情况，涉案房屋应当认定为原告与被告的夫妻共同财产，第三人与原、被告之间的资金往来，不宜认定为对涉案房屋的出资，可作为双方之间的债权债务另行处理。",网络,未知,2018-03-21
21,"2018-06-19 01:51:55",因房屋分家析产引发的纠纷案件,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　原告张强诉称，被告张佳、于青、张浩三人中，张佳、于青二人系夫妻关系，张浩系二人之子。原告张强本系被告张佳的叔叔，因原告张强膝下无子，曾将被告张佳收养为养子。张特村11号院、12号院两处宅院内房屋曾经法院生效判决，确认为原被告共同共有，现原告张强与被告张佳之间的收养关系已经法院调解解除，故请求法院确认：1、11号院内房屋全部归原告，原告向被告张佳、于青二人给付相应折价款;2、12号院内北房四间、南房四间、东房两间、西房两间归三被告。　　2、被告辩称　　被告张佳、于青、张浩辩称，三被告不同意原告的诉讼请求。原告张强与被告张佳系养父子关系，在三被告与原告共同生活期间，三被告不仅对翻建11号宅院内房屋出资出力，且还共同新建12号院内房屋。现三被告请求法院判决12号院内房屋归三被告，原被告双方各分得11号宅院的一般产权。　　二、法院查明　　经审理查明，张特村11号院内北房三间系原告张强从父母处继承得来的祖产，由原告张强与被告张佳、于青夫妻二人共同居住。期间，原告张强自己出资将老房翻建为北房四间、东房三间。张特村12号院内北房四间、南房四间、东房两间、西房两间系在原被告共同生活期间建造，并由原告独自居住。　　原告张强与案外人王疏影婚后，原告张强曾因前述两处宅院确权纠纷将三被告诉至法院，经法院审理后做出生效判决，确认11号院内房屋归张强、张佳、于青共有，12号院内房屋归张强、张佳、于青、张浩共有。　　原告张强曾因收养关系纠纷将被告张佳诉至法院，经法院审理并调解，二人解除收养关系。　　原告张强因分家析产纠纷将三被告诉至法院，经法院审理，由于11号院系祖遗，宅基地四至范围及面积无法确定，故而其房屋价值无法确定，且原被告双方并不能就分割析产方案达成一致意见，故法院无法针对该案作出处理。　　三、法院判决　　法院经审理后判决：　　驳回原告张强的诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　参照《北京市高级人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答》(之一)第一条一款二项，一、对原告起诉证据不足，是裁定驳回，还是判决驳回?对于原告起诉证据不足的案件应当分别不同情况予以处理：1、证据不足以证明当事人之间存在某种民事法律关系时，法院应当裁定驳回起诉;2、虽然有证据证明当事人之间存在某种民事法律关系的事实，但证据不足以证明其诉讼请求的成立，法院应判决驳回当事人的诉讼请求。　　本案中，根据原被告陈述及法院查明事实，可以确定原告张强曾因分家析产纠纷将三被告诉至法院，当时法院在审理过程中通过与多家专业鉴定机构的交涉，发现11号院系祖遗，宅基地四至范围及面积无法确定，宅院及房屋价值无法确定，且原被告均未能向法院提供任何有力地证据，原被告之间也并不能就分割析产方案达成一致意见，双方分歧较大，故法院当时无法针对该案作出处理。原被告双方只能在新证据出现时再行诉讼。,网络,未知,2018-03-01
22,"2018-06-19 01:51:57",因房屋继承引发的纠纷案件,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　原告黄西诉称，原告黄西与被告黄东系亲兄妹。母亲先于父亲亡故，父亲去世前订立了一份代书遗嘱，对于其名下广大小区3号作出处分，明确表示由原告继承。故现请求法院确认该代书遗嘱合法有效，并判决广大小区3号房产归原告。　　2、被告辩称　　被告黄东辩称，被告不同意原告的诉讼请求。首先，被告不认可原告所持有遗嘱的真实性。其次，涉案房屋本系父母二人在其夫妻关系存续期间共同购买，属于二人的夫妻共同财产，父亲黄有为订立的遗嘱中对于母亲所占有的产权份额属于无权处分，该部分不发生法律效力，应当由原被告二人共同继承。　　二、法院查明　　经审理查明，黄有为与李荣二人系夫妻关系，共育有原告黄西、被告黄东二子女，夫妻共有两套房产，分别位于广大小区3号及大北村9号院，两套房屋均登记在黄有为名下。　　李荣先于黄有为去世，但并未订立遗嘱或者遗赠抚养协议。黄有为在李荣去世后，订立代书遗嘱一份，根据原告向法院提交的该份遗嘱内容显示，代书遗嘱的见证人为杨峥，代书人为何丽。代书人何丽出庭作证。黄有为在遗嘱中表示大北村房产归被告黄东，广大小区3号房产归原告黄西。其中，黄有为在遗嘱中强调了广大小区3号房系黄有为夫妇和原告黄西共同出资购买。被告黄东对于原告提交的被继承人订立的代书遗嘱的真实性及证人证言不予认可。原告向法院提交了被继承人黄有为订立前述遗嘱时宣读遗嘱的光盘。　　据查，大北村3号房屋系由被告黄东与刘燕在夫妻关系存续期间购买，后二人离婚时，案外人刘燕取得房屋所有权。　　三、法院判决　　法院经审理后判决：　　1)、涉案房屋由原告黄西、被告黄东共同继承，二人占比为五比一。　　2)、驳回原告其他诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　根据《中华人民共和国继承法》第十条，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第十三条，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。第二十六条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。本案中，根据原被告陈述及法院查明事实，可以确定涉案房屋为被继承人黄有为与李荣二人在夫妻关系存续期间共同出资购买，为二人的夫妻共同房产。李荣先于黄有为去世，故李荣享有的涉案房屋产权份额应当由黄有为及原被告三人共同继承。黄有为共享有涉案房屋的六分之四产权份额。原被告各自继承六分之一产权份额。　　根据《中华人民共和国继承法》第十六条，公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。第十七条，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。根据原告向法院提交的被继承人黄有为订立的代书遗嘱，该遗嘱符合代书遗嘱的法定形式要件，对于黄有为处分自己对涉案房屋享有的产权份额部分合法有效。故原告的主张于法有据应当得到法院的支持。,网络,未知,2018-03-01
23,"2018-06-19 01:52:01",家庭共有房屋纠纷案件,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　原告张赢诉称，原告张赢与被告冯峥系夫妻关系，共同在大麦村3号院内建房屋5间，后二人因感情问题分居，原告自己出资在涉案宅院内新建房屋2间，与孩子共同居住。现原告张赢与被告冯峥二人已离婚，请求判令分割涉案宅院内夫妻共同房产老房五间，并确认原告分居时自己出资建造的两间房屋归原告。诉讼费由被告负担。　　2、被告辩称　　被告冯峥辩称，被告冯峥不同意原告的诉讼请求。涉案宅院内的房屋全部是由原告张赢、被告冯峥在二人的婚姻关系存续期间与冯峥的父母共同出资建造所得，应当认定为家庭共有房产。故原告张赢无权以分割夫妻共同房产为由主张分割涉案宅院内房屋。　　二、法院查明　　经审理查明，1994年，原告张赢与被告冯峥结婚，婚内与被告冯峥父母共同生活居住在涉案宅院内。二人育有一子名为冯力。1999年，原告张赢、被告冯峥及被告父母四人共同出资在涉案宅院内建造房屋五间。被告冯峥在庭审中不认可原告张赢主张自己自建两间房屋的事实，被告冯峥称系原被告及其父母四人共同出资建造。　　2014年，原告张赢因离婚纠纷将被告冯峥诉至法院，经法院审理并判决二人离婚，但未对二人的夫妻共同财产一并进行处理。经查实，原被告二人尚有发生在婚姻关系存续期间的外债尚未偿还。　　被告冯峥在本案诉讼期间对涉案宅院内四人共同建造的五间房屋进行了翻建改造。　　三、法院判决　　法院经审理后判决：　　1)、涉案宅院内新房一间归被告，另一间归原告;　　2)、张飞于李强支付剩余购房款当日协助李强办理房屋的所有权变更登记手续，将房屋登记至李强名下。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　根据《中华人民共和国物权法》第七条，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九十九条，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案中，根据原被告陈述及法院查明事实，可以确定涉案宅院内老房五间为原被告及被告父母共同出资，共同建造，属于家庭共有房产，因为涉及到案外其他家庭成员的权利义务，且现已经被被告进行翻建，格局已经发生变化，故原告应当另行诉讼解决。　　至于原告张赢所称自己新建的2间房屋，因为房屋建造在原被告二人的婚姻关系存续期间，应当认定为二人的夫妻共同财产，故原被告均有权主张分割，该主张可以得到法院的支持。　　对于被告冯峥提出的夫妻共同债务一节，由于被告未能向法院提交任何能够证明二人存在夫妻共同债务尚未偿还的事实，故无法得到法院的支持。,网络,未知,2018-03-01
24,"2018-06-19 01:52:01",房屋拆迁补偿款纠纷案件,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　原告田雪、田静诉称，田新与张春系夫妻，育有田杨、田丽、田雪、田静四子女。田新去世后，张春承租的嘉年华小区3号院内房屋拆迁，根据拆迁补偿协议，张春共获得补偿款300万元，其中包括二原告各自在涉案宅院内的自建房屋的拆迁补偿款70万元，现请求法院判令张春向二原告支付自建房补偿款共计70万元。　　2、被告辩称　　被告张春、田杨、田丽辩称，嘉年华小区3号院内房屋拆迁时,原告田雪、田静均已成家并搬出涉案宅院，其二人并未被列为被安置人口之一，而拆迁补偿款是对拆迁安置人的补偿，系按照被安置人口数量折算的补偿款数额，故二原告无权主张拆迁利益。　　二、法院查明　　经审理查明，1999年，田新去世，2001年，被告张春作为承租人签订公有住房承租协议，承租涉案宅院，院内共有房屋两间，原告田雪、田静与被告张春、田杨、田丽五人共同生活居住在该院内。原被告五人在涉案宅院内共同居住生活期间，以张春为主，以原告田雪、田静与被告田杨、田丽四人为辅，共同在院内自建房屋。　　2010年，涉案宅院拆迁，张春作为代表签订了拆迁回购安置协议，根据拆迁安置协议，安置人口共包括9人，分别是被告张春、被告田丽、被告田杨、何斌、李荣、志远、志琴、田菲;被拆迁的自建房屋面积共计200平米;拆迁补助费共计90万元，分别包括提前搬家奖励费、一次性支持建设奖励费、搬家补助费、空调移机费、有线电视拆移费、电话移机费、自建房、房屋及附属物补偿、其他。张春收到该笔补偿款后即全部用于购买三套安置房屋，并额外支付购房款20万元。　　原告田雪、田静二人主张涉案宅院内的部分自建房屋系由其二人出资建造，拆迁回购安置协议中200平米的自建面积中，90平米系原告田雪建造，30平米系原告田静建造。据查，涉案宅院内自建房屋建造时，原告田雪、田静二人均已成家并搬离该院。　　三、法院判决　　法院经审理后判决：　　驳回二原告的诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　本案中，根据原被告陈述及法院查明事实，可以确定涉案房屋的承租人为被告张春，该院内的自建房屋系在原告田雪、田静二人各自成家并搬离涉案宅院后，张春出资建造，原告田雪、田静与被告田杨、田丽四人对张春建造房屋给予的帮助行为并不当然产生房屋产权的变更。故二原告的主张于法无据，不能得到法院的支持。　　再者，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告田雪、田静二人向法院主张涉案宅院内的200平米自建房屋面积中，90平米系田雪出资建造，30平米系田静出自建造，但是二原告并未向法院提交相关证据予以证明建房事实，故该主张无法得到法院的支持。",网络,未知,2018-03-01
25,"2018-06-19 01:52:05",因房屋继承引发的共有房产分割纠纷案件,"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　原告白生、白安、白北、孙茵、白芳诉称，白强与史锦系再婚夫妻，婚内共同购买华金小区9号房产，二人共育有白芳、白生、白安、白北、白杰五子女，白力系白强与前妻之女，白东系史锦与前夫之子。史锦、白强相继去世后，经法院判决，五原告各继承涉案房屋十五分之一产权，但是被告一直独自霸占该房屋，损害五原告合法权益，请求法院对涉案房屋分家析产，五原告各自分得十五分之一产权。　　2、被告辩称　　被告白力辩称，对于五原告所述的本案案件基本情况予以认可，但是原被告之间的继承纠纷案件目前法院尚未审结，因为被告白力已经向法院递交了再审申请，故五原告的继承份额目前无法确定，故不同意原告的诉讼请求。　　二、法院查明　　经审理查明，白强与史锦夫妻二人去世后，原告白生、白安、白北、孙茵、白芳因继承白强与史锦名下遗留的华金小区9号房产纠纷将被告白力诉至本院，作为法定继承人之一的白东在庭审中明确表示放弃对涉案房屋的继承权利。该案经过一审、二审、再审程序，最终在本案的案件审理过程中审结，根据本院对该案作出的民事判决，可以确定原告白生、白安、白北、孙茵、白芳五人各自继承涉案房屋的十五分之一产权份额，被告白力继承涉案房屋十五分之十的产权份额。　　原告孙茵与白杰二人原系夫妻，二人于继承开始后，遗产分割前协议离婚时曾签订离婚协议处分了白杰享有的涉案房屋十五分之一产权份额继承权，二人在离婚协议中对该部分产权份额归孙茵所有达成一致。　　涉案房屋现在的登记状态为按份共有，其中原告白生、白安、白北、孙茵、白芳各占涉案房屋十五分之一的产权份额，被告白力占涉案房屋十五分之十的产权份额。　　五原告在庭审过程中明确表示不要求取得涉案房屋的所有权，只要求被告支付相应份额的房屋折价款。经原被告共同申请，评估机构对涉案房屋作出市场价值的评估，现房屋市价为300万元。　　三、法院判决　　法院经审理后判决：　　1)、涉案房屋归被告。　　2)、被告向五原告分别给付原告二十万元。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　根据《中华人民共和国物权法》第十六条,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本案中，根据原被告陈述及法院查明事实，可以确定涉案房屋的原所有权人为白强与史锦二人。二人去世后，根据法院针对原被告之间继承纠纷案件所作出生效判决，以及涉案房屋现在的登记状况，均可以确定涉案房屋为原告白生、白安、白北、孙茵、白芳与被告白力五人按份共有。　　根据《中华人民共和国物权法》第九十九条，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。第一百条，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。五原告作为涉案房屋的按份共有人有权随时请求分割共有房屋，现因为原被告六人未就分割方式达成一致意见，故法院应当综合涉案房屋的现状、使用情况、六位共有人各自所占份额比例、房屋评估市价等因素酌情判定分割方案。",网络,未知,2018-03-01
26,"2018-06-19 01:52:08",法定继承人范围是怎样的？,　　在继承中，要是不存在合法有效的遗嘱，那此时就只能按照法定方式来继承死者的遗产。此时一般是由法定继承人来继承的，那法律中规定的法定继承人范围是怎样的呢?说房网小编整理了相关资料，将在下文中为你做详细解答。　　一、法定继承人范围是怎样的　　法定继承人的范围是指应由哪些人依法定继承方式继承遗产，也就是确定哪些人有继承权。在法定继承制度中，法定继承人的范围是极重要的问题，不仅决定法定继承在何范围内进行，而且依我国现行继承法的规定也影响着遗嘱继承人的确定。我国现行继承法虽然也以血缘关系和婚姻关系所产生的亲属关系为基础来确定法定继承人的范围，但对法定继承人范围的规定过窄，应适当修正，具体来说应以血缘关系与婚姻关系为基础，同时要考虑家庭的职能、风俗习惯以及保护私有财产的需要。　　根据我国的具体情况，法定继承人应包括：配偶、父母、子女;兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女;五代以内的其他血亲。　　二、谁属于法定继承人?　　(一)配偶　　配偶是基于婚姻关系而形成的亲属，赋予配偶以继承权，采取男女平等主义，是近代法律思想的产物。“诸外国古代法，夫对妻之财产有继承权;反之，妻对夫遗产之继承权，如非其顺序劣后，即其继承权之标的物，亦仅限于用益权。”当今各国继承法无不规定配偶有继承权，但有两种立法例。第一种立法例规定，配偶为当然继承人，但配偶并不是一个固定顺序继承人，而是在继承时根据继承法的规定与其他继承人按一定比例获得应继份额，德国、瑞士等国均采此立法例。第二种立法例规定，配偶为某固定顺序的继承人，仅是与同一顺序的其他继承人一同继承遗产。我国现行继承法即采取此立法例，将配偶规定为第一顺继承人。笔者认为，这种规定是合理的。因为配偶是共同生活的伴侣，共同生活、协力同心、互相照顾，相互间有法定的扶养义务。当夫妻一方死亡时，无论从家庭经济关系方面来看，还是从被继承人的意志方面来看，配偶都应是法定继承人。我国修正后的《婚姻法》第24条第1款也明确规定：“夫妻有相互继承遗产的权利”。　　配偶作为继承人，必须在被继承人死亡时与被继承人之间存在合法的婚姻关系。在被继承人死亡时已经解除婚姻关系的，不为被继承人的配偶，不得享有继承权。但若一方已经提出离婚，或法院一审已判决离婚，但判决尚未生效时一方死亡，另一方是否仍然享有继承权?应该说，只要夫妻双方尚未解除婚姻关系，即使在离婚诉讼中，或法院已经作出双方离婚的判决但判决尚未发生效力前，如果一方在此期间死亡，另一方仍享有继承对方遗产的权利。　　对于未按婚姻法有关规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，当一方死亡时，另一方可否以配偶身份主张享有继承权。根据最高人民法院《关于适用〈中华人发共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第5条的原则，未按婚姻法有关规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，同居期间一方死亡的，若双方同居关系发生在1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方已经符合结婚实质要件的，且双方后来补办了结婚登记的，则未死亡一方当然得以配偶身份继承死亡一方的遗产，而未补办结婚登记的，未死亡一方对死亡一方的遗产不得以配偶身份主张享有继承权;若以夫妻名义同居的行为发生在1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理，相互间互有继承权。　　我国修正后的婚姻法规定了无效或可以撤销的婚姻制度。对于无效的婚姻或可撤销的婚姻，自始无效，当事人互不具有夫妻的权利和义务。所以，在无效或被撤销的婚姻中的配偶不属于本条所称的配偶，若一方死亡，另一方对其遗产不享有继承权。　　(二)父母　　父母作为被继承人最直接的直系尊血亲，也是子女最亲近的尊亲属。由于父母子女之间具有密切的人身关系和财产关系，各国均对其继承权作了规定，但在父母的范围上规定不一，一般父母仅以生父母为限。在我国，父母子女间历来就有经济上相互抚养的义务，子女有权继承父亲的遗产，父母也有权继承女子的遗产。对此，我国《婚姻法》第24条第2款规定：“父母子女有相互继承遗产的权利。”并且我国现行《继承法》第10条第4款明确规定：“本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。”　　生父母对其亲生子女有继承权，不论该子女为婚生子女还是非婚生子女。但亲生子女已由他人收养的，在收养关系未解除前，生父母不得继承该子女的遗产。即使在收养关系解除后，若被收养的子女未与生父母恢复法律上权利义务关系的，生父母对该子女的遗产依然无继承权。　　养父母是对于养子女而言的，养父母与养子女之间的收养关系一经成立，相互之间即产生了法律上的权利义务关系，其权利义务完全等同于亲生父母子女间的权利义务关系。因此，养父母对养子女遗产的继承权，是养父母子女关系的必然法律结果。当然，养父母的继承权以收养关系的存在为前提，在养子女死亡前已解除收养关系的，不论解除关系的原因为何，也不论解除收养关系的被继承人是否与其生父母恢复权利义务关系，收养人无权继承其遗产。　　继父母是相对于继子女而言的。继父母对继子女的遗产是否享有继承权，应依是否相互形成的扶养关系而定，只有形成扶养关系的继父母才有继承权。若继父母与继子女实际上形成了扶养的关系，相互间必然产生法律上的权利义务关系，当然继父母有权继承其继子女的遗产。若继父母与继子女之间存在名义上的关系，则继父母无权继承继女子的遗产。与继子女形成抚养关系的继父母有双重继承权，继父母继承继子女的遗产，并不影响其继承其生子女的遗产。　　(三)子女　　子女作为被继承人的最近的直系卑亲属，各国都规定其为第一顺序继承人，但关于子女范围界定却并不一致。有的国家仅规定婚生子女的继承权，或虽规定非婚生子女却有种种限制，如有的规定必须经过准正程序，有的规定非婚生子女的继承份额仅为婚生子女的1、2。我国现行《继承法》第10条第3条款规定：“本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。”这种规定比较全面合理，在未来继承法中应当沿用。　　对于子女，还涉及依非传统生育方式而生育的子女有无继承权问题。随着科学技术的发展，试管婴儿、借腹生子等非传统方式突破了传统的生育方式，而且以非传统生育方式出生的子女日渐增多。自从1987年7月，世界上第一个试管婴儿布朗在英国诞生以后，一种用人工的方法，不通过男女自然两性结合而生育后代的现代医疗技术手段，切断了生育与性行为的纽带。依照男女生理情况，人工生育子女主要有如下几种：一种是同质人工受精，即采用不同的形式使丈夫的精子和妻子的卵子经医疗技术手段，实施人工受精，由妻子怀孕分娩。第二种是异质人工受精，主要是指和丈夫以外的第三人提供的精子(供精)与妻子的卵子，或用丈夫的精子与妻子以外的第三人提供的卵子(供卵)，或同时使用供精和供卵实施人工受精，由妻子分娩。第三种是代理母亲，即用现代医疗技术将丈夫的精子注入自愿代理妻子怀孕者的体内受精，或将人工受精培育成功的受精卵或胚胎移植入自愿代理妻子怀孕者的体内怀孕，待生育后由妻子以亲生母亲的身份抚养。为保障人工生育子女和实施人工生育当事人的继承权，应赋予以这种非传统生育方式出生的子女平等的继承权。　　(四)兄弟姐妹　　我国现行继承法规定兄弟姐妹相互为第二顺序继承人。兄弟姐妹的范围界定为：同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。　　我国学者对于同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹之间的继承权观点是比较统一的，争议较大的则是继兄弟姐妹间的继承权。在现代各国法中，大多不承认继兄弟姐妹间的继承权，认为继兄弟姐妹间是姻亲关系而非血缘关系。在我国，有学者认为形成抚养关系的继兄弟姐妹在实际中是很少见的，主张不把他们作为法定继承人，而且赋予他们遗产酌给请求权，按《继承法》第14条的规定取得遗产。笔者认为，继兄弟姐妹间虽没有血缘关系，但由于其父母再次结婚而形成姻亲关系，形成扶养关系的继兄弟姐妹间也就产生了权利义务关系。根据权利义务一致的原则，形成抚养关系的继兄弟姐妹间应当相互有继承权。最高人民法院《关于贯彻执行继承法的意见》第24条规定：“继兄弟姐妹之间的继承权，因继兄弟姐妹之间的扶养关系而发生。没有抚养关系的，不能互为第二顺序继承人。继兄弟姐妹之间相互继承了遗产的，不影响其继承亲兄弟姐妹的遗产。”这一规定是比较科学合理的，仍旧符合我国国情。　　(五)祖父母、外祖父母　　祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女之间是除父母子女以外的最近的直系血亲，彼此间血缘联系比较密切，而且在现实生活中，祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女共同生活，彼此间形成抚养、赡养关系的情况十分普遍。因此，祖父母、外祖父母也应为法定继承人。　　我国继承法上祖父母、外祖父母的继承权，既包括其对亲生子女的亲生子女和养子女的继承权、对养子女的亲生子女和养子女的继承权，也包括其对形成扶养关系的继子女的亲生子女和养子女的继承权。　　(六)孙子女、外孙子女　　我国现行继承法未规定孙子女、外孙子女为第二顺序继承人，笔者对此持有不同意见，其理由基本有以下几点：(1)我国法定继承人的范围，应当随着家庭成员间法律关系的发展而发展。确定孙子女、外孙子女为第二顺序法定继承人，是我国家庭成员间法律关系发展的客观要求，应考虑到我国现阶段家庭关系的现状。(2)将孙子女、外孙子女作为第二顺序继承人，符合民法的原则和权利义务相一致的原则精神，根据婚姻法的规定，孙子女、外孙子女在一定条件下有赡养祖父母、外祖父母的义务，但继承法却没将孙子女、外孙子女规定为第二顺序继承人。孙子女、外孙子女只尽赡养祖父母、外祖父母的义务，而未享有继承祖父母、外祖父母遗产的权利，这是不符合权利义务相一致的原则。(3)将孙子女、外孙子女作为第二顺序继承人，更有利于赡养扶助祖父母、外祖父母。(4)从实际情况看，在祖孙的继承法律关系中，后者成为前者的法定继承人比前者成为后者的法定继承人更有现实意义。　　(七)五代以内的其他血亲　　虽然现代各国继承立法对法定继承人的范围呈现出由广到窄的趋势，尽量缩小法定继承人的范围，但比较而言，我国现行继承法规定的法定继承人范围是世界上最窄的国家之一，有必要将法定继承人的范围扩大到五代以内的其他血亲，这主要是基于以下原因：第一，继承应坚持尽量不将遗产收归国家所有的原则，因此，法定继承人的范围不能过窄。随着我国计划生育政策的落实和生育观念的改变，独生子女以及不生育的现象日益增多，若将法定继承人仍仅限于近亲属，则容易出现遗产无人继承的现象。因此，为避免遗产因无人继承而收归国家的情形，应当适当扩大法定继承人的范围。同时，由于计划生育政策的落实和生育观念的改变，亲属关系也会变得简单，将法定继承人的范围扩大到五代以内的其他血亲可以为遗产由自然人继承创造一个法律机会。第二，赋于五代以内其他血亲以法定继承权，同我国的历史传统相适应。在我国历史上，叔、伯、姑、舅、姨、侄子女、外甥等之间是可以相互继承遗产的。在现实生活中，他们之间无论经济上还是精神上的相互扶助也比较普遍。第三，一些前社会主义国家的继承人范围有扩大的趋势，我国增列五代以内血亲为法定继承人也有与此趋势相适应。　　五代以内血亲包括：被继承人的曾祖父母、外曾祖父、伯父、叔父、舅父、姑母、姨母、堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹、侄子女、外甥子女等。　　民事诉讼与刑事诉讼中规定的近亲属范围不同，而就法定继承人范围来看，民事诉讼中规定的主要是配偶、父母、子女;兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女;五代以内的其他血亲。当然，现实中主要是配偶、父母、子女;兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。其中有一部分属于第一顺序继承人，而有一部分则属于第二顺序继承人。,网络,未知,2018-03-01
27,"2018-06-19 01:52:09",法定继承人范围包括哪些人？,　　我国法律规定的继承有法定继承和遗嘱继承2种方式。继承人可依法律规定，继承被继承人的财产、债权和债务。那么，哪些人包括在我国法律规定的法定继承人的范围呢?说房网为您解答。　　一、法定继承人　　法定继承人是指由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承方式。　　二、第一顺序继承人　　第一顺序继承人有配偶、子女(包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女)、父母(包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母)。　　三、第二顺序继承人　　第二顺序继承人有兄弟姐妹(包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹和有扶养关系的继兄弟姐妹)、祖父、外祖父母。　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，再由第二顺序继承人继承。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。法定继承人是指由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承方式。第一顺序继承人有配偶、子女(包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女)、父母(包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母)。第二顺序继承人有兄弟姐妹(包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹和有扶养关系的继兄弟姐妹)、祖父、外祖父母。?继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，再由第二顺序继承人继承。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。　　说房网小编提醒，如继承人希望自身权利得到保障，首先应当确定自己是否属于继承人的范围，其次要看自己属于第几顺序继承人。只有在明确上述2点后，谈继承人继承被继承人财产才有意义。如继承人之间就继承财产发生纠纷的，建议向说房网专业的房地产律师咨询。,网络,未知,2018-03-01
28,"2018-06-19 01:52:11",法定继承人的范围是什么，顺序是怎样的,　　一般只有在法定继承当中才会涉及到继承顺序的问题，而要是遗嘱继承或遗赠、遗赠抚养协议的话，则就不会涉及到继承顺序的问题。那么你知道继承权顺序是怎样的吗?我们一起在下文中进行具体了解。　　一、法定继承人的范围是什么：　　法定继承人的范围，是指按照法律规定哪些人可享有继承权，可作为遗产的继承人。我国继承法确定的法定继承人有：　　1、配偶。　　2、子女。《继承法》第10条中明确规定：“本法所说的子女包括婚生子女，非婚生子女，养子女和有抚养关系的继子女。”　　3、父母。我国《继承法》第10条3款规定：对子女遗产享有继承权的父母，包括“生父母、养父母和有抚养关系的继父母。”　　4、兄弟姐妹。　　5、祖父母、外祖父母。　　6、对公、婆或岳父母尽了主要赡养义务的丧偶儿媳和丧偶女婿。　　儿媳和女婿是公婆和岳父母的姻亲，彼此不发生法律上的抚养、赡养的权利和义务，一般情况下，亦不产生继承权的问题。但为了鼓励那些照顾、赡养公婆和岳父母的丧偶儿媳和丧偶女婿，我国继承法明确规定：丧偶儿媳对公婆和丧偶女婿对岳父母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序的继承人。是否尽了主要赡养义务，应从赡养的时间、内容等方面认定，主要指长期提供生活上的经济帮助或在劳务方面给予主要扶助。　　二、继承权顺序是怎样的　　法定继承的顺序，是指法定继承人继承遗产的先后次序。被继承人死亡后，并非所有的法定继承人都可以同时继承遗产，而是要按照法律所规定的先后顺序，依次继承。　　我国《继承法》第10条把法定继承人分为两个顺序加以规定：　　第一顺序继承人：配偶、子女、父母。同时，婚姻法把对公、婆或岳父母尽了赡养义务的丧偶儿媳、女婿，也列为第一顺序继承人。　　第二顺序继承人兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，只有在第一顺序继承人全部放弃或丧失继承权时，或没有第一顺序继承人时，第二顺序继承人才能继承。对同一顺序的继承人，继承遗产时，没有先后顺序之分，继承遗产的份额，一般应当均等。可见，继承开始时，第一顺序继承人的继承权是现实的，第二顺序继承人的继承权只是一种可能性，它要成为现实需要具备一定的条件。　　在法定继承当中，一般是区分了第一顺序继承人与第二顺序继承人的，在有第一顺序继承人在的时候，第二顺序继承人是不能继承遗产的。要是你在处理继承问题的时候发生了纠纷，可以委托我们说房网的专业房产律师来帮助你解决。,网络,未知,2018-03-01
29,"2018-06-19 01:52:13",法定继承人的范围和继承顺序是怎样的,"　　按照法律规定，被继承人死后，其留下来的合法遗产可以按照生前的立下的遗嘱内容中规定的继承人来继承，没有立遗嘱的，则由其法定继承人来继承。那么，法定继承人的范围和继承顺序是怎样的呢?接下来说房网小编就来简单介绍以下法定继承人的相关知识。　　一、法定继承人的范围　　(一) 配偶　　(二) 子女，包括婚生子女，非婚生子女，养子女，有抚养关系的继子女　　(三) 父母，包括生父母，养父母和有抚养关系的继父母　　(四) 兄弟姐妹　　(五) 祖父母、外祖父母　　二、法定继承人的继承顺序　　(一) 法定继承人继承顺序的概念和特征　　所谓谓法定继承是指按照法律规定的继承人范围、继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式。由于这种继承中是只是在没有遗嘱时发生法律效力的，故又称无遗嘱继承，也因为法定继承人的范围只限于被继承人的亲属，所以也称为家庭继承。　　我国继承的基本特征，具有表现在以下两个方面：第一，法定继承以一定的人身关系为前提，即确定法定继承人的范围、继承顺序和遗产份额的根据是继承人与被继承人之间存在血缘关系、婚姻关系和收养关系。如我国继承法第10条规定配偶各法定继承人，其根据是存在血缘关系;规定父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为法定继承人，其根据是存在血缘关系：第二，法定继承中对法定继承人范围、法定继承顺序、继承份额以及遗产分配原则等任何组织和公民均无权予以改变。　　(二) 法定继承人的继承顺序　　根据我国《继承法》第10条的规定：第一顺序是：配偶、子女、父母：第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、个祖父母。第12条规定：丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主在赡养义务的，作为第一顺序继承人。　　继承法确定上述继承的依据，主要有以下三个方面：　　(1)继承人与被继承人的婚姻关系;　　(2)继承人与被子继承人的血缘关系的亲疏远近;　　(3)近亲属间共同生活密切程度和继承人生与被继承人生前之间的扶持关系的情况，　　在两个法定继承人顺序之间，第一顺序人有优先权，即被继承人死后，先由第一顺序的继承人继承财产。在没有第一顺序人或者第一顺序的继承人全部放弃继承财产或者是被剥夺继承权的情况下由第二顺序的继承人继承遗产。在处于同一顺序的法定继承人中，各继承人的法律地位平等，他们不分男女老幼，不论属于何种亲属(是血亲还是养亲或者是扶持关系的继承)，均享有继承被继承人遗产的平等权利，不得相互排斥。各继承人同时继承，除法律另有规定或继承人有约定外，应均等的获得遗产。排列在前的继承人，不得多分遗产。　　法定继承是在被继承者没有立下遗嘱时才发生法律效力，是无遗嘱继承，法定继承以一定的人身关系为前提其继承人的范围只限于被继承人的亲属，所以也称为家庭继承。继承人对遗产的继承，先由第一顺序的继承人继承，在没有第一顺序人继承不能的情况下则由第二顺序的继承人继承，同一顺序法定继承人，其法律地位平等，如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。",网络,未知,2018-03-01
30,"2018-06-19 01:52:14","法定继承人包括哪些,不是法定继承人能继承遗产吗",　　在没有合法有效遗嘱的情况下，被继承人去世的，就只能按照法定方式来继承遗产。此时就需要确定法定继承人，那么我国规定的法定继承人包括哪些呢?本文针对这一问题，为您做详细解答。　　一、哪些人是法定继承人　　(一)配偶　　合法婚姻关系中配偶双方互为第一顺序继承人。　　(二)父母　　父母包括被继承人的生父母、养父母和形成扶养关系的继父母。　　(三)子女　　子女包括被继承人的婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。需要注意的是，继子女并不当然的享有继承继父母的遗产，只有继父母和继子女之间形成了抚养关系的情况下，继子女才有权继承继父母的遗产。同时还规定，继兄弟姐妹之间的继承权，因继兄弟姐妹之间的抚养关系而发生，没有抚养关系的，不能互为的二顺序继承人;继子女继承了继父母遗产的，不影响其继承生父母的遗产。　　(四)兄弟姐妹　　兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹(养子女与生子女之间、养子女与养子女之间，亦属“养兄弟姐妹”)、有扶养关系的继兄弟姐妹(只有彼此形成扶养关系的继兄弟姐妹才能互为第二顺序的法定继承人)。　　(五)祖父母、外祖父母　　被继承人死亡的，其祖父母、外祖父母均可作为第二顺序的继承人参与继承。　　二、不是法定继承人能继承遗产吗　　(一)一定条件的人可以继承遗产　　在法定继承中，除了那些享有合法继承权的人参与继承外，继承法第14条还赋予一些符合一定条件但没有继承权的人取得一定遗产的权利。法律之所以赋予该权利是因为他们和被继承人之间存在着特别扶养关系，这是保障人权和弘扬美德的必然要求。下列人员享有分得适当遗产的权利：　　(1)依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人;　　(2)对被继承人扶养较多的人。即使其为继承人，但若未实际参加遗产分配，属于以上情形之一的，便享有遗产取得权。　　(二)受遗赠可以获得遗产　　遗赠即被继承人生前订立遗嘱，将遗产赠与国家、集体，或者法定继承人以外的人。遗赠扶养协议即被继承人与扶养人订立协议，由扶养人负担被继承人生养死葬的义务，被继承人的全部或部分财产在其死后转归扶养人所有。该方式主要出现在老人无人赡养的情况下。　　(三)遗嘱继承可以继承遗产　　遗嘱继承，即被继承人在生前订立遗嘱，指定继承人继承自己的遗产。可立遗嘱将遗产分配给非继承人以外的人。　　被继承人死亡后，其法定继承人是比较多的，包括他的父母、子女、配偶以及兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等，但这其中又要具体区分第一顺序继承人与第二顺序继承人。因此，并不是只要属于法定继承人就能继承遗产。,网络,未知,2018-03-01
31,"2018-06-19 01:52:18","法定继承人按照什么顺序参加遗产继承,相关内容有哪些","　　每个人在过世之后如果有遗产的话大多数都是会被继承的。法定继承人就是指在被继承人死后，根据法律规定有资格继承死者遗产的人。那么法定继承人按照什么顺序参加遗产继承,,相关内容有哪些?下面就跟说房网小编一起来看看吧。　　法定继承是以继承人与被继承人之间的姻亲、血缘(含拟制)等一定的人身关系为前提，《继承法》第十条明确规定法定　　在人为“配偶、子女、父母为第一顺序继承人;兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为第二顺序继承人;丧偶的儿媳对公婆、丧偶的女婿对岳父、岳母尽了法定赡养义务的，作为第一顺序继承人，除此之外，还有孙子女、外孙子女、出生时是活体的遗腹子等。”　　在遗产继承出现下列情况时，适用法定继承：　　一、 没有遗赠扶养协议，又没有合法遗嘱的情况下;　　二、 遗嘱的继承人、受赠人先于遗嘱人死亡，遗嘱失去效力的情况下;　　三、 遗嘱的继承人表示放弃继承的情况下;　　四、 遗嘱继承人丧失继承权的情况下;　　五、 遗嘱的受赠人表示放弃赠与的情况下;　　六、 遗嘱的受赠人丧失受赠权的情况下;　　七、 遗嘱不合法或因故而全部有效的情况下;　　八、 遗嘱部分无效情况下无效部分的遗产;　　九、 未涉及遗产处理的遗嘱，继承人对遗产的处理;　　十、 遗嘱指定的继承人或受赠人不履行遗嘱中的合法义务，被人民法院决定取消继承或受赠权的情况下;　　十一、遗嘱中为胎儿保留的特定遗产份额，出生时是死胎，其为胎儿保留的份额适用法定继承。　　法定继承人按照什么顺序参加遗产继承　　在继承开始后，并非所有的法定继承人都能同时参加遗产继承，而是依法律规定，有先有后，而是分两个顺序。　　第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，第一顺序继承人继承，　　第二顺序继承人不得继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。根据继承法的规定：丧偶的儿媳对公婆和丧偶的女婿对岳父、岳母尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。　　大家通过上述文章的仔细阅读，我相信对于法定继承人按照什么顺序参加遗产继承的问题有一定的了解了吧，在现实生活中如果对方立下了遗嘱的话就必须按照遗赠执行。如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。",网络,未知,2018-03-01
32,"2018-06-19 01:52:19",法定继承法律是如何规定的,"　　法定继承是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下，由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。法定继承又称为无遗嘱继承，是相对于遗嘱继承而言的，语源自罗马法的successio ab intesta，亦即非遗嘱继承。　　一、法定继承的顺序　　适用法定继承时，依照下列规则分配遗产：①继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承(《继承法》第10条)。②同一顺序法定继承人继承遗产的份额，一般应当均等，法律另有规定的除外(《继承法》第13条)。　　二、第一顺序法定继承人的范围　　1.配偶。合法婚姻关系中配偶双方互为第一顺序继承人。所以，同居关系的双方、婚姻被宣告无效或被撤销的双方互不享有继承权。须注意：①配偶一方在离婚诉讼中死亡的，另一方仍为为第一顺序法定继承人。②被宣告死亡人(若于判决宣告时并未自然死亡)于判决宣告之后才自然死亡的，若死亡宣告的判决尚未撤销，其原配偶即使尚未再婚，也不享有继承权。　　2.父母。①父母包括被继承人的生父母、养父母和形成扶养关系的继父母。须注意：　　生父母对被他人收养的亲生子女不享有继承权。②继父母继承了继子女遗产的，不影响其继承生子女的遗产。　　3.子女。包括被继承人的婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。须注意：①继子女继承了继父母遗产的，不影响其继承生父母的遗产。②养子女不能继承生父母的遗产。养子女对生父母扶养较多的，可以作为法定继承人以外的人适当分得生父母的遗产。还须注意：根据《收养法》第15条，收养须办理收养登记，未办理登记的，收养无效。　　4.尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或者丧偶女婿。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，无论其是否再婚，均作为第一顺序继承人。　　5.名为养孙子女的养子女。名义上为养孙子女，实际上属于养父母与养子女关系的，该“养孙子女”为第一顺序继承人。　　6.代位继承人。代位继承人代自己的父母参与继承，当然是第一顺序的继承人。　　7.胎儿。胎儿的父亲死亡，给胎儿保留应继份额的时候，胎儿的地位相当于第一顺序的继承人。不过，胎儿出生时是死体的，胎儿的应继份由其父亲的继承人继承。　　三、第二顺序法定继承人的范围　　1.兄弟姐妹。①包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹(养子女与生子女之间、养子女与养子女之间，亦属“养兄弟姐妹”)、有扶养关系的继兄弟姐妹(只有彼此形成扶养关系的继兄弟姐妹才能互为第二顺序的法定继承人)。②继兄弟姐妹之间相互继承了遗产的，不影响其继承亲兄弟姐妹的遗产。　　2.祖父母、外祖父母。被继承人死亡的，其祖父母、外祖父母均可作为第二顺序的继承人参与继承。须注意：祖父母、外祖父母死亡时：①孙子女、外孙子女不属于第二顺序的继承人，由其父母作为第一顺序的继承人参与继承;②其父母先于祖父母、外祖父母死亡的，孙子女、外孙子女也不是“第二顺序继承人”，而是以“代位继承人”的身份参与继承，其在法律上的地位相当于第一顺序继承人。　　四、法定继承人对遗产的分配　　根据《继承法》第13条，法定继承人对遗产的分配份额，按照以下规则确定：　　1.原则上，同一顺序的法定继承人应当“平分”遗产;但是，同一顺序的继承人经过协商，允许“有人分的多，有人分的少”。　　2.特殊情形特殊处理：①基于对弱者一贯同情和照顾的立场，对于生活有特殊困难并且缺乏劳动能力的法定继承人，“应当”多分;②作为激励机制，对被继承人尽了主要扶养义务(或者与被继承人共同生活)的法定继承人，“可以”多分;③作为事后惩罚，对于有扶养能力和扶养条件却不对被继承人尽扶养义务的法定继承人，“应当”不分或者少分。　　以上是“法定继承的法律规定”的全部内容。须注意的是，继承是从被继承人死亡时开始，如果死者生前没有留有遗嘱就要按照法定继承来办理。",网络,未知,2018-03-01
33,"2018-06-19 01:52:21",法定继承的遗产如何分配，分割遗产应注意什么,　　法定继承是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下，由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。法定继承又称为无遗嘱继承，是相对于遗嘱继承而言的。　　一、法定继承的遗产如何分配　　法定继承的遗产分配原则指的是在法定继承中确定同一顺序的法定继承人应分得的遗产份额的基本准则。继承法第13条对法定继承的遗产分配原则做了明确规定，我们应从以下两个方面来理解：　　1、同一顺序继承人继承遗产的份额一般应均等。这是法定继承中遗产分配的一般原则，即同一顺序的法定继承人应该平均分配遗产。该法条中的“一般”是指法律没有特别规定的情况。　　2、特殊情况下法定继承人的继承份额可以不均等。根据继承法的有关规定，“特殊情况”主要是指：　　(1)对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时应给予照顾。继承人只有同时具备生活有特殊困难和缺乏劳动能力的情形时，才能在遗产分配时中给予照顾，而且一旦具备了这两个条件就应当给予照顾。　　(2)对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人分配遗产时，可以多分，不是应该多分，不具有强制性。　　(3)有扶养能力和扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应该不分或少分，这是继承法中权利义务相一致原则的重要体现。　　二、分割遗产应注意什么　　根据《继承法》第26条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”　　因此，在继承开始后，确定遗产的范围时应当注意以下问题：　　1、遗产与夫妻共同财产的区分。　　2、遗产与家庭共同财产的区分。　　3、被继承人生前所欠的个人债务和整个家庭所欠的共同债务的区分。例如，被继承人生前所负的债务虽然是以其个人名义所借，但用于家庭消费的，应认定为家庭共同债务。　　以上就是我们对法定继承的遗产如何分配，分割遗产应注意什么的介绍，希望能对您有所帮助。在遗产分割过程中必须要区分遗产与夫妻共同财产，以及遗产与家庭共同财产的区分，了解了遗产的范围之后，才能对遗产进行分割。,网络,未知,2018-03-01
34,"2018-06-19 01:52:24",法定继承的遗产的适用范围以及分配原则,　　法定继承的遗产是财产转移中一种必不可少的方式，承认公民依法继承所得的财产，一定程度上优化了社会财产的分配制度，对个人积累的财产赋予了一定程度的尊重。法定继承顾名思义继承需要遵循国家的法律规定，必然不能完全按照个人意志随意分配。如果您有这样的困惑，一定会迫切需要说房网小编的这篇文章。　　一、什么是法定继承　　法定继承是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下，由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。依据《中华人民共和国继承法》规定，法定继承有以下特征：　　1、法定继承是遗嘱继承的补充。法定继承虽是常见的主要的继承方式，从效力上说，遗嘱继承的效力优先于法定继承，法定继承是对遗嘱继承的补充。　　2、法定继承是对遗嘱继承的限制。《中华人民共和国继承法》中规定，遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。因此，尽管遗嘱继承限制了法定继承的适用范围，但同时法定继承也是对遗嘱继承的一定限制。　　3、法定继承中的继承人是法律基于继承人于被继承人间的亲属关系规定的，而不是由被继承人指定的。从这点上说，法定继承具有以身份关系为基础的特点。　　4、法定继承中法律关于继承人、继承的顺序以及遗产的分配原则的规定是强行性的，任何人不得改变。　　5、法定继承具有法定性，法定继承与遗嘱继承、遗嘱并存。　　二、法定继承适用情况　　依据《中华人民共和国继承法》规定，有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：　　1、被继承人生前未与他人订立遗赠扶养协议，或虽订立遗赠扶养协议，但只处分了部分遗产，或协议已失去法律效力的。　　2、被继承人生前未立遗嘱、遗赠，或虽立遗嘱、遗赠，但只处分了部分遗产，或所立遗嘱、遗赠无效或部分无效的。　　3、遗嘱继承人或受遗赠人先于被继承人死亡的。　　4、遗嘱继承人放弃遗嘱继承或受遗赠人放弃受领遗赠的。　　5、遗嘱继承人丧失继承权或受遗赠人丧失遗赠受领权的。　　三、法定继承遗产的分配原则　　根据《继承法》第13条规定，法定继承人对遗产的分配份额，按照以下规则确定：　　1、原则上，同一顺序的法定继承人应当“平分”遗产;但是，同一顺序的继承人经过协商，允许“有人分的多，有人分的少”。　　2、特殊情形特殊处理：　　①基于对弱者一贯同情和照顾的立场，对于生活有特殊困难并且缺乏劳动能力的法定继承人，“应当”多分;　　②作为激励机制，对被继承人尽了主要扶养义务(或者与被继承人共同生活)的法定继承人，“可以”多分;　　③作为事后惩罚，对于有扶养能力和扶养条件却不对被继承人尽扶养义务的法定继承人，“应当”不分或者少分。　　3、法定继承人以外的遗产取得人对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。　　以上就是说房网小编为您整理的关于法定继承的遗产的法律规定。法定继承只发生在不存在遗嘱的情况下，法定继承的继承人亲属关系为基础的，分配优先选择第一继承人，同一等级继承人理论上应该平均分配，可根据情况进行协商。如果您还有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-03-01
35,"2018-06-19 01:52:26",法定继承的条件是什么,"　　继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。法定继承是依照法律的规定,由继承人按继承顺序、继承份额进行继承,今天说房网小编将在下文中为您详细介绍法定继承房屋遗产的条件。　　一、法定继承的顺序　　配继承顺序是指上述继承人继承遗产的先后顺序。　　《继承法》将继承人分成两个继承顺序：　　第一顺序：配偶、子女、父母;　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。　　二、法定继续的条件　　1、继承应当在被继承人(在房产继承中就是遗留下房产的人)死亡后才能发生。　　这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。　　2、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。　　这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。　　3、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。　　这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割将属于被继承人配偶的份额(除有约定者外，一般应分出房产份额的一半)分割出来以后，再对遗产进行继承。　　以上就是法定继承的条件的相关法律内容，继承遗产达到条件以后就要根据继承法走相关的程序了。如果您还有更多问题，欢迎访问说房网，咨询说房网专业的房地产律师。",网络,未知,2018-03-01
36,"2018-06-19 01:52:27",法定继承的继承顺序是怎么样的？,"　　继承遗产是受到法律保护的，遗产的继承必须是符合国家相关的法律法规，也是遵照离世亲人的意愿，那么法定的继承顺序是什么样的呢?本文就为大家介绍清楚，希望能够帮到您了解继承的顺序是怎么样的。　　一、法定继承人的范围　　(一) 配偶　　(二) 子女，包括婚生子女，非婚生子女，养子女，有抚养关系的继子女　　(三) 父母，包括生父母，养父母和有抚养关系的继父母　　(四) 兄弟姐妹　　(五) 祖父母、外祖父母　　二、法定继承人的继承顺序　　(一) 法定继承人继承顺序的概念和特征　　所谓谓法定继承是指按照法律规定的继承人范围、继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式。由于这种继承中是只是在没有遗嘱时发生法律效力的，故又称无遗嘱继承，也因为法定继承人的范围只限于被继承人的亲属，所以也称为家庭继承。　　我国继承的基本特征，具有表现在以下两个方面：第一，法定继承以一定的人身关系为前提，即确定法定继承人的范围、继承顺序和遗产份额的根据是继承人与被继承人之间存在血缘关系、婚姻关系和收养关系。如我国继承法第10条规定配偶各法定继承人，其根据是存在血缘关系;规定父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为法定继承人，其根据是存在血缘关系：第二，法定继承中对法定继承人范围、法定继承顺序、继承份额以及遗产分配原则等任何组织和公民均无权予以改变。　　(二) 法定继承人的继承顺序　　根据我国《继承法》第10条的规定：第一顺序是：配偶、子女、父母：第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、个祖父母。第12条规定：丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主在赡养义务的，作为第一顺序继承人。继承法确定上述继承的依据，主要有以下三个方面：　　(1)、继承人与被继承人的婚姻关系;　　(2)、继承人与被子继承人的血缘关系的亲疏远近;　　(3)、近亲属间共同生活密切程度和继承人生与被继承人生前之间的扶持关系的情况，　　在两个法定继承人顺序之间，第一顺序人有优先权，即被继承人死后，先由第一顺序的继承人继承财产。在没有第一顺序人或者第一顺序的继承人全部放弃继承财产或者是被剥夺继承权的情况下由第二顺序的继承人继承遗产。在处于同一顺序的法定继承人中，各继承人的法律地位平等，他们不分男女老幼，不论属于何种亲属(是血亲还是养亲或者是扶持关系的继承)，均享有继承被继承人遗产的平等权利，不得相互排斥。各继承人同时继承，除法律另有规定或继承人有约定外，应均等的获得遗产。排列在前的继承人，不得多分遗产。　　遗产继承分为第一顺位继承和第二顺位继承，在第一顺位继承人继承时，第二继承人没有继承权，但是第一继承人不存在了这时候可以由第二顺位继承人继承。而同一顺位继承人的继承权是相同的，不分彼此的，希望本文能够缓解您的困惑。",网络,未知,2018-03-01
37,"2018-06-19 01:52:31",法定第一顺序继承人包括哪些人？,　　公民死亡，继承开始，在我们的法定继承中，法定第一顺序的继承人包括哪些?哪些人有资格能够成为第一顺位的继承人呢?我们的法律中是怎么规定的?现在说房网小编将在下面的文章中为您分析。希望能够对您的疑问有所帮助，更好的维护自己的合法权益。　　法定第一顺序继承人包括哪些人?　　继承权男女平等。　　第十条　　遗产按照下列顺序继承：　　第一顺序：配偶、子女、父母。　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。　　本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。　　本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。　　夫妻即有合法婚姻关系的夫或者妻，已经离婚的或者尚未结婚的不是配偶，不享有继承权;依据婚姻法的规定，构成事实婚姻的相互享有继承权。　　子女：　　(1)包括婚生子女、非婚生子女、养子女和相互之间形成抚养关系的继子女。　　(2)养子女与其亲生父母相互之间由于没有法律关系，所以不具有继承权。　　(3)继子女与其继父母之间由于形成抚养关系而相互具有继承权的，不影响与其亲生父母之间的继承权。　　丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父母尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。　　养孙子女与养祖父母之间互为第一顺序继承人。这里所谓的养孙子女，是指由其养祖父母直接收养为孙子女的情形，而不是指由养祖父母的子女收养为子女从而形成祖父母与孙子女之关系的情形。　　以上就是我们的法律中规定的可以成为第一顺位的继承人，那么有了第一顺位的继承人，如果第一顺位的继承人不存在，则由第二顺位的继承人继承，那么哪些人又是第二顺位的继承人呢?欢迎访问说房网寻求专业房地产律师的帮助。,网络,未知,2018-03-01
38,"2018-06-19 01:52:36",法定第一顺序继承人包括哪些,　　继承在生活中关乎到自己的切身利益，很多的人也为自己能不能继承的问题而产生很大困惑，那么你是否应该继承，你又是第几顺序继承人呢?今天说房网小编为大家解读法定第一顺序继承人包括那些人，希望能够对大家有所帮助。　　根据《继承法》的规定，第一顺序法定继承人包括：　　(1)配偶，配偶是指符合结婚条件，办理了结婚登记的合法夫妻。另外，经法院确认属于事实婚姻的夫妻也取得配偶身份。为解决历史遗留问题，我国法律还规定，于1950年婚姻法公布以前的妾，如双方不愿意接触关系的，也是夫的合法配偶。　　(2)子女，子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女、有抚养关系的继子女。　　(3)父母，父母包括亲生父母、养父母和有抚养关系的继父母。　　(4)另外，根据法律规定，对公婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳、对岳父母尽了主要赡养义务的丧偶女婿可作为第一顺序法定继承人。被收养人对父母尽了赡养义务，同时又对生父母赡养较多的，除可依继承法第10条的规定继承养父母的遗产外，还可以依照继承法第14条的规定分得生父母的适当的遗产。继子女继承继父母遗产的，仍可作为生父母的第一顺序法定继承人;同样，继父母继承了继子女遗产的，仍可作为亲生子女的第一顺序法定继承人。收养他人为养孙子女的，互为第一顺序继承人。　　所以你的孩子是有继承权的，还是属于第一顺序继承人。　　相关法律法规：　　遗产按照下列顺序继承：　　第一顺序：配偶、子女、父母。　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。　　本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。　　本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。　　这就是第一顺序法定继承人包括的内容，如果以后再出现类似问题是，希望对大家可以有所帮助。如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-03-01
39,"2018-06-19 01:52:38",法定第一继承人是不是全部均分遗产,　　被继承人死亡后如果没有遗赠扶养协议，又没有合法遗嘱的情况下，遗嘱继承人或受赠人丧失继承权或放弃继承权的情况下适用法定继承，法律规定了法定继承按照先后顺序进行遗产分配。一般是先由第一继承人来继承遗产，那这些法定第一继承人是不是全部均分遗产?说房网小编为您介绍。　　一、法定第一继承人是不是全部均分遗产　　1、同一顺序继承人继承遗产的份额一般应均等。这是法定继承中遗产分配的一般原则，即同一顺序的法定继承人应该平均分配遗产。该法条中的“一般”是指法律没有特别规定的情况。　　2、特殊情况下法定继承人的继承份额可以不均等。根据继承法的有关规定，“特殊情况”主要是指：　　(1)对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时应给予照顾。继承人只有同时具备生活有特殊困难和缺乏劳动能力的情形时，才能在遗产分配时中给予照顾，而且一旦具备了这两个条件就应当给予照顾。　　(2)对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人分配遗产时，可以多分，不是应该多分，不具有强制性。　　(3)有扶养能力和扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应该不分或少分，这是继承法中权利义务相一致原则的重要体现。继承人符合下列条件的，应不分或少分遗产：①继承人有扶养能力和条件;②不尽扶养义务;③继承人协商同意也可以不均分。　　二、法定继承遗产如何分配　　《继承法》第10条：遗产按照下列顺序继承：　　第一顺序：配偶、子女、父母。　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。　　第11条：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。　　第12条：丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。　　不均分的情况有以下：　　第13条：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。　　对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。　　对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。　　有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。　　继承人协商同意的，也可以不均等。　　根据规定，在区分了第一继承人与第二继承人后，有第一继承人的就有第一继承人来继承死者遗产，此时原则上是在第一继承人之间均等的分割遗产，但需要适当照顾没有劳动能力、经济收入的继承人。,网络,未知,2018-03-01
40,"2018-06-19 01:52:42",发生转继承的条件是什么,　　在遗产继承中，有的时候可能是遗嘱继承，有的确实代位继承、转继承等等，不同的继承，当然发生的条件不同，那么这其中发生转继承的条件有哪些呢?说房网小编整理了相关资料，将在下文中为你做详细解答。　　一、发生转继承的条件是什么　　根据我国《继承法》的相关规定，转继承的发生，必须具备以下条件：　　1、只有在被继承人死亡之后，遗产分割之前，继承人也相继死亡，才发生转继承;　　2、只有继承人在前述的时间内死亡而未实际取得遗产，而不是放弃继承权;　　3、只能由继承人的法定继承人直接分割被继承人的遗产;　　4、转继承人一般只能继承其被转继承人应得的遣产份额;　　5、转继承人可以是被继承人的直系血亲，也可以是被继承人的其他法定继承人。　　在具备转继承的条件，适用转继承时，转继承人继承被转继承人应继的遗产。在法定继承中，转继承人应继承的为被继承人的应继份额;若被转继承为遗嘱继承人，则其依合法遗嘱应继承的遗产由转继承人承受。　　二、转继承的适用条件有哪些　　最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第五十二条规定“继承开始后，继承人没有表示放弃继承权，并于遗产分割前死亡，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人”，该条款适用条件如下：　　1、继承人于被继承人死亡后遗产分割前死亡。　　2、继承人未丧失继承权，也未放弃继承权。　　在具备转继承的条件，适用转继承时，转继承人继承被转继承人应继承的遗产。在法定继承中，转继承人应继承的为被继承人的应继份额;若被转继承为遗嘱继承人，则其依合法遗嘱应继承的遗产由转继承人承受。　　也就是说，转继承的条件是在被继承人死亡之后，遗产分割之前，继承人也相继死亡，继承人在前述的时间内死亡而未实际取得遗产，而不是放弃继承权;还有转继承的份额只能是被转继承人应得的遣产份额，转继承人范围是被继承人的法定继承人。　　实践中，转继承的发生是有严格的条件限制的，如果不满足规定的条件，那么就不能按照转继承来继承遗产。具体关于转继承的条件，上文中已经作出了讲解，希望可以为你提供一些帮助。一般转继承是发生在继承开始之后，遗产分割之前。如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-03-01
41,"2018-06-19 01:52:44",借名购买经济适用房效力的认定纠纷案件——北京借名买房律师靳双权,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　胡可诉称：胡可与张倩于1998年11月20日登记结婚，2003年10月25日，双方共同购买了位于北京市通州区镇的房屋。2008年6月13日，双方经法院调解离婚，但未对房屋进行分割。2011年9月14日，张倩在胡可不知情的情况下，擅自与刘佳签订存量房屋买卖合同，并以37万元的成交价转让，明显低于当时市场价格190万元。　　鉴于上述事实，胡可认为房屋为胡可与张倩婚姻关系存续期间所得的夫妻共同财产，离婚后未经分割仍为共同所有，未经胡可同意，张倩无权处分，刘佳明知交易价格明显低于市场价格，在这种情况下仍与张倩签订买卖合同，张倩、刘佳的行为违反了国家法律规定，为了维护胡可合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、请求确认张倩与刘佳签订的关于北京市通州区的存量房屋买卖合同无效;2、本案诉讼费由刘佳、张倩承担。　　2、被告辩称　　张倩、刘佳辩称：一、本案房屋系由刘佳的母亲张虎购买，对此，胡可和张倩均认可房屋的权益属于张虎所有，因此未作为胡可和张倩的夫妻共同财产在离婚时进行分割。2003年初，张倩拿到了经济适用房的购房指标，当时，张倩的三姐即刘佳的母亲张虎正好有意购房，因此，胡可、张倩、张虎协商一致，由张虎借用购房指标，出钱买房，购房后房屋产权暂办理在张倩名下。　　2003年10月25日，胡可、张倩与刘佳的父亲刘梅、母亲张虎共同签署了证明书，约定由张虎支付房款274352元，购买了房屋，证明书中有4人签字，并经张倩的大姐夫方达见证，当天张虎支付了购房款274352元，并支付了锅炉差价1290元和印花税130元，2004年11月23日张虎又支付了契税、公共维修基金11004.1元，2011年1月22日，刘佳取得了房屋的产权证。房屋由张虎出资购买，2008年6月，胡可与张倩离婚调解时，双方一致同意房屋不作为双方的夫妻共同财产进行分割，按照之前的约定，待5年后由张倩过户至刘佳名下。　　二、房屋买卖合同体现了各方当事人的真实意思，并未损害胡可合法权益，当属合法有效。2011年9月14日，张倩与刘佳签订了存量房屋买卖合同，为了避税，双方合同中将房屋出售的价格写为最低的市场指导价，即37万元，但张倩并未向刘佳实际收取任何款项，这完全体现了各方的真实意思，即未损害胡可的合法权益，也没有违反任何法律规定，所以应该合法有效。　　综上所述，房屋不属于胡可和张倩的夫妻共同财产，张倩与刘佳依据各方的事先约定签订了房屋买卖合同并办理了过户，体现了各方真实意思，并未损害胡可的合法权益，也没有违反法律规定，请求法院驳回胡可的诉讼请求。　　二、法院查明　　张倩陈述其与张虎系姐弟关系，张虎与刘梅系夫妻关系，刘佳系张虎与刘梅之女。房屋坐落于北京市通州区，现房屋所有权证登记的所有权人为刘佳。　　2003年10月25日，北京恒华房地产开发有限公司(以下简称恒华公司)与张倩签订商品房买卖合同，张倩从恒华公司购买房屋，该商品房总金额为274350元。2003年10月25日，张倩向恒华公司支付了购房款274350元。同日，张倩交纳锅炉差价1390元、印花税135元。　　2003年10月25日，胡可、张倩、刘梅、张虎签署证明书，内容为：有张倩经济适用房，由张虎(三姐)付全款：人民币274352元，大写贰拾柒万肆乾叁佰伍拾贰元正。特此证明。当事人刘梅、张虎、胡可、张倩，证明人：方达。胡可对此不认可，在一审期间亦未申请对证明书的笔迹进行鉴定。胡可主张购房款系使用胡可、张倩的共同存款所支付，即使是张虎出资，也是借贷关系，和所有权无关。　　2006年1月22日，张倩取得房屋的所有权证，产权性质为经济适用房。2011年9月14日，张倩与刘佳就房屋签订存量房屋买卖合同，约定房屋成交价格为370000元。2011年9月15日，房屋的产权登记至刘佳名下。合同中约定的购房款370000元，刘佳并未实际支付。　　另查，胡可与张倩于1998年11月20日登记结婚，2008年，在法院主持下，双方自愿达成调解协议，胡可与张倩离婚，夫妻共同财产捷达轿车一辆自本调解书生效后归胡可所有，双方未对房屋进行分割。对此，胡可表示，离婚时房屋因产权登记时间未满五年，无法确定价值就没有分割。　　庭审中，张倩、刘佳申请证人张虎出庭作证，该证人证明，2003年，其与张倩、胡可协商，用张倩的名义购买经济适用房，胡可也表示同意，并签订了证明书，购房款实际是张虎所支付，房屋交付时，张虎给付胡可5000元感谢费，房屋购房款票据等原件均在张虎处，2005年，张虎对房屋进行装修，房屋一直由张虎一方使用收益。张倩、刘佳提交刘佳、张倩书面证人证言及银行对账单，证明张虎、刘梅支付购房款的来源，房屋由张虎进行装修，证人在x出庭作证，胡可对证人证言不认可。　　三、法院判决　　1、一审判决　　确认张倩与刘佳就坐落于北京市通州区的房屋签订的存量房屋买卖合同无效。　　2、二审判决　　1)撤销一审判决;　　2)驳回胡可的诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　当事人应对自己的主张提供证据佐证，当事人不能证明自己主张的，应当承担相应的不利后果。张倩、刘佳提交有胡可签名的协议书中，温媛认可本案房屋系张虎付全款购买。胡可虽不认可该证据系其亲笔签名，但其在并未申请笔迹鉴定，亦未能提供有效反证证明其主张，应由胡可承担相应的不利后果。法院对胡可的该项主张不予采信。　　本案房屋为张虎全资购买，登记在张倩名下，则张虎和张倩、胡可之间的法律关系有两种可能：借名买房关系或借款关系。　　如张虎和张倩、胡可之间的法律关系是借款关系时，则应有以下事实佐证。其一、张倩、胡可二人的离婚调解协议中应对该房屋予以分割或有所约定。其二、房屋的购房票据等均应为张倩、胡可持有。其三、胡可签署的由张虎出资的证明书中应有胡可、张倩借款之表述。　　本案证据表明，上述三项事实特征，本案均不符合。其一、胡可与张倩的离婚协议中，并未分割或提及本案房屋。胡可表示离婚未涉及房屋的原因是在其与张倩离婚时，房屋产权登记未满五年，无法确认价格。但即使房屋在离婚时产权登记未满五年，无法确认价格，双方在离婚纠纷中亦应分割房屋份额，而非对房屋毫无涉及。其二、房屋的购房票据等均为张虎持有。其三、胡可签署的证明书仅有张虎出资之表述，未有张倩胡可借款之表述。　　基于以上事实，张倩、刘佳主张的张虎与张倩存在借名买房约定，该主张可以成立，法院予以支持。法院认定，张虎与张倩存在借名买房关系，胡可对此借名买房关系知情且认可。　　胡可并非房屋的所有权人，张倩将房屋过户至刘佳名下无需经过胡可同意。刘佳支付对价过低亦或未支付对价的行为并未侵害胡可的权益。持张倩未经其同意处分双方夫妻共同财产以及刘佳购房价格过低之主张，胡可认为刘佳和张倩签订的买卖房屋的合同无效。胡可的主张无事实和法律的依据，法院不予支持。　　债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。张虎与张倩达成借名买房的约定后，张倩是名义买房人，有义务协助张虎完成房屋的过户手续;张虎是房屋的实际买房人，有权将借名买房合同中享有的权利转让给其女刘佳。　　张倩有义务接受张虎指示将房屋转移登记在刘佳名下。该房屋并非胡可与张倩的夫妻共同财产，胡可亦非房屋的名义所有权人。张虎的通知义务应止于履行过户手续之必要，即通知名义物权人张倩即可。温媛对张虎的过户通知并无否定之权利，因此张虎无需另行通知胡可，张虎的权利转让行为不因未通知胡可而不发生法律效力。　　根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售。张倩购买经济适用住房以及张虎的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张倩于取得房屋的所有权证五年之后，将房屋转移登记至张虎的女儿刘佳名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张倩、刘佳签订的关于北京市通州区的存量房屋买卖合同有效。,网络,未知,2018-06-15
42,"2018-06-19 01:52:46",限购政策出台前借名买房，是否可以过户？,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　卫春杰诉称：其与马西是关系不错的好朋友，双方于2006年7月2日签订了《购房协议》。协议约定，马西将单位所分经济适用房转售给卫春杰，马西出面办理相关购房手续，卫春杰承担购房所需交纳的一切费用;卫春杰一次性付清马西转让费30000元整;房屋交付使用后，房屋的产权证由卫春杰保管，房屋使用权由卫春杰支配，所产生的费用全部由卫春杰承担。　　同时约定，卫春杰认为过户条件成熟后进行房屋过户，由双方共同办理过户手续，过户所需费用全部由卫春杰承担，如果发生违约情况，则按违约时此房市价进行赔偿，另付违约金30000元整。卫春杰分别于2006年7月17日和2006年8月22日将转让费共计30000元交付给马西。购房过程中，双方共同办理购房手续，由马西提交房屋一切购房手续及材料，所需费用都是卫春杰支付的，其中购房款322196元，契税4832.94元，土地出让金4220元，专项维修资金6444元，总计337692.94元。　　卫春杰所购房屋于2007年7月13日交付，至今为止，一直由卫春杰使用。双方从购房至今已有9年之余，按照双方签订的《购房协议》的约定，卫春杰认为所购房屋过户条件已经成熟，但卫春杰多次找马西协商处理此房过户手续，马西不予理睬。卫春杰多次找马西协商办理过户事宜，马西拒绝的，为维护卫春杰的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、马西配合卫春杰办理房屋过户手续;2、马西承担本案诉讼费用。　　2、被告辩称　　马西辩称：一、双方于2006年7月2日签订的《购房协议》不是双方之间的真实意思表示，违反了法律法规的规定，不具备法律效力，应当无效。从实际情况来看，双方之间系民间借贷关系。从《购房协议》签订的经过来看，该协议不是双方之间的真实意思表示。马西的配偶方佳丽对马西在《购房协议》上签字以及卫春杰向马西支付转让费等行为并不知情。方佳丽在知道双方的意思表示后立即表示坚决反对。二、卫春杰的诉讼请求没有事实基础和法律依据，法院应当驳回卫春杰的全部诉讼请求。　　二、法院查明　　2006年5月15日，马西与永泰房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》。合同约定马西购买位于302号房屋，该房屋的用途为经济适用住房;购房价款为322196元。合同签订后，卫春杰交纳了购房款、契税、综合地价款、国有土地有偿使用费、专项维修资金、物业服务费等。该房屋交付后，马西并未实际使用该房屋，该房屋一直由卫春杰占有使用。　　2006年7月2日，马西(甲方)与卫春杰(乙方)签订了《购房协议》。协议约定，甲方将单位所分经济适用房转售给乙方;甲方出面办理相关购房手续，乙方承担购买此房所需交纳的一切费用，另外乙方一次性付给甲方转让费30000元;房屋交付使用后，房屋的产权证由乙方保管，房屋使用权由乙方支配，所产生的费用全部由乙方承担;乙方认为过户条件成熟后进行房屋过户，由甲方、乙方共同出面办理过户手续，过户所需费用全部由乙方承担;如果发生违约情况，则按违约时此房市价进行赔偿，另支付违约金30000元。《购房协议》签订后，卫春杰于2006年7月17日支付马西房屋转让金20000元，于2006年8月22日支付马西房屋转让金10000元。　　2008年1月3日，北京市昌平区建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为马西，房屋性质为经济适用房。　　庭审中，马西称其向卫春杰借款用于购买房屋，但卫春杰予以否认，马西亦未能举证证明借贷关系的存在。　　另查，房屋的《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证书、购房款发票、契税交款凭证、专项维修资金收据、综合地价款缴款通知书、物业费发票等证据原件均由卫春杰持有。　　三、法院判决　　1、一审判决　　马西协助卫春杰将302的房屋变更登记至卫春杰名下。　　2、二审判决　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　马西与永泰房地产开发公司签订的房屋买卖合同为2006年5月，马西与卫春杰达成的借名买房合同系2006年6月，两次合同行为距今均已超过5年，业已满足政府规定的上市交易条件，故马西与卫春杰之间的借名买房合同有效。此外，该房屋在交纳相关税费后，可以办理房屋所有权转移登记手续，现卫春杰要求马西协助将该房屋变更登记至自己名下于法有据。　　诉讼中，马西提出应追加其配偶参加诉讼。但在马西与开发方签订房屋买卖合同后，马西未支付任何款项，并收取了卫春杰支付的3万元，而其配偶应当知道家庭大额款项的收支及重要财产的处分情况。加之，在此后的9年里，一直由卫春杰占有该房屋，马西和方佳丽也未提出异议。由此以可推定其配偶应当知道马西与卫春杰之间的借名买房关系。此外，由于房屋系卫春杰借用马西的名义购买，该房屋虽然登记在马西名下，马西并不享有真正的所有权，因而该房屋不是马西与方佳丽共同所有的财产，在此情况下，卫春杰要求出名人马西协助办理所有权变更登记手续，并不损害马西配偶方佳丽的利益。鉴此，法院未追加方佳丽参加诉讼不违反法律规定。　　诉讼中，马西还提出卫春杰名下有房，不符合限购规定，故房屋无法过户到卫春杰名下。但根据查明的事实可知，双方之间的合同签订于北京市实施的限购规定之前，且卫春杰于9年前既已支付了购房款并实际占有使用房屋，故法院判令马西履行协助办理变更所有权登记手续不违反北京市关于限购的规定。,网络,未知,2018-06-15
43,"2018-06-19 01:52:48",双方当事人以借名买房名义毁坏第三人利益,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　杨羲与王恺于1995年9月经人介绍认识，1996年2月登记结婚。婚前杨羲离异带有一子，王恺丧偶带有一子，双方婚后无子女。杨羲与王恺婚后未能建立起夫妻感情，并自2011年10月起分居生活，该状态持续至今。2014年10月15日，杨羲起诉请求判决与王恺离婚，并依法分割夫妻共同财产(主要为顺义区1室楼房和2室楼房)。　　在开庭审理前，杨羲申请法院调取房屋档案材料，此时才得知王恺已将该楼房于2011年12月29日过户到其父亲王喜忠名下。2室楼房系杨羲与王恺在2005年7月购买，当时房屋总价为68万元，双方共同出资20万元。2室楼房属于夫妻共同财产，王恺转让房屋时应征得杨羲的同意，其个人无权处置夫妻共同财产，且买受人为王喜忠。王喜忠明知杨羲与王恺之间已出现感情问题，而购买该房产，明显存在恶意。王恺与王喜忠之间的转让行为已严重损害杨羲的利益，故起诉，要求依法确认王恺与王喜忠签订的《存量房屋买卖合同》无效。　　2、被告辩称　　2室房屋系王喜忠夫妇借王恺名义购买，王喜忠是房屋的实际所有人。为履行借名买房约定的过户手续，双方就房屋签订的《存量房屋买卖合同》合法、有效，杨羲主张合同无效没有事实与法律依据。王恺母亲名丁巧珍，父亲名王喜忠，王恺是王喜忠夫妇唯一的子女。2室是王喜忠夫妇因年老多病，希望改善住房环境而购买的房屋。王喜忠夫妇购房前一直居住3室和4室。　　王喜忠夫妇考虑到原有住房位于一层，噪音较大，采光不好，房屋老旧，环境较差，希望改善住房条件，但双方均为企业退休人员，退休费较低，两人还有病，无购买房屋的经济能力。而且，两人均已退休，无法申请购房贷款。为此，王喜忠夫妇于2006年春节期间向王恺提出，希望以王恺名义以公积金贷款方式购买房屋，在市场价格适宜时，再卖掉原有住房偿还全部购房款，并将房屋过户到王喜忠夫妇名下。考虑到王喜忠夫妇的住房状况，作为家中唯一的子女，王恺理应为父母尽孝，故王恺同意了父母以自己名义申请公积金贷款购买房屋的请求。　　根据父母选定的房屋，王恺于2006年6月以自己名义办理了2室房屋的购房手续。王喜忠通过借款为王恺夫妇支付了首付款和月供，杨羲未出资支付首付款，也从未支付按揭贷款。2010年，王喜忠卖掉3室和4室房屋，并将卖房款75万元支付给王恺，用于支付以王恺名义购房的合同价房款、装修及家具电器的费用。王恺收到75万元后，偿还了因替父母购房对外的借款。　　2007年7月17日，王恺母亲丁巧珍去世。丁巧珍去世后，由保姆照顾王喜忠的日常生活。在共同生活过程中，王喜忠与保姆之间互相产生了感情，王恺因此事与王喜忠产生了较深的矛盾，王喜忠对王恺也产生了较深的隔阂，担心王恺不将房屋过户到自己名下，从而导致无房可住，对保姆也不好交待。为此，在王喜忠的强烈要求下，双方于2010年6月20日签订了《以他人名义购买房屋协议书》，明确了王喜忠是房屋的实际所有权人，并确定了房屋过户等事宜。　　2011年12月，为履行借名买房协议的过户手续，王恺与王喜忠签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户至王喜忠名下。王喜忠实际支付的金额为75万元，为了少交税，过户合同确定的房屋价款为43万元。现该房屋由王喜忠居住，王喜忠无其他住房。综上所述，杨羲主张《存量房屋买卖合同》无效，没有事实与法律依据，恳请法院驳回杨羲的诉讼请求。　　王恺辩称：王恺的答辩意见同王喜忠。另补充王恺于2008年搬至房屋，2013年和杨羲关系恶化;杨羲对涉案房屋没有出资出力，且其于2009年承诺过不主张房屋的权利。　　二、法院查明　　王喜忠、王恺系父女关系。杨羲与王恺于1996年2月6日登记结婚，双方均系再婚。在双方夫妻关系存续期间，王恺于2006年6月14日与北京恒大房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买房屋，建筑面积119.89平方米，价款570615元。王恺向北京恒大房地产开发有限公司支付首付款180615元，采用公积金方式贷款390000元。王恺与杨羲共同办理了银行贷款手续。房屋产权初始登记在王恺名下。2011年7月王恺偿还全部银行贷款。　　2011年12月8日，王恺与王喜忠签订《存量房屋买卖合同》，将房屋以43万元的价格售予王喜忠，并办理了过户登记手续。现房屋登记于王喜忠名下。　　2014年10月15日，杨羲向法院提起诉讼，主张与王恺自2011年10月起分居生活，故要求判决与王恺离婚，并依法分割夫妻共同财产。　　法院审理中，王恺与王喜忠主张双方之间是借名买房，为将产权办理至王喜忠名下，所以才签存量房屋买卖合同。王喜忠为证实其主张提交了其与王恺于2010年6月20日签订的《以他人名义购买房屋协议书》、房屋买卖合同、房屋照片、银行转账凭条等。另，王恺在法院审理中认可其将房屋过户至王喜忠名下，杨羲并不知情。　　三、法院判决　　1、一审判决　　王恺与王喜忠就2室房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效。　　2、二审判决　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　本案争议的焦点是王恺、杨羲与王喜忠之间就房屋是否属于借名买房关系。　　王恺主张房屋系王喜忠借用其名义购买属于借名买房关系。对此，法院认为，王恺、王喜忠虽提交了《以他人名义购买房屋协议书》、《存量房屋买卖合同》、资金往来证明并实际办理了产权变更手续，证明双方存在借名买房关系。但因王恺、王喜忠主张的借名买房时间发生在2010年6月即在王恺与杨羲婚后，从常理分析，王恺与杨羲系夫妻关系，借名买房涉及购房、缴纳契税、银行贷款等诸多事宜，如存在借名买房，相关事实应告知杨羲，而诉讼中杨羲均表示并不知情，王恺、王喜忠亦未提交相应证据，不能证明杨羲知悉存在借名买房事实。王恺、王喜忠提交的证据不足以证明存在借名买房的法律关系。　　考虑王喜忠与王恺系父女关系，且王恺与杨羲因夫妻感情不和存在离婚可能，王喜忠与王恺签署《存量房屋买卖合同》损害了杨羲的利益。故综合案件事实，法院认定王恺、王喜忠属于恶意串通损害他人利益，认定王恺与王喜忠就2室房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效，并无不当。,网络,未知,2018-06-15
44,"2018-06-19 01:52:49",借名买房案例：什么情况下借名买房可以转移登记？,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　智威公司诉称：被告曾系辉图公司公司职员。2001年11月，辉图公司以杨国辉和被告名义出资购买了位于北京市西城区602、603室两套住房作为公司职工宿舍。2001年11月29日，辉图公司以被告名义与北京中海房地产综合开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并交纳了首期购房款297043元。　　2012年2月27日，剩余购房款660000元在中国工商银行办理了抵押按揭贷款，贷款期限20年，自2002年2月7日至2022年2月7日。2002年8月29日，辉图公司投资设立智威公司，承继辉图公司北京办事处销售业务，被告等销售人员划转给原告，由原告占有、使用房屋并继续每月按期偿还按揭贷款至今，辉图公司明确该房屋所有权归原告所有，原告多次要求被告变更产权登记，被告不同意，影响了原告行使房屋的处分权。　　原告认为，该房产由原告实际占有、使用、收益，并经辉图公司确认对原告所有，原告是实际所有权人，被告不同意变更房屋权属，侵犯了原告的合法权益。为此，诉至法院，要求判令被告张磊协助原告办理位于北京市西城区603室房屋权属变更登记手续;诉讼费用由被告承担。　　二、被告辩称　　我不认可原告所诉的事实。关于借名卖房问题，原被告双方没有合同约定。被告是房屋的所有权人，房屋的各项手续均由被告办理，被告将房屋借给原告作为职工宿舍使用，原告向被告支付租金。2013年5月23日，被告将房屋抵押给兴业银行，办理了360万元最高额抵押借款，现款项未予归还。依据《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指导意见》第15条之规定，现在涉案房屋无法更名，请求驳回原告的诉讼请求。　　二、法院查明　　张磊原系辉图公司驻北京办事处职员。2002年，辉图公司投资设立智威公司。　　2001年11月29日，北京中海房地产综合开发有限公司作为出卖人，张磊作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》约定：张磊以957034元购买603号房屋;首付款为297034元，余款660000元以银行按揭贷款方式支付。2002年2月1日，张磊作为借款人，中国工商银行作为贷款人，北京中海房地产综合开发有限公司作为保证人，三方签订《个人购房借款合同》约定：张磊借款660000元用于购买603号房屋，贷款一次性汇入北京中海房地产综合开发有限公司在贷款人处开立的账户，还款账户的户名为张磊。　　2012年6月12日，张磊取得603号房屋的所有权证书。2013年5月23日，该房屋抵押给兴业银行股份有限公司北京积水潭支行，最高额抵押借款金额为360万元。　　辉图公司为证实其主张，提供第一组证据：1.购房发票两张，日期为2001年11月29日，付款人为张磊和杨国辉，金额分别为297034元及244815元;2.银行转账支票存根一张，金额为442729.90元，用途为房款;3.收款人为北京中海房地产综合开发有限公司进账单两张，金额为442729.90元及10万元，证明603号房屋首付款系辉图公司交纳。张磊对上述证据的真实性认可，不认可证明目的，称首付款系其以现金方式支付。　　第二组证据：1.购房款发票，付款人为张磊，金额为66万元;2.账号为×××工商银行存折;3.工商银行自动提款机客户通知书;4.个人业务凭证，证明辉图公司偿还按揭贷款的事实。张磊认可上述证据的真实性，不认可证明目的。认为该款是辉图公司给付张磊的房屋占用费，不认为是辉图公司偿还的贷款。　　第三组证据：1.内部自制支款凭证，证明辉图公司支付按揭款的事实;2.中冶辉图公司股份有限公司出具的证明，证明按揭款由辉图公司支付的。张磊对证据1中有其签字的认可，其他的不予认可，对证据2的真实性不认可。　　第四组证据：1.证人证言，证明辉图公司交纳603号房屋首付款及贷款的事实，房屋一直由公司占有使用;2.装修费收据及电气燃气费发票，证明603号房屋由辉图公司装修并交纳费用的事实。张磊对证人证言及装修费收据的真实性不予认可;对电气燃气费发票的真实性认可，不认可证明目的，认为房屋由张磊交付辉图公司使用，公司支付各项费用，现房屋已被收回，张磊自行使用。　　辉图公司提交张磊个人信息表、《关于对于违纪职工除名的决定》，用以证明张磊父亲为工人、母亲为教师，其家庭当时并无在京购房的经济实力;张磊的妻子吴娜当时担任公司会计，公司支付603号房屋按揭款的领款表格系吴娜制作、张磊签字，公司支付首付款的内部记账凭证也是吴娜制作，因此张磊明知603号房屋系公司购买的资产;2005年张磊因长期旷工被公司除名。张磊认可证据真实性，但不认可证明目的，认可吴娜系其配偶。　　根据当事人提交的证据及陈述意见，法院补充认定以下事实：　　1、辉图公司陈述其借名购房的背景为：2001年，辉图公司公司为解决北京办事处销售人员住宿需要，分别以公司职员杨国辉、张磊的名义购买了602、603号两套住宅，并以二人名义办理了按揭贷款，购房首付款及按揭贷款均系公司支付和偿还。后公司又以职员马飞名义购买了1401号住宅。2011年，公司分别与杨国辉、马飞补签了《代持有房产协议》，但张磊拒绝补签。针对上述主张，辉图公司提交了辉图公司出具的《证明》，杨国辉、马飞及当时的公司出纳张旭忠的证人证言，以及杨国辉、马飞签署的《代持有房产协议》等证据予以证明。　　2、关于603号房屋首付款的支付情况。辉图公司提供日期为2001年11月29日的北京市销售(转让)房地产专用发票两张，显示张磊交“603房款”297234元，杨国辉交“602房款”244815元，均加盖有北京中海房地产综合开发有限公司公章;提供日期为2001年11月29日的现金缴款单一张，显示北京中海房地产综合开发有限公司收到房款10万元;提供日期为2001年11月29日的进账单一张，显示北京中海房地产综合开发有限公司收到房款442729.9元;提供2001年12月25日的公司记账凭证，显示该公司支出的购房款在会计科目中借方记为固定资产。辉图公司通过上述证据证明603号房屋首付款系由其支付。张磊对上述证据的真实性认可，不认可证明目的，称首付款系其以现金方式支付。法院对辉图公司提供的证据予以采信，上述证据足以证明603号房屋首付款系由辉图公司出资。　　3、关于603号房屋按揭贷款的支付情况。辉图公司提供张磊签署的《个人购房借款合同》、《住房贷款申请审批表》，显示张磊购买603号房屋向中国工商银行按揭贷款66万元;提供北京市销售(转让)房地产专用发票，显示北京中海房地产综合开发有限公司收取603号房屋房款66万元;提供张磊名下账号为×××的工商银行存折原件、流水明细及向该账户汇款的大量工商银行个人业务凭证、自动提款机客户通知书;提供大量辉图公司公司北京办事处内部自制支款凭证，部分显示“款项使用原因：办事处购房按揭款”、“款项计算依据：602室按揭3710元，603室4600元”、“会计：吴娜”、“承办人：张磊”等内容。辉图公司通过上述证据证明603号房屋按揭贷款一直由公司偿还。张磊认可上述证据的真实性，不认可证明目的，认为辉图公司给付张磊的款项为房屋占用费，并非偿还的贷款。　　三、法院判决　　1、一审判决　　驳回辉图公司的诉讼请求。　　2、二审判决　　驳回上诉，维持原判。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　本案争议焦点为辉图公司与张磊之间就603号房屋是否存在借名买房关系。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。辉图公司主张其与张磊间存在借名买房的法律关系，其应就此承担举证证明责任，证明标准应达到高度可能性。　　“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。　　根据本案查明事实，603号房屋虽系以张磊名义购买，但首付款系由辉图公司出资支付，按揭贷款也一直由辉图公司定期偿还，房屋自购买后一直由辉图公司占有使用，大量购房原始票据材料亦由辉图公司持有，且在内部支款凭证上张磊的妻子吴娜曾作为会计人员签字。此外，辉图公司对于其借名买房的原因、过程进行了详细说明，还同时提出了其借用其他职员杨国辉、马飞名义买房的事例与本案相互印证，前述人员亦作为证人出庭证实了辉图公司的主张。基于以上事实，法院认为辉图公司已就其与张磊之间存在借名买房关系的主张完成举证证明责任。　　反观张磊一方，虽提出部分抗辩理由，但其既未能对首付款的出资提供反证，亦未能对按揭贷款因何由辉图公司偿还、房屋为何由辉图公司占有使用等作出合理解释。而辉图公司实际出资购买的603号房屋登记在张磊名下，必定不会毫无缘故。张磊仅系辉图公司之员工，其并未举证证明双方存在借贷、赠与等其他法律关系。因此，根据辉图公司所提供的证据，足以确信双方之间借名买房关系的存在具有高度可能性，故法院认定辉图公司与张磊之间存在借名买房关系。　　需要指出的是，当事人之间约定借名买房的，借名人可以要求房屋登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记，但是房屋因涉及善意交易第三人利益或者其他原因无法办理转移登记的除外。尽管法院认定辉图公司与张磊之间就603号房屋存在借名买房关系，但是张磊已将该房屋抵押给兴业银行股份有限公司北京积水潭支行。因涉及抵押权人利益，辉图公司要求张磊协助办理603号房屋所有权转移登记之请求，法院暂无法支持。对此，辉图公司可另行通过合法途径解决。,网络,未知,2018-06-15
45,"2018-06-19 01:52:52",房地产律师靳双权点评一起共有房屋产权份额引发的纠纷案件,　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　原告张丽、张博诉称，被继承人张科与王艳二人系夫妻关系，共育有原告张博、被告张强、原告张丽三子女，并与二人的夫妻关系存续共同出资购买一套房产位于兴隆小区108号。被告张涛是被告张强之子。张科去世后，涉案房屋中张科的遗产份额分割前，该房拆迁，获得新兴隆小区109号安置房屋。现起诉要求法院确认109号安置房屋为原被告四人共有。　　2、被告辩称　　被告张涛、张强辩称，不同意二原告的诉讼请求，涉案房屋并非安置房屋，二原告也并未参与购房出资，该房屋是被告张涛个人出资购买的商品房产，与二原告并不存在任何权益冲突，二原告无权主张。　　二、法院查明　　经审理查明，被继承人张科与王艳二人的夫妻共同房产位于大兴小区80号，原被告一家人长期共同生活居住在该房屋内。被继承人张科去世后，该房屋被拆迁，王艳作为代表与拆迁方签订了拆迁货币补偿协议，根据该协议，被拆迁房屋内的实际居住人包括王艳、张涛、张楠三人，房屋补偿款为100万元。　　2002年，王艳曾邀请原告张博、被告张强、原告张丽、被告张涛四人共同见证，签署一份声明，明确表示使用老房拆迁款回购一套安置房屋，即涉案房屋，并明确表示涉案房屋由被告张涛继承。2010年，被告张涛办理变更了涉案房屋的产权登记。另查，2012年，王艳去世。　　三、法院判决　　法院经审理后判决：　　驳回二原告的诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。　　本案中，根据原被告陈述及法院查明事实，可以确认王艳在使用拆迁款购买涉案房屋并登记在张涛名下时，二原告便已知情。而二原告在得知此事后至王艳去世前长达十年之久从未主张过权利，王艳过世后向法院主张涉案房屋是王艳私下处置给张涛，二原告的理由与常理不符，且无法提供证据证明该主张，故法院无法支持二原告。根据法院调查发现，王艳当时是将购买涉案安置房屋的资格转让给张涛，转让的并非房产。综前所述，二原告要求确认涉案房屋为原被告共有的主张无法得到法院的支持。,网络,未知,2018-06-15
46,"2018-06-19 01:52:54",无产权证的二手房可以购买吗,　　在生活中，有些购房者由于经济因素或者是为了生活、工作能够更加便利，会选择购买没有产权证的二手房。那么，从法律的角度看，无产权证的二手房可以购买吗?此外，实践中，我们在进行二手房买卖时应该注意些什么呢?下面将为您做一个较为具体的解读。　　一、无产权证的二手房可以购买吗　　我国《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定：“房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。”　　由此看来，无产权证房屋不能进行交易。因为在无产权上建立的购房合同是无效合同，从法律角度来讲，一旦合同一方出现毁约，另一方的权利就得不到保障。　　尽管有些无产权证房屋交易在合同签订时注明了相关细节，但是如果合同本身就是无效的合同，那么签订的细节也根本得不到任何保障，等于白白签署。买方仍然得不到产权证，其合法权益也无法得到任何保障，双方根本无法完成合法的购房交易。同时，无产权证房屋因为没有产权证而不能办理任何贷款。这些对于购买无产权证房屋的购房者来说都是无任何意义的，不仅不能保障自己应有的合法权益，同时还要承担极大的风险。　　二、二手房买卖应注意什么　　1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。　　2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。　　3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。　　4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。　　5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。　　6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。　　7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-06-15
47,"2018-06-19 01:52:58",我们该怎样避免二手房买卖纠纷,　　二手房买卖占据着房产交易市场的半壁江山，鉴于交易量大、监管难度大等原因，因购买二手房而产生纠纷的现象层出不穷。那么为了顺利买到房屋，我们该怎样避免二手房买卖纠纷，也就是说，在交易过程中，二手房买卖纠纷应如何避免呢?对于这些问题，下文将一一为您解答。　　一、怎样避免二手房买卖纠纷　　由于许多二手房买卖纠纷都是由于买卖合同出了问题导致的，因此，在签定二手房买卖合同之前，买房人首先应该仔细检查房屋的状况，将所要购买的二手房调查清楚后再签订合同。具体应检查的内容包括：　　1、检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全。需要注意的是，有些房本是两证合一的。　　2、要看清楚产权证是否被抵押以及土地证上的土地使用年限的记载。　　3、检查房屋本身的质量。　　4、要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。　　5、看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷。　　6、对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接、户籍的迁移等问题。　　7、买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。　　8、对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。对于因客观原因未能按期办理按揭贷款时双方的解决办法，双方最好在合同中事先约定。　　9、除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租。　　二、二手房买卖纠纷应如何避免　　弄清纠纷产生的原因有助于我们对症下药，解决二手房买卖中的纠纷。下面是引起纠纷产生的几种情况及解决方式：　　1、买卖双方缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此，购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。　　2、房价变化快。房价上涨时，许多纠纷系卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。　　3、中介机构的不规范行为导致纠纷。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。为避免上述情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。　　4、二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。　　5、房屋产权登记制度不合理，导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人，在交易过程中，交易的另一方很难发现还有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-06-15
48,"2018-06-19 01:53:03",未实际取得房产证的房子能不能买,"　　虽然现在大多数的房子都是能够办理国家统一颁发的房产证，但也存在那种“政策”外的房子，也就是说此时不能办理房产证。而现实中，这样的房子往往在价格上面是比较低的，有些人出于这方面的考虑，就打算购买。那么未实际取得房产证的房子能不能买?我们一起在下文中进行了解。　　一、未实际取得房产证的房子能不能买　　在法律实务中，人们通都认为法律规定的所谓“不得转让”属于法律禁止性规范，不得违反，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，违反该规定进行房屋转让的合同应被认定为无效。　　在这一思想指导下，这类纠纷起诉到人民法院，基本上都判决房屋买卖合同无效。 但出售方的上述行为显然违反了民法所要求的诚实信用原则。如果人民法院根据《城市房地产管理法》第三十八条第(6)项之规定，以房屋未依法登记领取产权证书而判决合同无效，那么就会使出售方因不诚信而获取巨大不当利益。而购买方却会因此而受到重大损失。这将极大危害交易安全并导致诚信危机，因此，需要对《城市房地产管理法》第三十八条第(6)项有重新认识。　　该法第三十八条规定的目的是为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以规定该条第(6)项，是因为“房地产权属证书是表明房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。”所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。即该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。而民法中的强行性规范是指不依赖于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。　　法律只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而并未正面规定转让无产权证的房屋合同无效。与《城市房地产管理法》相比，《合同法》的立法指导思想已经发生了重大转变，奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地认定合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任。　　在目前的司法实践中，各地法院在审理这类案件时，通常考虑到了立法指导思想上的重大转变，因而鼓励诚实信用，维护交易安全，一般判决这类合同有效，应继续履行，对出售方要求确认房屋买卖合同无效的请求不予支持。　　二、二手房交易的流程是怎样的　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。　　4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。　　5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。　　6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。　　7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。　　8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。",网络,未知,2018-06-15
49,"2018-06-19 01:53:07",未成年人的房产可以转让吗,　　在现代社会中，有不少父母出于对子女将来美好生活的考虑，会给他们还未成年的子女买房子。那么，从法律的角度看，未成年人的房产可以转让吗?此外，若是能够转让的话，在实践中，对于房屋转让的陷阱究竟应该怎样去避免呢?下面将为您做一个较为具体的解读。　　一、未成年人的房产可以转让吗　　我国《民法通则》对未成年人的财产有特别规定，其中第18条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。而我国的《未成年人保护法》对此也有明确规定，如第12条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人合法权益的，应当依法承担责任。第47条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。　　只需向国土部门提交监护人证明和相关身份证明，并在此之前到公证处证明房屋买卖所得的用途是用作保障未成年人的教育、生活等未成年人应该享有的权利即可。　　二、房屋转让的陷阱怎样避免　　1、买卖合同签订前，应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止转让情形。如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。　　2、签订买卖合同前应查看业主是否取得产权证，并根据产权证等记载确定房屋类型。避免实际交易时才发现由于尚未取得产权证而不具备交易条件或所购房屋类型不符合购房人需要而造成损失。例如，需要的是非居住用房，则应购买商业用房。因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法从事预期用途。　　3、根据产权证确定产权人。若部分产权人或由非产权人签订合同，应要求其提供未到场产权人出具的委托书。否则若未到场产权人以合同签订人未取得委托主张合同未成立，购房人仅能向合同签订人追究缔约过失责任，即由于合同未成立造成的直接损失，且举证责任在购房人。　　4、买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体约定。履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-06-15
50,"2018-06-19 01:53:12",什么样的二手房能够购买,　　不是所有的二手房都可以进行买卖的，比如没有产权的房屋、违章建筑下的房屋等等。如果买的是法律不允许买卖的房屋，买卖行为最终会被判无效。那么，公民在选购二手房时，什么样的二手房能够购买呢?为了防范二手房的购买陷阱，公民在买二手房时又要注意哪些问题?对此，本文将一一为您介绍。　　一、什么样的二手房能够购买　　可以进行买卖的二手房有：　　1、根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;　　2、按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;　　3、集资合作建设的住房;　　4、按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;　　5、按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。　　二、买二手房时要注意哪些问题　　1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。　　2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。　　3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。　　4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。　　5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。　　6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。　　7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-06-15
51,"2018-06-19 01:53:12",什么样的二手房可以购买？,　　在我国，对房屋的买卖是受到一定法律限制的，就比如：法律规定了某些二手房是不可以买卖的。那么，在法律上，究竟什么样的二手房可以购买呢?对于可以买卖的二手房，购房者在购买时也不能掉以轻心，要注意相关事项。那在实践中，购买二手房时需要注意哪些事项呢?下面将为您做一个较为详细的阐明。　　一、什么样的二手房可以购买　　可以进行买卖的二手房有：　　1、根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;　　2、按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;　　3、集资合作建设的住房;　　4、按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;　　5、按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。　　二、买二手房时要注意哪些事项　　1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。　　2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。　　3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。　　4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。　　5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。　　6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。　　7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-06-15
52,"2018-06-19 01:53:13","如何选购二手房 二手房交易资金风险如何防范","　　对普通家庭来说，买二手房可能会花掉父母大半辈子的积蓄，所以我们在购买时，一定要小心购房陷阱。那么，在实践中，我们究竟应该如何选购二手房呢?此外，从法律的角度看，对于二手房交易的资金风险我们又应该如何防范呢?下面将为您做一个较为详细的阐述。　　一、如何选购二手房　　1、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。　　2、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。　　3、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点; 管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。　　4、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目;确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况，是否已经换用了天然气;小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。　　5、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。　　6、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。　　7、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标 准;车位的费用。　　二、二手房交易资金风险如何防范　　购房者要注意以下两方面问题：　　1、“三金”一定要分清　　要区别意向金、定金和订金。定金是一种担保金，即支付定金的一方违约，收取定金的一方可没收该定金;收取定金的一方违约，应双倍返还定金。定金的意义在于以该定金为担保，督促双方按约履行合同。订金则是一种预付款，是款项的一部分，不具有担保的性质。在法律上并没有“意向金”这个专有名词，根据其意思，结合合同的实际情况，应该属于定金或者订金。如果无法根据合同本身的内容确定其性质的，可参考交易习惯确定其含义。通常认为，未明确有担保意思表示的意向金，应理解为订金。　　在购房过程中，购房者为表示购买的诚意或为了拥有第一购买权，需要支付意向金即为订金，但是这个订金是不具有担保成分的。只有转为定金后，才转化为有担保的形式，代表买卖双方认可对方，愿意达成一致的买卖关系，假如有一方违约必将承担违约责任。一般来说，选择在房产中介居间介绍成交的购房者，首先会由房产中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋，然后签订买卖居间协议并支付意向金。收取意向金后，居间方约见房屋所有人进行房价及各项问题的确认。房屋所有人同意在买卖居间协议上签字确认，居间方将意向金转交给房屋所有人，这时的意向金就转化为定金了。与此同时，购房者需要注意，交付意向金一定要向房产中介公司索要正规的盖有公司财务章的收据作为留存，以免房产中介公司的置业顾问有不道德的行为出现，造成不必要的麻烦。　　2、付款时间要明确　　要在购房合同中对付款方式和时间进行明确约定，购房者可根据个人不同的情况采用不同的付款方式。总体来说，二手房交易的款项一般分为首付款、中途款和尾款3个部分。对于付款的方式，有两种可供买卖双方选择。　　一是由买卖双方自行交付款项。交易当事人自行支付交易资金的，应当在订立合同付款协议时，明确交易款项的金额、支付条件、支付方式和交付时间等。二是由房产中介机构和房地产交易中心暂管转交。通过房产中介机构和房地产交易中心划转交易结算资金的，交易资金的存储和划转一定要通过客户交易结算资金专用存款账户进行，不能通过其他银行结算账户代收代付交易资金。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。",网络,未知,2018-06-15
53,"2018-06-19 01:53:13",如何通过中介购买二手房？,"　　通过中介买二手房可以给购房者节省许多精力，但购房者应该如何通过中介购买二手房才安全?可以说，中介是一把双刃剑，有利也有弊。人们在通过中介买房有许多便利，但相对的，也有许多的风险。那么，人们如果决定通过中介买二手房怎么防范中介风险呢?对于这些问题，本文将一一为您介绍。　　一、如何通过中介购买二手房　　1、对于中介公司，要了解中介公司的资质，可以查看其营业执照;　　2、对于房主，可以凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，要查看房屋状况及产权人信息，房屋产权所有人是谁，有无抵押、有无产权纠纷，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等，同时不要忽略土地状况。　　3、依照物权法相关规定，抵押人转让抵押财产，必须经抵押权人同意或者有买受人代为清偿债务，否则不得转让。这种协议是有效的，但是不能产生物权变动的效力。一般情况下，对于在银行按揭贷款买房，在房主未还清贷款前，银行不同意转让。房主要转让该房屋，应当先缴清银行贷款，或者买受人代为清偿，消除抵押权后才可以转让。　　4、购买二手房时，买方应缴纳契税和印花税。如购买90平方米以下住房，契税为成交价格×1%;购买90平方米以上住房，契税为成交价格×2%。如提取住房公积金购买住房，计算契税金额为：(成交价格-提取住房公积金金额)×税率。印花税为5元(房产证贴花) 5元(土地使用证贴花)。　　二、买二手房怎么防范中介风险　　目前，中国的房产中介市场情况比较复杂，有很多中介机构的信誉很差，也有很多中介机构是无照经营的，购买者与他们签订中介合同，交了中介费和订金后，经常上当受骗。因此，购房者在选择公司的时候一定要小心谨慎。　　第一，要审查中介机构的资质，首先应该审查中介公司的“两证”(市房地产资源管理局审发的资格证书和市工商行政管理局审发的经营许可证)是否齐全，并验明真假。　　第二，应尽量选择规模较大的中介公司。　　第三，签订合同时，对于中介公司应该提供什么样的服务要有明确的约定，并明确中介公司的责任。　　第四，要亲自办理产权过户登记，防止中介公司从中作梗。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。",网络,未知,2018-06-15
54,"2018-06-19 01:53:17",如何挑一个满意的二手房,"　　大多数购房者购买房屋都是为了自己居住使用，而且房子的价值对于每个人、每个家庭都是一笔不小的开支，因此购买二手房一定要认直、仔细、全面地考察，看房屋是否符合自己的需要，是否物有所值。那么，在购买二手房的过程中，我们应该怎样做才能挑一个让自己满意的二手房呢?同时，在购买的过程中，我们还不能忘记要谨防陷阱，那二手房买卖应该如何避免陷阱呢?下面将为您做一个较为详细的讲述。　　一、如何挑一个满意的二手房　　看房时重点关注以下方面：　　1、房屋面积　　房屋面积与房屋价格直接相关，而房屋面积有很多种不同的叫法，因此，购房者首先要了解相关的概念，以避免在购房过程中上当受骗。无论新房还是二手房，现在房屋基本上是以成套建筑面积计价的，而产权证上一般标明的也是建筑面积，但是建筑面积和使用面积是有一定差距的，因此购房者有必要详细了解一下房屋的建筑面积、使用面积等，以确认房屋的使用率。　　2、房龄　　购买二手房时，土地使用权年限通常减少了数年，因此购房者在购房时要了解一下该房屋所占用范围内土地的使用权年限，房屋的剩余使用年限即按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用旺》规定的出让年期减去已使用的年限计算。由于有的二手房外表被装饰得焕然一新，从外表上并不能真正识别房屋的年龄，因此准确了解房屋的真实年龄后，可以做到胸有成竹，并可作为讨价还价的依据。　　3、房屋及小区的环境　　购房者需要考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施，小区的绿化环境如何、是否清洁卫生，周围是否有无法忍受的噪音干扰，购房者可选择白天晚上分别考察多次，因为有些问题在白天是显示不出来的。并可向小区其他业主询问，因为他们是最了解小区环境的人，了解一下小区的各种状况。查看小区的交通是否便利，周边是否有配套的学校、医院、超市、商场等。　　4、房屋质量和格局　　一是房屋的主体结构是否有明显缺陷，房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象，如果想查看得更为准确，可选择下雨天去看房，因为房屋的这些缺陷在雨后会一览无余。　　5、房屋的内部设施如上下水管道、电线、网线等以及外部的配套设施　　舒适的环境离不开水、电等的通畅，因此要检在一下上下水能否正常使用，电路是否通畅，网线是否接通。要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水足否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。对于高层的建筑，还要考察电梯的运营情况。作为购房者，应明确白己所需房子的各种情况。除进行上述考察外，对房屋原使用情况进行细致的了解有时也是非常必要的。　　6、小区的物业管理　　现在的成熟小区，物业管理是个非常重要的事项，因此物业管理公司服务水平的高低直接关系到业主的居住。　　二、二手房买卖如何避免陷阱　　对购房者而言，一旦陷入购房陷阱，将苦不堪言，如何规避购房风险，无疑是非常重要的。　　购房陷阱主要包括以下几个方面：　　1、产权状况陷阱。　　定金协议或买卖合同签订前，应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止转让情形。如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。　　2、房屋类型陷阱。　　定金协议签订前应查看业主是否取得产权证，并根据产权证等记载确 定房屋类型。避免实际交易时才发现由于尚未取得产权证而不具备交易条件，或所购房屋类型不符合购房人需要而造成损失。例如，需要的是非居住用房，则应购买 商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法实现预期用途。　　3、合同签订人陷阱。　　根据产权证确定产权人，若部分产权人或由非产权人签订合同，应 要求其提供未到场产权人出具的委托书。否则若未到场产权人以合同签订人未取得委托主张合同未成立，购房人仅能向合同签订人追究缔约过失责任，即由于合同未 成立造成的直接损失，且举证责任在购房人。　　4、模糊付款方式陷阱。　　买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体约定。履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明，或付款时间与过户时间等的先后顺序不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。",网络,未知,2018-06-15
55,"2018-06-19 01:53:22",如何签二手房定金合同才好,　　在二手房买卖关系中，二手房定金合同属于二手房购房合同的从合同。人们在购买二手房交纳定金，并签订定金合同时，要谨防定金合同陷阱。为了防范陷阱，购房者应该如何签二手房定金合同才好呢?在二手房买卖的过程中，对于二手房定金有效期有多久?对于这些问题，本文将详细为您解答。　　一、如何签二手房定金合同才好　　1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。　　2、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。　　3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。　　4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。　　遵循上述四个事项，我们可以基本上确保买卖二手房双方的定金合同能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。　　二、二手房定金有效期有多久　　“定金”则是我国法律规定的债务履行的担保方式之一，是当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利，依约定向另一方支付的金钱。　　定金必须以书面形式约定，适用“定金罚则”，即支付定金一方违约，则收取定金一方有权没收定金;如收取定金一方违约，则须向支付定金一方双倍返还定金。　　在二手房买卖中，二手房定金有效期要看双方的具体约定，按照双方签订的定金协议或者合同确定定金的有效期。　　定金是买房人在签订购房合同之前提供的一种担保方式，交付定金后，如果不能签订购房合同，买房人将可能面临定金无法退还的风险。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-06-15
56,"2018-06-19 01:53:26",如何签订二手房买卖合同？,　　二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，那么应该如何签订二手房买卖合同呢，而买二手房时又要注意哪些问题呢?下面为您作出详细介绍。　　一、如何签订二手房买卖合同　　1、必须确认房主真实身份　　买卖双方在签订房产买卖合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。　　2、必须标明付款过户时间　　在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，同时，尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。　　3、必须注明费用交接时间　　这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。　　4、必须有代理费明细单　　随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。　　但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。　　5、买方必须见房主本人　　现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取订金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。　　6、必须学会使用补充协议　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。　　二、买二手房要注意哪些问题　　买二手房应注意以下问题：　　1、购房时要多了解楼盘信息　　要尽可能详细地掌握楼盘的地理位置、交通状况、周边环境、发展空间和购物娱乐情况等。同时，要掌握小区配套情况，包括学校、幼儿园、会所等综合设施情况。了解楼盘、小区建设密度(容积率)、小区环境建设、园林设计和停车位等重要内容，并根据需要索取相关资料及文字承诺。了解房屋的他项权利状况是否有抵押权的设定、房屋权利是否已被人民法院查封、是否列入拆迁范围、是否租赁等，以确保除了房屋本身以外的价值的可靠性和真实性。　　2、把握好买房过程的关键环节　　没有取得产权证的二手房不能买入。强制性法律规定，没有取得产权证的房屋不能转让。因此买二手房一定要查验房主的产权证，没有产权证的二手房产不能购买。转让无产权证的房产是不受法律保护。购买产权共有的二手房产要慎重，未经其他共有人书面同意，共有人不能转让该共有房产。作为夫妻共有财产的房屋，一般产权证上的产权人只记载夫妻中的一人，在购买这类二手房一定要求其他共有人出具书面证明，证明其同意转让该房产，否则该买卖行为无效。　　购买有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有优先购买权，如果第三人想购买该房，必须有承租人书面放弃购买此房的声明，否则该买卖处于不稳定状态，承租人在诉讼时效内可以要求行使优先购买权而导致该买卖无效。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-06-15
57,"2018-06-19 01:53:30","如何签订二手房合同 有哪些要注意的",　　二手房买卖合同是二手房买卖必须签订的合同，但由于信息的不对等，购房者在签该合同时，经常会掉入陷阱，并使自己遭受损失。那么，为了减少这种情况的出现，在实践中，购房者究竟应该如何签订二手房合同呢，而在签订二手房买卖合同前应该注意些什么呢?下面将为做一个较为具体的说明。　　一、如何签订二手房合同　　依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份合同中是必不可少的：　　1、当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否为共有财产、是否为夫妻共同财产或家庭共同财产。　　2、标的这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。　　3、价款主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请;定金;尾款等。　　4、履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。　　5、违约责任这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。　　6、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。　　7、合同生效条款双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。　　8、合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。　　9、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。　　10、附件在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。　　二、签二手房买卖合同前应注意什么　　1、要求卖方提供合法的产权书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及所购房产权来源和产权记录，其中包括房主、登记日期等。还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房屋有没有抵押以及共有人等，注意产权证上的房主与卖房者是否是同一个人。　　2、注意事先验明卖房者的主体资格，包括确认身份是否属实，是否具备法定的民事能力。　　3、弄清房子的其他“背景”。与大多数规划成小区的商品房的初次出售不同，二手房的买卖一般都是个案，房屋状况、价格都不一样。决定购买前，购房者应认真核实产权证所表明的面积与实际面积是否相符，实地察看房屋有无质量问题，诸如天花板是否有渗水的痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题，还应询问小区保安水平、的服务及收费标准如何。　　此外，购房者千万不要忘记了解要购买的房子已有多少历史，期限还有多长，有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。　　最后还要提醒购房者，购买二手房时，千万不要轻信对方信誓旦旦的承诺或者个人信誉，二手房必须经房屋管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人。其他任何单位的保证、公证都不算完成交易，双方在完成过户手续前，购房款最好不要一次性付清。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-06-15
58,"2018-06-19 01:53:30",如何查看二手房的房龄？,　　一般来说，人们在购买一手房时不需要查看房屋的房龄，但在二手房买卖中，由于二手房是经人居住并使用过的，因此，购房者需要查看二手房的房龄，再决定是否要购买二手房。那么，如何查看二手房的房龄呢?对于购房者来说，如果卖方虚报二手房房龄又该如何维权呢?对于这些问题，本文将详细为您进行介绍。　　一、如何查看二手房的房龄　　方法一：看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。　　方法二：房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。　　方法三：观察楼道情况，了解户表状况。　　方法四：查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。　　最后，消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。　　二、卖方虚报二手房房龄如何维权　　如果当初合同没有约定，那么从民事法律公平角度出发，有这么一个处理办法可供参考——开发商按该商品房总价除以法律规定(或者合同约定)的使用年限(70年)乘买主损失的年限来确定赔偿金额。　　《购房意向书》是双方订立房屋转让合同的先决条件，性质为预约合同，是独立有效的合同。当事人双方因房屋总价、房价款支付方式、房龄等未能达成一致，导致房屋转让合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果是因房主虚报房龄，导致房屋转让合同未能订立的，房东应承担双倍返还购房定金的违约责任。如果因中介隐瞒或虚报房龄等事实，造成当事人未能订立房屋转让合同的，中介应当承担当事人实际损失的赔偿责任。　　如果想要了解该房屋的建造年限，可以去房管局查询，或者向邻居、街道、物管公司打听。还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所述不符，房东应承担违约责任。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。,网络,未知,2018-06-15
59,"2018-06-19 01:53:32",如何办理买卖二手房的手续,"　　大家都知道二手房不同于商品房，但却不是所有人都知道如何购买二手房，那如何办理买卖二手房的手续呢，在二手房买卖中又该注意哪些事项来避免纠纷，这些问题我们会在下文一一的告诉您，希望能够帮助您避免不必要的麻烦。　　一、如何办理买卖二手房的手续　　1、确定购买意向。购房人可以通过各种信息渠道了解二手房信息，根据自己的需求初步确定购买房屋。目前市面上有大量的房地产中介公司， 购房者可以选择运营规范、服务质量较好的中介公司提供房屋信息。这一过程中要注意过滤一些虚假信息。　　2、了解确认房屋的权利状况。　　房屋的权利状况，可以查看权属证书， 了解有无共有权人、有无查封、抵押、出租、有无他人户口、有无权属纠纷、房屋使用年限、房屋面积、公摊面积等情况。在签订购买合同之前可以到房管 部门查询房产证书的真伪和记载内容是否同该房屋的档案内容相符合。同时应审查卖房人的身份证件，确认卖房人同房产证书记载产权人一 致，避免诈骗行为。　　3、了解确认房屋的质量状况。在签订购房合同前一定要仔细确认二手房的质量状况。二手房因为已经使用了一段时间，原来的房屋建造方可能因为超过保修期、单位变更等各种原因不再承担保修责任，卖房人一般要 求房屋质量按照现状确定。　　在这种情况下，一般的质量问题都要由二手房购房者自己承担，所以对二手房的质量一定要仔细察看。购房者需要实地察着了解房屋的质量，同时要参照商品房买卖的方式查看原来的房屋买卖合同、房屋平面图纸等相关材料，确认房屋质量状况。购房者可以到小区内了解整体的房屋质量状况，了解房屋的历史，有无发生过刑事案件等可能影 响购房人居住生活的事情。　　4、考察周边环境及配套设施。　　5、订购房合同。确认房屋质量问题和权利状况后，买卖双方就价格问题进行协商，价格、交付房屋时间等主要事项确定后即可以开始签订二手房买卖合同。　　6、支付前期购房款。合同签订后，买方即需要按照合同约定的时间、数额支付购房款。如购房人需要贷款的，有关事项可参考后面表述内容。　　7、交付房屋。卖房人按照约定支付房款后，出卖方应按照合同约定时间和标准交付房屋。具体见示范合同文本表述内容。　　8、缴纳税费、办理过户。买卖双方按照合同的约定，按照房管部门的要求到房管部门或税务部门缴纳过户产生的税费，提交有关材料，办理 过户。　　9、结算尾款，完成交易，办理物业业主换名手续。　　二、二手房买卖要注意哪些　　1、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。　　2、注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。　　3、签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。　　4、付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。　　5、收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。",网络,未知,2018-06-15
60,"2018-06-19 01:53:33",签二手房合同要注意哪些方面,"　　众所周知，房屋的买卖必须要签订买卖合同，二手房的买卖当然也不能例外。然而签合同并非是签上名字那样简单，在签订过程中往往还需要注意一些事项。那么对于打算购买二手房的买家来说在签二手房合同要什么呢，也就是说签二手房合同注意事项有哪些呢?下面将为您做一个较为具体的阐明。　　一、签二手房合同要什么　　(一)注意交易房屋的权属情况。　　主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利 的房屋不得转让，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。　　(二)注意审查房屋价款、其他费用及佣金。　　房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。　　(三)必须对付款方式进行明确、具体的约定。　　这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。　　(四)注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。　　买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。　　(五)注意确定违约责任条款和救济方式。　　确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。　　二、签二手房合同注意事项有哪些　　其实在签二手房合同时注意以下有关合同的具体条款也就可以避免部分纠纷了，那具体的合同条款为：　　(一)合同双方当事人：买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。　　(二)标的：标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在二手房合同中，标的就是房屋。　　(三)房屋的价格及付款时间约定。　　(四)交房期限：卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。　　(五)权利担保：卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承担全部责任。　　(六)违约责任：违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。　　(七)合同双方认为应当约定的其他事项。　　如有更多问题，欢迎咨询说房网专业的房地产律师。",网络,未知,2018-06-15
61,"2018-06-19 01:53:36",离婚时房产属于家庭共有如何处理？,　　摘要：一般情况中，夫妻双方离婚时，只有夫妻共同房产等财产需做分配，但是，要是家庭子女还未分家析产的，那么这个时候，就还得先分割家庭共有的房产，具体按照以下的规定来。　　在夫妻结婚后，与一方的家庭成员共同生活，就会导致夫妻财产和家庭共同财产没有分开，其中即包括房屋也属于夫妻和家庭其他成员共有的。　　所以，在离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，而一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理，或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。　　因此，要是有家庭共有财产问题的，一般会比较难办。　　另外，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院可以按以下情形分别处理：　　1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;　　2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;　　3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。　　最后，一般来说，普通的房产都有一定的价值，而在离婚时家里还未分家析产的，注定得先解决好房产分割的问题。要是觉得困难的话，那么建议可以在必要的时候积极找个专业律师介入解决。,网络,未知,2017-07-31
62,"2018-06-19 01:53:38",离婚协议上没提房产怎么处理？,　　摘要：夫妻双方感情破裂，确定协议离婚的话，可以在协议上说明怎么分割房产等财产、确定子女的抚养权等。那么，要是在离婚协议上没提到房产，这个时候要怎么进行处理，首先可以先看该房产是否属于共同财产。　　1.工资、奖金，指在夫妻关系存续期间一方或双方的工资、奖金收入及各种福利性政策性收入、补贴;　　2.生产、经营的收益，指的是在夫妻关系存续期间，夫妻一方或双方从事生产、经营的收益;　　3.知识产权的收益，指的是在夫妻关系存续期间，夫妻一方或双方拥有的知识产权的收益;　　4.继承或赠与所得的财产，是指在夫妻关系存续期间一方或双方因继承遗产和接受赠与所得的财产。对于继承遗产的所得，指的是财产权利的取得，而不是对财产的实际占有。即使婚姻关系终止前并未实际占有，但只要继承发生在夫妻关系存续期间，所继承的财产也是夫妻共同财产，但本法第十八条第三项规定的除外;　　5.其他应当归共同所有的财产。　　6.双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金。　　7.双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。　　8.发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的婚姻关系存续期间应得部分夫妻共有。　　因此，如果该房产能确定为以上的夫妻共同财产的话，现在已经办好离婚，但还是要按夫妻共同财产在进行处置，否则任何一方动用房产，都将引起异议。并且这个时候双方可以采取协商的方法，协商解决不下的话，可以直接起诉解决。,网络,未知,2017-07-31
63,"2018-06-19 01:53:39",二手房转让无效的情况,"　　摘要：买卖双方达成一致，签订二手房转让合同，接着买方按约定支付房款，卖方也需要积极交付房屋，积极履行买卖合同。但是，要是出现以下情况的，将直接导致二手房转让无效：　　1、 当事人无民事行为能力或限制行为能力　　根据规定,房产交易合同的签订人必须是完全民事行为能力人,如果当事人没有民事行为能力或者被限制了行为能力,那么他所签订的合同就会被认定为无效。　　更为简单地说就是,合同签订人必须是已经成年,且没有因为触犯法律等行为被剥夺政治权利的人。　　2、 以欺诈为目的签订的买卖合同　　不管是买家,还是卖家,如果在签订房屋买卖合同时是以欺诈为目的的话,那么该合同就很有可能被认定为无效合同。比如,买家或者卖家的身份信息是虚假的,或者是房产交易的价格是虚假的,又或者是卖家隐瞒了房产已经被抵押的事实等。　　3、 以胁迫手段签订的房屋买卖合同　　在房产交易中,卖家若是以强迫、威胁等方式将房产出售给买家,那么双方签订的买卖合同就很有可能被认定为无效。比如,一方趁对方处于危难之际时利用对方的迫切需求,强迫对方接受明显不利的条件所签订的买卖合同。　　其实，现在随着房地产市场的持续高温，并且随便一处的房产价值都不低，所以，在签订二手房买卖合同前，一定要明确双方的基本情况，确保合同有效。并且，如果发现对方有欺诈、胁迫等情况的，可以及时去法院申请撤销买卖合同。",网络,未知,2017-07-28
64,"2018-06-19 01:53:39",二手房房产过户好办吗？,　　摘要：购买了二手房之后，接下来就要及时办理过户，只有掌握了房本才算真正拥有房。那么，二手房产过户好不好办，具体可以参考以下的规定。　　实践中，二手房房产过户要办理以下的手续：　　1、房地产转移登记申请表;　　2、申请人身份证明;　　3、房地产权利证书;　　4、有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;　　5、已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;　　6、人民法院强制性转移应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;　　7、非法人企业、组织房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;　　8、行政划拨、减免地价土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;　　9、以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;　　10、属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;　　11、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;　　12、房地产共有人同意转移的意见书;　　13、收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;　　14、国有企业之间或其他组织之间房地产调拨，　　15、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。　　所以，按照以上的步骤，其实二手房房产过户时，只要准备相应的材料，一般不难办理过户。不过，最好是在约定的时间内办理过户，逾期的话，将对买房者不利。要是因为逾期过户受有损失的，那么建议可以在必要的时候找个专业律师介入。,网络,未知,2017-07-28
65,"2018-06-19 01:53:41",双方父母出钱买的房，离婚时怎么分？,　　摘要：为减轻子女们购房的压力，双方父母会在子女结婚时共同出力，出钱共同购买房产作为婚房。不过，如果双方感情发生变化，甚至直接闹到离婚的境地的话，那么这个房产分割将成为首要解决的难题。　　双方父母出钱购买的房产，可以按照以下规定分割:　　1、我国《婚姻法》第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：　　(1)一方的婚前财产;　　(2)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;　　(3)　遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;　　(4)一方专用的生活用品;　　(5)　其他应当归一方的财产。　　2、《婚姻法解释(二)》第二十二条规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。　　由于房子有其巨大的经济价值，所以父母在购买房产时，可以根据自己的意愿确定是否要赠与。　　3、《婚姻法解释(三)》第七条第二款明确规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。　　所以，除当事人另有约定的情况外，将房产按照各自父母的出资份额按份共有，即符合社会常理，也能够起到定纷止争的效果。　　最后，夫妻双方因为感情破裂离婚的，如果说不能确定双方父母出资购买的房怎么分的，那么建议可以在必要的时候积极去法院起诉解决。,网络,未知,2017-07-26
66,"2018-06-19 01:53:42",离婚时房产增值了，利益归谁？,"　　摘要：现在的房地产市场可以说是一骑绝尘，即使是刚买上一年两年的房产，拿到现在的市场可能就增值了。所以，夫妻双方离婚时，发现婚前购买的房产又增值了的，那么这笔利益归谁?要确定离婚时增值归谁的问题，首先可以看下哪些属于夫妻共同财产：　　1、工资、奖金;　　2、生产、经营的收益;　　3、知识产权的收益;　　4、继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;　　5、其他应当归共同所有的财产。　　而房产增值部分是否属于夫妻共同财产，具体可以按照以下的规定：　　1、《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益、知识产权的收益归夫妻共同所有。　　2、《婚姻法解释(二)》第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，为夫妻共同所有。但对孳息和自然增值这两种情形如何认定未予明确。　　3、《婚姻法解释(三)》第五条对此作出明确规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产，首次明确了夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产。　　4、《婚姻法解释(三)》第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。 夫妻一方个人财产属于个人所有，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。　　我国物权法对于原物与孳息之间的关系及孳息的取得原则，自然孳息采用所有权主义及用益物权主义，法定孳息采用协商及交易习惯原则。所以，婚前房产是夫妻一方个人的重要财产，在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。　　所以，根据以上的规定是，婚前一方购买的房产，婚后房产增值了的，将不能认定为夫妻公同财产，而应该规婚前购买房产的一方所有。",网络,未知,2017-07-26
67,"2018-06-19 01:53:43",参与继承房产分割满足哪些条件？,　　摘要：几个继承人一起参与房产继承分割，得符合房产继承的条件，除了要享有房产的继承权，首先得发生房产继承权关系，并且得满足以下的条件：　　1、继承必须在被继承人死亡后开始。法律规定的继承权，只是继承人享有的一种期待权，如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权。　　遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继承关系也不会发生。如父母健在，其房地产子女就不能继承。父母意愿将自己的房产赠与子女是可以的，但这种行为叫生前赠与，不叫继承。　　2、继承遗产的人，必须是被继承人的合法继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。我国继承法确定的法定继承人有：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。　　3、继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。像这样的财产必须分割以后属于死者个人所有的部分才是遗产。一切非法所得的财产不属于遗产，不得继承。　　最后，确定满足参与房产继承分割的条件后，其实在继承时还需要按照法定流程办理，并且还得依法缴纳继承房产的税费等。,网络,未知,2017-07-25
68,"2018-06-19 01:53:43",继承的共有房产怎么分割？,　　摘要：家里的老人过世后，没有明确遗嘱，又有多个继承人的话，并且是共有的话，那么对继承的共有房产，将产生分割的问题。那么，继承的共有房产如何分割，实践中可以按照明确规定分割。　　事实上，房产分割时要保证客观可行，并且不能损害房屋的效用，可以不影响生产、生活。对于不宜分割的房屋，可以采取以下的办法处理：　　1、折价补偿方法　　一般是归居住使用者所有，由其按各继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房标准，并参照当地的市场价格合理评定。　　2、共有方法　　各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。　　不过，发现继承人有下列行为的，即会丧失房屋继承权：　　1、故意杀害被继承人的;　　2、为争夺遗产而杀害其他人的;　　3、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的;　　4、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。　　其实，对共同共有继承下来的房屋，如果确定共有人都有继承权，一般很难整体分割，所以只能按照以上的办法处理。,网络,未知,2017-07-25
69,"2018-06-19 01:53:47",无证房产是否可以转让？,"　　摘要：对于未依法登记领取权属证书的二手房，是否可以办理转让，进行合法交易，将直接影响买卖双方的利益。那么，无证房产是否可以转让，可以根据以下的规定来。　　首先，无证房产交易时 ，因为可以在买签订买卖合同后，如果能够依法取得房产证的话，那么将不影响二手房买卖合同。因此，无证房产事实上可以转让，不过将要承担以下的风险：　　1、如果该房产属于自始至终都不能办理权属登记的房屋，即明确不符合法律、行政法规的立法目的，并将损害国家、集体他人利益及社会公共利益，那么买房者签订买卖合同后，将明确不能拿到房产证。　　2、以无产权证的房屋为标的的买卖合同签订后，在未办产权证前，买受人亦未依约支付购房尾款，一旦拆迁导致该房权属证书无法办理或办理已无意义。　　不过，随着二手房交易规定的不同，实践中可能还会出现其他的风险，所以最好是购买有产权证证书的二手房，否则的话买方维权也将扣费更多时间和精力。　　另外，一旦受让了他人无证的房产后，如果真出现了产权过户的纠纷的，那么可以选择积极去法院起诉：　　1、先准备起诉状。写明要求卖方承担相应的违约责任，如果双方有明确约定了违约责任的，那么可以按合同约定提诉求。　　2、去房产所在地法院。因为房产属于不动产，所以直接去房产所在地法院起诉对方即可。　　3、法院受理立案。法院接收起诉状，经审查确定立案的，即会受理，接着提交相应的材料证据，拿到法院的受理通知书，按通知书要求进行。　　4、按时出庭应诉。法院确定开庭审理的时间后，即要按时出庭应诉，不到庭的话，将直接导致撤诉的后果。",网络,未知,2017-07-24
70,"2018-06-19 01:53:49",广州办理二手房房产证时间,"　　摘要：进行二手房买卖时，买方只有办理好房产过户，拿到房产证后才真正拥有房。那么，在广州办理二手房房产证需要多少时间，具体按照以下的规定来。　　事实上，不管是一手房办证，还是二手房过户，广州的规定大概需要八个工作日。　　确定办理所需的时间之后，买方将房款交了，或是选择抵押了的，那么在还清贷款后，就得提交房产转移申请。实践中的操作是，买卖双方提供证件材料到房地产交易所审核，审核成功后领取回执，银行接着通知业主拿房产证，打印网签合同后涂销和递件，并出税单。　　递件需要准备的材料：　　卖方：　　1、身份证(夫妻双方);2、房产证;3、户口本;4、婚姻证明;5、有关房子的其他资料(原发票等)　　买方：　　1、身份证(夫妻双方);2、户口本(夫妻双方)3、婚姻证明;4、小孩的户口簿;5、未成年小孩的出生证明;6、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明7、网签合同(当场打印)　　注意，一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。　　领取到回执后，国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、营业税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执(上面会写明出新证日期)　　房管局缴交税种及费用：　　1.契税：　　a)管局报批价x1% 首次购房面积90平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);　　b)管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);　　c)管局报批价x3% 二次以上购房或购房面积144平方以上;　　2.个人所得税：　　管局报批价x1% 房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征;　　3.营业税：　　管局报批价x5.6% 房产证满5年免征;　　4.土地交易服务费：　　房产证建筑面积x6元/㎡;　　5.产权登记费：　　个人产权50元二个人产权80元;　　注意，缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户，并且需要换取出新证回执。　　所以，在经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心，交5元印花税，盖了个印花税的章、核对身份证信息后，就把新房产证拿到手了。",网络,未知,2017-07-24
71,"2018-06-19 01:53:51",继承人放弃房产继承权注意事项,　　摘要：在发生继承房产的情况时，继承人可以选择继承，也可以选择放弃继承，不过，如果选择放弃继承的话，需提供放弃继承说明书。另外，因为继承有多人的，那么继承人之一放弃房产继承权的话，将直接影响接下来的房产继承权。　　在房产继承开始时，继承人之一放弃房产继承权的需要注意以下几个问题：　　1、客观意义上的继承权是一种资格，具有专属性，不能放弃。在继承开始前，放弃房产继承权的意思表示没有效力，因为这时其享有的是客观意义上的继承权，不能放弃。　　2、遗产分割后，作出放弃房产继承权意思表示的，其所放弃的不是继承权，而是房产所有权。　　3、如果放弃房产继承权会损害第三人利益的，则不得放弃。例如，负有扶养、抚养、赡养义务的继承人，提出放弃房产继承权以免除其法定义务为条件，或者放弃房产继承权后无法履行法定义务的，放弃房产继承权的行为无效。　　4、继承开始后，继承人在遗产处理前没有表示放弃继承的，视为接受继承。　　5、放弃房产继承权的意思表示，可以用口头方式或书面方式向其他继承人作出，但是用口头方式表示放弃继承的须本人承认，或有其他充分证据证明。在诉讼中，继承人可以向人民法院表示放弃继承。继承人向人民法院以口头方式表示放弃继承的，人民法院要制作笔录，由放弃房产继承权的继承人签名。　　另外，放弃不动产的继承权，还需要进行公证。　　6、放弃房产继承权不能附加条件。　　7、遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承反悔的，由法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。遗产处理后，继承人对放弃继承反悔的，不予承认。　　所以，不管是继承人之一放弃房产继承权，还是全部继承人放弃的，都要注意以上的事项。,网络,未知,2017-07-20
72,"2018-06-19 01:53:54",房产放弃继承权声明书,　　摘要：当发生继承的法定情况时，继承人享有继承的权利，也有放弃继承的权利，不过，如果是自愿放弃房产继承的话，还需要提供房产放弃继承权声明书。　　所谓房产放弃继承权声明书可以按照以下的范本：　　自愿放弃房产继承权声明书　　声明人**，性别**，****年**月**日出生，现住*********，身份证号：********。　　我父亲(母亲)****于****年**月**日因****，父亲(母亲)**于**年月日****，我父亲(母亲)生前与母亲(父亲)**有坐落于******的********房产壹栋，建筑面积********平方米，房产证号：****************。我父亲(母亲)****(父亲)**生前未立遗嘱，也未与他人签订遗赠协议，我系父亲(母亲)**与母亲(父亲)****婚生**子，根据《中华人民共和国继承法》相关规定，我系该房产合法继承人之一。　　现特声明：我自愿放弃对父亲(母亲)**母亲(父亲)**该项房产的继承权。　　以上情况均真实无误，如有虚假，我愿承担由此而引起的一切经济和法律责任。　　声明人：***　　*年**月**日　　不过，因为每个人放弃的情况不一致，所以建议最好是根据自身的具体情况进行撰写，如果依靠自身能力不会撰写的，那么建议可以在必要的时候找个专业律师介入撰写。,网络,未知,2017-07-20
73,"2018-06-19 01:53:54",二手房买卖的按揭流程如何？,　　摘要：签订二手房买卖合同后，并确定按揭的话，将要按照按揭贷款买房的步骤进行。那么，二手房买卖的按揭流程如何，具体按照以下的步骤进行：　　1、先确定按揭服务公司和贷款方案。借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。　　2、查询公积金(如需公积金贷款)。与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。　　3、签定房屋买卖合同。借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。　　4、准备贷款资料，审核贷款资质。按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。　　5、签贷款协议，公证，保险。按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。　　6、办理房屋过户和抵押手续。借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。　　7、办理房产证和抵押证明。贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。　　8、银行放款。银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。　　最后，按揭购买二手房时，得先确定贷款的银行，接着按照银行的规定进行贷款。,网络,未知,2017-07-19
74,"2018-06-19 01:53:57",二手房按揭贷款需要房产过户吗？,　　摘要：签订二手房买卖合同时，将要从房主那边办理过户，不过，如果按揭买卖二手房的话，那么将直接影响房产过户。所以，二手房按揭贷款的话，是否需要房产过户?什么时候办理过户?　　实践中，贷款购买二手房，顺序是先办贷款，接着办理房产过户。　　另外，二手房按揭贷款时，需要买卖双方提供材料，具体得提供以下的材料文件：　　一、买方需要提供的资料　　1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口);　　2、户口本(夫妻双方);　　3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明);　　4、收入证明或偿债能力证明(单位出示);　　5、所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示);　　6、学历证明(大专以上提供);　　7、申请人的贷款银行活期存折;　　8、银行要求提供的其他材料。　　二、卖方需要提供的资料　　1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口);　　2、户口本(夫妻双方);　　3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明);　　4、配偶、共有人同意出售证明(固定格式);　　5、房屋产权证;　　6、出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件;　　7、银行要求提供的其他材料。　　最后，其实现在按揭贷款买新房，或者买二手房都较为普遍，不过二手房按揭贷款，其实还是跟新房贷款一直，即要先办理贷款，接着办理房产过户，跟着银行贷款的要求来。,网络,未知,2017-07-19
75,"2018-06-19 01:53:59",共有房产析产怎么做？,　　摘要：在实践中，将共有房产这一财产分割，并分属各所有人所有的行为，即称为房产析产。不过，共有房产析产怎么做?特别在夫妻双方离婚时，具体要走哪些步骤，可以按照以下的流程来：　　1、到公证处办理析产公证。但如果在离婚判决或离婚协议(民政局备案)中已经约定了房屋归属的，可以不再办理析产公证;　　2、办理抵押权银行规定的事项;　　3、到房管局办理免征契税申请(大约10个工作日，各区略有不同);　　4、到房管局办理离婚析产登记手续(各区时间不同)，并缴交50元登记费;　　5、领取新房产证和他项权证。　　共有房产析产中具体应提交以下的证件：　　1、《房屋所有权登记申请书》;　　2、房屋所有权证;　　3、离婚判决书或离婚调解书。　　4、本人身份证复印件(核对原件);协议离婚需提供双方的身份证复印件(核对原件);　　5、房改房提供原购房契约复印件(核对原件);　　6、房屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名;　　7、私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上。　　8、分割(析产)协议(原件，共有房屋分为单独所有);或者书面申请(原件，登记为一处的房屋分为二处以上)。　　最后，其实在进行共有房产析产时，只要双方协商达成一致的话，那么这个事就好办多了，并且按照以上的步骤进行即可。,网络,未知,2017-07-18
76,"2018-06-19 01:54:04",分割财产怎么办房产证更名手续？,　　摘要：夫妻双方感情破裂做离婚决定后，将要对房产进行分割，做好分割之后，直接占有房产的一方，即要积极办理房产证更名手续。不过，夫妻离婚后怎么办理房产证更名手续，具体得按照以下的步骤进行。　　夫妻离婚房产过户手续办理：　　1、无论是通过法院调解离婚还是判决离婚，法院出具的民事调解书和民事判决书都是具有法律强制约束力的法律文书。　　如果离婚时法院确定房屋归一方所有，另一方应在法律文书生效后协助办理过户手续，否则当事人可以申请法院强制执行，房地产交易中心会协助法院办理房产过户手续。　　2、如果是协议离婚，另一方不配合办理房产过户的话，当事人可以到法院申请强制执行，或是离婚后直接到公证机关将离婚协议公证，房产交易中心一般会认公证后的离婚协议。　　夫妻离婚后办理房屋过户需提交以下材料：　　1、房屋所有权证书;　　2、本人身份证原件、离婚证;　　3、离婚协议或生效的法院离婚判决书、离婚调解书;　　4、原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图两份;　　5、买房时的契税完税或减免税凭证;　　6、有的还要法院出个执行函。　　最后，其实离婚夫妻双方要是在协商好分割房产的话，那么做更名手续自然不会太难，双方互相配合一下即可。不过，如果双方因为房产分割一直不能解决的话，那么只能先通过找法院起诉之后在进行下一步。,网络,未知,2017-07-18
77,"2018-06-19 01:54:04",农村房屋房产证是否能过户给儿童？,　　摘要：根据相关的法律规定，不满一岁的为婴儿，一岁以上不满六岁的为幼儿，六岁以上不满十四岁的均为儿童，那么根据这个年龄的划分，其实儿童属于限制民事行为能力人，而有些人想将农村房屋房产证直接过户给还是儿童的孩子，首先需要明确法律上的规定。　　根据一般房产证过户的规定是，农村房屋房产证可以过户到孩子名下，因为农村宅基地不能进行买卖，所以可以不必要有监护人。不过，一般儿童需要监护人，所以这个条件其实已经自动达成了。　　不过，因为各个地方的规定有所不同，所以建议最好是先咨询下的当地的房管部门的具体规定。　　另外，一般农村房屋没有产权证，如果还没有房产证的话，那么可以根据以下步骤办理：　　1、建房户向村委会提出建房申请　　2、村委会审核同意，签字盖章　　3、向乡乡建办提出申请　　4、乡建办工作人员实地踏看，同意建房　　5、到乡乡建办领取房屋建设申请表　　6、经乡建办签字同意　　7、乡主管领导签字盖章，核实同意　　8、交县规划建设局审批　　9、建房户领取产权证。　　最后，对于宅基地上建房的，法律规定是对建造的房有使用权，但是没有所有权，而要过户给孩子的的话，其实也可以避免走这一流程，因为房屋可以继承。并且，按照房随地走的原则，房屋还可以继承取得使用宅基地。,网络,未知,2017-07-14
78,"2018-06-19 01:54:06",农村房屋房产证怎么办理？,　　摘要：农村房屋在宅基地上建房的，不管是拆建还是新建，一般不会去办理房产证。并且，即使需要办理房产证的，那么也将区别于一般的房产登记，实践中对农村房屋房产证的办理有如下的规定。　　农村房产证办理流程将依据《房屋登记办法》的规定办理。　　一、需要提交下列材料：　　(一)登记申请书;　　(二)申请人的身份证明;　　(三)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;　　(四)申请登记房屋符合城乡规划的证明;　　(五)房屋测绘报告或者村民住房平面图;　　(六)其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。　　农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。　　二、收集整理好以上材料后按以下的流程进行：　　(一)建房户向村委会提出建房申请;　　(二)村委会审核同意，签字盖章;　　(三)向乡建办提出申请;　　(四)乡建办工作人员实地勘察，同意建房;　　(五)到乡建办领取房屋建设申请表;　　(六)经乡建办签字同意;　　(七)乡主管领导签字盖章，核实同意;　　(八)交县规划建设局审批(县行政服务中心)　　(九)建房户领取产权证。　　最后，因为根据各地的实际情况不同，所以确定要办理房产证的话，那么建议可以先到当地的房屋管理部门做个详细的了解先。,网络,未知,2017-07-14
79,"2018-06-19 01:54:06",离婚后共同还贷的房怎么分割？,"　　摘要：随着房地产市场的火爆，现在人买房一般拿不出现金，最后只能去银行申请贷款。夫妻双方风风雨雨，一起走过还贷之路，一旦感情破裂闹到离婚的地步，共同还贷购买的房产还可能会引发新的纠纷。不过，离婚后的双方因为共同还贷买的房引起纠纷的怎么解决，这点可以根据法律中的规定来。　　《新婚姻法司法解释三》 第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。　　双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。此时，对于夫妻一方婚前购买的房屋，即使婚后夫妻共同还贷的，离婚时房屋归属于购买房屋的一方，另一方只能得到一定的补偿。　　所以，一般这个房产将由双方共同协商处理，协商不下的话只得去法院起诉处理。不过，因为双方都有出力，所以不管是协商解决，还是法院诉讼解决的，不管最后谁占有房子，另一方也可以得到相应的补偿。",网络,未知,2017-07-13
80,"2018-06-19 01:54:08",离婚后父母赠与的房产纠纷处理？,"　　摘要：男女双方结成婚姻，大多会准备一套房，但现在的房价望尘莫及，区区在外打拼几年的年轻男女，一般是无力买房的，这个时候只能靠双方父母出力。所以，现在很多夫妻的婚房，有些可能是双方打拼挣下的，而有些则可能是父母赠与的。　　实践中，当夫妻双方感情破裂，那么在办理离婚时，房产的价值最高，无疑是双方最难解决的问题。不过，对于父母赠与的房产，在双方离婚时，法律上明确了处理方式。　　1、一方父母出资买房　　《新婚姻法司法解释三》 第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。　　此时，即使房子是婚后由父母购买的，如果是产权登记在出资方父母子女名下的，离婚时属于一方个人财产，离婚时不予分割。　　2、双方父母出资买房　　《新婚姻法司法解释三》 第七条规定：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。也就是说父母出资购买的，是父母对子女的赠与，另一方无权进行分割。　　最后，其实现在很多人一般考虑以后，所以父母在赠与房产时，往往很难做到事先约定这种，所以导致后面一旦出现离婚情况，双方就可能陷入纠纷。如果对房产分割问题无法妥善处理的，建议可以积极去法院起诉解决。",网络,未知,2017-07-13
81,"2018-06-19 01:54:10",变更承租人后房屋的所有权如何认定,"北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。 （为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。） 　　一、基本案情 　　赵广庆与宋春是夫妻关系，二人共有3个子女，长子赵振、长女赵彤、次女赵芳。赵珏是赵振之子。 　　诉争房屋的性质为公房。 　　1997年8月21日，A公司房管部（甲方）与赵广庆（乙方）签订《公有住宅租赁合同》，赵广庆承租该房屋。该公房出租人为A公司，共同居住人为妻子宋春，孙子赵珏。 　　1998年7月12日，赵广庆去世。妻子宋春与孙子赵珏于2001年3月20日与出租人协商，将公房承租人由赵广庆变更为赵珏并办理了相关手续，赵珏及宋春均在手续上签字，赵珏缴纳了承租人变更的手续费。 　　2003年7月18日，宋春（甲方）与A公司（乙方）签订房屋买卖合同书，主要内容为甲方购买涉诉房屋一套，甲方新购房屋按房改价格政策，每平方米售价1560元，实际房价款为55174元。2005年4月15日，诉争房屋所有权登记至宋春名下。2005年7月25日，宋春去世。 　　赵珏认为，原告作为诉争公房承租人本应与A公司签订房屋买卖合同，但赵珏为借用祖父祖母的工龄享受购房价格优惠，以宋春的名义购买了诉争房屋，后赵珏代宋春签订了房屋买卖合同及缴纳了全部购房款和公共维修基金等相关费用。本案诉争房屋虽登记在宋春名下，但实为赵珏借用宋春的名义购买，购买房屋的全部款项也都由赵珏支付，因此，诉争房屋的所有权应归赵珏所有。故诉至法院。诉讼请求：1、判令三被告协助原告将涉诉房屋所有权转移登记至原告名下；2、三被告承担本案的诉讼费用。 　　二、法院审理 　　被告赵振未出庭 　　被告赵彤答辩称：不同意赵珏的所有诉讼请求，原告与宋春之间不存在借名买房的合同关系。宋春是用自己的工龄且是自己出资购买的诉争房屋，诉争房屋为宋春的个人财产，和原告没有关系。公租房承租人为赵广庆，签订合同为赵广庆，合同上有公章，这和赵珏所述的赵珏和其祖父共同承租了房屋的事实不符。 　　宋春有能力支付房款，老人有自己的储蓄。原告并没有和老人实际居住在一起，不存在和老人一起承租房屋的情况。 　　被告赵芳答辩称：诉争房屋是宋春个人财产，其父亲不可能在2001年去世前两年把承租权转让给赵珏，诉争房屋所有权登记在宋春的名下，房子购买时也用了宋春的工龄，房子就是宋春的个人财产。 　　赵珏在庭审中表示，房屋买卖合同系其母亲签字，购房手续和购房款系其父母出面办理。 　　赵珏为证明是由其出资购买了涉诉房屋，向法院提交诉争房屋购房款fapiao、公共维修基金收据，主张购房款和公共维修基金都是由赵珏出资，只是借用宋春的名义。 　　赵珏提交1999年至2003年五费收据及物业管理收费收据6张，主张上述费用均系其交纳。赵彤、赵芳认为，虽然宋春去世前与赵珏一起居住，上述手续单据由赵珏持有，但并不能证明是由赵珏支付。 　　庭审中，赵珏请求证人魏明出庭作证，该证人陈述，2003年6月左右，魏明借给赵珏2万元用于购买房屋，2004年五一左右归还。赵珏表示以此证明诉争房屋由其购买。 　　三、法院判决 　　法院审理后作出判决：驳回赵珏的诉讼请求。 　　四、房地产律师靳双权点评 　　著名房产律师靳双权认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 　　具体至本案中，首先，赵珏并未举证证明其与宋春之间存在借名买房的书面或口头约定，在借名买房合同中，通常由出名人签订房屋买卖合同，借名人支付全部购房款。其次，房屋买卖合同系其母亲签字，购房手续和购房款系其父母出面办理，因此，根据赵珏的陈述，无法证实由其支付了购房款，魏明的证人证言不能直接证实其借款用于购买诉争房屋。赵珏所陈述的合同履行情况并不符合借名买房合同履行的交易习惯，赵珏并未提交充分证据证明与宋春之间存在借名买房关系。再次，诉争房屋所有权登记于宋春名下，如果赵珏作为共同安置人被安置在该诉争房屋，其作为安置人口对诉争房屋享有的是居住权，而非所有权。此外，对赵珏所提出的只有承租人才能购买诉争房屋的主张，从房屋买卖合同的买房人为宋春可以看出，赵珏的该主张并未提交证据予以证明。 　　综上所述，赵珏的诉讼请求并无事实及法律依据。",网络,未知,2017-06-01
82,"2018-06-19 01:54:14",房屋提前还贷务必提前咨询办理还贷手续,"　　北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）　　　　一、原告诉称　　祝英英称：我与闫洲经人介绍相识，于2008年12月15日登记结婚，婚后无子女。婚后前三年，因闫洲当时在部队，双方聚少离多，一直未建立起夫妻感情，加之双方性格、思想观念上有差异，经常为生活琐事吵架、冷战，从2014年6月开始已分居至今。我认为双方已无法再共同生活下去，双方的婚姻关系已名存实亡，没有再维系的必要和可能。现起诉要求离婚。 　　二、被告辩称　　闫洲辩称：我不同意离婚，从2008年结婚至今双方存在深厚的感情基础，虽偶有吵架但是没有感情破裂，我认为还有感情。以前有小矛盾，是因为和老人在一起生活，只要我们自己单独生活就能好转，毕竟生活在一起很久了，不能因为一点摩擦就离婚。 　 三、审理查明　　祝英英与闫洲婚后共同购买位于北京市丰台区x号房屋，登记为双方按份共有，各占50%份额，房屋总价款2338000元，首付938000元，贷款1400000元，贷款期限为30年，从2012年6月21日至2042年6月21日，双方共同偿还贷款至2015年6月，之后系祝英英独自偿还贷款至今。诉争房屋价值评估，市场价值为3364774元。　　在2016年4月8日的庭审中，闫洲与祝英英均表示可以一周之内把剩余贷款的一半打入还贷账户，提前还清贷款，之后对诉争房屋的分割由其中一方取得房屋产权，另一方分得房屋评估价的一半。双方当庭确定于4月13日共同到银行查询剩余贷款数额、询问提前还贷相关手续并在庭审后一周之内提交各自偿还房屋剩余贷款一半金额的凭证。2016年4月14日，祝英英向法院提交了其向还贷账户汇款67万元的汇款凭证（银行告知提前还贷事项需提前一个月申请，下月才能按照提前还贷扣款，故4月仍为正常的有息还贷，另核算4月正常还贷后剩余的贷款本金总额，经银行测算，每人负担金额约为67万元）；闫洲未按照约定办理提前还贷事宜，并由此导致无法完成5月提前还贷，5月仍需按照原还款计划（有本有息正常还贷）进行还款。经沟通，闫洲于2016年5月6日向还贷账户中汇款67万元，随后祝英英向银行申请了提前还贷，经核实，最早能够提前还贷的日期为6月15日。　　双方均认可诉争房屋的首付款由祝英英支付了75.2万，闫洲支付了18.6万，祝英英请求法院判决房屋所有权时予以考虑。 　 四、法院判决　　1、准予祝英英与闫洲离婚；　　2、坐落于北京市丰台区x号房屋归祝英英所有，祝英英给付闫洲房屋折价款168万元，闫洲协助祝英英办理房屋过户手续；　　3、祝英英与闫洲各自名下存款归各自所有。 4、闫洲支付祝英英房屋贷款39800元； 　　五、房产律师靳双权点评　　至于折价款的数额，该房屋系双方婚后购买，产权登记为双方按份共有，各占50%份额，双方已申请提前还贷，并按照每人50%的比例将剩余贷款金额汇入还贷账户，在此情况下，祝英英应支付闫洲房屋评估价值一半数额的折价款即1682387元。　　闫洲称其自2015年11月后被祝英英的母亲赶出、未在诉争房屋居住，要求不支付此后的还贷数额，该请求缺乏法律依据。2016年5月的贷款利息4582.72元将由双方各自汇入还贷账户中的67万元中扣除，但该月利息的产生系由于闫洲未按约定时间向还贷账户汇款导致无法5月提前还贷造成，故该部分利息应由闫洲个人承担。综合以上两因素，闫洲应支付祝英英贷款金额39420.65元。 　律师提示：当房屋涉及提前还贷问题，请尽早就提前还贷手续办理、流程和周期等咨询银行等贷款部门，避免因未处理好提前还贷办理手续问题而拖延时间，造成财产上的损失。",网络,未知,2017-06-01
83,"2018-06-19 01:54:16",以未成年子女名义购房会有什么问题,"　　随着经济条件的改善，父母以子女名义来买房的情况并不在少数，经济较为宽裕的父母出资为子女购房，希望减轻子女日后的生活负担。还有一种情况，主要是由于不少购房者之前买了房，或已不具备购房资格，或是再买房就要算“二套房”，首付比例增高，贷款利率也高。因此，以成年子女的名义来购房则可以有效地规避这些问题。还有一种情况，则是以子女名义购房可以起到规避将来开征的遗产税的作用。 　　但是，以子女名义购房会不会有什么问题呢? 　　一、处置未成年人名下的房屋会有严格的限制。根据我国《民法通则》第18条的规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。除非父母承诺将所获得的款项用于子女读书、治病等事宜并办理公证手续，否则不能在登记机关办理过户或抵押登记手续。 　　二、子女名下的房产在父母离婚时不能纳入财产分割范围，只能是离婚后抚养子女的一方可以与子女共同生活在子女名下的房屋中。 　　三、如果单独为未成年子女购房，只能全款，不能办按揭。 　　四、父母很难收回房屋。如果未成年子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回其房屋时基本不太可能。 　　以上为以未成年人子女名义购房可能存在的风险。 　　引用一句法律格言告诫各位，“法律不可能给每个人以方便，如果它有益于全体和大多数人，我们就该满足了”。",网络,未知,2017-06-01
84,"2018-06-19 01:54:21",以他人名义购买“首套房屋”有风险,"　　随着对商品房“差别化信贷”和“限购令”等调控措施的实施，如果购买多套住房，不仅首付款增加、贷款利率上浮，甚至还受到限制。一些暂不想购房的人遂打算出卖“首套住房优惠权”，即由实际购房人给其一定报酬，再以其名义购房，相关政策优惠及房屋则归实际购房人享有和所有。如果真的这样做，是否存在风险? 　　【综述：提醒：以他人名义购买“首套房屋”有风险】 　　随着对商品房“差别化信贷”和“限购令”等调控措施的实施，如果购买多套住房，不仅首付款增加、贷款利率上浮，甚至还受到限制。一些暂不想购房的人遂打算出卖“首套住房优惠权”，即由实际购房人给其一定报酬，再以其名义购房，相关政策优惠及房屋则归实际购房人享有和所有。如果真的这样做，是否存在风险? 　　这种做法，实际上就是借他人名义买房，极易产生纠纷，也存在巨大风险。 　　一方面，根据《物权法》第十四、十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。而房屋属于不动产，自然应当随此规定。鉴于购房应当办理产权登记等手续，购买“首套住房”时，也就必须以他人名义买房，并以他人的名义办理房屋产权登记等。这意味着一旦登记，他人即自“记载于不动产登记簿时”对房屋享有法律意义上的权利，如果他人日后以房屋权属证书(房产证)为凭主张权利，即使实际出资人住进了该房屋，恐怕也只能“以不动产登记簿为准”处理，实际出资人便“赔了夫人又折兵”。 　　另一方面，无论是《民法通则》第五十八条，还是《合同法》第五十二条都已明确规定，以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益和违反法律、行政法规强制性规定等行为，均从行为开始时起没有法律约束力。而买卖“首套住房优惠权”，实际上就是为了规避政策和法律，而恶意串通并以合法形式掩盖非法目的，自然当属其列。即使买卖“首套住房优惠权”的双方通过内部协议约定，产权归实际出资人，也不能得到法律保护。更何况出卖“首套住房优惠权”者也会因此失去相应资格，待其真正需要买房时，很可能被政策限制，故其反悔的几率很大，纸终将包不住火。",网络,未知,2017-06-01
85,"2018-06-19 01:54:23",以他人名义购房，秘密协议或无效,"　　2008年6月，张某夫妇看上一楼盘已接近竣工，咨询后方知该楼盘共有A、B两栋楼，其中A栋系某单位委托建设单位所建，只销售给该单位职工，价格为3500元左右/㎡，B栋是普通商品房，市场价格为6500元左右/㎡。得到该情况后，张某夫妇通过朋友认识了A栋楼委托建设单位的一名职工李某，经协商就购买房产事宜达成协议，双方签订《房屋买卖合同》，约定：张某夫妇以职工李某的名义购买该楼盘A栋1单元1803号房，房屋建筑面积120㎡，张某以李某名义与开发商签订 《商品房买卖合同》，张某夫妇按5300元/㎡的价格一次性支付全部房款，其中《商品房买卖合同》约定的房款部分张某夫妇直接支付给开发商，剩余部分支付给李某。同时约定房屋实际交付以后李某应立即向张某夫妇交付房屋，李某于取得房产证后应立即向张某夫妇办理过户手续。 　　后双方按约定履行了付款和交房义务，张某夫妇也装修后实际入住该房。2010年3月，张某得知李某已取得房产证，遂要求办理过户手续。李某拒绝，并提出双方的合同无效，愿意退还张某夫妇的房款并要求张某夫妇搬离该房。双方因此产生争议。 　　律师观点 　　以他人名义买房存在法律风险。我国目前实行购房实名制，即签订买卖合同的买受人与房产管理部门最终登记的所有权人保持一致;而在确立不动产的所有权归属时，我国采用不动产登记主义，即根据房产证和房屋管理部门登记的所有权主体确立房产的归属。以本案为例，根据购房实名制，虽然双方明确约定是张某夫妇以李某的名义买房，而且由张某夫妇实际履行了向开发商支付房款的义务，但是从法律意义上讲，李某是该房产的实际买受人，房产管理部门在办理权属登记时无疑将该房产登记在李某的名下。结合我国的不动产登记主义，李某取得房产证以后依法取得该房产的所有权。 　　因此本案焦点问题是： 　　张某夫妇与李某签订的《房屋买卖合同》的法律效力。该《房屋买卖合同》是否有效，直接关系到张某夫妇能否要求李某履行办理过户手续。本案中，张某夫妇与李某签订的《房屋买卖合同》从实质上讲，应属于我们通常所讲的二手房买卖合同，即李某从开发商处取得房产后销售给张某夫妇。特殊之处即在于双方签订该合同时，李某对该房并不具有所有权，这种情况在法律上属于无权处分。对于无权处分人签订的合同，根据我国《合同法》第51条的规定，“无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，双方产生争议时，李某已经取得房产的所有权，那么是否可以依据《合同法》的上述规定认定双方所签合同有效呢。答案是否定的，因为我国《城市房地产管理法》第37条第6款明确规定，“未依法登记领取权属证书的”房产“不得转让”，根据《合同法》第52条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。 　　从法律渊源上讲，《合同法》与《城市房地产管理法》均属于法律，但根据特别法优于一般法的适用原则，处理本案时，应根据特别法《城市房地产管理法》的规定，即应认定李某在未取得房屋所有权时与张某签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，因此张某夫妇要求李某履行过户手续没有依据。自此，张某夫妇如何救济自己的权利，律师认为该夫妇可以要求李某承担缔约过失责任赔偿损失。同时须注意的是，本案中双方均知签订买卖合同时李某不具有房屋所有权，可判断为双方对合同无效均有过错责任，因此应共同承担张某夫妇的损失。 　　最后，律师提醒读者，实践中，由于各种原因打算以他人名义买房者应综合考虑利益与风险，权衡得失。尤其是“限购令”出台以后，有人因不符合购房资格而以亲戚朋友的名义购买房产，还有人以公司的名义购买房产，实际都存在与本案相同的风险。 　　律师提醒：以他人名义买房存在法律风险。我国目前实行购房实名制，即签订买卖合同的买受人与房产管理部门最终登记的所有权人保持一致;而在确立不动产的所有权归属时，我国采用不动产登记主义，即根据房产证和房屋管理部门登记的所有权主体确立房产的归属。",网络,未知,2017-06-01
86,"2018-06-19 01:54:23","以他人名义登记买房 发生纠纷房该判给谁","　　以他人的名义买房，这在日常生活中屡见不鲜，例如父母以儿子的名义买房、男朋友以女朋友的名义买房等，但这些买房的前提是存在赠与的意思，父母以儿子的名义买房就是想给儿子一套房子;男朋友以女朋友的名义买房就是打算关给她一套住宅。如果以他人的名义买房但没有赠与的意思，这时纠纷可能就出现了，而由于对这方面法律知识缺乏了解，很多人因此遭受了很大损失，往往是有口难辩，有冤说不出。 　　根据前些年的购房政策，购房人需要具有当地城市的户口才能购买商品房，一些不具有当地城市户口的人，常常通过亲戚、朋友关系，借助他们的名义购买商品房，然后在房地产登记部门登记，取得房屋产权证书。此时一旦我们的亲戚或朋友产生不良的企图，提出房屋就是自己购买的，只不过是暂且让我们居住，并拿出房屋产权证书要求我们搬出，这时，我们将处于非常不利的位置，因为我们必须要拿出证据来证明房屋就是我们自己买的，如果不能证明，就会面临房子被“抢走”的危险。 　　那么，遇到这种事情，我们应当怎么办呢?根据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定：权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。房产登记管理部门在输房屋产权登记时，不可能花时间和精力去调查房屋所有人是否以他人名义购买，仅仅审查登记申请人的有效证件和相关材料，如果证件真实、材料合法，就会发给其产权证书。我们知道房屋产权证书是房屋所有权的唯一合法凭证，一旦产权证书上记载的是他人的名字，真正的权利人必须举证房屋是自己购买的，拿出一些证据，去申请变更登记。但是在这种举证风险下，真正权利人能否成功则是个未知数，他很可能会陷入有口难辩的尴尬境地。 　　鉴于风险的存在，我们认为应尽量避免使用他人名义购买房产，以免因小失大。但各人情况毕竟不同，如果确非得已的话，也要注意以下几方面的情况： 　　一是尽量选择可靠的、信誉好的人，对陌生的、不太熟悉的人宁可放弃; 　　二是双方要签订明确的协议，约定好房屋权属的归属及产权过户的时间; 　　三是保存好自己付款的证明，包括首付款及归还的银行的按揭，能从自己户头支付的最好从自己的户头支付。有困难的，最低限度也得要求名义上的买房人打收到房款的收条。 　　这样的话，即使在发生纠纷的情况下，也可以向法院主张变更房屋的所有权，然后再凭生效的判决书到房管部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下，也要最低限度的确保自己的债权。",网络,未知,2017-06-01
87,"2018-06-19 01:54:28",以别人的名义买房的法律风险及其防范对策,"　　从实践中来看，以他人名义买房的情况主要有两类。一类是本人不具有购房资格，而不得不借用具有购房资格的人的名义。这类房产一般是公房、集资房、房改房、经济适用房等限制特定购房对象的优惠房产。还有一类是本人完全可以自己的名义购房，只是出于逃避债务、隐匿财产等目的而以他人的名义买房。实践中，实际出资人往往会采取亲自保管房产证，并与名义购房人签署书面协议，通过约定房产归属的办法来规避风险。这种办法虽然可以起到证明出资人债权的作用。但是其作用有限，采取这种办法并不能达到出资人理想中的规避风险的作用，原因在于： 　　首先，由于房屋的产权以登记为准，故实际出资人虽然保管了房产证，并不意味着其就是房产的所有人。名义购房人作为登记的产权人，是完全可以通过挂失的手段，重新取得房产证的。这时，实际出资人会发现，自己手中的房产证不过成了一张废纸而已。 　　其次，在借用他人名义购买优惠房的情况下，即使双方签署了书面协议，但一旦发生争议，这种协议由于涉嫌以合法形式掩盖非法目的，因此，很容易被法院认定为无效协议，达不到房产权属约定的效果。如果双方签署这种书面协议后，向公证机关申请办理公证手续，公证机关也是不予受理的。 　　再次，由于法律保护在交易中无过错的善意第三人的利益，因此，名义购房人处理房产的行为一般认定为有效。此时，实际出资人享有的不过是对名义购房人的债权而已，而债权能否则将是未知数。 　　至于发生房产被名义购房人亲属继承的潜在风险，则如前所述，此处不赘。 　　【靳律师支招】1、尽量不要使用他人的名义购房。为了眼前的利益使用他人的名义购房，不仅会使自己买房后面临诸多的烦恼，更出现房财两空的严重后果。现实的教训值得每一个想以他人名义买房的人记取。 　　2、能够共同购买优惠房的，不要使用一方的名义购房。有些优惠房比如公房，政策规定职工的子女是可以和父母共同购买的。如果职工子女众多，此时参与购房的子女就没有必要完全使用父母的名义购房，而应当采取和父母联名的方式购房，并按份享有房屋的共同产权，从而避免纷争。 　　3、已经以他人名义购买的房产应及时过户到自己名下。如果购买的是商品房，则在交纳转让的有关税费后，即可办理过户手续。如果购买的是经济适用房，则需要经过当地规定的禁售期(从缴纳契税或领取房产证之日起算，例如在北京为5年)之后，方能办理过户手续。 　　4、以他人名义购房与名义产权人发生争议时，应以不当得利而不是权属纠纷起诉。在司法实践中，许多实际出资人在与名义购房人发生争议时，往往以房屋权属纠纷为由起诉名义购房人，但是由于房屋的权属登记的很清楚，实际出资人往往败诉。其实，在这种情况下，实际出资人应该从名义出资人获得房产没有合法依据入手，以不当得利为由起诉对方，请求法院判令名义出资人返还房产。一般而言，法院至少会判令对方返还已交纳的购房款，而不会轻易驳回实际出资人的诉讼请求。 　　共同购买优惠房的，不要使用一方的名义购房。有些优惠房比如公房，政策规定职工的子女是可以和父母共同购买的。如果职工子女众多，此时参与购房的子女就没有必要完全使用父母的名义购房，而应当采取和父母联名的方式购房，并按份享有房屋的共同产权，从而避免纷争。",网络,未知,2017-06-01
88,"2018-06-19 01:54:32",什么是借名买房，为什么要借名买房,"　　1、为什么要借名买房? 　　借名人出资买房，却将房屋登记在其他人名下，主要有以下3种情况： 　　(1)不具备某类房屋的购房资格或受房屋限购政策限制，因而借用他人身份购买房屋。这是借名 买房最常见的情形，占到了借名买房案件总数的90%以上。 　　(2)为了转移财产或逃避债务。 　　(3)为了节约将来可能发生的过户费用，父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。 　　2、什么是借名买房? 　　“借名买房”，顾名思义，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在出名人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。实务中，通常称实际 出资人为“借名人”，称登记的房屋所有权人为“出名人”。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，借名买房行为发生后，借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况屡见不鲜。 　　　3、借名买房存在什么法律风险? 　　(1)借名人易发生“房钱两空”的后果 　　借名购房通常发生在亲属或朋友之间，双方因关系较亲密，往往不会签署书面协议。一旦出名人不认可借名买房的关系，按照“谁主张谁举证”的民诉法规定，借名人需要承担非常重的举证责任，才有可能要回房屋的所有权。这对于缺乏法律意识和证据意识的普通人来说并非易事。 　　不仅如此，由于房屋登记在出名人名下，其可在借名人不知情的情况下直接将房屋出卖给第三人、设立抵押，还可能因为出名人的债务而导致房屋被查封。如果一旦发生第三人善意取得房屋所有权的情况，即使法院认定双方之间存在真实的借名买房关系，基于保护交易安全的价值取向，借名人仍会面临丧失房屋所有权的后果。 　　(2)出名人的资信可能受到不利影响 　　由于房屋价值大，价格高，购房一般都会伴随着申请贷款的问题。这种情况下，出名人往往不仅要出名购房，还要出名办理贷款。可一旦借名人不按规定还款，银行则不仅有权依据合同追究出名人的法律责任，将出名人送上被告席，还会在银行征信系统留下记录，给出名人造成不利影响。 　　(3)借名买房合同或被确认无效 　　北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持”。借名购买其本人不具有资格的政策性住房，损害了社会公共利益，其双方之间的协议无法得到法律的认可。 　　4、借名买房发生纠纷该如何处理? 　　发生纠纷后，借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得 不到法院支持，延长诉讼时间，增加维权成本。 　　为避免当事人徒增诉累，我们从以下两方面提出建议： 　　(1)借名人主动起诉的情形。 　　借名购房关系中，房屋所有权登记在出名人的名下，借名人对于房屋不享有所有 权，而仅对于出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为 依据，要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有，法院将驳回其诉讼请求。 　　(2)出名人起诉的情形。 　　出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合，借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续，法院在同一案件中合并 审理，可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明，借名人坚持不反诉的，法院仅就其抗辩是否成立进行审理，此时，借名人的举证情况至关重要，若借名人能够 提出充分的证据证明借名购房关系的存在，且借名行为合法有效，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。",网络,未知,2017-06-01
89,"2018-06-19 01:54:37",如何解决“借名买房”,"　　借名买房：是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。 　　房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。 　　二、律师说法 　　在现行的法律当中，对“借名买房”却未出台对应的条款规定。在司法实践中，一般将其归类为合同法律关系，大多是由各个地方出台一些指导性的文件，作为司法审判的参照意见。 　　在司法实践中，对于一般的商品房借名买房行为，法院认定有效的情况居多。 　　三、出资凭证--法院认定的关键 　　尽管房屋产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭借付款出资证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人按照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。 　　借名买房人要提供有效的出资凭证，比如银行转账凭证，或者是被借名消费时买房人出具的收款凭据等。在法院审判中，出资凭证必须能够充分证明购房款确实是由实际人出资，证据不能存在瑕疵，这样才能得到法院的认可。 　　另外，还应签订一份有效的《借名买房协议》，在协议中应明确约定双方的权利义务。“特别要注意，合同内容要阐明借名买房关系、实际出资人、房屋归属及过户等内容。” 　　除此之外，借名买房人还要自行留存购房合同、房款发票、税单等证件、资料。一旦被借名购房人事后反悔，必须有足够的证据证明该房屋是借他人之名购买的，购房款是由借名买房人实际出资，从而证明房屋的实际产权是归借名买房人的。在纠纷产生时，握有足够的证据，才能对自身权利起到有效的保障。 　　四、借人之名---存在一定法律风险 　　借名买房本身隐藏着诸多不可预测的因素，引起纠纷的概率相对较高，司法审判实务中经常因证据不足出现借名买房法律关系不明晰，权利义务不够明确，给维权造成很大障碍。因此，如果确有借名买房的必要，一定要做好事前的风险防范及事后手续的完善。 　　事实购买人应当对被借名一方进行全面了解，对所购买的房屋性质事先做好了解。如借名购买经济适用房、回迁安置房、公有住房等政策性房产时，由于在合同的效力上存在比较大的瑕疵，这就会导致很大的法律风险。“最坏的情况下，可能会导致事实购买人提出的保护所有权的诉求难以得到保护。” 　　此外，出借姓名一方也同样承担着风险。出借自己的名义购房或按揭贷款，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录,势必影响到将来自己的房屋购买，可能原本能够有的一些优惠政策就无法享受到了。如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度。",网络,未知,2017-06-01
90,"2018-06-19 01:54:40",如何规避“借名买房”带来的风险,"　　1弄清楚所购房屋的性质 　　如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。 　　2签订“借名买房合同”需言明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务 　　借名买房人一般是实际出资人，因此，应当在借名买房合同中格外注明“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关”等特殊条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。 　　3借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据 　　出资的原始凭证，如存折、购房发票等，务必保存好。这样一旦名义产权人对借名买房合同的约定反悔，借名买房人就可以凭借足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权归借名买房人所有。 　　4约定严格的违约责任 　　为防止名义产权人违反借名买房合同的约定，将该房转让或抵押给第三人，在借名买房合同中最好约定：登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人，等等;如果出现此类违约情况，就要承担相应的违约责任。这样就为双方严格履行借名买房合同，提供了相对充分的法律保障。",网络,未知,2017-06-01
91,"2018-06-19 01:54:43",两男子串通借名买房引纠纷,"　　两人串通借名买经济适用房，结果房子买到手后另一方却反悔不愿意配合转户，为此出资方将借名方告上法院，要求法院裁判房屋产权是属于自己所有。近日，法院作出判决，借名买房是属于弄虚作假被认定无效，法院不予支持。同时，借名方没有支付过任何房款，也不能取得该房屋的所有权。 　　1996年，黄杨来到南宁务工，他得知黄斌符合购买经济适用房的条件，但是却因经济拮据无意购买，遂有了投机取巧的想法。他与黄斌商量，用黄斌的名义购买经济适用房，买房费用则由自己出并给黄斌一定的好处费。黄杨想等房子申请买到手后，再等时机将房子转户至自己名下，这样就天衣无缝了。 　　然而，事情并没有预想的这样简单。2011年，黄斌用自己的名字帮黄杨购买到了经济适用房，该房屋登记在黄斌名下后，黄杨多次与黄斌协商，要求办理房屋过户事宜，可是黄斌却反悔了，要求黄杨按市场价支付其房屋差价，否则就不予办理过户，为此事双方分歧很大，一直未能谈妥。 　　经过多次协商失败后，黄杨失去了耐心，并将黄斌起诉至法院，请求法院将房子判给自己。庭审中，黄斌辩称，黄杨不符合经济适用房购买条件，是利用了自己的名义购买房屋，违反了国家法律和政策规定，现在房屋登记在自己的名下，根据《物权法》规定，该房屋应当归自己所有。 　　法院查明事实后认为，本案当事人之间借名买房，是为了规避行政法规、部门规章、地方性法规对经济适用房申请购买人的条件，属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项中规定的恶意串通，损害了社会公共利益的民事行为，应当被认定无效。因此，对于黄杨主张房子应该归自己所有，法院不予支持。另外，本案中，被告黄斌在该借名买房的民事行为中，也属于恶意串通的一方，也存在过错，也没有支付过任何房款，所以也不能取得该房屋的所有权。判决宣告后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。 　　记者采访了解到，法院已经将这起借名买经济适用房弄虚作假的事用书面形式，并附上司法建议书后递送给了市经济适用房管理办公室和市房产局。该房产证是否会被注销和是属于无效产权，相关部门称正在研究解决。",网络,未知,2017-06-01
92,"2018-06-19 01:54:46","老两口以儿子名义买房 儿子婚变引起房产纠纷","　　早些年，杜老伯和老伴为了改善居住条件，决定购买一套小户型房子。虽然筹足了首付款，但由于两人不具备银行房贷条件，在与儿子儿媳商量后，老两口决定以儿子的名义购买这套房子，并以儿子的名义在银行贷款15万元。事后，老两口顺利住进新房，并如期支付了房贷。可如今，儿子出现婚变，儿媳觉得这套房子写的是其丈夫的名字，应该是夫妻共同财产，因此她有一半产权。“我只是用儿子的名义买了房子，首付款和房贷都是自己支付的，儿媳有份吗?”杜老伯咨询。 　　点评：现实中，一些老年人因申请不了贷款，惯用做法是老人出钱，然后以子女名义签合同贷款，这样操作存在一定风险，一旦小两口发生婚变，房子就有可能被当作“夫妻共同财产”来处理。按照《物权法》的规定，房屋产权以房产证登记人为准，因此这种做法，对老年人很不利。本案中，杜老伯如果拿不出出资证明，很难证明自己是实际购房人。因此，老年人以子女名义购房，应签订书面协议，言明实际购房人为父母，避免日后惹出纠纷。 　　子女不赡养父母 是否影响父母处置房产 　　汪先生有兄妹4人，他上面有个哥哥，还有两个姐姐。这两年，由于父母时常生病，兄妹4人在照顾父母上产生了一些分歧，以至后来汪先生和两个姐姐很少去医院看望父母，不过还是会按比例拿出医药费。前些日子，汪先生的父母以照料不周全为由，从而留下遗嘱，将其名下的一套房子留给大哥。父母的这一行为，让汪先生和两个姐姐十分生气，父子间的关系越来越僵。“我在赡养父母方面的确有些不对，但多少还是尽力而为，但父母在处置房产上是不是太了，这种行为合法吗?”日前，汪先生来到越城区法律援助中心咨询。 　　点评：我国《婚姻法》规定：父母对子女有抚养教育义务;子女对父母有赡养扶助的义务。但法律并未规定子女只有在享受父母财产的情况下才该履行义务，所以不管分没分得财产，都不影响子女对父母的赡养义务。如果父母具备完全民事行为能力，其将自己的房产或其他财产留给谁是他们的权利，子女不应加以干涉。本案中，汪先生的父母有权处置自己的房产。 　　公证遗嘱房产归儿子 儿子不孝可否变更遗嘱 　　章大爷膝下有一儿一女，如今均已成家，各自的家庭条件过得去。因此，早在2008年，章大爷立下遗嘱，将名下的一套房子赠与儿子，并在公证处进行公证。随着时间的推移，儿子染上赌习，家庭观念越来越淡薄，对章大爷也渐渐疏远起来。这一切，让章大爷十分失望。“如果不更改遗嘱，说不定自己的房子要被儿子输掉了，那以后自己连安身的场所都没有了。”章大爷揪心不已，“我能不能变更遗嘱?” 　　点评：我国《继承法》规定：遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。虽然公证遗嘱效力，但内容是可以改变的。章大爷只要再立一份遗嘱，把自己的真实意思表达在新立的遗嘱中并经过公证，将来是按照最后一份新立的遗嘱执行的。但如果章大爷的房子已过户到其儿子名下，那想要收回就比较困难。房产的权利转移是以过户登记为标准的，房产已过户则说明所有权已发生转移。",网络,未知,2017-06-01
93,"2018-06-19 01:54:47",借用他人名义购买经济适用房的委托,"　　借名购房合同的效力如何认定是很多人关心的问题。借名买房，指以他人(符合购买条件的人)名义购买经济适用房等政府限制购买的房产，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。实际买房人支付购房款和额外一笔酬金给名义买房人。 　　此类案件中主要涉及以下主要问题： 　　1、如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系; 　　2、二是认定房屋产权归属的依据是什么。 　　关于第一个问题，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意，要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名下，可以理解为，系名义产权人接受实际出资人的委托，为实际出资人的利益，以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中，名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律，未披露实际出资人，因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产，有向委托人转交的义务。 　　关于第二个问题，根据《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。 　　通过以上分析可以看出，讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为了规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的，主要是为了中、低等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，以不同方式或渠道给予财政补贴，使其房价大大低于一般商品房，对经济适用房的购买者，也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同权利，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。 　　综上，其结果将是双方的委托合同将被认定为无效合同，实际出资人无权取得房屋，但有权要求名义产权人返还购房款，并支付利息。",网络,未知,2017-06-01
94,"2018-06-19 01:54:49",借用他人名义购买经济适用房，产权如何归属,"　　在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房、私房等，实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。 　　案情简述： 　　2003年，被告宋某借用刘某的名义购买了位于北京市昌平区天通苑某小区房屋一套。此房屋属于经济适用房，建筑面积78平米，总价款为250000元。2004年5月宋某又以刘某的名义与北京市建设银行昌平区支行以及开发商签订了《个人住房按揭合同》借款150000元。刘某未支付任何购房款及其他费用，房屋交付以后，宋某一直居住。2007年，刘某将宋某诉至北京市昌平区人民法院，要求被告腾退房屋。 　　审判结果： 　　一审昌平法院判决房屋归宋某所有 　　二审改判，判决刘某享有所有权，宋某应在判决生效3个月内腾退诉争房屋。 　　律师分析： 　　本案为借用他人身份证件以他人名义购买房屋从而引发的房屋权属纠纷。现实生活中，常有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的，借用他人名义购买房屋，从而引发了一系列纠纷。就本案而言，实际出资人对房屋的权利是否受法律保护，应首先把握以下两个法律问题：一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系;二是认定房屋产权归属的依据是什么。 　　第一、如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系? 　　实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意，要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名下，可以理解为，系名义产权人接受实际出资人的委托，为实际出资人的利益，以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中，名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律，未披露实际出资人，因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产，有向委托人转交的义务。 　　第二、认定房屋产权归属的依据是什么? 　　根据《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。 　　通过以上分析可以看出，讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为了规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的，主要是为了中、低等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，以不同方式或渠道给予财政补贴，使其房价大大低于一般商品房，对经济适用房的购买者，也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同权利，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。 　　综上，在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房、私房等，实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。因此，本案中级人民法院判令宋振强腾退房屋，至于其已支付的房价款，可以刘某构成不当得利为由，另行提起诉讼，要求其返还。",网络,未知,2017-06-01
95,"2018-06-19 01:54:52","借名买房起纠纷 分割风险咋规避","　　为了便于房屋登记，宋先生买房时借用表哥的名字进行了产权登记。当时双方口头约定，不管何时该套房屋的权属以及使用权益始终属于宋先生所有。可是，让宋先生没有想到的是，最近表哥何先生和其妻闹离婚分割财产时，却无端扯上了当初自己借名购买的那套商品房。就此，律师提醒，借他人名义登记买房应慎重。 　　犯愁：借表哥之名买房遇纠纷 　　一年多前，宋先生从朋友那里想以较低的价格购买一套住房。当时由于宋先生名下已经有好几套住房，同时考虑到房屋限购政策等因素影响，为了便于办理相关手续，他与表哥何先生私下商量(没有将实情告知何先生的妻子)后，最终借何先生的名义把便宜的房子买了下来，并办理了产权登记。 　　多年来，宋先生与表哥何先生关系非常要好，两人犹如亲兄弟很是默契，所以在购买该套房屋时双方私下口头约定，借用表哥的名字进行登记，宋先生支付所有房款后，不管何时该套房屋的权属及使用权益始终属于宋先生所有。 　　宋先生告诉记者，从去年下半年开始，表哥与表嫂的关系出现了大的矛盾。今年3月初开始，表嫂从南方回来后便提出要与何先生离婚。谈到财产的分割问题时，除了自家住房外，表嫂还提出要分割登记在丈夫名下的那套住房。表嫂认为，房屋的登记日期在他们婚姻存续期间，所以该套房屋属于夫妻双方共同财产。不管如何沟通和解释，表嫂总是不愿相信，而且还放话说，如果不能合理分割，她将通过诉讼方式解决。 　　律师：购房人应搜集证据确权 　　对于表哥离婚所牵扯到的难题，宋先生一时不知道该如何是好。4月15日，束手无策的宋先生打通本报法律热线求助，他希望相关律师能帮他支招挽回自己的权益。 　　律师听了宋先生的述说后 　　分析称，如果宋先生无法举证证明该房屋确属其借何先生名义所购，而且房款以及后来的装修等款项均为自己支付的话，一旦何先生的妻子向法院起诉离婚，并要求对该房屋进行分割，而该套房屋的所有权证是在何先生与其妻婚姻关系存续期间取得的，该套房屋将面临被分割的风险。届时，假如法院判决何先生与其妻离婚，就会推定登记在何先生名下的房屋为夫妻共同财产，会同时作出对该房屋分割的相应判决。若法院判决不予离婚，由于双方夫妻关系还在存续期间，法院就不会对该房屋作出分割判决。 　　根据目前的情况，作为实际购房人的宋先生首先应多方搜集相关证据，以证明自己确属该套房屋的实际购买人。其次，应立即以表哥何先生和表嫂为共同被告，向房屋所在地法院提起确权之诉。法院受理后，宋先生还应以实际房屋所有人的身份向受理离婚案的法院提出申请，请求暂时中止审理何先生及其妻的离婚案件。因离婚案中夫妻共有财产涉及案外人的利益，按照《民事诉讼法》的规定，法院可中止审理。待宋先生确认房屋所有权案审结后，再恢复离婚案的审理。 　　另外，需要补充的是在借名买房过程中，出名人也存在一定的过错，加上该房屋购买时价格相对较便宜，按照现在的市场价已无法再买到相同的住房，作为实际购房人其损失是显而易见的。在这种情况下，如果出名人不对实际购房人进行赔偿，将导致对实际购房人的严重不公，因此必要时实际购房人有权向出名人索赔相应损失。 　　在此，律师提醒实际购房人，切莫贪图一时便宜而借他人名义购房，以免遭遇预料之外的风险。",网络,未知,2017-06-01
96,"2018-06-19 01:54:53","借名买房名义产权人易请难送 公证也难杜绝纠纷","　　楼市调控的大背景下，掩藏在购房热潮下的矛盾和问题也日益浮现和增多。由于限购、限贷或入户、学位等原因，不少人会“另辟蹊径”解决问题，比如借名买房、“假”过户等。近期出现的几个案例，提醒大家：防人之心不可无。俗话说：“亲兄弟也要明算账。”亲戚朋友之间，哪怕是亲兄弟，在账目往来上也要清清楚楚，万一有人背信弃义，发生纠纷则损失难以挽回，追讨之路更是漫长。 　　房产所涉及的利益巨大，切勿轻易将自己的房产登记在他人名下 　　由于房价高企，房产所涉及的利益也越来越大，因房产发生的纠纷分分钟让人伤筋动骨。在调控政策、贷款审批条件等的限制下，不少没有购房资格或贷款困难的买房人，借用亲戚朋友的名义来买房。但“借名”的背后，却隐藏着巨大的法律风险。业内人士提醒，房产脱离真房主控制后，一旦发现财产受损时，即使经法律程序确权，后面也面临执行难的问题。提醒广大市民，切勿轻易将自己的房产登记在他人名下。 　　案例1 　　近日，广州一对老夫妻为帮好友的女儿办理入户上学手续，好心将他们名下的房屋无偿出借并过户给好友。尽管双方签订了《房产借用协议书》，约定将房产暂时无偿借给朋友用，借用方式为暂将房产过户至其名下，待办妥孩子上学的手续后1个月内归还，借用最长期限不超过自过户起6个月，且该房产的所有权过户后仍属老夫妻所有，朋友无权对该房产作出任何形式的处理或处置。不料，好友后来却将房屋据为己有，甚至在领取了该房屋逾百万元的拆迁补偿款后逃之夭夭。无奈之下，老夫妇一纸诉状将昔日好友告上法院。 　　案例2 　　武汉的张小姐，因自己名下已有多套房产，就以表哥的名义在武昌江边买了一套房子。没想到表哥因急需用钱，私自将房子抵押借高利贷，眼下因表哥逾期未能还清借款，市值300多万元的房子已被小贷公司便宜卖了，并在不到一月的时间里将房子两次转手，令张小姐想追回房子都十分困难。 　　“借名”五大风险你要知 　　从上述两个案例可以看到，房屋登记在他人名下隐藏着巨大的法律风险，一旦遭遇背信弃义之徒，追讨起来非常麻烦。广东君厚律师事务所律师卢彦铮表示，这些案例都涉及“名义所有人”和“实际所有人”的关系。现实中，很多人不方便或没有相应的资格持有或购买股票或房产，就会委托亲友代为购买或持有。但是这种情况对于委托人来说有一定风险，即受托人或者“名义所有人”的背信风险。 　　风险一：如果“名义产权人”(被借名买房的人，非实际购房者)反悔，而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。 　　风险二：如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人，也可能依据贷款合同的相关规定，提前解除合同。而一旦无法取得贷款，房屋的购买就可能出现困难。 　　风险三：从“名义产权人”领取房产证，到将房屋产权过户给出资人的这段时间，如果“名义产权人”对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。如果“名义产权人”中途发生意外，很可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而只能要求对方返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同，取得房产。如果“名义产权人”不守诚信，偷偷将该房产出售，而购房者(第三人)因基于对房产登记的信任，购买了该房产，那么，真正出资的购房人就可能无法追回该房产。 　　风险四：如果借名买房购买的房屋为经济适用房等特殊房屋，借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即便双方签署了这种书面协议后，向公证机关申请公证，公证机关也不予受理。 　　风险五：即使“名义产权人”不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将“名义产权人”名下的房屋转移登记到真正的产权人名下，也要负担相应的税费。 　　律师：公证也难杜绝纠纷 　　靳律师表示，如果实在必须委托他人购房，一定要签订书面的《委托协议》。为了确保协议的证明力，可考虑采取证明力最高的公证。在协议中应明确注明出资购房人、房屋所有权归属、违约责任等条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患，出资的原始凭证，如存折、购房发票等，也要保存好。 　　但须提醒的是，这些也不能够杜绝以后可能出现的纠纷，即使产权明确，但后续执行追讨也是麻烦多多，可能出现房屋被第三人善意取得无法要回或向“名义产权人”追讨债务却执行困难的状况，所以还是慎重考虑是否“借名”买房。",网络,未知,2017-06-01
97,"2018-06-19 01:54:57",借名买房纠纷应如何处理,"　　自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。 　　购房合同由出名人签署，购房款由借名人支付，房子由借名人居住使用。在物权登记的角度，出名人是房屋的法律权利人，即产权人。借名人出资却不是登记的产权人。出现是使用人和产权人分离的情况。 　　借名买房的法律风险 　　1、对出名人的主要法律风险： 　　a、根据北京的限购政策，部分有购房需求的人失去了购房资格; 　　b、出名人名下登记了房屋，被取消经济适用房资格; 　　c、贷款买房情况下，借名人不按时偿还贷款，出名人还觉得亏，不还影响自己信用记录; 　　d、其他风险 　　2、对借名人的主要法律风险： 　　a、因为出名人是房产权利登记人，其可以去房管部门挂失房产证，随后将房屋抵押; 　　b、出名人在挂失房产证后将房屋出卖; 　　c、出名人欠有债务，房屋被债权人诉讼后，被法院查封等司法措施; 　　d、出名人离婚，房屋算共同财产被分割; 　　e、出名人死亡，房屋算遗产被继承。 　　借名买房应注意保存如下证据 　　鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低： 　　1、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。书面协议由其重要，有了书面协议可以减少借名人很多的举证责任。不管是亲戚还是多么亲密的朋友，书面协议都是必要的。 　　2、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。 　　3、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。付款证明是出资的证明，也是借名人能够享有权利的基础，必须要留存出资证明。 　　4、房屋装修、居住情况的证明。 　　这方面的证明是和出资证明一起来证实借名买房情况的。 　　四、借名买房纠纷法院处理的一般情况 　　根据房屋的性质及证据情况，法院会有如下两种判决： 　　1、出名人取得房屋所有权----既出名人要回了房产 　　这个情况大多发生在政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋借名买房中。众所周知，政策性保障住房在性质上属于向低收入困难家庭出售的具有保障性质的住房，与市场上任意交易的商品房有本质的不同。对于购买人是否具备购买资格具有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期间属于限制流通物。如果允许未取得政策性保障住房资格的当事人受让购买资格，即与国家制定和推行的保障性住房的政策目的相悖，也损害了广大潜在符合购买保障性质住房的群众的利益。不符合条件的人购买或使用政策性保障住房，客观上损害了其他符合购买资格的人的购买权，是损害社会公共利益的行为，因此法院会认定双方针对经适房的借名买房协议是的无效的。 　　所以在此种情况中，双方发生纠纷，诉讼至法院的时候，法院一般会判决借名买房协议无效，房屋由出名人所有。 　　2、借名人取得房屋所有权----既借名人变成了房屋产权登记人 　　这个情况发生在拆迁安置用房、商品房或者单位房改房的借名买房中。2010年9月29日，中国政府网站公布了 “国十条”，其中对于“购买首套住房首付款比例调整到30及以上”、“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 ”随后京十二条更加严格，对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。2011年“京15条”中规定，外地人购房需要提供连续5年以上社保或者纳税证明。 种种限制，让很多来京打工、生活的“外地人”没办法、没资格买房，这时候亲戚、朋友的购房资格就成为双方借名买房的基础。 　　这种情况下，因为所购房屋没有国家政策性福利性质，法院在查明借名买房的事实后，一般会认定借名买房的事实。 　　五、借名买房的认定和处理 　　1、出名人如何要回房产呢? 　　这个情况要具体分析，当双方借名买房是政策性保障用房时，和借名人无法满足过户条件时候，出名人还是可以要回房产的。 　　如何去做? 　　首先，必须通过法院诉讼。只有经过法院生效的裁判文书确定，才能真正的将房产要回来，真正的成为名副其实的产权人。 　　其次，很多出名人，认为既然房屋产权登记是我，那么我起诉至法院要求借名人腾退房屋或者要求对方返还房屋。其实不然，这样的诉讼策略十有八九会败诉，而且出名人会将自己陷入长期的，无谓的法院诉讼程序中，曾经有一个当事人历时三年经过一审、二审、再审还是败诉，就是因为他坚信起诉返还房屋，事实，证据都一样，但诉讼策略失败了，所以导致不能达到起诉目的。 　　最后，需要找专业的，有经验的房产律师根据双方的证据情况，来确定能够取得诉讼目的的起诉策略。专业的事要给专业的人来做。 　　2、出名人取得了房屋所有权，实际购买人怎么挽回自己在借名买房中的损失? 　　借名买房，出名人只是出了名而没有出钱。那法院一旦认定双方签署的借名买房协议无效，将房子判给出名人，那借名人不就是钱房两空? 　　首先，借名人一定要拿出借名买房的书面协议，出资证明，居住证明来证实双方的确是借名的买房的事实。如果没有这些证据，被法院认定为借款，债权债务关系，那就无从谈起损失的问题了。 　　其次、当证实了借名买房的事实后，是考验要求出名人返还房款并赔偿损失的。曾经有法院支持出名人赔偿二百多万、三百多万的损失案例。 　　虽然借名买房协议被认定为无效合同，但法院会考虑到借名人支付了全部购房款，并根据双方过错情况来认定损失承担。 　　3、借名人应该如何要回房产呢? 　　首先，如果借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院一般是不予支持的。 　　其次，借名人必须掌握双方书面协议及出资证明和居住情况的证明。 　　由于种种的原因，借名买房这一现在至少在短时间内无法消除，那么不管是借名人还是出名人，在当初能够达成一致意见的时候，肯定是没有想着去法院解决分歧的。即使是这样，在一些关键的问题上还是需要保存证据。当一旦出现了纠纷的时候，千万不要自行去处理，一定要请专业的律师，以专业的策略维护您合法权益，达到真正的诉讼目的。",网络,未知,2017-06-01
98,"2018-06-19 01:54:57",借名买房纠纷法院处理的一般情况,"　　根据房屋的性质及证据情况，法院会有如下两种判决： 　　1、出名人取得房屋所有权----既出名人要回了房产 　　这个情况大多发生在政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋借名买房中。众所周知，政策性保障住房在性质上属于向低收入困难家庭出售的具有保障性质的住房，与市场上任意交易的商品房有本质的不同。对于购买人是否具备购买资格具有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期间属于限制流通物。如果允许未取得政策性保障住房资格的当事人受让购买资格，即与国家制定和推行的保障性住房的政策目的相悖，也损害了广大潜在符合购买保障性质住房的群众的利益。不符合条件的人购买或使用政策性保障住房，客观上损害了其他符合购买资格的人的购买权，是损害社会公共利益的行为，因此法院会认定双方针对经适房的借名买房协议是的无效的。 　　所以在此种情况中，双方发生纠纷，诉讼至法院的时候，法院一般会判决借名买房协议无效，房屋由出名人所有。 　　2、借名人取得房屋所有权----既借名人变成了房屋产权登记人 　　这个情况发生在拆迁安置用房、商品房或者单位房改房的借名买房中。2010年9月29日，中国政府网站公布了 “国十条”，其中对于“购买首套住房首付款比例调整到30及以上”、“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 ”随后京十二条更加严格，对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。2011年“京15条”中规定，外地人购房需要提供连续5年以上社保或者纳税证明。 种种限制，让很多来京打工、生活的“外地人”没办法、没资格买房，这时候亲戚、朋友的购房资格就成为双方借名买房的基础。 　　这种情况下，因为所购房屋没有国家政策性福利性质，法院在查明借名买房的事实后，一般会认定借名买房的事实。",网络,未知,2017-06-01
99,"2018-06-19 01:54:59",借名买房出纠纷，兄弟成仇人,"　　因借名买房而产生的纠纷日渐爆发出来，此类案件多发生于亲戚、兄弟、朋友之间，一旦发生纠纷后，被借名方通常会用诉讼来解决此类纠纷，除了可能造成失去房产的结果，同时也会导致双方的感情迅速破裂。那么，遇到借名买房应该怎样维护“借名方”的权益? 　　家住北京的李氏兄弟本来感情和睦，老人颐养天年，原本生活十分幸福，但因“借名买房”而导致弟弟起诉哥哥，事情为什么会变成这样呢? 　　03年兄弟两个人及父母位于朝内小街的房子要拆迁，当时弟弟的户口在北京朝内小街的房子内，因此可以分得一套两居室的购房指标。 　　当时，每个家庭认为有一套房子就够了，在加上弟弟在单位还有套房屋，所以因拆迁分得购房指标，弟弟不打算要了，就将购房的指标给了哥哥，一来可以买一个大一点的房子，二来父母也可以在这里住，便与照顾父母。于是，哥哥用弟弟的名义与开发商签订了购房合同，并支付了购房款20多万元。2006年该房屋建成交付，哥哥对房屋进行了装修，并一直居住至今。因为是回迁安置房，该房屋2014年开发商才通知办理房产证。因房屋位于北京东城区竹杆胡同内，在2014年价格已经是500万左右，因此弟弟后悔了，想要回房子。 　　没过多久，一纸传票送到哥哥手里，此时，哥哥也倍感诧异，由于不懂法律，加之没打过官司，哥哥找到了北京易盛借名买房律师网靳双权律师。靳律师和哥哥交谈后了解到，哥哥所掌握的情况，都是口述的，并没有相应的书面证据，若这样打官司，定是败诉，所以，靳律师按照哥哥的口述情况，一一去寻找证据，好在开庭时，证据搜集完毕。 　　开庭过程中，如靳律师所料，弟弟一方当庭表示不是借名买房，哥哥是借住房屋，因此要求哥哥支付房租并返还房屋使用权，而哥哥这一方，在夏律师的帮助下，拿到了借名买房及我方出资等等证据。最后法院判决房屋归哥哥所有，弟弟配合办理过户手续。 　　靳律师提醒“借名者”，借名买房多发生亲朋好友、限购政策之后及特殊性房产买卖之间，切勿因为亲属朋友关系，而忽略了相关证据的保留。",网络,未知,2017-06-01
100,"2018-06-19 01:55:00",借名买房被认定无效怎么办,"　　市民要购买第二套房产，在首付和房贷利率方面相对比首套房存在较大的差别，因此，有些市民在购买第二套或更多的房产时会与一些名下没有房产登记的人签订合同，请他们来代为购买房产。借名买房有效吗，如果借名买房被认定无效怎么办?请看下文。 　　一、借名买房有效吗 　　首先，借名买房行为并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方的借名购房行为属于有效行为。《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”其他省份也有类似规定。据此，司法实践中对于一般的商品房借名买房行为，认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定，为了遵守《民法通则》中诚实信用的基本原则。 　　其次，在房屋买房中并非所有借名买房行为都会被法院认定有效。若借名购买的是经济适用房，法院一般会认定借名买房行为无效。经适房属于国家保障性住房，只有符合购买条件的购房人经国家有关行政部门审批后，通过申购方式才可购买，一般禁止借名买卖。因为此行为一般人定为以合法形式掩盖非法目的的行为。商品房，不属于保障性住房，对于主体没有限制，所以双方借名行为合法有效。 　　二、借名买房被认定无效怎么办 　　借名买房行为如果被法院认定无效后，实际购房人的利益应得到法律的保护。借名买房后，房价早已翻了数倍，按照现在市场价已无法再买到相同的住房，实际购房人的损失是显而易见的。如果出名人不对实际购房人进行赔偿，将导致对实际购房人的严重不公，更何况出名人在双方借名买卖中也存在着一定的过错，实际购房人有权向出名人索赔损失。 　　对于借名买房有效吗这个问题，如果发生纠纷时，国家的限购令仍未取消，这种借名买房行为有可能会导致无效。借名买房行为存在一定的风险，建议慎重购买，购房者应当知道借名买房被认定无效怎么办，如果善意第三人合法购得此房，那么借名人将面临房产所产生增值利益的风险，购房款只能作为债权向出名人索赔，如果出名人钱财消耗一空，借名人一旦启动诉讼程序，执行也是一个难题。借名人可以来电咨询律师，让律师给您支支招。",网络,未知,2017-06-01