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"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告房某称：2017年2月15日，原、被告经第三人中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，约定房某购买王某萍所有坐落于门头沟区某小区88号房屋，房屋总价款255万元。当日，房某支付定金5万元。2017年3月11日网签当日上午，中介公司通知房某，王某萍不再出售房屋。因王某萍根本违约，房某有权要求解除合同、返还定金，支付违约金。故向法院请求：1.判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及其附属文件;2.判令王某萍支付违约金51万元;3.判令王某萍返还定金5万元。　　二、被告辩称　　被告王某萍辩称，房屋买卖合同系其子阮某胜签订，王某萍并不知情，亦未明确追认涉案协议。王某萍确表示不再出售涉案房屋。现同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及相关文件，但不同意返还定金，亦不同意承担违约责任。理由如下：1、房屋买卖合同及补充协议系阴阳合同，目的为了少交房地产税，存在恶意串通侵害国家利益的情形，应当无效。2、因房某并未按照约定支付定金给王某萍，责任在房某，王某萍系行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。3、因房某并未交付定金，故无需返还。4、房某未证明其实际损失，合同约定违约金过高，请求降低违约金。5、涉案合同系中介公司提供的格式文本，未对涉及王某萍承担重大责任的条款给予应有的提示和说明，存在过错，应由其承担责任。　　三、审理查明　　涉案房屋系商品房，该房屋所有权证记载的所有权人为王某萍。阮某胜系王某萍之子。合同签署日期为2017年2月15日，出卖人为王某萍，买受人为房某，房屋成交价格为150万元，房屋家具、家电、装饰装修等作价105万元，由买受人一并另行支付，定金5万元，拟贷款金额120万。出卖人处有“王某萍”签名字样，出卖人委托代理人处有“阮某胜”签名字样。　　《补充协议》载明：乙方于过户前3个工作日将首付款30万元以建委监管支付方式支付甲方，于2017年5月30日将首付款98万元以第三方担保支付的方式支付甲方。甲方若出现拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应以房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用由甲方赔付乙方。2017年3月11日，王某萍表示不再出售涉案房屋。各方经协商，未达成一致意见。　　为查明案件事实，法院通知阮某胜出庭作证。阮某胜当庭陈述：2017年2月15日晚上，其在中介公司就涉案房屋与房某、中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，三份合同中王某萍的签字均是其代签，签约时其尚未被授权，王某萍未到场，亦未参与出售商谈，次日告知王某萍，并和中介公司业务员找王某萍签署的授权委托书，授权委托书系王某萍签字;房某将定金支付到其爱人王学慧的账户上。　　四、法院判决　　一、解除房某与王某萍、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》;　　二、王某萍于判决生效之日起七日内向房某返还定金50000元;　　三、王某萍于判决生效之日起七日向房某支付违约金250000元;　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。　　虽然签订涉案买卖合同、补充协议及居间服务合同时，王某萍未在场，未在上述合同上签字，但其之后出具《授权委托书》委托阮某胜办理涉案房屋出售事宜、签约以及收取定金等事项，表明其已对阮某胜的上述行为进行追认，王某萍应当就受托人阮某胜在授权范围内所作的行为承担相关责任。故阮某胜作为王某萍的受托人与房某、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，应系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。　　依据查明事实，签订合同后，房某已经将定金5万元支付至阮某胜之妻的账户，依据《授权委托书》，阮某胜有权收取定金，可以认定上述支付行为系依据出卖方的指示进行，房某已向王某萍支付5万元定金。　　双方在补充协议中约定如王某萍拒绝出售房屋的，房某有权解除合同，王某萍应当以相当于房屋总价款20%支付违约金。现王某萍明确表示不同意售房，已构成违约，依据双方约定，房某有权解除合同。　　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因双方约定如王某萍拒绝出售房屋的，应按照房屋总价款20%支付违约金，若法院认为该违约金标准过高，综合考虑房某所受损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌情判定违约金数额。　　综上，法院的判决是正确的。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-28", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "1": { "category_1_x_wenzhang.id": 1, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "2": { "wenzhang.id": 2, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:06", "wenzhang.title": "父母去世，没有遗嘱如何继承？", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告邓某萍诉称：2016年3月21日，原被告双方通过中介公司达成房屋买卖协议，签订了《定金收据补充协议》，约定被告向原告出售位于东城区的私人房产，成交总价为420万元，被告承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。原告当日交付定金30万元。后被告要求追加定金10万元。原告向被告支付定金10万元，并与被告另行签订了房屋买卖定金协议。后由于被告未能在2016年7月31日前取得房本，12月10日，原被告双方再次签订了房屋买卖定金协议和补充协议。原告再次追加定金5万元，定金总额达到45万元，同时将房本取得的期限延迟至2016年12月31日，任何一方违约应向守约方支付四倍定金为违约金。但时至今日，被告未按照协议规定办理房本并过户房产，故诉至法院，要求解除双方所有协议，被告返还定金45万元，并支付违约金180万元。　　二、被告辩称　　被告尹某辩称：第一，原告解除合同没有法律依据。房屋买卖定金协议或补偿协议中约定日期让被告办理房产证，是置国家规定于不顾的无效约定。相关约定是原告和中介凭空捏造并强加给被告的，并没有法律和事实依据。且购买公有住房相关手续由产权单位申报，个人无法办理。第二，办理产权证不是被告能够控制的，因此向被告索要赔偿及违约金缺乏事实和法律依据。第三，原告当初购买没有房本的公有住房就应承担相应的风险，要求解除合同，就应承担提前解除合同的责任。第四，被告履行合同是积极的。主张继续履行合同，但要求去除卖力房产证的合同约定。如果原告坚持解除合同，违约的责任由原告承担。　　三、审理查明　　2016年3月21日，原被告双方通过中介公司达成房屋买卖协议，双方签订了《定金收据补充协议》，约定被告向原告出售位于北京市东城区的私人房产，成交总价为420万元，被告承诺该房没有个人所得税，营业税由被告承担，并承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。原告当日交付定金30万元。　　2016年6月30日，被告因家庭开支需要用钱，要求原告追加定金10万元。原告追加定金10万元，并与被告另行签订了房屋买卖定金协议。被告仍承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。后被告未能如期取得房本，2016年12月10日，原被告双方再次签订了定金协议和补充协议。被告要求原告再次追加定金5万元，定金总额达到45万元，同时将房本取得的期限延迟至2016年12月31日，若出现违约，违约方应向守约方支付四倍定金为违约金。但时至庭审当日被告仍未按照协议规定办理房本并过户房产。　　四、法院判决　　一、解除原告邓某萍与被告尹某于2016年3月31日签订的《定金收据补充协议》、2016年6月30日签订的《房屋买卖定金协议》、2016年12月10日签订的《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖定金补充协议》。　　二、被告尹某返还原告邓某萍定金45万元。　　三、被告尹某向原告邓某萍支付违约金180万元。　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同受法律保护。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。　　原被告双方多次签订了房屋买卖定金协议和补充协议，约定了房产证取得时间及办理过户事宜，现出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记，致使合同目的不能实现，原告有权要求解除双方所签的所有房屋买卖定金协议和补充协议。双方关于违约金的约定明确具体，且对双方平等适用，故原告有权依据约定要求被告承担4倍定金即180万元的违约金。　　此外，靳双权律师提醒您，房产是每个家庭的重要支出，请您在买房的时候注意核查房屋权属、违约条款等重要项目，避免造成损失，若遇无法协商解决的纠纷，也请尽快通过法律途径解决。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-28", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "2": { "category_1_x_wenzhang.id": 2, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "3": { "wenzhang.id": 3, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:09", "wenzhang.title": "解除房屋买卖合同，定金怎么退", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告崔某诉称：2016年3月20日，我与张某涛签订了房屋买卖合同，约定购买张某涛所有的位于大兴区金星路701号房屋，并先后向张某涛支付8万元定金。在交易过程中，张某涛称房屋已办理抵押不同意卖房，经双方协商无效，故诉至法院要求，请求1.判令解除双签订的房屋买卖合同、定金协议，撤销网签合同;2.判令张某涛退还定金8万元;3.判令张某涛支付定金违约金8万元;4.判令张某涛支付我已付中介费3万元;4.判令张某涛支付房款差价损失100万元;5. 判令张某涛支付我违约金3.1万元。　　二、被告辩称　　被告张某涛辩称：我认为此时间节点房屋买卖合同实际上已经解除。崔某违约在先，根据买卖合同及补充协议，约定双方在办理完网签后交付首付款，网签后两个月内我三次以上催促崔某支付首付款，但是崔某拖延并表示首付款给不了，已经构成违约，作为出卖人我有权解除合同并要求对方支付违约金，并在2016年5月26日电话通知崔某解除合同。所以，同意解除双方签订的房屋买卖合同和定金协议,同意解除网签合同，不同意其他诉讼请求。　　三、审理查明　　2016年3月20日，崔某张某涛签订了《房屋买卖定金协议》，约定了房屋成交价格为155万元，房款支付方式为需要银行贷款，协议当日，崔某向张某涛支付定金5万元，双方约定于协议签订后第7个工作日到中介公司共同签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》，并支付居间服务费。如张某涛违约须双倍返还定金，违约方还应将总房款百分之二金额支付给丙方作为违约金，计3.1万元。双方还约定了其他权利义务。　　当日，崔某与张某涛在中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔某以155万元购买张某涛的涉案房屋，房屋成交价格为155万元，拟贷款金额为85万元。同日签订了《居间服务合同》和《补充协议》，《居间服务合同》约定由崔某支付居间代理费3.41万元，出售涉案房屋交易过程中产生的税费由崔某承担，定金5万元追加到定金8万元，剩余首付款62万元于过户当日支付给张某涛。张某涛提交的《补充协议》上，还有“十个工作日审资质，一个工作日做网签，通过后交首付款过户”的手写内容。崔某不认可手写的内容。中介公司提交了该公司持有的《补充协议》，并没有手写部分的内容。　　2016年3月31日，崔某转账给张某涛3万元，张某涛至此一共收到了8万元。中介公司为崔某与张某涛之间的买卖合同办理了网签。　　庭审中，张某涛提交了一份中介公司于9月15日出具的《情况说明》，证明办理完网签后张某涛多次通过中介催促对方支付首付款，崔某多次以首付款没有凑齐为由拒绝支付，因为崔某没有支付首付款所以张某涛没有购买成功别的房屋。崔某认为，本案第一次开庭是8月25日，而该情况说明是9月15出具的，且证人王某明确表示不知道情况说明是怎样形成的，所以不认可该证据，告知崔某不办理缴税过户的根本原因是因为房屋有抵押，而不是崔某不支付首付款。　　庭审中，崔某提交了10月25日与中介公司工作人员的通话录音，证明在6月3日张某涛明确表示不卖房子，严重违约，并有证人出庭作证，证实涉案房屋已经进行了网签，崔某想让张某涛交付房屋，张某涛要用钱想收到首付款后再交付房屋，崔某的首付款没有到位，所以张某涛没有交付房屋，后来协商了几次没有达成一致，崔某后来没有付首付款，张某涛于是就不卖房子了。首付款的付款时间为过户当日、缴税前支付给张某涛。　　在本案庭审结束前，崔某没有缴纳涉案房屋的交易税费，没有支付首付款。且在本案法庭辩论终结时，双方均认可涉案房屋的单价为每平方米1.9万元。　　四、法院判决　　一、解除原告崔某与被告张某涛之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖定金协议》，解除原告崔某与被告张某涛存量房屋买卖合同网上联机备案手续;　　二、于判决生效后十日内，被告张某涛返还原告崔某定金八万元、赔偿原告崔某八万元;　　三、驳回原告崔某的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　崔某与张某涛签订的存量房屋买卖合同以及补充协议等，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均具备相应民事行为能力，均系合法有效。双方均应按照一系列合同的约定全面履行各自的合同义务。　　关于双方争议的“十个工作日审资质，一个工作日做网签，通过后交首付款过户”的手写内容，没有证据证实双方的意思表示就此达成了一致，故不应作为合同的一部分。崔某与张某涛在补充协议中没有明确约定崔某支付首付款的时间。在房屋价格较快上涨之时，既需要腾出一个购房指标，又需要使用出卖701房屋所得的款项支付购买其他房屋的价款，此时，张某涛催促崔某支付首付款，亦在情理之中。　　根据王某、乔某的证言，崔某与张某涛于2016年5月底在中介公司进行了协商，张某涛要求崔某支付首付款的最晚期限在6月15日，并让崔某写一个首付款6月中旬到位的承诺，但是崔某基于自身利益的考虑，未予承诺。6月初，当崔某告知房屋中介公司首付款已经到位的时候，张某涛已明确表示不再出卖701房屋了。因此，从上述事实，能够认定张某涛已经构成违约。但是，结合案情，张某涛违约并不严重。对于崔某主张的违约金法院有权酌情确定，对其要求的房款差价损失，因并未提供确实证据，很难得到支持。　　综上，法院的判决是正确的。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-28", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "3": { "category_1_x_wenzhang.id": 3, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "4": { "wenzhang.id": 4, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:12", "wenzhang.title": "乘人之危是否可以主张房屋买卖合同无效", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　某房地产公司称：2017年5月28日，某房地产公司与郝某磊签订房屋买卖协议书，约定郝某磊将其所有的位于密云区东大街的一处商业房产出售给某房地产公司，转让款为6660万元，郝某磊应在收到房屋交易价款的5个工作日内注销抵押登记手续，并将房屋、土地使用权等权属凭证过户至某房地产公司名下。协议签订后，某房地产公司于5月31日、6月1日两次向郝某磊支付购房款诟共计6660万元，但其至今一直以各种理由拖延，拒绝协助办理房屋和土地使用权过户变更登记手续，故诉至法院要求判令郝某磊协助将位于密云区东大街的一处商业用房所有权及该房屋范围内的国有土地使用权过户变更登记至某房地产公司名下。　　二、被告辩称　　郝某磊辩称：郝某磊与某房地产公司签订房屋买卖协议书意思表示不真实，应属于无效合同。因协议书中约定的房屋价值明显低于市场价，且当时郝某磊是迫于贷款的压力，才与某房地产公司签订的房屋买卖协议书，某房地产公司在与郝某磊协商时，明显是乘人之危，故不同意某房地产公司的诉讼请求。　　三、审理查明　　2017年5月28日某房地产公司与郝某磊签订房屋买卖协议书。约定将涉案房屋及其相对应的国有土地和其他设施设备的全部权利转让给原告，房屋总价款为6660万元;协议签订之日起5个工作日内甲方向乙方指定的账户一次性支付购房价款，乙方在收到甲方支付的全部房屋交易价款5个工作日内向该房屋、土地所在的不动产登记机关申请注销该房屋、土地抵押登记;注销该房屋、土地抵押登记3日内，甲乙双方共同签署北京市存量房买卖合同并向不动产权登记机关申请变更该房屋、土地的所有权，将该房屋、土地过户至甲方名下。协议签订后，某房地产公司于2017年5月31日和6月1日将全部购房款6660万元支付给郝某磊。郝某磊收到房款后，分别于2017年6月13日和2017年6月21日，将涉案房屋的抵押登记和该房屋相对应的国有土地使用权的抵押登记予以注销。但郝某磊拒绝协助某房地产公司办理上述房屋、土地的权属变更手续。　　四、法院判决　　被告郝某磊于本判决生效后十日内，协助原告北京市某房地产房地产开发有限公司办理密云区长安街1号东楼1至3层的商业用房所有权和密云区密云镇长安街1号的国有土地使用权转移登记手续。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　双方签订房屋买卖协议时某房地产公司是否属于乘人之危，是本案的争议焦点。根据相关法律规定，一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危;在此情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　本案中，首先，某房地产公司与郝某磊签订的房屋买卖协议书明确表述，协议书的全部内容和条款，系双方经过充分讨论和协商一致的结果，并在此基础上做出的完全真实意思表示;第二、郝某磊系完全民事行为能力人，其对涉案房屋、土地的市场价格和交易价格具有一定的判断及决策能力，其认为双方达成的交易价格明显低于市场价，缺乏依据，第三、郝某磊具有履行合同义务的愿望，在收到某房地产公司全部价款后，将涉案房屋、土地的抵押登记全部注销;第四、郝某磊自称迫于资金压力，但未证明其陷于危难的处境，亦未提供证据证明某房地产公司具有乘人之危的故意而使其被迫接受交易价款。综上，郝某磊所提某房地产公司是乘人之危、双方签订的合同无效的意见，无事实和法律依据，很难被法院采纳。　　鉴于双方签订的房屋买卖协议书不违反法律以及行政法规的强制性规定，故该协议有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。某房地产公司已向郝某磊支付了全部购房款，履行了全部合同义务，现主张变更登记，应得到法院支持。　　综上，法院的判决是正确的。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-28", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "4": { "category_1_x_wenzhang.id": 4, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "5": { "wenzhang.id": 5, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:15", "wenzhang.title": "明知房屋为不能上市的央产房而买卖，必然导致合同无效吗", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　白某诉称： 2004年4月21日，原、被告在中介公司的撮合下，签订丰台区703号央产房买卖合同书并进行公证。协议约定二被告向原告出售涉案房屋，总价款265000元，分二次支付，第一次在双方领取合同公证书之日，支付260000元，第二次约定在过户续之日，支付5000元，尚未支付。后双方交接了房屋，被告将房改售房合同、产权证书交付原告，原告将户籍迁到此处，居住至今。近期原产权单位已可以办理过户手续，但被告却以种种理由拒绝过户。无奈之下诉至法院：要求二被告继续履行合同义务，协助原告将丰台区703号房屋过户到原告名下。　　二、被告辩称　　伍某兴、孙某沛辩称：第一，原告提交的公证书有明显涂改伪造痕迹，与答辩人所执的公证书有极大区别。第二，双方签订的《房屋买卖合同》并未生效，原告不能按照合同约定让答辩人履行过户义务。合同约定“乙方向甲方支付全部房款后，甲方应向乙方开据收款凭证。收款凭证、本房屋买卖合同及公证书同时拥有时，房屋买卖合同生效。”说明合同生效条件之一必须支付全部房款而不是部分房款，但至今答辩人未收到乙方支付的第二次购房款。第三，原告在签订房屋买卖合同时已明知涉案房屋为央产房且未具备上市条件不能办理过户，但仍与被告签订买卖合同的行为主观上存在过错。且原告在办理入户前向办理入户登记的公安机关提交一份了房屋过户时限为一年的书面承诺书，现原告时隔十年之久再次提出让答辩人履行过户手续的要求是无理无据的。　　三、审理查明　　伍某兴、孙某沛二人系夫妻关系，二人婚姻存续期间，伍某兴从某公司购得丰台区703号房屋。2004年1月，白某向伍某兴支付购房定金1万元。2004年4月21日，伍某兴、孙某沛与白某在丰台区公证处签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋出售给白某，房屋总价款26.5万元。乙方分两次向甲方支付购房款，第一次在双方领取合同公证书之日，支付260000元，第二次约定在过户续之日，支付5000元，在双方领取合同公证书后7日内，甲方将上述房屋腾空交给乙方;同时将房屋所有权证、原购房合同等相关证件交给乙方。关于合同生效问题，乙方向甲方支付全部购房款后，甲方应向乙方开据收款凭证。当收款凭证、本房屋买卖合同及公证书同时拥有时，房屋买卖合同生效。在过户期间，乙方承担入住房屋的一切费用。　　本案审理中，法院就涉案房屋是否可上市交易问题，函询某某公司，该公司复函表示涉案房屋可以出售。此外，白某表示愿意一次性支付剩余购房款5000元。　　四、法院判决　　一、白某于判决生效之日起十日内支付伍某兴、孙某沛剩余购房款五千元;　　二、伍某兴、孙某沛于本判决生效之日起十日内协助白某办理将位于丰台区x1703号的房屋过户至白某名下的手续。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　伍某兴、孙某沛与白某所签《房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。　　关于该《房屋买卖合同》是否生效的问题，首先，虽然双方合同中约定的生效条件为白某一方支付全部购房款，但从双方履行合同的情况看，白某已支付了绝大部分购房款，且伍某兴、孙某沛早已将涉案房屋交付白某使用，双方均已实际履行了合同约定的大部分内容，如仅以未支付的剩余房款5000元为由认为合同尚未生效，一方面不符合双方当事人真实意愿，另一方面则对白某一方有失公平，故不应就此认定双方合同未生效。其次，白某支付剩余5000元购房款的时间、条件是房屋过户当日，本案中伍某兴、孙某沛表示其未接到单位通知办理央产房上市的通知，但事实上经法院函询涉案房屋属于可上市交易的房屋，伍某兴、孙某沛理应及时、积极办理涉案房屋的上市手续，现因二人一直未履行其上述义务，致使涉案房屋长期无法办理过户，故因伍某兴、孙某沛一方责任导致白某付款条件不成就，白某虽未支付剩余房款但亦应视为双方合同已经生效。　　鉴于双方合同已经生效，且白某表示愿意支付剩余房款，涉案房屋符合过户条件，故白某要求伍某兴、孙某沛协助其办理涉案房屋过户手续的请求，应得到法院支持　　综上，法院的判决是正确的。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-28", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "5": { "category_1_x_wenzhang.id": 5, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "6": { "wenzhang.id": 6, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:20", "wenzhang.title": "二手房买卖已经取得贷款资格但因对方原因超期如何认定违约情况", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告杨某璐称：2016年3月30日，原告与被告签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》等协议，约定被告将石景山区永乐小区507室房屋以346万元出售给原告(含家具家电)。合同签订后，原告依约支付定金5万元。2016年6月29日，被告办理完央产房产权变更登记手续，取得《在京中央机关已购住房产权变更登记通知单》。但被告于10月7日晚单方通知终止合同，遭原告拒绝后至今不履行义务，故诉至法院，要求1.被告将涉案房屋所有权过户给原告并交付房屋;2.判令被告支付原告违约金346000元。　　二、被告辩称　　被告任某兵答辩称：不同意原告诉求。第一，是原告违约在先，被告依照合同约定行使合同解除权，被告不存在违约。因为原告原因没有在120天内转移登记。被告已在6月29日办理完上市交易手续，但原告只支付5万元定金，剩余房款没有如约交付，已构成根本违约;第二，被告积极履行了相关义务，在涉案房交易过程中并无任某何过错;第三，被告依约解除了与涉案房屋交易有关的合同、协议，不存在继续履行的问题;第五，原告在没有实际损失的情况下却主张数十万元违约赔偿，于法无据。　　三、审理查明　　石景山区房屋于2002年3月1日登记的所有权人为任某兵，2016年3月30日，出卖人任某兵与买受人杨某璐通过房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，该房屋成交价格为人民币329万元，房屋家具家电作价人民币17万元。合同约定。买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如需延长申请办理登记时间应另行签订书面的补充协议。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务。因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。　　同日，双方签订《组合贷款付款方式补充协议》，约定买受人以商业按揭公积金组合贷款的方式支付购房款，买受人拟贷款230万。若买受人贷款申请未获批准或批准不足额，可再次申请公积金及商业贷款，出卖人应积极配合。剩余购房款于办理过户手续前两日支付12万元，通过资金监管支付99万元。　　2016年3月30日，杨某璐向任某兵支付定金5万元。2016年3月30日收款收据表明，杨某璐交纳居间服务费17300元，综合保障服务费6920元，贷款服务费3000元，代收评估费600元，人民币合计金额27820元。　　2016年6月29日，在京中央单位已购住房产权变更登记通知单载明，经审核，同意任某兵办理涉案房屋出售产权变更登记。　　涉案房屋核验录入时间是2016年7月6日，申请时间是2016年7月14日，受理时间是2016年7月18日，确认时间是2016年7月21日，完成时间是2016年7月29日。　　2016年9月19日，北京银行贷款中心的审批意见表明，借款人杨某璐申请贷款金额230万元，担保为房产抵押+个人保证。贷款审批意见为同意支行在完善各项手续后发放此贷款。　　经纪公司于2016年9月20日左右预约涉案房屋过户时间为2016年10月9日，办理资金监管和托管的时间2016年10月8日，并在预约后告知杨某璐和任某兵。　　四、法院判决　　一、杨某璐于判决生效后七日内给付任某兵购房款三百四十一万元;　　二、任某兵于判决第一项履行完毕当日协助杨某璐办理石景山区诉争房屋房屋的所有权转移登记至杨某璐名下;　　三、任某兵于判决第二项履行完毕后三日内将石景山区诉争房屋房屋交付给杨某璐;　　四、任某兵于判决生效后七日内给付杨某璐违约金五万元;　　五、北京房地产律师靳双权点评　　本案争议焦点在于：一、是否存在违约行为?二、合同应当解除还是继续履行?　　杨某璐与任某兵双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因合同约定办理房屋权属转移登记时间的期间及剩余购房款支付的时间方式都是明确的，尽管未约定具体日期，但约定的时间段尚属清晰明确，并非约定不明。　　杨某璐未支付首付款不构成违约。首先，因涉案房屋是央产房，任某兵取得产权变更登记通知单已经是2016年6月29日，此时距合同签订已经91天，根据交易习惯，杨某璐无法在合同约定期限内履行完合同约定的义务，根据诚信原则，为完成交易，应为杨某璐履行义务留出合理的期间;其次，此后任某兵配合杨某璐办理了面签，杨某璐已于2016年9月19日办理完银行批贷手续，经纪公司预约10月8日办理资金监管10月9日办理过户并告知杨某璐与任某兵，上述行为各方以自己履行行为变更了合同约定。再次，双方约定支付购房款的形式为托管及监管，此种付款方式需要双方签字后方能进行打款，现双方并未签字，杨某璐未付款非自身原因导致。　　任某兵不享有单方解除合同的权利。合同约定因一方原因致使合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移的，另一方有权单方解除合同。尽管双方预约的过户时间超过合同约定的120日，但并非杨某璐一方原因导致，故任某兵无权解除合同;且任某兵在2016年10月7日提出解除合同已构成违约。现杨某璐已办理银行贷款审批，且表示未如期支付时，可以现金支付剩余购房款，不能履行的情形，故对于杨某璐有权要求支付购房款过户并交房。　　杨某璐有权要求任某兵支付违约金。合同约定，任某意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任某。本案中，杨某璐向任某兵发出履行过户义务的催告后，任某兵仍未履行，其已构成违约，应当承担违约责任某，违约金由法院结合双方履行时间、程度、双方过错及实际损失等因素综合考虑。　　综上，法院的判决是正确的。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-27", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "6": { "category_1_x_wenzhang.id": 6, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "7": { "wenzhang.id": 7, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:21", "wenzhang.title": "婚前财产，丈夫过世后如何继承", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为继承纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告徐某洁诉称，我与陶某红之子刘某江系夫妻关系，刘某江之父刘某清已于1997年去世，刘某江于2015年1月27日去世。2010年购得于昌平区创新园66号的房屋一套，起故诉要求依法分割刘某江的遗产，涉案房屋归其所有。　　二、被告辩称　　被告陶某红辩称：徐某洁主张的房屋是刘某江的婚前个人财产，所以应按个人财产依法分割，因本人年事已高，且涉及到赡养问题，身体不好，要求多分。　　三、审理查明　　徐某洁与刘某江于2011年5月31日登记结婚，陶某红系刘某江之母，刘某江之父刘某清已于1997年去世。2015年1月27日3时50分，刘某江因病去世。　　2010年刘某江购买位于昌平区创新园66号的房屋一套，贷款80余万元，婚前个人偿还贷款本息17万余元，刘某江与徐某洁夫妻关系存续期间，共计偿还贷款本息16万余元。至刘某江去世，尚欠贷款本金六十余万元。庭审过程中，徐某洁和陶某红对诉争房屋协商作价212万元。　　2012年4月2日，徐某洁和刘某江共同购买轿车一辆，车辆价款共计十五万元。诉争车辆现登记在徐某洁名下。　　在庭审过程中，徐某洁主张其与刘某江分别于2012年为买车向孙某琦借款150000元，于2011年为买家具家电向孙某琦借款56000元，并签有《借条》，但《借条》上刘某江的签名系徐某洁代刘某江所签。徐某洁另提交银行转账记录和购买车辆、购买家具的发票、收据等证据，其中银行转账记录显示孙某琦于2011年11月11日向徐某洁转账56000元，于2012年3月21日向徐某洁转账150000元。　　四、法院判决　　位于昌平区创新园66号房屋一套归原告徐某洁所有，房屋剩余贷款由徐某洁偿还，徐某洁于本判决生效后九十日内给付被告陶某红折价款六十四万七千二百零五元一角六分，待上述款项付清后，陶某红应配合徐某洁办理房屋过户手续。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，继承从被继承人死亡时开始。　　关于房屋，由于诉争房屋系刘某江在其与徐某洁结婚前购买，首付款系刘某江个人支付，且房屋产权亦登记在刘某江名下，徐某洁与刘某江婚后共同偿还了部分贷款，故诉争房屋为刘某江的个人财产，但由于徐某洁婚后参与偿还部分房贷，故房屋价值中含有徐某洁的部分份额及其对应的增值。结合房屋性质、刘某江生前贷款偿还情况、刘某江与徐某洁婚内共同还贷情况、房屋剩余贷款情况，并结合当事人双方的综合情况，认定诉争房屋归徐某洁所有，剩余贷款亦由徐某洁偿还，对于徐某洁给付陶某红的折价款。　　关于徐某洁主张其与刘某江为购买诉争车辆向孙某琦借款150000元一节，由于与转账记录与购车款和购车时间能够形成完整的证据链，且未有证据显示该笔款项已偿还，故本院对徐某洁的主张予以采信，并认定诉争车辆归徐某洁所有，因购买车辆而负担的债务亦由徐某洁偿还。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-27", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "7": { "category_1_x_wenzhang.id": 7, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "8": { "wenzhang.id": 8, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:24", "wenzhang.title": "父亲遗嘱把房子留给我，弟弟有权要求分割吗", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房产继承纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告徐某静称，被继承人徐有与王某茜共有子女2人，即原告徐某静与被告徐某刚。徐有2010年病故，王某茜1995年病故。徐有、王某茜的父母早年均已亡故。1998年，由徐某静出资，徐有购得位于海淀区房屋。父母过世后，徐某静与徐某刚之间就遗产继承问题难以沟通，故诉至法院，请求判令：徐有名下位于北京市海淀区房屋由徐某静继承。　　二、被告辩称　　被告徐某刚辩称，不同意原告徐某静的诉讼请求。认为即便公证遗嘱没有问题，房屋中也应该有母亲王某茜那一半的份额，双方应该平分。　　三、审理查明　　徐某静、徐某刚系徐有与王某茜之子女。1995年10月21日，王某茜死亡。2010年11月30日，徐有死亡。20世纪50年代，徐有分得西城区某房屋(公房)。后徐有用上述平房调换分得涉案房屋。1998年，徐有购买了涉案房屋并在分期缴纳房款后取得房屋所有权证书。　　徐有分别于1998年10月5日、1998年10月10日书写书面材料各一份，明确愿将涉案房屋归女儿徐某静所有，并说明房款已由女儿徐某静出资全部交清。　　2002年，徐有经公证处办理了公证遗嘱，自愿在过世后将涉案房屋留给女儿徐某静并委托周某为遗嘱执行人。　　2008年，徐有自书遗嘱一份，自愿在过世后将涉案房屋留给女儿徐某静，并说明儿子徐某刚一家长期对其漠不关心。自己的一切均由女儿徐某静照顾我。　　徐有在购买涉案房屋时使用了自己及王某茜的工龄优惠，在使用两人的工龄优惠后，总房价因使用王某茜的工龄优惠减少了一万元，徐某刚要求分割属于其母的份额，徐某静认为徐某刚提出要求继承购房时使用王某茜的工龄福利产生的待定利益超过了诉讼时效。　　四、法院判决　　徐有名下位于海淀区房屋归徐某静、徐某刚共同继承所有，其中徐某静占该房屋百分之九十点二的份额，徐某刚占该房屋百分之九点八的份额。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公民可以依照继承法规定立遗嘱处分个人财产，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。被继承人死亡后，有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。　　本案中，虽然王某茜在徐有购涉案房屋时已去世，但根据查明事实，涉案房屋系由徐有在与王某茜婚姻关系存续期间原承租的公房调换而来，且总购房款因徐有在购房时使用了王某茜的工龄优惠而减少，据此，涉案房屋应属徐有与王某茜的共同财产。关于王某茜所占涉案房屋份额一节，由于徐有、徐某静、徐某刚在王某茜去世后对王某茜所留的存款进行过分割，因此，可以根据徐有在购房时使用王某茜工龄而减少的房款确定王某茜所占涉案房屋的份额。　　公证遗嘱系徐有的真实意思表示，徐有在该遗嘱中涉案房屋中属其所有的份额的处分属有效遗嘱内容。但是，徐有在该遗嘱中对涉案房屋中属王某茜所有的份额的处分应属无效，在王某茜去世后，涉案房屋中属王某茜所有的份额应作为王某茜的遗产，由王某茜的法定继承人依法平均继承，属徐有所有的份额以及徐有应继承王某茜遗产份额的部分均属徐有的遗产，按照公证遗嘱，该部分遗产应由徐某静继承。　　关于徐某静所称其垫付的涉案房屋的购房款，因徐某刚继的份额属王某茜的遗产，且王某茜所占该房屋份额来源于王某茜的工龄优惠，并非来源于实际支付的购房款，故即便徐某静所称实际支付的购房款为其垫付出资，徐某刚也无需负担实际支付的购房款。　　此外，徐某刚自2007年5月后未对徐有尽到赡养义务，据此，在分割该部分遗产时，法院可以酌情予以少分，对徐某静予以多分。另自王某茜去世至徐某静起诉时，未超过二十年的诉讼时效，故徐某静主张徐某刚要求继承王某茜工龄优惠的利益超过诉讼时效之抗辩，没有依据，很难得到支持。　　综上所述，法院的判决是正确的。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-27", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "8": { "category_1_x_wenzhang.id": 8, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "9": { "wenzhang.id": 9, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:28", "wenzhang.title": "父母去世，没有遗嘱如何继承", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为继承纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告王某国诉称，王某山与李某兰系夫妻关系，二人共生育子女三人，即王某国、王某山及王某芬。李某兰于2013年1月4日死亡，王某山于2013年1月25日死亡，王某芬于1992年3月22日死亡。被告韩某系王某芬之子。　　王某山与李某兰去世后留有丰台区楼房一套，承租西城区公房一套，所有财产及身份证件均被王某山控制至今。父母去世后，原告才得知王某山私自将父母生前承租的丰台区西罗园小区的公房一套于2010年变更为王某山之妻刘文萍名下。其将父母留有的所有财产侵占，严重损害了原告合法权益，故起诉要求依法分割王某山、李某兰留有的丰台区房屋一套，分割王某山名下承租的西城区房屋的租金。　　二、被告辩称　　被告王某山辩称：房屋确系老人的遗产;租金每年只有10000元，应从2013年10月1日之后开始计算，计算时应当减去每年交给房管部门的租金1300.32元;两位老人一直由被告赡养，原告没有尽到赡养义务，应当少分或者不分遗产;被告因为父母生病以及办理丧事垫付的费用以及涉案房屋两年的供暖费应当在遗产中扣除，此外要求分割王某山的抚恤金。　　被告韩某未答辩。　　三、审理查明　　位于丰台区的房屋一套，系王某山和李某兰购买的公有住宅楼房，以成本价购买，购买时享受了双方工龄折算优惠，产权登记在李某兰名下。经评估房屋市场总价为1972200元。王某山主张，自己为该房屋缴纳了两年的供暖费，应当在分割过程中进行补偿，并提交了缴纳供暖费的票据。　　庭审中，原告王某国和被告王某山均称王某山承租西城区陶然亭的房屋一处，但双方均未提交房屋承租手续。王某山提交了三张北京市总工会房租收据，该三张收据载明王某山缴纳了2012年、2013年以及2014年的房租，每年为1300.32元，缴纳时间分别为2013年1月，2013年10月和2015年4月，王某山称房屋租金缴纳均由其办理。王某山称该房屋自被继承人王某山生前就以年租金10000元对外出租至今。　　对于为王某山和李某兰住院及丧事花费，王某山提交了收费票据及银行转账支票，王某山称，就王某国预付的费用已经退还王某国但并未提供证据。　　四、法院判决　　一、位于丰台区房屋由王某国继承，王某国于本判决生效后向被告王某山支付房屋折价款749436.00元，向被告韩某支付房屋折价款611382.00元。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韩某经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，依法视为其放弃了答辩和质证的权利。　　被继承人王某山和李某兰死亡后，就遗留的财产未留有遗嘱进行处分，故被继承人王某山和李某兰的遗产应当由其法定继承人继承。王某山和李某兰之女王某芬先于被继承人死亡，由王某芬之子韩某代位继承。的房屋，产权登记在被继承人李某兰名下，属于被继承人李某兰和王某山的遗产，应由其继承人共同继承。　　双方主张的西城区的房屋，因双方均未提交相关承租手续，无法确认该房屋性质，对房屋无法进行处理，但就王某山认可的收取的相关房租，应当在继承人中进行分配。王某山在王某山和李某兰账户中支取的款项，扣除其为被继承人支付的医疗费用及丧葬费用外，剩余部分应当作为被继承人的遗产由继承人继承，但王某山提交的票据中，部分款项支出早于其从被继承人银行账户中支取款项的时间，不能作为其在被继承人死亡后支取账户款项的合理支出。王某山提出的为被继承人房屋交纳的房租、供暖费及改造费用，应当在遗产中先行扣除。被继承人王某山、李某兰生前的生活照顾，主要依靠王某山，王某山对被继承人尽到了更多的赡养义务，应当在遗产分割过程中酌情予以多分。　　靳双权律师提示您：继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-27", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "9": { "category_1_x_wenzhang.id": 9, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "10": { "wenzhang.id": 10, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:30", "wenzhang.title": "继承权纠纷诉讼时效自权利被侵害时起算", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安某全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　2014年4月，李某明、李某东、李某安、安某丽、安某泉诉称：李某非共生育四子二女，长子李某思(于1943年死亡)、次子(早亡，没有继承人)、三子李某允(于1995年10月11日死亡)、四子李某源(于2012年3月9日死亡)、长女王李某氏(已死亡)、次女王李某氏(已死亡)。李某思共生有一子一女，即李某仑(已死亡)和李某明;李某仑与其夫(已死亡)生有二子，即安某丽、安某泉;李某允与李某曹氏(于2012年1月16日死亡)共生有四子一女;李某源共生有两子，即李某东、李某安。　　北京市平谷区×号、××号房屋系李某非所有，李某非于1958年12月去世。1968年，李某明、共同翻建了房屋。2012年，国家对房屋进行了拆迁补偿。我们作为法定继承人，是×号、××号房屋的共有人，上述房屋的拆迁补偿款和安某置补偿房应属于我们共有，故起诉要求依法分割×号、××号房屋的拆迁补偿款和回迁安某置房。　　二、被告辩称　　其他法定继承人共同辩称：本案不存在继承的事实，李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽所称的遗留房屋已经过两次翻建，该房屋早已灭失;李某非于1958年去世，其妻子于1960年去世，李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽的起诉已经超过诉讼时效;李某非去世后，李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽从未对诉争房屋提出主张，该房屋与李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽无关;李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽在本案的陈述与其在此前案件中的陈述自相矛盾。故不同意李某明、李某东、李某安、安某泉、安某丽的诉讼请求。　　三、法院判决　　驳回李某明、李某东、李某安、安某丽、安某泉的诉讼请求。　　四、房产继承律师靳双权案件点评　　房产继承律师靳双权认为，当事人应当及时行使民事权利，对怠于行使权利超过诉讼时效期间的，人民法院不予保护。依据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。《中华人民共和国继承法》第八条规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日超过二十年的，不得再提起诉讼。　　本案中，遗产房屋一直由李某允一家管理使用并进行了翻建，特别是李某明等人在1980年前后即已经知悉李某允通过分家将诉争×号、××号房屋分配给其子即对上述房屋权属进行处分的事实，上述分家行为对李某明等人的基于继承而取得的房屋财产权利已经构成侵害，但李某明等人长期未主张权利，此后诉争房屋亦实际由李某允之子及其家人按分家情况管理使用至2009年拆迁，直至李某明等人提起该继承之诉，期间已时隔三十年，早已超出法律规定的诉讼时效。故，无法得到胜诉支持。　　提示：2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国民法总则》并于2017年10月1日起实施。其中第188条关于诉讼时效的新规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-27", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "10": { "category_1_x_wenzhang.id": 10, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "11": { "wenzhang.id": 11, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:33", "wenzhang.title": "房地产专业律师靳双权谈一起错综的继承纠纷", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　张某非诉称：张某光与张某元系顺义区大X村村民。张某光于2000年4月去世，张某元于1993年5月去世，二人共生育四名子女，分别为长子张某林、长女张某枫、次子张某非、次女张某蓝。其中，长子张某林于1995年7月去世。张某林与刘某洋系夫妻关系，该二人共生育四名子女，分别为长女张某凡、长子张某蓝、次女张某雨、次子张某宁。因张某非与张某蓝就父母遗产继承问题发生纠纷诉至法院，要求判令张某非依法继承父亲张某光、母亲张某元位于北京市顺义区宅基院内9间房屋的遗产份额，即前排北房东数1至3间归张某非所有。　　二、被告辩称　　张某蓝、张某宁、张某雨、张某凡、刘某洋共同辩称：不同意张某非的诉讼请求。被告认为，无论是原有的五间北正房，或是目前现有的南正房四间，均是张某林、刘某洋的夫妻共同财产。宅院内原有老房9间，其中旧北房5间建于1971年、南正房4间，建于1980年。建旧北房5间时，张某光被批斗，家中事务均由张某林、刘某洋夫妻主持。张某元无业。张某林自1955年参加工作，盖旧北房5间时担任信用社主任一职，收入较高。刘某洋在农村从事医生，收入较高。张某枫已结婚单过。张某蓝未参加工作。根据张某非的诉讼请求，张某非自认1971年盖房与其无关，没有张某非的出资。　　1971年建房是由张某林、刘某洋夫妇出资、出力新建，出资约1000元。砖是张某林去小店砖厂买的。小瓦是张某林从张镇买的。六车石头是张某林从庞山买的。姜林瑞、杨元当时是大车把式，拉材料系请该二人用车所拉。建房时，张某林请的无偿帮工，只需管饭，不需要给工钱。无偿帮工有刘瑞启等。旧南正房4间，建于1980年。建房时，张某光退休(张某光1977年患半身不遂，丧失自理能力)。张某元无业。旧南正房4间自1981年一直由张某蓝居住使用。任何人未提出过异议或主张过任何权益。旧南正房南侧西墙于2002年全部倒塌，由被告张某蓝夫妇建成。旧北正房5间，因主体坍塌，张某蓝夫妇于2014年拆除新建。　　三、审理查明　　涉诉宅院《土地使用证》使用权人登记为张某光，现保存在刘某洋手中。张某非表示，《土地使用证》系张某光去世后，刘某洋自张某光家中取走。刘某洋表示，系刘某洋于2007年自土地科所领取。　　涉诉宅院内原有北侧北房5间、南侧北房4间。张某非表示，北侧北房建于1971年、南侧北房建于1979年。六被告表示，北侧北房建于1971年，南侧北房建于1980年。2014年2月26日，张某蓝夫妇将北房拆除，并修建了新的房屋。张某林、张某非等人之间未进行过分家。　　刘某洋提交了1971年1月31日《分家单》，以证明张某林在街北原有二间半北房，后与张某蓝协商，张某林到涉诉宅)建房，张某蓝给张某林补贴一些材料费。　　四、法院判决　　张某光名下《土地使用证》所载宅院内南侧四间北房中的三间归张某非所有;剩余房屋归张某蓝、张某宁、张某雨、张某凡、刘某洋共同所有。　　五、房产律师靳双权点评　　房产律师靳双权认为，根据双方陈述，北侧北房建于1971年，南侧北房建于1979年或1980年。北侧原有北房已拆除。建北侧北房及南侧北房时，家庭中参与劳动的人员不一致，故两排北房的所有权人并不一致。　　根据1971年1月31日《分家单》，“张某蓝、张某林兄弟二人协商同意其弟张某林将原有西屋两间半折给张某蓝永远所有，张某林重新到盖房，经双方协商同意特做此协商为证。”　　根据农村风俗，分家系平辈兄弟之间的事宜。本案中，张某蓝、张某林系堂兄弟，补贴款880元也是代表张某蓝给付给张某光。此后，张某光一家修建北侧北房，且家庭事务系由刘某洋夫妇主持，故北侧北房应视为张某光、张某元、张某林、刘某洋的共同财产。　　就南侧北房的所有权问题，因建南侧正房时，张某枫已结婚另过，并非共同生活的家庭成员，其参与行为应视为帮工;张某光系学校教师离休有收入，张某林系工人，张某元在家劳动，刘某洋系接生员，张某非在家劳动。综上，南侧北房的所有权应归张某光、张某元、张某林、刘某洋、张某非共同所有。由于张某蓝、张某枫均放弃其所有权份额，故其份额由其他继承人进行平均分割，故计算继承份额时，张某蓝、张某枫的份额不再计算。　　张某元于1993年去世，其财产份额应由其丈夫张某光、长子张某林、次子张某非进行法定继承，张某光、张某林、张某非各分得1/3的份额。张某林于1995年去世，其财产份额应由其妻刘某洋、父亲张某光、长女张某凡、长子张某蓝、次女张某雨、次子张某宁共同继承，每人分得1/6。张某光于2000年去世，张某光的份额应由次子张某非、张某林法定继承，即张某非分得1/2的份额，张某凡、张某蓝、张某雨、张某宁共同分得1/2的份额。由于北侧北房已由张某蓝拆除，故现有情况下，根据上述三次继承的发生情况，可以得出张某非所应得份额与其主张的房屋份额大体相符，故可以得到支持。", 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"　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　唐某林诉称：我和唐某宁、唐某曲是兄妹，父亲为唐某力，母亲为方某。2003年7月28日，方某去世。位于北京市朝阳区X号楼X门1号房屋、2号房屋和3号房屋均系唐某力和方某之夫妻共同财产。方某去世后，唐某力和唐某宁、唐某曲在未经过我同意的情况下，擅自处分该三套房屋，故今2014年6月我诉至法院，要求对1房屋、2房屋和3房屋中属于方某的遗产进行分割，并由三被告共同支付我相应折价款。　　二、被告辩称　　三被告共同辩称：唐某林的请求超过了继承时效，方某已经去世多年。三套房屋已经被分别处分，不再属于方某的遗产，因此不存在继承的问题。对于唐某林的诉讼请求，我们均不同意。　　三、审理查明　　唐某力与方某系夫妻，共育有唐某宁、唐某曲、唐某林三位子女。2003年，方某去世。1房屋、2房屋和3房屋均系方某在世时，唐某力取得的承租公房，并在房改过程中购买取得所有权。其中，1房屋建筑面积为60平方米，2房屋的建筑面积为42平方米，3房屋的建筑面积为50平方米。方某去世后，双方并未对该三套房屋进行继承分割。　　另查，2013年6月6日，唐某力以交易的形式，将2房屋过户至唐某宁之子唐某学东名下。2013年6月19日，唐某力再次以交易的形式，将1房屋过户给唐某宁。2013年7月30日，唐某力与案外人签订房屋买卖合同，将3房屋出售，并将房屋过户至其名下。此后，唐某力将售房款全部交付给唐某曲用于唐某曲另购房屋。　　现唐某林起诉要求继承1房屋、2房屋和3房屋中方某的遗产，并要求三被告以折价款的方式进行分割。三被告认为相应房屋已经不属于方某的遗产，不同意分割。经询，双方均称方某生前未留遗嘱，亦无其他第一顺位法定继承人。三被告亦表示，其三人的权益不要求在本案中进行分割。　　四、法院判决　　被告唐某宁、唐某曲、唐某力连带支付原告唐某林因继承北京市朝阳区X门1号房屋、2号房屋和3号房屋之折价款六十二万元。　　五、房地产律师靳双权点评　　房地产律师靳双权认为，继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。　　本案中，1房屋、2房屋及3房屋均系方某与唐某力夫妻关系存续期间取得，应为二人之夫妻共同财产。方某去世后，其继承人有权要求进行分割。根据本案查明的事实，唐某力在方某去世后，对三套房屋进行了处分，且唐某宁、唐某曲均在该处分行为中收益，故三人应当共同承担给付唐某林相应遗产份额的折价款的义务，具体折价款数额，应结合1房屋、2房屋的建筑面积和周边房屋一般交易价格，以及3房屋的实际交易价格确定相应房屋价值后，按照法定继承的规定予以判定。　　三被告主张涉案房屋已不是方某遗产，且继承主张已过诉讼时效之辩解，于法无据，故，无法得到支持。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-26", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "12": { "category_1_x_wenzhang.id": 12, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "13": { "wenzhang.id": 13, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:40", "wenzhang.title": "通过一起继承案件谈民法总则之诉讼时效新规定", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　聂某磊、聂某荣诉称：聂某磊、聂某荣系张某之子。1995年张某向X村村委会申请新宅基地，登记在张某丈夫聂某兴名下。1996年9月聂某兴去世。2000年7月25日张某在未经聂某磊、聂某荣同意下私自与X村村委会达成无偿收回协议。聂某磊、聂某荣认为张某与X村村委会之间的协议侵害了聂某磊、聂某荣的继承权，是无权处分行为，请求判令：确认张某与X村村委会之间的无偿收回协议无效。　　二、被告辩称　　X村村委会辩称：不同意聂某磊、聂某荣的诉讼请求。证明系双方真实意思表示，而且聂某磊、聂某荣的之诉讼请求已过诉讼时效，现涉诉宅基已被X村村委会批给案外人使用并已经X土地科登记。　　张某辩称：同意聂某磊、聂某荣诉讼请求。　　三、审理查明　　张某系聂某磊、聂某荣之母，聂某荣系聂某磊之兄。张某之夫聂某兴于1996年去世，聂某兴生前在顺义区张镇后X村登记有宅基地一处。2000年7月25日，X村村委会开具证明一份：“张某原老房宅基、树归集体所有，新宅基6间房、地上死物一律归公。证明：2000.7.25号，张某”，落款处盖有后X村村民委员公章。　　庭审中，聂某磊、聂某荣说：其父聂某兴原有老宅基一处，1994年7月因发大水将老宅基上的房屋冲毁，村委会收回了老宅基地及地上房屋、树木等，给聂某兴置换了涉诉宅基地及地上房屋，新宅基上原有六间正房，是X村村委会所建;X村村委会认可并陈述：1990年村里修路占了聂某兴的宅基，2001年就把涉诉宅基地批给村民聂某兴，现涉诉宅基地的实际使用人为聂某兴之子聂某芬，聂某芬在2002年已拆除翻建;聂某磊、聂某荣认可涉诉宅基地现由聂某芬使用。　　聂某磊、聂某荣叙述如下：聂某兴在1996年去世后安葬在后X村，开始的一七、五七和百日都是在后X村涉诉宅基地上的房屋处办的，后来这地方收回了，家里没地方，十周年就在外面酒店办的。　　四、法院判决　　驳回聂某磊、聂某荣的全部诉讼请求。　　五、房产继承律师靳双权点评　　房产继承律师靳双权认为，聂某磊、聂某荣要求法院确认张某与村委会之间的证明无效，依据是张某自作主张将宅基地交回村委会的行为系无权处分，侵害了聂某磊、聂某荣对已故父亲遗产的合法继承权。　　庭审中，村委会明确提出诉讼时效抗辩，故应对此予以审查。根据《中华人民共和国继承法》第八条之规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。根据对聂某磊的询问可知，聂某磊最迟在2006年时就应知道涉诉宅基地及地上房屋被收回，至今才向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效，应对村委会之答辩意见予以采纳。因此，对于聂某磊、聂某荣之诉讼请求不应得到支持。　　提示：2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国民法总则》并于2017年10月1日起实施。其中第188条关于诉讼时效的新规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-26", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "13": { "category_1_x_wenzhang.id": 13, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "14": { "wenzhang.id": 14, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:41", "wenzhang.title": "资深继承法律师谈一起父亲去世后与继母的继承纠纷", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　曹某翔诉称：我是曹某庄的婚生独子，杨某翼是曹某庄的再婚妻子，除了我与杨某翼外，再无其他第一顺序继承人。曹某庄与我生母于1953年解除婚姻关系，我由曹某庄抚养。1965年曹某庄与杨某翼经朋友介绍登记结婚，婚后未再生育。杨某翼与我父亲再婚时带有一子倪某琳，再婚时倪某琳已成年，并未与我父亲形成抚养关系。2010年10月22日，曹某庄去世，其遗产有X大学401号房屋一套，银行存款60余万元及丧葬补助48700元、补发的工资8435元，另外，我为曹某庄垫付了6万元殡葬费用。请求：我继承房产四分之一的份额，曹某庄的存款、丧葬补助及补发的工资，我分得一半，我垫付的丧葬费用6万元也各负担一半。　　二、被告辩称　　杨某翼、倪某琳辩称：曹某庄去世至今已逾4年，曹某庄从未主张过继承问题，故其起诉已超过诉讼时效，应予驳回。曹某庄与杨某翼登记结婚时，倪某琳只有17岁，且在后来对曹某庄尽了赡养义务，故倪某琳也应是第一顺序继承人。　　三、审理查明　　1967年5月9日，曹某庄与杨某翼登记结婚，倪某琳时年17周岁，同年8月17日，倪某琳参加工作，其初始工作为学徒。　　上世纪80年代，X大学分配曹某庄海淀区401号三居室一套，曹某庄于2007年取得了房屋所有权证，并与杨某翼一直在此居住，倪某琳周末前往探望。2010年10月22日，曹某庄因病去世，其去世前未留有遗嘱，曹某翔支出殡葬费6万元。杨某翼、倪某琳对此无异议，同意负担一半的丧葬费。曹某庄去世后，×大学向杨某翼发放丧葬补助48700元及补发工资8435元。审理中，曹某庄要求由×大学对401号房屋委托相关部门评估后回购，各继承人按份额取得回购款，杨某翼、倪某琳以杨某翼居住需要不予同意，且双方均无力向对方支付房屋折价款。　　四、法院判决　　1、位于北京市海淀区301号房屋，杨某翼享有三分之二份额的权利，曹某庄、倪某琳各享有六分之一份额的权利;　　2、在杨某翼处的、曹某元的丧葬补助人民币48700元、补发工资人民币8435元均归杨某翼所有;　　3、杨某翼、倪某琳给付曹某庄垫付的丧葬费人民币3万元。　　五、房地产律师靳双权点评　　本案中，杨某翼、曹某庄作为曹某庄的配偶和子女均系第一顺序继承人，现双方争议的焦点即是倪某琳是否亦属第一顺序继承人。　　根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。从杨某翼、倪某琳提交的证据分析，曹某庄与杨某翼登记结婚时，倪某琳尚不满18周岁，其虽在数月后参加工作，但初始工作仅是学徒，经济收入毕竟有限，且倪某琳在京工作，经常探望并照顾曹某庄，双方间已形成了有扶养关系的继父子关系。故，倪某琳应是曹某庄遗产的第一顺序继承人。　　继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算，但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。曹某庄去世至今仅四年，并未超过继承的法定最长诉讼时效，故杨某翼、倪某琳关于诉讼时效的抗辩意见，应不予采信。　　曹某庄、杨某翼的共同财产范围包括：401号房屋、丧葬补助48700元及补发工资8435元均应属于夫妻共同财产。上述财产在析出属于杨某翼的一半份额后，其余份额由曹某庄的配偶杨某翼、婚生子曹某庄、继子倪某琳均等继承。因双方均无力支付对方房屋折价款，且杨某翼一直在此居住，不同意由×大学作价回购分割款项的方案，故将各继承人的份额进行确认。曹某庄的丧葬补助、补发工资及夫妻共同存款共计207135元将按法定继承办理。　　提示：2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国民法总则》并于2017年10月1日起实施。其中第188条关于诉讼时效的新规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-26", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "14": { "category_1_x_wenzhang.id": 14, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "15": { "wenzhang.id": 15, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:43", "wenzhang.title": "当事人二审期间提出继承时效抗辩，法院不予支持", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　一审判决王某光给付支付王某莲等人拆迁补偿款。王某光上诉称：六姐妹均在《房屋归属协议书》上签字，表明六姐妹放弃对涉案房屋及院落的继承，《房屋归属协议书》和《分书》是真实有效的，六姐妹未对《房屋归属协议》和《分书》提出过异议。3间老房是由王某朗翻盖，其他房屋是由王某朗和王某光共同所盖，六姐妹在王某朗和王某光对房屋进行翻盖和加盖后从未提出过异议，现已超过继承法规定的二年诉讼时效，涉案房屋应在王某朗和王某光之间分割。　　二、被告辩称　　五兄弟姐妹答辩称： X村×号宅基地使用权人是王某，属于王某建设的北房3间对应的补偿款应由王某的6个子女法定继承，不同意王某朗曾对此3间北房翻建的陈述。《房屋归属协议书》上没有王某莲、王某蓝的签字，《分书》经鉴定不是书写形成。王某峰、齐某对167平方米建筑面积既不是出资建设方亦不是实际居住人。故王某光应给付我们拆迁补偿款。　　三、审理查明　　王某生育子女5人，即王某朗、王某莲、王某闵、王某蓝、王某光、王某妮。王某于2000年6月29日死亡，周某于2003年1月6日死亡，生前均未立遗嘱。王某朗共育有子女4人，即王某峰、王某峰、王某涛、王某妮。贾玉贞于2007年12月6日死亡，生前未立有遗嘱。王某朗于2008年11月19日死亡，其于2008年3月17日立有自书遗嘱一份，王某光作为见证人签字，内容为：X村×号院中一半属王某朗大女儿王某峰所有”。王某峰、王某涛、王某妮认可该遗嘱，王某峰否认该遗嘱系王某朗真实意思表示。王某涛于2012年8月27日死亡，其生前未结婚亦无子女。王某涛于2012年8月3日立有自书遗嘱，确认X村×号院拆迁补偿利益中属于其个人的利益归王某峰所有。　　X村×号宅基地使用权人登记为王某。王某夫妇在该院内建有北房3间。　　王某峰提交《房屋归属协议书》一份，内容为：王某去世后，兄弟姐妹就房产达成协议，房屋及院落一半归王某朗，一半归王某光，其他人不要分寸。该协议下由王某朗、王某光、王某闵签字，并注明协议由X代笔起草。庭审中，王某蓝、王某莲认为《房屋归属协议书》之原件未出示，故不予认可。　　之后，王某朗、王某光于2001年在该院共同出资建造房屋14间。　　2010年5月20日，王某光与拆迁腾退办签订《补偿协议书》，建筑面积434平方米，应安置人口4人，分别是王某光，之妻、之子王某峰、之儿媳齐某，腾退补偿款共计3800000元经查，王某光、之妻、王某峰、齐某均为非农业家庭户。　　2014年6月20日，政府出具《关于房屋面积认定有关情况的说明》，主要内容如下：按照该拆迁腾退政策，X村×号宅基地是1982年以前规划的老宅基地，拆迁腾退时房屋实际建筑面积大于434平方米，且拆迁腾退时×号户主王某光之子王某峰户口也在该地址，因此在给予267平方米房屋面积认定的基础上，又给予167平方米房屋面积认定。　　四、法院判决　　王某光给付王某莲六万九千八百元;给付王某闵六万九千八百元; 给付王某蓝六万九千八百元; 给付王某峰八十八万八千元; 给付王某妮十一万一千元;　　五、房地产律师靳双权点评　　本案中，根据各方当事人提交的证据和陈述可知，X村×号的宅基地使用权人为王某，宅基地证面积为0.42亩，王某夫妇在该院内建有北房3间，王某去世后，王某光和王某朗新建房屋14间。因庭审中王某峰、王某光提交的《房屋归属协议书》和《分书》均非原件，且六姐妹不认可其真实性和内容，故对于两份书证的证明力无法予以确认，从而无法确认×号院内的老房已经继承人一致同意归被告王某光和王某朗所有的事实。　　根据相关拆迁政策、《房屋拆迁腾退补偿协议书》以及相关函件，可以认定拆迁时认定的面积是按照两户认定，分别认定了267平方米和167平方米。　　关于267平方米的补偿对象，宅基地使用权人是王某，王某夫妇的法定继承人均不符合取得宅基地使用权的主体资格，鉴于拆迁腾退的房屋包括王某夫妇所建的北房3间，故六姐妹关于老房3间对应的补偿款属于遗产、应当由王某夫妇的法定继承人均等继承。×号院内的其他房屋系王某朗、王某光在王某去世后所建，王某朗和王某光约定各对新建的房屋享有一半的权利，考虑到王某朗、王某光系王某夫妇的法定继承人，其他继承人亦未主张该部分新建房屋的相关权利，按照房地权利统一原则，在王某夫妇享有的宅基地范围内被认定的补偿款应当由王某朗、王某光各享有一半的份额。　　关于167平方米的补偿对象，可以确认认定该部分房屋面积基于两个因素，一是在宅基地上房屋建筑面积，二是有一位成年子女的户口在该地址上，故王某光、王某峰、齐某关于该167平方米对应的拆迁补偿款全部归王某峰、齐某所有的意见缺乏事实和法律依据，应根据王某朗、王某光、王某峰、齐某对取得该167平方米对应的贡献，酌情确定。　　综合上述情况，王某朗在应当享有拆迁款数额为111万元，该部分数额属于王某朗、贾玉贞的夫妻共同财产，二人各享有一半的份额。根据二人死亡的先后顺序依法发生继承，其中贾玉贞的遗产适用法定继承，王某朗的遗产适用遗嘱继承，由王某峰继承。　　依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定。根据一审卷宗记载，王某妮在一审时并未就诉讼时效问题提出意见，且二审期间王某妮亦未提交新的证据证明其主张。故，该诉讼时效的抗辩，应不予支持。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-26", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "15": { "category_1_x_wenzhang.id": 15, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "16": { "wenzhang.id": 16, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:48", "wenzhang.title": "二手房买卖，卖方无故不办理过户是否可以要求继续履行合同", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告张某诉称： 2017年1月15日，原告张某通过中介公司与被告李某红签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于朝阳区802号房屋，成交价为467万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价130万元。原告拟贷款数额为303万元。2017年3月2日，原告获得中国农业银行的303万元批贷函并告知被告。此后，被告拒绝继续履行买卖合同约定的义务， 2017年7月2日，被告向中介公司表示不履行合同义务。故诉至法院，请求判令：1.解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.被告赔偿原告违约金119.4万元。　　二、被告辩称　　被告李某红辩称：2017年1月15日晚间，我通过中介公司在已经签订的《买卖定金协议书》约定的房屋总价为的597万的基础上签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定597万为卖家净到手价，税收由买家承担。在签订买卖合同时，中介公司工作人员再三告知合同为北京市房屋买卖合同的标准模式，在尾页处签字即可。后在需要本人配合网签时中介公司告诉我为配合买家做低价税收，网签价格改为467万，本人提出网签价需和合同总价一致，后中介公司和买家联合进行了网签，而本人在外地并没有签字。经多方沟通，中介公司承认代签过错，但一直拒绝重新网签。　　三、审理查明　　2017年1月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，房屋地址为朝阳区802号房屋，成交价格为467万元，房屋家具及配套设施设备等作价130万元。买受人支付定金6万元，申请银行贷款303万元。买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款的20%的违约金。自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。　　同日，双方签订了《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为597万元，此价格为卖方净得价，不含税。在缴税后15个工作日双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。税费全部由买方直接向主管机关缴纳。卖方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，卖方以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金。　　此后，原告向中介公司支付了代理服务费121785元、房屋交易保障服务费29850元、评估费600元，并向被告支付了房屋定金6万元。后双方授权中介公司办理网签，房屋成交价格为467万元，房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定。　　2017年3月2日，中国农业银行出具个人二手房贷款审批通知书，拟向原告发放贷款303万元，有效期为自签发之日起6个月。中介公司在2017年3月16日、4月5日向被告发送催告函，催促被告配合办理交税、过户、交付、物业交割、迁出户口等义务。　　根据被告与中介公司的业务员微信聊天记录显示：2017年1月26日业务员将网签合同电子版发给被告，被告表示“网签价格应为卖房实际价格”、“网签做低我要承担法律责任的，客户的损失不该我负责吧”，业务员表示“网签价467万是建委网上签约的价格，不影响总房价的交易，如果网签价格做到597万，契税5.97万之外，还有22万多的增值税，这个价格建委允许的”，被告表示“不违法规定就可以”，业务员随后表示从客户佣金中另行折出3万元给被告，总房款为600万元并让被告在网签合同上签字并将签字拍照发送给朱某，2017年2月17日被告按照朱某的要求，在网签合同上签字，并将签字后的网签合同发送给朱某。2017年3月2日，业务员将《个人二手房贷款审批通知书》发送给被告，开始预约被告缴税事宜，被告以太忙、赶不过来、出差、为由，未协商确定缴税时间。　　原告表示由于被告拖延办理缴税，现批贷函已过期限，其已无能力支付剩余房款，故要求解除合同，被告承担违约责任。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：　　一、解除张某、李某红签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，被告李某红于判决生效后七日内退还原告张某购房定金六万元。　　二、被告李某红于判决生效后七日内赔偿原告张某违约金一百一十九万四千元。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效。涉案合同履行过程中，被告对网签价格提出质疑，在中介公司向被告进行解释说明并承诺补偿房款后，被告在网签合同上签字并将签字后的合同拍照发送给中介公司公司，以其行为表明其知晓并同意网签合同中约定的房屋成交价格，且双方签订的买卖合同中房屋成交价格与网签合同中房屋成交价格一致，被告以原告规避税收为由拒不履行缴税、过户义务并无依据，该行为违背诚实信用原则，违反合同约定。　　退一步说，房屋买卖中存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力，房屋买卖合同仍应继续履行。由于被告拒绝履行配合义务，造成银行出具的批贷函超过期限，以致原告购买房屋的合同目的不能实现，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。合同解除后，被告收取的定金应当返还。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-22", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "16": { "category_1_x_wenzhang.id": 16, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "17": { "wenzhang.id": 17, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:49", "wenzhang.title": "房屋被征收，户籍在被征收房屋是否可以得到征收补偿", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 共有物分割 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告张某军诉称：原、被告系兄弟关系，其父母留有西城区宏建北里22号院20.34平方米公房，以及自建房约20平方米。原告户籍在上述房屋，被告系上述公房的承租人，后上述房屋进行征收，原告属于在册户籍登记人口，属于被征收安置补偿对象。同时，被征收房屋属于父母遗留财产，原告作为子女应享有房屋征收利益。在原告不知情的情况下，被告擅自签署征收补偿协议，领取相关补偿款。故诉至法院，请求依法分割宏建北里22号院房屋征收补偿利益，判令原告享有房屋征收补偿利益981429.3元。　　二、被告辩称　　被告张某民辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，被征收的房屋不属于父母遗留财产，为公房，承租人为被告，房屋租金及相关费用亦由被告交纳，与被告无关;第二，原告户籍在被征收房屋属实，但房屋征收的各项补偿均未涉及到在册人口，系按照被征收房屋面积进行补偿，原告无权分割;第三，房屋征收时，原告并未在被征收房屋居住，属于空挂户。　　三、审理查明　　北京市西城区宏建北里22号院22号房，总使用面积20.34平方米，承租人系被告张某民。2016年4月3日，西城区人民政府房屋征收办公室(甲方)与张某民(乙方)签订《房屋征收补偿协议》，该协议载明：涉案房屋建筑面积27.11平方米。被征收房屋在册户籍情况：户主：张某民、之女张萍、之弟张某军。乙方自愿选择货币补偿方式。三、甲方应向乙方支付金额被征收房屋的价值补偿 183403元，被征收人补助及奖励费2180860.76元，共计3998223.76元。2016年10月30日，西城区人民政府房屋征收办公室、改造项目指挥部(甲方)与张某民(乙方)签订了《房屋征收补偿补充协议》，该协议载明：甲方支付乙方征收补偿、补助及奖励费共计305432.40元。　　四、法院判决　　北京市西城区人民法院经审理后判决：　　驳回原告张某军的全部诉讼请求　　五、北京房地产律师靳双权点评　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。　　本案中，原告称其为涉案房屋的被安置人，因而享有安置利益，原告并未提供证据证明其上述主张。本案的标的为涉案房屋的征收补偿款，针对的是被征收人，从签订的征收补偿协议来看，被告张某民为被征收人，原告并非被征收人,且其自认被征收时不在涉案房屋内居住，仅凭其户籍在涉案房屋无法证明其对于征收补偿利益享有所有权。　　本案案由为共有物分割，分割的前提为原告享有对被分割财产的所有权，原告并未提供证据证明其对于上述征收补偿款享有所有权，原告的诉讼请求无事实及法律依据，很难得到法院支持。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-22", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "17": { "category_1_x_wenzhang.id": 17, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "18": { "wenzhang.id": 18, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:51", "wenzhang.title": "二十年前购买农村房屋，现在拆迁原房主说买卖无效怎么办", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 农村房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告王某诉称：我与王某平于1992年达成协议，约定王某平以11000元的价格购买门头沟区甲村9号宅基地使用权及院内房屋。后得知农村的宅基地及房屋不允许私自买卖，王某平不是该村村民，并在乙村拥有宅基地和住房，没有权利在甲村购买和受让宅基地，因此协议无效。现涉案院内的房屋及宅基地已经被征收，王某平签订了征收安置补偿协议并取得征收补偿。故诉至法院，请求判令1.原、被告签订的买卖门头沟区甲村9号宅基地使用权及院内房屋的房屋买卖合同无效;2.被告王某平给付王某房屋征收补偿款701627.85元、工程配合奖15000、整体推进奖15000元、未超占奖励费139336元。　　二、被告辩称　　被告王某平辩称：第一，原告主体不适格，王某现是居民户口，不再是甲村的农民，无权主张宅基地的相关权利。第二，原告在乙村另有一处宅院，如原告与被告所签的协议无效，原告就有两块宅基地，违背一户一宅的法律规定。第三，被告在9号宅院居住期间，村委会没有提出过异议，原告也没有提出过诉讼。第四，土地属于村村集体，买卖协议无效与否只能由村委会主张。第五，原告唯一证据为村委会证明材料，该证据无法证实涉9号基地为批给原告的，而且原交易房屋已由被告拆除重建，被告获得房屋征收补偿利益，是基于被告自己出资建设了房屋，与原告没有任何关系。另，原告违背诚实信用原则恶意诉讼，且超过了20年的诉讼时效。合同法适用于在合同法颁布实施以后成立的合同，涉案协议是在合同法颁布前签订，故不适用合同法的规定。综上，不同意原告方的全部诉讼请求。　　三、审理查明　　王某原系甲村村民，后转为居民，王某平为丙村村民。9号宅院所在地块为甲村的集体土地，王某在院内盖有北房3间及东、西房各1间。1992年10月，王某与王某平订立《房屋买卖协议》，载明：王某因五手不便，愿将自己房产卖于王某平，总价壹万壹仟元整。协议下方有王某、王某平及中间人王丰、张青的签名。2006年，王某平将院内房屋全部拆除后建设了北房5间和东西房各2间。2010年，王某平在院内建设了3间房屋，后棚建了院落。　　2016年10月29日，王某平作为被征收人与征收人镇政府就涉案院落签订了《征收安置补偿协议》，协议载明：9号院宅基地面积174.17平方米，认定房屋面积174.17平方米，镇政府支付王某平征收补偿、补助款共计2336964.4元，其中征收补偿款2126145元，搬家补助费3483.4元、残疾人补助费8000元、工程配合奖30000元、整体推进奖30000元、未超占奖励费139336元。　　根据9号院房屋调查测绘示意图，院内的房屋被大致划为南北两部分，北侧为1号房屋，面积79.24平米，重置成新价为1227元/平米，南侧为2号房屋，面积94.93平米，重置成新价为877元/平米。房屋及院落的货币补偿方式评估价款为2126145元，其中，房屋面积征收评估价款为2076047元，设备、装修及附属物补偿50098元。　　另查，王某平在丙村有一处宅院，于1995年将房屋出售给案外人张杰，2015年，王某平将张杰诉至法院，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效，法院判决确定王某平与张忠杰所签房屋买卖协议无效。　　四、法院判决　　北京市门头沟区人民法院经审理后判决：　　一、王某与王某平于一九九二年十月签订的《房屋买卖协议》无效。　　二、王某平于本判决生效之日起七日内给付王某568600元。　　三、驳回王某的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖协议依赖于宅基地使用权的有效转让。王某平不是甲村的集体经济组织成员，其与王某订立买卖9号房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。合同效力问题不受诉讼时效限制，故王某要求确认合同无效的诉讼请求法院应予支持。　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现9号院原有房屋已经由王某平拆除后重建，且王某平所建房屋亦已交付拆除，本案中双方均不具备互相返还原有房屋及购房款的条件，仅能处理因双方买卖9号宅院引发的损失赔偿问题。　　根据查明的事实，9号院内的房屋均已由被告王某平重新建设，并由王某平进行了装饰、装修，且原有房屋建设时间与新建房屋的时间间隔较长，因此王某无需返还王某平购房款，房屋征收补偿款中的重置成新价、设备、装修及附属物补偿部分应归王某平所有。　　根据补偿安置规定，工程配合奖每人30000元，奖励期间二十天内完成整体签约的，奖励30000元/户;不存在侵街占巷、违规建地下室、地上二层及以上的被征收户，按照认定房屋补偿面积给予未超占奖励费800元/平方米。涉案房屋由王某平建设并长期占有使用，亦由王某平腾退房屋并交付拆除，上述三笔奖励费均与王某平的上述行为有关，原告无权要求分割上述奖励费。　　王某对于《房屋买卖协议》被确认无效需要承担主要责任，在确定王某平对王某应付的给付义务时，法院有权根据双方的过错程度确定各自应承担的责任，具体数额将考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、原被告居住的时间、征收政策等因素酌情判定。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-22", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "18": { "category_1_x_wenzhang.id": 18, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "19": { "wenzhang.id": 19, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:51", "wenzhang.title": "购买二手房，卖方拒绝过户怎么办", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告吴某、王某诉称：2016年6月22日，原告与被告通过中介签订房屋买卖合同及商业贷款付款方式补充协议，约定由二原告购买被告杨某所有的朝阳区绿丰家园602房屋，成交价280万元，原告于签约当日支付定金3万元，首付款59万元以及剩余现金尾款22万元均已支付。2016年10月22日，中介公司在不动产登记中心预约了过户并及时通知了杨某，但杨某却无故缺席。后中介公司公司再次预约过户号，并向杨某送达催促继续履行合同的函件，杨某依然未到场。在此期间，北京市房价上涨，杨某明确提出不愿意再出售诉争房屋。上述行为严重侵害二原告的合法权益，故诉至法院，请求判令1.杨某继续履行合同，将位于朝阳区绿丰家园602号房屋过户至二原告名下;2.杨某支付违约金36万元。　　二、被告辩称　　被告杨某辩称：第一，原告与中介公司、案外某公司恶意串通，就涉案房屋做了两次房源核验和网签。原告伪造了两份网签合同，企图骗取银行贷款，偷逃国家税款。所取得的银行贷款批贷函现已作废，且拒绝重申请新的银行贷款，或补足剩余房款，导致在合同规定期间未办理完成过户手续，构成根本性违约;第二，原告没有足够的资金购买涉案房屋，原告通过做高网签价格的方式来骗取银行贷款，做低网签价格逃避税款，少交税款38万余元。在批贷函作废之后，未按照合同约定及时自筹房款，不具备履约能力;第三，原告购买涉案房屋系家庭的第二套房产，根据北京市政府于2016年9月30日出台的新政策，原告应当重新办理贷款手续，并且向杨某补充支付首付款56万元，即补足总房款50%;第四，原告申请的银行贷款批贷函于2016年10月15日过期，后该批贷函被银行声明作废，按照协议，原告应在20日内以现金方式补齐剩余购房款，原告至今未支付;第五,合同履行期间经过150日后，杨某解除了双方签订的房屋买卖合同及其相应的补充协议;第六，杨某一直在积极履行合同，并多次发函催告二原告及时履行合同义务。综上，杨某在合同履行过程中，不存在任何违约行为，而原告已经构成根本违约。　　中介公司述称：双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，中介公司协助双方预约了两次过户，但是杨某一方两次均未到场，导致过户手续未办理。　　三、审理查明　　涉案房屋系商品房，登记在杨某名下。2016年6月22日，二原告与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，总价280万元。买受人于签订合同当日支付给出卖人定金3万元，买受人采取商业贷款付款，买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,任意一方未履行合同约定义务，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。　　同日，原告与杨某签订《商业贷款付款方式补充协议》，约定：定金3万元于签约当日支付，双方应于网签后10日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款196万元，若贷款未获批准或批贷数额不足，买受人可再向其他银行申请，买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。同日，杨某之妻签署《配偶同意出售声明》。　　2016年6月22日至2016年10月19日，吴某先后通过支付宝及银行转账向杨某支付房款共计84万元。　　房屋买卖合同签订后，原告与杨某共同前往银行申请贷款。2016年8月17日，该行出具《个人二手房按揭贷款承诺函》，批准发放贷款193万元，有效期两个月。2016年9月13日，杨某缴纳契税36300元。后，中介公司在不动产登记事务中心协助双方预约了2016年10月22日以及11月14日的不动产过户登记，过户当天杨某均未到场。　　2016年11月30日，银行作出《告知书》，告知吴某、杨某该行出具的《个人二手房按揭贷款承诺函》因双方提交的网签合同撤销而作废。　　庭审中，杨某提交2016年8月5日以及9月13日的两份网签合同，称其中一份网签合同系原告串通案外人某公司制作并上传建委系统，并使用该合同向银行申请贷款;另一份系原告串通中介公司制作并上传建委系统，目的是为了偷逃国家税款。原告则称按揭贷款及缴税手续均系双方共同办理。　　上述网签合同分别于2016年8月19日及2016年12月5日注销。杨某称两份网签合同的制作上传均未经过其签字同意，自始无效;原告称双方在签订房屋买卖合同时，书面授权了中介公司协助办理网签手续，杨某不可能对网签事宜不知情。　　经双方当事人申请，法院向房屋管理局进行了调查。该局向法院提供了相关卷宗。该案卷宗显示，涉案中介公司在交易当事人未在合同上签字的情况下，擅自将网上信息提交完成，违反了相关规定，故对该公司处以限制网上签约行为的行政处罚;经调查确认，中介公司并未为交易当事人规避税费的非法目的签订不同交易价款的合同提供便利。　　庭审中，双方均表示原告支付房屋价款的义务系先履行义务，二原告亦同意一次性给付剩余房屋价款，但杨某称已经另案起诉对方要求解除合同。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：　　一、原告吴某、王某与被告杨某继续履行于2016年6月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《商业贷款付款方式补充协议》;　　二、被告杨某在原告吴某、王某支付剩余购房款196万元后十日内协助原告吴某、王某将位于朝阳区绿丰家园602号房屋的产权过户至原告吴某、王某名下;　　三、驳回原告吴某、王某的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当属有效。合同签订后，双方应依约全面履行各自的义务。　　本案中，双方在《商业贷款付款方式补充协议》中明确约定了银行贷款未获批准或不足额的处理方式，即20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。因此，即便银行的批贷函事后作废，亦不能认定二原告未付款违约。　　杨某提出网签合同中的房屋总价与双方实际约定的房屋总价不一致，原告串通中介公司造假骗取银行贷款以及偷逃国家税款。但事实上，办理银行贷款以及缴纳税款均需要买卖双方到场，杨某作为银行业从业人员更应该对银行贷款流程熟悉了解，其抗辩称对此不知情难以得到法院采信。关于网签合同中签名及房屋价款不实的问题，杨某可要求相关部门进行处理，不影响双方房屋买卖合同的继续履行。　　现原告已履行部分房款给付义务，并且同意一次性支付剩余房款，其有权要求杨某继续履行房屋买卖合同及补充协议，办理房屋过户手续，但支付房屋价款系先履行义务，杨某应在原告支付剩余房款后协助原告办理过户登记。　　关于原告要求杨某支付违约金，本案中确实存在双方约定的实际房屋总价款、拟贷款金额与网签合同不一致的事实，交易过程中杨某要求相关部门介入处理并且停止继续履行合同，并非恶意违约，不应支付违约金。", "wenzhang.laiyuan": "网络", "wenzhang.zuozhe": "未知", "wenzhang.shijian": "2018-03-22", "wenzhang.category_1_x_wenzhang_id": { "19": { "category_1_x_wenzhang.id": 19, "category_1.id": 1, "category_1.ts": "2018-06-18 22:57:29", "category_1.title": "成功案例" } } }, "20": { "wenzhang.id": 20, "wenzhang.ts": "2018-06-19 01:51:52", "wenzhang.title": "借父亲名义购买房屋，离婚时是否属于共同财产", "wenzhang.neirong": "　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 共有权确认 纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告杨某诉称：我与被告于2006年9月18日登记结婚。婚后双方共同购买了位于朝阳区401号房屋并居住至今。涉案房屋由被告签署《商品房现房买卖合同》，房屋总价2065754元，首付625754元，余款144万元向银行贷款，贷款期限30年。因涉案房屋为夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共有财产，现涉案房屋登记在被告一人名下，影响我对涉案房屋的共有权。请求法院确认涉案房屋为我和被告共同所有。　　二、被告辩称　　被告任某辩称：涉案房屋为第三人所有，与原告和我无任何关系。由于第三人年事已高，贷款年限短，每月还款的数额较大，因此我与第三人签订了借名买房协议，约定房屋所有权归第三人所有，我仅在第三人允许的情况下对该房屋进行使用，购房款全部由第三人支付。关于房款来源，原告称其婚后收入200余万元，月工资2万元左右，包括其第一次离婚时所得100万元全都给了被告，但并未就上述主张举证。而第三人提供了购房时的刷卡记录及后期还贷转款凭证，合计200余万元。原告明知该房屋完全是由第三人出资购买，仅借用我的名义向银行贷款，且在我们婚姻关系存续期间，原告一再挪用第三人所给房款维持自己高额的消费。　　第三人任某花述称：不同意原告的诉讼请求，请求法院确认涉案房屋归我个人所有。我和被告之间签有借名买房合同，涉案房屋归我所有，同时首付款、房屋贷款、公共维修基金等与房屋相关的费用均由我承担，被告不需承担任何费用。从原告和被告的工资收入来看，被告从2007年至2012年只有15万多元的收入，不可能支付50多万元的首付款并支付每月7700元的房屋贷款。　　三、审理查明　　原告与被告于2006年9月18日登记结婚。2013年7月15日，通过法院判决离婚，涉案房屋因涉及案外人的合法权益，并未在离婚诉讼中处理。　　2009年4月12日，被告与房地产开发公司签订《商品房现房买卖合同》，约定由被告购买涉案房屋，总价款为2065754元，贷款144万元，贷款期限为30年，每月偿还7700元。涉案房屋已于2010年3月5日取得房屋所有权证书。　　被告和第三人均称涉案房屋系第三人以被告名义购买，并提交了双方签订的《购房协议》。该协议签订时间为2009年3月1日，内容为：甲方(第三人)想购买涉案房屋，因经济能力有限，且贷款年限短，为此借用乙方(被告)的名义贷款购房，首付款、房贷、公共维修基金及各项税费等与所购房屋有关的款项均由甲方承担，所购房屋的所有权归甲方所有，在甲方未对所购房屋进行处置的前提下，乙方可以使用所购房屋。　　原告认可涉案房屋的首付款系第三人支付，但主张房屋贷款系夫妻共同财产偿还。被告与第三人主张，所有房款包括房屋贷款均由第三人支付。第三人通过银行转账、给付现金等方式多次将用于偿还房屋贷款的款项交给被告，金额总计1726300元，但被告和原告并未将钱款用于还贷，而是私自挪用于个人消费。原告和被告提交了各自的银行对账记录，记录显示，原告和被告的银行账号之间存在多笔资金往来，第三人多次向被告账号内汇过款。　　四、法院判决　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：　　一、确认位于朝阳区401号房屋为原告杨某与被告任某共同所有。　　二、驳回第三人任某花的诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　本案的争议焦点在于第三人及被告主张的借名买房关系是否成立。对此，应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。　　从涉案房屋的购买经过来看，涉案房屋系以被告名义签订买卖合同、以被告名义办理银行贷款及还款，房屋产权登记在被告名下，且购买时间和产权登记时间均在原告与被告婚姻关系存续期间。因此，从表面证据来看，应当认定涉案房屋系原告与被告的夫妻共同财产。　　现第三人主张借名买房成立的理由主要有二，一是被告与第三人之间签有借名买房协议;二是购房款全部由第三人出资。　　关于第一个理由，第三人所提交的《购房协议》的签订时间是2009年3月1日，发生在原告与被告婚姻关系存续期间，原告表示对此毫不知情，被告和第三人也未提交充分证据证明原告知晓借名买房之事实。不动产系家庭财产中的重要组成部分，夫妻双方对于财产有平等的处理权，被告在原告不知情的情况下与第三人签订的借名买房协议，不宜直接作为认定借名买房事实成立的依据。　　关于第二个理由，涉案房屋的购房款由两大部分组成，一是首付款，二是银行贷款。原告认可首付款系第三人支付，但主张银行贷款系以夫妻共同财产偿还。从贷款偿还情况来看，贷款账户一直在被告名下，第三人虽然主张还款来源是其交付给被告的钱款，但并无直接证据证明房屋贷款是由第三人偿还，且被告和第三人都认可原告和被告在婚姻关系存续期间挪用了第三人交付的款项用于个人消费，因此，不能仅凭第三人交付了大量钱款给被告，就认定涉案房屋在原告与被告婚姻关系存续期间的贷款均是由第三人出资。　　此外，被告和第三人主张，之所以签订借名买房协议，是由于无力承担全部购房款，但第三人年事已高，贷款年限太短，故向被告借名买房，但第三人提交证据并主张，自己陆续给付的钱款总额已经超过涉案房屋的总价款，这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有使用情况来看，涉案房屋一直由原告及被告居住使用，第三人并无实际使用涉案房屋的意图和事实。　　因此，综合以上情况，涉案房屋应当认定为原告与被告的夫妻共同财产，第三人与原、被告之间的资金往来，不宜认定为对涉案房屋的出资，可作为双方之间的债权债务另行处理。", 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