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category_1_x_wenzhang.id | category_1.id | category_1.ts | category_1.title | wenzhang.id | wenzhang.ts | wenzhang.title | wenzhang.neirong | wenzhang.laiyuan | wenzhang.zuozhe | wenzhang.shijian |
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390 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 390 | 2018-06-19 02:05:36 | 二手房买卖中网签合同房价低于实际房价的,其效力如何认定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告郑斌诉称:2013年1月、2月,原被告与链家公司三方先后共签订三份合同,分别是《北京市存量房屋买卖合同》及2份《补充协议》。三方约定由链家公司作为居间方,原告购买被告名下位于丰台区南华里小区301号房屋,涉案房屋出卖价格为400万元。原告于前述三份协议签订期间,共支付被告定金10万元、首付房款158万元。根据前述三份协议约定,被告应当于收到全部购房款之日起三个月内交房,原被告应于评估报告作出后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。被告收到首付款后,即使用该笔房款为涉案房屋办理了解除抵押手续,同时又告知第三人链家地产其个人身份证件及涉案房屋产权证明等均已丢失,因此拒绝履行与原告签订的购房合同。2013年4月,涉案房屋完成评估,第三人链家地产通知被告携带相关证件协助原告办理银行贷款手续,被告拒绝配合。当月,原告收到被告寄送的证件丢失《告知函》,第三人链家地产向被告发出配合原告办理贷款的《催告函》。经催告,被告仍拒绝按约定履行合同义务。根据《补充协议》,被告应当在逾期履行期间按日向原告支付房屋总价款万分之五违约金。被告一直拒绝履行合同的行为导致原告购房流程无法继续,已构成实际违约,应承担相应的违约责任,特向贵院提起诉讼,请求法院:1、判令被告继续履行原被告之间的购房合同及补充协议,积极配合原告办理过户及交房手续;2、判令被告按照三份协议约定支付原告违约金。 二、被告辩称被告陈娜辩称:1、我与原告及第三人之间的合同是虚假的,没有具体约定办理贷款期限。2、网签合同的内容与手签合同内容中存在差异,前者约定的房款价格与实际房屋价格存在较大差距,若以前者为准来缴纳税费的话,则原告存在逃税行为,对被告而言卖房的风险太大,我就此事与原告及第三人商议遭到拒绝,所以我才拒绝继续履行合同。3、被告就前述网签合同中房屋价格虚假问题向原告发出了更改网签价格的《催告函》。4、不同意支付违约金,违约责任在对方。5、不同意原告的诉讼请求。 三、第三人叙述第三人链家公司述称:原告的诉讼请求与我方无关,对此不发表意见。我方曾多次联系被告,被告均未能提供授权配合办理网签合同的重签手续,故向被告邮寄《催告函》。 四、审理查明经审理查明:约定自该合同签订之日起120日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。约定:税费由原告负担。原被告、第三人三方均对合同履行的下一步骤为“办理贷款申请手续”予以认可,但是就贷款申请手续未能办理的原因及责任归属,三方主张各不相同。经本院向权威机构调查核实,办理二手房贷款申请手续时须卖方提供身份证、房屋产权证等证件原件。原告向本院提交两份原被告都签过字的网签信息表,一份显示网签价格为“3240000”,另一份价格为“2673000”。被告主张价格为“2673000”的网签信息表为伪造,申请鉴定。原告与第三人都未能提供两份信息表的原件,所以无法对信息表的笔迹做鉴定。庭审中,原告放弃要求被告配合办理贷款手续的诉讼请求,并明确表示自愿将剩余购房款提前一次性支付给被告。被告要求解除合同,不同意原告要求。 五、北京市丰台区人民法院判决北京市丰台区人民法院经审理后判决:(1)原告向被告支付剩余购房款。(2)被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,将涉案房屋产权过户并交付至原告。(3)被告向原告支付违约金。(4)驳回原告其他诉讼请求。 六、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国合同法》第六十条,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中,根据当事人所述及提供的证据来看,原被告及第三人三方签订的一份购房合同及两份补充协议均系原被告及第三人三方的真实意思表示,其内容符合法律规定,不存在任何违反法律行政法规规定的内容,故应当将其认定为有效的合同,故原被告双方均应当按照该合同及协议的约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原被告双方就未能按期办理贷款申请手续的归责问题不能达成一致意见,根据本案现有证据、第三方陈述及法院工作人员的电话咨询结果,办理二手房贷款申请手续需要提交卖方身份证及房屋产权证等原件,被告以证件丢失为由拒绝配合办理并拒绝签署相关手续,而从被告完成补办身份证及房产证等证件的日期来看,其在事实上已经无法实现按照合同约定时间配合办理贷款申请手续,被告的行为客观上已构成违约,故被告应当承担相应违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。本案中,第三人链家公司受原被告委托为其办理网签手续,即应严格按照合同约定办理。对于网签合同房款低于手签合同房款一事,原被告二人均表示不知情,第三人亦无法向法院提供相反证据证明此事曾得到原被告认可,故综合本案各项证据及事实,网签合同价款过低并非原告过错。依据北京市人民政府及北京市建设委员会相关规定及北京市建设委员会通知,网签合同房款价格低于手签合同价格的瑕疵并不影响手签合同的效力,故被告仍然应当按照手签合同履行义务。原告积极联系第三人更改网签合同价款,被告接到相应《催告函》后明确拒绝配合更改,被告的行为实际上造成购房合同无法继续履行,其应当承担相应违约责任,故原告对于违约金的主张应当得到法院的支持。综合本案具体事实,本案的购房合同已经具备了继续履行的条件,故被告应当按照合同继续履行。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-06-01 |
391 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 391 | 2018-06-19 02:05:40 | 房屋实际出资人如何来救济自身的合法权益? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告徐平诉称, 2003年被告张宇取得了经济适用房购买指标,被告同意将该指标让给原告,原告出资购买,并以被告名义办理贷款,由原告偿还按揭贷款。房屋可以办理过户登记时,将房屋过户至原告名下。原告以被告名义签订合同后,支付了首付款并偿还按揭贷款。房屋交付后一直由原告居住使用至今,并由原告支付物业费、取暖费等全部费用。 2013年,被告突然提前向银行偿还全部贷款7万元,并取回房屋所有权证。被告乘原告外出期间将房屋假卖给被告高明,被告张宇还诉至法院要求原告腾退涉案房屋,法院均判决驳回了被告的诉讼请求。高明明知房屋存在争议仍以明显低于市场价格购买房屋。现诉至法院请求:确认被告张宇与高明签订的房屋买卖合同无效,本案诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告张宇辩称,二被告签订的房屋买卖合同合法有效,并已履行完毕。被告高明辩称,我通过支付相应对价取得房屋,该合同不存在无效的情形。 三、审理查明经审理查明,2003年11月16日,张宇与房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同,约定张宇购买房屋建筑面积为92平方米,合同约定房屋总价款为260000元,首付款90000元,贷款17万元。房屋登记所有权人为张宇。2016年1月18日,二被告签订合同,张宇将该房屋以140万元卖给高明。到2016年1月20日,高明实际支付张宇125万元。双方办理房屋转移登记手续,现房屋所有权登记人为高明。该房屋的原始购房发票、办理产权证的税费单据、还贷存折、存款回单、公共维修基金收据以及物业供暖等各种缴费单据均由原告持有。 四、北京市昌平区法院判决北京市昌平区人民法院经审理后判决确认二被告于2016年1月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效。 五、北京房地产律师靳双权点评本案的争议焦点在于二被告签订的房屋买卖合同是否属于我国合同法里规定的合同无效的情形及原告对该房屋是否享有合法权利。根据我国合同法第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。关于原告是否对该房屋享有合法权利,原、被告曾对此就该房屋权利归属问题对此诉至法院,法院的判决也认定了该房屋存在争议,原告居住该房屋不属于无权占有。对于房屋的实际出资人和名义购买人的问题尚有争议,被告张宇在明知房屋存在争议的情况下将房屋出卖给他人,实属不当。该房屋的原始购房发票、办理产权证的税费单据等购房手续的原件均由原告持有,房屋的按揭贷款的还贷存折原件也在原告处保存。本案中,二被告签订的房屋买卖合同约定房屋交易价格为140万元,房屋的交易价格明显低于同等地段同类房屋的市场交易价格。并且房屋交付后一直由原告装修居住至今。根据以上案情分析,可得知被告高明与被告张宇恶意串通,损害原告的合法利益,二被告签订的房屋买卖合同不应有效。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-06-01 |
392 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 392 | 2018-06-19 02:05:41 | 房屋买卖合同如何认定无效? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告李超诉称,北京市顺义区金牛小区1号楼203室为原告名下的房屋。2014年10月10日晚,我发现家门上有一张纸条:“你是李杰家人吧,他把房卖给我了,望与我联系。电话:×××。不联系,明天收房。”后原告得知被告李杰把该房屋卖给了被告李成。被告李杰伪造原告已死亡证明补办了该房屋产权证并将房屋卖给李成,李成将房屋换锁入住。现诉至法院,要求确认二被告的房屋买卖买卖协议无效。 二、被告辩称被告李杰、李成未做出答辩,未参加本院庭审。 三、审理查明经审理查明,李杰系李超之子。李杰通过原告已死亡证明将该房屋房屋登记表变更登记在李杰名下。李成提交了房产证、客户回执单、房屋登记表复印件以证明其向李杰支付65万元购买该房屋,并缴纳过户费将房屋登记在李成名下。李成称该房屋为小产权房。 四、北京市顺义区法院判决北京市顺义区人民法院经审理后判决确认二被告所达成的房屋买卖合同无效。 五、北京房地产律师靳双权点评根据我国合同法相关规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。合同法第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李刚、李福颉经本院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。合同是双方当事人意思表示达成一致产生的,但违反法律、行政法规强制性规定的合同无效,这体现了法律对公序良俗的保护。合同法确定合同无效是为了防止他人利用合同损害第三人和社会公共利益,因此双方订立的合同应符合法律的相关审查要求。法律对于无效的合同不予认可。北京市顺义区金牛小区管理处无权对该房屋核发房屋产权证,小产权房的基础建设也不符合合法的交易性。本案中,李成与李杰发成的房屋买卖合同并不符合法律、行政法规的强制性规定,该合同不应认定有效。李杰通过伪造原告已死亡证明的方式,将房屋过户至自己名下以达成与他人签订房屋买卖合同的行为不合法律规定,侵害了原告的相关权益。故二被告达成的房屋买卖合同应属无效。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-06-01 |
393 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 393 | 2018-06-19 02:05:43 | 著名二手房律师靳双权解析借名买房纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 范猛与陈敏是夫妻,陈敏与陈丽是姐妹。涉案房屋原为公有住宅,承租人为范猛,出租方为A单位。 2007年12月26日,范猛与A单位签订房屋买卖合同书,约定由范猛出资61248.97元购买涉案房屋。上述房屋买卖手续及购房款交纳事宜均由陈丽办理。 2008年6月4日,范猛取得涉诉房屋的房屋所有权证,其上记载的房屋所有权人为范猛。 2015年1月,陈丽起诉至法院,要求法院判令:1、确认陈丽与范猛之间关于涉诉房屋的借名买房协议有效;2、判令范猛协助陈丽办理涉诉房屋的所有权变更登记手续。 陈丽诉称:范猛、陈敏曾与陈丽达成口头协议,由于陈丽多年来一直对范猛、陈敏母亲及儿子的照顾,便将涉案房屋一直由陈丽居住使用,范猛与陈敏不再收回,等到该公房进行房改时,由陈丽出资购买,该房屋归陈丽所有。 2007年12月25日,因房管所不同意购房合同由陈丽直接签订,陈丽以范猛的名义与房管所签订房屋买卖合同,并支付了购房款。我也办理了房屋所有权证书。此后,陈丽一直在涉案房屋内生活至今。范猛将涉案房屋所有权证挂失,并补办了新的房屋所有权证,然后起诉陈丽要求腾房。故陈丽提起本诉。 二、法院审理 被告范猛辩称:涉案房屋为范猛婚前承租的公房,房改后由其一人出资购买,陈丽与范猛之间并不存在借名买房的合同关系。不同意陈丽的诉讼请求。 关于由陈丽办理购房手续的原因及购房款实际由谁支付的问题,双方陈述不一,陈丽称因双方存在借名买房的关系,故由陈丽办理购房手续并实际支付购房款;范猛称因其当时要出国,所以委托陈丽办理购房手续,购房款由范猛在出国前留给了陈丽,由范猛实际支付。对于双方的上述陈述,均未提交具有证明力的证据材料加以证明。 为证明双方存在借名买房的关系且购房款由陈丽实际交纳,其提交购房款缴纳证明书一份,该证明上加盖有A单位房管专用章,落款日期为2009年4月23日。对于该份证明,范猛表示对真实性、合法性和关联性均不认可,2009年并不存在A单位这个单位,证明从形式上看是先盖的章后签的字,日期为手写,不符合常理,如果是打印的应该打印当天的日期,A单位没有权力出具此证明,证明原件为半页纸,另一半陈丽也应该出示。 诉讼期间,为核实购房款缴纳证明书的真实性,法院至A单位进行调查取证,经核实,该所工作人员表示购房款缴纳证明书不是该单位出具的,上面加盖的A单位房管专用章在2007年企业改制以后就作废了。 陈丽另提交署名为“陈敏”的情况说明一份,范猛对该说明的真实性及关联性均不认可。陈敏本人未出庭作证。 陈丽称涉案房屋买卖合同、缴纳购房款票据、供暖协议及房产证原件等均为其持有,以此说明其借范猛名义购房。范猛称其将证件原件保管于涉案房屋,另因其子落户及入学时需要的证件曾一并交予陈丽,委托陈丽办理,故证件在陈丽处。 三、法院判决 法院审理后作出判决:驳回陈丽的诉讼请求。 四、著名房产律师靳双权点评 著名房产律师靳双权认为,公民、法人合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。 陈丽称曾与范猛、陈敏达成口头协议,由陈丽借范猛之名义购买涉案房屋,并提交购房款缴纳证明书和情况说明作为证据。购房款缴纳证明书上的印章在出具当时已作废,无法认定该证明书为售房单位的真实意思表示。陈丽称情况说明由陈敏出具,但范猛不予认可,陈敏亦并未到庭陈述,亦无法认定该说明为陈敏本人的真实意思表示。 关于房屋买卖合同、缴纳购房款票据、供暖协议、房产证原件均为上诉人持有一节,范猛对此能够作出解释,且该解释并非不合常理,故仅凭上述证件原件由陈丽保管亦不能说明双方即存在借名买房关系。 |
网络 | 未知 | 2017-06-01 |
394 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 394 | 2018-06-19 02:05:46 | 房产律师靳双权解析一起房屋买卖合同解除案件 | 房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起解除合同案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名) 一、原告诉称 2015年7月20日,中介公司表示原告可以购买限购的住宅商品房,只需另行支付15万元就可以为原告办理购房资格及房屋过户等手续。原告出于对中介公司专业性的信任,与被告签订《存量房屋买卖合同》,约定购买涉诉房屋。被告也出于对中介公司的信任,在明知原告不具备购房资格的情况下,与原告签署了该房屋买卖合同。 合同签署后,原告经向相关部门查询得知,争议房产系限购范围之内。中介公司所称收取额外费用的目的是通过非法途径为购房人解决所谓的房屋资格,并不能受国家法律保护。故原告以函件形式通知被告解除合同并要求返还定金,但被告仅同意解除合同,拒绝返还定金。因此起诉至法院,要求:1.确认原被告签订的《存量房屋买卖合同》已解除;2.判令被告返还已付定金20万元整;3.判令被告承担本案诉讼费用。 二、被告辩称 原告在履行合同过程中存在违约,表现为原告未按期支付首付款,故被告不同意返还定金。双方合同中有关于违约条款的约定,被告既可以选择适用违约金条款,也可以选择适用定金条款,被告选择适用定金条款,不同意退还原告定金。原告无证据证明被告在签订合同时知道原告不具有购房资格,被告能够证明被告不知道原告不具有购房资格。双方合同虽然违反限购政策,但该政策不是法律和行政法规的强制性规定,不能说明合同无效。双方应按照合同规定履行义务,对方未履行应尽的义务,故被告不同意退还定金。被告同意解除双方签订的合同。 三、审理查明 涉诉房屋的所有权人是被告周锡。《存量房屋买卖合同》,约定甲方(周锡)将上述房屋出卖给乙方(张悦)。乙方于2015年7月22日前共计向甲方支付定金20万元整,2015年8月20日之前,乙方支付甲方首付款(不含定金)79万元。上述合同签订后,原告依约向被告支付20万元购房定金。 当天,原告签署一份《购房承诺书》,承诺其清楚知晓关于房地产市场调控工作及住房限购政策的规定,并承诺遵守限购政策规定。以上承诺如与事实不符,本人愿意承担由此造成的一切法律责任。 2015年8月17日,原告向房地产中介公司及被告发出《合同解除通知函》,称原告得知自己不具备购房资格,双方的房屋买卖合同的合同目的无法实现,因此要求解除原、被告双方的《存量房屋买卖合同》,并称被告在签署合同前即已明确知晓原告不具备购房资格一事,故要求被告退还定金20万元。 被告收到原告《合同解除通知函》后,于2015年8月20日表示同意解除合同,但不同意退还定金。 为证明被告在签订合同时知道原告不具有购房资格,原告提交2015年8月8日其与被告的电话录音,该对话中,原告说“当时签约的时候您也在,您也知道我不是没有资质吗”,被告答“对”。根据上述对话内容,可证明被告在签订合同时明知原告无购房资格。 被告对上述录音的真实性予以认可,但被告称双方签订合同之后,居间方与原告谈到花15万元购买购房资质,被告于是产生了疑虑,但原告签订了《购房承诺书》之后,其就消除了疑虑。被告认为原告在履行合同过程中未按照约定的期限支付首付款,构成根本违约,故不同意返还定金。 四、法院判决 法院审理后作出判决: 1、确认原告张悦与被告周锡签订的《存量房屋买卖合同》解除; 2、驳回原告张悦其他诉讼请求。 五、资深房地产律师靳双权点评 著名房产律师靳双权认为,《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应遵守。因原告发出解除合同的通知后,被告表示同意,故法院确认双方签订的《存量房屋买卖合同》于双方达成合同解除合意的2015年8月20日解除。 房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益,在限购政策的背景下,买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定,故买房人应在购房交易中加大其注意义务,避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。 本案中,原告在签订《存量房屋买卖合同》的同时亦签署《购房承诺书》,通过其所陈述与居间方协商办理购房资格一事,可以说明原告对于自己无购房资格是明知的。在这种情况下,其仍与被告签订合同,必然导致涉案合同因原告缺乏购房资格而无法履行,原告亦未按照合同约定于履行期限届满前向被告交纳房屋首付款,故原告应对双方的房屋买卖合同无法履行承担违约责任。原告所提交的录音证据达不到其所主张的被告在签订合同之时或之前明知原告无购房资格的证明目的,且被告即使在签订合同之时已知道原告无购房资格,该事实也不是导致双方的房屋买卖合同无法继续履行的原因,故被告对于合同无法履行不具有过错。 原告违约,被告作为守约方要求适用定金条款追究原告责任,予以支持。根据《合同法》第115条规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金。 |
网络 | 未知 | 2017-06-01 |
395 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 395 | 2018-06-19 02:05:50 | 借名购买公房的情形下房屋所有权如何认定 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 诉争房屋(建筑面积51.7平方米)原产权人是A单位。1999年,A单位与郭玉德就诉争房屋签订了《公有住宅租赁合同》,约定A单位将诉争房屋出租给郭玉德使用。 2000年7月21日,A单位(卖方、甲方)与郭玉德(买方、乙方,签字为手写)签订《公有房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》。《公有房屋买卖合同》约定甲方将诉争房屋以成本价格出售给乙方,总价款暂定为31400元。该合同乙方落款处有“郭玉德赵红代”字样及手印。《房屋买卖合同》中约定甲方将诉争房屋出售给乙方,成本价房价款为29170.92元。该合同乙方落款处有郭玉德签字及名章。 2004年,诉争房屋所有权登记在郭玉德名下。上述《公有房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、诉争房屋交房款及退房款收据原件等购房材料均由赵红持有。2013年3月,郭玉德将房屋所有权证挂失后,补办了新证。 现赵红主张其与郭玉德就诉争房屋是借名买房关系,郭玉德不予认可,故诉至法院,要求确认涉诉房屋为赵红所有,郭玉德将该房过户至赵红名下。 二、法院审理 郭玉德辩称:诉争房屋的承租人和产权人均是其本人。2000年左右,因赵红居住困难,暂借该房给赵红使用,与房屋有关的相关票证均存放在诉争房屋处。不认可赵红所述事实,不同意其诉讼请求。 关于购房情况,赵红称其与郭玉德均非A单位人员,在郭玉德帮助下其自1992年即强行入住诉争房屋,其后A单位于2009年允许其承租诉争房屋并签订租赁合同,但其在签订《公有住宅租赁合同》时因故借用了郭玉德的名义。后2000年A单位进行成本价售房,因A单位按照规定只能与承租人签订购房合同,故其借用了郭玉德名义签订合同进行购房。对此,郭玉德均不予认可,并称其于1999年以后将诉争房屋无偿借给赵红居住,因购房合同、房款收据及其他材料均留在诉争房屋,赵红因此才持有购房材料原件。为证明诉争房屋居住情况,赵红提供第三社区居民委员会证明一份。郭玉德对此不予认可。 赵红主张其与郭玉德存在借名买房的口头约定,郭玉德对此予以否认。赵红主张上述《公有房屋买卖合同》落款处“郭玉德赵红代”字样以及《房屋买卖合同》落款处郭玉德签名均系赵红签署。对此,郭玉德不予认可,称合同系其本人签订,签订合同时赵红不在场。诉讼中,双方均未对签名笔迹申请司法鉴定。 关于购房款,郭玉德称交纳购房款是在签订涉诉购房合同的同一场所交给A单位;赵红对此不认可,称购房款系交到储蓄所,并提供《中央国家机关(北京)住房基金收款专用凭证》回单予以佐证。该回单付款人处手写名称为“郭玉德”,备注栏内手写“本人取走1、4联郭玉德”。上述字迹,郭玉德、赵红均主张为各自书写,但均未提出笔迹鉴定申请。 三、法院判决 法院审理后作出判决:驳回赵红的诉讼请求。 四、北京房地产律师靳双权点评 著名房产律师靳双权认为,本案诉争房屋原系A单位所有的公有住宅,承租人为郭玉德。后房屋以郭玉德名义购买,房屋所有权登记在郭玉德名下。赵红主张其与郭玉德就诉争房屋系借名买房关系,其有责任提供证据证明双方之间存在借名买房的约定。当事人双方之间是否存在借名登记的约定是认定是否构成借名买房关系的关键。根据本案查明事实,赵红虽举证证明其对诉争房屋存在出资关系并实际使用房屋,但郭玉德不认可双方存在借名登记的约定,赵红亦未能提供证据证明其与郭玉德之间达成了借名买房协议。因赵红一方提供证据仅能证明其对房屋购买存在出资关系,不足以证明双方存在借名登记约定,故其请求确认诉争房屋为其所有,并要求郭玉德将诉争房屋转移登记至其名下的诉讼请求,依据不足,因此难以得到法院的支持。对于其对购买诉争房屋的出资,其可另行主张权利。 |
网络 | 未知 | 2017-06-01 |
396 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 396 | 2018-06-19 02:05:50 | 房地产律师靳双权解答房产继承纠纷中出现两份遗嘱,如何解决 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告徐琳、万牛诉称:段钰与万菇夫妻育有万大林、万二林、万三林、万四林、万五林和万六林五子女。1993年、2005年、2013年万菇、万二林、万大林分别去世。万二林妻子高日,女儿万小苗、万大苗。万大林妻子徐琳,一子一女即万牛和万莎。段钰去世前对其所有的大流村301号后院内北房四间中的东数第一间至第三间的继承问题订立了遗嘱,指定由万大林继承第一间及第二间。现涉案房屋长期由被告霸占,特诉至法院,请求:1.判令涉案房屋中第一间、第二间房产归原告继承;2.案件受理费由被告负担。 二、被告辩称被告万四林辩称:1、段钰曾订立遗嘱,明确表示由被告继承其所有的财产,并与被告签订赠与协议,将涉案房屋全部赠与被告。2、二原告持有的遗嘱并非被继承人书写,不符合法定形式,应属无效。3、我所持有的遗嘱属于后订立的,依法应当废除原告所持有的遗嘱。4、原告徐琳不在被继承人的第一顺序继承人之列,且其并未尽到赡养义务,请求法院驳回原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明:大流村301号的宅基地使用权人为被告,其后院内的四间房屋系段钰与万菇的夫妻共同财产。此前,二原告因涉案房屋继承问题将被告、段钰、万五林等人诉至本院,要求分割遗产。期间,万五林、万三林、万六林、万小苗、万大苗、高日、万莎均明确表示放弃对万菇的遗产的继承权,经判决,涉案房屋中东数第一间、第二间、第三间归段钰所有;东数第四间归徐琳、万牛和万四林共同所有,其三人所占比例为1:1:2。万五林、万三林、万六林、万大苗、万小苗、万莎均在本案中明确表示放弃对段钰所有的涉案房屋中三间房屋的继承。二原告向法院提交段钰的遗嘱,立遗嘱人段钰,代笔人黄山,证明人孟贱,内容系要求由万大林继承涉案房屋中的自己所有的份额,并称遗嘱中被继承人的姓名系徐琳代签,但是手印是本人所摁。被告不认可。被告向法庭提交一份遗嘱及录像,立遗嘱人为段钰,沈丹代笔,证明人吴天、沈丹。二位证明人系北京市牛牛法律咨询中心法律工作者,其二人出庭为该遗嘱的真实性合法性作证。录像由吴天制作。被告向法庭提交一份房屋赠与协议及录像,该协议的见证人金糖、王傻、**,录像人为被告妻子。二原告对被告提供的遗嘱及协议均不认可,亦不认可证人证言。 四、北京市顺义区人民法院判决北京市顺义区人民法院经审理后判决:驳回原告的诉讼请求。 五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国继承法》第三条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括公民的房屋。本案中,涉案房屋中东数第一至三间房屋的归属,根据该法院作出的生效判决,前述房屋应当认定所有权人为被继承人段钰。而被告主张依据赠与协议,涉案房屋中段钰的份额已经在其去世前转移所有权,故并非段钰遗产,根据被告提供的录像及证明文件内容,两名见证人都并未将协议内容读给被继承人段钰,其在不清楚协议内容的情况下签订了该协议,故不能认定该协议有效。故涉案房屋中的一至三间房屋系段钰的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。根据《中华人民共和国继承法》第十六条,公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。根据《中华人民共和国继承法》第十七条,公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。二原告提供的遗嘱并非被继承人本人亲笔所写,属于代书,但是有并未请两个以上见证人见证,故其因不符合法定形式而无效。被告提交的遗嘱及录像,符合代书遗嘱的法定形式,可以认定为其真实意思表示,故段钰的遗产应当按照遗嘱继承。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-05-26 |
397 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 397 | 2018-06-19 02:05:50 | 房地产律师靳双权解答夫妻共同房产作为遗产继承时的注意事项 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告徐小鸭诉称:徐青、刘萧夫妻二人共育徐大牛、徐二牛、徐三牛三子,徐三牛去世,无配偶无子女,原告徐小鸭系徐大牛与其妻李媋之子。徐青、徐大牛、刘萧三人先后去世。徐青、刘萧留有顺义区南和镇徐佳村宅基地北房5间。故诉至法院,请求判决:1.涉案宅院中东数2.5间由徐小鸭继承;2.案件受理费由被告负担。原告李媋诉称:二原告对涉案房屋享有继承权,李媋将其所继承的份额全部转让给徐小鸭。 二、被告辩称被告徐二牛辩称:不同意原告的诉讼请求,涉诉房屋属于被告夫妻、被告父母及弟弟徐三牛的家庭共同财产,系其五人共同出资建造,并非二老遗产。 三、审理查明经审理查明:涉案房屋院内共有北房五间,其宅基地登记在徐青名下。被告向法院提供分家单,其中明确表示涉案房屋由被告继承,被告负担二老的一切开销,并且徐大牛、被告、见证人李萧签字确认。二原告不认可被告所称的涉案房屋不是徐青夫妇的夫妻共同财产,并主张订立分家单时继承并未开始,徐大牛放弃继承是无效行为,且分家单上二老未签字,该分家单属无效文件。见证人李潇出庭作证,以证明该分家单系二老的真实意思表示。被告另向法院提交一份遗嘱,该内容显示由于徐大牛拒绝支付二老的赡养费和医疗费,故将涉案房屋指定由被告继承。该遗嘱的代书人和见证人均出庭作证。二原告主张徐大牛赡养过父母,不认可该遗嘱及证人证言,并向本院提交了村委会证明和殡仪馆收费收据。双方都坚持争取涉案房屋的所有权。 四、北京市顺义区人民法院判决北京市顺义区人民法院经审理后判决:(1)涉案宅院内五间北房的三十六分之五份额由原告徐小鸭继承;(2)驳回原告他诉讼请求。 五、北京房地产律师靳双权点评本案争议焦点有三,即涉诉房屋产权归属、分家单和遗嘱的性质和效力问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条,人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中,被告主张涉案房屋系被告夫妇、徐青夫妇及徐三牛的家庭共同财产,但是并不能向法院提供任何证明文件,由于涉案房屋的宅基地登记在徐青名下,结合涉案房屋的建造情况,法院有理由认为涉案房屋系徐青夫妇的夫妻共同财产,被告应当对其举证不能承担不利后果。根据《中华人民共和国继承法》第十七条,公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。根据被告向法院提交的遗嘱及证人证言,可以认定该遗嘱确实为刘潇的真实意思表示,并且该遗嘱符合代书遗嘱的法定形式要件,二原告也未能提供其他相反的证明文件,故应当认定该遗嘱为生效遗嘱。至于被告向法院提交的“分家单”,二原告主张其性质为徐大牛放弃继承权的协议。根据该“分家单”的内容、双方当事人的陈述及证人李萧的证言,该内容虽然涉及遗产继承,但是其形式既不属于自书遗嘱的法定形式要件也不属于代书遗嘱的法定形式要件,故其存在形式上的瑕疵,不能作为判案依据。根据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。根据《中华人民共和国继承法》第十条,遗产的第一顺序继承人为被继承人的配偶、子女、父母。根据《中华人民共和国继承法》第十一条,被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。根据《中华人民共和国继承法》第十三条,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。继承人协商同意的,也可以不均等。本案中的遗嘱系刘潇订立,而刘潇无权处分夫妻共同财产中属于徐青的份额,故涉案房屋中的一半份额应当作为被继承人徐青的遗产,由其法定继承人为刘萧、徐大牛和徐二牛三人共同继承。因而依照法定继承,徐大牛、被告各自享有涉案房屋六分之一份额,刘潇共享有涉案房屋三分之二份额。其中徐大牛继承的份额转为其与李媋的夫妻共同财产,即徐大牛的遗产仅限于涉案房屋的十二分之一份额,徐小鸭、李媋、刘萧作为其法定继承人,各自继承涉案房屋三十六分之一份额。综前所述,李媋共享有涉案房屋的九分之一份额,其有权处置自己的继承份额,故其转让行为有效。至于被继承人刘萧,经过一系列继承后其最终享有涉案房屋份额应当按照其订立的遗嘱办理继承事宜。应得的涉诉房屋份额,由于刘萧留有遗嘱,应该按遗嘱继承办理。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
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398 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 398 | 2018-06-19 02:05:51 | 房地产律师靳双权解答被继承人订立自书遗嘱处分个人财产的效力如何认定 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告王六锤、原告汤聪诉称:王春与赵婷育有王大锤、王二锤、王三锤、王四锤、王五锤、王六锤六子女。王三锤、王五锤先于王春去世,后王春、王二锤、赵婷先后相继去世。王二锤育有一子李蔷,王三锤育有一子王小晨,王五锤育有一子王小阳,一女王小光。二原告系夫妻关系。位于大兴区亦庄镇鹿园小区301号房屋在二老在世时即已明确指定由二原告继承,故诉至法院请求:1、请求依法判令原告二人共同继承涉案房屋;2、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告王四锤辩称:1、不知道遗嘱的事情。2、同意涉案房屋由原告王六锤一人继承。被告王大锤、李蔷未到庭参加诉讼,向本院陈述意见: 如果法定继承,我的份额全部赠与原告二人。被告王小晨辩称:1、不同意王六锤和汤聪的诉讼请求。2、一直不知道有遗嘱的存。3、不认可遗嘱的真实性,其中王小晨父亲未尽赡养义务的内容不属实。被告王小光、被告王小阳辩称:1、不认可遗嘱内容,其他人也尽到了赡养义务,遗嘱陈述虚假。2、不同意王六锤和汤聪的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明:涉案房屋系赵婷于王春去世后购买,赵婷就涉案房屋的继承问题订立了自书遗嘱,并由两名同村村民见证。 四、北京市大兴区人民法院判决北京市大兴区人民法院经审理后判决:二原告共同继承涉案房屋。 五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。本案中,被告李蔷、被告王大锤经法院的合法传唤,二人无正当理由均未按时出席庭审,均未应诉,则法庭可以视其二人主动放弃答辩和质证权利,法院可对其二人进行缺席判决。根据《中华人民共和国继承法》第十六条,公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。本案中,涉案房屋系被继承人赵婷于王春去世后购买,不属于夫妻共同财产,系赵婷个人合法财产,其有权对个人合法财产进行处分。根据《中华人民共和国继承法》第十七条,公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。被继承人赵婷所订立的自书遗嘱符合法定形式要件,故应当认定为有效遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。故本案应当按照遗嘱继承办理。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-05-26 |
399 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 399 | 2018-06-19 02:05:52 | 房产继承纠纷中如何保障遗嘱继承人权利? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告修大春、修二春、修三春、修四春诉称,修河、付楠系夫妻,育有原被告八名子女。二老名下位于石景山的使用权住房系原二老居住的平房改建时分得,后又用修河的工龄将涉案房屋买下。付楠、修河于1995年、2003年相继去世。被告随即擅自将涉案房屋过户至自己名下,并霸占该房产。被告所持有的两份遗嘱、赠与合同及委托书中修河本人的签字、年月日等信息存在疑点,要求法院对此进行鉴定。若前述各文件造假,则该部分遗产也应当按照法定继承办理。修河就委托被告出售涉案房屋所订立的公证书中并未表示出由被告继承的意思,故该公证文件不能被认定为遗嘱。故诉请法院,请求判决被告返还财产,原被告八人依法继承涉案房屋并分割。原告修五春未到庭应诉,庭下谈话述称,1、涉案房屋及原北侧北房东起第三第四第五间均系二老遗产。2、我认可公证遗嘱的效力,放弃继承涉案房屋,并依照公证遗嘱继承原北侧北房东起第四、第五间的份额。原告修六春经未到庭应诉,庭下谈话述称,无论是按照遗嘱继承还是法定继承,我均无异议。原告修七春经本院合法传唤未到庭应诉。 二、被告辩称被告修八春辩称,被继承人订立公证遗嘱,处分涉案房屋及北侧北房东起第三、第四、第五间房屋,请求驳回原告起诉。 三、审理查明经审理查明,被告向法庭提交被继承人订立的经过公证的遗嘱、赠与合同、公证委托书,其中明确表示涉案房屋的购房款系被告支付,故由被告独自继承涉案房屋,并委托被告作为其代理人全权代理涉案房屋出售的相关事宜。由修五春、修六春、修七春、修八春共同继承石景山区北侧北房东起第四间房屋、第五间房,将石景山区北侧北房东起第三间房赠与修八春,并委托修五春代为办理房产赠与的过户手续。修大春、修二春、修三春、修四春申请对被告提供的四份公证文件中修河签名进行笔迹鉴定,经权威机构鉴定,前述文件均系一人所写。 四、北京市石景山区人民法院判决北京市石景山区人民法院经审理后判决:驳回修大春、修二春、修三春、修四春的诉讼请求。 五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国继承法》第三条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括公民的房屋。本案中,涉案房屋系被继承人配偶去世后折合被继承人个人的工龄所购买,故涉案房屋应当认定为被继承人的个人合法财产,石景山区北侧北房东起第三间、第四间、第五间房屋经人民法院生效判决书确认归被继承人个人所有,石景山区北侧北房东起第三间、第四间、第五间房屋亦应当认定为被继承人个人合法财产。故前述两处房产皆为被继承人的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第十六条,公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。根据《中华人民共和国继承法》第十七条第一款,公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。原告方对于被告提供的三份公证文件中载明的真实性持有异议,经权威机构笔迹鉴定,可认定公证文件中均系被继承人本人签字。故可认定前述几份公证文件合法有效,被继承人所订立的公证遗嘱符合法定形式要件,为生效遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。故本案应当按照遗嘱继承办理。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三十九条,遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反,而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的,遗嘱视为被撤销或部分被撤销。本案中,被告依照被继承人授权处分涉案房屋系有权处分。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-05-26 |
400 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 400 | 2018-06-19 02:05:56 | 房地产律师靳双权解答被继承人订立公证遗嘱的效力如何认定 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告王小牛诉称,被继承人王力与亡夫育有一子王大牛,原告系王大牛之子。被告与被继承人1988年登记,系再婚夫妻,届时双方子女均已成家。婚后,被继承人购买了石景山区天兰小区301号房屋,并就该房产与被告签订一份公证协议、订立一份公证遗嘱,协议中约定涉案房屋系被继承人王力个人所有,遗嘱中明确由原告继承涉案房屋。王大牛、王力分别于2004年、2014年去世。故诉至法院,请求:1、确认涉案房屋由原告继承所有;2、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告张鸿泰辩称,1、被告从未就涉案房屋与被继承人签订过任何协议,不认可该协议的真实性。2、涉案房屋的部分价款折算了被告的工龄。 三、审理查明经审理查明,被继承人与被告签订的《夫妻财产约定协议书》中明确表示涉案房屋归被继承人个人独有,并且经过权威机构公证,系合法生效的协议。被告主张原告提交的《夫妻财产约定协议书》与公证处保存的《夫妻财产约定协议书》内容不一致,但未提供证据证明其主张。原告向本院提交由被告本人亲自订立的一份遗嘱,以证明其本人曾明确表示放弃涉案房屋的权利。被告对该遗嘱的真实性不予认可,主张其订立日期在购买涉案房屋之前,有违常理。 四、北京市石景山区人民法院判决北京市石景山区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋归原告所有。(2)驳回原告其他诉讼请求。 五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国继承法》第三条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括公民的房屋。本案中,涉案房屋系被告及被继承人于其二人的夫妻关系存续期间购买,系其二人的夫妻共同财产,二人皆对各自享有的涉案房屋份额拥有处分权。故被告与被继承人签订的《夫妻财产约定协议书》系其二人依法行使处分权的行为,意思表示真实,并经合法公证,应当认定为有效协议。根据《中华人民共和国继承法》第十七条,公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱,应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,所立的口头遗嘱无效。本案中,被继承人订立的公证遗嘱符合法定形式要件,故应当认定其遗嘱合法有效。根据《中华人民共和国继承法》第十六条,公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。根据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。本案中,被继承人订立公证遗嘱要求由原告继承涉案房屋,故原告有权继承涉案房屋。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-05-26 |
401 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 401 | 2018-06-19 02:05:59 | 购房款付清后,怎么保障买方自身权益? | 房产纠纷律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告李超诉称:原被告签订《北京市商品房预售合同》,约定被告应于2008年12月30日前向我交付房屋,于2009年12月30日前办理初始登记并取得楼栋房屋权属证书,于交房后720日内办理转移登记并取得房屋所有权证书。合同签订后,被告仅履行交付房屋义务,至今未办理初始登记和转移登记的房屋权属证书。该合同约定被告不履行前述义务时违约金为零,但我认为是格式条款,应认定为无效。被告的行为已经构成违约,为维护我的合法权益,诉至法院请求判令:1、被告立即为我办理房屋权属转移登记手续;2、被告自逾期办理楼栋权属证明之日即2010年1月3日起至实际办理房屋所有权证之日止,以购房款40万元为基数,按照中国人民银行利率标准赔偿我损失。 二、被告辩称被告博文公司辩称:2009年5月30日,被告向原告交付涉案房屋;则根据合同约定,被告应于2011年5月30日前转移登记并取得房屋所有权证书,2013年7月30日显然已超过诉讼时效,原告的请求不应得到法院的支持。并且涉案房屋系经济适用房,由于政策原因涉案房屋产权证的办理与否对原告实际居住使用房屋不产生任何损失。双方签订的合同依法有效,不存在格式条款。合同约定违约金为零,所以原告要求违约金的主张不应该得到法院的支持。原告仅表示委托我公司交纳的各项费用,但并未明确要求缴纳期限,所以如果原告认为我公司怠于履行,可撤销该项委托。被告未因此获利,不存在长期占用各项税费的情况。综上,原告的诉讼请求不应该得到法院的支持。 三、审理查明经审理查明:原被告签订的合同约定:被告应当在2009年12月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明,如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,原告有权退房,原告不退房的,合同继续履行,违约金为零。商品房交付使用后,原告委托被告或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用不高于1000元;如因被告的责任,原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,原告有权退房,原告不退房的,违约金为零。合同签订后,原告依约履行合同义务。被告至今未能办理商品房所在楼栋的权属证明,也因此无法为原告办理房屋所有权证书。 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理判决:被告北京博文房地产有限公司于本判决生效后七日内给付原告李超逾期办理房屋权属登记损失二万五千元。 五、房产纠纷律师靳双权点评房产纠纷律师靳双权认为,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原告李超与被告博文公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定,被告应于2009年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明,并于交付房屋之日2009年5月28日起720日内即2011年5月18日之前为原告办理完房屋权属转移登记,现被告均未能办理,应认定为违约。因为此时楼栋权属证明未能办理,涉案房屋暂时不符合办理房屋所有权证的条件,只能待前述条件具备时,双方协商自行办理或另诉解决,故对于原告要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求,不能得到法院的支持。合同法规定的违约责任的承担方式有多种,可约定违约金,也可要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等其他责任承担方式,合同约定违约金为零,但不应视为被告可因此免除其责任,虽为格式条款,但不能认定为无效,故法院不能支持原告的违约金主张。房产证是不动产所有权的唯一凭证,房产证未能取得,业主的所有权能处于不圆满状态,客观上对所有权的行使造成了限制,业主的多项衍生权利不能顺畅行使,造成一定损失,对此被告应予适当赔偿。办理房产证虽在双方合同中约定,但本质上是物上权利的行使,且涉案房屋所在的小区众业主一直在不断地被告主张该权利,被告表明条件成熟时会积极履行该项合同义务,故被告称原告的起诉超过了诉讼时效的主张不能成立。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-17 |
402 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 402 | 2018-06-19 02:06:03 | 商品房买卖合同卖方违约怎么办? | 北京房产律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告杨潇诉称:亚洲公司、杨潇签订商品房买卖合同,约定由杨潇购买亚洲公司开发的北京市朝阳区大柳树街1号旺旺商务楼3号房屋,房屋总价款为2700000元,首付款500000元,余款为按揭贷款。合同签订后,杨潇按约履行付款义务,但亚洲公司迟迟不肯配合办理房屋产权登记。双方签订的房屋买卖合同对于亚洲公司的违约行为有明确约定,亚洲公司应当支付买受人所购房屋的物业管理费,直到取得房屋权属证书止。现天亚公司要求:1、确认天亚公司与杨成功于的《商品房买卖合同》已经解除;2、杨成功向天亚公司支付解除合同违约金。 二、被告辩称被告亚洲公司辩称:杨潇并未支付首付款,更未履行任何付款义务,并且亚洲公司已通知解除合同。基于前述事实,亚洲公司无协助办理产权登记义务,无支付违约金义务。依据民事判决书记载,杨潇曾通过非法方式从案外人处占有标的房屋,对此非法行为亚洲公司并不知情。关于物业管理费,2004、2005年旺座被千马占据,并未向业主提供任何物业服务,何来物业费一说。 三、审理查明经审理查明:亚洲公司向杨潇发出《入伙通知书》,通知杨潇办理入住手续。杨潇(甲方,委托人)与亚洲公司(乙方,受托人)签订《房屋委托租赁合同》,甲方将标的房屋委托乙方开展租赁经营活动。乙方得到甲方的授权,在委托期限内得以该房屋使用权人的身份,以乙方的名义独立对外从事租赁经营活动。庭审中,杨潇向本院提交了购房款发票、银行出具的《贷款结清通知书》、两张物业费发票、《房屋委托租赁合同》、《入伙通知书》等证件材料。发票显示,杨潇分两笔支付购房款;《贷款结清通知书》显示“借款人杨潇向中国银行昌平支行申请贷款(人民币)220万元整,用于购买旺旺商务楼2号房屋贷款,并已于2012年9月5日全部结清;相关合同、通知书等证件材料皆盖有亚洲公司的印章。对于杨潇提供的证据资料,亚洲公司不予认可,但未能提交有利反证。 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:(1)被告于本判决书生效后十日内协助原告到房地产管理部门办理房屋过户登记手续,将该房屋过户至被告名下;(2)被告于本判决书生效后十日内支付原告违约金一万元元。 五、北京房产律师靳双权点评北京房产律师靳双权认为,原被告双方签订的购房合同及补充协议系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应依约履行。本案争议焦点为杨潇是否支付房款,案件审理过程中,亚洲公司针对杨潇提交的购房款发票,先称亚洲公司提前开具了发票,钱并未实际支付,后又质疑发票的真实性,又自认曾为了办理按揭贷款,提前开具发票,陈述前后自相矛盾,更未能提供相应证据。银行出具的《贷款结清通知书》进一步印证杨潇付款事实。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,在杨潇履行主要合同义务后,亚洲公司未按约办理房屋所有权证书,违约行为一直持续,杨潇有权要求亚洲公司协助办理诉争房屋的过户手续。且亚洲公司未及时履约,还应依照合同约定向杨潇支付违约金。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-15 |
403 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 403 | 2018-06-19 02:06:08 | 房地产律师靳双权解答遗嘱不符合法定形式时,是否一定无效 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称王大婷诉称,原被告六人系亲兄弟姐妹,其父王河,其母陈希。陈希去世后,经王河与原被告六人协商一致,通过公证将母亲遗产全部由父亲继承,即位海淀区海淀小区302号、303号房屋所有权归父亲王河。父亲王河曾订立遗嘱,明确表示前述两处房产有我们兄弟姐妹六人平均继承,并表示涉案房屋中的302号房屋由王六婷代管,该房屋出租所得的租金由我们六人平均分配。但实际情况是,父亲所有的两套涉案房屋均由王六婷管理出租并收取租金,从未向我们五人分配。王六婷擅自出卖303号涉案房屋,独享房款。特诉至法院请求判令:1、303号房屋售房款按照遗嘱继承处理分割。2、六子女分割302号房屋租金3、确认我对302号房屋享有的继承权份额。4、变更我为王河遗产代管人。5、诉讼费五被告承担。 二、被告辩称王二婷、王三婷辩称,1、同意按照遗嘱办理。2、不同意变更302号房屋代管人。3、我们五人从未侵害原告权益。王四婷、王五婷辩称,不同意承担诉讼费。王六婷辩称,1、父亲所立为无效遗嘱。2、303号房屋并非老人遗产,系我个人财产。3、要求在分割302号房屋及其租金时,扣除我为管理房屋所支付的所有必要费用。3、不同意变更302号房屋代管人。 三、审理查明经审理查明,原告向本院提交了一份由被继承人王河及原被告六人均签字、摁手印的遗嘱,根据遗嘱显示,两套涉案房屋均系二位老人出资购买。因为一系列购房手续系委托王六婷办理,所以房屋的房产证及相关票据系王六婷填写。遗嘱中还备注:涉案房屋302号为房改房,若拆迁收购,则拆迁款由六子女均分。王六婷不予认可,主张该遗嘱不符合自书遗嘱或代书遗嘱的法定形式要件,不能证明其系王河的真实意思表示,应认定无效。据本院向各方当事人核实情况表示,该遗嘱由王河召集、口述,王二婷负责记录,王三婷负责打印,王河及原被告兄弟姐妹六人都在场、知情、无异议。原告、被告王二婷、王三婷、王四婷、王五婷对于王六婷主张303号房屋为其个人财产一事持有异议。 四、北京市海淀区人民法院判决北京市海淀区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋由原被告六人按份所有,每人各占六分之一的产权份额。(2)被告王六婷分别向其余原被告五人给付售房款人民币五十万元、出租303号房屋租金收益人民币二万元。(3)原告给付被告王二婷、王三婷、王四婷、王五婷各二十万元折价款。(4)被告王二婷、王三婷、王四婷、王五婷每人向原告给付购房款三千元。 五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国继承法》第十六条,公民可以依照继承法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。本案中,被继承人王河订立遗嘱将自己名下的个人合法财产指定由六子女继承,其行为符合法律规定。根据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理,有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中被继承人王河订立了遗嘱,所以其遗产应当按照遗嘱继承办理。被告王六婷不认可王河所立遗嘱,理由是该遗嘱不符合法定形式要件,结合本案事实以及被继承人王河订立遗嘱时的具体情况,可以认定该遗嘱系王河真实意思表示,现实生活中的遗嘱形式多种多样,不能呆板的套用法律规定仅凭遗嘱的外在形式来认定遗嘱效力,应当结合王河本人意愿予以综合认定,如果形式上不存在限制王河表达其真实意愿的情况时,遗嘱形式的瑕疵不足以影响其效力。根据本案各方当事人的陈述及提供的证据资料,王河的遗嘱虽并非王河亲自执笔,但系王河本人及六名子女都亲自签字并捺印,种种迹象均可以印证该遗嘱的有效性。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,当事人有义务对其提出的主张提供证据加以证明,无法提供证据或者证据不足的,负有举证责任的当事人应当承担举证不能的不利责任。王六婷主张303号房屋的所有权,但是不能提供相关证明,法院无理由相信王六婷主张。被告王二婷、王三婷、王四婷、王五婷均不同意变更303号房屋代管人,且王大婷缺乏充分的变更理由,故其该主张无法得到法院的支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-05-09 |
404 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 404 | 2018-06-19 02:06:10 | 继承人擅自处分其他继承人遗产份额的行为是否发生效力? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告佟海诉称:原被告系兄弟关系,其父佟贵,其母程校。位于朝阳区海阳小区301号房屋系程校、佟贵的夫妻共同财产。程校去世后,佟贵与被告签订购房合同,购买涉案房屋,双方已办理过户,但被告未支付房款。原告该事后立刻诉至法院,请求判决其二人的购房合同无效,经贵院判决,认定前述合同部分无效。判决上述合同部分无效。根据我国继承法规定,母亲去世后,涉案房屋中母亲所占份额应当作为遗产由我们三人继承,被告侵犯原告继承权利,原告要求分割涉案房屋的六分之一份额。 二、被告辩称被告佟洋曾到庭辩称:1、涉案房屋系佟贵单位分配房产所置换所得,当时佟贵单位分配房屋时,原被告及父母四人是都同意给被告的。2、2000年,依据房改房政策,父亲佟贵购买了涉案房屋,期间被告一家自始至终居都居住在内。2、被告同意原告占有涉案房屋六分之一份额,并向其支付相应的补偿款。 三、审理查明经审理查明:本院经北京康正宏基房地产评估有限公司对涉案房屋现价值评估。 四、北京市朝阳区人民法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋归被告所有。(2)被告给付原告三十万元折价款。(3)鉴定费由原告负担一千元,由被告负担五千元。 五、北京房地产律师靳双权点评依照《中华人民共和国继承法》第九条,继承权男女平等,本案中原被告二人一人为被继承人的儿子,另一人为被继承人的女儿,根据法律规定,儿子女儿都享有平等的继承权,故原被告双方都享有继承权。依照《中华人民共和国继承法》第二十六条,夫妻在还有关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。涉案房屋系佟贵、程校夫妻共同财产,程校去世后,其占有的涉案房屋份额即为其遗产。依照《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,有遗嘱的按照遗嘱继承或者遗赠办理,有遗赠抚养协议的,按照协议办理,都没有的按照法定继承办理。本案中程校生前并未订立遗嘱或遗赠扶养协议,则程校的遗产应当按照法定继承。依照《中华人民共和国继承法》第十条,遗产继承的第一顺序继承人为配偶、子女、父母。本案中程校去世后,其遗产的第一顺序继承人即为佟贵、原被告。综前所述,原告主张继承涉案房屋六分之一份额的主张与法有据合法合理,应当得到法院的支持。依照《中华人民共和国继承法》第二十九条,遗产分割应当有利于生产和生活需要,不损害遗产的效用。不宜分割的遗产,可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。被告一家长期居住在涉案房屋内,且其与佟贵签订购房协议购买了涉案房屋,其所占有的涉案房屋大比例份额,故可以判决由被告继续所有涉案房屋,并支付给原告其继承份额相应的折价款。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
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405 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 405 | 2018-06-19 02:06:11 | 房改房系夫妻共同财产的,继承纠纷如何解决? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称田然诉称,张科与田然系夫妻,七被告系张科之子女,田然之继子女。1997年,张科单位实施房改,原告与被继承人张科在婚姻存续期间购买涉案房屋,位于海淀区田园小区303号,并登记在张科名下,我们二人居住并使用。张科去世后七被告扣留我的户口本、逼我搬出涉案房屋,侵犯了我的合法权益,现诉至法院:1、确认涉案房屋产权的一半归我所有,张科所有的另一半应当作为其遗产由原被告八人法定继承。2、涉案房屋归我,我向七被告支付补偿款。3、七被告负担诉讼费。 二、被告辩称张三力等七被告辩称,1、我们并未抢走原告户口、更没有逼她搬出涉案房屋。2、父亲生活不能自理,需要专人24小时看护,原告却经常因琐事与我父亲吵架并离家出走,我们兄弟几个因此要24小时照顾父亲。3、原告所述与事实不符,父亲临终住院治疗时原告从未照看。4、涉案房屋系父亲再婚前用31年的工龄福利加上张三力出资购买的,当时我们一家九口商定谁出资房屋归谁,并就此事签订了协议。5、涉案房屋根本不是田然与父亲婚姻存续期间购买,其与田然无半点关联。6、诉争房屋应当归张三力所有。7、父亲的遗产还包括抚恤金、丧葬费、工资,我们要求按照法定继承办理。 三、审理查明经审理查明,1、涉案房屋系房改房性质。2、涉案房屋购房款收据原件一直由张三力保管。3、七被告向法庭提交了张科与张三力就涉案房屋归属事项签订的协议,协议中明确表示全家八口人一致同意涉案房屋由张三力出资,所有权人为张三力,见证人:胡丽、孙丽、张一力。证人胡丽、孙丽、张楠(张七力之夫)出庭作证均证实七被告所言属实。4、田然不认可协议及证人证言的真实性。5、七被告一直要求由张三力继承涉案房屋,并向其他继承人支付折价款。原告对此无异议。6、本院调取查询了张科的银行存款明细。 四、北京市海淀区人民法院判决北京市海淀区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋归张三力所有。(2)张三力给付原告折价款九十万。(3)驳回七被告要求分割被继承人存款、抚恤金、丧葬费的主张。 五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国继承法》第三条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,其中包括公民的房屋。根据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。本案中,被继承人张科生前并未订立任何遗嘱,则其遗产应当按照法定继承处理。根据《中华人民共和国继承法》第十条,遗产继承的第一顺序继承人为配偶、子女、父母。本案中,被继承人张科的第一顺序继承人为原被告八人。根据《中华人民共和国继承法》第十三条第一款,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条,夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。本案中,涉案房屋系张科与原告在其婚姻关系存续期间所购买的单位房改房。其中购买涉案房屋系由张科31年工龄所抵房款,该部分系张科婚前资产,涉案房屋中该部份份额应当视为张科的个人财产。除张科31年工龄所抵房款部分之外,涉案房屋的剩余份额即为张科与田然的夫妻共同财产,其中一半份额归田然所有,剩下一半份额作为被继承人张科的遗产。张科与张三力就涉案房屋归属问题所签订的协议系其真实意思表示,不存在任何无效或可撤销可变更事由,为合法有效协议。故该协议中,张科处分涉案房屋中自己所占份额的行为合法有效,该份额应当由张三力个人继承。但是协议中张科擅自处分田然所占份额的行为当属无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,当事人有义务对自己的主张提供证据加以证明,当事人无法提供事实依据或者提供证据不足的,负有举证责任的当事人应当承担不利后果。本案中,七被告向法院主张涉案房屋系张三力的个人财产,但并未能向法院提交相关证据加以证明,故其应当承担举证不能的不利后果。原告质疑涉案房屋住房购转协议的真实性,但由于客观原因无法进行笔迹鉴定,且原告也未能就主张事项提供证据加以证明,张三力提供系列证据文件、证人证言皆能相互印证被告主张,故原告应当承担不利后果。根据有利于生产生活原则,有张三力享有涉案房屋,并向其他继承人分别支付相应折价款系最合适的选择,至于折价款的数额应当由法院根据房屋现值、本案的具体事实酌情判决。根据本案查明事实,张科并无存款遗留。至于张科的抚恤金、丧葬费因其不属于遗产,且原告拒绝通过本案一并分割,所以法院不予处理。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-05-09 |
406 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 406 | 2018-06-19 02:06:12 | 房地产律师靳双权解答被继承人未清债务,继承人如何维权 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称齐大林诉称:被继承人齐河与贾欠系夫妻,原被告五人系二人子女。齐河、贾欠相继去世。齐河遗留一套房改房,位于朝阳区湖兮小区501号,该房屋系我出全款购买后交给父母居住的。父亲、母亲都曾订立遗嘱,由我继承涉案房屋。之后母亲又与我签订赠与协议,并进行公证,约定将涉案房屋中母亲所占份额赠与我。综前所述,我要求独自继承涉案房屋。若法院坚持分割涉案房屋的,应当先扣除我支付的装修款和购房款。 二、被告辩称齐二林辩称:1、我们兄弟姐妹都尽到了赡养义务,其中原告齐大林尽的最多。2、母亲与原告的赠与协议及公证书的真实性予以认可,但是原告所说的两份遗嘱都无效。3、我要求继承父亲享有的涉案房屋份额的十二分之一。4、由于我儿子户口落在了涉案房屋,所以请判定涉案房屋归我,我向其他几人支付补偿款。5、母亲作为父亲的继承人所继承的份额应当由齐三林享有,因为以后齐三林承担扫墓的主要任务。6、不认可原告所称涉案房屋系其出资购买。齐四林辩称:1、我要求涉案房屋归我,并支付给其他几人补偿款。2、我要求分得父亲遗产的十二分之一份额。齐三林辩称:1、我孩子的户口也在落在了涉案房屋,我要求分得六分之一份额,作为扫墓的补偿。2、我要求房屋归我,我向其他几人支付补偿款。齐五林辩称:1、我要求分得十二分之一份额。2、不同意齐三林主张,我也按时扫墓。3、房屋归我所有,我支付其他几人补偿款。 三、审理查明经审理查明:1、齐河曾订立代书遗嘱,代笔人齐二林。贾欠曾订立代书遗嘱,立遗嘱人贾欠的签名系他人代签,其本人留有手印。2、原告向法庭提交了公证书,系贾欠、齐大林双方在北京市权威机构办理、接受公证赠与,将涉案房屋中贾欠享有的份额赠与原告。3、原告向法庭提交了办理公证赠与的接谈笔录,根据笔录显示,贾欠明确表示涉案房屋系原告出资。4、原告一直生活在涉案房屋内至今,期间齐河、贾欠相继去世。5、原告出钱对涉案房屋装修,并提供了证人常达的书面证言。 四、北京市朝阳区人民法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋归原告所有。(2)原告给付四被告各二十三万元折价款。(3)四被告每人向原告给付购房款二千元。 五、北京房地产律师靳双权点评依据《中华人民共和国继承法》第十七条第三款,代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。本案中,根据双方当事人陈述及提交的证据显示,齐河、贾欠生前所订立的皆为代书遗嘱,但是其二人的遗嘱均不符合法定形式,缺少代书遗嘱的法定要件,齐河的代书遗嘱未达到法定的两名以上见证人的要求,属于无效遗嘱。贾欠的代书遗嘱首先本人未亲笔签字,其次未达到法定的两名以上见证人的要求,亦属于无效遗嘱。故原告齐大林要求涉案房屋按照遗嘱继承的主张于法无据,无法得到法院的支持。依据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,有遗嘱的按照遗嘱继承,没有遗嘱或者遗嘱无效的按照法定继承办理。本案中,两份遗嘱都无效,则涉案房屋理应按照法定继承办理。依据《中华人民共和国继承法》第二十六条,夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。本案中,涉案房屋系齐河、贾欠二人的夫妻共同财产,首先,齐河去世,除去涉案房屋中的一半份额应属贾欠所有之外,贾欠还应当继承齐河所有的另一半份额中的十二分之一,所以,贾欠享有涉案房屋的十二分之七。关于原告主张的与贾欠的公证赠与一事,根据原告提供的证明文件,且四被告都予以认可,所以法院不需对此主张裁定。本案中,三名被告齐二林、齐三林、齐四林主张的要求将贾欠继承的齐河遗产十二分之一份额给予齐三林,与贾欠所做公证赠与的意愿相违背,于法无据,故得不到法院的支持。依据《中华人民共和国继承法》第十三条第一款、第三款,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。根据前述法律规定,原告依法应当继承享有涉案房屋三分之二的份额,四被告各继承十二分之一的份额。根据有利于生活原则,法院应当裁定涉案房屋归原告所有,并由原告向其他继承人支付相应的房屋折价款。法院在分割涉案房屋时也应当酌情扣除原告所支付的涉案房屋装修款。另外,根据本案查明事实,涉案房屋系原告全款购买,该笔钱款可视为二位被继承人的债务,根据《中华人民共和国继承法》第三十三条,继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和债务以他的遗产实际价值为限,所以,该笔债务应当由全体继承人按照析产、继承的份额予以分担。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
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407 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 407 | 2018-06-19 02:06:17 | 卖方反悔拒卖房屋,买方如何保障合同权益? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告宗晓诉称:第三人果骏系北京市丰台区西马场路3号院4号楼300号房屋所有权人,被告刘智系果骏之女,刘智委托中介公司代为出租涉案房屋.在中介公司的撮合下,原被告双方达成购房合意,商定房屋总价270万元,2013年3月17日前原告付清首付65万元,过户时原告付清余款。当日,原告支付定金5万元,刘智出具了收条。随后,原告支付中介费5万元,并为筹集购房款出售了自己现居住的房屋。刘智突然通知不继续履行合同,此时原告已将自住房屋出售,在外租房居住,刘智的违约行为给原告生活造成了诸多不便,其至今未向原告退还定金。原告为维护自身合法权益,原告诉至法院,请求判令:1、被告向原告双倍返还定金10万元并按照银行同期贷款利率向原告支付的利息;2、被告向原告支付中介费5万元;3、被告赔偿因其违约给原告造成的损失15万元;4、被告承担本案诉讼费用。二、被告辩称被告刘智辩称:被告只同意退还5万元。双方合同尚未生效,原告无权要求被告赔偿任何费用。三、审理查明经审理查明:刘智出具收条:“今收到宗晓5万元定金,房屋总价270万元,首付65万元,余款在2013年9月过户付清。收款人:刘智代果骏”。现宗晓主张,其支付定金时北京宝地房地产经纪有限公司(以下简称宝地公司)业务员解晓与刘智、解晓三人在场,果骏未在场。刘智称支付定金时只有原被告双方在场,并无中介,且收取定金后果骏才得知此事,不同意卖房。四、法院判决北京市丰台区人民法院经审理判决:刘智于本判决生效之日起十日内双倍退还宗晓定金十万元。五、房产律师靳双权点评房产律师靳双权认为,原告与被告之间达成的购房合意及交付定金行为可以认定为双方之间存在定金合同,该合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效,依法成立的合同受法律保护,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案系定金合同纠纷,刘智收取宗晓购房定金后,又拒绝向宗晓出售该房屋,应当双倍返还定金。所以,原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求理由正当,应当得到法院的支持。原告要求被告支付利息缺乏相应的合同和法律依据,故无法得到法院的支持。销售不动产和转让无形资产发票、房屋租赁合同、房租收据、网页信息等证据材料不足以证明宗晓所主张的损失情况以及与本案存在关联性,故相应诉讼请求依据不足,无法得到法院的支持。对于购房中介费事宜,原告应当中介公司的经办人员另行解决,该事项与被告无关,故该主张无法得到法院的支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-09 |
408 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 408 | 2018-06-19 02:06:19 | 房产买卖中卖方因房屋价格上涨反悔,买方如何维权? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告王大柱、何丽丽诉称:两原告系夫妻关系,两被告系夫妻关系。原被告签订《协议书》,约定原告购买位于北京市昌平区丽水300室房屋,原告应当支付的款项如下:总房款50万元、中介费10000元、入住费30000元、公证费4000元、装修费60000元。被告因房价猛涨而心生悔意,将原告起诉至昌平法院,企图通过恶意诉讼来解除与原告的购房协议。最终法院判决原被告双方签订的《协议书》无效,并要求原告向被告返还涉案房屋。被告明知经济适用住房无法交易却与原告达成购房协议,见到房屋升值后利欲熏心,企图通过提起恶意诉讼来达到不可告人的目的,严重违反诚实信用原则,给原告造成巨额经济损失,包括但不限于原告为此支付诉讼费1600元,律师费40000元,原告失去房屋,无家可归,失去了低价购买房屋的机会。被告应当为其违约行为承担违约责任,赔偿原告购买房屋支付的所有费用及因房屋升值、房价上涨给原告造成的全部经济损失。原告认为房屋升值部分应该全部归原告所有,被告应当予以返还。综上,原告请求法院判决:1、被告返还原告购房款50万元及利息(从2007年9月7日至今);2、被告赔偿原告所支付的装修费、入住费、中介费、公证费、律师费、诉讼费及因房屋升值获得的差价损失共计155万元。 二、被告辩称被告梁小条、高大勇辩称:我们同意返还购房款,但是不同意原告的利息主张。原告无偿居住我房屋长达五年之久,期间我一直租房居住,原告应当支付房屋的使用费及对我的租房赔偿。况且原告居住期间,在未经我同意的情况下擅自对涉案房屋进行装修,严重侵犯我的所有权,我要求恢复原状。原告居住我房屋缴纳物业费合情合理,无权向我们主张。诉讼费,律师费与我们无关。 三、审理查明经审理查明:梁小条与北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》,约定梁小条购买北京市昌平区丽水300室房屋(以下简称诉争房屋)。原告王大柱与被告梁小条签订《协议书》及《委托书》,约定王大柱购买涉案房屋,房款为500000元,被告委托原告全权办理涉案房屋的银行还贷、入住、领取产权证、交纳各种税费等事宜,并对该委托书进行公证,原告支付公证费300元。随后原告装修并入住涉案房屋至今。2008年10月9日,被告拿到涉案房屋产权证,性质为经济适用房。2012年2月25日,法院判决书《协议书》无效。另,根据原被告双方提交的证据显示:原告代被告交纳公共维修基金5000元、综合地价款1000、契税2900元;原告入住后为装修房屋花费50000元。本案在审理过程中,我院通过北京市高级人民法院摇号方式确定北京国地房地产土地评估有限公司对本案诉争房屋的市场价值进行鉴定。评估公司出具鉴定意见为:诉争房屋市场价值为220万元。王大柱支付评估费7000元。 四、法院判决北京市昌平区人民法院经审理判决:(1)被告梁小条、高大勇于本判决书生效之日起七日内返还原告王大柱、何丽丽购房款五十万元;(2)被告梁小条、高大勇于本判决书生效之日起七日内赔偿原告王大柱、何丽丽交纳的公证费、公共维修基金、契税、综合地价款;(3)被告梁小条、高大勇于本判决书生效之日起三十日内赔偿原告王大柱、何丽丽各项损失一百一十八万。 五、北京房产律师靳双权点评合同生效的要件有三:意思表示真实、主体具有相应的民事行为能力、标的合法。本案中,原告与被告之间签订的房屋买卖协议虽然系双方当事人真实意思表示,合同主体适格,但是由于合同标的不符合交易条件致使该协议违反法律的强制性规定而自始无效,则该协议对双方当事人不具有法律约束力,双方当事人也无权享受协议义务,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,原被告双方签订的《协议书》,因违反国家经济适用住房的强制性规定,而被终审法院判决无效。合同被确认无效后,被告因该合同获得的购房款应予返还,但是由于原告要求返还利息的请求缺乏法律依据,所以该主张无法得到法院的支持。根据原被告双方提交的证据显示:原告代被告交纳公共维修基金、综合地价款、契税、公证费,所以原告要求被告返还前述各项费用的请求于法有据,应当得到法院的支持。原告要求被告赔偿律师费、诉讼费的请求缺乏法律依据,无法得到法院的支持。原告要求赔偿装修费及因房屋升值而产生的经济损失的请求,依法有据,应予支持。原告于居住涉案房屋期间向物业缴纳的相关费用属于其合理支出,由原告承担合情合理。由于原告提交的证据不足以证明原告是否支付中介费用,所以该主张无法得到法院的支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-04 |
409 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 409 | 2018-06-19 02:06:22 | 买方做低合同价格并迟延履行合同义务,卖方要求违约金获支持 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告陈兴荣诉称:2012年4月5日,原被告在北京天业房地产经纪有限公司(以下简称天业公司)居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》。被告向原告支付定金及首付款共71万元,原告交付涉案房屋。三方商定2013年4月25日办理余款交付和房屋过户手续。后原告知晓,在原告领房产证前被告与天业公司就擅自办理涉案房屋网上签约手续,未经原告同意即将网签成交价由合同约定的90万元变为70万元。并且被告与天业公司强迫原告按此价款办理税费缴纳、房屋过户等有关手续。原告认为,被告与天业公司均无权单方变更双方协商一致的涉案房屋成交价格。2013年8月20日,原告向被告和天业公司发出《催告履行合同律师函》,要求被告按北京市房屋交易相关规定办理该房屋网上签约撤销手续,同时继续按合同及补充协议约定履行相关义务。如果被告拒不执行,则原告将解除合同,追究违约责任。截至起诉之日,被告未履行合同义务,致使原告的房屋余款未能及时给付,产权过户手续无法办理,为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求依法判令:1、解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、被告向原告返还北京市涉案房屋;3、判令被告向原告支付违约金人民币200000元;4、本案诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告李向阳辩称:我方严格遵守合同履行义务,无任何过错及违约行为,也从未要求北京天业降低价格。系北京天业在我方不知情的情况下自行低价网签,我方不应对此承担责任。原告陈兴荣因房价上涨而欲速毁约,拒绝继续履行合同。原告与被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效,依法成立的合同受法律保护,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。低价网签行为妨碍国家利益,应当接受行政处罚。民事合同中卖房人不会因此遭受任何损失,所以原告不得以此为由主张赔偿。综上,原告因卖房后房价上涨而心生悔意,借恶意诉讼来达到终止合同的不法目的。被告从未与中介恶意串通虚假网签,逃避税款,不应为中介公司的过错承担任何责任。故恳请法院依法判决继续履行合同,驳回原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明:《补充协议》约定:第二条、付款方式及房屋交付:2、房屋尾款30万元整,于过户当日乙方直接支付给甲方;4、甲方于开发商通知可领取房产证的20日内通知丙方,三方共同去开发商处领取房产证,并积极配合丙方办理后续贷款过户等手续。第四条、违约责任:1、甲乙双方任何一方迟延履行本协议第二条约定义务的,迟延在15日内,每迟延一日违约方需向守约方支付500元整的违约金;3、乙方若出现下列情形之一,均视为乙方违约,乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内,以相当于乙方已付房款的100%向甲方支付违约金,乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还:(1)提供的证件等资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋或迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。4、房屋交付后乙方装修后,如甲方违约的,按装修票据赔偿乙方装修费,如乙方违约的,装修归甲方费用不退。李向阳起诉至本院,要求继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。陈兴荣委托律师向李向阳发送短信息,内容为:"您与陈兴荣签订了《北京市存量房屋买卖合同》,因您已经严重违约,故陈兴荣委托我郑重通知如下:解除您与陈兴荣签订的上述房屋买卖合同。"李向阳认可其收到此短信,但不认可其存在违约行为。 四、法院判决北京市昌平区人民法院经审理判决:被告李向阳于本判决生效后十日内给付原告陈兴荣违约金人民币二万元。 五、北京二手房买卖律师靳双权点评本案中,原告与被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,符合合同成立生效的要件,自始当然确定有效,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务,当事人行使权利、履行义务,应当遵循诚实信用原则。原被告双方在合同履行过程中,即使至今未成功办理房屋过户手续,但被告李向阳已支付大部分房款,实际占有房屋。且合同目的的实现不存在任何阻碍情形,故合同应继续履行。网签涉嫌避税一事并不能成为原告解除合同的有利支持,该问题应当由相关行政部门处理。合同履行中,原告虽在拒绝配合办理过户手续,但之后原告仍积极联系中介与被告催促尽快按合同及补充协议约定履行义务。被告继续履约无任何阻却事由,亦无任何正当理由,却逾期不履行义务,故被告存在违约行为,原告要求被告给付违约金的主张应当得到法院的支持;因被告前述的怠于履约行为尚未严重到根本违约,所以违约金的计算应按照协议第四条第一款,综合本案的实际情况,鉴于现有证据未能证明李向阳迟延履行合同的行为已经对原告造成实际损失,被告以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整,故法院应当综合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌情减少违约金数额。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-04 |
410 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 410 | 2018-06-19 02:06:24 | 卖房人收受首付款后房屋增值,恶意毁约被判继续履行合同 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告孙小力诉称:原告孙小力与朱丹通过北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》,约定被告将北京市西城区南苑小区房屋出售给原告,并于90日内办理房屋过户。当天,原告支付定金5万元。2012年8月18日,原告向被告支付购房款60万元,被告向原告交付房屋。双方未就何时支付剩余房款达成一致。被告因房屋价格上涨心生悔意,拒绝履行办理房屋过户义务,拒绝继续履行合同。原告通过向被告发送律师函要求其继续履行合同,被告置之不理。故起诉来院,要求法院判令被告继续履行合同,协助原告办理涉案房屋过户手续;被告支付自2012年11月18日起至原告实际取得涉案房屋所有权证书之日止的违约金(暂计算至起诉日为60000元);诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告朱丹辩称:2012年9月底,被告通知原告不再履行合同并愿意承担违约责任,原告对此未作任何答复。被告家庭已有三套房屋,根据限购政策,被告将涉案房屋出售后就无权再行购买,被告不得已才提出终止合同。被告未按照合同约定交付房屋、办理过户,原告也未按照合同约定交剩余房款,故被告足以认为双方对解除合同已达成一致意见。且被告根本不知原告已入住涉案房屋,亦从未给过原告任何钥匙,装修钥匙一致系中介保管。原告在庭审之前根本未收到过任何律师函,且律师函的落款是2013年3月份,已超出合同约定的履行期。综上所述,不同意原告的全部诉讼请求。 三、反诉原告诉称反诉原告朱丹诉称:现提出反诉,请求法院判令解除双方于2012年8月15日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补偿协议》;请求法院判令被反诉人将涉案房屋装修恢复原状,并且立即腾退该房屋;请求法院判令被反诉人支付涉案房屋使用费50000元;请求法院判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。 四、反诉被告辩称反诉被告孙小力辩称:2012年8月15日,双方曾口头约定:被告同意原告支付首付款后即可入住涉案房屋并装修,当天朱丹就将涉案房屋钥匙交付于我。我向其付清首付款后即入住涉案房屋并开始装修。被告的反诉要求没有任何法律依据,并且被告作为违约方不享有合同解除权。综上,不同意被告的反诉请求。 五、第三人叙述第三人叙述:被告朱丹与我行签订贷款合同,向我行贷款60万元,贷款期限30年,目前该房屋剩余贷款本金580000元,利息是600元。我们的意见是:无论法院判谁继续履行合同,只要剩余贷款及利息一次性清偿完毕后,我行可以协助办理解押手续。 六、审理查明经审理查明:涉案房屋产权系被告朱丹所有。2011年3月18日,被告将涉案房屋设立抵押贷款,抵押权人为第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行,金额为人民币600000元。原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》关于如何负担税费的约定如下:本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。双方关于权属登记约定如下:当事人双方同意,自本合同签订之日起九十日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的,双方同意按下列方式处理:如因出卖人的责任,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款,并按照银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。《装修款补充协议》约定如下:甲方(朱丹)出售给乙方(孙小力)的标的房屋交易总价款为1300000元;如乙方未支付甲方上述款项,甲方有权追究乙方的违约责任;甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。被告收到定金及购房款项后,没有依合同约定办理解抵押;原告付清首付款后,即入住涉案房屋进行并着手装修。此后,双方未能按照合同的约定继续履行涉案合同,原告未能取得银行贷款。原告申请我爱我家公司工作人员到庭作证,证人到庭陈述称合同签订当天被告本人就把房屋钥匙、水卡交给了原告,该公司没有涉案房屋的钥匙。双方就涉案房屋价款问题出现分歧,被告故意拖延不履行办理解押手续的义务,不履行面签义务,导致被告无法办理贷款。被告提交了盖有"北京中原房地产经纪有限公司"公章的钥匙收据,该收据载明:被告将涉案房屋钥匙交与北京中原房地产经纪有限公司。原告向本院提存剩余购房款700000元,表示愿意一次性支付剩余房款,代被告偿还剩余银行贷款本息,解除涉案房屋的抵押。 七、法院判决北京市西城区人民法院经审理判决:(1)自本判决生效之日起十五日内,原告孙小力代被告朱丹向第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行偿还剩余贷款本金及利息;被告朱丹向第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行的贷款本息全部清偿完毕后十日内,第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行向原告孙小力出具注销抵押登记材料;原告孙小力收到上述材料后七日内,向相关管理部门办理西城区南苑小区房屋的抵押登记注销手续。(2)被告朱丹于西城区大水小区房屋的抵押登记注销之日,协助原告孙小力办理该房屋的产权过户手续。(3)原告孙小力于取得西城区大水小区房屋产权之日,向被告朱丹支付剩余购房款(应扣减判决第一项确认的孙小力代为垫付的银行贷款本息)。(4)自本判决生效之日起三十日内,被告朱丹向原告孙小力支付违约金二万元。 八、北京房产律师靳双权点评原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修补充协议》系双方当事人的真实意思表示,该合同自始当然确定有效,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告向被告缴纳首付款后,被告未按照双方约定的时间协助原告办理产权过户手续,致使涉案合同不能履行,被告的行为构成违约,原告据此要求被告支付违约金的请求正当,鉴于双方在合同中约定的违约金标准过高,被告提出异议,可以适当调整;现原告表示自愿代被告偿还剩余房屋贷款本息,且已将相关款项提存至法院,综合本案具体情况,双方的合同完全不存在履行不能的情形,原告有正当理由要求被告继续履行合同义务,办理过户。对于被告反诉请求,根据双方提交的证据,双方签订合同当日,被告本人向原告交付钥匙,原告付清首付款后便开始装修涉案房屋;我爱我家工作人员及被告提交的证据皆可以证明被告将钥匙交由中原房地产经纪公司保管;被告答辩称看到起诉状之前一直不知原告入住,原告起诉距合同签订期间长达一年之久,被告所述有违常理,所以其要求原告恢复原状腾退房屋的主张无法得到法院的支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-04 |
411 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 411 | 2018-06-19 02:06:27 | 中介人员不得违规承购代理出售的房屋 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告刘红诉称:2009年12月17日,原被告签订《房屋买卖三方合同》,约定原告以60万元购买位于北京市通州区玉带河大街5号5号旁门房屋。我分三次将购房款共计60万元支付给张明,张明出具收条。张明因房价上涨,至今拒绝为我办理房屋过户手续,为维护我的合法权益,起诉至法院:1、判决二被告协助办理北京市通州区玉带河大街5号5号旁门房屋过户手续;2、本案诉讼费由二被告承担。 二、被告辩称被告张明答辩称:请求法院驳回刘红的诉讼请求,理由如下:1、刘红作为北京川晨房地产经纪有限公司的法定代表人,原被告双方并不存在买卖房屋的意思表示;2、我与刘红签订《房屋买卖三方合同》及《售房协议》是为了委托刘红出售本案诉争房屋,且作为丙方的北京川晨房地产经纪有限公司并未盖章,合同及协议并未生效;3、2010年1月18日,刘红作为我的代理人将涉案房屋出售给宁贱夫妇。 被告锦簇堂公司辩称:2012年3月29日,按工商局相关规定,我公司与刘红于完成公司转让手续。2012年11月26日,我公司完成公司名称和主营业务内容的变更,主营业务内容与房地产经济业务无关。 三、审理查明经审理查明:原被告签订的合同内容为:出售方张明(以下简称甲方)、买受方刘红(以下简称乙方)、居间中保方(以下简称丙方)北京川晨房地产经纪有限公司,第九条,本合同自三方签字盖章之日起生效。该合同落款处,经纪人签字处签名为刘红,在丙方签字处并未加盖北京川晨房地产经纪有限公司公章。售房协议内容为:第一条,丙方见证乙方购买甲方位于北京市通州区玉带河大街5号5号旁门房产;第七条,此售房协议与《房屋买卖三方合同》具有同等法律效力,一式三份,三方各执一份,签字盖章后生效。甲方:张明,乙方:刘红,丙方:北京川晨,北京川晨公司未盖章。张明出具收条:今收到刘红购买玉带河大街5号5号旁门楼房定金。2009年12月23日张明出具收条:今收到刘红购买玉带河大街3号3号旁门楼房首付款。张明出具收条:今收到刘红购买玉带河大街5号5号房余款,全部结清。2010年1月14日,案外人宁贱作为乙方与张明作为甲方签订《房屋买卖居间合同》,约定由宁贱购买涉案房屋。该合同第四条约定,经甲乙双方同意该房屋的出售价格为60万元(以下简称“约定价格”,该价格为卖方净得价,不包含该房屋办理产权过户应交纳的各项税金、费额及代理费),该房屋办理产权过户应交纳的各项税金、费额由乙方承担。第五条约定,合同签订当天,乙方向甲方支付购房定金5万元(定金自动转为首付款),甲方须提供房产证、身份证及户口本等相关证件原件;贷款购房,贷款金额为25万元,乙方应于7日向甲方支付首付款35万元,并甲乙双方相互配合到银行办理贷款手续。第八条约定,甲乙双方定于办理完该房屋产权过户手续后七日进行该房屋交验,该房屋交验完毕以甲、乙双方在《物业交验单》上签字确认为准。签订当日,宁贱支付5万元定金,刘红代张明出具收据。2010年2月5日,张明与杨少网签《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《网签合同》)一份,《网签合同》约定5号房屋的买受人为杨少,交易价格为45万元。后张明实际配合杨少办理银行贷款面签手续。2010年3月7日,张明与杨少在《网签合同》上签字,双方到通州区房地产交易大厅办理5号房屋的产权变更登记手续,杨少交纳购房契税4000元,杨少与张明在《存量房交易结算资金自行划转声明》上签字,张明在房屋所有权转移登记申请书上签字,而杨少因获知可能存在中介公司吃差价的问题,拒绝在申请书上签字。2010年4月5日,杨少、宁贱将张明、刘红、北京世行、北京川晨诉至本院,要求继续履行2010年2月5日与张明签订的《网签合同》。审理中,刘红称代表张明在《房屋买卖居间合同》上签字只是为张明帮忙。依法做出判决:一、自本判决生效之日起解除被告张明、被告北京世行与原告宁贱签订的关于北京市通州区玉带河大街5号5号房屋的《北京市房屋买卖居间合同》及被告张明与原告杨少网签的《北京市存量房屋买卖合同》;二、被告张明于本判决生效之日起七日内退还原告杨少、宁贱已付购房定金人民币五万元。杨少、宁贱不服上诉。北京市第二中级人民法院做出判决:驳回上诉,维持原判。宁贱向本院提交民事再审申请书。2012年5月9日,刘红其接受张某委托,代其出售涉案房屋,从未支付过购房款。 四、法院判决北京市通州区人民法院经审理判决:驳回原告刘红的诉讼请求。 五、北京房产律师靳双权点评当事人行使权利、履行义务,应当遵循诚实信用原则,本案中房产经纪人刘红先与被告就房地产经纪事宜的委托事项达成一致,后又因一己私利毁约,将被告诉至法庭企图通过恶意诉讼来争夺被告所有的房屋,严重违背了诚实信用原则。且原告与被告之间签订的《房屋买卖三方合同》及《售房协议》,虽约定由刘红购买张明所有的房屋一套,但实际上并非双方当事人真实意思表示,违反房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋的规定,并且系列合同也因丙方北京川晨房地产经纪有限公司均未盖章而未成立生效。根据本案证据资料,本案前述合同签订后,刘红在明知张明将该房屋出售给宁贱和杨少后未表示反对,并且以张明代理人身份参与购房事宜。刘红明确表示涉案房屋是张明委托其出售,其从未支付过购房款。前述事实及刘红的陈述均表明刘红通过与张明签订系列合同购买本案诉争房屋并非其真实意思表示。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-04 |
412 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 412 | 2018-06-19 02:06:31 | 法定继承中与被继承人共同生活的继承人是否有权主张多分房产? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告倪五头诉称,1、倪楠与汪琳系夫妻,育有原被告六子女,夫妻二人共同拥有东城区东亭里小区301号房屋,登记权人为倪楠,性质为房改房。汪琳、倪楠相继去世,未留遗嘱。2、涉案房屋现由被告倪三头居住。3、被告倪三头捏造事实,父亲生前并没和他一起居住。4、自倪三头做生意失败搬回家后,长期威胁恐吓原告,拒绝原告探望父亲。5、倪三头动用父亲存款三十余万,该笔钱去向不明。6、现原告二人均系癌症病人,需长期用药物并依赖他人护理,费用高昂已无法负担。被告倪三头一直霸占遗产,拒绝遗产分割,严重侵犯了原告二人的合法继承权。现诉至法院要求对涉案房屋进行继承分割,每人占上述房产的六分之一份额。诉讼费由倪三头负担。 二、被告辩称被告倪大头辩称,1、原告二人不念亲情,父亲倪楠去世时,生命垂危时,二原告都没有在现场。2、倪大头要求继承涉案房屋六分之一份额。3、同意尽赡养义务多的继承人多分。4、诉费依法负担。被告倪二头辩称,1、倪二头相对其他子女照顾父亲的时间更多,包括负责操持报销、支票等问题。2、父亲倪楠去世前的四年半,由于倪三头同父亲一起居住,所以这期间一直是由倪三头照顾。3、父亲的存款一直由倪大头保管,他每月向父亲给付固定费用。4、倪二头要求继承涉案房屋六分之一份额。被告倪三头辩称,1、倪三头自小就与父母居住在涉案房屋,倪三头户口从未迁出,倪三头长大后结婚生子也并未离开此地,一直对父母尽心照顾,尽到了主要赡养义务,根据法律规定,倪三头有权要求多分遗产。2、也因此导致倪三头没有顺利取得经济适用房资格。3、请求法院分割遗产时,依据利于生产生活原则。5、倪三头要求继承涉案房屋60%份额,继续居住。被告倪四头的答辩意见:1、倪三头对父母尽到了主要的赡养义务,且因照顾父亲而失业,无生活来源。2、倪四头同意倪三头主张。3、父母生前口头跟倪四头说,希望自己身故后由倪三头继续居住涉案房屋。 三、审理查明经审理查明,被告倪三头居住的房屋系一居室,其与涉案房屋相邻。 四、北京市东城区人民法院判决北京市东城区人民法院经审理后判决:涉案房屋由原告倪五头、倪六头和被告倪四头、倪大头、倪二头、倪三头共同继承。被告倪三头占30%份额,原告倪五头、倪六头和被告倪四头、倪大头、倪二头各占14%份额。 五、北京房地产律师靳双权点评著名房产律师靳双权认为,根据《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条,继承从被继承人死亡时开始,遗产系公民死亡时遗留的个人合法财产,包括公民的房屋。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理。遗嘱的第一顺序继承人为被继承人的父母、子女、配偶。本案中,涉案房屋虽系倪楠与汪琳的夫妻共同财产,但是由于其二人均已去世,且二人生前均未留有遗嘱,所以原被告六人都是被继承人的第一顺序继承人,原告被告要求分割涉案房屋的主张与法有据,可以得到法院的支持。根据《中华人民共和国继承法》十三条第三款,对被继承人尽到了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。本案中,根据原、被告双方陈述的事实及提交的证据显示,六子女都对二老尽到了赡养义务,并且在其父倪楠生前最后的四年半期间,被告倪三头对其尽了主要赡养义务,更与其共同生活,所以依照法律规定,倪三头有权适当多分得涉案房屋的份额。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-05-04 |
413 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 413 | 2018-06-19 02:06:34 | 房改房继承纠纷中代书遗嘱的效力如何认定 ? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称吕枝诉称:被继承人张可与原告系夫妻,育有六子女即刘被告。原告与张可在婚姻存续期间购买了位于朝阳区金新小区302号的单位公租房。张可去世前曾订立遗嘱,明确表示由原告继承涉案房屋中属于张可的部分。现六被告拒绝按照遗嘱办理继承,故诉至法院,请求判令涉案房屋归我所有。 二、被告辩称被告张一山、张二山、张三山、张四山、张五山、张六山共同辩称:我们同意母亲诉求。 三、审理查明经审理查明:一、吕枝向法庭提交了购买涉案房屋的发票,根据发票显示,房款及公共维修基金系张可支付。涉案房屋性质为房改房,登记在张可名下。二、吕枝向法庭提交张可订立的代书遗嘱及《律师见证书》,根据遗嘱及见证书显示:1、张可生前委托刘撤律师为其订立代书遗嘱,所有的个人合法财产都由原告继承系张可本人的真是意思表示;2、涉案房屋于2012年以前系公租房,张可为承租人,同年五月张可全款购买此房;3、代书遗嘱见证人翟晓、张雨、刘撤。三、六被告除张三山之外,对前述证据皆无异议。张三山主张代书遗嘱上的签字并非立遗嘱人本人。 四、北京市朝阳区人民法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:涉案房屋由原告吕枝继承。 五、北京房地产律师靳双权点评著名房产律师靳双权认为,根据《中华人民共和国继承法》第十六条,公民可以依照本法规定订立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以订立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以订立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的其他人。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条,夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。本案中,涉案房屋属于原告与被继承人的夫妻共同财产,故涉案房屋的一半依法属于原告所有,被继承人张可的遗产仅限涉案房屋的另一半份额。根据《中华人民共和国继承法》第十七条,代书遗嘱应当有两个以上的见证人在场见证,有其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱订立人签名。本案中,被继承人张可订立的见证遗嘱,见证人为翟晓、张雨、刘撤三人,代书人为刘撤,其符合见证遗嘱的法定形式,应当属于合法有效的遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承办理。本案中,被继承人张可订立了合法有效的见证遗嘱,故其遗产应当按照遗嘱继承。根据其遗嘱规定,由原告继承涉案房屋。被告张三山质疑被继承人张可在遗嘱上的签字的真实性,但是对涉案房屋归原告所有不持异议。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-05-04 |
414 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 414 | 2018-06-19 02:06:38 | 房产继承纠纷中与被继承人生活的继承人是否能够多分遗产? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告李大婷、李二婷诉称,王疏影、李锤系夫妻关系,李大婷、李二婷、李三婷、李四婷系二人子女。李四婷与刘姗姗系夫妻关系,二人育有一子即李子孙。李锤去世后王疏影购买了位于西城区广安小区301号房产,性质为房改房,登记在其名下。王疏影去世后,涉案房屋一直由李四婷一家三口居住,李四婷去世后,涉案房屋一直由刘姗姗、李子孙居住至今。现向贵院提起诉讼,请求法院判决:1、将涉案房屋按法定继承分割;2、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告李子孙、刘姗姗辩称,不同意原告的诉讼请求,1、涉案房屋系李四婷、刘珊珊夫妇全款出资购买。2、李四婷夫妇与王疏影生活,照料其晚年生活,尽了主要赡养义务,应多分遗产。3、王疏影曾口头表示由李子孙继承涉案房屋。4、李子孙同意将涉案房屋按法定继承分割,但不同意析产。被告李三婷辩称,对原告主张无异议。 三、审理查明经审理查明,1、被告刘姗姗向本院提交收据,根据该收据显示,被告刘珊珊为涉案房屋的实际付款人。2、涉案房屋现由李子孙居住。3、原告主张由李大婷享有涉案房屋产权,并向其他继承人支付折价款。 四、北京市西城区人民法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋由原告李大婷继承。(2)原告李大婷分别向李二婷、李子孙、刘姗姗、李三婷支付房屋折价款三十万元、二十五万、二十五万、四十万元。 五、北京房地产律师靳双权点评著名房产律师靳双权认为,根据《中华人民共和国继承法》第三条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,其中包括公民的房屋。本案中,涉案房屋的购买是在其夫李锤去世后,不属于夫妻共同财产,应当认定为系王疏影的个人合法财产。根据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠抚养协议的,按照协议办理。本案中,被继承人王疏影生前并未订立遗嘱或者遗赠抚养协议,则其遗产应当按照法定继承处理。根据《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十二条,遗产继承的第一顺序继承人为配偶、子女、父母。继承开始后,继承人没有表示放弃继承,并于遗产分割前死亡的,其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。本案中,被继承人王疏影的第一顺序继承人为其四子女,即李大婷、李二婷、李三婷、李四婷四人。由于李四婷在遗产分割前去世,则继承人李四婷所享有的遗产份额应当由其法定继承人享有,其法定继承人为李子孙、刘珊珊。综前所述,被继承人王疏影的法定继承人为李大婷、李二婷、李三婷、刘珊珊、李子孙五人。根据《中华人民共和国继承法》第十三条,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等;对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时应当予以照顾;对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分;有抚养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分;继承人协商同意的,也可以不均等。本案中,首先,被继承人王疏影去世前曾分别与李四婷、李三婷共同生活,因此分配遗产时李四婷、李三婷应当适当多分。其次,根据证据显示,刘珊珊系涉案房屋的实际出资人,则根据公平原则,李四婷方所继承的遗产份额应适当多于李三婷。综前所述,法院应当根据法律规定,结合本案的具体事实,酌情判定四方继承人所继承的份额。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-05-04 |
415 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 415 | 2018-06-19 02:06:40 | 法定继承人在房产分配前去世的,其继承份额如何处置? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告李青、王大锤、王三锤、王大妮、王二妮、武力、王子孙诉称,1、王牛与前妻李建共育有王大锤、王二锤、王三锤、王四锤四子女,王牛与李青系夫妻关系,育有王大妮、王二妮二女,王四锤系王牛及继母李青二人抚养成年。王四锤与武力系夫妻关系,育有王子孙一子。李建、王牛、王四锤相继去世。2、王牛与李青在夫妻关系存续期间购买了位于北京市西城区西里小区26号房屋,性质为房改房。3、王牛去世后,被告一家一直强行霸占涉案房屋,母亲李青依照法定继承后拥有涉案房屋百分之六十的份额,却无法行使居住权,一直流落在外,被告严重侵犯了原告方的合法权益。4、被告拒绝承担被继承人王牛的丧葬费,并拒绝参加葬礼。综上,请求判决:1、涉案房屋中属于王牛的遗产份额依照法定继承处理,由李青享有所有权,并按照市场价值向其他继承人支付房屋折价款;2、被告搬出涉案房屋,由李青自己使用、居住。3、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告王二锤辩称,1、涉案房屋系由王牛与李建共有另一套公房置换取得,系王牛与前妻李建的夫妻共同财产,李建去世后,即应当发生一次法定继承;王牛去世,再次发生继承。2、不同意分割涉案房屋,要求保持共有状态。3、涉案房屋涉及拆迁,拆迁款高达千万,所以目前不同意房屋评估。4、被告一直给李青留有居住房间,并未霸占涉案房屋。5、王牛享有100平方米以上的公房面积,而涉案房屋只有80平米,请法院调查其中的差价补偿,该补偿应当作为王牛的遗产。6、文革期间,我为了父母(继母)及兄弟姐妹(包括继妹)能够平安生活,放弃北京的工作下乡插队,牺牲了自己的大好前途,为整个家庭作出了贡献。7、王牛生病后,我也是精心照料。7、质疑王大妮的身份,其并非王牛所生。综上,不同意原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明,1、1997年王牛购买涉案房屋,产权人王牛。2、根据北京市及昌平区房管部门登记信息显示,王牛李青名下均无其他房产登记信息。3、原告要求对涉案房屋评估并析产,被告不同意。 四、北京市西城区人民法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:涉案房屋由原被告八人共同所有,原告李青占四十二分之二十五份额,原告王大锤、原告王三锤、原告王大妮、原告王二妮、被告王二锤各占十二分之一份额,原告武力、原告王子孙各占四十二分之一份额。 五、北京房地产律师靳双权点评著名房产律师靳双权认为,依据《中华人民共和国继承法》第二条,继承从被继承人死亡时开始。根据《中华人民共和国继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠抚养协议的,按照协议办理。本案中,被继承人王牛即未订立遗嘱,亦未签订遗赠抚养协议,则其遗产应当按照法定继承办理。根据《中华人民共和国继承法》第十条,遗产继承的第一顺序继承认为配偶、子女、父母。本案中王牛的法定继承人即为王大锤、王二锤、王三锤、王四锤、李青、王大妮、王二妮七人。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十二条,继承开始后,继承人没有表示放弃继承,并于遗产分割前死亡的,其继承遗产的权力转移给他的合法继承人。本案中,王四锤在王牛去世后,分割遗产前去世,则王四锤继承王牛遗产的权利依法应当转移给其第一顺位继承人,即其继母李青、其妻武力、其子王子孙三人。综前所述,王牛的法定继承人为王大锤、王二锤、王三锤、李青、王大妮、王二妮、武力、王子孙八人。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条,夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。本案中,结合案件审查事实,涉案房屋的购买系在李建去世后,王牛与李青夫妻关系存续期间,故涉诉房屋应属王牛与李青的夫妻共同财产,涉案房屋的一半份额属于李青的财产,该部分不属于王牛的遗产。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,被告主张涉案房屋系李建与王牛的夫妻共同财产,但是未能依法向法庭提交证据证明其主张,其应当承担举证不能的不利后果;被告质疑王大妮的身份,主张其并非被继承人王牛之生女,但是未能依法向法庭提交证据证明其主张,其应当承担举证不能的不利后果。针对被告王大妮身份的质疑,原告向法庭提交了公安机关的证明,被告以外的其他继承人均无异议。所以被告的两个主张均无法得到法院的支持。因为原被告八人在本案中并未就涉案房屋是否评估、析产达成一致,且涉案房屋暂不具备析产条件,故法院可以依据被告的主张对涉案房屋的继承份额酌情裁决。至于要求析产、评估的当事人,可待涉案房屋份额确定后另行提起诉讼主张权利。因原告要求被告搬出涉案房屋的主张不属于继承案件的审理范围,所以法院对此部分不作判决。根据《中华人民共和国继承法》第十三条第一款“同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等的规定”的规定,结合本案的具体事实,法院应当平均分配遗产份额。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-05-04 |
416 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 416 | 2018-06-19 02:06:40 | 拆迁保障房购房资格转让给其他在籍人员效力如何确定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称居茵诉称:2009年北京市朝阳区X号拆迁,居茵作为被拆迁人获得购买一套拆迁安置房屋的指标。居茵将该指标给了宋枫林,并将100万元借给了宋枫林用于购房。因宋枫林已有一套安置房指标,不能再以宋枫林名义购房,因此双方签订《协议书》,约定以居茵的名义购买涉案房屋归宋枫林所有。2011年10月26日,居茵取得产权证书。宋枫林占用该房屋并出租至今。居茵认为,宋枫林借用居茵的名义购买涉案房屋,双方约定该房屋所有权归宋枫林,规避了关于经济保障性住房的政策,应属无效。涉案房屋属于限价房,限价房一般属于政策性保障性住房。宋枫林同时在此次拆迁中也购买了一套限价房,根据国家规定,宋枫林不可再购买政策性保障性住房。诉讼请求:要求确认双方就购买涉案房屋所签订的《协议书》无效;要求宋枫林腾退并返还涉案房屋;要求宋枫林支付自2011年11月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费(每月按照2803元计算)。 二、被告辩称宋枫林辩称:双方所签协议书是在双方自愿的情况下签订的,该协议书真实合法有效。宋枫林支付了全部房款。涉案房屋一直处于宋枫林的实际控制和占用之下。双方签订的协议书没有损害任何第三方的权益,也未损害公众的利益,不满足合同法规定的无效合同的情形,也没有违反法律、行政法规的强制性规定,故不同意居茵的全部诉讼请求。 三、审理查明居茵与宋枫林系母女关系。2009年6月17日,北京市朝阳区市管委与居茵签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》约定:甲方(即朝阳区市管委)因X环境整治项目建设,需要拆迁乙方(即居茵)在拆迁范围内X号所有的房屋。乙方正式住宅房屋4间,建筑面积77.06平方米,在册人口5人,实际居住人口5人,分别是户主居茵,之女宋枫林,之外孙王宁,之女宋云,之女婿王望。甲方支付乙方拆迁补助费共计867726元。后,居茵领取了全部拆迁补偿款和补助费。此后,朝阳区市管委与居茵、宋枫林及居茵之女宋云分别签订限价房源认购意向书,拆迁安置的限价房源位于朝阳区X小区。宋枫林及宋云以各自名义在该小区各购买安置房一套。2010年8月19日,居茵与宋枫林签订《协议书》,约定:“一、由于甲方无资金购买朝阳区X小区两居室房屋一套,即涉案房屋,同意由乙方出资并支付全部购房款,并约定该房屋所有权归乙方所有。二、甲方在取得所购房屋产权证5日后,甲方以公证方式立遗嘱将所购房屋所有权留给乙方。三、自甲方取得所购房屋产权证5日后,甲方以赠与方式将所购房屋所有权过户给乙方。”后,宋枫林以居茵的名义交纳了购房款共计447472.54元。2011年10月26日,宋枫林领取了涉案房屋的房产证,涉案房屋所有权登记在居茵名下。 四、法院判决驳回居茵的全部诉讼请求。 五、律师点评著名房产律师靳双权认为,依法成立的合同,自成立时生效。本案中,居茵与宋枫林系母女关系,且均系被安置人员,涉案房屋系拆迁安置政府保障性住房,而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。家庭成员内部在拆迁安置过程中因不愿意浪费安置用房购房资格而私下商定所有权归属的情况并未侵犯社会不特定公众的利益,并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。综上,居茵与宋枫林之间签订的《协议书》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应当依约履行义务,故居茵要求确认《协议书》无效的诉讼请求,不能得到支持。提示:借名买房的效力不可一概而论。看借名买房是否合法有效,主要看该行为是否侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。借名买房存在较大法律风险,建议借名人咨询专业律师。 |
网络 | 未知 | 2017-05-02 |
417 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 417 | 2018-06-19 02:06:43 | 无书面协议或足以证明借名买房事实的借名纠纷存在法律风险 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称周韬称:我的女儿王铭与冯锋的弟弟冯安安曾经是夫妻关系,基于亲戚关系,我自2009年起将X号房屋暂借给冯锋、马慧贤居住。此后,王铭与冯安安于2014年12月11日离婚。因此,我要求冯锋、马慧贤搬离上述诉争房屋,但至今协商未果。诉讼请求:冯锋、马慧贤将X号房屋腾空,并将该房屋及电卡、门禁卡、房屋钥匙交还给我;要求冯锋、马慧贤按照每月4000元的标准向我支付自2014年12月12日计算至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。 二、被告辩称并反诉冯锋、马慧贤答辩称:周韬的女儿王铭与冯锋的弟弟冯安安结婚后,王铭的父亲王立冬和冯安安均申请了两限房。考虑到其夫妻工作地点,两家人商量放弃了冯安安申请的指标,保留了王立冬的指标,即涉案X号房屋。两家人商定涉案房屋由冯锋的父母冯明、白冰实际出资购买,一切手续均以王立冬名义办理,但涉案房屋的全部出资来源于冯明、白冰。两家人商定待房产证下发满五年后,王立冬协助将房屋变更至冯明、白冰名下。冯明、白冰将自己位于团结湖的房屋提供给冯安安、王铭居住,冯明、白冰则住到了冯锋家中,让冯锋、马慧贤住到了涉案房屋内。我认为如我腾退房屋,周韬应当返还全部购房款、房屋升值差价、装修费。现提出反诉,要求周韬给付装修款68475元,反诉费由周韬负担。周韬在答辩称:我认为冯锋、马慧贤属于无偿使用房屋,且房屋装修也没有经过我同意,所以冯锋、马慧贤应当将自行添附的物品带走,将涉案房屋恢复原貌并腾空交付给我,不同意冯锋、马慧贤的诉讼请求。 三、审理查明周韬与王立冬系夫妻关系,王铭系二人之女,王立冬于2012年去世。冯明与白冰系夫妻关系,冯安安系二人之子,冯锋、马慧贤系二人之女、女婿。2008年11月,王立冬作为买受人购买了X号房屋,并采用公积金贷款方式支付房屋价款。后王立冬取得X号房屋产权证,产权登记为王立冬与周韬按份共有。王立冬去世后,周韬通过公证方式继承了X号房屋中王立冬的产权份额,并于2014年12月18日取得了所有权证。自2009年3月X号房屋交付,冯锋、马慧贤实际居住使用X号房屋,持有X号房屋的电卡一张、户门钥匙两把、门禁钥匙两把,并对X号房屋进行了装修。另有,冯明、白冰起诉周韬房屋买卖合同纠纷一案,要求周韬偿还X号房屋的全部购房款及交纳的契约等各项费用、偿还月供共计400668元,并给付房屋升值折价款。冯锋、马慧贤表示不针对房屋权属问题提出诉讼。冯锋、马慧贤未针对X号房屋内的装修现值提出评估鉴定申请。 四、法院判决1、冯锋、马慧贤将X号房屋腾空,并将上述房屋及房屋电卡一张、钥匙两把、门禁钥匙两把交还周韬;2、驳回周韬的其他诉讼请求;3、驳回冯锋、马慧贤的全部反诉请求。 五、律师点评著名房产律师靳双权认为,国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现周韬作为X号房屋的所有权人,对X号房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。冯锋、马慧贤在未通过诉讼对X号房屋权属提出异议的情况下,以周韬应向其父母冯明、白冰返还出资款项为由进行抗辩,该项抗辩意见并非其继续占有使用X号房屋的合法依据,且冯明、白冰已另案主张,故周韬要求其腾空、交还X号房屋等诉讼请求,应予以支持,但应给予冯锋、马慧贤必要的腾退时间。关于房屋使用费。根据双方当事人陈述及冯锋家庭成员的居住情况可以确定,冯锋、马慧贤居住于X号房屋并非周韬主张的单纯借用关系,而是家庭成员内部对房屋居住的整体安排。现王铭与冯安安解除婚姻关系导致家庭成员居住情况的变化,冯锋、马慧贤并非无故恶意占用周韬房屋,且双方家庭对X号房屋出资存在争议,故对周韬要求冯锋、马慧贤支付房屋使用费理由不足。关于装修费用。冯锋、马慧贤对X号房屋装修后实际使用多年,故应考虑装修损耗。冯锋、马慧贤对装修现值负有相应的举证责任,但冯锋、马慧贤未对此提出评估申请,现X号房屋的装修现值无法确定,故,装修费请求证据不足。提示:借名买房之“约定”要具体、明确,应签订具备法律效力的借名买房合同,必要时通过合法手段进行证据记录、搜集、整理工作,将房产纠纷防患于未然。一旦涉及法律纠纷,建议咨询专业房产律师,问您的维权之路保驾护航。 |
网络 | 未知 | 2017-05-02 |
418 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 418 | 2018-06-19 02:06:44 | 婚前以女方名义买房,婚姻未缔结房产该如何处置? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告张利靳称:原告于2002年7月10日与北京X公司签订《商品房买卖合同》,购买北京X公司开发的位于北京市昌平区×房屋,房屋总价款为299416元。原告在2002年购房时因资金紧张,向被告借款用于购买此房屋,对于向被告所借的购房款,原告已于2012年和2013年分两次全部偿还。在购房时,被告提出因在北京没住房,故想暂时借用上述房屋居住,双方口头约定原告向被告偿还的借款利息与被告应向原告支付的住房费用相抵消。现被告已购房,但仍占有原告的×房屋。请求判令:1、被告将位于北京市昌平区×房屋腾退并返还给原告;2、被告向原告支付房屋使用费每月4500元,从2014年3月26日起算至房屋实际腾退之日止。 二、被告辩称被告王映哲称:被告占有该房产合情合理合法,另被告目前并未实际使用诉争房屋,不存在支付房屋使用费的情况。一、该房屋是被告承担房款借用原告公积金贷款指标和名义而购买,没有借款的事实。原告分两次偿还的款项性质被告不予认可,是自己单方决定的转账行为。该房屋系被告出资购买的意思表示,应为被告所有。二、被告对该诉争房屋享有所有权。原被告双方原系恋爱关系,双方在2002年商谈结婚时需要购买住房,在原告的要求下,被告以原告的名义购买了诉争房屋,所有费用由被告及家人共同出资支付。后,双方分手,原告也出国了,该房屋一直由被告在主张所有权,被告也多次要求原告履行产权变更手续,但原告不置可否。被告一直承担每月的还款责任,直到2011年12月该诉争房屋自交付使用、装修等费用5万多元,在长达十年之久的时间内,被告一直在主张所有权,原告对此并未提出异议。综上所述,请求支持被告的答辩请求。 三、审理查明2002年7月10日,原告张利靳作为买受人与出卖人北京X公司签订《商品房买卖合同》,购买坐落于昌平区×房屋一套,房屋总价款为299416元。涉案房屋于2003年9月13日取得房屋所有权证,登记的房屋所有权人为张利靳,房屋性质为经济适用住房。涉案房屋于2003年交付后由被告装修入住。涉案房屋已于2012年11月6日还清贷款。原告认可诉争房屋的首付款及大部分贷款均由被告支付,但称系借款,且已还清。被告对原告主张的借款关系不予认可,认为双方存在借名买房的合同关系,因此首付款及银行贷款由其偿还,借原告名义购买房屋是因为被告尚未缴纳公积金,用原告的公积金贷款利率较为优惠,并称原告偿还的款项未经其同意,原告知道被告的账号,上述款项可以退还原告。原告称提前还清的银行贷款由其支付。 四、法院判决 驳回原告张利靳的诉讼请求。 五、律师点评著名房产律师靳双权认为,物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。原告张利靳虽系北京市昌平区×房屋登记的所有权人,但被告实际支付了购房首付款及大部分贷款并对涉案房屋进行了装修且实际居住。原告主张双方之间系借款关系,原告已经偿还,但原告未提供证据证明双方之间存在借款关系,且原告称借款时数额不确定,双方约定以借款的利息及月供与房屋使用费相抵,但原告还款的数额仍包含贷款部分且在被告支付首付款十年后才归还,因此原告的主张与常理相悖。现原被告双方对涉案房屋的出资、归属均有争议。在此争议解决之前,不宜先予改变现状。原告要求被告支付房屋使用费的诉求,依据不足,无法得到支持。提示:结婚前购房需明晰产权归属及性质,因分手产生的财产纠纷在法律上有彩礼、恋爱期间赠与等多重性质,如不明确难以认定,将面临财产损失。 |
网络 | 未知 | 2017-05-02 |
419 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 419 | 2018-06-19 02:06:47 | 借父母之名买房,因被借名人去世引发的继承纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称朴杉非称:1.关于X区X镇X村1号房的权属,1995年拆迁改造分房后,该房屋登记在朴永恒名下,应属于朴永恒与陈玉芬的夫妻共同财产,2004年转让时未经陈玉芬同意,转让系无效;2.关于X区2号房屋的权属,涉案房屋系限价房,根据北京市限价商品住房管理办法规定,朴永恒与陈玉芬具备申请资格且经审核通过,而朴海明与王林不具备申请资格,该房屋系2011年购买,属于朴永恒与陈玉芬的夫妻共同财产,朴海明代为支付的房款应认定为对朴永恒与陈玉芬的借款。据此,基于继承,我有权获得上述房产所有权份额。请求:1.确认我对1号房屋的所有权份额;请求确认我对政策性保障住房一套的所有权份额。 二、被告辩称朴海明、朴永恒、王林共同辩称,不同意朴杉非的请求。1号房屋系朴海明分家所得及拆迁补偿安置房屋,系朴海明家庭共同财产;2号房屋系由朴海明与王林出资,借用朴永恒名义购买,应归朴海明与王林所有。朴勤勤未出庭应诉,其提交书面意见称,1号房屋系朴海明分家所得房屋及宅院拆迁后所得的补偿安置房屋,应归朴海明所有;如,认定2号房屋有我母亲份额,我要求作为继承人继承相应份额。 三、审理查明朴永恒与陈玉芬系夫妻关系,共生育子女三人,分别为长女朴勤勤,长子朴杉非、次子朴海明。朴海明与第三人王林是夫妻关系。朴永恒与陈玉芬一家在北京市X区X镇X村原有宅院一处,该宅院建有10间房屋。1989年,朴杉非与朴海明经父母同意签订分家单进行分家。原有宅院被一分为二,朴杉非分得里院及里院6间房屋等财产;朴海明分得外院及外院4间房屋等财产。分家后,朴海明在外院建房屋2间。1995年,北京市X区X镇X村集体修路时占用了朴海明分得的外院,朴海明分得的外院及房屋被拆迁征用。拆迁后,朴海明一家得到了房屋拆迁安置。X村民委员委会给拆迁安置房屋颁发了《房产所有证》,其中1号房屋拆迁安置房屋登记在朴永恒名下。2004年,朴永恒与朴海明一起到X村村民委员会,将1号房屋变更登记在朴海明名下。2011年7月,朴海明、王林夫妇借用朴永恒的名义并出资489888元购买了北京X房地产开发有限公司开发建设的2号房屋。现2号房屋登记在朴永恒名下,,登记时间为2014年3月10日。2012年6月1日,陈玉芬因病去世。 四、法院判决驳回朴杉非的诉讼请求。 五、律师点评著名房产律师靳双权认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中,根据朴海明提供的北京市X区X镇X街村民委员会证明及朴永恒的陈述,可以证实诉争的涉案房屋1号是朴海明分家所得房屋及宅院被拆迁后补偿安置所得,故该房屋应为朴海明一家所有。诉争的2号房屋虽然登记在朴永恒名下,但根据朴永恒的陈述,朴海明和王林提供的面积误差退补协议、发票、银行明细等证据足以证实该房屋是由朴海明、王林夫妇出资借用朴永恒名义购买所得,该房屋应归朴海明、王林所有。朴杉非主张上述房屋为朴永恒、陈玉芬夫妻二人所有的证据不足,应承担不利后果。提示:限价商品房是政府提供政策优惠,具有社会保障性质的政策性住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,其购买资格具有专属性。同时,在房屋的转让方面,政府有明确的政策性规定,建议借名购房人慎重选择。 |
网络 | 未知 | 2017-05-02 |
420 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 420 | 2018-06-19 02:06:47 | 房产买卖合同显失公平怎样救济? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称:刘子栋诉称,辛子乔基于王晓丽委托,帮助其出售金马小区309号房屋。2013年3月18日,经商定,辛子乔同意我以200万元的价格购买将涉案房屋。当日,辛子乔收取我定金6万元。2013年3月28日,我与辛子乔签订《房屋买卖合同》,并向王晓丽支付房款190万元,王晓丽向我出具收条(包括定金)。此后,王晓丽迟迟不配合我办理房产过户及交付事宜。严重违反合同中2013年4月6日交付房屋的约定,故我现起诉要求法院依法判令:一、王晓丽继续履行双方于2013年3月27日签订的《房屋买卖合同》;二、王晓丽尽快为我办理309号房屋的产权转移登记手续;三、本案全部诉讼费由王晓丽承担。 二、被告辩称王晓丽辩称,2013年3月15日,由于买家钱森不具备北京市购房资格,随即以刘子栋(刘子栋是钱森前夫的婆婆)的名义购买涉案房屋。本案中涉及的所有合同等文件中刘子栋的签名均是钱森代签。当时我不在国内,并不知辛子乔的行为已经超越我的授权(仅委托辛子乔代为联系客户,定价等事宜并没有委托给辛子乔)。2013年3月20日,我回国同钱森交涉,其表示要用我的房屋作抵押借高利贷,以我的名义向高利贷出借人王飞借款190万元,办理了借款手续。2013年3月23日,前述借高利贷事项在国立公证处做了笔录。王飞向我支付190万元,加上钱森收到的定金,截止到当日,共收到原告方购房款196万元。同时我向钱森交付涉案房屋的房产证,并出具196万元的收条。几天后我越发感觉事情不对,便急忙将196万元退给王飞,挂失房本,并请求国立公证处不要出具公证书,国立公证处同意可以在双方到场的情况下解除公证,但是钱森要求双方另行签订房屋买卖合同。2013年3月28日,我被迫与钱森签订购房合同。故我认为最开始双方达成的只是买卖意向,因为合同中并未约定中介、网签、付款方式等具体条款,且合同中手写处属于刘子栋擅自添加的内容,我并不知晓。2013年3月28日与钱森签订的房屋买卖合同并非我的真实意思表示。事后我将房款退后,钱森也并未表示异议。现我不同意原告的诉讼请求,要求法院依法驳回,并且反诉要求撤销我与刘子栋于2013年3月28日签订的房屋买卖合同,刘子栋赔偿我经济损失人民币2万元,反诉费由刘子栋承担。 三、被反诉人辩称刘子栋针对王晓丽的反诉辩称,不同意王晓丽的反诉请求。2013年3月28日当天王晓丽与三人同行:其前夫、朋友、王晓红,双方先付全款,后签合同、做公证,不存在任何胁迫、欺诈情形。王晓丽是因为房价上涨,想毁约。故请求法院驳回王晓丽的全部反诉请求。 四、审理查明经审理查明,2008年5月26日,王晓丽取得309号房屋的房屋所有权证书。2013年3月8日,王晓丽向辛子乔出具授权委托书,委托辛子乔代为处理301号房屋的有关交易事宜。根据网上下载的2012年10月至2013年10月期间金马地区房屋均价走势图,2013年2月该地区房屋均价为每平方米40000元,2013年4月以后,均价接近每平方米6万元。庭审中,王晓丽向本院提交北京市国立公证处的接谈笔录,并有陈述:我认为整个交易过程存在以下问题:第一,周边房屋的价格当时每平米已经在6万元以上,但是与钱森签订的房屋买卖合同中约定的价格每平米还不到4万元;第二,我和王飞在公证处签订190万元借款协议,又向刘子栋出具收到196万元房款的收条。所以我认为钱森存在欺骗、胁迫的嫌疑,应当予以撤销房屋买卖合同。 五、法院判决北京市海淀区人民法院经审理判决:撤销王晓丽与刘子栋于二O一三年三月二十八日签订的《房屋买卖合同》。 六、房产专业律师靳双权点评原告与被告之间签订的房屋买卖合同并非系双方当事人真实意思表示,明显存在重大误解及显失公平的情形,违反法律的强制性规定,合法虽成立生效,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务,但是受害方可以行使撤销权来维护自己的合法权益。在本案房屋买卖过程中,多次出现有违交易习惯及常理的做法,严重损害了出卖人王晓丽的合法权益,导致王晓丽在对房屋买卖行为存在重大误解及显失公平的情况下签订了房屋买卖合同。王晓丽反诉要求撤销其与刘子栋于2013年3月28日签订的《房屋买卖合同》,于法有据。刘子栋与王晓丽签订的房屋买卖合同中,仅对购买房屋的具体地址、建筑面积、总购房款、付款期限、交付房屋的时间及税费承担进行了约定,对于网签时间、产权过户时间等重要内容均无约定。根据交易习惯,在绝大部分房款已经支付的情况下,不对网签时间及产权过户时间进行约定,有违常理。根据王晓丽提供的证据,可以证实在双方签订房屋买卖合同时,争议房屋的均价应当在每平方米五万元左右,双方按照每平方米40000元以下的价格进行交易明显有违常理,故可以认定王晓丽对该房屋买卖行为存在重大误解,且交易价格显失公平。根据国立公证处的接谈笔录及刘子栋在庭审中的陈述了解到:钱森将出借人介绍给王晓丽,要求王晓丽以自己名义与出借人签订借款合同、向出借人借196万元,从而作为钱森向王晓丽支付的购房款。随后通过又要求王晓丽向刘子栋出具收据,证明收到购房款196万元。前述两个行为联系在一起,在形式上造成王晓丽收到购房款196万元的假象。上述一些列行为可能令王晓丽面临争议房屋归他人所有、欠外债196万元的局面。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-02 |
421 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 421 | 2018-06-19 02:06:50 | 房地产专业律师靳双权解答如何在房产买卖中保障自身权益 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告乐万诉称,2013年3月5日,原被告在第三人练练公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2013年3月26日,原被告签订《补充协议2》,约定在合同签订后90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续并交付房屋。签订当日,原告支付被告定金6万元;2013年1月23日、3月25日分别向被告支付首付款,共计95万元;截止到2013年4月12日,原告曾多次催促被告配合办理资金监管、后续缴税过户、交房等事宜。被告无任何正当理由拒不履行,已经构成严重违约,应当承担违约责任。请求法院判令:1、被告继续履行合同义务,并限期协助原告办理购房尾款175万元的资金监管手续,协助原告办理标的房屋缴税过户手续并且被告将该房屋交付原告;2、被告向原告支付违约金人民币710000元。诉讼费用由被告承担。 二、被告辩称被告沈眉庄辩称,2013年3月29日,被告办理央产房上市手续。原被告与居间方练练公司办理银行审贷手续时,才知道2013年1月29日练练公司未经过原被告签字确认私自提交网签合同。原被告与居间方练练公司办理资金监管手续时,练练地产打印了一份与原被告签订的书面合同内容不一致的网签合同,我方因此而拒绝签订网签合同,继而无法办理资金监管手续。原告仅就涉案房屋向被告支付首付款95万元,剩余款项并未依约支付,我方并不存在违约行为,亦不同意原告全部诉讼请求。 三、第三人叙述第三人练练公司叙述,2013年1月29日,我公司经原被告授权为其办理网签合同。同意原告第一项诉讼请求,如继续履行合同,我方可以协助双方。原告的其他两项诉讼请求与我方无关。 四、审理查明经审理查明,2013年1月8日,经练练公司居间服务,沈眉庄(出卖人)与乐万(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:第七条违约责任,(一)逾期交房责任除不可抗力外,出卖人未按照合同第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,按照下列方式处理:按照逾期时间,分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在15日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行。2、逾期超过15日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。(二)逾期付款责任,买受人未按照补充协议约定的时间付款的,按照下列方式处理:按照逾期时间,分别处理。1、逾期在15日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。2、逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条税、费相关规定,本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,买卖双方承担税费的具体约定见补偿协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相对于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的,由【出卖人】【买受人】缴纳。第十条权属转移登记,(一)当事人双方同意,自本合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。(二)买受人未能在正常流程时间内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款,并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。(三)出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过30日未迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当日,原被告及第三人还签订《补充协议》,内容为:第一条成交价格,甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币2500000元(不含税)。第二条关于房屋交易具体事宜的约定,1、乙方于2013年1月6日向甲方支付定金6万元。2、甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。3、乙方于2013年3月10日前将首付款175万元以资金监管的方式支付甲方。4、甲乙双方应于手续齐全丙方通知甲乙双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、甲乙双方同意,在贷款机构签发批贷函后5个工作日,甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的,则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理;乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续,如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的,则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。6、甲乙双方应当在现在租户到期后原甲方再将房屋交付乙方,自行办理物业交割手续,丙方陪同。甲乙双方一致同意,乙方从本协议约定的购房款中留存7000元作为物业交割保证金,该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日,由乙方支付给甲方。第三条税费的承担,甲乙双方同意,本交易涉及的税费全部由乙方承担,并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任:1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期1日,违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的;甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他,甲方应于2013年2月3日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。乙方同意甲方户口在所出售的该房屋过户之日起半年内不迁出,截止时间至2013年11月,乙方第一笔首付款于2013年1月24日前将45万元首付款支付甲方,此首付不包含6万元定金,第二笔首付款于2013年2月15日将首付款50万元支付甲方,第一笔和第二笔首付款共计人民币95万元,不包含6万元定金,第三笔首付款乙方于2013年3月10日前以资金监管的方式将首付款95万元全部支付甲方,乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,乙方自行筹齐剩余房款,截止时间至2013年3月11日,如超出规定时间的,按合同第七条的第二(1)规定执行。上述合同签订当日,乐万支付给沈眉庄定金6万元,还于2013年1月23日、3月25日向沈眉庄支付首付款共计95万元(另付200元作为逾期付款违约金)。2013年3月26日,沈眉庄、乐万、练练公司签订《补充协议2》:一、原补充协议第五条的(3)关于央产房的约定,全文修改为:甲方已于2013年3月20日取得《在京央产单位已购公房变更通知单》。二、原补充协议第二条(3)首付款乙方于2013年3月1日前,修改为:乙方于2013年4月17日前。三、原补充协议第五条(3)其他约定,全文修改为:相关约定如下:乙方同意甲方户口在所出售的房屋自过户半年内不迁出,乙方第一笔首付款已于2013年1月23日前将45万元首付款支付给甲方,此首付款不包含6万元定金,第二笔首付款于2013年3月20日将50万元支付给甲方,第一笔和第二笔首付款共计人民币95万元,不包含6万元定金;第三笔首付款乙方于2013年4月10日以资金监管的形式将150万元全部支付给甲方。乙方因自身原因未获得银行和公积金管理中心的批准,乙方自行筹齐剩余房款截止时间2013年4月11日,如超出规定的时间按合同第七条的第二(1)(2)规定执行。四、原合同和补充协议除本次修改外,其他约定不变,继续履行合同。2013年1月6日,沈眉庄与练练公司签订《房屋出售委托登记表》,显示出售房屋为涉案房屋,房屋为出租状态,租赁期限至2013年2月25日,原承租人同意放弃优先购买权,沈眉庄委托练练公司对该房屋提供居间服务。当日,沈眉庄、乐万与练练公司还签订有《居间服务合同》,其中有"双方授权丙方(指练练公司)办理网上签约手续"的约定。2013年3月29日,乐万银行账户余额为人民币1800000元,并告知沈眉庄、练练公司已把剩余房款全部筹齐,可以进行资金监管。 五、法院判决北京市西城区人民法院经审理判决:(1)原告乐万与被告沈眉庄签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行。(2)本判决生效后七日内,被告沈眉庄协助原告乐万办理剩余房款一百七十五万元的资金监管手续及涉案房屋的缴税过户手续,同时负责将涉案房屋腾空,交付给原告乐万。 六、北京律师靳双权点评原告、被告、第三人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议2》、《居间服务合同》等一系列合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效,依法成立的合同受法律保护,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。乐万如约完成了合同约定的基本付款义务,沈眉庄逾期未履行义务构成违约。且网签合同与书面买卖合同部分条款虽有不同,但并未涉及实质性内容,同时乐万对此并无过错,沈眉庄应继续履行合同义务。考虑到沈眉庄对网签合同持有合理质疑的实际情况,对乐万无权要求沈眉庄支付违约金。综上所述,法院的是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-02 |
422 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 422 | 2018-06-19 02:06:53 | 买房合同遇不可抗力如何维权? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告傅宏、张纹纹诉称,原告傅宏、张纹纹二人系夫妻关系,位于北京市西城区房屋系登记在被告名下的房产。2006年1月3日,原被告就买卖前述涉案房屋进行协商,就房屋售价、装修及房屋改造、装修主材料费、旧家具转让等各项费用达成一致意见,约定房屋总价为80万元,由二原告一次性向被告支付80万元即囊括前述所有费用。当日,原告付清全款,被告出具收条,但双方并未签订买卖合同,二原告随即入住至今。至今房价上涨将近十倍,被告恶意违约,并明确向原告表示:原告应按现在的市场价格补偿房屋升值差价才同意办理房屋过户,不然就按原价向被告退回房屋。对于被告的违约行为,特向贵院提起诉讼:1、判决被告继续履行双方签订的房屋买卖合同;2、判决被告把北京市西城区房屋过户到原告名下;3、要求被告办理北京市西城区房屋央产房上市备案手续;4、要求返还物业费、供暖费4万元元;5、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告彭晓光辩称:1、原告所述与事实不符,双方协商时并未确定房屋总价,更未就房屋买卖事项未达成一致。2、原告傅宏没有实际参与购房。3、2006年,被告得知房屋因政策原因不能交易时即联系原告,要求他们按约退款退房。4、被告从未要求原告补偿差价。5、涉案房屋实际由原告女儿居住。2006年,原告向被告提出购买涉案房屋,被告仅向其提出参考价格。随后张纹纹交给被告80万,并称其作为住房暂时使用的抵押,房屋总价确认后再支付其余部分。同时双方当场还约定,1、共同到华中集团咨询房改房的过户办法和上市政策;2、张纹纹主动提出同意承担所有过户费用;3、如有问题,可以随时退款退房。张纹纹女儿随后搬入涉案房屋。2006年2月,被告独自到管理部门咨询相关政策,得知集团内房屋暂不能交易,被告立即与张纹纹联系,告知其房屋不能交易,应当按照约定退款退房,改成租用的形式使用该房屋。张纹纹拒绝,随后8年,被告不断与张纹纹沟通解决房屋的问题,但对方只要求过户。当时根据北京市限购政策,二原告皆无北京市的购房资格。 三、审理查明经审理查明,涉案房屋系华中集团分配给其职工彭晓光的公有住房,属于在京中央和国家机关职工住房,即央产房。2002年2月1日,彭晓光以房改成本价购买了该房屋。2006年1月2日,彭晓光与傅宏、张纹纹商量购房事宜,彭晓光自行书写了房屋售价清单房款加其他费用合计80万元。2006年1月3日,彭晓光向傅宏、张纹纹出具收条,证明收到房款80万元。被告主张房屋清单上没有原、被告的签字,不是房屋买卖合同。本院前往中央和国家机关住房交易办公室询问央产房交易的相关政策,该办公室工作人员答复如下:彭晓光与朱明昆名下的房屋均为央产房,两套房屋均已在该办公室备案,可以上市交易。本院前往华中集团询问彭晓光的房屋的相关情况,华中集团负责管理房屋的张处长答复如下:彭晓光出售房屋,该单位没有意见。 四、法院判决北京市西城区人民法院经审理判决:(1)彭晓光与傅宏、张纹纹继续履行双方于二ОО六年一月二日签订的房屋买卖合同(房屋买卖清单)。(2)自判决生效之日起七日内,彭晓光协助傅宏、张纹纹办理西城区房屋的产权过户手续,办理房屋产权过户手续所需的费用全部由傅宏、张纹纹负担(包括但不限于补缴面积超标的费用及相关税费)。 五、北京房产律师靳双权点评本案中,原被告双方并未正式签订购房合同或协议文件,但根据被告手写房屋出售清单及双方提供的证据,该清单系因出售涉案房屋而写,明确约定了房屋及屋内相关家具设施的出售价格,原告按照该清单的约定价格向被告支付费用,被告亦实际交付了房屋,双方的实际履行行为可说明双方对该清单的认可,所以可认定该清单的性质等同于原被告之间签订的房屋买卖合同。该清单系原被告双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应视为有效合同,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案事实,双方之间订立的房屋买卖合同早于京政办发(2011)8号文件限购政策,双方均已履行主要义务,所以原告具有北京市的购房资格。被告未对其提出的清单价格非房屋全款、与原告的三项口头约定等主张向法庭提供证据,所以前述主张无事实和法律依据,无法得到法院的支持。基于诚实信用的原则,维护市场交易稳定,保护平等市场主体合法权益,涉案房屋具备过户条件后,被告应继续履行合同义务,协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。关于原告要求被告返还物业费、供暖费的请求,因涉案房屋一直由原告及家人长期居住使用,该费用亦原告自愿向被告支付,故对原告要求返还物业费、供暖费的诉讼请求,法院并未支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-02 |
423 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 423 | 2018-06-19 02:06:56 | 房屋中介不依照合同约定执行怎么处理? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告谷大林诉称:2009年1月30日,原被告签订购房合同,原告谷大林向被告链连公司刘家窑店负责人高姗支付预付款40万元。2月2日,被告链连公司木樨园店负责人贾如又收取原告预付款40万元。被告先后共收取原告80万元房款,却并未履行任何话题义务,既未向原告落实房子,也未及时退款并赔偿原告经济损失,致使原告数年租房花费50万余元,利息损失达十几万元。后经查实,被告存在欺诈。故我起诉至法院,请求判令:1、被告退还我80万元;2、被告赔偿我经济损失120万元;3、被告承担诉讼费用。 二、被告辩称被告链连公司辩称:我公司确实收到原告交纳的80万元购房定金,且同意退还,但不认可原告主张的经济损失。 三、审理查明经审理查明:涉案房屋总价212万元(不包括各项税费)。2010年2月2日,链连公司向谷大林出具收条:“如在2010年4月1日之前未能促成签订购房合同,乙方全额无息退还甲方所交购房定金共计80万元。” 四、法院判决北京市丰台区人民法院经审理判决:(1)北京链连房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还谷大林八十万元;(2)北京链连房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付谷大林相应利息(自二○一零年四月九日起计算至实际付清之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算)。 五、资深房产律师靳双权点评本案中,原告与被告之间签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。链连公司未在合同约定的期限内促成谷大林与开发商签订购房合同,其应按照合同约定及相关承诺退还谷大林已交纳的80万元。依照双方签订的合同,2010年4月8日前链连公司就应当向谷大林退还购房定金80万元。时至今日,被告无正当理由仍未退还,已经构成违约。考虑到双方签订合同后的房价上涨情况,结合链连公司至今未退款的违约事实,法院应当对谷大林要求链连公司赔偿120万元经济损失的主张酌情考虑。链连公司未按合同约定的期限返还上述款项且占有该笔款项长达四年之久,其向谷大林赔偿经济损失的数额应当为自2010年4月9日至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息为宜。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-02 |
424 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 424 | 2018-06-19 02:06:59 | 房屋定金交付后,卖方拒不履行合同义务如何维权? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告付长江诉称:2013年1月21日,原被告签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定我购买北京市朝阳区徐洲小区3号楼9单元402号房屋,总价为188万元。当日,我向被告交付定金4万元。2013年1月31日,办理网签。2013年1月28日,我向被告支付首付款60万元。2013年1月25日,双方签订《补充协议》,约定2014年1月18日办理贷款手续及房屋所有权转移登记。现因房价上涨,被告拒绝履行合同,故诉至法院要求判令:被告继续履行合同,在我付清余款后配合我办理房屋所有权转移登记。 二、被告辩称被告徐丽红辩称:同意继续履行合同,但请求法院确认我方应将房屋过户给谁。 三、审理查明经审理查明:原被告双方分别于2013年1月21日、1月25日签订房屋买卖合同及补充协议。涉案房屋的所有权登记在被告名下。原被告签订的买卖合同约定,买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款,拟贷款金额为118万元,如买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,买受人继续申请其他银行贷款,至贷款批准,期间已发生的及要产生的各种费用由买受人自行负担;双方同意在75日之内共同办理房屋所有权转移登记手续;双方应当在过户当日自行办理无业交割手续;本交易涉及的税费全部由买受人成承担,并直接向主管机关交纳。原被告签订的补充协议约定,2013年1月1日前买受人付清首付款30万元;2014年1月18日前双方办理贷款手续;2015年1月1日前买受人将剩余尾款五十七万元一次性付清;2015年1月1日至2015年2月1日期间,双方应共同办理房屋所有权转移登记手续;2014年3月1日前自行办理物业交割手续。原告提交了公证书及所附录音光盘,录音中可以明确被告有以房价上涨为由不同意继续履行合同的意思表示。被告在本院第二次开庭中表示同意原告一次性付款并表示其将按照合同约定的期间履行义务。 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理判决:(1)原告付长江于二零一五年一月一日前支付被告徐丽红剩余购房款114万元;(2)被告徐丽红于二零一五年二月一日之前配合原告付长江将涉案房屋所有权转移登记至原告付长江名下,所有权转移登记过程中发生的税、费由原告付长江负担。 五、北京房地产律师靳双权点评原告与被告之间签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效,依法成立的合同受法律保护并对双方当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案庭审中,原被告双方就购房尾款的履行方式达成一致,即可视为原被告双方对原合同相应条款的变更,双方均应按照约定继续履行。原告应当在双方约定的期间内向被告一次性付清房屋尾款,被告应当于收到剩余购房款后在约定期间配合原告办理所有权转移登记手续。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-28 |
425 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 425 | 2018-06-19 02:07:03 | 预售合同签订后买房人没有依照合同约定支付房款被判违约 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告源水房地产公司诉称:2014年1月与被告签订商品房预售合同,向被告出卖我公司位于通州区马大桥镇产业基地两块和商业办公楼一户。按合同约定房屋总价款为2400000元,被告应于2014年12月前向我公司缴付房款1200000元;剩余房款1200000元由被告以银行贷款方式支付,合同签订后被告贷款部分未按合同约定支付。现诉至法院,请求法院依法判令:1、解除双方签订的商品房预售合同;2、被告协助我公司解除网签手续;3、被告支付我公司违约金480000元;4、并由被告承担本案的诉讼费用。 二、被告辩称被告王盘辩称:不同意给付违约金,是否解除合同还需考虑。 三、法院查明经审理查明:1、2014年1月,原告源水房地产公司与被告王盘签订了商品房预售合同,双方约定被告缴付部分价钱作为首期房款,其余房款由买受人向银行申请贷款的方式支付。2、双方约定在签订商品房预售合同签订后一定时间内,买受人申请的银行商品房担保贷款未能到达出卖人帐户的,视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款。买受人应自期满之日起15天内付清全部房款,逾期未付清的,出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的,出卖人可收取房屋约定总房价款的20%作为违约金。3、同时合同附件有补充协议约定,买受人未按约定及时缴清预售合同约定的款项的,出卖人有权相应顺延交楼时间。4、预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式5、原告诉称,被告未按合同约定办理贷款,故要求解除双方签订的合同,并要求被告支付违约金。5、源水房地产公司主张2015年4月涉案房屋取得竣工备案,其已于2015年4月通知王盘办理贷款手续,并提供竣工验收备案表、邮寄单及通知函予以证明。但是王盘对此不予认可,其辩称没有收到通知。 四、法院判决:北京市通州区人民法院经审理后判决:一、对于原告北京源水房地产开发有限公司与被告王盘北京市商品房预售合同予以解除;二、被告王盘支付原告北京源水房地产开发有限公司违约金共计24万,于判决生效之日起七日内付清;三、被告王盘协助原告北京源水房地产开发有限公司办理涉案房屋的网签备案撤销手续,于判决生效之日起十日内执行; 五、商品房预售合同纠纷律师靳双权点评本案争议焦点:1、商品房销售后买房者未付款,应先判定的合同的效力,在这个案例中,合同签订是双方真实意思表示,符合法律规定,属于有效合同故双方均应恪守履行。2、王盘在合同签订后未能申请贷款,又未在15日内付清全部房款,涉案房屋竣工备案后,王盘办理商品房担保贷款后一直未能未成功办理贷款,也没有支付全款,故源水房地产公司可以依据合同约定解除双方签订的合同,并要求王盘支付违约金。因此,源水房地产公司要求解除双方签订的合同并要求王盘支付违约金的诉讼请求合理,证据充分。3、但双方约定总房款的违约金过高,源水房地产公司没有提供充分的证据可以证明所受遭受的损失,所以对于违约金数额会酌情减少。3、在合同解除后,涉案房屋的网签备案手续应对予以撤销,因此源水房地产公司要求王盘协助撤销涉案房屋网签备案手续的主张合理。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-28 |
426 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 426 | 2018-06-19 02:07:04 | 商品房律师靳双权解析一件解除商品房合同返还购房款案件 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告王了诉称,原告于2005年4月购买甜甜投资公司和盛品快速汽车服务有限公司共同成立的世纪甜甜房地产公司在南里大街商业用房一处,2005年10月交付使用并实际占有,同年10月进行了备案登记。2010年9月北京市西城区人民法院因开发商债权纠纷对该房进行了整体冻结。2011年8月将标的物强制拍卖。因标的物转移,致使合同目的无法实现。涉案房屋的土地使用权是被告甜甜投资公司的,被告世纪甜甜房地产公司无资产,是甜甜投资公司的运作平台。为了维护原告合法权益,特向法院提起诉讼,要求解除与被告签订的商品房买卖合同;返还首付款及其他买房花费的各种费用。 二、被告辩称被告世纪甜甜房地产公司辩称,我公司同意与原告解除商品房买卖合同;同意退还原告首付款,但是要扣除公司年垫付的贷款;另贷款是原告自行向银行借贷,与我公司无关,故因此而产生的利息应当由原告自行负担。 被告甜甜投资公司辩称,不同意原告的诉讼请求。其与原告没有合同关系,原告要求公司承担合同责任没有法律依据。世纪甜甜房地产公司取得了涉案地块的土地使用权,其房地产开发的手续是完备的,其销售涉案房屋的行为也是合法的。世纪甜甜房地产公司作为独立的法人,有对外独立签订合同及进行房屋销售的权利,对其行为承担独立的法律责任。我公司从未参与世纪甜甜房地产公司的售房行为,也从未收取过原告的任何款项,与原告没有房屋买卖合同关系。原告将我公司起诉要求承担退款责任没有事实及法律依据,请求法院予以驳回。 三、审理查明经审理查明,2005年4月,原告王了与被告世纪甜甜房地产公司签订商品房买卖合同,原告购买被告世纪甜甜开发的位于西城区南里大街的房屋用以商业经营。合同签订后,原告向被告世纪甜甜房地产公司支付了购房首付款及其他办理房产费用。对于原告王了所述公共维修基金未提供已支付的证据,交房确认书未记载已付房屋维修基金。原告所述利息计算凭证费,未提供证据证明为贷款产生的相关费用。2005年10月,被告世纪甜甜房地产公司向原告交付了涉案房屋。后因被告公司的原因,原告未能取得房屋的所有权证书。被告世纪甜甜房地产公司同意解除与原告签订的商品房买卖合同,同意退还原告购房款;对原告主张的其他费用以并非由其收取为由不同意支付。被告世纪甜甜房地产公司对其主张的垫付的贷款,提供了广发银行的转账凭证。原告王了称其贷款已于2007年1月结清并出具了广发银行个人贷款结清证明。并且主张与市场签有商铺托管协议,此款应当是给其的房租。关于原告王了主张被告甜甜投资公司承担责任,其没有证据证明被告甜甜投资公司参与了原告王了与被告世纪甜甜房地产公司就涉案房屋进行的买卖。 四、法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决如下(1)、解除原告王了与被告北京世纪甜甜房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。(2)、被告北京世纪甜甜房地产开发有限公司退还原告王了购房款。(3)、被告北京世纪甜甜房地产开发有限公司赔偿原告王了银行贷款利息、抵押保险费、公证费及抵押登记费。 五、商品房律师靳双权点评本案争议焦点:商品房合同解除生效要件,合同解除只要当事人协商一致,可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。1、本案中,合同履行过程中,因被告世纪甜甜房地产公司的原因,致使包括原告房屋法院拍卖,致使原告的购房目的不能实现。原告主张解除合同,被告同意解除。2、对于原告王了主张的各项请求,被告均同意退还的,对于被告要求扣除其垫付的贷款,原告认为该笔款已经超过了诉讼时效。对此,因原告未及时偿还贷款,银行从被告的担保账户内扣除作为原告王了向银行贷款的本金,该笔款项已经计算在原告王了向被告支付的购房款中,但被告现在要求将其垫付的贷款扣除,确已超过诉讼时效。3、对原告主张的抵押保险费、公证费及抵押登记费、贷款利息在,本案中商品房买卖合同的解除是因被告的自身原因导致了目的不能实现,原告对此不承担责任,因购买涉案房屋所产生的损失应当由被告赔偿。但原告王了主张的利息元中含逾期贷款利息,是原告未及时向银行偿还贷款所产生,应当由原告自行承担。4、对于原告王了主张的公共维修基金,未提供已支付的证据,无法获得支持。5、对于原告王了主张被告甜甜投资公司承担责任,因商品房买卖合同签订的主体为原告王了与被告世纪甜甜房地产公司,被告世纪甜甜房地产公司是依法成立的独立法人,应当对自己的经营活动独立承担法律责任。甜甜投资公司并非商品房买卖合同签订的任何一方,未在合同中享有任何权利或负有任何义务,亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为,根据合同相对性原则,原告王了与被告甜甜投资公司之间不存在买卖合同关系。据此,原告王了要求被告甜甜投资公司承担责任的诉讼请求没有事实及法律依据,不能获得支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-28 |
427 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 427 | 2018-06-19 02:07:04 | 资深房地产律师靳双权解析一件商品房预售合同纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告辩称原告张大海诉称:大大房地产公司与加加房地产公司是合作开发关系。2008年10月与大大房地产公司签订小区购房协议,其购买大大房地产公司开发的商品房一套,已经付清全部房款。2013年,大大房地产公司又将房屋出售给了王发,导致合同无法继续履行。现起诉至法院请求,依法判决其赔偿我的损失及购房款,并支付违约金、解除购房合同。二、被告辩称被告大大房地产公司辩称:加加房地产公司与我公司合作开发。但是李乐作为材料供应商,公司允许李乐销售房屋给张大海,公司根据李乐的指示与张大海签订购房协议,实际收取了购房款。因回迁问题,公司将楼房回迁给王发,并办理了入住手续。张大海签订购房协议时属于预约合同,需要签订正式的商品房买卖合同购房才生效,我公司未取得预售许可证,故销售行为无效。还款及赔偿责任应该由李乐承担,故不同意张大海的诉讼请求,一并请求追加李乐作为第三人参加诉讼。 被告加加房地产公司辩称:我公司与张大海未签订购房协议,张大海与我公司没有合同关系。我公司与大大房地产公司是合作关系。我公司依据联合开发改造协议承担商品房销售中开具发票、协助业主办理产权注册登记手续责任,不承担其他责任,不同意张大海的诉讼请求。 三、审理查明审理查明,1、2006年1月,大大房地产公司与加加房地产公司签订联合开发北京市密云县工程一处。2、2008年1月张大海与大大房地产公司签订购房协议,并付清全部价款;收款人李乐为张大海出具收据,大大房地产公司在收款单位公章处加盖公章。3、2013年8月,加加房地产公司与被拆迁人王发签签订协议将房子过户给王发,王发交纳了相关费用后于入住该楼房。4、大大房地产公司提交其与李乐的借条一张,佐证其与李乐之间的借款关系,张大海对借条的真实性与证明目的不予认可。4、大大房地产公司申请追加李乐为本案第三人参加诉讼,在开庭陈述中,大大房地产公司自认加盖公章。5、本院依法到密云县住建委查询,涉案房屋确未取得预售许可证明,但该楼已于2013年完成工程竣工验收手续,并依法取得工程竣工验收备案表。 四、法院判决北京市密云县人民法院经审理后判决如下:(1)、解除原告与被告大大房地产公司签订的购房协议。(2)、被告大大房地产公司返还原告购房款,并按照银行同期贷款利率支付利息。(3)、被告大大房地产公司赔偿房屋差价款220万。(4)、被告赔偿原告40万元。 五、资深房地产律师靳双权点评本案争议焦点:1、房屋一房二卖问题,原告与大大房地产公司签订的购房协议合法有效,该协议虽属于商品房认购协议,但具备商品房买卖合同的主要内容,并且大大房地产公司已经收受了购房款,故双方应按合同约定履行义务。3、然而大大房地产公司的合作方加加房地产公司将涉诉楼房另行安置,导致合同履行不能,大大房地产公司构成根本违约,应当承担违约责任。4、张大海要求大大房地产公司赔偿购房款一倍的损失请求明显过高,应以张大海实际损失为基础,根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。5、加加房地产公司未与张大海形成合同关系,故张大海要求其承担民事责任无事实及法律依据不能获得支持。6、对于大大房地产公司认为,购房款由李乐实际收取应追加李乐为第三人的并承担责任,因楼房是经大大房地产公司的同意才出卖,此行为并不能改变双方之间的合同性质,大大房地产公司作为合同相对方,应对此承担责任。7、大大房地产公司对张大海持有的协议和收据加盖的公章真伪性进行鉴定之辩解,其曾自认加盖公章,故不予支持。8、对于大大房地产公司认为与张大海签订的购房协议系预约合同,根据最高院司法解释,出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同的,在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的,可以认定为商品房现售,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。涉案房屋出卖时确未取得预售许可证明,但该楼已于2013年8月完成工程竣工验收手续,并依法取得工程竣工验收备案表,故该项辩解意见,无事实及法律依据,法院不予支持。综上所述、法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-28 |
428 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 428 | 2018-06-19 02:07:05 | 亲家之间借名买房 子女离婚后引发法律纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称 冯元、白静称:我们的儿子冯力与周雯雯的女儿王敏于2005年8月8日登记结婚,于2014年12月离婚。在冯力和王敏婚姻关系存续期间,冯力和王敏之父王鑫分别申请两限房,并分别顺利通过申购审核。后因冯力申请的地址偏远,经共同协商,放弃冯力的指标,保留以王鑫名义申请的两限房指标即X号房屋,该房屋由我们出资,由王鑫的名义签合同、办理公积金等事宜,且等房屋满5年后将产权人变更到我们名下。为方便冯力和王敏上班,我们将自己名下的位于朝阳的房子给夫妻俩居住,我们则住在通州女儿、女婿的房屋内,女儿女婿住到该两限房内。2012年6月,王鑫去世、王敏离婚后,王敏通过公证将登记在王鑫名下的两限房过户至周雯雯个人名下。请求判令:1、周雯雯偿还我们支付的购房款、公积金贷款费用等400668元;2、周雯雯给付我们房屋升值折价款。 二、被告辩称周雯雯称:该两限房是我爱人王鑫申请,因当时冯元、白静的儿子冯力和我女儿王敏是夫妻关系,而王鑫病重,所以授权冯力去代办相应购房手续,其代办后的相关购房票据没有还给我。因此,两限房是我和王鑫出资购买的,并非由冯元、白静出资。所以,我请求法院驳回冯元、白静的全部诉讼请求。 三、审理查明2008年11月17日,王鑫与北京X公司签订《商品房预售合同》约定由王鑫购买X号房屋,成交价为377641元,付款方式为公积金贷款。2011年2月,王鑫取得X号房屋所有权证,产权登记为王鑫与周雯雯按份共有。冯元、白静主张支付了购房款首付款177641.94元、公积金贷款等全部费用,并主张出资来源于白静的定期存款、借款,并由冯力具体办理支出事宜。提交了白静的定期存单16张、借条5张、冯力名下银行流水及购房票据8张。周雯雯主张相关购房票据由冯元、白静持有系因其委托冯力办理手续,相应购房费用均由其和王鑫支付,资金来源于其姐姐周生的资助。就其主张,周雯雯提交了北京市X公证处公证的由王鑫于2009年4月17日出具的《委托书》及周生名下银行流水,《委托书》:“本人身体有病,行动不便,现委托受托人办理X房屋如下事宜。”经查,白静分别在2008年3月26日至2009年4月6日期间共提取定期存单16笔,存单本金金额共计为335100元。另查,X号房屋购房款共4笔:第一笔为127641.94元,第二笔为50000元,发生时间为2008年12月4日;第三笔为200000元,发生时间为2009年2月23日,第四笔为3598.6,发生时间为2009年3月28日元。另,冯力名下的账号在2008年11月17日消费金额为127641.94元,在2008年12月2日自杨宇账户转账存入30000元,在2008年12月4日消费金额为50000元,在2009年4月22日向王鑫账户转账支出200000元。冯元、白静主张之所以出资系基于双方及双方子女的口头协商一致,即借用王鑫的名义购买X号房屋,然后待该房屋具备过户条件时,将房屋过户至其名下,周雯雯对此予以否认。另查,X号房屋现不具备上市交易条件。 四、法院判决 1、周雯雯向冯元、白静返还人民币396000元; 2、驳回冯元、白静的其他诉讼请求。 五、律师点评著名房产律师靳双权点评:本案中,关于X号房屋出资一节。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,否则,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因冯元、白静及周雯雯均主张各自系X号房屋的实际出资者,则冯元、白静及周雯雯作为主张方,各自均对此负有举证义务。根据冯元、白静提交的相关证据,可以确认冯元、白静持有X号房屋的购房款、契税、公共维修资金等购房票据原件,且冯力账户的资金支出情况亦与X号房屋的首付款支付、公积金贷款清偿情况相符,而周雯雯对此仅提交了周生名下的账户明细,该账户明细不足以证明周生对该账户资金的实际使用情况。因此,冯元、白静提交的证据的证明力显然大于周雯雯提交的证据,故应对冯元、白静的主张予以采信,并根据冯元、白静所提交的证据,认定冯元、白静实际支付了X号房屋的首付款、公积金贷款等费用。其次,关于X号房屋出资款是否应当返还一节。律师认为:冯元、白静虽未就其借名购房一节提交相应证据,但基于冯元、白静之子冯力与周雯雯之女王敏在X号房屋购买时系夫妻关系,冯元、白静所述的出资理由符合生活常理。基于X号房屋为两限房,且尚未具备上市交易条件,冯元、白静对X号房屋的出资也无法转化为产权,因此,基于公平原则,周雯雯应当向冯元、白静返还相应出资款。第三,关于X号房屋增值是否需要支付一节,如前所述,X号房屋尚未具备上市交易条件,且冯元、白静亦无充分证据证明其系借名购房,故,增值折价款的诉讼请求,无法得到支持。 |
网络 | 未知 | 2017-04-28 |
429 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 429 | 2018-06-19 02:07:07 | 借名购买限价商品住房违反了强制性规定应属无效 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称邓西西称:2013年2月21日,我与北京X公司签订《北京市商品房预售合同》约定,我购买丰台区X住宅楼(限价商品房)X室住房。因我系聋哑人,故委托被告代为办理。2014年12月28日,被告要求我签署了《房屋契约》。该房屋契约无论从形式上和内容上都违反了法律规定,是无效的契约。《房屋契约》约定房屋的产权人属于邓芳夏的约定,损害了原告和社会公共利益,属无效行为。诉讼请求:确认原告与被告于2014年2月28日签订的《房屋契约》无效。 二、被告辩称被告邓芳夏未出庭参加普通程序的庭审,但其在简易程序庭审中辩称:不同意原告的诉讼请求。原告提供的《房屋契约》系原告单方意思表示,并不是合同,也不是约定。故本案不属于法院受理民事案件的范围,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 三、审理查明2011年11月3日,北京市X区政府住保办公室发出通知单:邓西西的家庭符合北京市购买限价房条件,现准予备案,家庭申请人口2人,姓名邓西西、孙飞贤,配售一套1居室。2013年2月21日,邓芳夏作为邓西西的代理人与北京X公司签订《北京市商品房预售合同》约定,邓西西购买北京X公司开发的位于北京市X区X号房屋,面积共61.7平方米;总价款521842元。涉诉房屋尚未取得房屋所有权证书。庭审中,原告邓西西与被告邓芳夏均认可邓芳夏支付全部购房款,由邓芳夏进行装修。购房合同、购房款发票等原件均由邓芳夏保管,由邓西西的女儿居住使用。被告邓芳夏称,因双方发生纠纷将购房合同、购房款发票等原件及钥匙均交由双方的母亲保管。邓西西与邓芳夏在《房屋契约》中双方约定:此房屋的产权人属于邓芳夏所有,待5年后政策允许的情况下邓西西无偿为邓芳夏办理此房屋的过户。立契约人:邓西西。代笔孙飞贤。证明人:邓秀英邓中杰。邓中杰称,原告邓西西系我姐姐,被告邓芳夏系我妹妹。签订《房屋契约》前,邓西西与邓芳夏关于涉诉房屋有过沟通,涉诉房屋系邓芳夏购买的,邓芳夏给予邓西西一定补偿。邓西西与邓芳夏协商后,由我女儿起草的《房屋契约》,邓西西及证明人在该契约上签字。 四、法院判决邓西西与邓芳夏之间的《房屋契约》无效。 五、律师点评著名房产律师靳双权分析:限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求,由建设单位通过竞争方式取得土地,进行开发建设和定向销售的住房,其购买对象具有专属性,购房人应当具备相应的资格。本案争议的房屋为限价商品住房,属于政策性保障性住房。依据法律规定,采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。本案中,邓芳夏虽未在《房屋契约》上签字,但该契约对借名买房一事交待清楚,且结合现有证据分析,可以认定邓西西与邓芳夏已经在事实上形成了借名购房关系,因邓芳夏不具备购买限价商品住房的资格而借用邓西西的名义购买涉诉房屋,其借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定,应属无效。风险提示:两限房属于国家政策性保障住房,没有两限房申请资格的个人或家庭假使通过借名的方式购买了此类政策房,双方签订的借名协议依然会被法院判决无效。此类交易法律风险较大,建议买房人慎重对待。 |
网络 | 未知 | 2017-04-28 |
430 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 430 | 2018-06-19 02:07:10 | 北京房产律师点评一起因家庭矛盾引起的借名买房纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称陈嘉业称:陈嘉业于2010年1月购买位于北京市×区×园×号楼×单元×室房屋。朱全丰是陈嘉业的儿子,朱全丰也住在此楼房,后期朱全丰将陈嘉业轰出房屋至今。陈嘉业已年逾70岁,身体有病,现住在女儿家。为此,要求朱全丰立即搬出上述房屋,诉讼费由朱全丰负担。 二、被告辩称被告朱全丰称:不同意陈嘉业的诉讼请求。第一,该房屋系朱全丰以陈嘉业的名义出资购买的房屋,此事征得陈嘉业和其他家庭成员的同意和认可。房屋性质为两限房,是以陈嘉业个人名义申请。审批通过后,陈嘉业因没钱购买,让朱全丰出资购买。朱全丰就出资36万元以陈嘉业的名义购买了该两限房。后双方签订了见证书,确认涉案房屋是由朱全丰之妻申昕昕出资购买,房屋归申昕昕所有。该见证书是双方的真实意思表示,不违反法律规定。第二,涉案房屋一直由朱全丰实际居住使用。2011年,朱全丰在接到×园入住通知书后,交纳了购房款、物业费、取暖费、契税等。第三,陈嘉业称将其轰出不符合事实。2012年,朱全丰请陈嘉业到房屋居住,2013年陈嘉业主动要求搬出房屋,陈嘉业搬出后朱全丰每个月给陈嘉业500元赡养费。虽然房产证上登记的是陈嘉业,但房屋的所有权是朱全丰的,朱全丰产权人身份应该得到保护,故请求驳回陈嘉业的诉讼请求。 三、审理查明2010年1月20日,陈嘉业与北京X房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》,约定X公司将坐落于×号房屋卖与陈嘉业,该房屋性质为限价商品房,价款为369270元,付款方式为一次性付款。2010年3月5日,陈嘉业、申昕昕签订《见证书》,内容为:“申昕昕于2010年1月22日星期五,出钱款人民币叁拾陆万元整,用母亲陈嘉业名字,购买了坐落在×区×号,面积为74.6平方米楼房一套,该楼房房屋产权所有人为出款人:申昕昕、朱全丰及女儿朱珊珊所有,此见证书见证产权所有人永远有效,享有法律效力,特立此见证书。陈嘉业、申昕昕签字,见证人处有陈嘉业所有子女签字。2011年3月,朱全丰以陈嘉业的名义办理了入住手续,对房屋进行了装修,交纳了住宅专项维修基金、供暖费、有线电视费、物业费等,并居住至今。2012年3月5日,陈嘉业获得房屋所有权登记证,其上记载显示房屋所有权人为陈嘉业,共有情况为单独所有,性质为限价商品住房。房屋交付后,陈嘉业并未立即入住房屋。2013年春节,朱全丰接陈嘉业至涉案房屋过年,陈嘉业住下,直至2013年8月产生家庭矛盾,陈嘉业离开涉案房屋至今。 四、法院判决驳回原告陈嘉业的诉讼请求。 五、律师点评房产律师靳双权点评:本案涉案房屋虽登记在陈嘉业名下,但根据查明的事实,涉案房屋由朱全丰及申昕昕全额出资,自房屋交付开始即由朱全丰家进行装修并居住使用至今,再结合《见证书》的内容,证明本案涉案房屋存在借名买房的事实。鉴于涉案房屋的出资、归属、借名买房行为的效力等问题存在争议,在未得解决前,不宜先予改变现状,现陈嘉业迳行要求朱全丰腾退房屋,亦有违民事法律公平原则,故对于陈嘉业要求朱全丰腾退房屋的请求,法院不予支持是正确的。双方可在解决借名买房的效力问题和因此所产生的相关权利义务纠纷后再解决房屋返还问题。提示:借名买房之“约定”要具体、明确,应签订具备法律效力的借名买房合同,必要时通过合法手段进行证据记录、搜集、整理工作,将房产纠纷防患于未然。一旦涉及法律纠纷,建议咨询专业房产律师,问您的维权之路保驾护航。 |
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431 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 431 | 2018-06-19 02:07:10 | 姻亲关系中借名购买两限房产生的法律问题 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称2014年7月,李闻、马靳丰称,我们的女婿姚斐与姚学善系姐弟关系。2010年,姚学善经摇号取得北京市X区XX号房屋的购买权;姚学善与我们及我们的女儿李立言协商将该购房资格转让给我们,由我们出资购买,待取得房产证并可以上市交易再办理转移登记手续,我们支付3万元转让费;2011年5月5日,我们向北京X房产公司支付了首付款151087元,并同姚学善办理了住房公积金贷款手续;我们于2011年7月至2013年12月期间共还贷86810元;013年7月20日,我们办理了入住手续,并支付了房屋专项维修资金等共计33289元、装修款118900元;并入住该房屋。后,女儿与女婿发生矛盾,姚学善撕毁协议。诉讼请求:1.判令姚学善返还购房款237897元、房屋专项维修资金等费用;2.判令姚学善返还两限房指标费3万元;3.判令姚学善赔偿家用电器损失7224元;4.判令姚学善赔偿房屋差价损失20万元。 二、被告辩称姚学善辩称:李闻、马靳丰主张的237897元的购房款,主要的购买款是我弟姚斐代我支付的;物业费2691.27元应由权利享受人自行支付,不应由我承担;网费的答辩意见同物业费;李闻、马靳丰主张的其他各项费用是因李闻、马靳丰与我之间存在债权债务关系,是用应由李闻、马靳丰偿还给我的费用支付的相关款项。装饰装修款发票的开票单位是商贸公司,并非是有资质的装修公司,所以仅同意赔偿其装修损失7万元。我与李闻、马靳丰之间不存在转让房屋关系,李闻、马靳丰也未向我支付3万元转让费。空调、洗衣机等家电,李闻、马靳丰腾退房屋时可以一并搬离,不同意赔偿任何损失。李闻、马靳丰没有权利向我主张房屋差价款,因为双方之间不存在转让合同关系,我也不存在违约的情况,所以不同意支付房屋差价款。 三、法院判决1、姚学善返还李闻、马靳丰支付的首付款151087元,房屋差价款5839元,购房贷款87610元,房屋专项维修资金等费用共计27万6千八百元;2、姚学善支付李闻、马靳丰房屋装修费折价款七万元;3、姚学善补偿李闻、马靳丰房屋损失十万元; 4、驳回李闻、马靳丰的其他诉讼请求。 四、律师点评本案的焦点在于李闻、马靳丰与姚学善之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益的情形。综合双方提交的证据,可以对李闻、马靳丰与姚学善之间构成“借名买房”关系予以确认,理由如下:1、李闻、马靳丰向法院提交了首付款发票、预售合同补充协议、专项维修基金收款、契税收据、房屋产权代办协议等原件,已初步证明双方之间存在“借名买房”关系,姚学善不能就上述原件为何出现在李闻、马靳丰手中做出合理解释。2、录像中,在李闻表示同意返还房屋并要求姚学善返还房款时,姚学善的反驳亦表明其对双方之间存在“借名买房”的事实。3、XX号房屋的购房贷款一直由李闻、马靳丰偿还,姚而学善无法做出合理解释。4、涉案房屋由李闻、马靳丰装饰装修且实际居住使用。姚学善对其主张未提交相应证据予以证明,故对于其抗辩意见,应不予采信。 根据《北京市限价商品住房管理办法》的规定,购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让,确需转让的,可向县住房保障部门申请回购,继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。李闻、马靳丰借姚学善的名义购买了涉案房屋,违法相关政策、法规的规定,损害社会公共利益,应确认为无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。律师认为,应综合考虑涉案房屋的限价房性质、房屋的升值情况、双方已支付购房款的比例及双方的过错程度,考虑目前其他性质房屋增值远大于存款利息及姚学善先行反悔的事实,根据公平原则,法院酌定姚学善给付李闻、马靳丰一定的补偿,数额酌定为10万元是正确的。 提示:限价商品房是政府提供政策优惠,具有社会保障性质的政策性住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,其购买资格具有专属性。同时,在房屋的转让方面,政府有明确的政策性规定,建议借名购房人慎重选择。 |
网络 | 未知 | 2017-04-28 |
432 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 432 | 2018-06-19 02:07:14 | 商品房违约如何解除合同? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告姚阳诉称,其于2005年4月购买被告天桥投资公司在北京市西城区开发的商业用房一处,2005年10月办理了房屋交接并实际占有。同年进行了预售备案登记。2010年因开发商债权、债务纠纷对该项目查封、扣押、冻结。2011年人民法院对该项目进行委托拍卖。由于标的物转移,使合同目的无法实现。为了维护原告合法权益,特向法院提起诉讼,要求依法维护合法权益。 二、被告辩称被告田向房地产公司辩称,同意与原告解除商品房买卖合同;同意退还原告购房首付款及其他费用,但要求扣除因原告逾期还贷公司为其垫付的款项和已退还原告的房款。对于原告提出的贷款利息,因贷款是原告自行向银行借贷,与我公司无关,故因此而产生的利息应当由原告自行负担。原告主张扣罚息是因为原告自身的原因被银行起诉,这笔款项应由原告自行承担,与我公司无关。 三、审理查明经审理查明1、2005年5月原告与被告签订商品房买卖合同,购买被告公司开发建设的位于西城区的商业用房一处。合同签订后,原告支付了购房款、印花税、契税、按揭代办费,2005年10月被告向原告交付了房屋。2、2007年1月被告田向房地产公司与国土资源局签订补充协议,将该宗地价款总额进行增加。后因被告不能支付新增地价款,该建筑物不能进行权属初始登记,原告亦未能取得涉案房屋的所有权证书。被告称由于原告多次逾期偿还银行贷款,贷款银行从公司保证金账户中扣划垫付款。原告对被告提供的证据真实性无异议,但认为逾期垫款与本案不属同一法律关系,与本案无关。3、被告于2007年8月退原告部分房款,原告认可收到该款项,但否认该款为房款,原告提供甲方与乙方于2007年6月签订的第二次补充协议附条件退商铺,原告未收到被告田向房地产公司退还的房款。对此,被告田向房地产公司认为该补充协议是关于商铺的租金问题,与本案无关。4、现原告以商品房买卖合同目的不能实现为由,要求与被告解除合同返还其购房款、印花税契税共、按揭代办;赔偿银行贷款利息、授权公证费及抵押登记费、律师费、保险费、暂住证代办费。5、被告同意解除与原告签订的商品房买卖合同;同意退还原告购房款、印花税、契税、按揭代办费,对于其他费用以该部分款项并非由其收取为由不同意支付;以贷款利息应当由原告自行负担为由不同意支付贷款利息。原告因自身原因未及时向银行偿还贷款,被银行起诉到法院而产生的补扣罚息及律师费与被告无关为由,不同意支付。 四、法院判决北京市西城区人民法院经审理判决如下:(1)、解除原告与被告北京签订的商品房买卖合同;(2)、被告退还原告购房款、印花税、契税;(3)、被告北京田向房地产开发有限公司赔偿原告姚阳银行贷款利息、公证费及抵押登记费、暂住证代办费、按揭代办费、律师费、保险费; 五、商品房律师靳双权点评本案争议的焦点: 1、因被告自身原因导致合同目的不能实现,原告主张解除合同,被告田向房地产公司同意解除。对于原告主张的各项请求,被告同意退还原告交付的印花税和契税。2、因原告未及时偿还贷款,银行从被告担保账户内扣除了原告的银行贷款,该笔款项已经计算在原告向被告支付的购房款中,现原告要求返还购房款,理应将被告田向房地产公司垫付的部分扣除。3、对于被高主张购房款中已扣除的房款,被告就其主张负有举证责任,被告仅提供原告签字的领款收据,该收据未明确写明该款即为房款,且付款单位非被告,用途说明不明确,不足以证明被告主张的事实,被告应将购房款扣除其垫付逾期还贷款项后的余额返还给原告。4、对原告主张的赔偿银行贷款利息、按揭代办费、授权公证费及抵押登记费、律师费、保险费、暂住证代办费,合同的解除是因被告的自身债务导致了合同的目的不能实现,原告对此不负有任何责任,故原告因购买房屋所产生的全部损失应当由被告承担。5、关对于原告主张的律师费,是原告违约被银行起诉所产生,与被告承担的贷款担保责任无关,故应由原告自行承担。6、对于原告以涉案房屋的土地使用权属于被告,要求被告承担银行贷款利息、律师费、保险费、及抵押登记费等损失的请求,以现有证据显示被告取得了涉案房屋土地使用权证,并取得了商品房预售许可证,属于合法开发销售。据此,原告要求被告公司承担退款及赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据,不予支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-27 |
433 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 433 | 2018-06-19 02:07:15 | 房产专业律师靳双权点评一件商品房销售纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告恒久房地产公司诉称:2007年3,其与被告李玉签订商品房买卖合同,约定被告购买原告开发的位于北京市昌平区大康园小区商品房一套,合同约定总房款为800000元,被告已经支付首付款200000元,剩余价款由被告申请银行按揭贷款支付。合同签订后,原告向被告交付了买卖房屋,而被告除合同约定的业已交付的首付款之外,未再继续履行买受人的付款义务,既不配合原告向贷款银行申请按揭贷款,也未直接向原告直接支付任何购房款项。目前被告已不具备继续申请按揭贷款的能力,原告多次于被告洽谈,要求其履行付款义务被告皆拒绝。基于以上事实,被告在签订购房合同后,一直不履行付款义务,且恶意拖欠约定房款,给原告造成了严重的经济损失。诉至法院,请求判令:1、解除原告与被告之间就大康园小区房屋房屋买卖合同;2、被告向原告支付违约金480000;3、被告立即将大康园房屋交还原告。二、被告辩称被告李雨经法院合法传唤,无正当理由,未到庭参与诉讼,亦未提交答辩意见。三、审理查明经审理查明:1、原告恒久房地产公司开发建设位于北京市昌平区回大观镇住宅楼项目,2007年3其将该商品房其中一套出售予被告。双方约定首付款人民币200000元,其余放款以银行按揭方式向出卖人支付;2、买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期在30日之内,买受人按日向出卖人支付逾期违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按累计向出卖人支付违约金,买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,买受人按日向出卖人支付逾期违约金;3、李雨除交付了首付款之外未再向该公司交纳其他任何款项,但在双方签约时,公司即已经将前述涉案房屋交付被告李雨;于2007年下半年起,该公司通知李雨支付剩余款项,李雨一直推托,到了2009年以后就联系不到被告了。 四、法院判决北京市昌平区人民法院经审理后判决:一、解除原告恒久房地产公司与被告李雨签订的房屋买卖合同;二、被告李雨向原告恒久房地产公司支付违约金六千元;三、原告恒久房地产公司返还被告李雨购房首付款;四、被告李雨于本判决生效后七日内将坐落于北京市昌平区大康园小区房屋返还给原告; 五、房产专业律师靳双权点评本案争议焦点:1、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的问题。2、根据我国民事诉讼法的相关规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉,应视为其放弃了答辩和质证等相关诉讼权利。3、商品房买卖合同的签订是双方的真是意思表示,属合法、有效合同,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。4、虽然双方在房屋买卖合同中未明确约定银行贷款的还款时间,但是原告恒久房地产公司一直在催告还款,直至被告李雨失联,在此期间原告已经履行了催告义务并留给了被告充足的准备时间。因此,在被告不能履行付款义务的情况下,应当认定李雨作为买受人迟延履行主要债务,所以对于原告要求解除双方房屋买卖合同的请求,有事实基础和法律依据。5、由于被告李雨逾期付款,构成违约,依据双方合同约定,买受人应当向出卖人支付违约金,但是既然双方合同解除了,原告恒久房地产公司要求被告李雨继续支付逾期付款违约金的诉讼请求,与双方约定的违约责任不符,故法院不予支持。由于合同已经解除,对于被告李雨依约取得的涉案房屋应当予以退还,对应的,原告收取的房屋价款也需要返还,因此对于原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求,于法有据,亦获得支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-27 |
434 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 434 | 2018-06-19 02:07:20 | 房产律师解析开发商逾期办证案件 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告王兵诉称,2011年与被告签订商品房预售合同,购买被告开发建设的位于北京市宣武区泰山小区住宅楼商品房一套。合同约定出卖人应当于2011年3月取得该商品房权属证明,如果被告没有按期履行约定,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。2010年1月被告交房,原告入住。2014年1月才收到领取房屋产权证的通知。被告应于2013年4月办理房产证,但到2014年11月才收到领取房屋产权证通知,被告的行为已构成违约。现诉至法院,要求被告支付初始登记违约金、支付转移登记违约金、交付房屋所有权证书,并以房款万分之零点五的标准支付扣押期违约金,至原告实际获得房屋所有权证书之日止。二、被告辩称被告新天房地产公司辩称,对原告起诉书中陈述的合同签订、交款情况、金额、交房时间无异议。合同约定办理初始登记,公司未按该时间履行,是因为合同履行期间发生政策调整,北京市住房资金管理下发文件规定必须交齐整栋楼的专项维修资金才可办理初始登记。公司得知此通知后,及时业主发的告知函, 并在网上发出了交纳专项维修基金的通知。期间部分业主交纳专项维修基金,部分业主未交纳。公司在此期间间向未交纳业主发送了律师函。2012年6月公司为部分业主垫付维修资金,取得楼宇产权证。但因政策调整及个别业主未按时交纳专项维修基金,才导致初始登记延迟,故逾期办证的责任不在我方。另双方合同中约定的违约金标准过高,请求法院调整,而且原告主张在时间上有重复,对重复部分不予认可。因我公司已履行完毕代办义务,所以我公司不同意退还代办费用。不同意原告的诉讼请求。三、审理查明经审理查明:被告出卖人新天房地产公司与原告买受人王兵签订《商品房预售合同》。1、该商品房房屋坐落为宣武区泰山小区住宅楼。2、该商品房总价款2800000元。3、逾期交房责任,出卖人原因逾期交房的,出卖人应当按日计算向买受人支付违约金;4、转移登记责任,商品房交付使用后,买受人同意委托房地产公司申请办理房屋权属转移登记,如因出卖人的责任,买受人未能取得房屋所有权证书的,出卖人应按日向买受人支付违约金。5、另调查在合同期间北京市住房资金管理下发文件规定必须交齐整栋楼的专项维修资金方可办理初始登记,而在庭审中,王兵对新天房地产公司使用该联合通知的证明目的不予认可。新天房地产公司为证明非因其主观原因造成初始登记迟延,提交了通过主管机关办理初始登记流程的相关办理手续及所取得的证件及票据。王兵对上述资料的真实性不持异议,但以新天房地产公司已于2012年完成了专项维修资金的交纳工作,到2014年10才取得初始登记,系逾期办证的主要原因予以反驳。 四、法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:一、判决被告北京市天工房地产开发有限责任公司给付原告王兵逾期办理楼栋权属初始登记的违约金六千元。二、判决被告北京市天工房地产开发有限责任公司给付原告王兵逾期办理房屋所有权转移登记的违约金二千元。 五、房产律师靳双权点评本案的争议焦点:1、商品房权属登记,本案当事人买卖的房屋属不动产,需要进行权属登记,因此在合同中对权属登记进行了约定。在办理权属登记期间北京市住房管理下发的规定,成为房地产公司履行办理楼栋初始登记义务的前提条件,但发生此种情况作为合同当事人均无法预见。因此新天房地产公司未能够及时办理房屋产权证,部分购房者没有交付专项维修基金,故房地产公司为这些人垫付了专项维修资金,消除了启动初始登记的障碍。但是住宅专项维修资金交齐至完成楼宇初始登记时隔许久,因此,住宅维修资金延迟交付并非初始登记的唯一原因,新天房地产公司扔需承担责任。房地产公司以政策调整导致迟延办理初始登记为由不同意支付违约金不属于对抗要件,故仍需要王兵支付违约金。2、合同法规定当事人约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案当事人在合同中约定的违约需支付违约金,存在合同及法律依据,但是鉴于支付房子价款以及交付房屋取得房屋所有权证书的合同义务均已履行完毕,且王兵未能提交证据证明因新天房地产公司的违约对其造成损失的证据,故王兵按照合同约定的违约金计算标准计算的违约金数额过高,对此部分违约金需要调整。3、新天房地产公司有办理初始登记的义务,但该义务重于为购房人办理所有权转移登记的协助义务,新天房地产公司亦已将涉案房屋的所有权证交付王兵,故对于王兵所要求的交付房屋所有权证的诉讼请求,已无实际处理意义。4、王兵向代办机构所交纳产权代办费并非是新天房地产公司收取,且其已取得了房屋所有权证,其要求房地产公司退还代办费及支付扣押房屋所有权证违约金的诉讼请求,缺乏事实与法律依据。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-26 |
435 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 435 | 2018-06-19 02:07:22 | 开发商逾期办理房产证如何追责? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告王兵诉称,2011年与被告签订商品房预售合同,购买被告开发建设的位于北京市宣武区泰山小区住宅楼商品房一套。合同约定出卖人应当于2011年3月取得该商品房权属证明,如果被告没有按期履行约定,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。2010年1月被告交房,原告入住。2014年1月才收到领取房屋产权证的通知。被告应于2013年4月办理房产证,但到2014年11月才收到领取房屋产权证通知,被告的行为已构成违约。现诉至法院,要求被告支付初始登记违约金、支付转移登记违约金、交付房屋所有权证书,并以房款万分之零点五的标准支付扣押期违约金,至原告实际获得房屋所有权证书之日止。二、被告辩称被告新天房地产公司辩称,对原告起诉书中陈述的合同签订、交款情况、金额、交房时间无异议。合同约定办理初始登记,公司未按该时间履行,是因为合同履行期间发生政策调整,北京市住房资金管理下发文件规定必须交齐整栋楼的专项维修资金才可办理初始登记。公司得知此通知后,及时业主发的告知函, 并在网上发出了交纳专项维修基金的通知。期间部分业主交纳专项维修基金,部分业主未交纳。公司在此期间间向未交纳业主发送了律师函。2012年6月公司为部分业主垫付维修资金,取得楼宇产权证。但因政策调整及个别业主未按时交纳专项维修基金,才导致初始登记延迟,故逾期办证的责任不在我方。另双方合同中约定的违约金标准过高,请求法院调整,而且原告主张在时间上有重复,对重复部分不予认可。因我公司已履行完毕代办义务,所以我公司不同意退还代办费用。不同意原告的诉讼请求。三、审理查明经审理查明:被告出卖人新天房地产公司与原告买受人王兵签订《商品房预售合同》。1、该商品房房屋坐落为宣武区泰山小区住宅楼。2、该商品房总价款2800000元。3、逾期交房责任,出卖人原因逾期交房的,出卖人应当按日计算向买受人支付违约金;4、转移登记责任,商品房交付使用后,买受人同意委托房地产公司申请办理房屋权属转移登记,如因出卖人的责任,买受人未能取得房屋所有权证书的,出卖人应按日向买受人支付违约金。5、另调查在合同期间北京市住房资金管理下发文件规定必须交齐整栋楼的专项维修资金方可办理初始登记,而在庭审中,王兵对新天房地产公司使用该联合通知的证明目的不予认可。新天房地产公司为证明非因其主观原因造成初始登记迟延,提交了通过主管机关办理初始登记流程的相关办理手续及所取得的证件及票据。王兵对上述资料的真实性不持异议,但以新天房地产公司已于2012年完成了专项维修资金的交纳工作,到2014年10才取得初始登记,系逾期办证的主要原因予以反驳。 四、法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:一、判决被告北京市天工房地产开发有限责任公司给付原告王兵逾期办理楼栋权属初始登记的违约金六千元。二、判决被告北京市天工房地产开发有限责任公司给付原告王兵逾期办理房屋所有权转移登记的违约金二千元。 五、北京房地产律师靳双权点评本案的争议焦点:1、商品房权属登记,本案当事人买卖的房屋属不动产,需要进行权属登记,因此在合同中对权属登记进行了约定。在办理权属登记期间北京市住房管理下发的规定,成为房地产公司履行办理楼栋初始登记义务的前提条件,但发生此种情况作为合同当事人均无法预见。因此新天房地产公司未能够及时办理房屋产权证,部分购房者没有交付专项维修基金,故房地产公司为这些人垫付了专项维修资金,消除了启动初始登记的障碍。但是住宅专项维修资金交齐至完成楼宇初始登记时隔许久,因此,住宅维修资金延迟交付并非初始登记的唯一原因,新天房地产公司扔需承担责任。房地产公司以政策调整导致迟延办理初始登记为由不同意支付违约金不属于对抗要件,故仍需要王兵支付违约金。2、合同法规定当事人约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案当事人在合同中约定的违约需支付违约金,存在合同及法律依据,但是鉴于支付房子价款以及交付房屋取得房屋所有权证书的合同义务均已履行完毕,且王兵未能提交证据证明因新天房地产公司的违约对其造成损失的证据,故王兵按照合同约定的违约金计算标准计算的违约金数额过高,对此部分违约金需要调整。3、新天房地产公司有办理初始登记的义务,但该义务重于为购房人办理所有权转移登记的协助义务,新天房地产公司亦已将涉案房屋的所有权证交付王兵,故对于王兵所要求的交付房屋所有权证的诉讼请求,已无实际处理意义。4、王兵向代办机构所交纳产权代办费并非是新天房地产公司收取,且其已取得了房屋所有权证,其要求房地产公司退还代办费及支付扣押房屋所有权证违约金的诉讼请求,缺乏事实与法律依据。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-26 |
436 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 436 | 2018-06-19 02:07:26 | 房地产律师靳双权点评一件一房数卖案件 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告辩称:原告王志强于1994年从王西处购买了北京市西城区南街小区房屋,并实际支付了房屋购买款120万元。因原告出国等原因,故未将房屋过户登记到自己名下。同年底,原告与北京房地产开发经营总公司达成协议,由原告以360万元的价格将本案房屋出售给该公司,并以王西的名义签订了房屋买卖协议等文件。1996年,因其他案外人欲以较高价购买该房屋,原告即与北京房地产开发经营总公司达成协议,由原告以本案被告房地产公司的名义将房屋购回,并自筹资金440万元支付给了北京房地产开发经营总公司。但随后,原告未能与其他案外人完成房屋交易,导致房屋一直未再次出售。2009年,原告回到北京后,因不能联系到本案被告北京房地产开发公司人员,于是向原产权人王西协商,要求办理房屋过户手续,在此过程中,查询房屋档案得知,本案房屋已以北京地产开发公司的名义出售给了庄启。经原告辨认,两被告间所签署的所有交易文件上,被告北京崇信房地产开发公司的公司印章与真实印章明显不同,系粗劣伪造,现其就本案房屋的买卖行为不真实,两被告房屋买卖协议书应确认为无效。二、被告辩称被告庄启答辩称:第一、被告与房地产公司房屋买卖行为经交易所审核确认,该合同真实有效,是双方真实意思,该房屋已经交付,不存在伪造印章情况,房屋价款全部付给了房地产公司。第二、涉案房屋是否是王志强个人以房地产公司名义购买被告不清楚,也不可能知道,房地产公司作为权利人与被告订立合同构成表见代理,合同有效。三、法院审理查明:一、本案诉争的房屋买卖协议书,即房地产公司无正当理由拒不参加庭审的行为,视为放弃在法庭上进行抗辩的权利,不影响本院依据现有证据认定事实并作出判决。庄启与房地产公司签订房屋买卖协议书,不存在法律规定的合同无效情形,王志强请求确认合同无效的诉讼请求,没有法律依据,本院不予支持。2、北京市西城区大石碑南街小区房屋,系王西祖产。1994年1月,王西与北京市房地产开发经营总公司就北京市西城区南街小区房屋整卖事宜签订房产卖契,1996年,房地产公司授权王志强全权代表房地产公司办理北京市西城区大石碑南街小区房屋买卖立契手续,王志强作为房地产公司代理人在房产卖契上签名并加盖人名章。王志强是房地产公司与王西进行房屋交易时房地产公司的代理人,而王志强在法院审理的王西起诉莫林公司请求确认《房产卖契》无效,案证言亦与之存在矛盾。王志强提出的其向王西购房及借用房地产公司名义买房的主张,只有本人陈述,未出示相关证据证明,本院不予采信,王志强未能证明其与本案诉争的房屋买卖协议书所涉及的房屋存在法律上的权益。亦不能举证证明其对庄启与房地产公司所订立的房屋买卖协议书存在利益。综合上述事实,当事人提交的证据、房档材料和当事人陈述意见在案有佐证,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据不能加以证明。 四、法院判决北京西城区人民法院经审理后判决:驳回王志强的诉讼请求。 五、房地产律师靳双权点评1、被告无正当理由拒不参加庭审的行为,视为放弃在法庭上进行抗辩的权利,不影响法院依据现有证据认定事实并作出判决。2、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告不能提出相应的证据证明自己的主张,应承担不利后果。3、王志强应举证证明其对庄启与房地产公司所订立的房屋买卖协议书存在利益。4、王志强提交的证明证据显示实际控制房地产公司的日常经营管理,与王志强提交的关于琳儿胡同3号房屋的证明之间存在矛盾,亦未经房地产公司到庭接受质询,故对王志强的主张不具有证明力,故法院不能认同原告的诉求。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-26 |
437 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 437 | 2018-06-19 02:07:28 | 北京房地产律师靳双权为您解答商品房现房购买办理产权证的产生的纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告叶文诉称:2011年3月1日,原告和被告签订了《北京市商品房现房买卖合同》,约定被告公司将其开发的位于北京市通州区渠明路被告公司拥有国有土地使用权的美达大厦五楼510号,以商品房的形式销售给我,房屋预计面积370平方米,单价为13200元/㎡,总价为2400000元,原告以一次性付款方式付款,被告在付清全款之日起一年内完成办理房屋产权证,一年内未完成办理产权证,原告有权选择退房,被告公司将房款全部退还,并按同期银行贷款利息支付原告。原告依约向被告支付了购房款2400000元。后来,原告得知被告土地手续不合法,不能为原告办理房产证。现原告起诉至法院,要求解除原告和被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》,被告返还购房款2400000元,并支付利息,由被告承担本案的诉讼费用。 二、被告辩称被告成大公司辩称,2011年3月签订合同时,双方想有关政府部门询问,该房屋可以买卖并办理房产证,后因政府政策调整导致不能办理产权证。被告也以电话方式通知原告。关于原告方主张的违约金,被告不同意支付。 三、审理查明经审理查明,该商品房仅限办公使用。双方房屋买卖合同约定,办理所有证件费用包括开大票的营业税、契税、测绘费一切费用均由买方承担,出卖方只承担办理产权证,不承担任何手续费。签订合同当日,原告依约向被告支付全部购房款,被告出具了购房款收据。但被告在原告履行完合同义务后并未为原告办理房屋产权证。原告认为被告明知涉诉土地及房屋不符合办理产权证的要求,还与原告签订合同存在恶意欺诈。原告本未提供证据。被告主张违约是引政策的变化导致的,为此被告提供了两份文件,支持此观点。被告称其以电话形式通知过原告,但未提供证据。现该房屋的所有权证书无法办理,合同的目的无法实现。 四、法院判决北京市通州区人民法院经审理后判决:一、原告与被告2011年3月1日签订的《北京市商品房现房销售合同》于2015年7月3日解除;二、、被告于本判决生效之日起七日内退还给原告购房款共计人民币240万元整;三、被告于本判决生效之日起七日内向原告支付购房款利息(以购房款为本金,以中国人民银行同期贷款利率为标准计算),自2011年3月2日起计算至实际支付之日止。 五、北京房产律师靳双权点评合同系双房当事人真实意思表示,意思表示达成一致使合同成立,当事人均应履行合同义务。合同约定的解除条件成就时,可以解除合同。本案中,原告与被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方的真实意思表示,应属合法有效,双方应履行各自的合同义务。合同约定被告应在合同鉴签订后原告付清全款后一年内为原告办理房屋产权证。在原告履行完成合同义务后,因政策调整使被告未能为原告办理房屋产权证书,原告曾主张被告明知土地及房屋性质不符合办理产权规定仍与之签订合同存在恶意集资,应对原告负有承担违约金的责任,但对此并未提出相关证据来佐证,因此,原告的主张不能成立。合同中明确约定,在被告不能为原告办理产权证时,原告可以选择退房,被告应向原告退还全部购房款,并支付购房款本金的利息(利息的标准为银行同期贷款利率),现原告以支付购房款,被告未能依约履行合同义务,故应向原告退还全部购房款并支付利息。原告此请求合情合理,于法有据。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-26 |
438 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 438 | 2018-06-19 02:07:28 | 因政策调整导致商品房所有权证无法办理出卖方是否应该承担违约责任? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告韩晨诉称,原、被告签订了《北京市商品房预售合同》,约定被告应在2007年6月1日向原告交付房屋,如因被告原因导致被告未能在2008年6月1日前取得房屋所在楼栋的权属证明,原告有权主张违约责任;如因被告原因导致原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的,原告有权退房,被告应退还原告全部已付款并按照银行存款利率给付利息。合同签订后,原告支付了购房款660000元,并向被告预付了印花税款340元。但被告未能在2008年6月1日之前取得房屋所在楼栋权属证明,致使原告未能取得房屋所有权证。现诉至法院,请求判令:解除双方签订的《北京市商品房预售合同》;被告退还购房款660000元、印花税款340元;被告按同期五年期银行定期存款利率支付给原告利息;诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告德利公司辩称,2006年1月5日,原告购买了330号商品房并将全部房款一次性支付完成。被告认为,原告已经实际取得了房屋,并产生出租收益,无经济损失。违约的原因是因房管局的行为导致的,其责任不可归于被告。被告不同意解除合同,但可以退房。关于购房款和印花税被告同意退还,但不同意原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明,双方当事人签订的合同中约定该商品房单价为每平方米44000元,总金额680000元,合同中关于违约责任的约定:买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金,并于实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。现查明被告已构成违约。另查明,被告在2007年6月1日交付了房屋,原告自交付使用房屋出租至今。 四、法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:一、解除韩晨与德利公司在2006年1月5日签订的《北京市商品房预售合同》;二、德利公司在判决生效后10日内返还韩晨购房款66万元。三、德利公司在判决生效后10日内返还韩晨印花税170元。四、德利公司在判决生效后10日内给付韩晨利息(以66万为基数,自2006年4月16日起算至实际付清之日止,依照中国人民银行同期二年期定期存款利率计算)。 五、北京房地产律师靳双权点评双方当事人根据真实意思表示订立的房屋买卖合同合法有效,对当事人具有约束力,各自对合同享有权利承担义务。合同中约定解除合同的条件发生时,享有解除权的合同当事人可以依据合同约定行使解除权,致使合同解除。本案中,被告未按照合同约定履行合同义务,致使原告不能依约取得该房屋的所有权证书,合同约定的解除条件出现,原告有权依据合同约定行使解除权。根据上述案情分析,导致原告不能取得房屋所有权证的原告是引被告未能按期取得商品房的权属证明,被告所提出的政策调整的理由,不能成为对抗原告诉求的抗辩。被告提出根据相关规定,原告已丧失解除权,但至今被告仍未取得商品房的权属证明,亦不能配合原告办理房屋所有权证的手续。原告无法实现双方订立合同时约定的合同目的,现因被告的行为构成根本违约使原告不能实现合同目的。现原告主张退房,可以根据双方签订的合同中关于违约退房中的相关规定来处理。合同中约定的银行利率并不明确,根据公平原则,应按照以中国人民银行公布的同期二年期定期存款利率来确定。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-26 |
439 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 439 | 2018-06-19 02:07:31 | 代书遗嘱符合法定形式要件是否有效? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告孙冲诉称:原告孙冲与被告孙轩同系孙料与陈亿的子女。孙料死亡后于,母子三人由于遗产继承纠纷起诉至法院,三人遵守法院的调解结果,丰台区建国街花园小区303号、301号房屋均归陈亿所有,陈亿卖掉303号房屋后分别向二子女给付20万元房屋折价款。之后,陈亿在代书遗嘱中明确表示出售303号房屋的剩余款项作为自己的养老费用,由孙冲代为保管,该笔款项若在自己百年之后还有剩余则皆归孙冲继承,自己所有的301号房屋由孙冲继承。陈亿去世后,因为与被告对继承事宜产生分歧,不配合办理继承事项,故特提起诉讼,请求:1、判令原告按遗嘱继承涉案房屋及存款;2、案件受理费由被告承担。 二、被告辩称被告孙轩辩称:1、不同意原告的诉讼请求,303号房屋购买时被告也曾出资。2、不认可该遗嘱效力,遗嘱中并非陈亿本人签字,应认定为无效。3、要求陈亿的全部遗产按照法定继承处理。 三、审理查明经审理查明,陈亿所订立的代书遗嘱中,代书人:熊俭,见证人:牛利、陈光、陈星,所以参与人分别在遗嘱中签字。原告向本院提交了陈亿订立遗嘱时的录像。遗嘱代书人熊俭、见证人牛利分别出庭对遗嘱的真实性作证。被告对前述证据及证人证言皆不认可,仍主张该遗嘱订立人签字处非本人字迹,但并未向本院申请笔迹鉴定。原告认可其保管着被继承人存款13万元。 四、北京市丰台区人民法院判决北京市丰台区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋301号归原告所有,被告协助原告办理所有权变更登记手续。(2)存款十三万归原告所有。(3)案件受理费由原告负担。 五、北京房地产律师靳双权点评依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十六条第一款、第二款、第十七条第二款、第三款、第十八条、第二十条,陈亿的房产及存款并非夫妻共同财产,系其个人的合法财产,系陈亿死亡时遗留的合法遗产,陈亿有权订立遗嘱将其所有的合法遗产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人签字确认。继承人不能作为遗嘱见证人。本案中,陈亿的代书遗嘱符合代书遗嘱的法定形式要件,且根据当事人陈述及提供的证据及证人证言等信息,即可认定该遗嘱内容系陈亿的真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,陈亿所订立的代书遗嘱合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙轩未能向法院提供有效的证据证明陈亿的代书遗嘱具有无效事由,故其不认可遗嘱的真实性的主张无法得到法院的支持,其应当承担举证不能的不利后果。故原告要求依据遗嘱继承涉案房屋及存款,与法有据,应当得到法院的支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-26 |
440 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 440 | 2018-06-19 02:07:35 | 房屋产权继承纠纷中自书遗嘱的真实性如何认定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称舒大霞诉称,舒蕾与赵琴一系夫妻关系,原告、舒二霞、舒三霞、舒大霞、舒四霞系二人子女。赵琴一去世后,舒蕾购买了位于北京市海淀区青宅小区203号房屋。舒蕾订立自书遗嘱,明确表示因为原告独自照顾舒蕾晚年生活,其决定其名下的青宅小区203号房屋由原告一人继承。现起诉要求:按照遗嘱继承处理涉案房屋;本案的诉讼费用由三被告负担。 二、被告辩称舒二霞、舒三霞、舒四霞辩称,父亲舒蕾立遗嘱无民事行为能力,不认可该遗嘱,请求法院按法定继承处理涉案房屋,并按法定继承处理被继承人存款。 三、审理查明经审理查明,因原被告双方都无法提供充足有效的关于被继承人订立自书遗嘱期间精神状况的客观材料,首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科无法对被继承人舒蕾在订立自书遗嘱期间的行为能力出具准确的鉴定结果。经北京长城司法鉴定所进行鉴定,自书遗嘱中立遗嘱人处的“舒蕾”签名字迹系本人填写。原告舒大霞代被继承人保管其个人医药费及银行存款,被告舒二霞代领并代为保管被继承人的抚恤金、丧葬费。 四、北京市海淀区人民法院判决北京市海淀区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋由原告继承所有;(2)原告保管的被继承人存款、利息及工资余额归原告所有;原告分别给付三被告折价款人民币一万元;(3)原告处的被继承人医药费归原告所有;原告分别给付三被告折价款人民币六千元;(4)被告舒二霞处的被继承人抚恤金、丧葬费归舒二霞所有;舒二霞分别给付舒大霞、舒三霞、舒四霞折价款人民币一万元。(5)鉴定费由舒三霞、舒二霞、舒大霞、舒四霞各负担一千元。(6)评估费由舒二霞、舒三霞、舒大霞、舒四霞各负担一千元。(7)文检费由舒大霞负担。(8)案件受理费由舒大霞负担二万元;由舒二霞、舒三霞、舒四霞各负担八百元。 五、北京房地产律师靳双权点评依据《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第九条、第十条、第十三条第一款、第十六条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承。本案中,涉案房屋及原告保管的被继承人存款及工资余额均系被继承人的个人财产,并非夫妻共同财。被继承人有权对其个人享有的合法财产进行处分。继承开始后,按照法定继承办理,被继承人留有遗嘱的,即按照遗嘱办理。原被告四人作为被继承人的第一顺序法定继承人,皆享有法定继承权。根据原告提交的被继承人所立遗嘱,三名被告均主张遗嘱的无效,但其均不能提供能够证明遗嘱并未订立人真实意思表示的证据,根据证据规则原则,三名被告应当承担举证不能的不利后果,即其所主张无法得到法院的支持。且该份遗嘱依法经鉴定,签字系被继承人本人所签,再无其他证明资料的情况下,法院有理由认定该自书遗嘱系被继承人本人的真实意愿,该遗嘱合法有效。综前所述,原告向法院提出的依照遗嘱继承涉案房屋的主张有理有据,应当得到法院的支持。因为被继承人的存款、利息、工资余额、医药费补偿、抚恤金、丧葬费在自书遗嘱中并未提及,故该部分财产应当按照法定继承处理,四名原被告都有继承权。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-26 |
441 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 441 | 2018-06-19 02:07:40 | 房产继承中,实习律师充当自书遗嘱见证人的效力如何认定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告史大柱诉称:史伊、韩岩系夫妻关系,二人共育有原被告四子女。二人共有房屋位于丰台区309号房屋,该房屋产权登记人为韩岩。史伊、韩岩相继去世,去世前二老的生活一直由原告照料,并留有一份自书遗嘱,明确表示由原告继承309号房屋,遗嘱见证人聂斌、郭凯。三被告拒绝配合办理过户手续,故诉至法院,请求判令:1、判令涉案房屋归原告所有。2、三被告协助原告办理房屋产权过户手续。3、诉讼费由三被告负担。 二、被告辩称被告史二柱、史三柱辩称:立遗嘱一事并非父母的真实意思,不认可遗嘱的真实合法性,不同意原告的诉讼请求。被告史四柱辩称:立遗嘱一事并非父母的真实意思,不认可遗嘱的真实合法性,见证人聂斌充当遗嘱见证人时并未取得律师执业证,其见证应当认定为无效,不同意原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明:涉案房屋登记的所有权人为韩岩。被继承人所立遗嘱由律师郭凯、实习律师聂斌在场见证并制作《见证书》,证明该遗嘱系立遗嘱人的真实意思表示。庭审中,遗嘱见证人聂斌出庭作证,证实原告所述为事实。三被告认为二老不会写字,且遗嘱的见证应当在律所进行,故不认可遗嘱有效性。长城司法鉴定对遗嘱的笔迹鉴定并出具《鉴定意见书》,证实了系被继承人本人签字。 四、北京市丰台区人民法院判决北京市丰台区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋归原告所有,被告协助办理房屋所有权变更手续。(2)案件受理费由原告史大柱负担。 五、北京房地产律师靳双权点评依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十六条第二款、第十七条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承。公民依法享有财产继承权,继承从被继承人死亡时开始。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承办理。本案中,史伊和韩岩共同立下一份自书遗嘱处分其共同财产,并由两名律师充当见证人出具《见证书》,其符合法定形式要件,且综合原被告的叙述、证人证言及相关证据,可以认定该遗嘱系二位被继承人作出真实意思表示的结果,应当属于合法有效的遗嘱。被告史二柱、史三柱和史四柱抗辩所主张的遗嘱非二位被继承人本人的真是意愿,由于其三位被告并不能提供证据加以佐证,根据证据规则原则,其三人应当承担对举证不能的法律后果,故该主张得不到法院的支持。原告史大柱向法院申请的要求按照《遗嘱》继承涉案房屋的诉讼请求,有理有据,符合法律规定,应当得到法院的支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-26 |
442 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 442 | 2018-06-19 02:07:43 | 部分继承人不遵守遗嘱继承的情形下,其他继承人如何维护自身合法权益 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告任泉诉称:被继承人白小青与郑林系夫妻,两人育有七子女:郑大楠、郑二楠、郑三楠、郑四楠、郑五楠、郑六楠、郑英俊。原告任泉与郑三楠系母子关系。郑林去世后,原告出全款,借用被继承人白小青购买经济适用房的资格,以白小青的名义购买了位于朝阳区景泰家园506号房屋,二人约定房产归原告所有。白小青在其所立遗嘱中承认了前述事实,并明确表示去世后,该房产归原告继承。原告要求行使其继承权时,部分老人子女加以阻挠,为维护权益,原告起诉请求判令白小青名下涉案房屋由原告继承所有。 二、被告辩称郑大楠、郑三楠、郑二楠辩称:同意原告的诉讼请求。郑五楠、郑四楠、郑英俊辩称:不同意原告的诉讼请求。不承认遗嘱的真实性,不认可原告出资买房一说。郑六楠辩称:不同意原告的诉讼请求。不承认遗嘱的真实性,不认可原告出资买房一说。根据原告的经济情况,其无全款购房能力。原告提供的遗嘱中涉及钱款数额的地方存在改动痕迹,我有理由认为原告涉嫌挪用被继承人的拆迁款。白小青自始至终对涉案房屋的存在毫不知情,原告存在欺骗国家、欺骗立遗嘱人的嫌疑。 三、审理查明经审理查明:原告向本院提交白小青所立《遗嘱》,该遗嘱为代书遗嘱,明确表示涉案房屋由原告继承,并使用拆迁款7万元为自己购买墓地,被继承人白小青在遗嘱中签字并盖手印,代书人彭冰冰、证明人郗丽丽、康芝兰分别在遗嘱中签名。彭冰冰、郗丽丽、康芝兰三人出庭作证,皆证实被继承人所立遗嘱系真实意愿,且本人亲自签字。被告郑英俊、郑四楠、郑五楠、郑六楠不认可遗嘱中被继承人的签字,但均未向本院申请笔迹鉴定,郑四楠、郑五楠以证人与原告存在利害关系为由不认可三位证人的证言。郑英俊因无正当理由自动退庭。郑英俊、郑五楠、郑四楠要求分割郑三楠代被继承人保管其所有的3万元存款,郑大楠、郑二楠、郑三楠主张该笔钱是专为白小青买墓地用的,不能分割。 四、北京市朝阳区人民法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋归原告继承。(2)被告郑三楠代为保管的被继承人存款归被告郑三楠所有,被告郑三楠于分别给付被告郑大楠、郑二楠、郑英俊、郑四楠、郑五楠、郑六楠补偿款各四千元。(3)案件受理费由被告郑大楠、郑二楠、郑三楠负担2000元,被告郑英俊、郑四楠、郑五楠、郑六楠各负担500元。 五、北京房地产律师靳双权点评依据《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十六条、第十七条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承,公民也可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中,不论涉案房屋是否为原告出资所购,双方当事人对涉案房屋系被继承人白小青遗产的事实均无异议。被不予采纳其抗辩意见。被继承人有权选择订立遗嘱的形式,选择代书遗嘱的应当有两名除继承人以外的其他人员充当见证人,并由一名见证人代为书写,立遗嘱人及所有参与人都应在遗嘱中签字。本案中被继承人白小青的代书遗嘱符合法定形式要件,合法有效。根据代书人及见证人在庭审中的证言也可认定该遗嘱的合法性有效性,因此,原告要求按照遗嘱继承处理的诉讼请求,法院应当予以支持。对于被告郑三楠代为保管的被继承人银行存款,由于白小青未在遗嘱中对此笔存款进行处理,则该笔遗产应当按照法定继承办理,由其法定继承人平均继承。综上,综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-26 |
443 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 443 | 2018-06-19 02:07:47 | 房产继承中指定由一子女继承的,其他子女如何保障继承权益? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告马四琴诉称,马大琴、马二琴、马三琴、原告系马向阳与张小力之子女。2002年、2014年马向阳、张小力相继去世。张小力生前办理公证遗嘱,明确表示由原告继承其在西城区向阳小区3号房屋中所占份额。被继承人生前协助原告变更房屋登记为原告与张小力按份共有。为维护原告合法权益,故诉至法院,诉讼请求为:被继承人张小力享有的涉案房屋份额由原告继承;诉讼费自行承担。 二、被告辩称被告马二琴、马三琴辩称,从来没听说过母亲张小力留有公证遗嘱,同意原告的诉讼请求。被告马大琴谈话笔录,明确表示放弃对涉案房屋的继承权,且不再到庭参加诉讼。 三、审理查明经审理查明,经本院调查,张小力曾办理遗嘱公证书,明确表示其与马向阳共有的涉案房屋中所占份额由原告继承。原告曾办理公证书,表示马向阳对涉案房屋的份额应由原告继承。 四、北京市西城区人民法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:(1)被继承人张小力对涉案房屋享有的份额由原告继承。(2)案件受理费由原告负担。 五、北京房地产律师靳双权点评依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,被继承人有权将自己的全部或部分财产任意分配给法定继承人,或遗赠给法定继承人以外的其他人。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。本案中,被继承人张小力立下公证遗嘱,指定原告为其享有的涉案房屋份额的继承人呢,该遗嘱符合法定形式要件,属于合法有效遗嘱,故原告有权要求按照公证遗嘱继承处理相关继承事宜,法院应当支持其诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第四十八条,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利,应当承担其行为相应的后果,法院可以依法进行缺席判决。本案中,被告马大琴明确表示放弃继承权,经法院依法传唤拒绝出庭参加诉讼,法院有权依法对其缺席判决,被告马大琴应当承担其行为的不利后果。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-25 |
444 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 444 | 2018-06-19 02:07:48 | 公证遗嘱非被继承人真实意愿的如何救济?房屋继承律师靳双权帮您解答 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告吕六牛诉称,吕常与前妻李冬育有吕大虎、吕二虎、吕三虎、吕四虎四子女。吕常与现妻李彩育有吕大牛、吕二牛、吕三牛、吕四牛、吕五牛和吕六牛六子女。李冬、吕大虎、吕二虎、吕常、李彩先后相继去世,吕大虎生前无子女,吕二虎与陆孨育有被告陆大妞、陆二妞、陆三妞三女。被告吕柴系被告吕四牛之子。吕常和李彩分别立公证遗嘱,一致表示由原告与吕柴共同继承西城区新街小区103号房屋。现原告由于被告阻挠,无法按照遗嘱继承,诉至法院,要求判令按照遗嘱继承涉案房屋。 二、被告辩称被告陆大妞、陆二妞、陆三妞辩称,被继承人的遗嘱未能正确表达其真实意愿,不认可该遗嘱,不同意原告的诉讼请求。吕五牛、吕四牛、吕柴当庭表示,同意按照遗嘱处理继承事宜。吕三虎、吕四虎、吕大牛、吕二牛、吕三牛当庭表示,不认可遗嘱,不同意原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明:八名被告向本院申请对遗嘱中的被继承人签名进行笔迹鉴定。本院就此事先后委托两所鉴定机构,但因缺乏有效的被继承人本人样本材料而无法鉴定。 四、北京市西城区人民法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋按照被继承人遗嘱继承处理。(2)案件受理费由原告、被告吕柴各负担六千。 五、北京房地产律师靳双权点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,被告陆大妞、陆二妞、陆三妞主张该遗嘱并非被继承人的真实意思表示,但是未能向法院提交有效的证据加以证明,根据证据规则,其几人应当承担不利后果,故法院无法支持其主张。根据《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十六条、第二十六条规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理。因两位被继承人针对涉案房屋留有一致的公证遗嘱,符合法定形式要件,属于合法有效的遗嘱,故涉案房屋应按遗嘱内容继承处理。其中原告吕六牛继承部分为遗嘱继承,被告吕柴继承部分为遗赠,其二人有权依照公证遗嘱继承涉案房屋。综前所述,原告要求涉案房屋按照遗嘱继承处理的诉讼请求于法有据,应当得到法院的支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利,应当承担其行为相应的后果,法院可以依法进行缺席判决。被告吕三虎、吕四虎、吕大牛、吕二牛、吕三牛、吕四牛、吕五牛、陆孨、吕柴无正当理由拒不出庭参加诉讼,法院有权缺席判决。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-25 |
445 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 445 | 2018-06-19 02:07:50 | 夫妻一方是否有权在遗嘱中处分夫妻共同财产? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告卢山诉称,麻子成与被告高珊系夫妻关系,育有麻倪一女,麻子成先于麻倪死亡。麻倪与前夫周强育有一女即被告周小玉,周小玉由周强抚养。麻倪与原告卢山婚后无子女,居住在二人共同购买的石景山区303号房屋,产权登记所有权人为麻倪。麻倪去世后,被告周小玉因遗产分割事宜与原告发生争执。故诉至法院。诉讼请求:1、请求判令诉争房屋由原告继承所有,原告支付相应折价款;2、诉讼费依法分担。 二、被告辩称被告周小玉辩称,不同意原告的诉讼请求,被继承人留有遗嘱,由被告周小玉继承诉争房屋。被告高珊辩称,不同意原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明,麻倪所立遗嘱有其本人签名、立遗嘱年月日,并拍下立遗嘱时的照片,以证明由其本人书写。双方当事人均认可其真实性。麻倪的死亡抚恤金、丧葬费、养老金已被卢山领取,麻倪丧葬事宜已由原被告双方负担。卢山现居住在涉案房屋房屋。原被告双方均主张房屋所有权,给对方折价补偿款。原告主张支付的折价补偿款比被告主张支付的多。 四、北京市石景山区人民法院判决北京市石景山区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋归卢山所有,卢山给付周小玉房屋折价补偿款,被告协助卢山办理房屋过户手续;(2)被继承人的抚恤金、丧葬费、个人养老金归卢山所有,卢山给付周小玉、高珊各两万;(3)案件受理费由卢山、周小玉各负担四千,由高珊负担一百。 五、北京房地产律师靳双权点评本案中,涉案房屋系卢山与被继承人麻倪于在婚姻关系存续期间所购,应为麻倪与卢山的共同财产,依据《中华人民共和国继承法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。故涉案房屋的一半应先析出为卢山所有,另一半为麻倪所占房屋的份额,作为麻倪的遗产进行继承分割。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承办理。本案中,麻倪生前留有自书遗嘱,根据当事人叙述及相关证据可以确认该自书遗嘱符合法定形式要件,合法有效,故涉案房屋应当按照遗嘱继承办理,由被告周小玉继承。经法院调查,原告一直居住在涉案房屋内,且在双方均主张涉案房屋所有权的情况下,原告愿意支付的折价补偿款高于被告,根据前述情况,法院支持将涉案房屋归于原告所有是法院寻求当事人利益最大化的结果,则原告自愿给付折价补偿款的主张,法院尊重当事人意志自由即可,不需过多干涉。对于被继承人的麻倪的死亡抚恤金、丧葬费与个人养老金,应当先从中扣除原被告已经支付的丧葬费用后,再由原被告三人按照法定继承处理,即三人各继承三分之一。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-25 |
446 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 446 | 2018-06-19 02:07:54 | 房地产律师靳双权解答遗嘱继承纠纷怎样维权 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告刘大宝诉称:刘刚与前妻靳兰有三子女,长子原告、次女刘金枝、三女刘玉叶。原告与李盛系夫妻关系。刘刚与朱紫琴再婚,丰台区长宁小区2004号房屋系刘刚与朱紫琴婚后共同财产,朱佳佳、朱丽丽系朱紫琴养女,李妮系朱紫琴外甥女,刘直直系刘刚侄子。刘刚、朱紫琴相继去世,朱紫琴曾订立见证遗嘱。我虽在法律上无照顾朱紫琴的义务,但是我对老人的照顾不比任何一个亲生儿子差,直到老人离世。现我要求依法分割涉案房屋及朱紫琴单位的丧葬费和抚恤金。 二、被告辩称被告刘金枝、刘玉叶、李妮、李盛、刘直直辩称:同意原告的诉讼请求。被告朱佳佳辩称:我要求抚恤金中的30%份额给我。被告朱丽丽辩称:我系朱紫琴的亲生女儿,朱佳佳系其亲生侄女,没有养女一说。同意涉案房屋按照法定继承和遗嘱继承,但是抚恤金应按子女关系进行分割。被继承人的海葬事宜系由我办理。 三、审理查明经审理查明:朱紫琴系涉案房屋登记的所有权人。朱紫琴死亡丧葬补助费、一次性抚恤金共计10多万元,均未发放。朱紫琴生前立下遗嘱,并请北京市天兰律师事务所出具《律师见证书》,明确表示自己本身享有的以及依法继承的涉案房屋份额分别由朱佳佳、朱丽丽继承30%、50%,分别遗赠给李妮10%、李盛5%、刘直直5%。刘大宝向本院主张实际取得涉案房屋,给付其他继承人房屋折价款。 四、北京市丰台区人民法院判决北京市丰台区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋归原告所有,7被告协助原告办理所有权变更登记手续。(2)原告分别给付被告刘金枝、刘玉叶房屋折价款各三十六万。(3)原告给付被告朱丽丽房屋折价款一百四十五万。(4)原告给付被告朱佳佳房屋折价款六十五万。(5)原告给付被告李妮房屋折价款二十一万。(6)原告分别给付被告李盛、刘直直房屋折价款十万。(7)被继承人丧葬补助费由被告朱丽丽享有。(8)被继承人一次性抚恤金由被告朱丽丽、朱佳佳均分。(9)案件受理费由原告、被告刘金枝、刘玉叶各负担三千元;由被告朱佳佳负担七千元;由被告朱丽丽负担一万元;由被告李妮负担二千元;由被告李盛、刘直直各负担一千。 五、北京房地产律师靳双权点评依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条第一款、第十七条、第二十六条、第二十九条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承。继承开始后,有遗嘱的,即按照遗嘱办理,没有遗嘱的,即按照法定继承办理。本案中,涉案房屋系夫妻共同财产,刘刚与朱紫琴双方各占一半份额,在其二人死亡后,二人各自的的遗产都是涉案房屋的一半份额。根据遗嘱的法定形式,本案中朱紫琴所立遗嘱经过律师事务所出具《律师见证书》,符合自书遗嘱的形式要件和实质要件,系其真实意思表示,合法有效,其遗产应按照其所立遗嘱进行继承。丧葬费系死者生前所在单位发放的丧葬费等款项,具有特殊性质,应当专门用于为死者办理丧葬等事宜。因朱紫琴海葬事宜由朱丽丽办理,故该款项应由朱丽丽享有。朱紫琴的抚恤金是对其近亲属的一种精神抚慰,由于其不能归于遗产之中,无需进入遗产分配程序,所以该笔费用应由其父母、配偶、子女共同享有,故该笔费用应由朱佳佳、朱丽丽共同享有。本案中,涉案房屋现在无人居住,且原告曾主张要求实际取得涉案房屋,根据本案实际情况结合遗产分割的原则,即应当有利于生产和生活需要,不损害效用,法院可以酌情将涉案房屋判归原告所有。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-25 |
447 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 447 | 2018-06-19 02:07:56 | 房地产律师靳双权解答如何维护自己合法的房产继承权 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告刘大光、刘二光诉称,刘建、季菜系夫妻关系,育有四子女:二原告与二被告。2011年、2015年,刘建、季菜先后去世。刘建去世前曾订立录音录像及纸质遗嘱,决定由二原告继承其所有的怀柔区南苑小区303号房屋及屋内院内一切物品。二老去世后,被告长期霸占涉案房屋,拒绝原告行使继承权,侵害了原告的合法权益,请法院判令:1、位于北京市怀柔区南苑小区303号正房5间由二原告继承,院落由二原告使用;2、诉讼费及其他费用由被告承担。 二、被告辩称被告刘三光辩称,1、我只是看管涉案房屋,未在那居住。2、不认可该遗嘱的合法性。3、不同意二原告的诉讼请求,要求按照法定继承。被告刘四光辩称,1、分家时,我分得大刘村311号正房3间及院落,被告刘三光分得大刘村313号正房3间及院落。2、认可遗嘱,同意原告请求。 三、审理查明经审理查明,刘建、季菜订立纸质遗嘱,决定由二原告继承涉案房屋及相关物品,证明人田小贵,曹大萧,整个过程由曹梦梦录像。根据原告刘大光述称,由于两位老人年岁已高,所以遗嘱为曹梦梦代书,签字也并非刘建、季菜本人所签,当时证明人田小贵,曹大萧不在场,签字系曹梦梦代笔,曹梦梦本人作为代书人未签字,但是该遗嘱的内容却属于两位老人的真实意思表示。证人曹光也到庭证明原告所述。 四、北京市怀柔区人民法院判决北京市怀柔区人民法院经审理后判决:(1)南苑小区303号院内的北房5间归二原告共同所有,院落共同使用。(2)案件受理费由被告刘三光负担。 五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国继承法》规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承。继承开始后,有遗嘱的,按照遗嘱办理,无遗嘱或者遗嘱无效的,按照法定继承。本案的争议焦点在于被继承人刘建和季菜所立的遗嘱是否有效。根据《中华人民共和国继承法》第十七条第二款、第三款及第十八条之规定,自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人签字。继承人不能作为遗嘱见证人。本案中,虽然遗嘱的存在见证人、代书人的瑕疵,不符合法律规定的代书遗嘱形式要件,但是原告提交的录像及被告陈述、证人证言相互之间能够印证该遗嘱的效力,足以证明被继承人立遗嘱时具有相应的民事行为能力,遗嘱的内容是其真实意思表示,且不违反法律和社会公共利益。故涉案房屋理应按照代书遗嘱的内容由二原告依法继承,二原告的诉讼请求理应得到法院支持。至于二原告对于不分割涉案房产所达成的合意,法院无需干涉,应由其二人自己商议。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-24 |
448 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 448 | 2018-06-19 02:07:57 | 房产继承纠纷中如何维护法定继承人的权益? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告李大成、李小成诉称:李前生系李晨与前妻贾伟倩之子,李三田、李四田、李一田、李二田系李晨与前妻张冰冰之子女。李大成系李前生之子,李小成系李大成之子。李晨的三子二女中除因客观原因无法尽赡养义务的二子之外,其余一子二女无故拒绝赡养老人。李晨与张冰冰分居6年,2011年离婚。李大成与杨小红从2008年初开始照顾李晨,期间李晨多次因病入院,其子女不管不顾,全部医疗费用都是李承担。2009年6月份,李晨主动要求签订《遗赠抚养协议》,约定由李大成和杨小红照料李晨直至百年,李晨将其名下紫竹小区333号、402号房产赠予李大成和李小成所有。李大成和杨小红送李晨到条件较好的朝阳区紫竹老年公寓。现李晨已去世,为维护自身合法权益,请求判令北京市朝阳区紫竹小区333号由李大成继承所有。 二、被告辩称被告李前生辩称:同意李大成、李小成的诉讼请求。被告李一田、李二田、李三田、李四田共同辩称:原告所述不符合事实,其诉讼请求没有法律依据。四被告均尽到赡养义务。李晨遗产应当由三子二女平均等额继承。 三、审理查明经审理查明:《遗赠抚养协议》还约定了:1、李大成应当善待李前生并为其养老送终。2、由李前生领取李晨百年后发放的抚恤金。协议见证人张壹、郭创、冯糖、高玲均留有签名。诉讼中,四被告不认可协议书。郭创、冯糖出庭作证均证明该协议的真实性。李前生对上述证人证言予以认可,其他被告不认可。原告为证明其主张,提供了朝阳区紫竹老年公寓档案、医院诊断证明、医疗费及养老费支出凭证、照片,用以证明李大成、杨小红对李晨尽到了赡养义务。李一田、李二田、李四田、李三田为证明自己尽到赡养义务,提供了医疗费票据、北京市通州区大台镇大台村民委员会证明。被告为证明333号房屋并非李晨个人财产,提交相关判决书,证明该房屋为张冰冰与李晨夫妻共同财产。四被告提供医疗费单据、丧葬费票据,予以证明其为李晨支付的费用。经核定,四被告支付的丧葬费用为6020元。李小成明确表示将其所继承的份额赠与李大成所有。 四、北京市朝阳区人民法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:(1)311号房屋归原告所有。(2)被继承人名下存款由被告各自分得五分之一的份额。(3)原告给付被告李一田、李二田、李四田、李三田丧葬费补偿款。(4)案件受理费由原告负担2800元,被告李一田、李二田、李四田、李三田各负担6000元。 五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国继承法》规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承。继承开始后,有遗嘱或遗赠扶养协议的,即按照遗嘱或者协议办理。本案中,被继承人签有《遗赠抚养协议》,符合法定程序,协议合法有效。被告李一田、李二田、李四田、李三田提出种种理由不认可该协议效力,(1)主张《遗赠抚养协议》中非被继承人本人签名。(2)被继承人签订协议时对333号房屋无处分权。(3)主张被继承人签订协议时民事行为能力存在缺陷。(4)主张见证人存在瑕疵。针对四名被告的抗辩,结合本案各方当事人的陈述及证据,分析如下:(1)被告不认可协议效力,在无法提供有效证据的情况下拒绝申请笔迹鉴定。(2)被告主张属实,但是根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,李晨于2012年8月取得了333号房屋的处分权,则效力及于《遗赠抚养协议》,被继承人为有权处分。(3)无法提供证据证明被继承人行为能力存在缺陷。(4)根据《中华人民共和国继承法》规定,遗赠扶养协议是双方当事人意思表示一致的结果,并不强制要求有见证人,见证人瑕疵并不能作为影响本协议合法生效的理由。综前所述,被告对于自己提出的各种主张未能提供有效证据加以证明,根据证据规则原则,应当承担举证不能的不利后果。被继承人与原告签订的《遗赠抚养协议》合法有效,从本案查明的情况看,双方严格履行义务,李大成、杨小红尽到了扶养义务。因此,原告依法享有受赠333号房屋的权利。李小成的自愿转赠行为法院无权干涉。由于四被告同意扣除丧葬费中从李田一领取的5000元费用,根据其提供的6020元票据,可以认定四被告共支付支付丧葬费1020元。根据遗赠扶养协议,李大成应当支付前述费用。被继承人名下银行存款既未在遗赠扶养协议中约定,又未订立遗嘱,故应当按照法定继承处理。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》,遗产已被分割而未清偿债务时,如有法定继承又有遗嘱继承和遗赠的,首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务,不足清偿时,剩余的债务由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还。本案中,案外人张冰冰对被继承人享有债权,应由被告法定继承的银行存款先行偿还,不足部分由原告受赠的房屋清偿。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
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449 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 449 | 2018-06-19 02:07:58 | 代书遗嘱的不符合法定形式是否具有效力? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告李二妮诉称:李向阳与杨淑系夫妻关系,育有8个子女,即长女李大妮、次女李二妮、三女李三妮(已去世无继承人)、长子李大宝、次子李二宝、三子李三宝、四子李四宝、五子李五宝(已去世)。李五宝与李翠翠系夫妻关系,育有2女,即李一娜、李二娜。杨淑生前留有遗嘱:将其与李向阳共有的昌平区昌南小区402号房屋中属于自己的财产份额由李二妮继承。因继承纠纷诉至法院,请求:1、按照遗嘱继承处理;2、诉讼费用由李二妮承担。 二、被告辩称被告李向阳辩称:同意李二妮的诉讼请求,按照杨淑遗嘱处理房产继承事项,并且将我对涉案房屋所占份额也一并交给原告。其他的孩子没有尽过孝心,不给他们。被告李大妮辩称:1、母亲订立遗嘱时无第三人在场,我否认该份遗嘱的效力。2、父亲违背事实,没有尽孝心的是原告,母亲看病住院期间长达一个半月,原告只去过2、3次,其余时间一直是我们在照顾。3、母亲口头许诺将涉案房屋赠与我。被告李大宝辩称:1、父亲违背事实,没有尽孝心的是原告。2、母亲的遗嘱是父亲代写,没有法律效力。被告李二宝辩称:1、母亲曾嘱咐说去世后不要通知李二妮。2、遗嘱我不认可。3、办理母亲身后事我花费2000元。4、父亲说的不是事实。被告李三宝辩称:不认可母亲的遗嘱。被告李四宝辩称:1、我们兄弟姐妹都对老人尽到赡养义务。2、关于遗嘱,我尊重法律的认定。被告李一娜、李二娜辩称:我们认可遗嘱。 三、审理查明经审理查明:涉案房屋登记在李向阳名下。杨淑去世前,李向阳、杨淑、李一娜共同居住在涉案房屋。原告为证明其主张,向本院提交《遗书》,其中明确表示涉案房屋杨淑所占份额由原告继承。其中,主文为李向阳代书,签字为被继承人本人。原告为反驳被告称李大妮,向本院提交李大妮书写的《证明放弃》,其中被告李大妮明确表示自愿放弃继承权。但是李大妮当庭表示反悔。原告、李向阳、李一娜、李二娜向本院提交杨淑的医疗费票据、住院费用结算单,为证明原告对被继承人尽心照顾,请求多分遗产。双方均认为李五宝对父母尽的赡养义务较少。 四、北京市昌平区人民法院判决北京市昌平区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋由原告、被告按份共有,其中被告李向阳享有百分之五十八的份额,被告李一娜、被告李二娜各享有百分之三的份额,其余的原被告各享有百分之六的份额;(2)涉案房屋归被告李向阳居住使用;(3)案件受理费由被告李一娜、李二娜各负担三百元,其余原被告各负担七百元,于本判决生效后七日内交纳;于本判决生效后七日内交纳。 五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国继承法》规定,代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签字。并且继承人不能作为遗嘱见证人。本案中,被继承人订立的《遗书》主文内容为李向阳代书,李向阳系法定继承人之一无权充当遗嘱见证人角色,故该遗嘱不符合法律规定的形式要件,应当认定为无效。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中可视为无遗嘱,故被继承人的遗产应该按照法定继承处理。根据《中华人民共和国继承法》规定,被继承人的配偶、父母、子女是第一顺序继承人。继承开始后,由第一顺序继承人继承。被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。本案中,李三妮、李五宝皆先于被继承人死亡,前者无子女,不存在代位继承;后者子女李一娜、李二娜可以代位继承其应当继承的遗产份额。继承人先明确表示放弃继承的,之后又在诉讼中反悔的,人民法院有权依据案件事实情况决定反悔是否发生效力。综合本案原被告的陈述及法院的调查事实,李大妮有合理理由当庭反悔,故其有权继续继承遗产。根据《中华人民共和国继承法》规定,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。对被继承人进了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。本案中,原被告均未提交有效的证据来证明自己履行赡养义务的主张,亦未能提供有效证据来证明对方未尽到赡养义务,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果,故其各自的主张都无法得到法院的支持。本案中,原被告双方都主张李五宝尽的义务最少,但其并不构成李五宝不分或少分遗产的法定理由,且李一娜、李二娜尚未成年,所以应当保证其仍代位继承的权利。本案中,涉案房屋系李向阳与被继承人在婚姻关系存续期间所购得,即为夫妻共同财产,则涉案房屋中二人的份额各占一半。分割遗产时,应当先排除李向阳所占份额,被继承人的遗产仅指涉案房屋的一半份额。因李向阳一直与被继承人共同生活,有权多分得涉案房屋份额,被继承人去世后李向阳一直居住在该房屋内,在共有人处理变卖涉案房屋前,应保障李向阳的居住使用权。综上所述,法院的判决是正确的。 |
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450 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 450 | 2018-06-19 02:08:01 | 房地产律师靳双权解答房产继承纠纷如何解决 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告李大翔、李二翔、李三翔诉称:李彤彤与被告李红娟系夫妻关系,三原告是李彤彤与前妻的子女。李彤彤与前妻共同拥有的3号房屋因拆迁,获得补偿款80万元。前妻去世后,李彤彤购买39号、31号房屋,其中39号房屋系使用拆迁款购得。三原告为李彤彤支付医疗费1500元、丧葬费2万元。现起诉要求:1、39号、31号房屋由三原告继承;2、李彤彤的存款及孳息共47万元由三原告继承;3、判令李红娟名下财产中属于李彤彤的部分由原告继承;4、被告分摊医疗费及丧葬费;5、李彤彤留有名画一幅、太师椅一对、皮大衣一件、钢笔一支、名酒15瓶、翡翠手把件一个、古董收音机一台、折叠桌椅一套、梅花手表一支,应由被告返还。 二、被告辩称被告李红娟辩称:1、3号、31、39号房屋均为我二人夫妻关系存续期间所购,拆迁款、房屋都是共同财产。2、李彤彤生前订立公证遗嘱,决定其在39号房屋中享有的份额由我继承。3、我只同意对31房屋进行分割。4、存款中应先扣除我的婚前个人财产再进行分割。5、我同意分摊丧葬费及医疗费,但其他物品均不在我处。 三、审理查明经审理查明:涉案房屋登记的所有权人均为李彤彤。李彤彤立有公证遗嘱,明确表示39号房屋由被告继承。本院调查了李彤彤在北京银行的存款状况及李彤彤死亡时李红娟名下存款状况。庭审中,原被告双方对于3号房屋的所有权归属存有争议。经本院调查,三原告实际支付的医疗费、丧葬费总额与原告所述存在差异。本院委托北京中论房地产土地评估有限公司对31房屋的房地产市场价值进行评估并出具《房地产估价报告》。 四、北京市丰台区人民法院判决北京市丰台区人民法院经审理后判决:(1)39号房屋归被告李红娟所有,原告协助被告办理所有权变更登记手续。(2)31房屋归被告李红娟所有,原告协助被告办理所有权变更手续;被告分别给付原告折价款。(3)被继承人在北京银行的存款及利息归被告所有;被告分别给付原告折价款。(4)被告在各个银行的存款及收益归被告所有;被告分别给付原告折价款。(5)被告给付原告丧葬费、医疗费共计五千元。(6)案件受理费由原告各负担七千元;由被告负担二万。评估费由原告各负担七百元,由被告负担二千百元。 五、北京房地产律师靳双权点评夫妻在婚姻关系存续期间所得财产,归夫妻共同所有,本案中,39号房屋、31房屋系被继承人与被告婚姻关系存续期间所得的财产,故其应当归于夫妻共同财产。三原告未就其主张对前述两处房屋享有财产份额提供证据证明,其主张无法得到法院的支持。遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产,遗嘱的这部分,应认定无效,本案中,被继承人的遗产应当排除被告所享有的份额。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中,被继承人的公证遗嘱合法有效,故应当依法先由被告继承39号房屋。遗嘱未涉及的遗产部分,即31房屋及存款,即应依法按法定继承办理。根据其自述、相关证据及法院的调查可知,被告所主张的其婚前个人财产已经被被告从银行账户中取出,所以被继承人的遗产应为其死亡之时其与被告名下全部财产的二分之一,其中包括被告在被继承人死亡后自行支配的部分。根据《中华人民共和国继承法》,与被继承人生前共同居住的可以适当多分遗产,本案中被吿在被继承人生前一直共同居住,故法院可以适当给被告多分的部分遗产。对于医疗费及丧葬费的支付事项,原被告双方均无任何异议,所以法院应当尊重原被告双方的选择,具体数额按照相关单据确定。三原告主张被继承人留有各种物件,由于其均未提供证据加以证明,根据证据规则,三原告应当承担举证不能的后果,即其主张无法得到法院的支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
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451 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 451 | 2018-06-19 02:08:04 | 房地产律师靳双权解答订立遗嘱的法定形式如何认定 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告柯宁诉称:鞠力与被告张楠系夫妻关系,育有一女鞠玲。原告系鞠力与前妻柯琳琳之女,由其母抚养。鞠力去世留有两套房屋及部分存款,房屋分别位于朝阳区翔西里小区和祥泰小区。鞠力病重期间两被告从未履行照顾义务。原告诉至法院,要求继承六分之一的份额;并要求祥泰小区房屋归原告所有,由原告给付折价款。 二、被告辩称两被告张楠、鞠玲辩称:1、鞠力做手术前,曾录制3段视频明确阐述了遗嘱分配问题。2、两被告对被继承人尽职尽责,从未怠慢。3、原告曾因抚养费一事多次起诉被继承人,亦从未尽过任何赡养义务。原告在起诉状中捏造事实,诋毁诽谤被告。综上,请求驳回原告诉讼请求。 三、审理查明经审理查明:翔西里小区及祥泰小区房产都登记在鞠力名下,房屋现由两被告居住使用。本院委托北京悟空国际房地产土地资产评估有限公司对上述两套房屋进行了市场价值评估并出具《房地产估价报告》。根据被告提供视频录像及医院住院病历、医疗费、丧葬费等费用清单、被继承人名下工商银行的存款明细等材料:1、录像中被继承人决定遗产归张楠所有。2、医疗费、丧葬费等费用由被继承人自己的银行存款、被告、亲戚朋友共同支付,被告与向亲戚朋友借的部分应当在遗产分配前扣除。鞠二力、鞠三力、鞠小玲(被继承人的弟弟和妹妹)证明:原告与被继承人有不定期来往;被继承人病重期间,张楠拒绝通知原告,病逝后,张楠才同意通知;原告明确表示愿意承担部分丧葬费用。两被告对前述第三人的证言不予认可。鞠玲明确同意由张楠享有其继承的份额,且不要求折价款。 四、北京市朝阳区人民法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋及被继承人的其他遗产均归被告张楠所有;(2)被告张楠给付原告柯宁补偿款;(3)评估费由原告柯宁负担1000元,由被告张楠负担10000元;(4)案件受理费由原告柯宁负担7000元,由被告张楠负担3000元。 五、北京房地产律师靳双权点评公民依法享有财产继承权,继承从被继承人死亡时开始,继承开始后,有遗嘱的按照遗嘱继承,无遗嘱或者遗嘱无效的,按照法定继承;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。根据《中华人民共和国继承法》,公民有权进行录音遗嘱或者口头遗嘱,以录音或口头形式订立的遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,本案中,两被告提交了被继承人的视频录像。原被告双方对该录像是否符合遗嘱的法定形式发生争议,一方认为其是被继承人的真实意思表示,应为有效遗嘱,另一方则认为其不符合法定形式,应属无效。以录像视频的形式作出订立遗嘱的意思表示的,可以比照继承法关于遗嘱的形式规定,即可视为录音或口头遗嘱,至少应当有两个以上见证人在场见证,方为有效。本案中,视频录像时只有被告鞠玲与一名护士在场,根据《中华人民共和国继承法》,继承人不能作为遗嘱见证人,故视频录像虽可以在形式上视为法定遗嘱形式,但是程序上并不能合法有效,故对于该份遗嘱的效力无法得到法院的采信,故本案应当按照法定继承处理。夫妻在婚姻关系存续期间所得财产,归夫妻共同所有,根据本案查明事实,涉案房屋两处皆为被继承人与张楠的夫妻共同财产,则被继承人的遗产仅包括两处涉案房屋的一半份额。根据《中华人民共和国继承法》,法定继承的,对被继承人尽主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,可以多分。本案中,张楠长期与被继承人共同生活,且其提供了充足证据证明尽到扶养义务,可以适当多分;原告依法享有继承权,但由于客观原因其未与被继承人共同生活,所以可以适当少分;被告鞠玲明确表示将继承份额由张楠享有且不要求折价款的,法院应当予以支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-24 |
452 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 452 | 2018-06-19 02:08:05 | 房屋买卖合同中存在居间人时违约责任如何来认定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告齐晨诉称,2015年8月1日原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定被告购买原告位于北京市昌平区12号的房屋,合同约定房款为240万元,合同签订当日交付定金4万元,过户时交付首付款80万元,尾款170万元申请贷款后给付被告。合同签订原告交付定金后,被告不履行合同并要求解除合同。现诉至法院,请求依法判令:1.判令被告继续履行于2015年8月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》,并协助将该房屋过户至原告名下;2.诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告孙阳辩称,房屋是夫妻共同财产,不准备卖了。 三、第三人叙述第三人天贵置地公司陈述,同意原告的意见。 四、审理查明经审理查明,该房屋为被告单独所有。2015年8月1日天贵置地公司提供居间服务,原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》。出卖人应当在收到买受人全款后三日内将该房屋交付给买受人。房屋交易中产生的全部税费由原告承担。双方约定合同网签且贷款审批合格后三日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原、被告与天贵置地公司签订了《居间服务合同》,合同还对居间服务费的数额、支付方式及三方的权利义务等进行了约定。合同签订后,被告未配合原告申请银行贷款。2015年1月12日,被告爱人要求解除与原告的房屋买卖合同。天贵置地公司提交《证明》说明买卖双方就涉案房屋交易的全过程,其中写明了被告违约需承担违约金。被告称该证明和其在中介公司看到的证明中约定的违约金数额不同。原告还表示可以能以现金方式一次性付清余款。 五、法院判决北京市昌平区人民法院经审理后判决:被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》。原告于本判决生效后十日内支付被告剩余购房款240万元,在原告付清剩余购房款后三日内,被告协助原告办理北京市昌平区12号房屋的产权过户手续,将该房屋过户至原告名下。 六、北京房地产律师靳双权点评根据我国合同法相关规定,合同为双方当事人真实意思表示达成的协议,合同约定的义务对双方具有拘束力,应按照约定来履行各自的合同义务,任何一方违反合同规定应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该房屋经查明为被告单独所有,天贵置地公司为原、被告双方提供居间服务,三方就房屋的买卖事宜达成的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》为三方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。三方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定,被告在签订房屋买卖合同时应对房屋享有绝对的处分权,双方同意由原告申请贷款以贷款的方式支付尾款,但被告未协助原告办理申请银行贷款等相关手续,已构成违约。从双方协商中可以看出,被告的爱人对出卖房屋是知情的,被告以其爱人不同意出卖房屋和房价上涨为由提出解除合同,理由不充分,无法律依据,无法予以支持。原告主张双方继续履行合同并表示可以以现金形式一次性支付余款,因此原告要求被告继续履行合同的请求,于法有据,符合合同约定。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-21 |
453 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 453 | 2018-06-19 02:08:05 | 延迟交房产生的违约责任如何来认定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告谢腾诉称,2011年1月16日,原告与拆迁单位就大理村3号和1部分房屋订立了《北京市住宅房屋腾退补偿安置协议》,2011年1月24日,原告(乙方)与被告肖明镇政府(甲方)签订购房协议,约定购买被告提供的定向安置房,购房款已由被告肖明镇政府委托银行从腾退补偿款中代扣代缴。购房协议第六条已明确约定被告应于2014年1月20日之前使安置房达到交付条件,至今房屋不符合交付条件。依据购房协议约定“逾期超过30日后,乙方有权退房。乙方退房的,甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。”现被告违约,原告有权退房并获得赔偿金。现诉至法院,请求判令:1、判令解除原告与被告肖明镇政府签订的《北京市定向安置房购房协议》。2、被告肖明镇政府按照购房协议约定的标准向原告支付已付购房款百分之三的违约金,共计28000元。 二、被告辩称被告肖明镇政府辩称,被告肖明镇政府对原告所签订购房协议的真实性没有异议,但被告对其不想有实际权利义务,故不承担原告主张的违约责任;购房协议约定:“非因甲方原因,包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等,导致甲方未能按照约定的期限将该商品房交付买受人的,甲方不承担任何违约责任。”在北京市门头沟区土地一级开发定向安置房项目确定的安置房建设主体为中建京华建设发展有限公司,2013年2月2日,安置房建设主题正式变更为国行嘉文。国行嘉文公司于2014年8月就涉案安置房项目获得北京市规划委员会建设项目规划条件许可。所有原告所称的违约责任不应由被告承担;在房屋交付之前,被告按照与原告签订的腾退补偿协议约定的标准给付原告定向安置房周转费,所以未按协议约定行为未成原告造成损失,双方约定的违约金过高,被告不同意其诉讼请求。 三、审理查明2011年1月16日,谢文光作为被腾退人与腾退人北京中达万英房地产开发有限公司订立了腾退补偿协议。中达万英公司应向原告支付包括周转费在内的腾退补偿款共计3000000元。周转费发放标准为被认定人口每人每月1000元。2011年1月24日,原告(乙方)与被告肖明镇政府(甲方)签订购房协议,约定:乙方自愿购买北京市门头沟区肖明镇区域组团项目定向安置房三居室1套,面积220平方米。本项目回购均价为9000元/平方米。乙方于腾退房屋之日起15个工作日内向甲方一次性交纳全部购房款。双方约定,逾期交房在30日之内,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金,并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,乙方有权退房。乙方退房的,甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。购房协议签订后,原告向被告交纳了购房款980000元,并按标准领取了周转费。后被告通知原告选房,其未选房。 四、法院判决北京市门头沟区人民法院经审理后判决:(1)、解除原告与被告于二〇一一年一月二十四日签订的《北京市定向安置房购房协议》;(2)、被告于本判决生效之日起十日内给付原告违约金28000元。 五、北京房地产律师靳双权点评购房合同为双方当事人真实意思表示达成一致,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方之间的购房协议,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行。本案争议的焦点在于安置房屋应交付时间及被告是否应该承担违约责任。1、根据购房协议的有关约定,甲方应在2014年1月20日之前使安置房达到交付条件;双方还约定,非因法定或约定事由,甲方未按照本协议的期限将该商品房交付买受人的,按照逾期时间,做不同的处理。该协议未明确确定2014年1月20日为房屋交付时间,但根据其他条款之间的关系可以认定,2014年1月20日应为安置房的约定交付时间。2、协议中约定,政府行为导致被告未能按照约定期限将房屋交付买受人的,被告不承担任何违约责任。根据上述案情中被告提出的证据材料中得出,安置房建设主体虽经过申请报批发生了变更,但申请报批变更建设主体仅是履行行政审批手续的过程,变更行为并不属于政府行为,因此变更建设主体的行为不属于购房协议约定的免责条款。3、根据购房协议约定,被告应当于2014年1月20日之前将安置房交付原告,但被告在2017年3月1日左右才通知原告选房,据此被告存在逾期交付房屋的违约行为,应承担协议约定违约责任。因此,原告有权按照合同约定要求解除购房协议,原告要求解除购房协议的诉讼请求,合乎购房协议的约定。购房协议中对逾期交房乙方解除合同的违约金进行了明确约定,违约金的金额约定并无任何不当,原告要求被告按照合同约定的标准支付违约金的请求,符合合同约定和法律规定,应予以支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-21 |
454 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 454 | 2018-06-19 02:08:09 | 夫妻关系存续期间一方通过赠与取得的房屋如何来认定房屋所有权人? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告王路诉称:坐落于影建小区3栋1门的房屋于2007年初始登记在被告名下,在夫妻关系存续期间,购买该房屋时原告出过资,现要求确认坐落于影建小区3栋1门的房屋为原告与被告共有;诉讼费用由二被告承担。 二、被告辩称被告高莹、高雷辩称:房屋为高雷所购买的福利房屋,高雷对其享有房屋产权;高雷将自己的房屋赠与给女儿高莹,并不不当;原告未提交任何证据证实该房屋属于夫妻共同财产,调取高莹与林业局的购房协议为本案的定案依据,不具有说服力。现请求法院依照法律规定对本案作出公正判决。 三、审理查明经审理查明,1996年,被告高雷所在工作单位大兴林业站按照有关分房政策,以优惠价格分配给被告高雷楼房一套。大兴林业站出具的分配名单上载明房屋分配给被告高雷。大兴林业站于2010年2月9日、2011年5月2日出具书面证明,证实北京市大兴区影建小区3号楼1单元是单位建设分配给职工高雷的房屋,高雷分别于1996年1月10日交来全部购房款84000元,2002年8月7日交来取暖费、物业管理费、电磁卡、液化气管道费11400元。2011年4月1日,大兴林业站出具书面证明,高雷将该处房产赠与女儿高莹个人,并将房产登记在高莹名下。后该房屋一直由原告与被告高莹居住。2007年1月1日,被告高莹取得房屋所有权证。原告称对该房屋出资40000元,未提交相关证据。原告提交购房协议一份,但被告对该协议上的签字指印提出异议并申请鉴定。鉴定得出协议上的签字与样本上不是同一人。被告申请认可鉴定意见,并撤回对指印的鉴定申请。被告支出鉴定费16600元。 四、法院判决北京市大兴区人民法院经审理后判决:(1)、驳回原告的诉讼请求。(2)、案件受理费七十元,由原告负担;鉴定费16600元,由原告负担。 五、北京房地产律师靳双权点评根据我国民事诉讼法相关规定,举证责任的分配为“谁主张,谁举证”。双方当事人对自己提出的诉讼主张负有举证责任,并对此承担败诉的风险。根据法院查明的事实,该房产应当认定为被告高莹所有。根据上述案件分析,大兴林业站的证明及购房款、物业费等缴费单据均可证实争议房屋为高雷出资购买,其对该房屋享有完整的处分权。高雷2002年8月7日将该房产赠与高莹居住。在实际办理房产证时,高雷申请通过单位将房产办在高莹名下,取得的房产证上明确载明房屋所有权人为被告高莹,并无其他共有人。高莹取得该房产所有权是基于被告高雷赠与行为所取得,并无任何共有人。根据最高人民法院婚姻法解释(二)的规定,当事人结婚后,父母为双方购置房产出资的,该出资应认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。本案中,被告人高雷所做出的赠与房屋行为,大兴林业站也证实高雷通过单位将房屋产权直接办理至高莹名下,被告高雷也明确将该房屋赠与给高莹个人,应当认定该房产为被告高莹的个人财产。原告主张房产初始登记在被告高莹名下,据此认为该房产系夫妻共有财产的意见并不合理,因被告高莹并不是单位职工并不享有分配房屋,其是通过赠与取得。根据鉴定意见,原告提出房产的购房协议也并非高莹本人签写;根据房屋分配政策,该房产属于单位分配给被告高雷的福利房屋,高莹不能够直接取得该房屋的所有权。被告高雷所作出的赠与房屋明确表示该房屋是赠与给被告高莹个人的,因此该房屋归属于被告高莹个人所有。被告高莹取得房产证载明的所有权人、大兴林业站出具的证明等证据,均可认定该房屋为高莹个人所有。原告主张其对该房产有过出资,但并未提交任何证据来证明,被告对此持有异议。基于对上述案件的分析,该房产应当认定为被告高莹的个人财产。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-21 |
455 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 455 | 2018-06-19 02:08:10 | 转继承中房屋拆迁款的如何分配?房产律师靳双权为您解答 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称三原告诉称:被继承人褚柒和韩岩为夫妻,共同育有6子女:褚大成、褚二成、褚三成、褚四成、褚五成、褚六成。1997年、2014年褚柒、韩岩分别去世,皆未曾留下遗嘱。褚六成与李泷为夫妻,共同育有1女褚晓晓,2015年褚六成去世。褚柒留有遗产:北京市东城区淼淼桥房屋一套、朝阳区景丽居3号房屋一套,分别价值510万元、260万元。请求法院判决:被告向原告支付继承范围内的房屋折价款;诉讼费由原被告按所得房屋比例承担。 二、被告辩称被告褚二成辩称:1、原告所称景丽居处房产并非遗产,系褚五成独自出资所购得。2、韩岩生前有遗嘱,应当按照法律规定先遵从遗嘱分配财产,遗嘱未涉及到的遗产再走法定继承。3、购买淼淼桥处房产时,我曾出资2000元,我要求得房者补偿我一万元。被告褚三成辩称:1、韩岩留下遗嘱,将其所有的淼淼桥处房产的一半产权归我。所以法定继承只能分配余下的另一半房产。2、购买淼淼桥处房产时,我曾出资7000元,我要求得房者补偿我两万元。被告褚四成辩称:购买淼淼桥处房产时,我曾出资10000元,我要求得房者补偿我五万元。被告褚五成辩称:景丽居处房产应归我所有。 三、审理查明经审理查明,被告均认可两处遗产房屋价值。2011年6月,韩岩立公证遗嘱:淼淼桥处房产中其个人所占有的份额全部由褚三成个人所有(不包括褚三成的配偶),遗嘱中注明淼淼桥处房是韩岩夫妇与褚三成共同出资购买,并未提及褚二成、褚四成出资之事,褚二成、褚四成二人亦未向本院提交任何证据。对于褚五成主张的另一处房产产权问题,褚五成提交的《房屋买卖契约》中显示褚柒为买方,本院已明确告知对产权有争议的应另案解决。 四、北京市东城区人民法院判决北京市东城区人民法院经审理后判决:(1)东城区淼淼桥房屋归褚三成所有,褚三成分别给付褚大成、褚二成、褚四成、褚五成房屋折价款363786元,褚三成给付李泷和褚晓晓房屋折价款共计363786元;(2)朝阳区太阳宫景丽居房屋归褚五成所有,褚五成分别给付褚大成、褚二成、褚三成、褚四成房屋折价款453334元,褚五成给付李泷和褚晓晓房屋折价款共计453334元;(3)案件受理费8800元由李泷和褚晓晓共负担1400元;由褚大成、褚二成、褚四成、褚五成各负担1400元、由褚三成负担1800元。 五、北京房地产律师靳双权点评遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,公民可以选择遗嘱公证,遗嘱公证由遗嘱人经公证机关办理,公证遗嘱符合法律规定合法有效。公民依法享有财产继承权,继承从被继承人死亡时开始,继承开始后,有遗嘱的按照遗嘱继承,无遗嘱或者遗嘱无效的,按照法定继承。本案中,遗嘱涉及分割夫妻共同财产,继承分割时应注意区分:1、淼淼桥处房产,仅韩岩留有公证遗嘱,则褚柒的份额应当由所有继承人(韩岩及其六个子女)法定继承。即韩岩以褚柒继承人法定继承人身份继承房产份额后,其共享有淼淼桥处房产十四分之八份额。褚三成以褚柒继承人法定继承人身份继承房产份额,加上对韩岩公证遗嘱的继承份额,褚三成共享有淼淼桥处房产十四分之九份额。原被双方当事人皆同意该房归褚三成所有,褚三成向各方支付折价。另,介于褚三成曾为购买该处房产出资,褚三成向各方支付折价时应当先将房屋价值扣除出资部分。褚四成、褚二成未能提交证据证明对该处房屋的出资事实,所以其二人的主张得不到法院的支持。2、景丽居处房产,褚五成未能就其主张提交证据,且《房屋买卖契约》显示买方为褚柒,所以该房产应按法定继承处理,六名法定继承人(六子女)共同继承。按照原被告协商一致的房屋价格及意愿,该房归褚五成所有,由褚五成给付其他人以房屋折价款。李泷、褚晓晓为褚六成的法定继承人,因其未留遗嘱,则本案中前述褚六成应得份额应由李泷、褚晓晓共同继承。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-21 |
456 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 456 | 2018-06-19 02:08:10 | 房产继承中法定继承与遗嘱继承的效力如何认定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告樊大林、樊二林诉称:樊大雄、李枝系夫妻,育有长女樊晓鑫、长子樊大林、次子樊二林、三子樊老三。李枝、樊大雄一先一后分别去世。二老在北京市房山区李村留有一处宅院,院内北房三间、西房三间是老人遗产,被告一人将其霸占。为此请求法院维护我方合法权益:1、判令将房山区李村3号宅院内被告占用的北房三间、西房三间遗嘱有效部分以外按法定继承分割遗产。2、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告樊老三辩称:原告所称与事实不符,不同意其诉讼请求。1、原告二人曾明确表示不干预涉案房屋,樊大雄遗嘱中亦可证明。2、我完全尽到赡养义务,原告未尽赡养义务,包括父亲去世二原告也并未出钱。3、父母曾许诺:西房三间赠与我,北房三间父母百年后也归我。被告樊晓鑫辩称:本人曾与父母共同承担家庭事物又参与建设北屋三间房,请法院认可北屋三间为我、樊大雄、李枝共同所有,判决有我多少我就继承多少。 三、审理查明经审理查明:樊大雄留有律师见证的代书遗嘱,要求由樊老三继承其对涉案房屋所占有的份额,且强调二原告均与涉案房屋无关。二原告对遗嘱的真实性予以认可,但是对二原告与涉案房屋无关的内容不予认可,对原告称西房三间的赠与事项亦不认可。二原告与被告樊老三均不认可樊晓鑫所述。 四、北京市房山区人民法院判决北京市房山区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋西侧两间归被告樊老三所有。(2)北房三间中东侧一间归二原告及被告樊晓鑫按份共有。(3)案件受理费五百元,二原告负担九十元,二被告负担四百一十元。 五、北京房地产律师靳双权点评本案中,可以认定的事实有:涉案房屋中的北房三间系其父母所建;根据遗嘱内容,可以认定涉案房屋中的西房三间亦系其父母遗产。至于被告樊老三所称赠与之事及被告樊晓鑫所述参与建设房屋之事,二原皆不予认可,且二被告对自己的主张所依据的事实各自负有举证责任,其未能举证证明,应当承担不利后果,所以本案中遗产范围即北房三间及西房三间。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,公民可以选择遗嘱公证,遗嘱公证由遗嘱人经公证机关办理,公证遗嘱符合法律规定合法有效。公民依法享有财产继承权,继承从被继承人死亡时开始,继承开始后,有遗嘱的按照遗嘱继承,无遗嘱或者遗嘱无效的,按照法定继承;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。本案遗产的处理应当考虑建造、使用等情况,依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要,兼顾各继承人的利益进行处理,根据《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条、第十六条、第十七条第三款、第二十六条、第二十九条,本案中李枝去世,未留有遗嘱,诉争房屋的一半份额应按照法定继承处理:樊大雄与被继承人共同生活且缺乏劳动能力,应予以多分,继承二分之一;余二分之一由四子女继承,被告樊老三与被继承人共同生活,应予适当多分。樊大雄去世,留有遗嘱,诉争房屋一半份额加上自李枝处继承的份额应按照遗嘱处理:樊大雄遗产由被告樊老三继承所有。遗嘱中有关二原告与涉案房屋无关的内容,由于原告不予认可,且被告无法提交证据加以佐证,故无法得到法院的支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
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457 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 457 | 2018-06-19 02:08:13 | 一方对公证遗嘱真实性不予认可时,其效力如何认定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告樊穆诉称,原告与温李敖系夫妻关系,被告为温李敖与前妻徐碧城所生。原告与温李敖在婚姻存续期间共同购买西城区东南西里3号房屋一套。温李敖立自书遗嘱:二人所购房屋都归樊穆所有。温李敖过世后,被告不予配合原告办理房屋过户手续,故原告诉至法院,诉讼请求:请求法院依法判令将西城区东南西里3号房屋产权归原告所有。 二、被告辩称被告温莎辩称,我对遗嘱有异议,对遗嘱中父亲签名的真实性表示怀疑,并且我父亲立遗嘱的时候已经身患重病,意识是否清醒我不确定。综上,我不同意原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明:温李敖父母均已先于温李敖死亡。涉案房屋产权登记在温李敖名下。温李敖立遗嘱并公证,明确表示由原告一人继承涉案房屋,其他任何人均无权干予。被告对遗嘱的真实性有异议,但不要求司法鉴定。 四、北京市西城区人民法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:(1)按照遗嘱继承处理,涉案房屋归原告所有,被告配合办理过户手续。(2)案件受理费由原告负担。 五、北京房地产律师靳双权点评遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,公民可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承,本案中,当事人即在遗嘱中明确表示其遗产都由原告一人继承。公民可以选择遗嘱公证,遗嘱公证由遗嘱人经公证机关办理,公证遗嘱符合法律规定合法有效,本案中,当事人对遗嘱依法进行公证,合法有效。公民依法享有财产继承权,继承从被继承人死亡时开始,继承开始后,有遗嘱的按照遗嘱继承,无遗嘱或者遗嘱无效的,按照法定继承;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。因温李敖在与樊穆婚姻关系存续期间购买涉案房屋取得产权证,则可认定涉案房产为夫妻共同财产,在二人又无其他约定的情况下,分割遗产时应当先除去原告自己所占的涉案房屋份额,即涉案房屋的一半份额,余下涉案房屋的一半份额即属于温李敖的遗产。被告对遗嘱的笔迹及真实性存有异议,但其明确表示不对此要求申请司法鉴定,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》,被告对需要鉴定的事项负有举证责任,其未在人民法院指定期限内申请鉴定致使对该争议事实无法通过鉴定结论予以认定,被告应对该事实承担举证不能的法律后果,所以法院有权认可遗嘱真实性。故原告的诉讼请求合法有据,可以得到法院的支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
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458 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 458 | 2018-06-19 02:08:13 | 房屋继承律师靳双权解答代书遗嘱继承纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告高姗姗诉称:原告与赵大拿系夫妻关系,育有赵一山、赵二山、赵三山、赵四山、赵五山五子。赵大拿去世前留有遗嘱:位于大兴区玫瑰园B室房屋,先还清赵大拿欠赵一山、赵二山、赵三山、赵四山每人2.2万元,余下房产份额由五子平均继承。因B室房屋系原告夫妻共有,原告依法占有一半份额,赵大拿所立遗嘱无权处分原告所占份额,为维护合法权益,诉至法院,请求判令1、遗嘱中处分B室房屋中属于原告部分无效,将该房屋判归原告所有,五被告协助办理房产变更登记,由原告在房价款中扣除8.8万元的债务偿还给四子,其余房款的50%依照遗嘱均分给五子;2、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告赵一山辩称:同意原告的诉讼请求。被告赵二山辩称:同意原告的诉讼请求。被告赵三山辩称:同意原告的诉讼请求。被告赵五山辩称:同意原告的诉讼请求。被告赵四山辩称:不同意原告的诉讼请求。赵四山在分家时分得5间房屋,B室房屋系拆迁赵四山所有的5间房屋安置所得,赵大拿与原告只享有使用权,不享有所有权。综上,B室房屋应当为赵四山所有。 三、审理查明经审理查明:B室房屋产权所有人登记为赵大拿。2006年4月8日,赵大拿委托北京市大智律师事务所武艺代书遗嘱,请武艺、宁凝作为遗嘱见证人,遗嘱中明确表示B室房屋先清偿四子款项,再由五子均分剩余部分。本院委托北京大宝房地产评估事务所有限公司对涉案进行评估。赵四山提交分家单,分家单上显示:赵四山分到旧房五间,老人百年以后房产规赵四山所有,经父母弟兄同意立字为证”。原被告双方都在该分家单中签字。赵四山提交了其与拆迁部门签订的北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议,以证明其对涉案房屋的所有权。 四、北京市大兴区人民法院判决北京市大兴区人民法院经审理后判决:(1)遗嘱对原告的财产处分无效;(2)涉案房屋归原告所有,被告协助办理房屋所有权变更登记手续;(3)原告偿还被告赵一山、被告赵二山、被告赵三山、被告赵四山债务;(4)原告给付被告房屋补偿款;(5)案件受理费由原告高姗姗负担一万元;由被告分别负担一千元。评估费,由原告高姗姗负担二千;由被告分别负担四百元。 五、北京房地产律师靳双权点评夫妻在婚姻关系存续期间所得财产,归夫妻共同所有,本案中,涉案房屋系原告与赵大拿婚姻关系存续期间所得的财产,故其应当归于夫妻共同财产。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承,本案中,当事人即在遗嘱中明确表示其遗产都由被告平均继承。公民可以选择代书遗嘱,代书遗嘱应当有两个见证人在场见证,并由其中1人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名,本案中,当事人所立的代书遗嘱符合法律规定合法有效。公民依法享有财产继承权,继承从被继承人死亡时开始,继承开始后,有遗嘱的按照遗嘱继承,无遗嘱或者遗嘱无效的,按照法定继承;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产,遗嘱的这部分,应认定无效,本案中,当事人订立遗嘱时未将涉案房屋中属于原告的部分排除,侵犯了原告的合法权益,该部分遗嘱应属无效。在分割遗产时,应先排除原告所占的涉案房屋一半份额,余下的一半份额即为赵大拿遗产。在赵家五子按照遗嘱继承赵大拿的遗产前,其作为遗嘱继承人应当先对赵大拿所负债务进行清偿。根据本案的实际情况,原告的诉讼请求合理合法,可以得到法院的支持,涉案房屋归原告所有为宜,原告应当依照遗嘱并参照鉴定部门的房地产估计向赵家五子支付相应补偿款。根据法律规定,遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱,立有数份遗嘱,内容相抵触的,以最后的遗嘱为准,本案中,被告赵四山向法院提交的分家单表明老人百年以后房产规赵四山所有,其可被定性为遗嘱性质,赵大拿有权变更自己所立遗嘱,前后遗嘱内容有抵触,则应当按照最后的遗嘱执行,故赵四山的主张,没有事实和法律依据,无法得到法院的支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
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459 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 459 | 2018-06-19 02:08:17 | 房地产律师靳双权解答未尽到赡养义务是否有权继承遗产 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告钱宁、洪一成诉称:钱宁与洪大于系夫妻,育有洪一成、洪二成、洪三成三名子女。位于丰台区南田里9号楼332号房屋系钱宁与洪大于婚后取得属二人夫妻共同财产。洪大于留有口头遗嘱,前述夫妻共同财产由洪一成一人继承。现将被告诉至法院,请求判决前述房屋由二原告按份共有,并办理过户手续。 二、被告辩称被告洪二成辩称:同意原告诉讼请求。被告洪三成未出庭应诉,但向本院寄交答辩状辩称:父亲洪大于曾亲口承诺:上海房产给我,我请求先解决上海房产的继承事宜。鉴于母亲一直居住在北京房产,为了保护母亲的居住权,我只同意按照市价分割后再办理过户手续。 三、审理查明经审理查明:涉案房屋现登记所有权人为洪大于。审理中,原告主张洪三成对洪大于未尽赡养义务,无权分得遗产。本院委托北京大靖房地产评估有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估。 四、北京市丰台区人民法院判决北京市丰台区人民法院经审理后判决:(1)涉案房屋由原告按份共有;原被告之间相互协助办理所有权变更登记手续。(2)洪一成分别给付钱宁、洪二成、洪三成折价款。(3)案件受理费由原告洪一成负担一千,原告钱宁负担一万,被告各负担一千。评估费由原告洪一成负担四百,原告钱宁负担三千,被告各负担四百。 五、北京房地产律师靳双权点评夫妻在婚姻关系存续期间所得财产,归夫妻共同所有,本案中,涉案房屋系原告与洪大于婚姻关系存续期间所得的财产,故其应当归于夫妻共同财产。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公民可以立遗嘱处分个人合法财产,可以将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承。遗嘱人在危机情况下可以离口头遗嘱,口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式订立遗嘱的,所立口头遗嘱无效。本案中,当事人的口头遗嘱虽得到双方当事人的认可,但双方陈述的2份口头遗嘱内容不同,且当事人的口头遗嘱不符合法律规定的形式要件,故不能认定2份口头遗嘱具有效力。原告要求的按照遗嘱继承处理的主张无法得到法院的支持,诉争房屋应按法定继承分割。公民依法享有财产继承权,继承从被继承人死亡时开始,继承开始后,有遗嘱的按照遗嘱继承,无遗嘱或者遗嘱无效的,按照法定继承;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产,遗嘱的这部分,应认定无效,本案中,涉案房屋系原告与洪大于婚姻关系存续期间所得的财产,故其应当归于夫妻共同财产,洪大于的遗产仅包括涉案房屋的一半份额。根据《中华人民共和国继承法》,由于钱宁与洪大于生前共同生活,钱宁可多分得遗产。二原告主张洪三成未尽赡养义务,但其未能向法院提供充足的证据加以证明,故对于二原告要求洪三成少分或不分得遗产的请求,无法得到法院的支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
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460 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 460 | 2018-06-19 02:08:18 | 房屋买卖合同无效,抵押条款是否有效? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告高强诉称,2007年9月1日,刘砷在原告不知情的情况下,利用假公证书将该房屋过户至自己名下。刘砷于9月2日与西四支行签订个人住房借款合同,西四支行依据抵押条款设立了抵押权登记。2014年7月1日,海淀法院作出了行政判决书,判决撤销北京市住房与城乡建设委员会将房屋所有权人登记为刘柱福的房屋权属登记行为。该房屋已登记至实际所有权人名下,但建行西四支行的48万元抵押权未撤销。二被告恶意串通,擅自在原告房屋上设置抵押,现主张抵押条款无效,故诉至法院,请求判令二被告签订的《个人住房借款合同》中的抵押条款无效。本案诉讼费由二被告共同承担。 二、被告辩称被告刘砷未出庭应诉,未向法庭提交书面答辩意见。西四支行辩称,我行与刘砷签订借款合同时已履行审查义务,抵押条款符合法律规定已经办理了抵押权登记,抵押权应合法有效。借款合同签订后,也依约履行了合同义务。后西城区人民法院作出的生效判决书也已确认借款合同有效,原告要求确认借款合同中的抵押条款无效的诉讼请求无事实及法律依据,请求法院驳回。 三、审理查明经审理查明,2007年9月2日,刘砷(借款人、抵押人)与西四支行(贷款人)、北京成泰有限公司(保证人)签订《个人住房借款合同》,其中特别签订条款约定刘砷向建行西四支行借款48万元用于购置房屋,售房人为原告,借款期限自2007年9月2日至2022年9月2日。保证人的保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。合同第13条、第37条约定:抵押人为刘砷,抵押物为该房屋,抵押物的评估价值700000元,建筑面积80平方米。抵押人保证对抵押物依法享有所有权或处分权,并保证抵押物不存在任何权属争议,共有人同意并受合同约束;抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用;借款人不能按约定还款时,抵押权人以该抵押房屋受偿。2007年9月2日,西四支行向刘砷发放贷款48万元。原告主张刘砷使用伪造的签字,将房屋过户至刘砷名下。现已认定房屋买卖合同无效,并撤销了相应的产权登记,将房屋登记在实际所有权人名下,应认定该房屋上的抵押也无效。西四支行则称借款合同签订时房屋登记在了刘砷名下,银行放款时系经正常审批流程放款并正常办理了房屋抵押权登记,对于抵押权的取得没有过错。西四支行就其主张提供刘柱福贷款审批时留存的个人信贷业务报批材料等,原告对其真实性不予认可。另查明,2007年9月2日,西四支行办理完毕抵押权登记。2011年4月2日,西四支行以借款逾期未偿还为由将被告和保证人诉至西城区人民法院,该院经审理后,依据双方签订的借款合同,判决被告偿还截止至2011年3月2日期间的借款本金420000元及相应利息、罚息。 四、法院判决北京市海淀区人民法院经审理后判决:驳回原告的全部诉讼请求。 五、北京市房地产律师靳双权点评本案的争议焦点在于合同中的抵押条款是否有效,被告与西四支行借款合同签订后,西四支行于2007年9月2日办理完毕抵押权登记,取得抵押权。原告称被告使用了伪造其本人的签字,将房屋过户到被告名下,现法院生效判决已认定房屋买卖合同无效,并已经撤销了相应的产权登记,因此房屋上的抵押也该归为无效。,西四支行主张在签订借款合同时尽到了合理的审查义务,对抵押权的取得并不存在故意或者过失,故取得抵押权没有任何过错。对于西四支行取得的抵押权应根据双方的举证和实际情况来认定。在本案中,结合生效裁判文书查明的事实及双方的举证、质证情况,可以认定被告在与西四支行签订借款合同时,持有的房地产估价报告、房屋买卖契约、房屋所有权证以及原所有权人原告夫妇的相应身份、婚姻关系证明等文件,在形式上合法有效。被告委托房地产经纪公司代理贷款事宜并提供阶段性保证,同时西四支行也尽到了审查义务。根据以上证据材料佐证,可以认定西四支行有理由相信该房屋买卖合同真实有效。随后,西四支行的放款行为也符合正常的办理流程。原告所主张的抵押条款无效无法律及事实依据。西四支行支付合理对价,并进行抵押权登记取得抵押权的行为没有过错,不应承担相应的责任。原告要求确认被告与西四支行之间签订的《个人住房借款合同》中的抵押条款无效的诉讼请求,于法无据。对于原告因此而收到的损失,可以通过其他诉讼或手段来救济。被告未出庭应诉,法院缺席判决的行为合法、合理。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-20 |
461 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 461 | 2018-06-19 02:08:22 | 设有抵押登记的房屋抵押权人的善意取得如何来认定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告高强诉称,2007年9月1日,刘砷在原告不知情的情况下,利用假公证书将该房屋过户至自己名下。刘砷于9月2日与西四支行签订个人住房借款合同,西四支行依据抵押条款设立了抵押权登记。2014年7月1日,海淀法院作出了行政判决书,判决撤销北京市住房与城乡建设委员会将房屋所有权人登记为刘柱福的房屋权属登记行为。该房屋已登记至实际所有权人名下,但建行西四支行的48万元抵押权未撤销。二被告恶意串通,擅自在原告房屋上设置抵押,现主张抵押条款无效,故诉至法院,请求判令二被告签订的《个人住房借款合同》中的抵押条款无效。本案诉讼费由二被告共同承担。 二、被告辩称被告刘砷未出庭应诉,未向法庭提交书面答辩意见。西四支行辩称,我行与刘砷签订借款合同时已履行审查义务,抵押条款符合法律规定已经办理了抵押权登记,抵押权应合法有效。借款合同签订后,也依约履行了合同义务。后西城区人民法院作出的生效判决书也已确认借款合同有效,原告要求确认借款合同中的抵押条款无效的诉讼请求无事实及法律依据,请求法院驳回。 三、审理查明经审理查明,2007年9月2日,刘砷(借款人、抵押人)与西四支行(贷款人)、北京成泰有限公司(保证人)签订《个人住房借款合同》,其中特别签订条款约定刘砷向建行西四支行借款48万元用于购置房屋,售房人为原告,借款期限自2007年9月2日至2022年9月2日。保证人的保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。合同第13条、第37条约定:抵押人为刘砷,抵押物为该房屋,抵押物的评估价值700000元,建筑面积80平方米。抵押人保证对抵押物依法享有所有权或处分权,并保证抵押物不存在任何权属争议,共有人同意并受合同约束;抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用;借款人不能按约定还款时,抵押权人以该抵押房屋受偿。2007年9月2日,西四支行向刘砷发放贷款48万元。原告主张刘砷使用伪造的签字,将房屋过户至刘砷名下。现已认定房屋买卖合同无效,并撤销了相应的产权登记,将房屋登记在实际所有权人名下,应认定该房屋上的抵押也无效。西四支行则称借款合同签订时房屋登记在了刘砷名下,银行放款时系经正常审批流程放款并正常办理了房屋抵押权登记,对于抵押权的取得没有过错。西四支行就其主张提供刘柱福贷款审批时留存的个人信贷业务报批材料等,原告对其真实性不予认可。另查明,2007年9月2日,西四支行办理完毕抵押权登记。2011年4月2日,西四支行以借款逾期未偿还为由将被告和保证人诉至西城区人民法院,该院经审理后,依据双方签订的借款合同,判决被告偿还截止至2011年3月2日期间的借款本金420000元及相应利息、罚息。 四、法院判决北京市海淀区人民法院经审理后判决:驳回原告的全部诉讼请求。 五、北京市房地产律师靳双权点评本案的争议焦点在于合同中的抵押条款是否有效,被告与西四支行借款合同签订后,西四支行于2007年9月2日办理完毕抵押权登记,取得抵押权。原告称被告使用了伪造其本人的签字,将房屋过户到被告名下,现法院生效判决已认定房屋买卖合同无效,并已经撤销了相应的产权登记,因此房屋上的抵押也该归为无效。,西四支行主张在签订借款合同时尽到了合理的审查义务,对抵押权的取得并不存在故意或者过失,故取得抵押权没有任何过错。对于西四支行取得的抵押权应根据双方的举证和实际情况来认定。在本案中,结合生效裁判文书查明的事实及双方的举证、质证情况,可以认定被告在与西四支行签订借款合同时,持有的房地产估价报告、房屋买卖契约、房屋所有权证以及原所有权人原告夫妇的相应身份、婚姻关系证明等文件,在形式上合法有效。被告委托房地产经纪公司代理贷款事宜并提供阶段性保证,同时西四支行也尽到了审查义务。根据以上证据材料佐证,可以认定西四支行有理由相信该房屋买卖合同真实有效。随后,西四支行的放款行为也符合正常的办理流程。原告所主张的抵押条款无效无法律及事实依据。西四支行支付合理对价,并进行抵押权登记取得抵押权的行为没有过错,不应承担相应的责任。原告要求确认被告与西四支行之间签订的《个人住房借款合同》中的抵押条款无效的诉讼请求,于法无据。对于原告因此而收到的损失,可以通过其他诉讼或手段来救济。被告未出庭应诉,法院缺席判决的行为合法、合理。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-20 |
462 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 462 | 2018-06-19 02:08:27 | 北京房产律师靳双权为您解答房屋买卖合同违约纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告柳红诉称:2014年1月13日,原告通过北京云天致远投资顾问有限公司与被告签订《二手房买卖合同》,约定原告以720万元购买被告名下位于北京市西城区洛特大街房屋,合同签订当日,原告如约支付了首付款160万元,但该房屋设有抵押登记,被告未能解除抵押,致房屋无法过户。合同签订时被告及北京云天致远投资有限公司均隐瞒了房屋的建造时间。被告不能按照合同约定履行自己的义务,也没有尽到告知义务,现原告诉至法院,请求:解除原、被告于2014年1月13日签订的房屋买卖合同,被告返还原告购房款160万元及利息;诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告禹坤辩称:对房屋的真实信息被告已尽到告知义务,房屋上的抵押权并影响房屋的转让和过户。合同约定原告应在合同签订后90日付清所有尾款,原告要求解除合同的原因是其不能付清尾款。被告同意与原告解除合同,但因订立合同使被告损失九个月的房租,故被告认为160万元的购房款应扣除房屋9个月的租金再返还原告。同时原告违约在先,被告不同意支付利息。 三、审理查明经审理查明,合同约定,若原告改变购买意愿,应书面通知被告,被告应在十日内将原告的已付款不记利息返还给乙方,购房定金不退还。若被告中途违约,应书面通知原告,并在十日内退还给原告双倍定金。合同第十条约定:一、买卖双方约定在签订合同当天支付卖方1600000元为首付款,于签订合同后九十天内交清5700000元余款。二、余款交付当日,卖方配合买房办理强执公证和委托买卖公证,以及办理抵押登记手续。合同签订后,原告向被告支付首付款1600000元。原告应于2015年3月1日向被告支付尾款,但原告到期未付清房款,要求延期支付,并办理抵押借款,被告不同意。后原告要求与被告解除合同,并要求被告返还购房首付款及利息。被告同意与原告解除合同,但不同意原告其他诉讼请求。四、法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:(1)、确认原告与被告签订的二手房买卖合同于二零一五年一月十六日解除。(2)、本判决生效后十五日内,被告返还原告购房款160万元。 五、北京房产律师靳双权点评合同法第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的合同为双方当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,合同有效。本案中,原告要求与被告解除合同,被告当庭予以同意并无异议。原告要求被告返还购房款及利息的诉讼请求,根据相关法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因此在双方的买卖合同解除后,被告应将购房款返还原告,原告要求被告返还购房款利息的请求有待商榷,原告诉称被告隐瞒了房屋的真实建造时间和房屋上设有抵押权并影响了房屋办理过户手续的事实。但原告未按合同约定时间向被告支付房屋尾款使合同无法继续履行,原告要求被告支付购房款利息缺乏事实及法律依据,原告也存在违约。被告要求在已付房款中扣除其因订立合同而损失的九个月房租的请求,没有法律依据。不应予以支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-20 |
463 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 463 | 2018-06-19 02:08:27 | 购买转卖的期房应当注意什么? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告张晨诉称,原告与被告于2016年3月3日签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定被告购买原告所有的位于北京市海淀区鸟语花香山庄三区19号楼2层房屋一套,双方对于房屋位置、面积、价款及交付方式等作出约定。鉴于购房合同签订时,房屋未取得房屋所有权证书,双方约定“若房屋所有权证登记的面积与购房合同约定的面积不符,按登记面积确定价款。收到房屋所有权证后,登记面积大于购房合同约定面积。现原告已履行合同义务,被告未支付约定的差价。现诉至法院,请求判令被告向原告支付购房款差价122000元;本案诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告赵成辩称,房子从看房到购买面积是没有变化的,房款在麦田房产公司的协助下已经全部付清,过户也已经完成。过户的时候他们已经取得房本,面积也明确了。现反诉要求:1、返还已经支付给原告的减税省税款2万元;2、赔偿被告房子延迟交付的违约金3000元。 三、原告就反诉辩称1万元是用来帮助被告制作减税材料的,可以替其节约4万多元的税费,原告不提供减税材料给她,也不影响过户;迟延交房是因为欠缴房款,才没有交房。2016年9月1日中午双方完成房屋交接,但是诉请的购房款仍然没有给付。 四、审理查明经审理查明,若出卖人是以贷款方式购买的该房屋,则出卖人应于2016年5月1日前办理提前还款及抵押注销手续,该房屋目前尚未取得房屋所有权证书,预计取得时间2016年5月,具体时间视开发建设单位实际办理而定;房屋成交价格为人民币600万元,定金人民币20万元;2016年5月1日前买受人需支付购房预付款人民币180万。2016年8月3日之前将房屋交付买受人;在出卖人取得房屋所有权证之日起10个工作日内,双方向银行办理贷款审批手续,买受人拟贷款280万元,双方在确定贷款银行批准贷款后10个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记,贷款部分房款按银行规定直接支付给出卖人,剩余141万元建委资金监管支付。 五、法院判决北京市海淀区人民法院经审理后判决:被告于本判决生效后七日内给付原告购房款人民币122000元。 六、北京房地产律师靳双权点评合同是双方当事人真实意思表示达成一致的协议。双方达成协议后,应根据约定来履行各自的合同义务。《北京市存量房屋买卖合同》第13条第3款的特别约定针对的是开发商出卖的房屋面积和最后实际房本登记时的面积若有差异,以实际房本面积为准,来补差价,不适用本案中的二手房买卖。双方当事人对于交易的房屋权属状况等订约相关事项是明确知晓的,双方签订的合同中已注明了房屋尚未取得所有权证,合同第2条第3款明确约定:该房屋目前尚未取得房屋所有权证书,预计取得时间2016年5月,具体时间视开发建设单位实际办理而定。合同双方当事人对此情况是明知的。北京麦田房产经纪有限公司作为《北京市存量房屋买卖合同》的合同拟定方对此情况也是明知的,因此被告主张的此条款同样适用二手房买卖,不应采信。原告根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第13条第3款的约定,要求被告支付欠缴购房款的请求,符合事实及合同依据。被告反诉原告返还的2万元,在合同中并无约定,双方均认可此2万元的用途,且为双方当事人真实意思表示,已履行完毕,被告所主张并无任何依据。合同第5条第2款明确约定:出卖人应于2016年8月3日将房屋交付买受人,双方实际于2016年9月1日进行了房屋交接。法院审理查明,延迟交房的原因是因拖欠房款所导致双方未能达成一致意见,对此,被告也负有责任。并非原告单方拖延交房时间,因而被告主张赔偿房子延迟交付的违约金,不应得到支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-20 |
464 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 464 | 2018-06-19 02:08:31 | 签订购买央产房的合同怎么才算有效的合同? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告庞严诉称,2007年3月1日,原告与翟欣签订《二手房买卖合同》,约定原告购买翟欣位于北京市海淀区万柳小区3单元30号房屋。合同签订后,2007年3月1日,原告向其交纳首付款20万元;其后又向翟欣给付80万元购房款。被告将房屋交付原告使用。现该房屋已经取得上市交易条件,被告不予办理过户手续。故起诉至法院,请求:1、判令被告继续履行双方签订的《二手房买卖合同》,被告协助办理房屋产权过户登记。2、被告承担本案诉讼费。 二、被告辩称翟欣辩称,石油化工研究院对该房屋有优先购买承租权。房屋性质为央产房,合同约定房屋价款为100万元,现该房屋市场价值600,故不同意继续履行合同。现该房屋的交易费用过高,被告不同意继续履行,但愿意承担违约损失。另提出反诉如下:被告与原告签订房屋买卖合同时,房屋不能上市交易。如今,合同约定的有关情形已经发生重大变化,房屋价值接近600万元,继续履行合同显示公平。现要求:1、解除双方于2007年3月1日签订的《二手房买卖合同》;2、反诉费由原告承担。 三、反诉辩称原告针对被告的反诉辩称,双方签订的买卖合同合法有效,应得到遵守。故不同意其全部反诉请求。 四、审理查明经审理查明,1997年5月1日,被告(买方、乙方)与石油化工科学研究院(卖方、甲方)签订《房屋买卖契约》,约定,甲方同意将座落在北京市海淀区万柳小区3单元30号两居室住房,建筑面积120平方米,售给乙方;乙方自愿按1995年售房成本价每建筑平方米2200元购买现住房;乙方拟付清房价款82000。乙方所购买住房,住满5年并交清全部购房款后,可以依法出售与出租,甲方有优先购买权和优先承租权。住房出售或出租时,房价与租金标准按届时政府的有关规定执行。1999年8月1日,被告取得房屋所有权证。2007年3月1日,被告(卖方、甲方)与原告(买方、乙方)签订《二手房买卖合同》,约定,一、乙方购买甲方所有的30号房屋;二、总价90万元;三、甲乙双方同意以现金方式付款,首付款80万元在合同签署之日起45天之内交与甲方,剩余房款10万元在办理完过户手续之日一个月内交清,房产证自签署本协议之日起由乙方签收;四、在合同签署生效后,该房产一旦可以上市,甲方应在第一时间办理上市手续,并积极配合乙方办理产权过户。如在合同签署生效之日起的第六年(2013年),该房产仍不能上市过户,乙方有权退房,并书面通知甲方。甲方需在接到书面通知3个月内退还乙方首付款80万元;五、在房屋未过户到乙方期间,甲方不得转让,买卖,抵押该房产,如违反上述规定,甲方除退还乙方支付的首付款外,还需支付乙方首付款的25%作为违约金。乙方在未过户期间不得抵押该房产,如违反,乙方需承担全部抵押相关连带责任,并付清剩余房款给甲方;六、税费分担。甲乙双方遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理央产房上市及过户手续所需缴纳的税费。其中央产房上市所需相关费用由甲方承担,过户手续所需费用甲乙双方按照国家规定执行。后原告按照合同约定的期限先后分四次,共给付首付款80万元,被告对此无异议。同时,被告将30号房屋所有权证书交付原告,并将该房屋交付原告使用至今。庭审中,原告称被告要将房屋再次出卖。被告不认可。另查明,被告提交其与郝健签订的《北京市房屋租赁合同》一份,证明她是房屋所有权人,房屋已经交付给郝建使用。称原来是原告和郝健签订租赁合同,现是被告与郝建的租赁合同。原告对此均不予认可。经查,2010年9月开始该房屋允许上市交易。但要求房主写申请,先经过石油化工科学研究院房产科初审,再上报院里,经由院里批准即可上市交易。若石油化工科学研究院没有意见,且不主张优先购买权。 五、法院判决北京市海淀区人民法院经审理后判决:一、原告与被告继续履行双方签订的《二手房买卖合同》;二、被告于本判决生效后十五日内协助原告办理诉争房屋的产权登记过户手续,将房屋产权变更到原告名下后房屋归原告所有,办理该产权登记过户手续所需税费,其中央产房上市所需相关费用由被告负担,其余全部税费由原告负担;三、原告于办理完毕诉争房屋的产权过户手续后三十日内给付被告剩余购房款人民币10万元; 六、北京房地产律师靳双权点评本案争议的焦点在于双方当事人是否应该继续根据合同约定履行义务。对于依法成立的合同,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,双方基于真实意思表示签订了《二手房买卖合同》,且合同内容不违反法律、法规。按照双方所签合同约定,房屋符合上市交易条件时,被告应积极协助配合原告办理产权过户。现房屋产权单位明确30号房屋具备上市交易条件,可以办理产权过户登记手续,且房屋产权单位对被告出卖该房屋无异议,并不主张优先购买权,因此,30号房屋办理产权过户口登记条件已成就可以办理房屋过户手续,被告应当按合同约定履行其协助房屋产权过户义务。被告反诉称房价上涨,继续履行合同显示公平。但原、被告在2007年签订房屋买卖合同时,双方约定的房屋价格合理。现随着房地产市场的发展变化,房屋价格上涨较快,在双方合同履行过程中,翟莉可以行使合同解除权,但其并未主张相关权利。如今原告根据合同约定按时给付了被告大部分购房款并实际占有使用房屋。原告要求继续履行合同并办理房屋过户登记手续,具有事实及法律依据,也符合双方当事人的合同约定。被告要求解除合同,违反了当事人之间的合同义务,有违诚实、信用。合同的履行是当事人双方互相履行义务享有权利,原告也应在办理产权过户手续后,按照合同约定向被告支付剩余购房款10万元。关于办理房屋产权过户手续过程中涉及的相关税费问题,根据上述法院审理查明的双方当事人之间的合同约定和有关国家政策规定来分担房屋买卖过户各自应承担的部分费用,于此合情合理。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-20 |
465 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 465 | 2018-06-19 02:08:31 | 拒绝接受首付款及提存该怎么办?东城区房产律师靳双权帮您解答 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告邸晓诉称:原告邸晓与被告姜田签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,该合同约定:原告支付1800000元向被告姜田购买其位于北京市大兴区青花瓷1号楼2号房屋,签订之前已给付定金200000元,原告支付首付款时被告姜田要求加价,拒绝接受首付款,原告在北京市国立公证处做了公证提存,将《提存事务公证书》和《领取提存款通知书》邮寄给被告姜田,被告无任何回应。被告多次拒绝原告继续履行合同的要求,并明确表示要涨价,其行为构成根本违约,故诉至法院,要求判令:1、解除原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、被告姜田赔偿违约金300000元、中介费4万元、中介担保费2万元、公证费6千元、租金2万元、原告借款产生的利息2万元、房屋差价50万元,返还定金8万元;3、被告姜田承担本案诉讼费。 二、被告辩称被告姜田未作答辩,亦未参加本院庭审。被告练练公司辩称:同意解除合同,原告的其它诉讼请求我方不发表意见。 三、法院审理经审理查明:在被告练练公司(丙方)的居间服务下,原告(甲方)与被告姜田(乙方)签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同中约定违约责任:甲方若擅自提高房屋交易价格,应以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金,丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。合同签订后,原告支出中介费、中介担保费万元、公证费千元。 四、法院判决北京市大兴区人民法院经审理判决:(1)自本判决生效之日起解除原告与被告姜田、被告北京练练房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;(2)被告姜田于本判决生效后十日内返还原告定金八万元;(3)被告姜田于本判决生效后十日内给付原告违约金三十万元、中介费四万元、中介担保费二万元、公证费六千元; 五、北京房地产律师靳双权点评原被告双方签订的购房合同意思表示真实,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应依约履行。根据原告在法庭中提交的证据,可证明原告在合同签订后一直积极履行合同义务,被告姜田的种种行为都可以认定其构成根本违约。所以,被告应当依照双方签订的购房合同及相关法律承当违约责任。根据民事诉讼法的规定,双方当事人都享有应诉、答辩及举证、质证等相关权利,被告经过法院的依法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,即可视为被告放弃民事诉讼法赋予其的相应权利,则被告应当为自己的行为承担不利后果。综上,原告要求解除房屋买卖合同、返还定金、赔偿违约金、中介费、中介担保费、公证费的诉讼请求,符合法律规定和合同约定,可以得到法院的支持。综上,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-20 |
466 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 466 | 2018-06-19 02:08:35 | 买卖房屋中的子代父签合同是否是表见代理 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告姜逸阳,许达,姜恩诉称:原被告协商购买凌小何名下位于北京朝阳区青林东路1号院三套房屋(以下简称涉案房屋),口头约定房款为670万元,网签时向凌小何支付300万元购房款,剩余房款在双方办理过户手续时结清。姜恩应被告要求,将定金10万元交付凌小何之子凌丰,凌丰出具的收条约定凌小何配合原告方在3月30日完成网签并签署正式购房合同。2013年3月20日,被告与原告到相关部门办理网签手续,原告向中介公司交纳服务费1000元。办理完网签手续后截至目前,被告仍未配合原告签订正式购房协议。故至法院要求判令凌小何支付违约金6万元;判令凌小何签订房屋买卖合同,协助我方办理涉案房屋过户手续。 二、被告答辩被告凌小何答辩称:当时并未与原告就卖房事项协商一致,其与中介公司网签并未经过我的授权。第三人凌丰叙述:我妈说有卖方要交定金,让我代收,其他的事情我不清楚。第三人王渴望叙述:2013年初与原告协商先交定金10万元,强调房子的事情我老公凌小何做主,当时未定总价款具体数额。后凌小何也曾当面告知原告房子是他的名,他说了算,原告当时要求第二天办网签,但我老公凌小何第二天根本没去,中介和对方自私就把网签做了。 三、审理查明经审理查明:涉案房屋房产证登记在凌小何名下。凌丰向姜恩出具《收条》,并明确约定在3月30日前完成购房协议并完成网上签约,如有违约,双倍返还定金。以购房协议为准,购买金额为670万元。但网签合同显示三套房网签交易总价为340万元。庭审中,网签办理工作人员到庭表示:办理网签时姜逸阳、姜恩、许达、凌小何、王渴望均在场。原告方另提供两份录音证据,录音中凌小何称:“我看你们有诚意买,我这个房子你买的划算啊;你把钱准备好,手续办好,哪天要办,你提前联系一下我们,我那天就过来。” 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理判决:(1)凌小何在本判决生效后七日内支付姜逸阳、许达、姜恩违约金六万元。(2)撤销凌小何与姜恩、姜逸阳、许达三套房屋的网签合同。 五、北京房地产律师靳双权点评依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而本案中,对凌丰以凌小何的名义磋商出售涉案房屋的行为怎样定性成为争议焦点所在,凌丰是否构成表见代理?存在违约事实与否?合同是否可以继续履行?根据原被告双方的叙述及提供的证据,凌小何对出售房屋的情况知晓且未表示异议,对该录音证据凌小何虽不认可但未提出足以推翻该证据的反证,亦未提出对录音真实性进行鉴定的请求,介于凌小何的前述行为表现,法院应当对该份录音证据予以认可。基于凌丰与凌小何的父子关系及凌小何的表现,足以相信凌丰获得了代理权,构成表现代理。3月30日时,凌丰仅完成网签,其违背了凌丰向姜恩出具的《收条》中对于该时间段完成购房协议的约定。凌丰依照承诺应当向姜恩双倍返还定金。结合本案案情及市场交易现状,由于双方磋商及《收条》中的价款并非最终网签的价格,所以不能认为双方房屋买卖法律关系意思表示已达成一致。该阶段的违约情形,应当适用《收条》中的定金条款。综上,本案中原被告双方签订的合同根本未成立,现阶段仍属磋商阶段,不存在继续履行问题,故法院无法支持关于原告要求继续履行合同的主张。综上所述,法院的判决正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-20 |
467 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 467 | 2018-06-19 02:08:37 | 购房合同中卖方拖延履行合同中约定的义务该如何处理? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告金小茹诉称:原被告签订商品房买卖合同,原告购买位于北京市昌平区沙河镇房屋。2009年10月20日,原告交清所有房款、契税、维修基金等费用。2011年9月25日,被告向原告发《告知函》,要求再补交契税3万元,后原告及时交付。当原告拿到契税发票时发现被告多收了3万元契税款。2012年11月,被告将产权证交付给原告,比合同约定期限晚了。根据合同中的违约条款,被告应支付给原告20万元的违约金。请求法院判令:1、被告返还给原告多交的契税3万元;2、被告支付给原告逾期办理产权证违约金20万元;3、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告**河公司辩称:按照当时北京市的商品房契税政策,涉案房屋应按总房款3%缴纳契税;原告向被告缴纳总房款1.5%的契税3万元;原告补缴剩余1.5%的契税款;2011年11月25日,根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局发布了《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》的通知,原告的房屋契税缴纳比例调整为1.5%;被告就涉案房屋申报纳税;2012年9月5日,产权代办机构办理完毕权属转移登记;根据原被告签订合同中“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,由买受人承担责任”的约定,被告的违约行为是由原告未全额缴纳契税款所造成的,责任应由原告自己承担;2013年4月5日,原告将涉案房屋出售并于办理完产权转移登记手续,则被告对涉案房屋的相关义务也应当随之消灭;关于契税,被告同意按起诉书上的数额退还。 三、审理查明经审理查明:2009年9月26日,被告向原告发出《北街家园入住通知书》。次月,被告交付房屋,原告支付全部房款。2011年9月25日,被告向原告发出《告知函》,内容包括:“根据规定,该房屋不符合契税减免条件,您至今还有总房款1.5%的契税计人民币3万元未缴纳至我公司,故无法继续办理相关权属转移登记手续。为顺利办理《房屋所有权证》,请您交纳契税,以便尽快为您办理完毕房屋所有权证。原告向被告缴纳契税款3万元。被告代原告向税务部门缴纳契税3万元。涉案房屋取得房屋所有权证书。 四、法院判决北京市昌平区人民法院经审理判决:(1)被告北京**河建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告金小茹契税三万元;(2)被告北京**河建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告金小茹逾期办理产权证违约金二万五千元。 五、北京房地产律师靳双权点评依法成立的合同对当事人具有法律约束力,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,亦未损害第三人合法权益,合同内容合法有效,依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中,原被告双方签订的合同约定,卖方原因致使买方未能于约定日期前取得涉案房屋所有权证书的,出卖方应当承担相应的违约责任,以赔偿买方损失。双方约定该项违约责任的目的在于督促相对方及时履行合同义务,以保障订立合同的目的能够实现。因**河公司的责任致使金小茹未能在约定期限内取得房屋所有权证书,**河公司存在违约行为,理应向金小茹支付违约金,鉴于现有证据未能证明房屋转移登记逾期已经对金小茹造成实际损失,故法院应当根据公平原则和诚实信用原则,综合本案合同的实际履行情况、违约一方的过错程度、合同预期利益等一些列的综合因素予以衡量,酌情减少本案中违约一方应当支付的违约金数额。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-20 |
468 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 468 | 2018-06-19 02:08:37 | 购房合同中约定的格式条款的效力应当如何认定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告李超诉称:原被告签订《北京市商品房预售合同》,约定被告应于2008年12月30日前向我交付房屋,于2009年12月30日前办理初始登记并取得楼栋房屋权属证书,于交房后720日内办理转移登记并取得房屋所有权证书。合同签订后,被告仅履行交付房屋义务,至今未办理初始登记和转移登记的房屋权属证书。该合同约定被告不履行前述义务时违约金为零,但我认为是格式条款,应认定为无效。被告的行为已经构成违约,为维护我的合法权益,诉至法院请求判令:1、被告立即为我办理房屋权属转移登记手续;2、被告自逾期办理楼栋权属证明之日即2010年1月3日起至实际办理房屋所有权证之日止,以购房款40万元为基数,按照中国人民银行利率标准赔偿我损失。 二、被告辩称被告博文公司辩称:2009年5月30日,被告向原告交付涉案房屋;则根据合同约定,被告应于2011年5月30日前转移登记并取得房屋所有权证书,2013年7月30日显然已超过诉讼时效,原告的请求不应得到法院的支持。并且涉案房屋系经济适用房,由于政策原因涉案房屋产权证的办理与否对原告实际居住使用房屋不产生任何损失。双方签订的合同依法有效,不存在格式条款。合同约定违约金为零,所以原告要求违约金的主张不应该得到法院的支持。原告仅表示委托我公司交纳的各项费用,但并未明确要求缴纳期限,所以如果原告认为我公司怠于履行,可撤销该项委托。被告未因此获利,不存在长期占用各项税费的情况。综上,原告的诉讼请求不应该得到法院的支持。 三、审理查明经审理查明:原被告签订的合同约定:被告应当在2009年12月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明,如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,原告有权退房,原告不退房的,合同继续履行,违约金为零。商品房交付使用后,原告委托被告或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用不高于1000元;如因被告的责任,原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,原告有权退房,原告不退房的,违约金为零。合同签订后,原告依约履行合同义务。被告至今未能办理商品房所在楼栋的权属证明,也因此无法为原告办理房屋所有权证书。 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理判决:被告北京博文房地产有限公司于本判决生效后七日内给付原告李超逾期办理房屋权属登记损失二万五千元。 五、北京房地产律师靳双权点评依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原告李超与被告博文公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定,被告应于2009年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明,并于交付房屋之日2009年5月28日起720日内即2011年5月18日之前为原告办理完房屋权属转移登记,现被告均未能办理,应认定为违约。因为此时楼栋权属证明未能办理,涉案房屋暂时不符合办理房屋所有权证的条件,只能待前述条件具备时,双方协商自行办理或另诉解决,故对于原告要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求,不能得到法院的支持。合同法规定的违约责任的承担方式有多种,可约定违约金,也可要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等其他责任承担方式,合同约定违约金为零,但不应视为被告可因此免除其责任,虽为格式条款,但不能认定为无效,故法院不能支持原告的违约金主张。房产证是不动产所有权的唯一凭证,房产证未能取得,业主的所有权能处于不圆满状态,客观上对所有权的行使造成了限制,业主的多项衍生权利不能顺畅行使,造成一定损失,对此被告应予适当赔偿。办理房产证虽在双方合同中约定,但本质上是物上权利的行使,且涉案房屋所在的小区众业主一直在不断地被告主张该权利,被告表明条件成熟时会积极履行该项合同义务,故被告称原告的起诉超过了诉讼时效的主张不能成立。综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2017-04-20 |
469 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 469 | 2018-06-19 02:08:39 | 房屋交付后卖方拒不履行过户手续应当如何维权? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告张杰诉称,2007年10月20日,原被告签订北京市商品房预售合同,原告购买坐落在北京市怀柔区朱庄小区1号楼房一套,并已经付清房款。按照合同约定,原告有权在2010年5月25日前取得该商品房的所有权证书,被告逾期未办理房产证的,应向原告支付每日总房款的万分之一的违约金。被告未履行前述义务,应当承当违约责任。故起诉请求法院依法判令:1、被告立即为原告办理位于北京市怀柔区朱庄小区1号房屋的房屋产权证;2、被告按照合同约定,立即支付为原告延期办理房产证违约金8万元;3、诉讼费由被告负担。 二、被告答辩被告宏杰公司经本院合法传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,亦未提交答辩意见。 三、审理查明经审理查明,原告被双方签订的合同约定:涉案房屋所分摊的土地使用权及在建工程已经设定抵押,抵押权人均为中国工商银行股份有限公司北京怀柔支行;出卖人应当在2007年11月17日前向买受人交付该商品房;买受人委托宏杰公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,买受人有权退房;买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。原被告双方达成的补充协议约定,交房日期延期至2008年1月31日。 四、法院判决北京市怀柔区人民法院经审理判决:(1)被告北京宏杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向有关房地产交易管理部门出具原告张杰办理产权过户手续及申领房地产权属证件所需要的相关手续。(2)被告北京宏杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内给付原告张杰逾期办证违约金8万元。 五、北京房地产律师靳双权点评原告张杰与被告宏杰公司之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,也应当按照约定全面履行各自的义务。依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,不得擅自变更或者解除;合同依约定或法定解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按照合同约定及时为原告办理房屋产权登记,属违约行为,应承担相应的违约责任。根据原告所提供的相关证据,陈述事实,与法有据,所以理应得到法院的支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利,应当承担其行为相应的后果,法院可以依法进行缺席判决。综上所述,法院的判决是正确的。 |
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470 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 470 | 2018-06-19 02:08:39 | 付清房款后发现房屋面积“缩水”如何维权 ? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告付珍珍诉称:原被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的位于北京市房山区青云小区1号楼2单元3号房屋,房屋总面积为150平方米。合同签订后原告即已向被吿付清房款。后经北京市房屋登记测量涉案房屋实际面积比合同中约定的面积少5平方米,根据合同约定,被告应将多收的购房款返还原告,经原告多次催要无果,故诉至法院:1、判令被告退还原告购房款8000元及利息6000元,共计14000元;2、诉讼费由被告承担。二、被告辩称被告华新开发公司未答辩。三、审理查明经审理查明:原被告双方签订的合同中约定:合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。关于面积差异处理,双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买方有权退房。买方不退房的,产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由卖方返还买方;绝对值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还买方。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。北京市天地鸿图测绘所出具的北京市房屋登记表显示:涉案房屋建筑面积为145平方米,比合同中约定的面积少5平方米。四、法院判决北京市房山区人民法院经审理判决:被告北京华新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告购房款八千元。五、北京房地产律师靳双权点评原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容合法有效,原被告双方应当依照合同约定履行各自的义务。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋面积为150平方米,原告依约履行付款义务,全额缴纳房款。但事实涉案房屋面积与合同不符,涉案房屋实际比合同约定少5平方米,原告多向被告缴纳了5平方米的房款。当事人行使权利、履行义务,应当遵循诚实信用原则,现原告要求被告退还多收的房款,理由正当,可以得到法院的支持。原被告并未在合同中约定发生前述情况时退还相应房款的期限,则,关于被告是否应当向原告支付其期间的利息损失的请求,并无相应依据,所以无法得到法院的支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利,应当承担相应后果,法院可以依法缺席判决。当事人一方不履行合同义务的,或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行的违约责任。综上所述,法院的判决是正确的。 |
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471 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 471 | 2018-06-19 02:08:44 | 房产买卖中的合同违约纠纷该如何妥善解决? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告润发开发公司诉称:原告润发开发公司与被告北京宣轩房地产开发股份有限公司签订《北京西城区危改小区项目转让合同书》,项目转让费总额为1500万元。原告向被告支付转让费1000万元,后因政策限制该项目终止。被告已返还原告转让费500万元,尚拖欠500万元项目转让费。原告将被告诉至崇文区法院,要求其归还剩余转让费用,原告胜诉,并同意执行和解,并签订执行和解协议书。该协议书约定被告以其开发的房屋,抵偿原告欠款。根据双方针对抵偿房屋签订《商品房买卖合同》,被告有义务交付房屋并办理报产权登记机关备案。截止到起诉之日,被告从未履行前述义务,被告的一系列违约行为使原告无法取得房屋所有权证。现原告请求法院依法判决被告履行合同义务。 二、被告诉称被告宣轩开发公司未答辩。 三、审理查明经审理查明,2003年崇文区法院针对双方原有经济纠纷做出生效判决,被告向原告支付200万元,双方达成协议被告以房屋抵偿原告的欠款,并为原告办理房屋交付使用手续、办理产权登记、开具发票。原、被告于2005年就抵偿债务的房屋签订《商品房买卖合同》,被告按约定将房屋交付原告,但未协助原告办理房屋产权登记手续。另查,被告已办理抵偿债务房屋的所有权证,可办理房屋所有权变更登记手续。 四、法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:(1)自本判决生效之日起十日内,被告为原告开具涉案房屋的买卖发票。(2)自本判决生效之日起十日内,被告协助原告办理涉案房屋的产权登记手续,相关费用由原告负担。 五、北京房地产律师靳双权点评 本案中,原被告签订的《商品房买卖合同》是依法成立的合同,不违反法律、行政法规的强制性规定,系双方当事人真实意思表示,合法、有效,双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。因被告对原告负有债务,双方达成执行和解协议,约定被告以其开发且尚未出售的商品房抵偿债务。依据执行和解协议,视为原告已支付购房款。依据《商品房买卖合同》,原告有权要求被告办理产权登记,现法院已查明被告已取得涉案房屋所在楼栋的权属证书,具备办理产权转移登记的条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,现原告主张要求被告开具房屋买卖发票,理由正当;原告起诉要求被告办理涉案房屋产权登记的主张,理由正当。被告经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,法院依法予以缺席判决。综上所述,法院的判决是正确的。 |
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472 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 472 | 2018-06-19 02:08:47 | 房地产律师靳双权为您解答预售房合同格式条款纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告邓等诉称:我与被告北京成成房地产有限公司签订《北京市商品房预售合同》。2008年12月30日前,被告应当向我交付房屋;2009年12月30日前,被告应当办理初始登记并取得楼栋房屋权属证书;交房后720日内,被告应当办理转移登记并取得房屋所有权证书。合同实际履行中,被告已交付房屋,但未取得初始登记和转移登记的房屋权属证书。合同约定办理初始登记和转移登记的违约金为零,是格式条款,应认定为无效。被告应对其违约行为承担责任。请求法院维护我权益:1、被告立即为我办理房屋权属转移登记手续;2、被告自逾期办理楼栋权属证明之日起至实际办理房屋所有权证之日止,以购房款为基数,按照中国人民银行利率标准赔偿我损失。 二、被告辩称被告北京成成房地产有限公司辩称:2009年5月25日我将涉案房屋交付给原告,依据合同约定,交付之日起720日内应当办理产权证,至今已超过诉讼时效,所以原告的请求不应得到法院的支持。二、由于政策因素,经济适用房不能买卖,所以产权证办理与否对原告不会产生任何损失。三、双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方的真实意思表示,不存在霸王条款。原告要求违约金的主张不应得到法院支持。原告委托我公司交纳各项费用,并未明确要求期限,该请求是基于委托行为产生,如原告认为我公司怠于履行,可随时撤销委托。我公司并未因此获利,不存在长期占用各项税费的情况。综上,原告的诉讼请求不应得到法院支持。 三、审理查明经审理查明:原被告签订的合同中约定:因被告责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明,原告有权退房,原告不退房的,合同继续履行,违约金为零。商品房交付后,原告委托被告或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记;如因被告的责任,原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书,原告有权退房,原告不退房的,违约金为零。合同签订后,原告依约支付购房款。被告实际交付房屋的时间为2009年5月25日,原告实际接收房屋时支付了实测后应补足的购房款、公共维修基金、契税、代办费等费用。经查,原告共计支付的购房款数额为5000000元。被告至今未能办理商品房所在楼栋的权属证明,也因此无法为原告办理房屋所有权证书。 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理判决:被告于本判决生效后七日内给付原告逾期办理房屋权属登记损失三万元。 五、北京房地产律师靳双权点评原被告双方签订的购房合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人都具有法律约束力,各方应依约履行。根据《北京市商品房预售合同》约定,2009年12月30日前,被告应取得该涉案房屋的权属证明;上述合同义务被告至今均未能办理,被告已经构成违约。鉴于目前不符合办理房屋所有权证的条件,原告的该项诉讼请求得不到支持,但其仍是被告的合同义务,条件具备时,双方自行办理或另诉解决。关于“违约金为零”的“霸王条款”,合同法规定的违约责任的承担方式有多种,如要求违约一方向守约方支付违约金、要求违约一方继续履行合同义务、要求违约方赔偿守约方损失等。故当事人约定违约金为零,不应视为被告可因此免除其责任。所以,约定“违约金为零”的条款虽可以认定为格式条款,但不能认定其无效。合同的约定派出了被告支付违约金的义务,但并未排除原告向被告主张赔偿损失的权利。被告责任使原告无法取得房产证,虽然并未给原告造成损失,但是原告的业主所有权因此长期处于缺陷状态,客观上限制了原告对业主所有权的行使,增加了机会成本,被告应当对原告的这一损失进行赔偿。综上,法院的判决是正确的。 |
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473 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 473 | 2018-06-19 02:08:48 | 商品房买卖违约赔偿问题如何认定?房产律师靳双权帮您解答 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告杨潇诉称:亚洲公司、杨潇签订商品房买卖合同,约定由杨潇购买亚洲公司开发的北京市朝阳区大柳树街1号旺旺商务楼3号房屋,房屋总价款为2700000元,首付款500000元,余款为按揭贷款。合同签订后,杨潇按约履行付款义务,但亚洲公司迟迟不肯配合办理房屋产权登记。双方签订的房屋买卖合同对于亚洲公司的违约行为有明确约定,亚洲公司应当支付买受人所购房屋的物业管理费,直到取得房屋权属证书止。现天亚公司要求:1、确认天亚公司与杨成功于的《商品房买卖合同》已经解除;2、杨成功向天亚公司支付解除合同违约金。 二、被告辩称被告亚洲公司辩称:杨潇并未支付首付款,更未履行任何付款义务,并且亚洲公司已通知解除合同。基于前述事实,亚洲公司无协助办理产权登记义务,无支付违约金义务。依据民事判决书记载,杨潇曾通过非法方式从案外人处占有标的房屋,对此非法行为亚洲公司并不知情。关于物业管理费,2004、2005年旺座被千马占据,并未向业主提供任何物业服务,何来物业费一说。 三、审理查明经审理查明:亚洲公司向杨潇发出《入伙通知书》,通知杨潇办理入住手续。杨潇(甲方,委托人)与亚洲公司(乙方,受托人)签订《房屋委托租赁合同》,甲方将标的房屋委托乙方开展租赁经营活动。乙方得到甲方的授权,在委托期限内得以该房屋使用权人的身份,以乙方的名义独立对外从事租赁经营活动。庭审中,杨潇向本院提交了购房款发票、银行出具的《贷款结清通知书》、两张物业费发票、《房屋委托租赁合同》、《入伙通知书》等证件材料。发票显示,杨潇分两笔支付购房款;《贷款结清通知书》显示“借款人杨潇向中国银行昌平支行申请贷款(人民币)220万元整,用于购买旺旺商务楼2号房屋贷款,并已于2012年9月5日全部结清;相关合同、通知书等证件材料皆盖有亚洲公司的印章。对于杨潇提供的证据资料,亚洲公司不予认可,但未能提交有利反证。 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:(1)被告于本判决书生效后十日内协助原告到房地产管理部门办理房屋过户登记手续,将该房屋过户至被告名下;(2)被告于本判决书生效后十日内支付原告违约金一万元元。 五、北京房地产律师靳双权点评原被告双方签订的购房合同及补充协议系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应依约履行。本案争议焦点为杨潇是否支付房款,案件审理过程中,亚洲公司针对杨潇提交的购房款发票,先称亚洲公司提前开具了发票,钱并未实际支付,后又质疑发票的真实性,又自认曾为了办理按揭贷款,提前开具发票,陈述前后自相矛盾,更未能提供相应证据。银行出具的《贷款结清通知书》进一步印证杨潇付款事实。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,在杨潇履行主要合同义务后,亚洲公司未按约办理房屋所有权证书,违约行为一直持续,杨潇有权要求亚洲公司协助办理诉争房屋的过户手续。且亚洲公司未及时履约,还应依照合同约定向杨潇支付违约金。综上所述,法院的判决是正确的。 |
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474 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 474 | 2018-06-19 02:08:51 | 借名买房实际出资人不具备购房资格时能否在具备资格时取得房屋权属? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 案件介绍:一、原告诉称原告张琪诉称:2006年1月29日原告借被告名义购买北京市昌平区太湖小区3号楼室房屋一套,建筑面积100平方米,该房屋所有权人为被告,房屋购买后原告居住至今。2013年3月,原、被告协商办理房屋过户手续,但仅办理了过户该房屋的部分手续。因被告不予配合,并未完成过户的全部手续。房屋由原告出资购买,并购买房屋后一直由原告居住至今,原、被告曾协商办理过户手续,由此可认定原被告之间是借名买房的关系。现诉至法院,请求:1、要求被告协助办理北京市昌平区太湖小区3号楼层号房屋所有权转移登记手续,变更为原告名下;2、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告李华辩称:被告取得房屋所有权的方式并无任何不当,也从未表示放弃房屋产权。房屋一直有原告居住是因被告借给原告无偿使用的。其次,该房屋为经济适用房,原告并不具备购房资格。原、被告之间实际是委托关系,原告所提相关手续均是因委托关系所取得。原告没有证据证明该房屋是原告出资购买。原告在以前的抵押合同纠纷一案中,认可该房屋是被告的。 三、审理查明经审理查明:2006年1月29日,出卖人顺天通房地产开发集团有限公司与买受人李艳春签订《商品房买卖合同》,约定出卖人将昌平区昌平区幢号房屋出售给买受人,房屋价款共计560000元,付款方式为:买受人于2006年1月29日前交付房款360000元,余款20万元为按揭。原告张琪交纳了购房首付款,并以被告的名义按月偿还银行贷款。该房屋交付后由原告装修并居住使用至今。关于原、被告双方之间的关系,原告主张为借名买房,为证明该主张其申请曹成出庭作证;被告主张双方之间为委托合同关系。2008年2月7日,房屋办理了产权证书,登记所有权人为被告,房屋性质为经济适用房。2012年9月8日,房屋的贷款全部结清。现房屋存在抵押,抵押权人为原告张琪。原告也表示同意解除抵押。另查明,原告在京购房资格核验结果为初步核验通过。曹成出庭作证时表示,同意房屋过户登记至原告名下。 四、法院判决北京市昌平区人民法院经审理后判决:被告于本判决生效后七日内配合原告张将昌平区太湖小区3号楼号房屋过户登记至原告名下。 五、北京房地产律师靳双权点评双方当事人订立合同的形式可以是口头,书面或其他形式。本案的争议焦点是双方是否存在口头的借名买房协议。原告主张双方存在口头的借名买房协议,并申请曹成出庭作证,结合房屋为原告出资并一直由原告居住使用,且购房合同、票据等相关原始资料均由原告持有,根据以上证据分析可以得出双方之间存在借名买房的合同关系。被告主张双方系委托合同关系,并没有提交证据来佐证此观点,不应采信。该房屋的原购房合同为2009年4月1日以前签订,根据有关经济适用房的规定,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方签订的协议符合法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,对此协议双方均应依约履行。因此原告张要求被告协助过户的诉讼请求,应获予支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-18 |
475 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 475 | 2018-06-19 02:08:54 | 借名购买的经适房设有抵押如何认定房屋归属问题 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 案件介绍:一、原告诉称原告张琪诉称:2006年1月29日原告借被告名义购买北京市昌平区太湖小区3号楼室房屋一套,建筑面积100平方米,该房屋所有权人为被告,房屋购买后原告居住至今。2013年3月,原、被告协商办理房屋过户手续,但仅办理了过户该房屋的部分手续。因被告不予配合,并未完成过户的全部手续。房屋由原告出资购买,并购买房屋后一直由原告居住至今,原、被告曾协商办理过户手续,由此可认定原被告之间是借名买房的关系。现诉至法院,请求:1、要求被告协助办理北京市昌平区太湖小区3号楼层号房屋所有权转移登记手续,变更为原告名下;2、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告李华辩称:被告取得房屋所有权的方式并无任何不当,也从未表示放弃房屋产权。房屋一直有原告居住是因被告借给原告无偿使用的。其次,该房屋为经济适用房,原告并不具备购房资格。原、被告之间实际是委托关系,原告所提相关手续均是因委托关系所取得。原告没有证据证明该房屋是原告出资购买。原告在以前的抵押合同纠纷一案中,认可该房屋是被告的。 三、审理查明经审理查明:2006年1月29日,出卖人顺天通房地产开发集团有限公司与买受人李艳春签订《商品房买卖合同》,约定出卖人将昌平区昌平区幢号房屋出售给买受人,房屋价款共计560000元,付款方式为:买受人于2006年1月29日前交付房款360000元,余款20万元为按揭。原告张琪交纳了购房首付款,并以被告的名义按月偿还银行贷款。该房屋交付后由原告装修并居住使用至今。关于原、被告双方之间的关系,原告主张为借名买房,为证明该主张其申请曹成出庭作证;被告主张双方之间为委托合同关系。2008年2月7日,房屋办理了产权证书,登记所有权人为被告,房屋性质为经济适用房。2012年9月8日,房屋的贷款全部结清。现房屋存在抵押,抵押权人为原告张琪。原告也表示同意解除抵押。另查明,原告在京购房资格核验结果为初步核验通过。曹成出庭作证时表示,同意房屋过户登记至原告名下。 四、法院判决 北京市昌平区人民法院经审理后判决:被告于本判决生效后七日内配合原告张将昌平区太湖小区3号楼号房屋过户登记至原告名下。 五、北京房地产律师靳双权点评双方当事人订立合同的形式可以是口头,书面或其他形式。本案的争议焦点是双方是否存在口头的借名买房协议。原告主张双方存在口头的借名买房协议,并申请曹成出庭作证,结合房屋为原告出资并一直由原告居住使用,且购房合同、票据等相关原始资料均由原告持有,根据以上证据分析可以得出双方之间存在借名买房的合同关系。被告主张双方系委托合同关系,并没有提交证据来佐证此观点,不应采信。该房屋的原购房合同为2009年4月1日以前签订,根据有关经济适用房的规定,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方签订的协议符合法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,对此协议双方均应依约履行。因此原告张要求被告协助过户的诉讼请求,应获予支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-18 |
476 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 476 | 2018-06-19 02:08:59 | 借名买房合同中存在其他付款人支付房款引发的房产归属问题 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 案件介绍: 一、原告诉称 原告张塞诉称,2011年5月2日,原告与被告签订协议书,原告借被告名义购买北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司出售的位于丰台区301号房产,以被告名义签定商品房认购书和商品房预售合同,商品房的产权实际归原告所有;房屋购买款由原告支付完成后,被告对房屋不享有任何权益;上述房产办理完产权证后,被告配合原告办理产权过户手续。2013年1月,房屋可以办理房产证,但被告不予办理,房屋产权在第三人名下。故起诉第三人和被告协助原告将房屋产权过户至被告名下,被告协助原告将房屋过户至原告名下,诉讼费由被告负担。 二、被告辩称被告郭达辩称,原告不享有房屋的实际权利,因其未支付房屋的任何款项,房屋的实际所有权人也并非被告。房款是被告和案外人张明实际支付,张明向被告借款150万元,实际产权人为案外人张明。若原告要求过户,则需要向被告和第三人返还房款。原告买房时没有付款能力。故请求法院依法驳回其诉讼请求。 三、第三人叙述第三人北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司叙述,北京市商品房认购书和商品房预售合同是公司与被告签订。现房屋价款已付清,随时可以过户,在法院查明事实后,同意协助为被告办理过户手续,但公司不承担任何费用。 四、审理查明经审理查明,双方达成协议,该房产的权属完全归原告实际享有,待该房产办理完产权证后,被告协助办理房产过户手续,过户费用由原告承担。落款处签约人为原告和被告。2011年5月2日,被告郭元猛(认购人)与第三人中粮万科公司(出卖人)签订《北京市商品房认购书》及《补充协议》,约定:房屋建筑面积共94平方米。认购人应当于签订本认购书之日,向出卖人支付认购定金20万元。认购人与出卖人应该在支付定金之日起10日内签订商品房买卖合同并支付100%的购房价款。本认购书经双方签字盖章后生效,双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。认购定金应当抵作商品房价款。当日,案外人向第三人中粮万科公司账户支付200000元。2011年5月2日,案外人张明向第三人中粮万科公司支付800000元和50000元两笔款项,同日,被告向第三人中粮万科公司账户支付1394000元。签订合同后,各方依约履行义务。2012年1月9日,第三人中粮万科公司向被告出具了收款发票,房款为2300000元。2015年4月1日,丰台区地方税务局向被告出具税收缴款书,交纳了相应契税。原告称房屋已交付并实际入住,交付时间与合同约定一致。被告认可原告和案外人婚后共同入住。原告提交了协议书、房屋权属确认书、北京市商品房认购书及补充协议、商品房预售合同及补充协议、房款发票、契税发票、专项维修资金收款通知单、物业费收款收据以及交纳燃气费相关票据,证明原告与被告存在借名买房关系,房屋价款和契税已付清,其实际入住涉案房屋并交纳后续相关费用,并持有所有房屋买卖文件原件。被告对上述证据真实性均认可,但称被告在签署协议书和房屋权属确认书时,受到原告胁迫。但被告未向法院提交证据证明。第三人中粮万科公司对相关的证据材料真实性和房屋价款已付清均无异议。被告郭向法院提交案外人张明的中国建设银行个人活期存款账户明细表以及被告的中国建设银行账户明细单,证明房款是由张明和被告通过转账的方式支付给中粮万科公司,称被告所支付的150万元是张明向被告借款,故全部房款和契税均由张明支付。原告对上述证据真实性均认可,但认为在本案中原告与被告的借名买房协议书,与第三人无关。被告称,签订合同时原告与案外人是男女朋友关系。另查明,房屋所有权现登记在第三人中粮万科公司名下。 五、法院判决北京市丰台区人民法院经审理后判决:(1)、被告、第三人北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告将位于北京市丰台区301号房屋过户至被告名下。(2)、被告于取得北京市丰台区301号房屋所有权之日起七日内协助原告将位于北京市丰台区和风路299号院12号楼1单元301号房屋过户至原告名下。 六、北京房地产律师靳双权点评合同法规定,依法成立的合同,对双方当事人具有约束力,当事人应当各自履行承诺。原告与被告签订的协议书和房屋权属确认书,为双方真实意思,内容未违反法律、行政法规强制性规定,该协议书和房屋权属确认书有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议书和房屋权属确认书明确约定原告借被告的名义购买房屋,并对房屋权属及购买过程提出明确意见。现被告主张实际付款人和产权人为案外人,通过被告提交的账户明细单可见,被告和案外人张明向第三人中粮万科公司账户转款之日为2011年5月2日,被告签署房屋权属确认书之日为2011年5月2日,由此可知,被告在明知实际付款人的情况下,仍签认了房屋权属确认书,确认了原告以被告的名义购买了房屋,并由原告一次性支付了全部购房款。故被告主张张明是实际付款人因而房屋产权归张明所有,以此为由不履行双方约定的合同义务。而案外人张明支付房屋款项的行为,应属与原告之间的另外的一个法律关系,可以通过另行处理。被告称在签署协议书和房屋权属确认书时,受到原告胁迫,但并未提交有关证据来佐证此事实,因此不应采信。原、被告双方签署了借名买房协议和权属确认书,确认由原告支付全部房款,并由原告实际居住,房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由原告持有,房屋物业费、燃气费等后续费用也由原告支付。根据双方当事人签订的协议书和上述房屋价款支付及其他费用的缴纳,可以认定原、被告之间存在借名买房的事实。基于原、被告之间的借名买卖协议,被告与第三人中粮万科公司签署北京市商品房认购书及补充协议、商品房预售合同及补充协议,上述相关协议及补充书内容未违反相关法律、行政法规强制性规定,该认购书、合同及补充协议均有效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现房屋产权登记在第三人中粮万科公司名下,中粮万科公司认可房屋价款已全部付清,该房屋过户条件已成就。原告要求被告和第三人中粮万科公司协助配合其办理过户手续,事实清楚,理由充足,应获支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-18 |
477 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 477 | 2018-06-19 02:08:59 | 没有书面借名买房合同,借名买房人去世后继承人要求继承房屋并过户被支持 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 案件介绍:一、原告诉称原告陈力诉称,2007年梁勇所居住的房屋进行拆迁,全家共获得三套安置房指标,被告梁辉和被告梁康各买了一套,剩下一套安置房指标没有人使用,梁勇夫妇与原告进行协商,梁勇夫妇放弃房屋购房指标,双方口头约定该房屋由原告以梁勇的名义进行购买。购买北京市昌平区房屋全部费用由原告承担,原告对房屋享有所有权,待房屋可以办理过户时,梁勇配合原告将房屋过户至原告名下。后梁勇配合原告办理了购房的相关手续,原告支付购房款后对房屋进行装修并居住至今。2014年4月房屋房产证发放已满五年,符合房屋过户条件。原告认为,其与梁勇形成借名买房的合同关系,现梁勇已去世,房屋也可以办理过户,三位被告为梁勇的合法继承人,应履行梁世华的合同义务,配合原告去办理房屋过户手续,但三被告并不配合。现原告向法院提起诉讼,请求法院依法判令:1、三被告配合原告办理位于北京市昌平区房屋过户手续,将房屋产权人变更为原告;2、三被告承担本案全部诉讼费用。 二、被告辩称被告邓文、梁辉、梁康共同辩称,双方之间不存在房屋买卖合同关系,原告与被告没有任何书面或口头合同。且原告主张的满五年可以过户的规定是适用房屋买卖合同纠纷,现原告没有证据证明存在合同关系。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 三、审理查明经审理查明,2008年9月2日,北京首开天鸿集团有限公司与梁勇签订《北京市商品房预售合同》,约定购买位于北京市昌平区房屋,房屋总价款为300000元。预售合同的买受人为梁勇,但通讯地址和联系电话均为原告。签订合同后,原告取得预售合同原件。2009年6月3日,涉房屋取得房屋所有权证书,登记的房屋所有权人为梁勇房屋性质为经济适用住房。2015年1月16日,该房屋取得新的所有权证书,登记的房屋所有权人为邓文。另查明,房屋的购房款、契税、专项维修资金等税费由原告支付。原告持有涉案房屋的《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票的原件。庭审中,原告与梁康认可原告借梁勇的名义购买房屋。三被告称梁勇本人在商品房预售合同上签字,原告称预售合同上的名字为原告所签。 四、法院判决北京市昌平区人民法院经审理后判决:被告邓文于本判决生效后七日内协助原告办理位于北京市昌平区的权属转移登记手续。 五、资深房地产律师靳双权点评合同是双方当事人根据真实意思表示达成一致的,对此双方都应履行各自的合同义务。合同的形式可以使书面、口头、或其他形式。本案中,原告支付全部购房款及相关税费,对房屋进行装修并居住该房屋,持有房产证及购房票据等相关票据原件,据此应该认定原告与梁勇之间存在借名买房的口头约定。双方应依据借名买房合同的约定履行相应义务。三被告主张对借名买房不知情,但商品房预售合同中买受人处所留的通讯地址和联系电话均为原告的,签订预售合同时,三被告称梁勇在预售合同上签字,但三人并未对预售合同中所留的地址及电话提出异议;原告在签订合同后取得预售合同原件。梁勇因拆迁取得购买经济适用住房的资格,购买房屋的原购房合同为2009年4月1日之前签订,现该房屋已具备上市交易条件,该房屋已由邓文继承,且房屋已过户到邓文名下,故原告要求邓文协助将房屋过户至原告名下的诉求,合情合理。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-18 |
478 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 478 | 2018-06-19 02:09:01 | 拆迁定向安置经济适用住房购房指标转让他人,由他人借名卖方是否可以过户? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 案件介绍:一、原告诉称原告冯华、岳安、岳云、姜伟诉称,位于北京市昌平区黎莉小区3号楼1单元的房屋现登记在被告名下。该房屋为经济适用房,被告一家在崇文区款街的房屋被拆迁,所以被告获得经济适用房购买资格。2008年1月17日,被告购买了该房屋,房款共计300000元由原告一家支付。2009年1月22日,开发商向被告交付房屋,房屋钥匙由被告交给原告,原告对房屋进行了装修并入住。现原告在该房屋内居住。房屋的印花税150元、专项维修资金6000元、契税5000元、综合地价款5000元、产权代办费900元、房屋登记费40元均为原告支付,上述费用的票据原件及《北京市商品房预售合同》原件、房屋所有权证原件(该原件已被被告挂失)均在原告处保存。房屋所有款项均系原告一家出资,且对房屋进行了装修并入住,原告以被告的名义买房,双方为借名买房。现原告诉至法院,请求法院依法判决:一、判令被告协助原告办理位于北京市昌平区黎莉小区3号楼1单元房屋的所有权转移登记手续,将房屋登记在原告名下;二、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告庄勇辩称,原、被告之间的争议是由于申请购房资格。2008年下半年,被告在取得经适房购房资格后,与原告达成协议,由原告先出资,在原告取得购房资格后,被告另出资,双方各自取得一套经适房。但之后原告一直未能取得相关资格,双方协商无法达成一致。根据人民法院民事判决书,该房屋已确认归属于被告所有,根据相关规定,原告的诉讼请求不应得到支持。现请求法院驳回原告的诉讼请求。 三、审理查明审理查明,2008年1月17日,庄勇与北京首开天鸿集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》,购买了位于北京市昌平区黎莉小区3号楼房屋。该房屋的合同约定总价款为300000元,实际总价款为300000元。合同签订后,冯华一家支付了该房屋的房款300000元,并对房屋进行装修后在该房屋内居住至今。2011年11月22日,取得了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为庄华,房屋性质为经济适用房。另查明:原告称其与被告达成借名买房协议,约定被告将其购房指标给原告,由原告出资购买房屋,待可以过户时将房屋过户至岳云名下。被告对此不予认可。 四、法院判决北京市昌平区人民法院经审理后判决:被告于本判决生效十五日内协助原告岳办理位涉案房屋所有权转移登记手续,将该房屋产权过户至原告岳云名下。 五、借名买房律师靳双权点评:根据我国合同法的有关规定,依法成立的合同,受法律保护。本案的争议焦点在于双方是否符合借名买房。在本案中被告因拆迁取得购房资格后,在2008年1月17日与开发商签订《北京市商品房预售合同》,原告支付了全部房款,在交房后原告装修并居住至今。购房票据原件及房屋所有权证原件均由原告持有,根据以上分析,原、被告之间存在借名买房的约定。该借名买房约定为原、被告双方当事人的真实意思表示,并且房屋现已具备已具备上市交易条件,该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方应该遵守该约定。现原告要求被告协助配合办理房屋的所有权转移登记手续,将房屋过户至原告名下的诉讼请求,事实清楚,理由充分。被告提出双方达成换房协议的陈述,没有其他证据来证明,故不应采信。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-18 |
479 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 479 | 2018-06-19 02:09:04 | 同居期间借用对方名义购买房屋是否一定可以过户? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告诉称,2000年1月,原告购买位于北京市朝阳区景园小区18楼333号房屋。因身份证丢失,借用被告身份证办理购房手续,约定房屋属于原告个人所有,房屋银行按揭还清后,被告协助原告办理产权转移登记。现银行贷款已还清,原告多次要求被告协助办理产权转移登记,被告不予配合。现原告要求被告协助办理该房屋的所有权变更登记。 二、被告辩称被告辩称,双方不存在借名买房。该房屋为原告和被告的共同财产。2005年以前,双方以公司收入支付按揭还贷和房屋的物业费、供暖费等。房屋首付款、装修款和最后一笔贷款都是被告和其母亲支付的。且涉及第三人利益。根据当前政策规定,原告不具备购房资格,无法办理过户手续。房屋目前已被出售给第三人满江,并办理网签,强行过户会影响第三人的合法权益。 三、审理查明经审理查明:原告和被告原为男女朋友关系,原告与被告2001年共同出资设立了北京达立讯网络科技服务中心,2004年又设立了北京达立讯网络科技有限公司,二人共同经营,原告为法定代表人。2000年2月3日,被告与北京华远京通房地产开发有限责任公司签订《北京市内销商品房预售契约》,约定被告购买房屋,合同约定被告签约当日交付房款1万元,于2001年3月3日支付房款47000元,余款20万元被告采用建行20年按揭方式贷款。2000年2月,被告(甲方)作为借款人、抵押人与中国建设银行北京分行西四支行(乙方)作为贷款人、抵押权人,北京华远京通房地产开发有限责任公司(丙方)作为保证人、开发商签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》,约定乙方向甲方提供贷款20万元,借款期限为24个月,借款直接划入丙方存款账户,约定扣款账户为借款人被告名下账户,月均还款额为1200元。首付款,原告提交了金额为57000元的发票一张,付款单位为被告,开票日期无法显示。双方均表示首付款自2000年至2006年期间分多次支付,最终用多张收据换取了一张发票。关于首付款,原告坚持是自己出资,被告表示其母亲出资2万元,在双方经营公司后,由公司资金支付。关于公司资金,原告表示2002年左右公司没有利润,原告直至2003年都在外打工。2006年公司才正式经营,在公司有盈利的情况下,先用于给员工发工资,余款用于还被告的车贷和原告的房贷。原告认为公司还房贷的钱款属于原告应得的报酬。被告则表示其与原告共同生活,家中开销和房贷等事宜都是原告一手办理,被告的收入都在公司账上,没有领取过,用钱时向原告要。2001年公司成立后就有盈利,公司账目都是原告处理。公司盈利用来偿还被告的车贷和房屋的房贷。原告为证明其偿还了银行按揭贷款,提交了2001年后其向被告名下的建设银行账户内存款的储蓄卡存款回执和存款凭条。被告对证据的真实性没有异议,但主张在双方分手前还贷都是原告经手办理的,原告提交的证据可以证明贷款偿还人为被告。2013年1月7日,被告将房屋的按揭贷款余额85000元一次性还清。原告表示房屋由其单独使用,在双方分手前,二人没有长期居住在一起,被告偶尔来房屋住。原告为证明其实际居住使用涉案房屋,向本院提交了涉案房屋购买家电、物业费、供暖费等相关票据,部分票据上载明交款人为原告。2006年2月2日,原告和被告共同签字确认了《证明》,证明:本人杨洋不慎将身份证丢失,2000年4月16日购房位于北京市朝阳区景园18号楼333室时,使用了孙天个人身份证购买。等银行贷款还清时,孙天无偿提供身份证等一切证明,协助本人办理产权登记过户手续。此文件一式二份,双方各持一份。2007年3月19日,被告取得了涉案房屋的产权证书。另查明,房屋曾被原告出租,后被告将租户清走。 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:驳回原告杨艳萍的诉讼请求。 五、借名买房律师靳双权点评双方当事人应当为自己所主张的诉讼请求提供证据来加以证明自己的主张有法律依据。本案争议焦点为双方之间是否存在借名买房的事实。房屋的出资问题。虽然原告提交了首付款的发票以及其向被告名下账户存款的凭证,但法院审理查明,自2001年双方共同出资并共同经营公司,原告认可公司的可分配利润直接用于偿还被告名下的车贷和房屋的房贷。原告主张还房贷的钱款为其报酬,但未提交相应的证据,公司的财产与原告、被告的个人收入没有严格区分,因此无法认定房屋的全款为原告个人出资。房屋的居住使用问题。双方分手前原告和被告均居住过房屋。二人分手后,该房屋由原告实际居住使用。原告主张的借名买房的理由,根据原告提交的证据,原告借名购房的理由系身份证丢失,该证据仅能说明贷款由原告偿还,并未提及到首付款。通常情况,身份证丢失可以通过申请补救来补办身份证,并不必然会借名购房。本案中的证明也对首付款没有任何提及。可见,在原告和被告分手前,房屋不论是出资还是实际占有,均不符合借名购房的情形。原告基于双方借名购房的关系,要求被告协助其办理房屋的转移登记手续,证据不足,难以支撑其主张。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-17 |
480 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 480 | 2018-06-19 02:09:06 | 借用他人身份信息购房实际权利人如何来确定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告诉称,2000年1月,原告购买位于北京市朝阳区景园小区18楼333号房屋。因身份证丢失,借用被告身份证办理购房手续,约定房屋属于原告个人所有,房屋银行按揭还清后,被告协助原告办理产权转移登记。现银行贷款已还清,原告多次要求被告协助办理产权转移登记,被告不予配合。现原告要求被告协助办理该房屋的所有权变更登记。 二、被告辩称被告辩称,双方不存在借名买房。该房屋为原告和被告的共同财产。2005年以前,双方以公司收入支付按揭还贷和房屋的物业费、供暖费等。房屋首付款、装修款和最后一笔贷款都是被告和其母亲支付的。且涉及第三人利益。根据当前政策规定,原告不具备购房资格,无法办理过户手续。房屋目前已被出售给第三人满江,并办理网签,强行过户会影响第三人的合法权益。 三、审理查明经审理查明:原告和被告原为男女朋友关系,原告与被告2001年共同出资设立了北京达立讯网络科技服务中心,2004年又设立了北京达立讯网络科技有限公司,二人共同经营,原告为法定代表人。2000年2月3日,被告与北京华远京通房地产开发有限责任公司签订《北京市内销商品房预售契约》,约定被告购买房屋,合同约定被告签约当日交付房款1万元,于2001年3月3日支付房款47000元,余款20万元被告采用建行20年按揭方式贷款。2000年2月,被告(甲方)作为借款人、抵押人与中国建设银行北京分行西四支行(乙方)作为贷款人、抵押权人,北京华远京通房地产开发有限责任公司(丙方)作为保证人、开发商签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》,约定乙方向甲方提供贷款20万元,借款期限为24个月,借款直接划入丙方存款账户,约定扣款账户为借款人被告名下账户,月均还款额为1200元。首付款,原告提交了金额为57000元的发票一张,付款单位为被告,开票日期无法显示。双方均表示首付款自2000年至2006年期间分多次支付,最终用多张收据换取了一张发票。关于首付款,原告坚持是自己出资,被告表示其母亲出资2万元,在双方经营公司后,由公司资金支付。关于公司资金,原告表示2002年左右公司没有利润,原告直至2003年都在外打工。2006年公司才正式经营,在公司有盈利的情况下,先用于给员工发工资,余款用于还被告的车贷和原告的房贷。原告认为公司还房贷的钱款属于原告应得的报酬。被告则表示其与原告共同生活,家中开销和房贷等事宜都是原告一手办理,被告的收入都在公司账上,没有领取过,用钱时向原告要。2001年公司成立后就有盈利,公司账目都是原告处理。公司盈利用来偿还被告的车贷和房屋的房贷。原告为证明其偿还了银行按揭贷款,提交了2001年后其向被告名下的建设银行账户内存款的储蓄卡存款回执和存款凭条。被告对证据的真实性没有异议,但主张在双方分手前还贷都是原告经手办理的,原告提交的证据可以证明贷款偿还人为被告。2013年1月7日,被告将房屋的按揭贷款余额85000元一次性还清。原告表示房屋由其单独使用,在双方分手前,二人没有长期居住在一起,被告偶尔来房屋住。原告为证明其实际居住使用涉案房屋,向本院提交了涉案房屋购买家电、物业费、供暖费等相关票据,部分票据上载明交款人为原告。2006年2月2日,原告和被告共同签字确认了《证明》,证明:本人杨洋不慎将身份证丢失,2000年4月16日购房位于北京市朝阳区景园18号楼333室时,使用了孙天个人身份证购买。等银行贷款还清时,孙天无偿提供身份证等一切证明,协助本人办理产权登记过户手续。此文件一式二份,双方各持一份。2007年3月19日,被告取得了涉案房屋的产权证书。另查明,房屋曾被原告出租,后被告将租户清走。 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:(1)驳回原告杨艳萍的诉讼请求。(2)保全费5千元,由原告杨洋负担(已交纳)。 五、借名买房律师靳双权点评双方当事人应当为自己所主张的诉讼请求提供证据来加以证明自己的主张有法律依据。本案争议焦点为双方之间是否存在借名买房的事实。房屋的出资问题。虽然原告提交了首付款的发票以及其向被告名下账户存款的凭证,但法院审理查明,自2001年双方共同出资并共同经营公司,原告认可公司的可分配利润直接用于偿还被告名下的车贷和房屋的房贷。原告主张还房贷的钱款为其报酬,但未提交相应的证据,公司的财产与原告、被告的个人收入没有严格区分,因此无法认定房屋的全款为原告个人出资。房屋的居住使用问题。双方分手前原告和被告均居住过房屋。二人分手后,该房屋由原告实际居住使用。原告主张的借名买房的理由,根据原告提交的证据,原告借名购房的理由系身份证丢失,该证据仅能说明贷款由原告偿还,并未提及到首付款。通常情况,身份证丢失可以通过申请补救来补办身份证,并不必然会借名购房。本案中的证明也对首付款没有任何提及。可见,在原告和被告分手前,房屋不论是出资还是实际占有,均不符合借名购房的情形。原告基于双方借名购房的关系,要求被告协助其办理房屋的转移登记手续,证据不足,难以支撑其主张。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-17 |
481 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 481 | 2018-06-19 02:09:09 | 没有书面协议约束双方借名买房行为,如何要求借名人帮助过户? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告郭荣、高明诉称,2006年郭荣从单位退休,一次性领取工资220000元,夫妇二人商量买一套房子。2007年9月5日,原告高明与开发商签订《保利蔷薇苑认购书》,认购本市东城区烟草街7号院一套房屋,交付定金3万元。开发商在审批时发现二原告均已退休,提出不能够按揭贷款。二原告与被告达成口头协议:二原告借被告名义购买房屋,并办理抵押贷款,全部费用由二原告支付,房屋登记在被告名下,原告实际享有房屋所有权,待房屋贷款结清后,被告把所购房屋所有权转移登记原告名下,被告同意并愿意配合。同年9月8日,原告以被告名义与开发商签订《北京市商品房预售合同》,房屋总价款为1100000元。合同签订当日,原告通过银行卡转账支付给保利公司首付款50万元,加上高明已交付的定金3万元,保利公司出具首付款53万元的购房发票。剩余购房款原告以被告的名义办理了银行抵押贷款。自2008年至2010年,原告通过银行账号分5笔向被告银行账号汇入43万元,用做偿还房屋贷款。2008年11月,房屋交付使用,原告接收,以被告的名义与保利公司结算,支付了房屋面积差价款8700元。2015年,原告以被告名义申请提前还款,并通过原告账户转入被告账户39万元用于还房贷。二原告取得房屋的所有权证,登记在被告名下。房屋自交付后,一直由原告居住使用。原告以自己的名义办理物业手续,并交纳相关费用。现原告要求被告协助办理过户手续,被告不予配合。原告诉至法院,请求依法判令:被告协助原告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。案件受理费由被告承担。二、被告辩称被告辩称,当时口头协议借被告名义买房,房款都是二原告所出,房屋实为二原告所有,只是登记在被告名下,但过户税费比较高,登记在被告名下,不影响二原告使用,被告认为没有必要过户至二原告名下,不同意二原告的诉讼请求。 三、第三人叙述第三人宋强述称:双方之间没有书面的借名买房合同,不存在借名买房的法律关系,原告的诉讼请求无事实依据。房屋不是原告出资购买。原告支付房屋的首付款60万元是对被告与第三人的赠与。房屋贷款是被告与第三人用夫妻共同财产还贷。贷款是被告与第三人离婚后还清的,不能证明是原告还贷。购房后到离婚,都是以夫妻共同财产进行还贷。该房屋在被告与第三人婚姻关系存续期间购买。原告进行恶意诉讼,侵害第三人的合法权益。应驳回原告的诉讼请求。 四、审理查明审理查明:二原告为夫妻关系,二人之子为被告。被告与第三人原为夫妻关系,于2007年3月1日登记结婚,后于2015年5月4日被判决离婚。2007年9月30日,被告与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订《上海浦东发展银行职工个人住房担保借款合同》,被告以该房屋作抵押向上海浦东银行北京分行贷款580000元,用于购买房屋,贷款期限为2007年9月30日起至2036年。该合同第5.11条约定抵押物共有人完全同意本合同项下抵押物用于抵押,当借款人发生违约行为而导致处分抵押物时,愿意接受司法机关的强制执行措施,并以处分抵押物所得价款偿还贷款本息、罚息及相关费用。该条抵押共有人处有第三人签字。2007年11月12日,上海浦东银行北京分行将被告申请的购房贷款支付至保利房产公司,保利房产公司向被告开具购房款580000元的发票。被告按月偿还购房贷款。原告向被告转账共计33万元。2015年6月13日,原告向被告转账共计43万元。同日,被告申请提前还贷。2015年6月16日,被告郭志维提前结清贷款本金及利息共计390000元,上海浦东银行北京分行办理了解除抵押登记手续。原告称,购买房屋的60万元首付款是原告直接汇入保利房产公司,原告还向被告转账共计33万元用于偿还购房贷款,并向被告转账43万元用于提前偿还购房贷款,现房贷已经结清,被告应将房屋过户与原告。 五、法院判决北京市东城区人民法院经审理后判决:被告于本判决生效后十日内配合原告将涉案房屋所有权过户至二原告名下。 六、借名买房律师靳双权点评双方之间订立合同可以口头形式,也可以是书面形式。当事人应当按照合同约定履行合同的义务。本案中二原告认为其与被告之间存在口头借名买房协议。被告予以认可。根据法院查明的事实,房屋的购房款由二原告实际支付,此事实可佐证原、被告之间共同认可的口头借名买房协议存在。二原告已经付清房屋的购房款,房屋上存在的抵押登记已解除,符合过户条件,原告要求被告将房屋过户至二原告名下的请求,理由充分,应予以支持。被告不同意过户的理由不成立。原告将购房款支付给被告,由被告按揭还款,并无不当。第三人称被告用夫妻共同财偿还房贷和二原告支付给房产公司的首付款60万元是对夫妻二人的赠与,没有任何证据来支撑此观点。在仅有第三人在住房担保借款合同中共有权人处签字的证据,没有其他证据的情况下,不能判定房屋是被告和第三人的夫妻共同财产。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-17 |
482 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 482 | 2018-06-19 02:09:11 | 借名购买经适房被确认无效案件 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告诉称:2006年2月,被告位于北京市朝阳区池翔里3巷2号房屋拆迁,因此获得了拆迁补偿款和朝阳区垡头翠成馨园小区购买回迁房的指标,被告将该购房指标让给了原告,表示具备过户条件后将该房屋过户给原告。2008年7月9日,以被告的名义与开发商签订了《北京市商品房预售合同》,购买了朝阳区垡头翠成馨园小区1号楼2号房屋,并于当日支付了购房款290000元。2009年6月1日,原告对房屋进行了装修,后一直居住至今。房屋系经济适用住房,原告当时也完全符合购买经济适用住房的资格和条件,被告将购房指标让与的行为并没有违反法律规定,也没有损害社会公共利益,应属合法有效,法院也已认定双方之间是借名买房关系,被告应当继续履行双方之间的约定,将房屋过户至原告名下。现诉至法院,请求判令被告继续履行合同,将房屋过户至原告名下。 二、被告辩称被告辩称:房屋是被告旧房拆迁所得,原告无资格购买,被告已取得房屋权属证书,对房屋享有所有权;双方之间没有任何协议。原告要求履行合同没有合同依据;原告不具备购买经济适用房的资格和条件,根据相关规定,经济适用住房取得未满五年的不得转让。根据有关法律规定和司法解释,借名购买经济适用房因违法应属无效。 三、审理查明审理查明,2006年2月,被告房屋被拆迁,因此获得了在北京市朝阳区翠城馨园购买拆迁安置住房的资格。原告以被告的名义签署了购买该房屋的审批手续、选房单、购房合同等文件,并实际支付了购房款、接收了安置房屋。房屋交付后,原告对房屋进行了装修并一直居住至今。《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《购买经济适用住房审核表》、《定向认购书》、《选房单》、《北京市商品房预售合同》等与诉争房屋相关的材料原件均由原告持有。另查明,2009年,被告曾将原告诉至本院,要求腾退房屋,本院驳回了其诉讼请求;2013年,被告又将原告诉至本院,要求确认诉争房屋归其所有,本院驳回了其诉讼请求;2014年8月6日,被告取得了诉争房屋所有权登记证书,房屋性质系经济适用房;被告又将原告诉至本院,要求原告腾房。本院判决确认了双方之间存在借名买房关系,并驳回了被告的诉讼请求,被告不服并提出了上诉,二审法院判决维持了原审判决。原告提交了证明原告当时符合购买经济适用住房的条件,原、被告之间的借名买房关系有效。被告称是否符合申购经济适用房应由相关部门审核。被告提交了房屋所有权证、契税发票、房屋登记费收费凭证、补缴土地价款缴款书等凭证,证明被告合法办理了房屋所有权证书,并支付了相关费用。原告称被告是利用原告在诉讼中提供的相关材料恶意取得了房屋所有权证。 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理后判决:(1)原告与被告就购买北京市朝阳区垡头翠成馨园1号楼2号房屋形成的借名关系无效。(2)原告于本判决生效后三十日内将北京市朝阳区垡头翠成馨园1号楼2号房屋腾空后返还给被告。 五、北京房地产律师靳双权点评法院的生效判决已经确认了双方之间存在借名买房的事实。本案的争议焦点在于原、被告之间借名购买房屋的关系是否有效。此案的争议房屋为经济适用住房,作为具有保障性质的政策性住房,经济适用住房有严格的限制条件。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分,涉及到社会公共利益。原告借用被告名义购买房屋的关系违反了经济适用住房的有关规定,有损社会公共利益,应属无效。所以被告请求确认借名买房关系无效的诉讼请求,应予以支持。合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当返还,被告请求原告腾空并交还房屋的请求,应予以支持。无效的合同自始没有效力,原告请求被告履行合同、将房屋过户至其名下的诉讼请求,不予支持。原告虽称其当时具备购买经济适用住房的资格和条件,未提交有效证据,难以采信。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-17 |
483 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 483 | 2018-06-19 02:09:14 | 北京房产专业律师:口头借名买房协议也可以要求过户 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 案情介绍:一、原告诉称: 原告韩晶、赵起诉称:二原告与被告在2007年3月口头方式约定借名买房,二原告以被告的名义购买北京市昌平区诉争的经济适用房一套。达成协议后,二原告拿着被告提供的拆迁补偿协议以被告的名义购买了房屋。二原告一直按照约定履行义务,缴纳首付款100000元,贷款220000元也是按照一个月1600元如期提供。2008年2月9日房屋交付后,原告对房屋进行装修并入住至今。房屋贷款尾款180000元已2012年1月5日完全偿还。现在房屋满足过户条件,原告方要求被告履行承诺,配合办理过户,被告不配合过户,称房屋是自己的。被告已经构成违约。故诉至法院,请求法院判决:判令被告将位于昌平区的诉争房屋的房屋过户到原告名下。 二、被告辩称被告王熙辩称:不同意原告的诉讼请求,原告的诉讼请求没有法律和事实依据,原告起诉的主张已经被生效的法院判决驳回,原告基于同一事实和理由无权再起诉。请法院依法驳回原告的诉讼请求。 三、审理查明审理查明:韩晶与赵起是夫妻关系。王熙与韩晶表兄妹关系。2008年3月30日,王熙与北京首开天鸿集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》,约定王熙以贷款方式购买位于昌平区的诉争房屋一套,合同总价款为320000元。2008年11月8日,经方结算,确定实际购房款为320000元。同日,开发商交付房屋,原告对该房屋进行了装修,并在该房屋内居住至今。2009年6月9日,颁发了该房屋的所有权证,房屋所有权人为被告,房屋性质为经济适用住房。该房屋的首付款由被告向开发商交付,按揭贷款一直由原告进行偿还,物业费、契税、公共维修基金、土地出让金等费用也是原告交纳,除《北京市商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件由被告持有外,其他购房相关票证及材料原件均由原告持有。被告称将购房相关票证及材料原件交给原告,是为了方便原告办理入住手续。原告曾以房屋买卖合同纠纷为由将被告诉至本院,该案房屋与本案房屋一致。在该案审理过程中,原告称其与被告达成口头协议,约定被告将上述房屋出卖给原告,价款为380000元,约定房屋满五年后办理过户手续;被该项陈述不予认可,并主张双方之间为房屋租赁关系,原告偿还的银行按揭贷款系用于折抵房屋租金。经审理,本院作出的民事判决书,认为原告提交的证据不足以直接的证明其与被告之间形成房屋买卖合同法律关系,故判决驳回了原告的诉讼请求。本案审理过程中,原告称购房首付款是原告借用被告的钱交付的,其已经将所借钱款于2013年3月9日存入被告名下的中国邮政储蓄银行存折里。被告对该陈述不予认可,并主张支付了购房首付款,房屋是租给被告使用的,未约定期限;原告所述的中国邮政储蓄银行存折是,一直由原告持有,存入钱款一事被告并不知情。 四、法院判决北京市昌平区人民法院经审理后判决:被告于本判决生效之日起七日内将坐落于北京市昌平区回龙观镇龙湖小区3号楼3单元321时的房屋所有权转移登记至原告名下。 五、北京房产律师靳双权点评本案与被告所提民事判决书所涉法律关系并不一致,不构成重复诉讼,不违背“一事不再理”原则。本案的争议焦点在于事实上是原告借用被告的名义购房还是被告于原告是房屋租赁关系。被告主张是将房屋有偿借给原告居住,但被告对房屋按揭贷款月还款额、物业费等金额均不清楚。在不清楚具体金额的情况下便将房屋出借给原告居住,不符合正常逻辑。被告称于原告的借房关系未约定出借期限。在未约定出借期限的情况下,原告就出资将房屋装修,并偿还全部按揭贷款显然不合常理。被告主张原告持有契税发票、土地出让金专用收据、专项维修资金专项收据、抵押登记费收据、产权代办费收据等票证是为了方便原告办理入住,与常理不符。契税、公共维修基金、土地出让金等费用均由原告缴纳,房屋交付之后由原告进行装修并一直居住至今,全部购房按揭贷款由原告偿还,除《北京市商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件由被告持有外,其他购房相关票证及材料原件均由原告持有。根据以上分析,可以认定双方之间存在借名买房的合同关系。该合同合法有效,双方均应履行合同义务。原告主张的将房屋由被告过户至原告名下的诉讼请求应予以支持。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-17 |
484 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 484 | 2018-06-19 02:09:18 | 房产律师靳双权分析借名购房单位福利房产生的纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称李文学称:我系北京市X公司职工,房改前一直承租位于北京市海淀区1号房屋。房改时,由于我的工龄比我母亲崔永顾短,故为了享受一些工龄优惠,我向单位申请以我母亲作为购房人购得诉争房产,进行产权登记,购房款全部由我支付,且崔永顾从未居住过该房,其也非北京市X公司的职工,现崔永顾去世,故我要求确认上述房产归我所有。 二、被告辩称李海彬辩称:李清逸是李文学、李海彬、李淼淼的父亲,其在诉讼中去世,故本案应中止审理,等其它继承人明确表示是否继续参加诉讼,另诉争房屋的产权人为崔永顾,故不同意李文学的诉讼请求。李淼淼辩称:诉争房屋在购买之前,一直由李文学居住,房子是李文学单位分给其居住使用,为了使用崔永顾的工龄,可以少交一些购房款,而以崔永顾的名义购房,故同意李文学的诉讼请求。 三、审理查明李清逸与崔永顾系夫妻关系。崔永顾2011年5月7日去世,李清逸在本案诉讼过程中去世,其继承人为李文学、李海彬、李淼淼。1989年11月28日,北京市X公司与李文学签订房屋租赁契约,由李文学承租位于北京市海淀区103号房屋。1993年3月29日,北京市X公司与崔永顾签订房屋买卖合同,使用崔永顾的工龄,购买诉争房屋。李文学出具购房发票以证明购房款由其交纳,李海彬不予认可,表示购房交款人为崔永顾。北京市X公司出具证明:“北京市海淀区103号,是我单位北京市X公司职工宿舍,1993年职工购买公有住宅前,由我公司分配给李文学承租居住。1993年公有住房改革,李文学享有上述房屋的购房资格。但李文学因为个人原因,经李文学申请,主管领导批准,李文学借其母崔永顾之名购买上述房屋,房屋产权证登记为崔永顾的名字”。另查,崔永顾非北京市X公司职工,诉争房屋由李文学居住,崔永顾及其夫李清逸另居他所。李海彬称诉争房屋系由崔永顾出资购买,未出具证据。 四、法院判决位于北京市海淀区103号房屋归李文学所有。 五、律师点评本案根据本案查明的事实,本案诉争房屋系房改房。诉争房屋系产权单位北京市X公司分配给其职工李文学使用的福利分房,双方订立房屋租赁契约,在1993年公有住房改革时,李文学享有诉争房屋的购房资格。李文学之母非北京市X公司职工,经北京市X公司房产部门证明,该房系李文学借用其母崔永顾名义,使用其工龄购买。虽然李文学向法院出具的购房发票上的交款人为崔永顾,但从诉争房屋的分配和福利房售房政策看,崔永顾并不具有购房资格,且该房屋一直由李文学居住使用,崔永顾另有住房居住,在李海彬无证据证明崔永顾出资购房的情况下,根据北京市X公司的证明,结合出资情况、房屋的居住使用情况,应认定李文学交纳诉争房屋购房款的事实,即李文学系以崔永顾的名义,使用其工龄购买购房。被告辩称诉争房屋系北京市X公司分配给李清逸的福利房以及诉争房屋系崔永顾出资一节,未能提供充足有效证据,无法得到支持。风险提示:主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任,如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准,则举证不能的不利后果需借名人自行承担。 |
网络 | 未知 | 2017-04-17 |
485 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 485 | 2018-06-19 02:09:23 | 借名买房效力确认之诉应如何提起才能有效维权? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称胡睿东称:杨泽端是我的妻弟向穆的岳父。自北京X公司1995年成立之日起到2008年12月31日止,我一直是该公司的正式员工。1997年,按照当时的政策要求,该公司购买了位于XX小区的350套房屋用于拆迁安置。其中部分剩余房屋用于内部职工分配使用。XX小区X号房屋即为该公司分配给我使用的房屋。2007年3月,在公司房改工作中,考虑到杨泽端及其妻子的工龄较长,可以享受较多工龄优惠,我向向穆提出使用杨泽端的名义办理产权证书,杨泽端表示同意,杨泽端代表我与该公司签订了成本价出售单位楼房协议书。此后,我支付了房改款84550元。房屋所有权证一直由我保管;房屋也一直由我实际占有、使用、出租。现我起诉,要求确认上述房屋归我所有,将该房屋权属由杨泽端转移登记至我名下。 二、被告辩称杨泽端辩称:我不同意胡睿东的诉讼请求。X号房屋是我通过胡睿东提供的渠道购买的自用房屋,购买过程中折算了我与妻子的工龄,且我自行承担了购房款。上述房屋现登记在我名下,应属于我所有。房屋交付后之所以由胡睿东以我的名义出租,是为了以租金作为我给胡睿东的好处费,胡睿东并未实际占有、使用、支配房屋。除了我以外,胡睿东还利用其职权帮助多位亲属购买了XX小区的房屋。因此,请求法院依法予以驳回。 三、审理查明X公司出具任职证明,称胡睿东于1995年至2008年12月31日期间系其正式职工,负责项目规划、拆迁、市政等工作。2007年3月5日,X公司作为甲方,杨泽端作为乙方,双方签订成本价出售单位楼房协议书,约定房款80706元,2007年5月8日,X号房屋登记至杨泽端名下。胡睿东称X号房屋是X公司基于其业绩而提供的福利;因杨泽端工龄较长,故其借用杨泽端的名义购买了X号房屋,以此节省22000元左右的购房款。胡睿东称X号房屋的购房款由自己交纳,其现持有X号房屋的成本价出售单位楼房协议书、购房款收据、房屋所有权证原件;其中购房款收据记载日期为2007年3月6日。杨泽端称胡睿东系利用职务上的便利获取了上述材料原件。杨泽端之妻李沐阳于2006年5月6日向胡睿东汇款15万元。杨泽端称其与李沐阳通过胡睿东共计购买了两套房屋,除前述X号房屋以外,还有X小区302号房屋;其中302号房屋的购房款为34028元;李沐阳所汇15万元即为上述两套房屋的购房款。杨泽端提交的302号房屋成本价出售单位楼房协议书签订日期为2006年9月22日,购房款收据记载日期为2007年3月6日。胡睿东称上述15万元系杨泽端的女婿向穆委托其炒股的款项,并称其已于2013年5月卖出股票后将55000元汇给向穆。 四、法院判决1、杨泽端协助胡睿东办理X小区X号房屋所有权转移登记至胡睿东名下的过户手续。2、驳回胡睿东的其他诉讼请求。 五、律师点评著名房产律师靳双权认为,关于X号房屋购房款的支付主体。胡睿东并未提交款项往来的直接证据证明其向X公司支付了购房款,但是其现持有该房屋的成本价出售单位楼房协议书、购房款收据、房屋所有权证原件。虽然杨泽端称胡睿东系利用职务上的便利而获取上述材料原件,但是杨泽端却持有其自陈性质相同的302号房屋成本价出售单位楼房协议书、购房款收据原件,故对杨泽端上述陈述难以采信。李沐阳向胡睿东汇款15万元的时间在2006年5月6日,而X号房屋与302号房屋的购房款总额距15万元尚有较大差距,且购房款发票记载X公司收取购房款的时间在2007年3月6日,故对于杨泽端关于该15万元系X号房屋与302号房屋购房款的陈述难以得到采信。综合上述情况,尽管胡睿东与杨泽端对于出资购买X号房屋的事实均未能充分举证,但胡睿东因持有成本价出售单位楼房协议书、购房款收据、房屋所有权证原件而在证据上更具优势。X公司交付X号房屋后,该房屋即由胡睿东实际控制并出租;在正常市场条件下,自2007年至2013年间该房屋所获租金收益数额较大,故杨泽端关于以租金抵作好处费的说法难以得到支持。综合上述购房款支付的证据以及房屋实际使用情况的事实,应认定胡睿东与杨泽端之间存在借名向X公司购买X号房屋的事实,胡睿东可以要求杨泽端协助将该房屋所有权移转登记至其名下。在借名购房关系中,胡睿东作为借名人仅有要求协助办理所有权转移登记的债权;在转移登记实际完成之前,其并无X号房屋物权;故法院对其关于确认所有权的诉讼请求无法支持是正确的。提示:房屋所有权证书的发放系有权机关的行政职权,法院在民事诉讼中对相关事宜不予处理。借名人仅有要求协助办理所有权转移登记的债权。 |
网络 | 未知 | 2017-04-17 |
486 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 486 | 2018-06-19 02:09:27 | 借名人需承担证明借名买房合同关系成立的责任 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称闫同舟请求:闫静、阎飞飞、阎明、阎添、阎思成协助我办理位于北京市X区101号房屋的产权过户手续。我父亲阎由旭与母亲李红岩于1954年再婚,再婚时阎由旭带有一女,即阎思成;李红岩带有一女,即闫静。婚后,二人生育四名子女,即我、阎飞飞、阎明、阎添。阎由旭于2000年3月10日死亡。李红岩于2013年9月27日死亡。阎由旭于1987年于北京市X集团公司获得公租房一套。1993年,阎由旭与李红岩均同意由我出资进行房改,且在房改后诉争房屋虽登记在阎由旭名下,但该房屋由我所有,即由我借阎由旭的名义购买诉争房屋。后诉争房屋由我居住至今。 二、被告辩称阎飞飞、阎明、阎添辩称:诉争房屋登记在阎由旭的名下。在诉争房屋房改购房时使用了阎由旭的工龄,诉争房屋为阎由旭与李红岩夫妇的夫妻共同财产。我们不同意闫同舟的诉讼请求。阎思成辩称:我对于事实情况不清楚。闫静辩称:原来全家都居住父母单位宿舍,即原北京市X区X号的两间平房中。两个妹妹阎飞飞、阎明分别于1979年和1981年结婚,婚后户口迁出,并各自在单位享受了福利分房及房改房政策的优惠。当时父亲单位进行危房改造时的分房政策,根据的是户籍在册人,阎由旭、李红岩、我和我的女儿闫凝宁、闫同舟共五人分得301室,承租人是李红岩。阎添当时已婚,又是本单位职工,分得302室。当时分得的301室根本无法解决我们全家老少的居住问题。单位最终同意再给解决一套两居室,即现在的诉争房屋,条件是交回原单位的一间平房,承租人是阎由旭。父母均无钱购买房改房,让我和闫同舟各自出4000元预付款。这一事实,家中所有人都认同,也没有任何人表示反对。我坚持诉争房屋有我一半的权益。原因是当年分房时计算了我和女儿的户口。1989年,我单位分房时,到父亲原厂调查,原厂证明解决了住房问题,所以我所在单位取消了我的分房资格。综上所述,我认为诉争房屋归闫同舟及我共有,各占一半的产权份额。 三、审理查明1998年9月17日,北京X公司(卖方,甲方)与阎由旭(买方,乙方)签订《房屋买卖合同》,约定甲方将诉争房屋优惠出售给乙方,房屋价款为9666元,房屋价款计算时折算了阎由旭的工龄。该公司于1998年6月15日出具的房屋价款及税费收据的交款人处均加盖有阎由旭的印章。为证明闫同舟与阎由旭存在借名买房关系,且诉争房屋购房款由闫同舟交纳,闫同舟申请四名证人出庭作证,但四名证人所作证言均为从他人处听说,并未实际参与诉争房屋的房改房购房过程亦未亲眼所见购房款的缴纳情况;为证明上述情况,闫同舟亦提交录音两份,录音中并未涵盖本案的全部当事人,且录音中出现的当事人并未明确表示闫同舟与阎由旭存在借名买房关系,亦未明确表示诉争房屋的购房款由闫同舟交纳。 四、法院判决驳回闫同舟的诉讼请求。 五、律师点评著名房产律师靳双权认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在做出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,诉争房屋的房屋所有权登记在阎由旭名下,诉争房屋的物权应由阎由旭享有。闫同舟主张其与阎由旭就诉争房屋存在借名买房关系且交纳了全部的购房款,但其提交的证人证言和录音证据均属间接证据且不能形成完整的证据链,闫同舟未能提交具有证明力的证据材料证明其主张,闫同舟对此负有举证责任,其举证不能,应承担相应的不利后果。故,关于闫同舟要求闫静、阎飞飞、阎明、阎添、阎思成配合其办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求,无事实及法律依据,无法得到支持。风险提示:主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任,如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准,则举证不能的不利后果需借名人自行承担。 |
网络 | 未知 | 2017-04-17 |
487 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 487 | 2018-06-19 02:09:28 | 北京房产律师点评单位房改房借名纠纷案 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称宋英林称:我原系X社职工,1994年7月退休。1998年之前我一直居住在X社分配的宿舍,交一定租金。1998年单位福利分房,分给我2号房屋。2号房屋建筑面积为64.74平方米,由我一次性交清房款并对房屋进行装修,后一直在此居住。北京市房改房政策规定,房屋产权人必须是北京市城镇居民户口。我因1994年子女接班政策户口转回东北老家,由宋甜甜(我女儿)接班户口进京,因其与我在同一个单位,单位提出暂时把房产证写在宋甜甜名下,等我户口进京时再办理过户手续,并承诺写在宋甜甜名下不影响其在单位的福利分房名额,单位也确实陆续给宋甜甜提供了二次分房机会。2007年我户口迁入北京,要求宋甜甜一同办理过户手续遭拒,但其一直享受无房补助费。诉讼请求:判令2号房屋归我所有,宋甜甜将上述房屋过户至我名下。 二、被告辩称宋甜甜称:宋英林起诉与事实不符,本案房产系我独资购买,与其无关。宋英林主张没有事实和法律依据,故我不同意其诉讼请求,请求予以驳回。 三、审理查明宋英林与宋甜甜系父女关系。宋英林原系X社职工,1994年7月其退休,宋甜甜接班入职X社。根据当时政策,宋英林的户口由北京迁回原籍,宋甜甜的户籍迁入北京。1998年,宋英林填写《职工申请购房表》申请分配住房,单位分配给其2号房屋。之后X社按照房改政策向职工出售公有住房,因宋英林户籍在外地,故以宋甜甜名义购买。2001年11月28日,宋甜甜与X社机关事务管理局签订买卖契约,约定以成本价购买2号房屋,房价款55796.18元。宋甜甜交纳了购房款及相关费用。2002年,宋英林入住2号房屋,此后至今该房屋一直由其使用。2004年12月6日,房屋所有权证下发,登记所有权人为宋甜甜。2007年,宋英林的户籍迁入北京。2007年5月18日,宋甜甜申请无房户补贴以及相关待遇,申请书称“2001年在总社公有住房分配中,我父亲宋英林分到两居室。由于宋英林户口不在北京,该两居室以我的名义购买。现本人申请无房职工住房补贴”。2008年11月18日,宋甜甜、宋英林共同签署声明:“住房产权为宋甜甜,其父亲宋英林。宋英林享受无房补贴,现申请领取无房补贴。今后产生的一切此房产纠纷、住房补贴纠纷与X社无关,家庭内部解决”。同日,宋英林出具说明:“2号房,经全家一致同意由我来领取无房补贴,此房的产权人为宋甜甜,由此产生的一切房产及补贴纠纷与X社无关,为家庭内部自行解决”。宋甜甜一次性领取1991年9月至2012年1月的无房购房补贴100456元,此后至今每月领取1000元无房购房补贴。宋甜甜称2007年的申请是应单位需求而写,单位以“政策”为由向其发放无房补贴,向宋英林发放未达标补贴,因为如反之单位将多发补贴10万元。现房屋买卖契约和购房款收据在宋甜甜处,房屋所有权证在宋英林处。同时,宋甜甜称宋英林2007年迁户口时自其处借走房屋所有权证,至今未还。就购房出资一节,宋英林称在其家中交给宋甜甜现金6万元,让宋甜甜去单位交款,宋甜甜予以否认,并称其当时已自己工作10年,有一定积蓄,房款全部由其出资,双方就所述事实,均未提交相应证据佐证。另查,宋英林1998年12月基本工资为543.7元。 四、法院判决1、登记在宋甜甜名下2号的房屋应为宋英林所有;2、宋甜甜将上述房屋过户至宋英林名下。 五、律师点评本案争议的焦点在于宋英林与宋甜甜之间是否存在借名买房关系。从房屋原始来源来看,2号房屋系单位分配给宋英林的福利房。后单位按照房改政策出售公有住房,宋英林因子女接班户籍迁出北京,仅因此缘由无法以自己名义购买此房。宋甜甜在2007年申领无房补贴的申请中写明“由于宋英林户口不在北京,该两居室以我的名义购买”,2009年其填写的申请表中亦写道“本人应享受的购房补贴建筑面积标准70无房平方米”,其与宋英林共同声明“宋甜甜按无房领取补贴。如家庭出现纠纷个人自负”,后其实际领取的也是无房补贴。2008年宋英林、宋甜甜签署的声明及宋英林出具的说明与上述内容虽有出入,但这只是申领补贴过程中的文件,且“家庭内部解决”、“经家庭商议一致同意”等字句表明宋英林与宋甜甜另有约定。宋甜甜辩称2007年的申请系应单位需求而写,单位为省钱向其发放无房补贴,无证据佐证。房屋从入住至今,一直由宋英林使用,房屋所有权证亦由其持有。综合考虑房屋原始来源、双方向单位出具的书面材料表达的意思、购房时双方的经济能力、房屋权益的实际享有者、宋甜甜至今领取无房补贴等事实,足以认定宋英林与宋甜甜之间存在借名买房关系,2号房屋由宋英林实际出资购买。双方系直系血亲,基于感情及信任,就此事无书面约定也合乎常理。现宋英林要求确认2号房屋归其所有并要求宋甜甜将房屋过户至其名下,有事实及法律依据,应得到支持。 |
网络 | 未知 | 2017-04-17 |
488 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 488 | 2018-06-19 02:09:31 | 房产律师为您解析一起单位房改房借名纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称2014年3月,孙庆城称:我于2000年7月以成本价购买了X区XX号房屋(房改房、建筑面积51.7平方米),并办理了产权证。我与张葛芪为朋友关系,张葛芪因自家房屋拆迁无房居住借住我的房屋居住至今。我子女成家后因住房困难一直要求张葛芪腾退,其置之不理。诉讼请求:判令张葛芪将位于北京市X区XX号房屋返还于我。 二、被告辩称张葛芪辩称:我与孙庆城是同事关系。诉争房屋原XXX单位办公用房。1992年我因住房困难搬入诉争房屋一直居住使用至今。1999年6月,XXX单位要求办理房屋出租手续,以孙庆城的名义办理了房屋租赁协议。2000年7月,XXX单位实施房改,我与孙庆城约定以孙庆城的名义购买,待取得房屋所有权后再过户至我名下。我签署了购房合同,全额支付了房款。全部原件中“孙庆城”的名字均为我签署。我留有了全部购房手续原件。2004年房产证下发后,孙庆城与我按双方口头约定到房管局办理过户手续,因孙庆城未将借名买房事宜告知其妻子,而房管部门要求孙庆城与其妻一并前往办理手续,孙庆城怕引起妻子误解,一直拖延至今未办理过户手续。2014年孙庆城起诉要求我返还房屋,我认为诉争房屋属于借名买房,另行提起确认之诉。2014年12月2日,XX法院作出判决,驳回我的诉讼请求。 三、审理查明北京市X区XX号房屋原产权人系XX单位。1999年该房由孙庆城承租。2000年7月2日,XX单位与孙庆城签订《房屋买卖合同》,将该房以成本价售于孙庆城。2004年5月,该房所有权登记在孙庆城名下。《房屋买卖合同》、房屋所有权证、交付房款及退房款收据等购房材料原件均由张葛芪持有。2013年3月,孙庆城将房屋所有权证挂失后补办了新证。庭审中,张葛芪称其与孙庆城有借名买房的口头约定,孙庆城对此予以否认。张葛芪称《房屋买卖合同》和《公有房屋买卖合同》落款处孙庆城签名均为张葛芪签署,对此孙庆城不予认可。双方均未对签名笔迹申请司法鉴定。 四、法院判决1、撤销北京市X区人民法院第X号民事判决;2、张葛芪将位于北京市X区XX号房屋返还孙庆城。 五、律师点评著名房产律师靳双权认为,公民的合法权利受法律保护。本案中,孙庆城作为诉争房屋的所有权人,对房屋享有使用、收益、处分等权利。律师认为:无权占用不动产的,权利人可以请求返还原物。孙庆城要求张葛芪返还该房,理由正当。本案诉争房屋所有权登记在孙庆城名下,孙庆城要求张葛芪返还房屋的请求,于法有据。张葛芪答辩称其与孙庆城口头约定借名买房,因未提供相关的证据加以证明且孙庆城予以否认,故法院对孙庆城的辩解不予采信是正确的。风险提示:主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任,如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准,则举证不能的不利后果需借名人自行承担。 |
网络 | 未知 | 2017-04-14 |
489 | 1 | 2018-06-18 22:57:29 | 成功案例 | 489 | 2018-06-19 02:09:32 | 公产房改房权属认定与借名纠纷中的法律分析 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称2014年2月,吕珂、齐丽称:王月琴、吕锋利系吕珂的亲生父母,但吕珂自小和姥爷王小川、姥姥王月娥一起生活。王小川原为北京X局职工,1955年该局将丰台区X号公产房分给王小川。王小川夫妇去世后将该房屋留给吕珂,吕珂一直在此居住,并于1989年将房屋与另一个位于北京市朝阳区××号的公产房(以下简称涉案房屋)对换。2010年8月18日,吕珂、齐丽全额出资购买涉案房屋,但因户主为王月琴,即以其名义进行购买,房产证上写的是王月琴的名字。现未办理过户手续,王月琴起诉到法院要求我腾房。我们请求判令涉案房屋归我们共同所有。 二、被告辩称王月琴、吕锋利共同辩称:吕珂、齐丽提到的原有房屋来源系王小川分得的×号留给吕珂,我们不清楚“留”如何在法律上界定。我们认为,该房屋是公租房,不是个人私房,王小川无法进行处分。 1988年王小川去世,1989年换房时,吕珂只有19岁,经济上不独立。置换后的公房承租人一直是王月琴,不能因为吕珂在涉案房屋实际居住就成为承租人,公房承租人是有严格的限定条件的。吕珂、齐丽称其2010年全额出资购买涉案房屋,与事实严重不符。房屋属于房改房,按照成本价1560元出售,总价8万余元,而吕珂只支付了22000元左右的房款,其他的房款是使用我们的工龄折抵的。购房是由吕珂代为办理的,过程中是以王月琴的名义购买。涉案房屋是房改房,不能对社会上任何人出售,吕珂不具备购房资格,借名违反法律和政策。 三、审理查明双方当事人共同确认王小川系丰台区某处公房承租人,王小川1988年去世后,丰台区公房的承租人变更为王月琴,1989年王月琴通过换房方式取得了涉案房屋承租权。吕珂、齐丽主张王小川去世后,其三名子女同意由吕珂承租丰台区某处公房,但由于当时吕珂上大学,户口为集体户口,故由其母亲王月琴承租。王月琴、吕锋利对此不予认可。就此,吕珂、齐丽提交王梅梅先后出具的两份书面证词及王青青的书面证词,证词主要内容与吕珂、齐丽陈述的主张基本吻合。王月琴、吕锋利亦提交王梅梅出具的书面证词一份,主要内容与吕珂、齐丽提供的王梅梅证词相悖。法院于2014年4月24日前往王青青家,就其提供书面证词的真实性予以核实,其陈述的内容与吕珂、齐丽的主张一致。王梅梅及王青青为王月琴之姐。经查,王月琴未在涉案房屋实际居住,吕珂在涉案房屋居住。王月琴的户籍所在地位于涉案房屋,吕珂、齐丽的户籍所在地不在涉案房屋处。2010年8月18日,王月琴作为乙方,北京X局作为甲方,签署《北京X局出售公有住房协议书》,主要内容为甲方向乙方按成本价每建筑平方米1560元出售涉案房屋,乙方实付房价款22807.68元,公共维修基金1741.58元。上述款项由吕珂夫妇支付。2011年2月9日,王月琴取得涉案房屋所有权证书,房屋性质为房改房(成本价)。 四、法院判决驳回吕珂、齐丽的诉讼请求。 五、律师点评著名房产律师靳双权认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提交证据,没有证据或证据不足的,应承担不利后果。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 本案中,吕珂、齐丽主张涉案房屋是借用王月琴工龄及名字购买,但其对此未能提供充足的证据加以证明,在王月琴明确否认的前提下,吕珂、齐丽的主张无法得到采信。事实上,从王小川去世后,无论换房前,还是换房后,公房承租人一直为王月琴,且王月琴取得房屋所有权的依据系2010年通过成本价购买的房改房。现房屋所有权证书记载的所有权人为王月琴,虽然吕珂长期在此居住,购房款中现金支付部分由吕珂夫妇出资,但不能就此认定房屋所有权归属于吕珂,双方之间相关权利义务可以另行解决。 |
网络 | 未知 | 2017-04-14 |
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