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221 | 2018-06-19 01:59:22 | 怎么确定公房承租人 | 引言:想要变更公房户名要具备哪些条件?公房承租人在什么情况下可以要求变更?怎么确定承租人?下文将详细解答。 公房户名可以随意变更吗 公房承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的,出租人应予同意。可见,在未发生承租人死亡、迁离、变更租赁关系等法定承租户名变更的情况下,经同住人协商,也可以变更承租户名,但新的承租人应为本处有本市常住户口的共同居住人之一。 承租人户口迁离本市,其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致的,可申请将承租户名变更为在本处有本市常住户口的共同居住人之一,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当在本处有本市常住户口的共同居住人中,按下列顺序书面确定一个承租人: 1、原承租人的配偶; 2、原承租人子女(他处住房情况、本处居住时间长短等); 3、原承租人的父母; 4、其他人(按他处住房情况、本处居住时间长短)。 租赁户名变更后,原承租人的共同居住人仍享有居住权。 承租人全家户口迁离本市、全家出国(境)定居,要求继续履行租赁合同的,承租人应当向出租人提出,出租人应当同意。承租人全家出国(境)定居的,应当同时按规定调整租金标准 。 |
互联网 | 未知 | 2017-05-23 |
222 | 2018-06-19 01:59:24 | 公有住房转租要事先征得出租人同意 | 引言:公有住房转租有哪些特殊规定?公有非居住房屋转租,应当事先征得出租人书面同意。未事先征得出租人同意转租的,出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋转租的,承租人应当在签订转租合同前将拟转租的情况书面告知出租人。承租人未书面告知出租人擅自转租的,出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋转租期间,原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。 承租人将非独立成套公有居住房屋转租,不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形有: (一)将承租的房屋部分转租,增加合用部位使用人的; (二)将承租的房屋转租用于集体宿舍,增加合用部位使用人的; (三)其他影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形。 承租人转租公有居住房屋,影响相邻使用人对合用部位正常使用的,相邻使用人可以通过协商的方法要求承租人排除影响。协商不成的,相邻使用人可以向人民法院提起诉讼。 在2000年7月1日之前,公有居住房屋承租人已经将承租的房屋转租的,承租人应当在2000年8月31日前将转租情况书面告知出租人,承租人未在2000年8月31日前书面告知出租人的,出租人可以解除租赁合同。 公有非居住房屋转租,应当事先征得出租人书面同意。未事先征得出租人同意转租的,出租人可以解除租赁合同。 公有非居住房屋转租期间,原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。公有非居住房屋转租期间,出租人可以向承租人收取转租收益,转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议。 |
互联网 | 未知 | 2017-05-23 |
223 | 2018-06-19 01:59:28 | 房屋存在违章搭建不得转让 | 引言:有关规定,违章建筑房屋在恢复原状前不得进行使用权转让,承租的公房也不例外,也是公房使用权转让存在的特殊风险,下文将以案说法。 案例 房屋存在违章搭建 使用权买卖受阻 李先生在承租的公房上私自搭建违章建筑,不料引来一系列麻烦。由于按有关规定,此类房屋在恢复原状前不得进行使用权转让,而李先生早前已与人签订了《房屋买卖意向书》,并收取了定金。如今合同无法履行,李先生被买家推上被告席。近日,徐汇法院对该案作出宣判,买家吴先生要求李先生赔偿定金5万元的诉讼请求获得支持。 今年年初,吴先生为孩子就学四处寻觅学区房,并相中了位于陕西南路上的一套两室户的房子。2月2日,吴先生与房屋承租人李先生签订《房屋买卖意向书》。根据合同约定,买家于合同签订当日支付意向金5万元以表诚意,卖家如接受买家购买条件并在意向书上签字,则意向金转为定金。合同同时规定,在意向金转为定金后,卖方有反悔不卖或不按约签订买卖合同等行为,致使买卖交易不成功,卖方应在返还定金的同时支付与定金数额相同的违约金。合同签订当天,吴先生通过中介向李先生支付了5万元,李先生在定金收条上签字并收款。 交易至此一切顺利,然而就在次日李先生前往房屋管理单位办理租赁凭证更换手续时却遇到了阻碍。原来,去年6月李先生未经有关部门批准,私自搭建了独用卫生设备。根据本市房屋租赁条例的规定,在房屋恢复原状之前,不得进行公有住房差价换房。 眼看合同无法履行,李先生找到中介公司表示愿意退还定金。几经交涉,5万元定金通过中介回到了吴先生手里,但作为买家的吴先生同时声明保留追究卖家违约责任的权利。 今年4月,吴先生向法院提起诉讼,要求李先生赔偿定金5万元及逾期利息损失。吴先生称,虽然自己在签订协议前察看过现场,但当时并不知道房屋存在违章搭建。卖家之所以不愿意履行协议,是由于房地产市场价格上涨,卖家欲在其他中介公司以更高的价格转让争房屋的使用权。 被告李先生对此辩称,中介公司从未告知其公有住房不得转让所有权,故其一直认为原、被告签订的合同是针对房屋的产权买卖,直到前往房屋管理单位办理租赁凭证更换时才知道房屋的产权不属于其本人所有,不能上市买卖,而且房屋存在违章建筑,连是使用权转让都不允许。其在当日将上述情况告知中介公司并要求退回意向金,但公司拒绝接受。2月6日,原告主动收回5万元。此外,原告在买房前曾现场察看过房屋,对房屋包含违章搭建是知晓的。被告就此认为,双方签订的买卖协议属于无效协议,原告要求被告赔偿5万元定金没有依据。 法院认为,原、被告签订的意向书虽为当事人真实意思表示,但由于本案争议的房屋的所有权并非被告李先生所有,该合同生效与否取决于公房管理单位的意见以及房屋是否存在违章搭建等影响使用权转让的现实障碍。根据法院查明的事实,本案争议房屋的违章搭建是被告所为。原告仅凭现场察看,难以确定是否存在违章搭建,而被告也未向原告告知这一情况。被告作为具有完全民事行为能力的成年人,应当对自己实施的民事行为承担完全的民事责任。被告辩称其与原告签订意向书而不知转让的是产权还是使用权,收取定金以为是意向金等观点,均与常理不符,法院不予采信。本案中,被告在收取原告的定金后,即与原告形成定金合同法律关系。被告虽已返还原告支付的5万元定金,但原告并未放弃追究被告的违约责任。原告要求被告赔偿定金5万元的诉讼请求,符合法律规定,法院予以支持。 |
互联网 | 未知 | 2017-05-23 |
224 | 2018-06-19 01:59:31 | 公房承租纠纷怎么起诉解决? | 引言:公房承租纠纷无疑就是多公房拆迁款有争议,家庭成员协商不成,只能通过法院起诉解决,下文将详细解答。 现实生活中,由于公房拆迁补偿是一笔数额不小的款项,公房承租人的家庭内部在具体的利益分割上存在着极大的争议和激烈的矛盾,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位为少惹麻烦,通常以逃避的方式拒绝对公房租赁纠纷作出正面的回应。这样一来,当事人自己不能达成协议,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位又拒绝作出正面的回应,当事人只好通过向法院起诉的方式解决了。 通过向法院起诉的方式解决,首先就有几个问题:起诉谁呢?诉由是什么?是民事诉讼呢还是行政诉讼?这还要根据不同的情况提起不同的诉讼。根据《京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》(2003年11月27日 京高法发[2003]350号)规定因直管公房租赁引发的各种纠纷,既有民事法律性质的争议,也有行政法律性质的争议,应区别对待。对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中,因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷,作为民事案件处理。对于直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。 本意见仅针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷,例如家庭成员对于所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系,需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在承租人资格问题上发生争议的,这两个争议或诉应当如何处理呢?分别单独提起?一并提起?还是只需提起一个?在提出一个诉的时候,是提那一个诉呢?这些都需要结合具体案情选择对当事人最有利的诉讼方案。 |
互联网 | 未知 | 2017-05-23 |
225 | 2018-06-19 01:59:36 | 成套公房承租人只享有使用权 | 引言:签了买卖协议交了定金,发现是成套公房,那么这份协议有效吗?成套公房的承租人只享有房屋的居住使用权,而不能擅自出售,所以签订的房屋买卖协议无效。 问:上月,我通过中介看中一套二手房。在付了5000元定金后,中介人员说,我和上家以后签订的是《房屋转让协议》,因为那套房子是公房。还说,上家和物业公司关系好,到时候把我换成承租人就可以了。有些公房是不能买卖的。来信请问,我现在该怎么办?5000元定金还能要回来吗? 答:本市公房的种类较多,有的是成套独用的,有的是非成套独用的;有是部队产权,也有的归宗教团体所有。如果是成套独用公房,那么公房承租人只要按照本市有关公房出售方案将公房转为售后公房,取得小产证后即可上市出售,否则承租人享有的仅仅是房屋使用权。 根据《民法通则》第71条的规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。不仅如此,早在1999年,市房地资源局就已经明令禁止买卖成套独用住房使用权,包括禁止中介从事成套独用住房使用权买卖的居间、代理和提供咨询等,不得挂牌、展示或者利用网站、刊物等刊登上述信息;同时禁止物业公司以任何形式转让其管理的成套独用住房使用权,并不得为成套独用住房使用权买卖办理租赁户名变更和入住等手续。 因此,成套公房的承租人只享有房屋的居住使用权,而不能擅自出售。从你来信反映的情况看,你和上家名义上是变更承租人,实质上进行的是公房买卖,这损害了国家的利益。根据《合同法》的规定,即使你和上家签订了《房屋转让协议》也是无效的,还可能会因此受到处罚。 由于你在交付5000元定金之前,并不知道房屋是公房,因此不存在过错,上家或中介应当将定金返还给你。以后买房“下定”前,一定要注意查验上家的身份证明和小产证,以免带来类似麻烦。当然,你可以向上家提出,先由上家将公房转为产权房,至于由谁出资转产,你和上家可以协商确定,具体手续可以向房屋所在地的物业管理公司咨询。待公房转为产权房后,你和上家即可进行二手房交易。 如果是非独立成套公房,按照上海市有关规定,只能进行承租权的有偿转让,不能作为二手房进行买卖,即下家在向上家支付相应钱款后通过当地物业管理公司办理承租人的变更手续,取得承租权。需要注意的是,下家在支付这笔钱款时无法申请贷款,必须通过自有资金支付,因为向银行申请贷款的前提是要将房屋的所有权抵押给银行,对于非独立成套公房的买家来说,取得的仅仅是房屋承租权,而非房屋的所有权。 |
互联网 | 未知 | 2017-05-11 |
226 | 2018-06-19 01:59:37 | 离婚时公房承租权怎么分 | 引言:离婚时公房承租权怎么分?处理离婚时的公房承租权时,可根据“具体情况,具体分析”原则处理。离婚时双方都有公房承租权怎么办?下文将详细介绍。 一、离婚时公房承租权怎么分 处理离婚时的公房承租权时,可根据“具体情况,具体分析”原则,分为以下几种情况: 1、婚前取得承租权的情况。 一方在婚前已经取得该房的承租权,离婚时承租权由该方继续享有。 2、婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的。 婚前一方已经取得公房的承租权的,离婚时,双方均为本单位职工的,由于这一情况的发生只涉及双方身份关系的变更,因此,不影响公房承租权的归属,即这一情况下,承租权仍归该一方享有。 3、一方婚前借款取得承租权,婚后夫妻共同偿还借款的。 这种情况下,该房承租权仍应归该一方享有,另一方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿。 4、婚前一方取得承租权,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,承租房屋拆迁时,如果被拆迁人(即公房所有权人)与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。虽然在这种情况下,承租房屋的承租权是在婚后取得,但是这一承租权的取得是基于原有承租权的存在,所以,该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。 5、妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的,属夫妻共同财产。 6、一方将其在婚前承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一单位后,另一方单位另给调换房屋的,产权调换的房屋由原房屋承租人承租。其实,在现实中,还可能存在其他类似的情况。或者是这栋房屋的承租权变为了那栋房屋的承租权;或者是这栋房屋的承租权因拆迁变为货币;或者其他财产形态,在这些情况下,只要后一种财产形态的形成是基于原来存在的承租权,则后一形态之下的财产,无论是承租权,或者是货币,或者是股票,基金等,都应该归夫妻一方享有。 7、婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的,使用权归双方共有。 8、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是一个弹性条款,给法院以自由裁量权,当法院认为如果将公房承租权判给一方显失公平,或有其他严重不妥当后果时,可以运用这一条款酌情处理。 二、离婚时双方都有公房承租权怎么办 双方均有承租权可具体分为四种情形: 1、双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的,应采用竞价方式由出价高者得。 2、一方主张公房承租权的,由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估,取得房屋承租权或所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。 3、双方均不主张公房承租权的,经产权单位同意,且双方均提出申请的,则可以拍卖公房的承租权,就所得价款进行分割。 4、双方均不主张公房承租权的,产权单位也不同意将承租权转让给第三方,则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用,由该一方按照评估机构评估价的一半为标准向另一方作出补偿。 在双方均有承租权的情况下,且双方都主张承租权的,具体应判归哪一方应参考以下因素: 1、照顾抚养子女的一方。 2、男女在同等条件下,照顾女方。 3、照顾身心残疾或生活困难的一方。 4、照顾无过错一方。 5、取得代管房或自管房单位的意见。 |
互联网 | 未知 | 2017-05-11 |
227 | 2018-06-19 01:59:42 | 公有居住房屋承租人权利 | 引言:公有居住房屋承租人权利有哪些?包括转租权、转租金的确定权、转让房屋的承租权、承租人户名的变更请求权等,下文将详细介绍。 1、转租权 公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意,但应当在签订转租合同前书面告知出租人;未告知出租人的,出租人可以解除租赁合同。 2、转租金的确定权 房屋转租的租金,由转租当事人协商确定。 3、转让对房屋的承租权 公有居住房屋承租人将承租权转让给他人,应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。 4、与有承租公房居住权人的互换权 公有居住房屋承租人交换使用各自承租的房屋,承租人应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。 5、承租人户名的变更请求权 公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的,出租人应予同意。 6、对出租人终止租赁关系的对抗权 |
互联网 | 未知 | 2017-05-11 |
228 | 2018-06-19 01:59:42 | 公房承租人变更如何办理 | 引言:公房变更承租人如何办理?公房承租人资格应当如何认定呢?承租公房很多都面临拆迁,但根据北京市相关规定承租公房被拆迁的,承租人可以得到相应补偿。 公房承租人变更如何办理 问: 十年前我父亲分到一套公房,只有他一人居住。但是,房租等所有费用都是我交的。几年前父亲去世。我想承租此公房,是否需要将现在的户口移过去。我已经成家,是否要全家的户口移过去?如果拆迁,我是否能分配到新的住房? 答: 这个主要涉及到老人承租单位或其他公房并长期居住、子女早年和父母一居,分家后搬出公房迁到其他住处,但现住房条件达不到房改标准,也有子女虽买了房但依然住在父母承租的公房里,还有父母过世后子女中一人或数人继续居住公房,但没有到房管所变更承租人的。北京近几年城市建设发展快速,危旧改造涉及面广,承租公房很多都面临拆迁,但根据北京市相关规定承租公房被拆迁的,承租人可以得到相应补偿。这一来公房租赁、拆迁补偿等法律问题纠缠在一起,导致家庭纠纷,影响和谐和社会稳定。] 解决承租人资格问题是处理拆迁补偿安置的前提,公房拆迁涉及到多方利益的分配,首先面临的是公房承租人资格认定问题,依照不同情况,需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况:1、原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更,补偿对象当然还是原承租人;2、承租人依法变更,变更后的承租人为新的公房承租人,在拆迁中取得补偿获益权;但这种情况下会发生不符合规定的变更而侵害成员利益的情况,被侵权的其他家庭成员可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的,当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院依法予以撤销;3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住,因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割,家庭成员之间在变更承租人的问题上出现不同的意见。 公房承租人资格应当如何认定呢,一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定,二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的,是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系,实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。由于没有变更公房租赁登记,其公房承租人身份不明确,容易受到其他当事人的质疑,在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的应当予以变更,符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的,当事人可以向法院提起行政诉讼,请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后,当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。根据规定,申请变更公房承租人的须满足以下基本条件:1、原承租人死亡或外迁;2、与原承租人为同一户籍;3、是原承租人的家庭成员;4、与原承租人共同居住二年以上;4、没有其他住房。 如果你符合以上条件,可以向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更,遇有拆迁,你就可以获得补偿。 |
互联网 | 未知 | 2017-05-11 |
229 | 2018-06-19 01:59:44 | 哪些家庭可以申请经济适用房? | 引言:经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅,哪些家庭可以申请经济适用房呢?有什么条件呢?下文将详细介绍。 --套型面积 经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。 按照《办法》规定,经济适用房套型建筑面积一般控制在60-90平方米,高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准,但每种套型增加的建筑面积不得超过10平方米。 --申请资格 《办法》规定,符合下列条件的家庭可以申请购买一套经济适用房:一是家庭成员具有市区城镇常住居民户口且实际居住,并至少有1人取得市区城镇常住居民户口三年以上;二是家庭收入情况和住房困难情况达到市人民政府规定的标准以下。 据《办法》规定,年龄在35周岁及以上的单身者符合这两项规定条件的,也可以申请购买一套经济适用房。 而经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,则实行动态管理,每年向社会公布一次,具体由市发展和改革局会同建设局、财政局、民政局、统计局确定,报市人民政府批准后公布执行。 --提交材料 《办法》规定,申请购买经济适用住房应当先经所在镇乡(街道)审查,符合条件的由镇乡(街道)在现户籍地及居住地社区予以公示,公示无异议的再向市建设局提出申请,并提交下列书面证明材料: 一是经济适用房购买申请表;二是户籍证明、家庭成员身份证明;三是所在单位或镇乡(街道)出具的家庭收入证明和住房情况证明;四是其他需要提交的证明材料。 --销售价格 《办法》规定,经济适用房销售价格,在面积控制标准内的,按经济适用住房的销售价格购买;超过面积控制标准的,超过部分参照同地段商品房的平均价格水平核定。 可享受的经济适用房建筑面积标准为:一般干部、职工居民家庭60平方米,对人口在5人及以上的家庭(独生子女按两人计算),控制在70平方米以内(含70平方米);科、局级干部家庭及相当于这一级的70平方米;县、处级干部家庭及相当于这一级的80平方米;地、市级干部家庭及相当于这一级的90平方米;因战、因公牺牲及特等、一级伤残军人,教师、离休干部家庭建筑面积可放宽10平方米。 销售价格=(可享受的经济适用住房建筑面积标准-已有住房建筑面积)×经济适用住房单价+(已有住房建筑面积+实际购买经济适用住房建筑面积-可享受的经济适用住房建筑面积标准)×核定的商品房单价+附房面积×附房单价 --关于转让 根据《办法》,经济适用房购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让的,由市建设局按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。回购的经济适用房,继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。 购买经济适用房满5年,购房人上市转让的,应比照届时同地段普通商品住房与经济适用房交易时(包括超过享受部分的经济适用房)的差价的50%向政府交纳土地收益等价款。出售的经济适用房政府可优先回购。购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等价款后,取得完全产权。个人购买的经济适用房在取得完全产权前不得用于出租经营。 |
互联网 | 未知 | 2017-04-19 |
230 | 2018-06-19 01:59:44 | 公房上市买卖交易要遵循哪些原则? | 引言:公房上市出售是要一定的条件的,还要遵循一定的原则,比如可售公有住房的上市出售必须按当时的房改售房政策购房同步进行,下文将详细介绍。 公房上市是上世纪90年代初在上海开始实施的,近10年来很多公房住户通过这种方式改善了自己的居住条件。随着改革的深入,这项措施操作起来也越来越规范了。 不过可以上市出售的公房也有一定的条件,下面列出了不可售公房的范围: 1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; 2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; 3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; 4、产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的; 6、上市出售后形成新的住房困难的; 7、擅自改变房屋使用性质的; 8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 除上述范围之外的公房都可上市交易。 此外为了切实达到改革目的,改善职工的居住条件,可售公房上市还应遵循以下原则: 1)可售公有住房的上市出售必须按当时的房改售房政策购房同步进行; 2)可售公有住房上市后,不得造成原公有住房承租人家庭的居住困难; 3)可售公有住房上市后,该户职工不得再向单位申请住房或购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房。 公房因为你自身的特殊性在交易过程中与一般商品房的交易有些不同,购房者对此应该有所了解,具体程序是: 1、公有住房承租人在落实受买人后,先按当时的出售公有住房政策与公有住房的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后,可售公有住房承租 人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《上海市职工所购公有住房出售合同》(简称《出售合同》)。 2、可售公有住房上市成交双方当事人在《出售合同》签订后的三十天内,应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《上海市职工所购公有住房上市出售交易过户申请表》及有 关资料,向房屋所在地区、县房地产交易中心办理交易过户审核手续。 3、原可售公有住房承租人在收到经区、县房地产交易中心审核的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》(简称《过户审核表》)后,持《公有住房买卖合同》及《出售合同》 、《过户审核表》等有关资料向公有住房所有权人或受托人办理购房手续,并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。 4、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后三天内,凭税费或保证金交款凭证及有关资料向 区、县房地产登记处办理变更登记手续,申领房地产权证。 5、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《上海市职工所购公房上市出售已受理权证变更通知》,向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。 6、可售公有住房上市出售后,仍按公有住房售后管理办法执行。 为了尽可能的保护好公房交易的双方当事人,BOBO还特意向一些业内人士和有关机构了解到有关公房买卖经常容易引起纠纷的细节问题,也请读者加以注意。 首先是物业管理的问题,BOBO了解到上海市物价局与房地产局曾联合出过一个规定。认定售后公房再交易再上市,仍然还是售后公房,不能以商品房标准收取物业管理费。而 应一律按1996年售后公房物业收费标准,统一“从低”收取。 其次是已购公房上市出售后,其物业维修基金帐户中剩余部分的费用是不予退还的,继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,其中由转让人交纳的剩余 部分,由受买人向转让人支付,领取房地产权证后,三项维修基金随同房屋转移至买受人名下。 |
互联网 | 未知 | 2017-04-19 |
231 | 2018-06-19 01:59:47 | 外国人不享受我国公房福利配给保障的对象 | 引言:我国原有公房配给制度系保障本国公民居住利益,具有一定的福利性质。加入了外国国籍的原中国公民还能否享受国内相关公房福利配给保障权?详情请看下文。 案例 现年83岁的王某博,原系家住上海铜仁路某号公房的居民,他与其父王某廷(化名)共同承租该号内北间、南西间,该号内南东间公房是他妹夫、妹妹王某(化名)一家承租。1989年2月,王某博注销户口赴美国探亲,于1998年10月取得了澳大利亚国籍。1996年1月王某博的父亲因病去世,王某博居住在同号门牌内的妹妹即向当地物业公司提出变更承租权的申请。2001年3月,当地物业公司收到从美国寄来的信函,信函的字体为打印,内容是同意将租赁卡户名过户给王某,落款盖有王某博的印章。2001年4月,房屋的承租人变更为王某,妹夫将承租的南东间和已过户的北间、南西间并户,花去了11.3万余元作售后公房买下,同年9月取得了该房屋的房地产权证。 2005年9月末,王某博聘请律师将妹妹、妹夫告上法院,还将当地物业公司立为案件第三人。王某博诉称,从1996年起,他就定居在澳大利亚,但一直承担着上海自己名下承租公房的房租。在父亲去世后,他还委托妹妹代他缴纳房租。2000年11月,王某博的妻子在回沪探亲时去世,他又把自己的社保卡转交妹妹保管,代为领取退休工资并从中直接扣除应承担的房租、电话费。长期定居在国外的王某博直到2005年,才知道上海原有自己承租的公房,都被妹妹、妹夫侵占去了。现请求法院判令妹夫、妹妹一家与当地物业公司达成的售后公房买卖合同为无效,要求恢复房屋内的设施,赔偿律师费、调查费及精神损害抚慰金2万元。 王某博的妹妹、妹夫则辩称,2001年3月当地物业公司根据父亲已去世的现状,考虑到王某博已定居国外多年情况,在被告提出申请,并收到王某博从国外发来的同意变更承租权的信件后,将上述房屋的承租人变更为了被告王某。现王某博却以侵权纠纷提起诉讼,已经超过了法定诉讼时效。被告还认为,无论是适用原承租人加入外国国籍前,上海市关于出国定居者原承租公房的规定,还是适用原承租人加入外国国籍后其是否享有公房承租权的规定,王某博都已经失去了对其原居住公房的承租权。公房出租人与王某博的租赁合同早已解除,那么妹夫作为该房屋的产权人,权利应当受到保护。被告表示不认可王某博的诉请。 当地的延中物业管理公司辩称,涉及本案件的房屋原系公房,王某博曾经是联名承租人之一。对于原被告兄妹家庭情况不清楚,为了防止租赁发生矛盾,物业公司是在收到王某博同意变更租赁户名的信件后,依据有关条例办理了房屋租赁户名的变更手续,程序合法。 法院认为 我国原有公房配给制度系保障本国公民居住利益,具有一定的福利性质。王某博于1998年10月取得了澳大利亚国籍,2001年当地物业公司依据这一事实及原承租人王某(亦是联名承租人之一王某廷女儿)的申请,以及王某博同意变更承租权的信件,将上述房屋的承租权变更为王某博的妹妹。这一变更手续符合上海市的相关规定。现王某博否认同意变更的信件是他本人所写,但却没有提出相关的证据予以证实。王某博认为根据国家有关政策规定,承租人全家户口迁离本市出国定居,要求继续履行租赁合同的,出租人应当同意继续租赁的辩解,法院却以为王某博作为外国人,不仅只是定居在国外,其身份亦非中国公民,不属于享受我国公房福利配给保障的对象。退一步说,即使没有王某博本人同意变更租赁权的意思表示,当地物业管理公司也有权终止与他的租赁合同关系,基于这一点所产生的后果,王某博其余诉请,法院均作出不予支持判决。 |
互联网 | 未知 | 2017-04-19 |
232 | 2018-06-19 01:59:49 | 已售公房上市的程序以及相关费用 | 引言:已售公房上市的程序、材料准备以及相关费用。已售公房上市需要对已购公有住房所有权人提出的上市出售申请进行审核,并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。 上市程序 1、持房产证到二楼西厅窗口办理房屋测绘。 2、到公证处办理继承公证书。 3、继承人持本人身份证,到1-4号窗口申报。 4、资料齐全,签字完毕后,工作人员收件并开具回执单。 房地产行政主管部门对已购公有住房所有权人提出的上市出售申请进行审核,并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。 经房地产行政主管部门审核,准予出售的房屋,由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续,如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。成交价格按照政府宏观指导下的市场原则,由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实,对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。 买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内,应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。 提交资料 已购公有住房的所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的,应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请,并提交下列材料: (一)职工已购公有住房上市出售申请表; (二)房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书; (三)身份证及户籍证明或者其他有效身份证件; (四)同住成年人同意上市出售的书面意见; (五)个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。 上市费用 1、登记费:80元/件。 2、交易手续费:1元/平方米(按建筑面积)(领证时在市房管局缴纳)。 备注 1、若房改购房时,配偶已去世,但使用了其工龄,应提交派出所出具的死亡证明和房改时交定金的单据原件1份。 2、若转让方姓名有变化的,应提交派出所证明原件1份,若转让方身份证号码有变化的,应出示派出所的证明原件,并提交复印件1份。 3、若坐落有变化的,提交派出所证明原件1份。 4、当事人不能到场的,提交公证委托书原件1份,委托人身份证复印件1份,受托人持身份证原件及复印件1份代为申报。 5、属遗赠的,应出具赠与人死亡证明原件1份。 6、属遗嘱继承的应出具死亡证明原件1份。 7、持民政局出具的离婚协议书的,应双方申请;持法院调解书、判决书并有生效证明的可单方申请。 |
互联网 | 未知 | 2017-04-19 |
233 | 2018-06-19 01:59:51 | 公有住房租金减免规定 | 引言:公有住房月标准租金支出超过上一年家庭月平均收入9%的部分,可申请减免。住房建筑面积超过面积控制标准的,超标增收租金不予减免。 公有住房租金减免规定: (1)公有住房月标准租金支出超过上一年家庭月平均收入9%的部分,可申请减免。住房建筑面积超过面积控制标准的,超标增收租金不予减免。 (2)享受离休待遇的干部或已故离休干部配偶的住房(按离休干部或已故离休干部配偶本人户口所在地),提租后新增租金全部减免。 (3)烈属、因公牺牲军人家属,特等、一等伤残军人或特等、一等伤残军人配偶的住房,在上一年实付租金的基础上,增租部分全部减免。 (4)民政部门确认的家庭人均收入低于城市居民最低生活保障标准的,在上一年实付租金基础上,增租部分全部减免。 公有住房租金减免手续: (1)申请公有住房月标准租金超过上一年家庭月平均收入9%部分住房租金减免的,须由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请,按户口簿上人员情况出具由职工和所在单位填写的“公有住房租金减免家庭成员年收入单位证明单”,领取“公有住房提租后减免申请审核表”,填妥交街道有关部门审核后,由住房管理单位核定减免金额。 (2)申请享受离休待遇的干部或已故离休干部配偶的住房租金减免的,由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请,领取“享受离休待遇干部提租减免申请审核表”,填妥交离休干部所在单位老干部管理部门审核后,由住房管理单位核定减免金额。 (3)申请烈属、因公牺牲军人家属,特等、一等伤残军人或特等、一等伤残军人配偶的住房租金减免的,由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请,领取“烈属、因公牺牲军人家属,特等、一等伤残军人租金减免申请审核表”,填妥交区、县民政部门审核后,由住房管理单位核定减免金额。 (4)申请民政部门确认的家庭人均收入低于城市居民最低生活保障标准的住房租金减免的,由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请,领取“本市城镇居民最低生活保障家庭租金减免申请审核表”,填妥交区、县民政部门审核后,由住房管理单位核定减免金额。 公有住房租金标准 (1) 独用成套职工住宅: A.1996年9月1日以前的独用成套职工住宅老承租户: 甲级、乙级地段独用成套职工住宅月租金=1997年独用成套职工住宅月标准租金(上限租金)×1.5×1.25+月超标准增收租金 丙级、丁级、戊级地段独用成套职工住宅月租金=1997年独用成套职工住宅月标准租金(上限租金)×1.5×1.15+月超标准增收租金 B.1996年9月1日以后的独用成套职工住宅新承租户: 独用成套职工住宅月租金=地段分值×住房条件分×每户房屋使用面积之和+天井或平台月租金+月超标准增收租金 (2)独用成套公寓: 甲级、乙级地段独用成套公寓月租金=1998年独用成套公寓月标准租金×1.25+月超标准增收租金 丙级、丁级、戊级地段独用成套公寓月租金=1998年独用成套公寓月标准租金×1.15+月超标准增收租金 (3) 花园住宅月租金=1997年花园住宅月标准租金×1.4+月超标准增收租金 (4)非独用成套公寓月租金=1997年非独用成套公寓月标准租金×1.4+月超标准增收租金 (5)新式里弄住房月租金=1997年新式里弄住房月标准租金×1.4+月超标准增收租金 (6)非独用成套职工住宅月租金=1997年非独用成套职工住宅月标准租金×1.4+月超标准增收租金 (7)非改居住房月租金=1997年非改居住房月标准租金×1.4 (8)旧式里弄住房月租金=1997年旧式里弄月标准租金×1.3 (9)简屋月租金=1997年简屋月标准租金×1.3 注: 住房面积超过建筑面积控制标准的,应计算超标准增收租金(旧式里弄、非改居住房、简屋不计算)。 月超标准增收租金=月标准租金×(承租户建筑面积-建筑面积控制标准)÷ 承租户建筑面积 |
互联网 | 未知 | 2017-03-31 |
234 | 2018-06-19 01:59:52 | 购房过程中购房人去世的,如何办理产权手续? | 引言:公房买卖常见的一些问题,比如购房过程中购房人去世的,如何办理产权手续?革命烈士家庭夫妇的工龄如何计算?在京中央国家机关职工的住房面积怎样核定?对住房面积未达标户怎样补偿? 问:购房过程中购房人去世的,如何办理产权手续? 答:购房人在办理购房手续过程中死亡的,凡已按规定交纳了首付款,且继承人愿意继续支付的,可由其继承人按照原协议继续支付房价款,房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的,所购住房产权可直接登记在继承人名下。 问:革命烈士家庭夫妇的工龄如何计算? 答:革命烈士或因公牺牲军人的配偶未再婚的,购房时,本人工龄与革命烈士或因公牺牲军人工龄合并计算。革命烈士或因公牺牲军人工龄超过35年的,按实际工龄计算;不足35年的,按35年计算。病故军人配偶未再婚的,购房时,本人工龄和病故军人工龄合并计算。病故军人工龄超过30年的,按实际工龄计算;不足30年的,按30年计算。 革命烈士、因公牺牲军人或病故军人的配偶再婚的,购房时,按本人和现配偶工龄合并计算。 问:在京中央国家机关职工的住房面积怎样核定? 答:按照《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》(以下简称《办法》),应核定的住房面积包括承租或购买的公有住房,货币拆迁给予货币补贴的建筑面积、集资合作建房、单位资助购建的住房减去应扣除面积部分等。 不在住房面积包括按核定范围的市场价或经济适用房价格购买、承租、建造的住房,或已按规定补交房价款购买的超标部分,以及继承、受赠等方式取得的私有住房。各类人员应该享受的住房面积标准已在上文中提到。 问:对住房面积未达标户怎样补偿? 答:住房面积未达标户,其差额面积由所在单位一次性计发差额补贴,差额补贴将计入个人账户,专项用于个人住房消费。 差额补贴=?1999年度基准补贴额+1999年度工龄补贴额×建立住房公积金前的工龄?×差额面积 1999年度基准补贴额为1265元,1999年度工龄补贴额为13元,用职工面积标准减去现住面积就是差额面积。 以一个建立住房公积金前的工龄为10年、现住住房面积为38建筑平方米的机关科员为例,他将能拿到的一次性住房差额补贴额为:?1265+13×10?×?60-38?=30492元。 需要说明的是,住房未达标的职工可继续承租公有住房,申领差额补贴。但如果租住的是不可售公房的,可以退房,视为无房职工计发住房货币补贴 |
互联网 | 未知 | 2017-03-31 |
235 | 2018-06-19 01:59:56 | 公房出售分摊面积原则与方法 | 引言:公房出售时土地面积如何分摊?以每幢公有住宅的占地面积进行分摊,公有住宅户建筑面积以公有住宅出售时测算的数据为准。 一、分摊原则 1、以每幢公有住宅的占地面积进行分摊。 本幢建筑占地面积 户用地面积=房屋建筑面积×本幢总建筑面积 2、底层有院落的使用者,拥有院落土地使用权。共同使用院落的,按户建筑面积分摊院落面积。 3、商品房基地内的房屋,由单位购买后按房改方案出售给职工的,其用地面积分摊按照沪房地籍(1995)373号文《新建商品房用地面积分摊技术规定》执行。 4、平价房或以其他形式建造的房屋依法自行出售的,仍适用《新建商品房用地面积分摊技术规定》。 5、公有住宅基地内分摊后的剩余用地,仍按原土地权属来源确权。 二、操作方法 1、公有住宅户建筑面积以公有住宅出售时测算的数据为准。 2、对于底层有院落的住宅,院落面积应实地进行丈量。该使用户的用地面积为建筑占地分摊面积加上院落土地面积。面积计算以平方米为单位,保留一位小数。 3、院落勘丈填写勘丈记录表,以原丘为单位,与面积分摊表一并装订归入图档。 4、在填写房地产权证时,除在土地面积栏内填写外,还需在附记栏里注明“土地面积以建筑占地进行分摊”。 |
互联网 | 未知 | 2017-03-31 |
236 | 2018-06-19 01:59:59 | 公有住房如何上市交易并遵循哪些原则 | 引言:公房上市是上世纪90年代初在上海开始实施的,近10年来很多公房住户通过这种方式改善了自己的居住条件。随着改革的深入,这项措施操作起来也越来越规范了。 不过可以上市出售的公房也有一定的条件,下面列出了不可售公房的范围: 1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; 2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; 3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; 4、产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的; 6、上市出售后形成新的住房困难的; 7、擅自改变房屋使用性质的; 8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 除上述范围之外的公房都可上市交易。 此外为了切实达到改革目的,改善职工的居住条件,可售公房上市还应遵循以下原则: 1)可售公有住房的上市出售必须按当时的房改售房政策购房同步进行; 2)可售公有住房上市后,不得造成原公有住房承租人家庭的居住困难; 3)可售公有住房上市后,该户职工不得再向单位申请住房或购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房。 公房因为你自身的特殊性在交易过程中与一般商品房的交易有些不同,购房者对此应该有所了解,具体程序是: 1、公有住房承租人在落实受买人后,先按当时的出售公有住房政策与公有住房的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后,可售公有住房承租人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《上海市职工所购公有住房出售合同》(简称《出售合同》)。 2、可售公有住房上市成交双方当事人在《出售合同》签订后的三十天内,应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《上海市职工所购公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料,向房屋所在地区、县房地产交易中心办理交易过户审核手续。 3、原可售公有住房承租人在收到经区、县房地产交易中心审核的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》(简称《过户审核表》)后,持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房所有权人或受托人办理购房手续,并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。 4、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后三天内,凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续,申领房地产权证。 5、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《上海市职工所购公房上市出售已受理权证变更通知》,向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。 6、可售公有住房上市出售后,仍按公有住房售后管理办法执行。 为了尽可能的保护好公房交易的双方当事人,BOBO还特意向一些业内人士和有关机构了解到有关公房买卖经常容易引起纠纷的细节问题,也请读者加以注意。 首先是物业管理的问题,BOBO了解到上海市物价局与房地产局曾联合出过一个规定。认定售后公房再交易再上市,仍然还是售后公房,不能以商品房标准收取物业管理费。而应一律按1996年售后公房物业收费标准,统一“从低”收取。 其次是已购公房上市出售后,其物业维修基金帐户中剩余部分的费用是不予退还的,继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,其中由转让人交纳的剩余部分,由受买人向转让人支付,领取房地产权证后,三项维修基金随同房屋转移至买受人名下。 |
互联网 | 未知 | 2017-03-31 |
237 | 2018-06-19 01:59:59 | 出售公房和购买公房需要交纳的税费 | 引言:公房与普通商品房交易所需缴纳的税费种类有不同。本文介绍出售公房和购买公房需要交纳的税费。 购买公房需要缴纳的税费 (1) 登记费按件计算,每件100元,登记费由房地产交易中心收取。 (2) 房屋出售价0.5‰的房屋买卖合同印花税(分期付款的按购房总价0.5‰交付);其计税依据为产权转移书所载的实际金额。 (3) 房地产权证印花税5元; (4) 实际购房款(扣除超过建筑面积控制标准按市场价购房所付款项)1%的土地收益金; (5) 购买公有住房超过建筑面积控制标准支付市场价的应按规定缴纳契税。契税按照房地产买价的0.75%计算缴纳。即纳税人为买方;计算依据为实际购买金额。 (6)过户手续费;过户手续费按套计算。每套250元,30万元以下(含30万元)减半,过户手续费由房地产交易中心收取。 从现行的税法分析,职工出售已购公房涉及到的税种有: 1.两税一费(营业税、城市维护建设税、教育费附加),税率为5.5%,按照销售额计算应纳税额; 2.个人所得税,财产转移所得按20%比例税率计征,以售房人销售收入总额扣除各项费用后的余额作为计税依据; 3.土地增值税,个人自用住房居住5年后出售,免征; 4.印花税,按销售额的0.5‰征收。按现行的税种收税,推算职工出售已购公房所需缴纳的税额。 假定职工当年按优惠价购买公有住房所付房款为X,出售已购公房款为Y,土地收益按所得房款的5%计收。 两税-费额(A)=Y×0.055×0.94(1-5%)=4.91 15×10-2Y 个人所得税(B)=[Y×0.94-X-A-Y×0.94×5%]×20%=0.1688Y-0.2X 印花税(C)=Y×0.94×0.5‰=4.7×10-4Y 应纳税总额(D)=A+B+C=0.21839Y-0.2X 税负总额大约相当于出售已购公房房款的20%。 |
互联网 | 未知 | 2017-03-16 |
238 | 2018-06-19 02:00:01 | 购买产权须其他同住人同意 | 引言:要购买公房产权必须符合两项条件,一是购房人是公房的承租人或是同住人,二是必须征得其他具有购房资格的同住人同意并签署职工家庭购买公有住房协议书。 秦家兄弟早先与父母同住于本市宋家宅的私房,1990年私房动迁,被分配安置在本市乐山路一套22平方米的公房,户主是兄弟俩人的父亲,兄弟俩人都是这套公房的同住人,其中,秦弟是私房动迁安置人口之一,他在1991年将户口迁入乐山路该公房。1994年秦兄作为父亲的代理人办理了购买长乐路公房的相关手续,并将房屋产权登记在户主秦父名下,2001年后秦家父母相继过世。由于对该公房产权发生争议,秦弟将秦兄等告上法庭,以其为系争房屋的同住人,系争房屋的购买未征得自己同意为由,要求确认被告秦兄等与房产公司签订的《共有住房买卖合同》无效。在法庭审理时,原告秦弟陈述自己在私房动迁之前曾分得单位公有住房一套,并一直居住在单位所分公房内。 ●法官点评: 法院并没有依据《上海市城镇公有房屋管理条例》的相关规定死板的认定秦弟不属于同住人,而是考虑了在拆迁安置的时候,秦弟也是安置对象之一,理应对公房要求自己份额,且秦弟已把户口签进系争房屋中,秦弟没有实际居住时因为房屋面积过小,而搬出去居住。认定了秦弟的同住人资格,即有购房资格,因此以“购买公有住房应当取得所有同住人同意”判令公房买卖合同无效。 公房买卖制度错综复杂,应该认清买卖的本质,从而抓住本源顺利的解决问题。上述情况,当公房买卖遇上房屋拆迁时,更要抽丝剥茧,把握住法律本质。 购买产权:须其他同住人同意 丈夫伪造妻子印章和签名,购买了公房产权并转卖,房款到手后卷款逃跑,使妻、子面临无家可归的窘境。为维护自身的合法权益,妻子徐女士向法院递交了诉状,要求确认丈夫郭先生与他人签订的公有住房出售合同无效,理由是丈夫购买公房产权的行为未征得同住成年人的同意。经审理认定,郭先生确实未征得妻子徐女士的同意擅自签订公房出售合同,根据冒用他人名义签订的公房出售合同无效的规定,法院依法宣告该合同无效。 ●法官点评: 这是一起公有住房出售合同纠纷。根据上海市《一九九五年出售公有职工住房的方案》实施细则的规定,若要购买公房产权必须符合两项条件,一是购房人是公房的承租人或是同住人,二是必须征得其他具有购房资格的同住人同意并签署职工家庭购买公有住房协议书。但是在实践中,一部分购房人受利益驱动,在未征得家庭成员同意的情况下,通过私刻或盗用图章、伪造签名的方式取得职工家庭购买公有住房协议书,而一些公房出售单位对此类协议也疏于实质审查,即与购房人签订合同。相当一部分购房人在获得公房产权后立即将房屋再行出卖,以达到独吞房款、中饱私囊的目的。上述纠纷即是这类案件的典型。 职工家庭购买公有住房协议书是具有购房资格的人协商一致同意购买公有住房,并确定其中一人或数人为所购房屋产权人的合同。本案提示人们,房屋是保障生活安定的重大生活资料,对与其相关的租赁凭证、产权证、私章、身份证等重要证件在日常生活中应当妥善保管。家庭成员之间应当讲究诚信,在购买公房产权这类重大事项上应当互谅互让,协商一致,不能为了一己私利损害全体家庭成员的合法权益。公房出售单位则应加强对职工家庭购买公有住房协议书的审查,把好签约关。 |
互联网 | 未知 | 2017-03-16 |
239 | 2018-06-19 02:00:03 | 不在公有住房实际居住无优先购买权 | 引言:优先购买权又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。 案情简介: 崔某贵与崔某宝系侄叔关系。座落于沈阳市某地的一套房屋原承租人为崔某贵的祖父崔某亮,即崔某宝的父亲,该房为动迁回迁房,回迁人口为崔某贵的祖父,原房产所有权人为某公司。崔某贵曾在该房屋同住, 2001 年 8 月搬出后,崔某宝进住某顾父亲崔某亮。 2001 年 9 月 12 日,崔某亮出具房产转让说明一份,载明:崔某亮愿将房产购买权转让其子崔某宝购买,产权归其子崔某宝所有。 2001 年 9 月 10 日 ,崔某宝与某公司签订出售公有住房协议书一份,协议约定,某公司将房屋出售给崔某宝,合计交款总额为 9,570 元。 2002 年 3 月 18 日 ,崔某宝取得了该房屋的所有权证。 2002 年 9 月 27 日 ,崔某亮因病死亡。 2003 年 4 月 10 日 ,崔某贵曾以叔叔崔某宝不居住在该房,无权购买此房屋为由,诉至人民法院,要求撤销该房屋所有权证, 2003 年 6 月 16 日,法院以行政裁定书裁定驳回崔某贵的起诉。此后,某双方就购买该房屋所有权问题,多次 发生矛盾,崔某贵于 2003 年 7 月 22 日 起诉人民法院,要求确认叔叔崔某宝与某公司签订的出售公有住房协议书无效。 法院判决: 法院认为:某公司与崔某宝之间的房屋买卖合同是某双方自愿签订的,合同内容并未违反我国相关法律的强制性、禁止性规定,房屋买卖合同签订时,征得了原房屋承租代表人崔某亮的同意,因此,某公司与崔某宝之间的房屋买卖合同合法、有效。崔某贵作为诉争房屋的同居人口,虽然对该房屋享有优先购买权,并可以申请撤销某公司与崔某宝之间的房屋买卖合同,但由于崔某贵未能在法定期限内行使撤销权,其撤销权已归于消失。关于崔某贵主张要求居住诉争房屋问题,因与本案并非同一法律关系,崔某贵可另行起诉。依法判决如下:驳回崔某贵要求确认崔某宝与某公司签订的出售公有住房协议书无效的诉讼请求。 案例二 : 代签名公有住房买卖合同被认定无效案 案情简介: 苗某单与苗某双系姐妹关系。某市某处房屋原承租人系苗某单、苗某双之父苗前,同住人为苗某单及其丈夫和儿子、苗某双及其儿子。 1994 年底,某市实行公有住房改革,原承租人苗前某单位开出连续工龄 45 年证明。 1995 年 2 月 23 日苗某单持苗某双及苗前二人私章,及“购买公有住房委托书”, 与某市房地产管理局 ( 现更名为某市房屋土地管理局 ) 签订了公有住房买卖合同,房款金额为 21542.30 元,由苗某单支付。“购买公有住房委托书”注明时间是 1994 年 12 月,在承租人或受配人签名盖章处盖了苗前私章,并有苗前签名,同住成年人签名盖章处分别盖上了苗某双、苗某单两人私章,签署了其姓名。 1995 年 6 月,某市房屋土地管理局颁发了房屋产权证,产权人为苗某单。 1998 年 1 月苗前死亡,苗某单与苗某双在处理苗前善后事宜时发生矛盾,苗某双称苗某单向其出示产权证时方知苗某单擅自取走其私章冒用其签名购买房屋。为此,苗某双于 1998 年 4 月诉至人民法院,要求确认苗某单与某市房屋土地管理局签订的房屋买卖合同无效。 法院判决: 民事合同的订立应是某双方当事人真实意思的表示。根据有关法律、政策规定,购买公有住房时应征得该房同住成年人的同意。由于苗某双户籍落在系争房屋,且其又系该房的受配人之一。因此,苗某双具备该房购买时所要求的合法同住人资格。现“购买公有住房委托书”上虽盖有苗某双的私章,但对于该私章为谁所盖,某双方持有异议,但苗某双、苗某单均认可该委托书上苗某双姓名系苗某单签写。而苗某单又无证据证明其代为签名已经征得苗某双同意,现有依据无法确认苗某双有同意苗某单作为房屋购买人购买系争房屋的真实意思。依法判决如下:苗某单与某市房产管理局 ( 某市房屋土地管理局 ) 签订的公有住房买卖合同无效。案件受理费人民币 50 元,由苗某单与某市房屋土地管理局各半负担。 |
互联网 | 未知 | 2017-03-16 |
240 | 2018-06-19 02:00:07 | 房屋征收动迁补偿案件中同住人的认定 | 引言:同住人的认定是房屋征收动迁补偿案件中的基本问题,哪些人员可以视为同住人?哪些情形不能视为同住人呢?下文将详细介绍。 以下人员可被视为同住人: (一)有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的,一般是指被诉公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人,也视为同住人: 具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额; 一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款; 在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住,他处也未取得福利性房屋的; 房屋拆迁的,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。 (二)有下列情形之一的人,不能被视为同住人,无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款: 将本来享有的他处公有住房权利(住房困难的情况除外)予以处分,居住在被拆公有居住房屋的; 获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。 |
互联网 | 未知 | 2017-03-16 |
241 | 2018-06-19 02:00:10 | 二手小产权房屋买卖注意事项 | 买了小产权房屋一直非常的后悔,因为小产权房屋的权利比商品房小很多,但小产权房屋价格比较便宜,依然有些人会去购买它,有买卖需求就构成了交易,那么,二手小产权房屋买卖注意事项是什么?听听说房网小编给出的具体意见。 二手小产权房屋买卖注意事项是什么 小产权房是一个狭义概念,通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的,可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋,不要去买这个才是真正的小产权,它不合法随时会被强制拆除。如果购房者做出利弊分析之后,仍然决定购买小产权房应该注意两个方面: 购买小产权时要注意双方约定好房屋的价格及付款时间。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。 购买小产权时还要注意双方的权利担保。卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,应由卖方承担全部责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力。 小产权房屋如何出售 小产权房可以进行出售,但是一般都存在着风险。这是由于小产权没有国家颁发的房权证,没有房产证的房子是不能上市交易的,即便签订了买卖合同再法律范畴内也是属于无效的。因此出现问题很难追回损失。 二手小产权房转让方法: 市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下,也只能算是合格的农民房; 现在的小产权方是不能够在市场流通的,一些中介也只是在暗中兜售; 严格意义上说,买卖小产权房是违法行为,小产权房也是禁止市场流通的; 市民购买小产权房利益受到侵害时,也得不到法律保护; 小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地; 小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设; 小产权房没有取得商品房销售许可证,因而不能办理《房屋所有权证书》; 对于小产权房,无论是国土资源部还是国务院,态度向来强硬。 二手小产权房屋买卖注意事项是什么?买卖二手小产权房屋的时候最应该留意的就是风险问题,无论是卖家还是买家都需要了解相关风险并且注意规避。买卖二手小产权房屋时为对自己有利应该找说房网律师进行指导。 |
网络 | 未知 | 2017-07-20 |
242 | 2018-06-19 02:00:12 | 二手房屋买卖注意事项 | 由于很多年轻人没有经济能力,所以一般会买二手房。二手房即便宜又方便,买卖二手房的人甚至比买一手房的人还多,但是在购买时必须谨慎。那么二手房屋买卖注意事项有哪些呢?下面说房网的小编就给大家介绍一下,希望对大家有所帮助。 二手房屋买卖注意事项 第一,重要工作就是买方务必到房管局查询产权登记档案,确定交易房屋是否存在已出售、共有、抵押或查封等情况,这对后续交易能否顺利进行起着关键性作用。对没有产权证的小产权房、拆迁安置房、被抵押的房产等一定要慎重,防止买卖无效。 第二,要认真考察房屋的现状,包括有无漏水、渗水等质量问题、周边环境与交通、是否已租赁以及租期、使用年限等情况。 第三,要认真签订买卖合同。对于付款条件、违约、争议处理方式等重点条款,在合同中务必要约定清楚、明确;同时对要求对方履约等情形尽量以书面形式进行,以作为将来可能发生纠纷时的证据。 第四,要明确房款交接,定金如何支付,在哪个环节办理过户,尾款如何结清等进行约定。 第五,要明确约定各种证照的过户事宜。买卖双方应在合同中约定各种证照包括水、电、煤气、物管登记特别是户口迁移的过户时间,同时要在支付定金或房款时适当扣留一定比例的金额,待过户完后再行支付。 房屋千万不要买的情况 1、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋 2、被人民法院或行政机关依法查封的房屋 3、属违法或违章建筑的房屋 此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由 于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后 才能出让。 如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房 屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个买二手房注意事项才能够进一步签订合同。 二手房屋买方务必到房管局查询产权登记档案,确定交易房屋是否存在已出售、共有、抵押或查封等情况,要认真考察房屋的现状,包括周边环境与交通、是否已租赁以及使用年限等情况。如果有其他相关问题想要了解,欢迎咨询说房网的免费法律资询。 |
网络 | 未知 | 2017-07-20 |
243 | 2018-06-19 02:00:16 | 二手房屋买卖纠纷咨询解决方法 | 随着房价的不断上涨,二手房以其较低的价格赢得了很多购房者的青睐。买房是一件值得高兴的事,但是过程却又很让人揪心,生怕房屋出现什么纠纷问题。可是二手房屋买卖纠纷咨询解决方法是什么?说房网小编整理了以下内容为您解答,希望对您有所帮助。 二手房屋买卖纠纷咨询解决方法 1、房屋买卖合同签订后,卖方又将房屋以更高的价格出售给第三人并办理了产权过户登记手续,导致原房屋买卖合同在客观上已无法继续履行。买方以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同,要求卖方双倍返还购房款; 2、房屋买卖合同签订后,由于房价攀升,卖方不愿再以合同约定价格出售房屋,明确拒绝出售房屋,此时,房屋买卖合同仍有继续履行的可能。在这种情况下,买方以卖方违约为由请求法院判令卖方继续履行房屋买卖合同,或以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同,要求卖方双倍返还定金。 二手房买卖纠纷案件的特点 1、纠纷发生的起因在于房价不断高涨。在房屋买卖合同签订以后,卖方为了寻求以更高的价格出售房屋而不惜违反合同约定,破坏交易; 2、纠纷均发生在房地产三级市场交易中。出售房屋的卖方不是专事房地产经营的房地产开发企业,而是自己生活居住使用或经营的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或企业; 3、交易中往往有房地产中介机构参与,在买卖合同法律关系中还夹杂着居间法律关系。 如何保护当事人的合法权益 首先,要正确认定合同效力。在“一房多卖”的情况中,如果买卖双方签订合同没有违反法律的禁止性规定,应认定合同有效,并根据合同约定确定违约责任的承担; 其次,要依法追究恶意违约人的违约责任,提高其违约成本。由于当事人恶意违约,拒不履行合同义务,可以判令其赔偿损失,包括守约方的直接损失和预期利益,为守约方提供充分有力的司法救济; 第三,如果当事人提出继续履行合同的诉讼请求,合同也有继续履行的可能和必要,可以判令继续履行合同,维护正常的房地产交易秩序。此外,房地产中介机构也要加强行业自律,遵守职业道德,如果故意隐瞒有关重要事实或者提供虚假情况,损害买卖合同当事人利益的,应当承担损害赔偿责任。 二手房屋买卖纠纷咨询解决方法就是本文介绍的详细内容,大家在买二手房的时候一定要注意,以免被卖家侵犯了自己的合法权益。说房网小编提醒大家,遇到权益被侵犯的时候可以利用法律武器来维护自己的合法权益,挽回损失。 |
网络 | 未知 | 2017-07-20 |
244 | 2018-06-19 02:00:20 | 二手房屋买卖合同包括哪些条款 | 卖方: ________(以下简称甲方) 身份证号:______ 买方: ________(以下简称乙方) 身份证号:______ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议: 第一条 甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施: 1、甲方所售房屋所有权证号为"______ 号",房屋土地使用权证号为"______ 号"; 2、甲方所售房屋位于______ 区______ 路(街)______ 号,为______ 结构; 3、甲方所售房屋建筑面积______ 平方米; 4、甲方所售房屋附属设施为______ 。 第二条 房屋价格及其他费用: 1、 甲、乙双方协商一致,甲方所售房屋总金额为(人民币)___ 拾___ 万___ 仟___ 佰元整(含附属设施 费用); 2、 甲、乙双方达成一致意见,双方交易税费由 方负担。 第三条 付款方式: ____________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________ 第四条 房屋交付: 甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续(缴纳税费)后 ___ 日内,甲方将房屋交付乙方, 因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的,则房屋交付时间可据实予以延长。 第五条 乙方逾期付款的违约责任: 乙方未按本合同规定的付款方式付款,每逾期一日,按照逾期金额的2‰支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为乙方不履行本合同,甲方有权解除合同,届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费,并向甲方支付购房款10%违约金。 第六条 甲方逾期交房的违约责任: 甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用,每逾期一日,按照购房总价的2‰支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为甲方不履行本合同,乙方有权解除合同,由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费,并向乙方支付房价10%的违约金。 第七条 甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任。 第八条 本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,补充协议与本合同具同等法律效力。 第九条 本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成的,甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。 第十条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。 第十一条 本合同一式五份,甲、乙双方各执一份,其他三份交有关部门存档。 甲方(签章):______________________________________乙方(签章):_______________________________________ 住址(工作单位):__________________________________住址(工作单位):___________________________________ 联系电话:__________________________________________联系电话:___________________________________________ _________年____月____日 |
网络 | 未知 | 2017-07-20 |
245 | 2018-06-19 02:00:24 | 买一手房遇到预售合同不合理格式条款怎么办? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告邓等诉称:我与被告北京成成房地产有限公司签订《北京市商品房预售合同》。2008年12月30日前,被告应当向我交付房屋;2009年12月30日前,被告应当办理初始登记并取得楼栋房屋权属证书;交房后720日内,被告应当办理转移登记并取得房屋所有权证书。合同实际履行中,被告已交付房屋,但未取得初始登记和转移登记的房屋权属证书。合同约定办理初始登记和转移登记的违约金为零,是格式条款,应认定为无效。被告应对其违约行为承担责任。请求法院维护我权益:1、被告立即为我办理房屋权属转移登记手续;2、被告自逾期办理楼栋权属证明之日起至实际办理房屋所有权证之日止,以购房款为基数,按照中国人民银行利率标准赔偿我损失。 二、被告辩称被告北京成成房地产有限公司辩称:2009年5月25日我将涉案房屋交付给原告,依据合同约定,交付之日起720日内应当办理产权证,至今已超过诉讼时效,所以原告的请求不应得到法院的支持。二、由于政策因素,经济适用房不能买卖,所以产权证办理与否对原告不会产生任何损失。三、双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方的真实意思表示,不存在霸王条款。原告要求违约金的主张不应得到法院支持。原告委托我公司交纳各项费用,并未明确要求期限,该请求是基于委托行为产生,如原告认为我公司怠于履行,可随时撤销委托。我公司并未因此获利,不存在长期占用各项税费的情况。综上,原告的诉讼请求不应得到法院支持。 三、审理查明经审理查明:原被告签订的合同中约定:因被告责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明,原告有权退房,原告不退房的,合同继续履行,违约金为零。商品房交付后,原告委托被告或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记;如因被告的责任,原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书,原告有权退房,原告不退房的,违约金为零。合同签订后,原告依约支付购房款。被告实际交付房屋的时间为2009年5月25日,原告实际接收房屋时支付了实测后应补足的购房款、公共维修基金、契税、代办费等费用。经查,原告共计支付的购房款数额为5000000元。被告至今未能办理商品房所在楼栋的权属证明,也因此无法为原告办理房屋所有权证书。 四、法院判决北京市朝阳区人民法院经审理判决:被告于本判决生效后七日内给付原告逾期办理房屋权属登记损失三万元。 五、北京房地产专业律师靳双权点评北京房地产专业律师靳双权认为,原被告双方签订的购房合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人都具有法律约束力,各方应依约履行。根据《北京市商品房预售合同》约定,2009年12月30日前,被告应取得该涉案房屋的权属证明;上述合同义务被告至今均未能办理,被告已经构成违约。鉴于目前不符合办理房屋所有权证的条件,原告的该项诉讼请求得不到支持,但其仍是被告的合同义务,条件具备时,双方自行办理或另诉解决。关于“违约金为零”的“霸王条款”,合同法规定的违约责任的承担方式有多种,如要求违约一方向守约方支付违约金、要求违约一方继续履行合同义务、要求违约方赔偿守约方损失等。故当事人约定违约金为零,不应视为被告可因此免除其责任。所以,约定“违约金为零”的条款虽可以认定为格式条款,但不能认定其无效。合同的约定派出了被告支付违约金的义务,但并未排除原告向被告主张赔偿损失的权利。被告责任使原告无法取得房产证,虽然并未给原告造成损失,但是原告的业主所有权因此长期处于缺陷状态,客观上限制了原告对业主所有权的行使,增加了机会成本,被告应当对原告的这一损失进行赔偿。综上,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-15 |
246 | 2018-06-19 02:00:24 | 二手房买卖中的定金、违约金和升值损失的关系问题 | 导语:“说房网”是中国首家房地产教育新媒体视频网站,是一个让经营者和消费者在交易之前充分学习房地产相关知识的平台。本文是《说房网律师直播间》访谈视频的内容实录,特邀嘉宾是中国房地产营销协会副会长,著名房产律师靳双权先生,节目视频可登录 “说房网”观看。点击图片可查看原文主持人:各位观众大家好!欢迎来到本期说房网律师直播间,我是主持人解答,本期栏目的主题是:“二手房买卖中的定金、违约金和升值损失的关系问题”,当前,在北京二手房市场活跃度已经远远超过了一手房,随之而来的各种二手房交易纠纷也成不断上升趋势。二手房买卖一但发生纠纷,就面临着定金责任,违约赔偿及房屋升值的赔偿问题。今天,我们有幸请到著名房产律师靳双权先生,围绕二手房交易中的这些问题,回答相关的法律问题,有请靳律师!靳律师,您好!靳双权律师:你好。主持人:这是啊如果说我想买个房我已经交完钱了但是后来我突然间就不想买了,这种情况我可以要求卖方给我退吗?靳双权律师:这种情况就是为了方违约了,一般适用定金法则,如果你买房不想买啦,你要丧失定金,如果卖方不想卖了要双倍退定金,但是在实践当中啊,如果你要想把房子要回来,很多买方他是有一些技巧的,比如说我签了买卖合同付了定金以后,你的定金那就是正式合同还没签呢,然后你可以跟卖方再去协商合同的内容,在协商的过程当中,如果内容没有达成一致,这个不能视为一方的原因,视为双方就内容没有磋商成功,这种情况呢,定金就要如数返还,也不要扣定金也不要双倍退定金,所以买房就抓住了这一点,就跟你恶意磋商!签我还是有签的,但是你拿过来买卖合同以后,我说这条款不符合我要求,那条款不符合我的要求,反正总之你怎么改都不符合我的要求,这样就没有办法达成一致,所以他有可能把定金要回来。主持人:如果我签订房屋合同买房,这个时候啊卖方突然对我说他不卖了,合同约定了定金和违约金,那么这个时候两者能同时适用吗?靳双权律师:是不是能同时适用,要看定金的性质,定金它还分为三种,第一种的叫定约定金;就说我现在看上你房子了我先付十万块钱把房子定下来,这么明天就去签正式合同,这就订约定金;第二种情况就履约定金,就是咱们签正式买卖合同中还有一条,合同签了,你先付我50万定金,然后多长时间再付首付,这个定金实际上就是已经签了正式买卖合同了,这叫履约定金;还有第三种情况叫解约定金,就是说合同中还有一条,说你付50万,但是如果说你不卖了,你可以解约,但是你要双倍退50万,如果你要不买了,这50万没收,这种就是以不要定金或者双倍退定金为条件为代价解除合同的,如果这样约定,就叫就叫解约定金。如果说履约定金或者解约定金,和违约金都同时约定的,如果给你造成损失很大的情况下,可以同时适用。主持人:那么如果说房屋升值高于违约金,我能不能要求赔偿升值的这一部分吗?靳双权律师:这当然可以了,实践当中这个问题是常见的,就是说我签了买卖合同以后,签合同的时候房价300万,但是现在履行过程当中,比如说履行了个半年已经涨成了400万,涨成400万以后卖方突然不想卖了,那我说就算了,我就不买了,但是如果合同约定了10%的违约金是30万,但是升值已经升了100万了,那约定的这个违约金也无法弥补我的损失,那么按照法律规定呢,给你造成的损失高于违约金的,你可以要求按照实际损失赔偿。主持人:那卖方如果说房子我不卖了,赔偿你20%的赔偿金呢?靳双权律师:这个就是说双方签了买卖合同以后,合同中说了一方违约要赔偿另一方20%的违约金,但是并不意味着你卖方就有解除权,卖方以付20%违约金就可以单方解除合同,这种说法是不成立的,就是说卖方你你违约了,买方有选择权,买方可以说你既然不卖了,那我也不要了,你赔偿我20%吧,买方也可以选择说,违约金我不要,我就要房子,这是法律也能支持把房子买下来,卖方没有这个选择权。主持人:那房屋的升值的数额怎么确认呢?靳双权律师:这个房屋升值啊,一般需要评估,法院会委托社会上的这种规模比较大的评估机构,对房屋的现价进行评估,评估他的价格到底是多少,然后来解决赔偿你损失的问题。主持人:那评估的价格会不会比市场价格要低呢?靳双权律师:这就是我们普通老百姓的一个误区,总是认为评估价比市场价低,实际上也是很多中介的误导,他们为什么会产生这种误导呢?中介他们接触最多的是贷款,你想要向银行贷300万,银行说了要向你贷款300万,涉及到我给你贷几成,那我需要对你房子的价值进行评估,评估完了之后我们根据评估的价值来决定我贷你多少钱,不能你们两个人说了多少钱就是多少钱,银行找的这个评估公司呢,是为银行服务的,如果评估的价格太高,将来如果市场变了,买方不还贷了,那银行要把这个房子拍卖,然后及时地把钱收回来,但如果你评估的价格太高,以很高的价格你卖不出去,所以银行为了保护自身的权益,他的评估公司的评估价一般比市场价要低20%,这就是咱们中介经常遇到的,所以就说这个评估价一般比市场价要低,但如果打官司的过程当中,法院找的这个评估机构,他这个评估结果,就符合市场价了,就不是比市场价低。主持人:评估机构怎么评估的呢?靳双权律师:他们评估机构呢一般有两种方法,第一种呢叫市场比较法;第二种呢叫成本核算方法。市场比较法呢就是说这个评估公司到你这个小区的周边的中介去调查一下,最近成交的有多少套,然后和我评估的这个标的户型一样的,或者说楼层一样的朝向一样的,成交价是多少,通过市场上的一些调研,甚至可以到建委去看一下他们成交的价格进行调研,但市建委的那个价格一般不是特别可观,还可以通过网上的一些成交记录上来进行查询,然后通过大量的数据来分析,在你们成交,或者发生争议的时候,这个市场价到底是多少,先算出单价然后再乘以你的面积,得出这个市场价;第二种叫成本核算方法,成本核算方法就是说,我算一下开发商现在要在这里建房子,拿地是多少钱,拿到地以后,建筑公司要在这里建房子,这个成本投入是多少,包括这个人员的劳务的成本,还有需要交纳多少税收的成本,就是说各种的成本加起来以后,得出这个房子建起来,装修好了,卖给你,需要多少钱。一般来说,这个成本核算法和市场比较法的评估结果差异不会太大,就是这两种方式。主持人:非常感谢靳律师的宝贵时间,我们下期再见!靳双权律师:再见。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-13 |
247 | 2018-06-19 02:00:28 | 靳双权律师谈二手房买卖中介有哪些责任 | 导语:“说房网”是中国首家房地产教育新媒体视频网站,是一个让经营者和消费者在交易之前充分学习房地产相关知识的平台。本文是《说房网律师直播间》访谈视频的内容实录,特邀嘉宾是中国房地产营销协会副会长,著名房产律师靳双权先生,节目视频可登录 “说房网”观看。 点击图片可查看原文主持人:观众大家好,欢迎来到本期《说房网律师直播间》,我是主持人解答,本期栏目的主题是:“二手房买卖中介有哪些责任?”随着房价不断的上涨,相比新房具有价格优势的二手房交易,以成量价提升的状态。随之而来的各种二手房交易纷争也呈上升趋势。而二手房买卖呀,大部分都要经过中介操作完成,如果中介在操作过程当中没有尽到义务,要承担哪些责任?今天我们有幸请到了著名房产律师靳双权先生,围绕二手房交易中的中介问题展开讨论,有请我们的靳律师,靳律师您好。 靳双权律师:您好。 主持人:靳律师您能给我们介绍一下,二手房买卖当中的买方卖方,还有中介这三者之间的关系吗? 靳双权律师:中介呀!我们法律叫居间,他就是在中间给你们俩撮合一下,就是买方你想要买房子,但是你到哪里去买呀?说在中介那里有登记,好,你在中介那儿看有没有中意的房子。然后卖方呢他想要卖房子,那需要也要到中介登记。但是呢,买方和卖方你们俩人才是真正的合同当事人,中介只是一个居间方,双方的权利义务都是在你们的买卖合同约束的。然后咱们三方呢,再签一个居间合同,居间合同它主要就是你通过我认识他了成交了,你要付我多少中介费,是这么一个关系。 主持人:那在二手房买卖当中,中介他本身承担着什么样的责任呢? 双权律师:中介的责任呢,第一就是他提供的房源要是真实的,以前就是卖方,比如说不是他自己的房子,他替别人卖房子,替别人卖房子他又没有授权手续,然后签完合同以后呢,卖方不同意又不承认了,说这房子我没有授权他卖,这个房源就存在问题,这里面就说中介你在审核这个房子的时候就存在问题了。还有就是你在给买方来促成这个交易,买方比如说存在限购,在北京你买方有没有限购,有没有购房的资格,这个作为中介来讲呢,你都要尽到一些审查的义务,这个就是中介。那当然这前边只是一个审查的义务。 之后签订房屋买卖合同以后,签订居间合同以后呢,它还有一个协助买卖双方履行合同的义务。比如说该办贷款了,该办贷款那什么时候去呀?几号去,去哪家银行?这家银行能贷到多少钱,那你作为中介机构,专业的房地产机构,你应该有一个预测,这家中介能不能贷,能贷多少钱?我们为什么要选这家中介机构,也就是在履行的过程当中有一个协助义务。还有比如说通过中介成交的,中介要双方办这个网签,因为你签完合同以后,不是你就完事了,一直要协助履行方过户,比如在过户的时候要求买卖双方提供什么材料,提供什么手续,最终办完房本,甚至还有交房进行物业交割的时候,中介一般也都要协助。 主持人:作为买方,通过中介去买房子,应该注意哪些问题呢? 靳双权律师:你第一重要的就是选择,你一定要选择一个非常专业的正规的一个房地产机构。当然有一些个小中介,它可能也能给你撮合成,也能履行,他们一般费用比较低。但是由于他们不专业,他提供的那些合同、内容、范本它不规范。比如说双方合同虽然签了,但是贷款具体的问题没说,没约定。比如说什么时间网签,没约定清楚,户口到底迁移不迁移没约定清楚,违约金就写个退定金,没有违约金的数额。就是这些个问题就导致双方在履行过程中一旦发生了争议,找不着合同依据,当时没说清楚,这就是找小中介面临的问题。第二个问题就是说,你选择完中介以后,对于买方来讲,你是要付中介费的 主持人:对。 靳双权律师:那你什么时候来谈这个中介费很重要,比如说你跟买卖双方,一般来讲买房子的时候,你是最先看房子的户型、结构,非常满意,中介费就都忽略了。然后跟卖方协商好了,内容都敲定了签完合同了,签完合同定金也付了,中介说那你该付中介费了,那这时候你才问中介费多少钱呀?说了数额,你感觉非常吃惊,这太高了我承担不起。但如果你承担不起的话,你跟卖方的合同可已经签了,如果你要不交或者后续不履行的话,你买方就构成违约,所以这个中介费你就只能交了。 但如果你在签合同之前,把中介费先谈妥了,如果中介费你承受不了,你可以通过其它中介来成交,就不至于签完合同以后骑虎难下,这是买方一定要注意的问题。 主持人:那作为卖方通过中介去卖房子,那卖方应该注意哪些问题呢? 靳双权律师:卖方啊,最重要的是你得先了解市场,你先知道你这房子值多少钱,我们办案过程中遇到一个老太太就是,这个房子它实际上市场价值1000万,但是它被几个中介。你这房子不值那个钱,也就值800万,一看这些人都说值800万,它又不会上,也不知道,就认为就值800万,结果中介的一个内部人员,一看这个房子明显比市场价便宜,他就自称是买房的人,先把这个房子订下来,然后他先出钱给买下来,完了以后过户到自己名下以后,再以卖方的名义再卖,他一倒手就挣了200万。所以作为卖方来讲,你必须了解市场,如果不了解市场,你可以找周围懂行的人先了解市场。再重要的问题就是你一定要看合同,有的卖方啊,他说我相信你们中介,你们都合同定好,我就说我在哪儿签字就行了,合同内容他不看,我们打官司遇到老太太就是,她卖房子,她跟中介说了我要保证我三个月拿到钱,因为我换房我需要再买房,我三个月拿到钱我那边好订房子。中介说没问题,我们肯定能达到,结果合同上写的是六个月。这老太太没看,没看完就签字了,签完字以后回到家一看写着六个月,它就影响她那边买房了。这时候你再返回来找中介,中介说不承认了,说合同就这么写的,你说认了,这个时候你是打牙往肚子里咽吧,你是没辙了,所以作为卖方来讲,也有很多的问题需要注意。 主持人:那如果说卖方突然间告诉我不卖这套房子,那我能不能要求中介公司去退还我的中介费呢? 靳双权律师:先得看合同约定,一般中介起草那居间合同,他肯定要写一条说我不退,但是呢,最终发生争议以后,最终到底能不能退,要看中介在这个合同导致履行不下去了,解除了,中介有没有责任。因为中介把你们俩促成交易了,包括后续协助履行,但是中介它最大的价值就是促成交易。如果促成交易了,那这个费用的大部分是不用退的。但是如果在履行过程当中,比如说中介没有把合同起草的完善,因为合同的内容产生了分歧,那你就是中介的过错导致的,那有可能要退一部分中介费。当然他这中介费还是由几个部分构成的,一般像通过链家他们成交的,第一个叫信息咨询费,就说咱们俩成交了,成交这个叫信息费,还有第二步就是我代办你过户,这叫代办费。还有就是我带你办贷款,这叫代理费。还有就是说我帮你起草这一些个内容、合同,他为了多收一点中介费,他叫代输费,甚至还有的叫交易保障费。事实上都是中介机构他为了想多收点中介费,因为咱们国家关于中介费它是有限制的,一般不得超过2%,如果超过那个数就违规了。但是中介说了,我这个不叫中介费,我叫交易保障费,就通过这个方式来规避国家的法律。 那么就说如果这样的话呢,一般就是居间的信息费是不用退的,但是履行过程当中没有履行完这些个代理费是要退的。 主持人:那如果说卖方违约了,给我造成损失了,那这个时候能不能要求中介公司去承担这个连带的责任? 靳双权律师:他是不是要承担连带责任,主要看他在这个过程当中的过错大小。因为中介呀!它只是个居间,给你们俩人促成交易签合同了,履行。如果卖方就恶意毁灭就不履行了,那你中介也无能为力。你比如说买方你现在不想买了,中介能要求你必须买吗?那也不可能啊,所以中介它没有本事保证这个合同必须履行到最后一步。如果履行过程中就是卖方毁约,这种情况下中介没有责任,所以没法让中介承担连带责任。但如果在中介,在签订合同过程中存在一些欺诈、误导,甚至伪造东西。比如说买方明明没有资质,或者说买方明明贷款贷不到那个数额,中介为了促成这个交易,他帮助买方伪造一些个文件,伪造一些个材料,让你买方达到这个条件。如果最终被有关部门发现了,伪造这个东西被发现贷款办不下来了,或者后续履行不下去了,那你中介就存在重大过错,这种情况如果履行不下去,赔偿的时候你中介恐怕就要承担赔偿责任了。 主持人:那如果说要打官司的话,是否要把中介也放在里面一起告他呢? 靳双权律师:一般来讲如果你要求合同继续履行,因为继续履行的话毕竟签合同是三方签的,还有中介有一些协同义务,一般继续履行的话要把中介给告上。 但是现在法院观点也不一致,有的法官就不用,法官说你判去履行我直接判过户,你拿着我的判决书直接办房产证,不需要中介再重新网签,重新办理手续了。但是有的法官说毕竟三方签的,所以要加上。但是如果要是解除的时候也是观点不一致,但大部分法院还是希望把中介加上,加上目的是开庭的时候能把它叫过来,你得把这个事给说清楚,因为你是这期间的主导者,他来了之后把这事说清楚,到底谁的责任,然后最终解除,他解除实际上是包含解除买卖合同,同时也解除和中介的居间合同,它实际上是两个法律关系。 但实践当中法官为了说减少诉类,减少你们老打官司,我可以买卖合同和居间合同一块解除。也有一些法官说不行,法律上就是两个关系,我就解决买卖合同,你们居间合同可以另行打官司,那个时候法院就不同意中介作为当事人,实践当中因法院、因法官而议。 主持人:好,那非常感谢我们靳律师的宝贵时间,我们今天的节目就到此结束了,我们下期同一时间不见不散。 靳双权律师:再见。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-13 |
248 | 2018-06-19 02:00:32 | 买房人通过中介购买在京购房资格无果,遭受定金损失55万元 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告程原园称:原告于2013年10月24日赴被告处咨询购房事宜,被告将案外人邢海浪位于北京市顺义区×幢房屋推荐给原告。在解答关于购房资格政策时,原告明确告知自己在北京有两套房,被告对原告承诺能够帮其“申请”到购房资格。原告出于对被告居间资质的信任,与被告签署了《委托购房协议》。该合同约定“乙方协助买受人成功申请到在京购房资格,费用不超过人民币85000元。超出部分由居间方承担。”卖方邢海浪表示没有异议。后原告、卖方与被告三方签订《房屋买卖合同》。合同约定:“居间方应协助买受人向相关房地产交易机构申请购房资格,如未申请成功,买受人已支付的购房定金、房款和佣金,由居间方退还给买受人。”我支付卖房人邢海浪100万元定金。后购房资格未能申请成功,导致原告无法购买该房产,并遭受100万定金损失。经顺义区法院调解,原告与案外人邢海浪解除买卖合同关系,卖方返还原告定金45万。居间佣金也退还。至此,原告仍有55万元定金损失。被告在明知该行为违背国家及北京市的相关政策,不可能申请成功的情况下,仍向原告承诺帮助其获得购房资格,被告的行为已构成欺诈。根据《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”诉讼请求为:1.判令被告赔偿原告购房定金损失55万元。 二、被告辩称房产公司辩称:被告与原告签署的《委托购房协议》,被告是协助义务;原告单方放弃购买房屋,被告将委托购房的费用已经退回;三方签订的是如果未能成功申请购房资格,房屋可由被告帮忙联系客户卖出,收取新客户定金后转交原告。现原告与卖方在法院和解,同意少退定金,这是原告自愿放弃权利和权益,与被告无关。原告要求被告承担原告放弃的利益,没有道理和依据。作为居间服务,被告并没有欺诈行为。居间服务只是提供缔约机会,对于过户风险,被告已经提示过原告。原告方是主动放弃购买房屋的,且原告与卖方诉讼并达成和解,被告并不知情。 三、审理查明2013年10月24日,原告与被告签订《委托购房协议》。该协议约定:出卖人所售房屋坐落为北京市顺义区×地,建筑面积共230.62平方米。双方均认可前述《房屋买卖合同》、《委托购房协议》合法有效。被告称《委托购房协议》第三条“协助”指的是帮助原告卖掉其名下一套房屋,或帮助原告将其中一套房屋过户到其家人名下,还可以考虑帮助原告注册公司并以公司名义购买,该款约定8.5万元是用于原告买房过户产生的佣金或者用于注册公司产生的注册及代办费用。原告则称《委托购房协议》第三条中“协助”指的是被告私下去帮助原告操作购房指标问题,8.5万元则是被告私下操作的费用。原告提交原告爱人与被告法定代表人及被告员工的录音,证明被告有违法违约的欺诈行为,导致原告错误的签署合同,遭受定金损失,及双方约定的8.5万元费用是如何使用的,被告认可该份录音的真实性,但不认可合法性、关联性、证明目的。 四、法院判决判决驳回原告程原园的全部诉讼请求。 五、资深房产律师靳双权案件点评出卖人邢海浪、买受人程原园及居间人房产公司所签订的《房屋买卖合同》及《委托购房协议》是各方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属于合法有效的合同。本案争议的焦点在于在原告不能取得购房资格的情况下,原告已支付案外人邢海浪的定金如何返还的问题。2014年5月27日,原告与案外人邢海浪在顺义区人民法院主持调解下,原告同意案外人邢海浪仅返还45万元定金,属于原告自愿放弃对于自身权益的处置,在原告自行处置了自身的权益后,要求被告方赔偿其自行放弃的定金55万元的主张,于法无据。另,2013年10月24日,原告在与案外人邢海浪签订《合同》时已经明知自身不具备在北京市购房资格,且北京市限购政策早在原告签订合同前已经向社会公布,原告及爱人系完全民事行为能力人,应当知晓也有能力判断被告提供的取得购房资格的方式是否合法合规。但原告爱人并没有拒绝该种方式,而只是关心是否能够通过购买购房资格的方式达到过户的目的。因此,原告主张被告存在欺诈行为导致原告错误签署房屋买卖合同并遭受定金损失的主张,无法得到支持。 提示:通过非法渠道取得北京市房屋购买资格进而签订的房屋买卖合同违反了强制性法律、法规,系无效合同。切勿怀抱侥幸心理,急于签订购房合同,为事后产权纠纷埋下隐患。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-10 |
249 | 2018-06-19 02:00:32 | 民法总则第一章有关规定 | 第一章 一般规定 第一节 基本原则 第一条 【立法目的】 为了保障民事主体的合法权益,维护社会经济秩序,维护自然人的人格尊严,促进经济社会和人的全面发展,根据宪法,制定本法。 第二条 【调整对象】 本法调整平等主体的自然人、法人和其他组织之间的人身关系和财产关系。 第三条 【平等原则】 民事主体的法律地位一律平等。 国家以及国家机关作为民事主体从事民事活动,与其他民事主体法律地位平等。 法律对未成年人、老年人、残疾人、妇女、消费者、劳动者等自然人有特别保护的,依照其规定。 第四条 【意思自治原则】 民事主体根据自己的意愿从事民事活动,不受任何组织和个人的非法干预。 第五条 【公平原则】 民事主体从事民事活动应当遵循公平原则。 第六条 【诚实信用原则】 民事主体行使民事权利、履行民事义务以及从事其他民事活动应当遵循诚实信用原则。 第七条 【公序良俗原则】 民事主体从事法律行为以及其他民事活动不得扰乱公共秩序,不得违背社会公德,不得损害公共利益和他人的合法权益。 第八条 【人与自然和谐发展原则】 民事主体从事民事活动应当节约资源、保护环境,促进人与自然的和谐发展。 第二节 法律适用的一般规则 第九条 【法律渊源】 处理民事纠纷,应当依照法律以及法律解释、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、司法解释。 法律以及法律解释、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、司法解释没有规定的,依照习惯。习惯不得违背社会公德,不得损害公共利益。 第十条 【法院不得拒绝处理民事纠纷】 人民法院不得以法律以及法律解释、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、司法解释没有规定为由拒绝民事纠纷的受理或者裁判。 第十一条 【溯及效力】 本法实施以后产生的民事活动,适用本法。 本法实施以前产生的民事活动,适用当时的法律;当时的法律没有规定的,适用本法。 第十二条 【普通法和特别法的关系】 其他相关法律另有特别规定的,依照其规定。 第十三条 【适用范围】 在中华人民共和国领域内发生的民事活动,适用本法,法律另有规定的除外。 |
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250 | 2018-06-19 02:00:37 | 民法总则有关自然人的规定 | 第二章 自然人 第一节 民事权利能力和民事行为能力 第十四条 【民事权利能力的开始和终止】 自然人从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力。 利用人类辅助生殖技术出生的,不影响自然人的民事权利能力。 第十五条 【出生与死亡时间】 自然人的出生、死亡时间以户籍记载为准,有相反证据证明的除外。 第十六条 【民事权利能力平等】 自然人的民事权利能力一律平等。 第十七条 【胎儿利益的保护】 涉及胎儿利益保护的,视为已出生。 第十八条 【体外受精胚胎】 对体外受精胚胎的保管和处置,不得违背社会公德,不得损害公共利益。 第十九条 【完全民事行为能力】 十八周岁以上的自然人具有完全民事行为能力。 第二十条 【限制民事行为能力】 六周岁以上的未成年人具有限制民事行为能力,可以独立进行与其年龄、智力、辨认能力相适应的法律行为。其他的法律行为由其法定代理人代理或者征得其法定代理人同意后实施,法律另有规定的除外。 第二十一条 【无民事行为能力】 不满六周岁的未成年人无民事行为能力,由其法定代理人代理实施法律行为,法律另有规定的除外。 第二十二条 【精神障碍患者的民事行为能力】 不能辨认自己行为的精神障碍患者无民事行为能力,由其法定代理人代理实施法律行为。 不能完全辨认自己行为的精神障碍患者具有限制民事行为能力,可以独立进行与其辨认能力相适应的法律行为。其他的法律行为由其法定代理人代理或者征得其法定代理人同意后实施,法律另有规定的除外。 宣告精神障碍患者为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人,以及撤销该宣告的,适用民事诉讼法的有关规定。 其他不能辨认或者不能完全辨认自己行为的人,其民事行为能力适用本条规定。 第二节 监 护 第二十三条 【未成年人的监护人】 父母是其未成年子女的法定监护人,但其监护资格依法中止或者丧失的除外。 未成年人的父母死亡或者中止、丧失监护资格的,按照下列顺序,由下列人员中有监护能力的人担任监护人: (一)祖父母、外祖父母; (二)兄、姐; (三)关系密切的其他人愿意承担监护职责,由未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门根据最有利于未成年人的原则确定。 没有前款规定的监护人的,由未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门设立的未成年人救助保护机构担任监护人。 第二十四条 【监护资格的撤销】 监护人有下列情形之一的,经其他具有担任监护人资格的人或者其他有关组织申请,人民法院可以判决撤销其监护资格,并在具有担任监护人资格的人中为其指定新的监护人: (一)实施严重损害未成年人身心健康的行为; (二)怠于履行监护职责导致未成年人面临死亡或者严重伤害危险; (三)拒不履行监护职责导致未成年人流离失所或者生活无着; (四)无法履行监护职责且拒绝将监护职责部分或者全部委托给他人,致使未成年人处于困境或者危险状态; (五)有其他严重侵害未成年人合法权益的行为。 监护人确有悔改表现的,经其申请,人民法院可以恢复其监护资格,人民法院指定的监护人同时终止监护职责。 第二十五条 【精神障碍患者的监护人】 无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神障碍患者,由人民法院根据最有利于该精神障碍患者的原则从下列人员中确定其监护人:配偶、父母、成年子女、其他近亲属、关系密切的其他愿意承担监护职责的人。 没有前款规定的监护人的,由精神障碍患者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。 其他不能辨认或者不能完全辨认自己行为的人,其监护人的确定适用本条规定。 第二十六条 【成年协议监护】 具备完全民事行为能力的成年人,可以就自己的日常生活、医疗护理、财产管理等事务的部分或者全部,与自己信赖的自然人、法人或者其他组织协商,确定自己的监护人。监护人在成年人丧失或者部分丧失民事行为能力时,承担监护职责。 第二十七条 【成年选任监护】 成年人虽未丧失民事行为能力,但因精神、智力、年龄等原因,不能处理自己的部分或者全部事务的,经该成年人、其近亲属或者住所地民政部门的申请,人民法院可以在其近亲属或者关系密切的其他人中为其选任监护人。选任不得违背该成年人的意愿。 被选任的监护人仅在必要范围内处理被监护人事务,代理其实施法律行为。监护人处理被监护人的事务应当尊重被监护人的意愿。 第二十八条 【协议确定监护人】 有监护资格的人之间协议确定监护人的,由协议确定的监护人对被监护人承担监护职责。被监护人为限制民事行为能力人的,应当考虑其意愿。 第二十九条 【监护人的指定】 对担任监护人有争议的,由无民事行为能力人或者限制民事行为能力人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门在其近亲属中指定。 对指定不服提起诉讼的,由人民法院依据最有利于被监护人的原则做出裁决。 人民法院做出判决前,有监护资格的人应当按照法定顺序承担监护职责。 第三十条 【指定监护人的变更】 监护人被指定后,不得自行变更。擅自变更的,由被指定的监护人和变更后的监护人共同承担监护职责。 第三十一条【监护职责】 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责,保护被监护人的人身、财产权益;对被监护人进行管理和教育;代理被监护人实施法律行为;除为被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。 监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的,应当承担责任。 第三十二条 【监护职责的委托】 监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人。因被监护人的侵权行为需要承担责任的,由监护人承担;受托人确有过错的,承担连带责任。 第三十三条 【监护关系的终止】 有下列情形之一的,监护关系终止: (一)被监护人已具有完全民事行为能力; (二)被监护人死亡; (三)监护人死亡或者丧失监护能力。 监护人死亡或者丧失监护能力的,应当依法另行确定监护人。 第三十四条【国家的监督、保障】 居民委员会、村民委员会或者民政部门以及其设立的救助保护机构履行监护职责,国家应当进行监督、提供保障。 第三节 宣告失踪和宣告死亡 第三十五条 【宣告失踪的条件】 自然人离开住所地或者最后居住地下落不明满二年的,利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。 前款所称利害关系人,包括被申请宣告失踪人的近亲属和其他利害关系人。 下落不明的时间从自然人音讯消失的次日起计算。 战争期间下落不明的,下落不明的时间从战争结束之日起计算。 第三十六条 【宣告失踪的公告】 人民法院受理宣告失踪的申请后,应当依照民事诉讼法的规定发布公告。 第三十七条 【宣告失踪的法律效果】 人民法院判决宣告失踪,失踪人担任监护人的,人民法院应当宣告中止其监护资格,并在中止期间为被监护人确定监护人。失踪人重新出现的,应当恢复其监护资格。 第三十八条 【财产代管人的确定】 人民法院判决宣告失踪的,应当同时在失踪人的配偶、父母、成年子女、关系密切的其他人或者组织中指定财产代管人。 无民事行为能力人、限制民事行为能力人被宣告失踪的,其监护人即为财产代管人。 第三十九条 【财产代管人的职责】 财产代管人应当妥善保管失踪人的财产,维护失踪人的财产利益。 代管财产所需的管理费等必要费用以及失踪人所负债务,由财产代管人从失踪人的财产中支付。 财产代管人因自己的故意或者重大过失造成失踪人财产损害的,应当承担赔偿责任。 第四十条 【财产代管人的诉讼地位】 失踪人的财产代管人拒绝从失踪人财产中履行债务,债权人提起诉讼的,人民法院应当将财产代管人列为被告。 失踪人的财产代管人向失踪人的债务人请求履行债务的,可以作为原告提起诉讼。 第四十一条 【财产代管人的更改】 财产代管人不履行代管职责或者侵犯失踪人财产权益的,或者财产代管人丧失代管能力的,失踪人的近亲属以及其他利害关系人可以向人民法院申请变更财产代管人。 第四十二条【失踪宣告的撤销】 人民法院撤销宣告失踪判决后,财产代管人应当停止代管行为,移交代管的财产,并向本人报告代管情况。 第四十三条【宣告死亡的条件】 自然人有下列情形之一的,其近亲属以及其他利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡: (一)下落不明满四年; (二)因意外事故下落不明,从事故发生之日起满二年; (三)因意外事故下落不明,经有关机关证明该自然人不可能生存。 第四十四条【宣告死亡的申请】 自然人的近亲属和其他利害关系人均可申请宣告死亡。 自然人的配偶不同意申请宣告死亡的,婚姻关系继续存续。 第四十五条 【宣告死亡时间的确定】 被宣告死亡的人,判决宣告之日为其死亡之时。 第四十六条 【宣告死亡的法律效果】 自然人被宣告死亡,不影响其实施的法律行为的效力。 第四十七条【撤销死亡宣告的身份法律效果】 死亡宣告被人民法院撤销,如果其配偶尚未再婚的,夫妻关系从撤销死亡宣告之日起自行恢复;如果其配偶再婚的,夫妻关系不自行恢复。 被宣告死亡的人在被宣告死亡期间,其子女被他人依法收养的,在死亡宣告被撤销后,不得仅以未经本人同意而主张解除收养关系,但收养人和被收养人同意的除外。 第四十八条 【撤销死亡宣告的财产法律效果】 被撤销死亡宣告的人有权请求返还财产。依照继承法取得其财产的,应当返还原物;原物不存在的,应当给予适当补偿。 近亲属或者其他利害关系人隐瞒真实情况使他人被宣告死亡而取得其财产的,除应当返还原物以及孳息外,还应当对造成的损失承担赔偿责任。 第四节 住所 第四十九条【住所】 自然人以其户籍所在地为住所。 经常居住地与户籍所在地不一致的,或者未办理户籍登记的,经常居住地视为住所。 自然人由其户籍所在地迁出后至迁入另一地之前,无经常居住地的,仍以其原户籍所在地为住所。 自然人离开住所地最后连续居住一年以上的地方,为经常居住地,法律另有规定的除外。 第五十条 【无民事行为能力人、限制民事行为能力人的住所】 无民事行为能力人、限制民事行为能力人以其监护人的住所为住所。 第五节 个体工商户、农村承包经营户 第五十一条【个体工商户的产生】 自然人依法经工商行政管理机关登记,从事工商业经营的,为个体工商户。 个体工商户可以个人经营,也可以家庭经营。 个体工商户可以使用名称、字号。 第五十二条 【个体工商户的住所】 个体工商户在登记机关登记的经营场所为其住所。 第五十三条 【变更登记】 个体工商户登记事项变更的,应当向登记机关申请办理变更登记。 个体工商户变更经营者的,应当在办理注销登记后,由新的经营者重新申请办理登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的,依照前款规定办理变更手续。 第五十四条 【注销登记】 个体工商户不再从事经营活动的,应当到登记机关办理注销登记。 第五十五条 【个体工商户的用工权利】 个体工商户可以根据经营需要招用从业人员。 个体工商户应当依法与其招用的从业人员订立劳动合同,履行法律、行政法规规定和合同约定的义务,不得侵害从业人员的合法权益。 第五十六条 【个体工商户的债务承担】 个体工商户的债务,个人经营的,以个人财产承担;家庭经营的,以家庭财产承担。 第五十七条【农村承包经营户】 农村集体经济组织成员,在法律允许的范围内,按照土地承包经营合同规定从事农业生产经营的,为农村承包经营户。 第五十八条【农村承包经营户的债务承担】 农村承包经营户的债务,个人经营的,以个人财产承担;家庭经营的,以家庭财产承担。 以自然人个人名义承包的农村承包经营户,用家庭共有财产投资,或者收益的主要部分供家庭成员享用的,其债务应当以家庭共有财产承担。 第五十九条【个体工商户、农村承包经营户债务承担的限定】 个体工商户、农村承包经营户的债务,以家庭共有财产承担时,应当保留家庭成员的生活必需品、必要生活费用和必要的生产工具。 第六十条 【作为宅基地使用权主体的户】 农村集体经济组织成员得以户的名义取得宅基地使用权。 |
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251 | 2018-06-19 02:00:41 | 民法总则有关法人的规定 | 第三章 法 人 第一节 一般规定 第六十一条 【法人的民事权利能力和民事行为能力】 法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 法人的民事权利能力和民事行为能力,从法人成立时产生,到法人终止时消灭。 第六十二条 【法人的设立】非依本法或者其他法律的规定,不得设立法人。 第六十三条 【法人设立的条件】 申请设立法人,应当具备下列条件: (一)依照法定程序设立; (二)有自己的名称、组织机构和场所; (三)有独立的财产或者经费; (四)法律规定的其他条件。 第六十四条 【机关法人】 国家机关自依法成立之日起,具有法人资格,可以从事与其目的范围相适应的民事活动。 第六十五条 【设立中法人】 设立中法人可以从事与其设立目的相适应的民事活动。 设立人应当对法人设立过程中的债务承担责任;设立人为两人以上的,承担连带责任。 法人成立后,设立中法人从事民事活动产生的法律后果由法人承受。 第六十六条 【法人机关和法定代表人】 法人应当依法设立自己的机关,法人机关应当依据法律和章程行使职权。 依照法律或者章程规定,代表法人行使职权的负责人,是法人的法定代表人。 第六十七条 【法人的分支机构】 法人可以设立分支机构。 分支机构经法人授权,得以自己的名义从事民事活动,由此产生的债务,以法人分支机构以及法人的财产承担。 第六十八条 【法人的住所】 法人以其登记的住所为住所,没有登记的,以其主要办事机构所在地为住所。 第六十九条 【法人的责任承担】 法人以其全部财产独立承担民事责任,法律另有规定的除外。 第七十条 【法定代表人和其他工作人员职务行为的后果】 法定代表人和其他工作人员执行工作任务产生的法律后果,由法人承受。 第七十一条 【法人的解散事由】 有下列情形之一的,法人解散: (一)因目的事业已经完成或者确定无法完成; (二)章程规定的存续期间届满,或者章程规定的其他解散事由出现; (三)法律规定的其他情形。 第七十二条 【法人的清算】 法人解散的,应当依法进行清算。未经清算即终止的,由清算义务人承担责任。 第二节 社团法人 第七十三条 【营利性社团法人的设立】 营利性社团法人的设立、变更和终止,应当依法办理登记;法律规定应当办理批准手续的,依照其规定。 本法所称营利性社团法人,包括企业法人和农民专业合作社法人等。 第七十四条 【营利性社团法人的登记】 商事登记机关应当设置商事登记簿,记载营利性社团法人的下列登记事项: (一)名称、住所; (二)经营范围; (三)类型; (四)法定代表人; (五)注册资本; (六)出资人认缴的出资额、出资方式、缴纳期限; (七)法律规定的其他事项。 商事登记簿记载有误的,商事登记机关应当予以更正。 第七十五条 【信息公开】 商事登记机关应当通过信息公示系统,公示营利性社团法人下列信息: (一)商事登记簿记载的事项; (二)年度报告中依法需要公示的信息; (三)动产抵押登记信息、股权出质登记信息; (四)行政处罚信息; (五)依法应当公示的其他信息。 第七十六条 【商事登记公信力】 法律保护善意第三人对商事登记簿记载事项的合理信赖。 第七十七条 【商事登记簿与营业执照的效力关系】 营业执照与商事登记簿记载不一致的,以商事登记簿为准。 第七十八条【商事登记簿变更登记】 营利性社团法人改变名称、住所、经营场所、法定代表人、经济性质、经营范围、经营方式、注册资本、经营期限,以及增设或者撤销分支机构等,应当申请办理变更登记。 营利性社团法人分立、合并、迁移,应当向商事登记机关申请办理变更登记、设立登记或者注销登记。 第七十九条 【营利性社团法人注销登记】 营利性社团法人歇业、被撤销、宣告破产或者因其他原因终止营业,应当在依法清算完毕后向商事登记机关办理注销登记,营利性社团法人自办理注销登记之日起终止。 第八十条 【非营利性社团法人】 设立非营利性社团法人,应当依法经主管机关批准,并办理登记手续。 本法所称非营利性社团法人,包括事业单位法人和非基金会社会团体法人等。 第八十一条 【社团法人的权力机关】 成员大会是社团法人的权力机关,有权依法制定、修改章程,选举或者更换执行机关、监督机关成员,并行使章程规定的其他职权。 第八十二条【社团法人的执行机关】 董事会、执行董事或者理事会是社团法人的执行机关,由成员大会产生,对成员大会负责。 社团法人的执行机关根据章程的规定行使职权。 第八十三条 【社团法人的监督机关】 社团法人依照法律和章程规定设立监事会等监督机关。 第三节 财团法人 第八十四条 【财团法人的定义】 财团法人,是指利用自然人、法人或者其他组织捐助的财产,以从事慈善、社会福利、教育、科学研究、文化、医疗、宗教等特定公益事业为目的,依照法律规定成立的非营利性法人。 本法所称财团法人,包括基金会社会团体法人、宗教团体法人等。 第八十五条 【财团法人的核准、登记】 设立财团法人应当依法经主管机关批准,并办理登记手续。 第八十六条 【财团法人的捐助章程】 财团法人的设立人应当制定捐助章程,遗嘱捐助的除外。 捐助章程应当载明捐助目的以及所捐财产情况。 以遗嘱捐助方式设立财团法人的,应当指定遗嘱执行人。未指定遗嘱执行人的,由主管机关指定。 第八十七条 【财团法人的机关】 财团法人应当依照捐助章程设立理事会。理事会依法行使捐助章程规定的职权。 第八十八条 【违反捐助章程行为的法律效力】 财团法人的理事或者理事会,有违反捐助章程行为时,人民法院可以应主管机关或者利害关系人的请求,宣告其行为无效。 第八十九条 【捐助人的权利】 捐助人有权向财团法人查询捐助财产的使用、管理情况,并提出意见和建议。对于捐助人的查询,财团法人应当及时、如实答复。 财团法人违反捐助章程使用捐赠财产的,捐助人有权要求财团法人遵守捐助章程或者向人民法院申请撤销捐助行为。 第九十条【财团法人注销后剩余财产的处理】 财团法人注销后的剩余财产应当依照捐助章程的规定用于公益目的;无法依照捐助章程规定处理的,由主管机关划归与该财团法人性质、宗旨相同的财团法人,并向社会公告。 |
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252 | 2018-06-19 02:00:45 | 民法总则关于其他组织的规定 | 第四章 其他组织 第一节 一般规定 第九十一条【其他组织】 本法所称其他组织,包括合伙、集体经济组织等不具备法人资格的组织。 其他组织得以自己的名义从事民事活动,由此产生的债务,以其他组织以及其成员的财产承担。 第九十二条【其他组织的法律适用】 其他法律对其他组织另有规定的,依照其规定。 第二节 合 伙 第九十三条 【个人合伙的定义】 个人合伙是指两个以上自然人依照协议,共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险的其他组织。 个人合伙可以起字号。 个人合伙采用合伙企业形式经营的,适用合伙企业法的规定。 第九十四条【合伙协议】 合伙协议应当采用书面形式。 合伙协议一般包括出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项。 第九十五条 【合伙财产】 合伙人投入的财产以及合伙经营积累的财产,归合伙人共有,由合伙人统一管理和使用。 第九十六条 【合伙事务的执行】 个人合伙的经营活动,由合伙人共同决定,合伙人有执行和监督的权利。 合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员从事经营活动产生的法律后果,由全体合伙人承受。 第九十七条 【入伙】 在合伙经营过程中增加合伙人,协议有约定的,依照协议处理;协议未约定的,须经全体合伙人同意;未经全体合伙人同意的,入伙无效。 入伙的新合伙人与原合伙人享有同等权利,承担同等义务。入伙协议另有约定的,依照其约定。新合伙人对入伙前合伙的债务承担无限连带责任。 第九十八条 【退伙】 合伙人退伙,协议有约定的,依照协议处理。协议未约定的,应予准许;因其退伙给其他合伙人造成损失的,应当承担违约责任。 退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙债务,承担无限连带责任。 第九十九条 【合伙债务】 合伙的债务,由合伙人按照出资比例或者协议的约定,以各自的财产承担清偿责任。 合伙人对合伙的债务承担连带责任。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人,有权向其他合伙人追偿。 第一百条 【隐名合伙】 合伙人对出名营业人的经营出资,分享其经营所产生的利益,并在出资限度内分担经营所发生的损失的,为隐名合伙人。 隐名合伙的事务,专由出名营业人执行。 第三人不得就出名营业人实施的行为直接向隐名合伙人主张权利。 第一百零一条 【表见出名营业人】 隐名合伙人参与出名营业人合伙事务的执行,或者有参与执行的表示,或者明知他人声称自己参与执行而不作否认表示的,就合伙对第三人的债务与出名营业人承担连带责任。 第一百零二条 【损益计算与利益分配】 隐名合伙人有权请求出名营业人于每届事务年度终了时,计算营业的利益与损失,支付利益中应归自己的部分。 第一百零三条 【禁反言合伙】 合伙人以外的人以明示或者默示方式表明其为合伙人,善意第三人基于合理信赖与该合伙进行交易的,该合伙人以外的人须对该善意第三人承担合伙人的责任。 |
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253 | 2018-06-19 02:00:48 | 民法总则关于法律行为的有关规定 | 第六章 法律行为 第一节 一般规定 第一百一十九条 【法律行为的定义】 法律行为是自然人、法人或者其他组织实施的以意思表示为要素的行为。 第一百二十条 【法律行为的成立】 法律行为可因单方的意思表示成立,也可因双方或者多方意思表示一致而成立。 决议行为的成立,应当依照法律或者章程规定的表决程序和表决规则。 第一百二十一条 【法律行为的生效】 依法成立的法律行为,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准等手续生效的,依照其规定。未经批准,不影响法律行为中当事人履行报批义务条款以及因该报批义务而设定的相关条款的效力。 第一百二十二条 【法律行为的形式】 法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定应当采用特定形式的,依照其规定或者约定。 第一百二十三条 【法定形式的效力】 法律、行政法规对法定形式的效力没有特别规定的,法定形式仅具有证据效力。 第二节 意思表示 第一百二十四条 【意思表示的概念】 意思表示,是指行为人将发生一定民事法律后果的内心意思表示于外部的行为。 第一百二十五条 【意思表示的生效】 无须受领的意思表示一旦做出,即发生效力。 以对话方式做出的意思表示,为相对人了解时,发生效力。非以对话方式做出的意思表示,到达相对人时,发生效力。 采用数据电文形式进行意思表示,收件人指定特定系统接收数据电文的,该数据电文进入该特定系统的时间,视为到达时间;未指定特定系统的,该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间,视为到达时间。当事人对数据电文的到达时间另有约定的,依照其约定。 第一百二十六条 【以公告送达方式做出的意思表示】 行为人非因自己的过失不知道相对人姓名、住所的,可以参照民事诉讼法中关于公告送达的规定做出意思表示。 第一百二十七条 【意思表示的形式】 意思表示得以明示或者默示方式做出。 不得以沉默的方式做出意思表示,法律另有规定、当事人另有约定或者另有习惯的除外。 第一百二十八条【意思表示的撤回】 意思表示可以撤回,但撤回意思表示的通知须先于意思表示到达相对人或者与意思表示同时到达相对人。 第一百二十九条 【意思表示的撤销】 除法律另有规定外,行为人可以撤销其生效的意思表示,但应当对相对人因合理信赖产生的损失承担赔偿责任。 第三节 意思表示的解释 第一百三十条 【无须受领意思表示的解释】 无须受领意思表示的解释,不能拘泥于所使用的文字,应当结合相关条款、行为的性质、行为人的目的、习惯等,遵循诚实信用原则确定其含义。 第一百三十一条 【须受领意思表示的解释】 须受领意思表示的解释,应当按照所使用的文字,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯等,遵循诚实信用原则确定其含义。 第四节 法律行为的效力 第一百三十二条 【单方法律行为的效力】 使他人承担义务的单方法律行为无效,法律另有规定、当事人另有约定或者另有习惯的除外。 他人错误理解单方法律行为的内容,不影响单方法律行为的效力。 第一百三十三条 【无民事行为能力人的法律行为】 无民事行为能力人实施的法律行为无效。 第一百三十四条 【纯获法律上利益的法律行为】 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人实施的纯获法律上利益的法律行为有效。 第一百三十五条 【限制民事行为能力人所实施法律行为的效力】 限制民事行为能力人未经法定代理人同意所进行的单方法律行为,无效。 限制民事行为能力人进行的其他法律行为,非经法定代理人同意或者追认,无效。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认,法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。法律行为被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 法定代理人撤销其同意或者限制其同意的内容,不得对抗善意第三人。 限制民事行为能力人获得完全民事行为能力后,追认其所进行的法律行为,其追认与法定代理人的追认有相同的效力。 第一百三十六条 【合理相信】 因限制民事行为能力人的欺诈使相对人合理信赖其有相应的民事行为能力或者其法律行为已经获得法定代理人同意的,该法律行为不因民事行为能力的欠缺而影响其效力。 第一百三十七条 【法律行为无效】 违反法律、行政法规效力性强制性规定的法律行为,无效。 其他损害公共利益的法律行为,无效。 第一百三十八条 【法律行为相对特定第三人无效】 双方法律行为、共同行为、决议行为损害特定第三人利益的,该特定第三人有权请求人民法院或者仲裁机构确认该行为相对其无效。 第一百三十九条 【真意保留】 行为人故意隐瞒其真实意思进行意思表示的,不得主张法律行为无效。行为人能够证明相对人明知的,法律行为无效,该无效不得对抗善意第三人。 第一百四十条 【戏谑表示】 行为人故意隐瞒其真实意思进行意思表示,并期待对方会了解该意思表示并非出自真实意思,法律行为无效。但行为人应当赔偿对方因合理信赖产生的损失。 第一百四十一条 【虚伪表示】 行为人之间通谋以虚假意思表示进行的法律行为,无效,该无效不得对抗善意第三人。 行为人之间以虚假意思表示隐藏其他法律行为的,就被隐藏的法律行为确定其效力。 第一百四十二条 【错误】 基于错误实施的法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 行为人错误认识所使用的语言的含义或者在表示行为中发生错误,遭受较大损失的,可以认定为错误。 因错误而撤销法律行为的,不得对抗善意第三人。 第一百四十三条 【欺诈】 一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下实施法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 一方故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方做出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。 因欺诈而撤销法律行为的,不得对抗善意第三人。 第一百四十四条 【胁迫】 一方以胁迫的手段,使对方在违背真实意思的情况下实施法律行为,受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 以给自然人或者其亲友的合法权益造成损害为要挟,或者以给法人、其他组织的合法权益造成损害为要挟,迫使对方做出违背真实意思的意思表示的,可以认定为胁迫行为。 第一百四十五条 【第三人的欺诈或胁迫】 第三人实施的欺诈或者胁迫行为,使一方当事人在违背真实意思的情况下实施法律行为的,如相对人知道或者应当知道该行为存在的,受欺诈或者受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该法律行为。 第一百四十六条 【乘人之危】 一方乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下实施法律行为,受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 一方乘对方处于危难之机,为牟取不正当利益,迫使对方做出不真实的意思表示,严重损害对方利益的,可以认定为乘人之危。 第一百四十七条 【显失公平】 显失公平的法律行为,一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 一方利用优势或者利用对方没有经验,致使当事人之间的利益关系明显失去均衡的,可以认定为显失公平。 第一百四十八条【变更权或撤销权的消灭】 有下列情形之一的,变更权或者撤销权消灭: (一)当事人自知道或者应当知道变更或者撤销事由之日起一年内没有行使变更权或者撤销权; (二)当事人知道变更或者撤销事由后放弃变更权或者撤销权。 第一百四十九条【法律行为无效或被撤销的法律效果】 法律行为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,各方都有过错的,各自承担相应的责任。 法律行为部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。 第五节 条件和期限 第一百五十条 【条件的效力】 法律行为及其部分条款可以附条件。附停止条件的,于条件成就时发生效力;除解除条件的,于条件成就时终止效力。 法律行为及其部分条款所附条件成就与否取决于债权人意愿的,有效。取决于债务人意愿的,如为停止条件,无效;如为解除条件,有效。 第一百五十一条【恶意阻止或促成条件成就的后果】 因条件成就而受到不利的当事人,恶意阻止条件成就时,视为条件已成就。 因条件成就而得到利益的当事人,恶意促成条件成就时,视为条件不成就。 第一百五十二条 【期限的效力】 法律行为及其部分条款可以附期限。附始期的,于期限到来时发生效力;附终期的,于期限到来时终止效力。 |
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254 | 2018-06-19 02:00:52 | 民法总则关于代理的有关规定 | 第七章 代 理 第一节 一般规定 第一百五十三条 【代理的定义】 代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施法律行为,该行为直接对被代理人发生效力。 依照法律规定或者法律行为的性质,应当由本人亲自实施的法律行为,不得代理。 第一百五十四条 【代理权的产生】 代理权得基于被代理人的意思、法律的规定以及人民法院或者其他有权机关依法指定产生。 第一百五十五条 【代理人的行为能力】 代理人欠缺相应的民事行为能力,不影响代理行为的效力,法律另有规定的除外。 第二节 委托代理 第一百五十六条 【授权委托书】 授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。 第一百五十七条【共同代理】 代理人为数人的,除非法律另有规定或者被代理人表示相反的意思,代理人应当共同实施代理行为。 第一百五十八条 【违法事项的代理】 代理人知道或者应当知道被授权代理的事项违法仍然进行代理行为,或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未做反对表示的,由被代理人和代理人承担连带责任。 第一百五十九条 【禁止自己代理、双方代理】 非依法律规定或者非经被代理人的同意,代理人不得以被代理人的名义与自己实施法律行为。 代理人不得以被代理人的名义与其同时代理的其他人实施法律行为,法律另有规定或者被代理的双方同意或者追认的除外。 第一百六十条 【复代理的构成与效力】 代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的,应当取得被代理人的同意,否则由代理人对复代理人的行为承担责任。但在紧急情况下,为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。 复代理经被代理人同意或者紧急情况下转托的,被代理人可以就代理事务直接指示复代理人,代理人仅就复代理人的选任以及其对复代理人的指示承担责任。 由于急病、通讯联络中断等特殊原因,委托代理人自己不能办理代理事项,又不能与被代理人及时取得联系,如不及时转托他人代理,会给被代理人的利益造成损失或者扩大损失的,可以认定为前款所指紧急情况。 第一百六十一条【代理人的通知和解任义务】 代理人根据被代理人的指定选任复代理人,对复代理人的行为不承担责任,但其明知该复代理人不适格或者不诚信,而又怠于通知被代理人或者将其解任的除外。 第一百六十二条 【转托不明的责任】 代理人选任复代理人,应当办理转托手续。因转托不明给第三人造成损失的,第三人可以直接要求被代理人赔偿损失。被代理人承担民事责任后,可以要求代理人赔偿损失,复代理人有过错的,负连带责任。 第一百六十三条 【法定代理人的复任权】 法定代理人可以选任复代理人,并就其行为向被代理人承担责任。 第一百六十四条【家事代理】 夫妻双方可以就家庭日常事务互为代理人,但对如下事务的处理除外: (一)不动产的转让; (二)数额巨大的家庭财产的赠与; (三)其他重大事务。 夫妻双方对彼此代理权限的限制不得对抗善意第三人。 第一百六十五条【职务代理】 法人或者其他组织的成员就其职权范围内的事项,无须特别授权,就得以法人或者其他组织名义实施法律行为,其法律后果由法人或者其他组织承受。 除非法律另有规定,法人或者其他组织对其成员职权范围的限制,不得对抗善意第三人。 第一百六十六条 【间接代理】 涉外民事活动中,代理人以自己的名义,在被代理人的授权范围内与第三人实施法律行为,第三人在法律行为成立时知道代理人与被代理人之间的代理关系的,该法律行为直接约束被代理人和第三人,有确切证据证明该法律行为只约束代理人和第三人的除外。 第一百六十七条 【被代理人的介入权与第三人的选择权】 涉外民事活动中,代理人以自己的名义与第三人实施法律行为时,第三人不知道代理人与被代理人之间的代理关系的,代理人因第三人的原因对被代理人不履行义务,代理人应当向被代理人披露第三人,被代理人因此可以行使代理人对第三人的权利,但第三人与代理人实施法律行为时如果知道该被代理人就不会实施法律行为的除外。 代理人因被代理人的原因对第三人不履行义务,代理人应当向第三人披露被代理人,第三人因此可以选择代理人或者被代理人作为相对人主张其权利。第三人不得变更选定的相对人。 被代理人行使代理人对第三人的权利的,第三人可以向被代理人主张其对代理人的抗辩。第三人选定被代理人作为其相对人的,被代理人可以向第三人主张其对代理人的抗辩以及代理人对第三人的抗辩。 第三节 无权代理 第一百六十八条 【无权代理】 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然进行代理行为的,为无权代理。 无权代理未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。 无权代理发生后,相对人可以催告被代理人予以追认。被代理人在一个月内未作表示的,视为拒绝追认。 无权代理被追认之前或者虽被追认但相对人不知道的,善意相对人有撤销的权利。撤销通知到达被代理人或者无权代理人时生效。 第一百六十九条 【赔偿责任】 无权代理,不能构成表见代理,又未经追认的,善意相对人有权要求无权代理人履行债务或者就其所受到的损害要求无权代理人赔偿,但赔偿的范围不得超过代理行为有效所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道代理人无代理权的,相对人和代理人各依其过错承担责任。 第四节 表见代理 第一百七十条 【表见代理】 因本人的原因致善意相对人合理信赖无权代理人享有代理权的,该行为直接对本人发生效力。 本人知道他人以代理人名义实施法律行为而不作否认表示的,适用前款规定。 第一百七十一条 【相对人的审核义务】 代理行为中,相对人对代理人的代理权限有必要的审核义务。未尽此义务的,不能认定其合理信赖行为人有代理权。 第一百七十二条 【不得适用表见代理的情形】 下列情形,不得适用表见代理的规定: (一)伪造他人的公章、营业执照、合同书以及授权证书,假冒他人的名义对外从事法律行为; (二)被代理人公章、营业执照、合同书以及授权证书遗失或者被盗,或者与行为人特定的职务关系已经终止,已经以合理方式公告或者通知,相对人应当知悉的。 (三)法律规定的其他情形。 第五节 代理关系的终止 第一百七十三条 【委托代理的终止】 有下列情形之一的,委托代理终止: (一)代理期间届满或者代理事务完成; (二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托; (三)代理人死亡; (四)代理人丧失民事行为能力; (五)作为被代理人或者代理人的法人、其他组织终止。 第一百七十四条 【委托代理终止的例外】 被代理人死亡后有下列情形之一的,委托代理人实施的代理行为有效: (一)代理人不知道被代理人死亡; (二)被代理人的继承人均予以承认; (三)授权中明确到代理事项完成时代理权终止; (四)在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人继承人的利益继续完成的。 第一百七十五条 【法定代理、指定代理的终止】 有下列情形之一的,法定代理或者指定代理终止: (一)被代理人取得或者恢复民事行为能力; (二)被代理人或者代理人死亡; (三)代理人丧失民事行为能力; (四)指定代理的人民法院或者有权机关取消指定; (五) 由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。 |
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255 | 2018-06-19 02:00:54 | 民法总则关于时效的规定 | 第八章 时效 第一节 一般规定 第一百七十六条 【期日、期间的定义】 期日是指特定的时点。期间是指一期日与另一期日之间的时段。 第一百七十七条 【期间的起算点】 以小时计算期间的,从规定时开始计算。 以日、月、年计算期间的,开始的当天不算入,从下一天开始计算。 第一百七十八条 【期间最后一日的终止点】 期间的最后一日的截止时间为二十四时。有业务时间的,至停止业务活动的时间。 第一百七十九条 【期间最后一日的决定】 以日定期间的,算足该期间之日为最后一日。 以星期、月、年定期间,而以星期、月、年之第一日开始计算的,则以星期六、月终、年末为期间最后一日;不以星期、月、年之第一日开始计算的,则以最后之星期、月、年中与开始计算日相当之日的前一日,为期间之最后一日。但在以月、年定期间,而最后之月无与开始计算日相当之日的,则以该月之末日为期间最后一日。 以上述方法算出之期间最后一日,是法定休假日的,则以法定休假日的次日为期间最后一日。 第二节 诉讼时效 第一百八十条 【诉讼时效期间届满的法律后果】 诉讼时效期间届满,义务人得就权利人行使权利的主张提出抗辩。 第一百八十一条 【适用范围】 义务人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩,但下列债权请求权除外: (一)支付存款本金以及利息请求权; (二)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权; (三)基于投资关系产生的缴付出资请求权; (四)其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。 请求停止侵害、排除妨碍、消除危险的权利不适用诉讼时效。 存在保护不特定第三人信赖利益必要时,请求返还财产的权利适用诉讼时效。 第一百八十二条 【强行性】 诉讼时效的期间、计算方法以及中断、中止和不完成的事由由法律规定。 约定延长诉讼时效期间或者预先放弃诉讼时效利益的,无效。 第一百八十三条 【时效利益的放弃】 诉讼时效期间届满后,义务人可以放弃时效利益。 诉讼时效期间届满,义务人履行义务后,不得以不知诉讼时效期间届满为由请求返还。 诉讼时效期间届满后,义务人同意履行义务或者为义务履行提供担保的,不得以不知诉讼时效期间届满为由请求撤销或者再行提出抗辩。 第一百八十四条 【普通诉讼时效期间以及其起算】 诉讼时效期间为三年,法律另有规定的除外。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权益受到侵害以及侵害人之日起开始计算,其他法律另有特别规定的除外。 第一百八十五条 【最长权利保护期间以及其起算】 无论权利人是否知道其权利受到侵害,自权利受到侵害之日起超过二十年的,义务人可以拒绝履行其义务。 前款规定的二十年期间不发生中止、中断或者延长。但人身损害赔偿请求权人在上述期间内因不可归责于自身的原因不知道损害的发生,或者损害在二十年之后才显现的,人民法院可以适当延长。 第一百八十六条 【未定清偿期债权诉讼时效期间的起算】 履行期限未确定的债权的诉讼时效期间,自权利人通知履行后,催告期间届满之日起开始计算。 债务人死亡或者作为债务人的法人或者其他组织终止的,自权利人知道或者应当知道之日起开始计算。 第一百八十七条 【定期给付债权之各期给付债权诉讼时效期间的起算】 定期给付债权中各期给付债权的诉讼时效期间,自各期给付履行期限届满或者条件成就之日起分别计算。 本法所称定期给付债权,是指在特定或者不特定期间内一再发生的,定期给付金钱或者其他标的物的债权。 第一百八十八条 【分期履行债务诉讼时效期间的起算】 当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百八十九条 【基于撤销权或解除权的行使而发生的请求权诉讼时效期间的起算】 基于撤销权或者解除权的行使而发生的请求权的诉讼时效期间,自该撤销权或者解除权依法行使之日起开始计算。 撤销权或者解除权的行使需要以诉讼或者仲裁的形式进行的,自确定撤销或者解除的法律文书生效之日起开始计算。 第一百九十条 【基于法律行为无效而发生的请求权诉讼时效期间的起算】 基于法律行为无效而发生的请求权,其诉讼时效期间自请求权人知道或者应当知道该行为无效之日起开始计算。 第一百九十一条 【诉讼时效中止】 在诉讼时效期间的最后六个月内,因不可抗力或者其他障碍致使权利人不能为中断诉讼时效的行为的,诉讼时效期间停止计算。自中止事由消除之日起,诉讼时效期间继续计算。 第一百九十二条 【诉讼时效因法定代理人缺位而中止】 在诉讼时效期间的最后六个月内,无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人或者法定代理人丧失民事行为能力的,该无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所享有的或者向其主张的请求权,诉讼时效期间停止计算。自其成为完全民事行为能力人或者法定代理人确定之日起六个月后,诉讼时效期间届满。 第一百九十三条【遗产继承情形的诉讼时效中止】 继承遗产的请求权或者对被继承人的请求权,在诉讼时效期间的最后六个月内,继承人或者遗产管理人尚未确定的,诉讼时效期间停止计算。自继承人或者遗产管理人确定之日起六个月后,诉讼时效期间届满。 第一百九十四条【诉讼时效因法定代理关系的存在而不开始或者停止】 法定代理关系存续期间,无民事行为能力人或者限制民事行为能力人与其法定代理人之间的请求权的诉讼时效期间不开始计算或者停止计算。自该法定代理关系终止之日起,诉讼时效期间开始计算或者继续计算。 诉讼时效期间停止计算的,最早自该法定代理关系终止之日起六个月后,诉讼时效期间届满。 第一百九十五条 【诉讼时效中断的事由】 有下列情形之一的,诉讼时效中断,自中断事由终止之日起,诉讼时效期间重新开始计算。 (一)权利人向义务人提出履行的请求; (二)义务人承认权利人的请求权; (三)权利人提起诉讼; (四)权利人申请仲裁; (五)权利人申请支付令; (六)权利人申请破产或者申报破产债权; (七)为主张权利而申请宣告义务人失踪或者死亡; (八)权利人申请诉前财产保全、诉前临时禁令等诉前措施; (九)权利人申请强制执行; (十)权利人申请追加当事人或者被通知参加诉讼; (十一)在诉讼或者仲裁中主张抵销; (十二)其他与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的事项。 第一百九十六条 【请求的中断效力】 诉讼时效因请求而中断的,自请求履行的意思表示到达义务人之日起,诉讼时效期间重新计算。 自诉讼时效中断时起六个月内,权利人未提起诉讼或者没有与提起诉讼具有同一效力的事项的,因请求而中断的诉讼时效视为未中断。 第一百九十七条 【起诉的中断效力】 诉讼时效因起诉而中断的,中断效力自提起诉讼之日发生,在受确定裁判或者以其他方式终结诉讼前,继续中断。 撤回起诉或者起诉被裁定驳回或者不予受理时,因起诉而中断的诉讼时效视为未中断。如果起诉状已经送达义务人,则诉讼时效在送达时中断,并重新开始计算。 第一百九十八条 【与起诉具有同一效力事项的中断效力】 诉讼时效因与提起诉讼具有同一效力的事项而中断的,中断效力自提起各该程序之日发生,并于各该程序终结前,继续中断。 第一百九十九条【主张抵销与告知诉讼的中断效力】 诉讼时效因在诉讼中主张抵销或者将诉讼告知与诉讼结果有利害关系的第三人而中断的,在该诉讼终结后六个月内,权利人未提起请求履行或者确认请求权诉讼的,诉讼时效视为未中断。 第二百条 【中断及于人的效力】 诉讼时效中断的效力仅及于中断行为的当事人以及其继承人或者受让人之间。 共有人或者连带债权人之一引起的诉讼时效中断,其效力及于全体共有人或者连带债权人。债务人对连带债权人之一为承认的,对其他连带债权人同样发生中断效力。 第三节 取得时效 第二百零一条 【动产所有权的取得时效】 以所有的意思,和平、公然、继续占有他人动产满五年的,取得该动产所有权。动产所有权已在登记簿上记载的除外。 第二百零二条 【不动产所有权的取得时效】 以所有的意思,和平、公然、继续占有他人未登记的不动产满十年的,取得该不动产所有权。 第二百零三条 【取得时效的准用】 对其他物权的取得,准用所有权取得时效的规定。 第四节 除斥期间 第二百零四条 【除斥期间届满的法律后果】 除斥期间届满后,当事人的权利归于消灭,人民法院应当依职权对除斥期间是否届满予以审查。 第二百零五条【除斥期间的开始】 除斥期间自权利发生时起开始计算,法律另有规定的除外。 第五节 失权期间 第二百零六条【失权期间届满的法律后果】 在依照诚实信用原则确定的合理期限内,权利人不行使权利,让义务人信赖其不会再行使的,该权利消灭。 第二百零七条 【适用范围】 财产权利得适用失权期间,法律另有规定或者依其性质不能适用的除外。 第六节 或有期间 第二百零八条 【或有期间届满的法律后果】 或有期间是决定当事人能否取得或者能否行使相应请求权的期间。 当事人在或有期间内未依照法律的规定或者当事人之间的约定提出主张的,或有期间届满,当事人不能取得或者不能行使相应请求权。 第二百零九条 【或有期间与诉讼时效期间的衔接】 当事人在或有期间内依照法律的规定或者当事人之间的约定提出主张的,当事人取得或者可以行使相应请求权,或有期间停止计算;当事人取得或者可以行使的相应请求权得适用诉讼时效的,诉讼时效期间开始计算。 |
网络 | 未知 | 2016-06-29 |
256 | 2018-06-19 02:00:59 | 民法总则关于民事权利的行使和保护及其他规定 | 第九章 民事权利的行使和保护 第二百一十条 【民事权利的举证责任】 除非法律另有规定,主张权利存在的,应当就该权利发生的事实承担举证责任;主张权利变更、消灭或者存在限制的,应当就该权利变更、消灭或者受到限制的事实承担举证责任。 第二百一十一条【民事权利的限制】 非依法律的明确规定、非出于维护公共利益的需要,不得限制民事主体的民事权利。 第二百一十二条 【民事权利不得滥用】 以加害他人或者非法限制竞争为目的行使民事权利,应当依法承担相应的民事责任。 第二百一十三条【环境保护】 民事权利的行使应当注重节约资源、保护环境,促进人与自然的和谐发展。 第二百一十四条【容忍义务】 权利人行使权利给他人造成的不便,该他人负有适当容忍的义务。 第二百一十五条 【及时、充分、合理补偿】 为了公共利益的需要,有关国家机关依据法律规定的权限和程序进行征收、征用,给权利人造成损害的,应当给予及时、充分、合理的补偿。 第二百一十六条 【自助行为】 权利人为实现其请求权,在情事紧迫且不能及时获得国家机关保护时,有权在实现请求权的必要范围内扣押、毁损义务人之物,或者限制有逃亡嫌疑的义务人的人身自由,或者制止义务人对有义务容忍的行为进行抵抗。 权利人在实施上述行为后,必须立即向有关国家机关申请援助,请求处理。上述行为未获有关国家机关事后认可的,权利人必须立即停止侵害并对受害人承担赔偿责任。 第十章 附 则 第二百一十七条 【相关用语的含义】 本法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”,包括本数;所称的“不满”、“以外”,不包括本数。 第二百一十八条【新法与旧法的关系】 《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定与本法不一致的,适用本法。 第二百一十九条【施行日期】 本法自2017年10月1日起施行。 |
网络 | 未知 | 2016-06-29 |
257 | 2018-06-19 02:01:01 | 民法总则关于民事权利客体的有关规定 | 第五章 民事权利客体 第一节 物 第一百零四条 【物和物的重要成分】 本法所称物,是指能够为人力所控制并具有独立利用价值的有体物。 对物的整体性质和效能发挥决定作用的组成部分,为物的重要成分。物的重要成分,不得脱离物的整体而独立成为物权的客体。 第一百零五条 【动产和不动产】 本法所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 不属于不动产的物,是动产。 第一百零六条 【人体脱离物以及遗体】 脱离人体的器官、血液、骨髓、组织、精子、卵子等视为物,对其利用不得违背社会公德,不得损害公共利益。 遗体视为物,对其利用不得违反死者生前意愿,不得违背社会公德,不得损害公共利益。 第一百零七条【动物】 动物视为物。 动物的饲养人、管理人应当提供有利于其正常生长、繁殖、医疗、救助的条件和措施,不得遗弃动物;任何人不得虐待动物。 法律对动物有特别保护的,依照其规定。 第一百零八条【网络虚拟财产】 网络虚拟财产视为物,受法律保护。 第一百零九条 【自然生态空间】 应当本着节约、集约原则对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行利用和保护。 第二节 有价证券 第一百一十条 【有价证券的定义和种类】 有价证券,是指设定并证明持券人或者被记载人享有相应财产权利的凭证。 有价证券包括汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、股票、提存单证等。 除法律另有规定外,有价证券适用动产的一般规则。 第一百一十一条 【有价证券的权利主体】 无记名有价证券的权利人为证券的持有人。 记名有价证券的权利人为证券所记载的权利人。 指示有价证券所记载的权利人,可以亲自行使证券权利,也可以指示其他人行使证券权利。 第一百一十二条 【有价证券权利的转让】 无记名有价证券权利的转让,以证券交付的方式进行。 记名有价证券、指示有价证券权利的转让,应当依照法定方式进行。 第三节 其他民事权利客体 第一百一十三条 【人身利益】 民事主体依法享有的人格利益和身份利益,受法律保护。 死者的人格利益,依法受法律保护。 第一百一十四条【智力成果、商业标记和信息】 发明、实用新型、外观设计、作品、商标、商业秘密等智力成果、商业标记和信息得成为民事权利客体。 第一百一十五条【财产权利】 财产权利得依法成为民事权利客体。 第一百一十六条 【企业财产】 企业财产是企业用以从事生产经营活动的各项财产的总和,企业财产的部分或全部得依法成为民事权利客体。 第一百一十七条 【民事权利客体范围的开放性】 民事权利客体的范围,不以本法规定的为限。 第一百一十八条 【民事权利客体的流通以及利用】 非依法律规定,不得禁止或者限制民事权利客体的流通以及利用。 |
网络 | 未知 | 2016-06-29 |
258 | 2018-06-19 02:01:03 | 《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号) | 2000年,最高人民法院向司法部律师公证工作指导司发出《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号),内容为:“你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为,夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。以上意见,供参考。”2013年2月26日,最高人民法院发布《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》(法释[2013]7号),决定对[2000]法民字第4号复函予以废止,原因为与现行房改政策不一致,该决定自2013年4月8日施行。 |
原创 | 靳双权 | 2016-06-27 |
259 | 2018-06-19 02:01:03 | 住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号) | 1999年,住房和城乡建设部向司法部律师公证工作指导司发出《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号),内容为:“你司(98)司公函018号函和(99)司公民便字027号收悉。经研究,答复如下:按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。” | 原创 | 靳双权 | 2016-06-27 |
260 | 2018-06-19 02:01:08 | 中介二手房买卖合同的优势 | 一、什么是中介二手房买卖合同? 所谓中介二手房买卖合同,是指主体不仅包括买卖双方,还包括作为居间人的中介的二手房买卖合同。中介二手房买卖合同与个人二手房买卖合同不同,不仅体现在合同主体,在合同的内容规定以及责任承担上也有相异的规定。总之,在二手房买卖市场中,中介二手房买卖合同,明确了合同主体的权利义务,对三方起到了一定的规制作用。 二、中介二手房买卖合同有什么特点? 中介二手房买卖合同因为是三方合意签订的,而在实践中还有相当部分是由中介机构提供的格式合同。这类自制的合同因对中介一方缺乏明确的义务及责任承担规定,会给房屋交易带来了隐患,一旦因意想不到的情况出现纠纷,买卖双方都会因缺乏必要的证据而无法运用法律武器来保护自己的合法权益。 因此,有些地方开始采用新的二手房买卖合同,其示范文本体现出了中介二手房买卖合同应有的特点。主要有: 1、明确合同主体为三方 在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上,增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务,既能保护买卖双方的合法权益,同时也能维护中介公司自身的合法权益。 2、明确了二手房纠纷预防及房款支付等重要部分 中介二手房买卖对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出了详细规定,能尽量避免纠纷的发生。 3、明确责任承担及违约成本 合同示范文本不但对买卖双方之间的违约责任,同时也对买卖双方与中介之间的违约责任进行了明确约定。同时,示范文本对违约情况进行了细化,有效避免了类似争议的出现。 |
网络 | 未知 | 2016-02-25 |
261 | 2018-06-19 02:01:09 | 有遗嘱仍拿不到遗产,这是为何? | 摘要:遗嘱是一种民事法律行为,遗嘱的内容和形式不得违反法律和社会公共利益,不能侵犯他人的合法权益。近日,某法院在审理一起遗嘱纠纷案件,拥有遗嘱的原告却拿不到相关的财产,这是为何? 近日,某法院在审理一起遗嘱纠纷案件中,最后认定遗嘱无效。作为原告的李某欲哭无泪,原本几千万的遗产可以归原告,但现在却要与其它继承人一起平分。原来李某的父亲在生前对李某宠爱有加,在生前决定立下遗嘱,将财产的大部分留给李某。但是在立遗嘱的环节上却出了问题,由于父亲年事已高,右手书写无力,于是自己口述让李某代写。李某高兴都来不及哪里还会想到其他的后果,按照父亲的意思写完了遗嘱,而后父亲捺印,自己在遗嘱上面也签了名。 其实上述的遗嘱按《继承法》的规定形式上属于代书遗嘱,但并不符合代书遗嘱的要求。本案中,此份代书遗嘱有三个方面不符合要求,一、见证人数不够,必须二人以上;二、李某父亲只有捺印没有签名;三、儿子作为继承人不能成为遗嘱见证人。所有此份代书遗嘱应该是无效的。 代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。并且根据《继承法》第十八条规定,无行为能力人、限制行为能力人、继承人、受遗赠人、与继承人、受遗赠人有利害关系的人均不能成为遗嘱见证人。 那么,如何立一份有效的遗嘱呢?生活中又有哪些遗嘱是无效的? 根据《中华人民共和国继承法》第十七条的规定,遗嘱有自书遗嘱、口头遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、公证遗嘱五种形式。 1、自书遗嘱。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。如自书遗嘱时只有捺印没有签名,或缺少日期均属无效。自书遗嘱时不需要有继承人签字,也不需要继承人全部到场。 3、代书遗嘱。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。继承人建议回避,不要在遗嘱上面有任何签字。 3、口头遗嘱。遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,继承人建议回避,不要在遗嘱上面有任何签字。危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,所立的口头遗嘱无效。 4、录音遗嘱。以录音形式立的遗嘱,应当有两个以上见证人在场见证。继承人建议回避。 5、公证遗嘱。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理,是最严格的遗嘱方式,能确实保障遗嘱人的意思表示的真实性,公证遗嘱也是处理遗嘱继承纠纷最可靠的证据。 此外,对于不是上述五种形式以外的遗嘱是否有效呢?比如打印遗嘱、录像遗嘱。 打印遗嘱如是遗嘱人自己亲自书写打印,并签名,且是自己的意思表示,则有效,可以视为自书遗嘱。如是其它人将打印好遗嘱直接给遗嘱人签名,则认定为无效。 录像遗嘱如是遗嘱人自行录像,则因不属于法定形式应认定无效。如有两个见证人在场见证,则可视为录音遗嘱,可认定有效。 遗嘱格式范本 遗嘱 立遗嘱人:_____,(性别), _____年_____月_____日出生,居民身份证号码:__________ 我,_____,父母均死亡,有5个子女,三个女儿,二个儿子。长子蔡_____,次子蔡_____,长女蔡_____、次女蔡_____,幼女蔡 。 我在_____市_____区_____街_____号有住房,该房屋混合结构,建筑面积_____平方米,产权证编号:_____字第_____号,是与妻子_____共有。 我有5个子女,为了防止以后家庭出现纠纷,立遗嘱如下: 在我去世后,将上述房屋属于我个人所有的部分即该房屋的一半产权给次子_____一人继承。 本人在此明确,订立本遗嘱期间,本人神智清醒且就订立该遗嘱未受到任何胁迫、欺诈。上述遗嘱为本人自愿作出,是本人内心真实意思的表示。本人其他亲属或任何第三人均不得以任何理由对继承人继承本人全部遗产及权益进行干涉。希望大家尊重本人的遗愿,和平处理遗产继承事宜。 此遗嘱一式二份,本人留一份。 立遗嘱人: 立遗嘱地点: _____ 年_____ 月 _____日 |
网络 | 未知 | 2017-07-05 |
262 | 2018-06-19 02:01:09 | 二手房卖方恶意违约案件 | 北京房地产律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告邸晓诉称:原告邸晓与被告姜田签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,该合同约定:原告支付1800000元向被告姜田购买其位于北京市大兴区青花瓷1号楼2号房屋,签订之前已给付定金200000元,原告支付首付款时被告姜田要求加价,拒绝接受首付款,原告在北京市国立公证处做了公证提存,将《提存事务公证书》和《领取提存款通知书》邮寄给被告姜田,被告无任何回应。被告多次拒绝原告继续履行合同的要求,并明确表示要涨价,其行为构成根本违约,故诉至法院,要求判令:1、解除原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、被告姜田赔偿违约金300000元、中介费4万元、中介担保费2万元、公证费6千元、租金2万元、原告借款产生的利息2万元、房屋差价50万元,返还定金8万元;3、被告姜田承担本案诉讼费。 二、被告辩称被告姜田未作答辩,亦未参加本院庭审。被告练练公司辩称:同意解除合同,原告的其它诉讼请求我方不发表意见。 三、法院审理经审理查明:在被告练练公司(丙方)的居间服务下,原告(甲方)与被告姜田(乙方)签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同中约定违约责任:甲方若擅自提高房屋交易价格,应以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金,丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。合同签订后,原告支出中介费、中介担保费万元、公证费千元。 四、法院判决北京市大兴区人民法院经审理判决:(1)自本判决生效之日起解除原告与被告姜田、被告北京练练房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;(2)被告姜田于本判决生效后十日内返还原告定金八万元;(3)被告姜田于本判决生效后十日内给付原告违约金三十万元、中介费四万元、中介担保费二万元、公证费六千元; 五、北京房地产律师靳双权点评北京房地产律师靳双权认为,原被告双方签订的购房合同意思表示真实,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应依约履行。根据原告在法庭中提交的证据,可证明原告在合同签订后一直积极履行合同义务,被告姜田的种种行为都可以认定其构成根本违约。所以,被告应当依照双方签订的购房合同及相关法律承当违约责任。根据民事诉讼法的规定,双方当事人都享有应诉、答辩及举证、质证等相关权利,被告经过法院的依法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,即可视为被告放弃民事诉讼法赋予其的相应权利,则被告应当为自己的行为承担不利后果。综上,原告要求解除房屋买卖合同、返还定金、赔偿违约金、中介费、中介担保费、公证费的诉讼请求,符合法律规定和合同约定,可以得到法院的支持。综上,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-15 |
263 | 2018-06-19 02:01:14 | 付清房款后发现房屋面积“缩水”怎么办? | 北京房地产律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告付珍珍诉称:原被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的位于北京市房山区青云小区1号楼2单元3号房屋,房屋总面积为150平方米。合同签订后原告即已向被吿付清房款。后经北京市房屋登记测量涉案房屋实际面积比合同中约定的面积少5平方米,根据合同约定,被告应将多收的购房款返还原告,经原告多次催要无果,故诉至法院:1、判令被告退还原告购房款8000元及利息6000元,共计14000元;2、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称被告华新开发公司未答辩。 三、审理查明经审理查明:原被告双方签订的合同中约定:合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。关于面积差异处理,双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买方有权退房。买方不退房的,产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由卖方返还买方;绝对值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还买方。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。北京市天地鸿图测绘所出具的北京市房屋登记表显示:涉案房屋建筑面积为145平方米,比合同中约定的面积少5平方米。 四、法院判决北京市房山区人民法院经审理判决:被告北京华新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告购房款八千元。 五、北京房地产律师靳双权点评北京房地产律师靳双权认为,原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容合法有效,原被告双方应当依照合同约定履行各自的义务。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋面积为150平方米,原告依约履行付款义务,全额缴纳房款。但事实涉案房屋面积与合同不符,涉案房屋实际比合同约定少5平方米,原告多向被告缴纳了5平方米的房款。当事人行使权利、履行义务,应当遵循诚实信用原则,现原告要求被告退还多收的房款,理由正当,可以得到法院的支持。原被告并未在合同中约定发生前述情况时退还相应房款的期限,则,关于被告是否应当向原告支付其期间的利息损失的请求,并无相应依据,所以无法得到法院的支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利,应当承担相应后果,法院可以依法缺席判决。当事人一方不履行合同义务的,或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行的违约责任。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-15 |
264 | 2018-06-19 02:01:15 | 房产律师靳双权点评一件商品房产权登记办理纠纷 | 房产律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称原告润发开发公司诉称:原告润发开发公司与被告北京宣轩房地产开发股份有限公司签订《北京西城区危改小区项目转让合同书》,项目转让费总额为1500万元。原告向被告支付转让费1000万元,后因政策限制该项目终止。被告已返还原告转让费500万元,尚拖欠500万元项目转让费。原告将被告诉至崇文区法院,要求其归还剩余转让费用,原告胜诉,并同意执行和解,并签订执行和解协议书。该协议书约定被告以其开发的房屋,抵偿原告欠款。根据双方针对抵偿房屋签订《商品房买卖合同》,被告有义务交付房屋并办理报产权登记机关备案。截止到起诉之日,被告从未履行前述义务,被告的一系列违约行为使原告无法取得房屋所有权证。现原告请求法院依法判决被告履行合同义务。 二、被告诉称被告宣轩开发公司未答辩。 三、审理查明经审理查明,2003年崇文区法院针对双方原有经济纠纷做出生效判决,被告向原告支付200万元,双方达成协议被告以房屋抵偿原告的欠款,并为原告办理房屋交付使用手续、办理产权登记、开具发票。原、被告于2005年就抵偿债务的房屋签订《商品房买卖合同》,被告按约定将房屋交付原告,但未协助原告办理房屋产权登记手续。另查,被告已办理抵偿债务房屋的所有权证,可办理房屋所有权变更登记手续。 四、法院判决北京市西城区人民法院经审理后判决:(1)自本判决生效之日起十日内,被告为原告开具涉案房屋的买卖发票。(2)自本判决生效之日起十日内,被告协助原告办理涉案房屋的产权登记手续,相关费用由原告负担。 五、房产律师靳双权点评 房产律师靳双权认为,本案中,原被告签订的《商品房买卖合同》是依法成立的合同,不违反法律、行政法规的强制性规定,系双方当事人真实意思表示,合法、有效,双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。因被告对原告负有债务,双方达成执行和解协议,约定被告以其开发且尚未出售的商品房抵偿债务。依据执行和解协议,视为原告已支付购房款。依据《商品房买卖合同》,原告有权要求被告办理产权登记,现法院已查明被告已取得涉案房屋所在楼栋的权属证书,具备办理产权转移登记的条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,现原告主张要求被告开具房屋买卖发票,理由正当;原告起诉要求被告办理涉案房屋产权登记的主张,理由正当。被告经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,法院依法予以缺席判决。综上所述,法院的判决是正确的。 |
原创 | 靳双权 | 2017-05-15 |
265 | 2018-06-19 02:01:17 | 公房不能继承只能承租 | 根据《上海市房屋租赁条例》及有关法规的规定,公有居住房屋的所有权属于国家,只能由政府授权的机构作为出租人将房屋租给承租人使用,且不能作为承租人去世后的遗产。因此,你哥哥提出把房子卖掉分钱是违法的。另外,按照本市的规定,如果你具备同住人的条件,可以继续承租该套公房。你哥哥由于户口不在屋内,肯定不是同住人,所以他不能承租该套房屋。 公房能否继承?公房是否可以继承: 公房的所有权人是国家或集体,因此公房承租人死后,公房不能作为承租人的财产进行继承分割,但可以依法由同住人或其他亲属继续承租,实际上即公房承租权的继承。 | 网络 | 未知 | 2016-02-25 |
266 | 2018-06-19 02:01:19 | 宅基地灭失后重新分配问题 | 宅基地使用权是农民基于集体成员身份享有的一种保障性的权利。作为基本保障,宅基地使用权制度不但要考虑到一般情况下的农民的生活需要,还要保证自然灾害等特殊情况下的基本居住。在发生自然灾害导致农民原有的宅基地被毁的情况下,应当按照国家有关规定,对丧失基本居住条件的农民重新分配宅基地。 根据土地管理法第62条和国家的有关规定,宅基地应当符合乡(镇)土地利用总体规划,尽可能利用原有的宅基地和村内空闲地。尽量珍惜每一寸土地,特别是要严格限制对耕地的占用。在重新分配宅基地的情况下,也要按照国家规定的原则,统筹安排,力行节约,尽可能保证将适宜耕作的土地用于农业生产,严格遵守国家关于土地用途管制和耕地保护的有关规定。 物权法主要包括两个层次: 1.重新分配宅基地的客观原因是自然灾害导致宅基地的灭失。虽然从物理属性上讲.土地是不可能消灭的。但是从用途角度上说,自然灾害等原因可能使土地不可能再适用某种用途.例如由于河流改道,原来的住宅和宅基地有可能完全被淹没;又如,由于山体滑坡,原来住宅所在的土地不能再建房居住。在发生这类自然灾害的情况下,原有宅基地不可能再用于建设住宅,必须对丧失居住条件的集体经济组织的成员提供新的宅基地以维持生汁。 2.可以享受重新分配宅基地的权利人应当是因此而丧失宅基地的集体成员。宅基地使用权不应当流转到集体经济组织之外,也不应当无限扩大,变相侵占集体土地,特别是耕地。所以因自然灾害等原因重新分配宅基地时,应当按照规定的标准给予仍然属于本集体经济组织且丧失基本居住条件的村民。对于多占的宅基地的情况,要予以纠正,即使因自然灾害等原因灭失,也不应当重新分配。 |
网络 | 未知 | 2016-02-25 |
267 | 2018-06-19 02:01:23 | 什么情况下订立的口头遗嘱有效 | 口头遗嘱是遗嘱人口述的,因情况紧急而无其他记录方式的遗嘱。 《继承法》第十七条第五款规定:“遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。” 具体地,订立口头遗嘱时的程序是: 1.遗嘱人当着两个以上可以当见证人的人,口述遗嘱内容。 2.由见证人中的一个人作记录。但不必向代书遗嘱一样向遗嘱人宣读、讲解;如无法作记录,则以见证人的记忆为准。 3.见证人必须记录口头遗嘱的年、月、日、时及地点;如不能记录的,必须牢记。 4.如情况允许,则记录人、见证人应签名或按手印。 应注意的是,口头遗嘱由于其内容的真实性、准确性较难判断,则只有在危急情况下才能使用,如遗嘱人病危、临终前等。 | 网络 | 未知 | 2016-02-25 |
268 | 2018-06-19 02:01:26 | 办理遗嘱公证以老人的意愿为主 | 案情 近日,某市一老太太在其儿子的陪伴下来到公证处咨询办理遗嘱公证的手续。老人说,她和老伴一直都跟着儿子生活,两个女儿不怎么管,只是逢年过节来看看。前几年,老伴去世后,两个女儿就不怎么来看她了,今年更只是在春节时来看了一眼,然后就再没来过。老人为此很伤心。 老人名下有些存款,想等她没了,钱不给她女儿,都留给儿子。怕以后女儿因钱的事跟儿子闹,就打算到公证处立个遗嘱,省得以后给儿子找麻烦。公证处指派两名公证人员进行办理。公证人员按程序与老人单独进行交谈。在交谈中,老人的态度与刚才相比有很大不同,对是否立遗嘱犹豫不决。可能是因儿子不在场的原因,老人终于说出了心里话。 老人表示,儿子确实对她很好,两个女儿表现是不好,不常来看她,但女儿、儿子都是她生的,手心手背都是肉,她不愿意亏待任何人。当天来办遗嘱公证,从心里讲她不愿意。但儿子觉得女儿什么都不管,将来还能分遗产心里不痛快,非让她来。老人说,她也拧不过儿子就只好来了。公证人员告知老人,这种情况下无法为其办理公证手续。 提醒 遗嘱是遗嘱人生前在法律允许的范围内,按法律规定的方式处分个人财产,在其死亡时发生效力的单方法律行为。 遗嘱公证是公证机关根据遗嘱人的申请,依法证明其立遗嘱的行为真实、合法。继承法规定“自书、代书、录音、口头遗嘱,不得撤销、变更公证遗嘱”,从而赋予了公证遗嘱在所有的遗嘱形式中最高的法律效力。 因此,为处理好自己的身后事,越来越多的老人来到公证处申请办遗嘱公证。但遗嘱人立遗嘱时必须神志清醒、有民事行为能力且自愿,受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。 遗嘱是单方法律行为,即遗嘱是基于遗嘱人单方的意思表示即可发生预期法律后果的法律行为,不需继承人及其他人的同意。因此继承人应充分尊重立遗嘱人处分自己财产的意愿和权利。 需要提示的是5种法定遗嘱形式:自书遗嘱、代书遗嘱、口头遗嘱、录音遗嘱、公证遗嘱等任何一种形式,只要是依法而立,都有法律效力。 关于遗嘱公证的知识拓展 办理遗嘱公证的条件 1、遗嘱人必须具有完全民事行为能力。 遗嘱人在立遗嘱时必须精神正常,有正常的思维意识能力或语言表达能力,能够清楚表达自己的真实意思。无民事行为能力或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。 2、遗嘱人的意思表示真实。 遗嘱的内容必须是遗嘱人自己真实意愿的表达,不存在遗嘱人受胁迫、欺骗的情况,遗嘱人受胁迫、欺骗所立的遗嘱没有法律效力。 3、遗嘱的内容和形式不得违反法律或社会公共利益。 遗嘱的内容和形式应当符合《中华人民共和国继承法》及其他相关法律的规定,不能与之相抵触。 4、遗嘱人处分的财产必须是其个人合法财产。 遗嘱人的财产涉及到夫妻共有或者家庭共有的,遗嘱人只能处分属于自己份额的个人财产,处分超出个人份额的遗嘱内容部分,该部分内容无效。 5、遗嘱人申办遗嘱公证应当亲自到公证处提出申请,不能委托他人办理。 |
网络 | 未知 | 2016-02-25 |
269 | 2018-06-19 02:01:27 | 法定继承的相关法律常识 | 法定继承的法律特征很明显:首先,法定继承是以一定的人身关系为前提,即依继承人和被继承人之间的婚姻、血缘关系而确定的。其次,法定继承人的范围、继承顺序和遗产分配份额,都是强制性规范,除由死者生前依法以遗嘱方式加以改变外,其他任何人都无权变更。 法定继承有三个重要基础。 法定继承有范围 根据我国的司法实践,继承人范围有:配偶、子女、父母和兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。子女作为法定继承人,其继承权不受性别、年龄、婚生与非婚生的限制。养子女同亲生子女一样,享有同等的继承权。但是由于“养子女和生父母间的权利和义务,因收养关系的成立而消除”,从而养子女丧失对生父母的遗产继承权。继子女同继父母间的继承权,根据婚姻法有关规定,只以互有扶养关系的为限。丧失配偶的儿媳同公婆之间、丧失配偶的女婿同岳父母之间的相互继承遗产的权利,在审判实践中也依他们之间的扶养关系而定。对父亲死后才出生的子女,即遗腹子,世界各国的继承法都特别规定保留其应继份额。兄弟姐妹是最近的旁系血亲,不仅同一父母的兄弟姐妹,就是半血缘关系的同父异母的或者同母异父的兄弟姐妹间也都互有继承权。祖父母和外祖父母享有同等的继承权。 法定继承看顺序 在我国,有两个法定继承顺序:第1顺序为配偶、子女(包括非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女)、父母(包括养父母和有扶养关系的继父母);第2顺序为兄弟姐妹(包括同父异母的和同母异父的兄弟姐妹)、祖父母、外祖父母。我国以法定继承为主,死者遗产依法定继承的顺序进行。继承开始,先由第1顺序的继承人继承;没有第1顺序的继承人或者第1顺序的继承人全部放弃继承,或者被剥夺继承权时,第2顺序的继承人才能开始继承。如果没有第2顺序的继承人,或者他们放弃继承,或者被剥夺继承权时,遗产就成为无人继承的遗产,分别归国家或集体所有。 法定继承重份额 在我国,同一顺序继承人分配遗产份额,应当首先照顾缺乏劳动能力和无生活来源的继承人,还应考虑各继承人对被继承人生前尽扶养义务状况和各继承人的生产、生活状况。如果情况相近或者继承人协商一致,也可以平均分配。 此外,对于婚姻、血缘关系以外的受死者生前扶养的未成年人和无劳动能力人,或者扶养过死者的人,他们虽然不是法定继承人,没有继承权,但是为了维持他们的正常生活,鼓励相互扶养,应当从遗产中分给他们一部分,在经济上加以照顾,体现社会主义公德和死者生前的愿望。 最后再说说法定代位继承。代位继承的条件有三:①被代位人先于被继承人死亡或者宣告死亡。②只有生前享有继承权的继承人,其直系卑亲属才有代位继承权。③代位继承人一般只能是被继承人的直系卑亲属,可以是婚生子女,也可以是非婚生子女、养子女以及有扶养关系的继子女。由于代位继承只是代替已经死去的继承人继承,所以不论代位继承的人数多少,他们代位继承的遗产只能是其直系血亲尊亲属应继承的份额,并对此进行再分配,而不能同其他法定继承人一样按人分配。 |
网络 | 未知 | 2016-02-25 |
270 | 2018-06-19 02:01:28 | 靳双权律师解读北京市高级人民法院关于妥善处理涉及317新政的房屋纠纷案件的处理意见 | 随着北京市房地产调控新政策的陆续出台,北京法院受理的房屋买卖合同纠纷案件出现了新问题、新情况。为正确适用法律、统一裁判标准,市高院民一庭召集全市三级法院民庭召开专题研讨会,并与相关行政部门协商,就该类案件审理中的相关法律适用问题进行了充分深入讨论,形成《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》。 《说房网律师直播间》是说房网策划和制作的一档律师访谈视频节目,采用先由主持人讲述事件背景材料,由此引发的一些问题和思考请律师嘉宾解疑答惑的形式,节目自播出以来,受到多方赞许,节目生动活泼而严肃,中国房地产营销协会副会长、著名房产律师靳双权先生作客本直播间。 近日,《说房网》律师直播间节目组有幸邀请到靳双权律师就《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》所涉及的法律问题进行讲解并制作成访谈视频形式供大家参考学习,以下为访谈视频。点击以观看视频 |
说房网律师直播间 | 靳双权 | 2017-12-26 |
271 | 2018-06-19 02:01:31 | 靳双权律师受邀参加丽江天润温德姆花园酒店项目发布会 | 2017年10月15日,在党的十九大召开前夕,由中国房地产业营销联盟与云南房兴集团联合主办的丽江天润温德姆花园酒店项目发布会,在北京新云南**假日酒店成功召开。图为参会人员合影出席本次会议的嘉宾有:中国房地产业营销协会会长朱曙东,中国房地产营销协会副会长、说房网创始人、北京市东卫律师事务所房产部主任资深房产律师靳双权先生,云南房兴房地产集团董事长张国建,中国房地产业营销联盟执行**、保定启创地产集团董事长杨海涛,丽江恒丰银行代表,温德姆酒店集团代表等房地产业各界知名人士及各大门户网站,媒体记者等共计70余人。会议开始后,云南方兴集团董事长张国建做了会议致辞,张总对方兴集团、丽江天润温德姆花园酒店项目以及丽江旅游市场进行了简明扼要的介绍。他表示丽江是全国文化旅游度假城市是世界的丽江,度假的天堂。丽江天润温德姆花园酒店汲取了纳西建筑文化精髓,融合了丽江当地风土人情,为到丽江旅游的人士打造舒适豪华的度假居所。云南房兴集团在云南深耕数十年,有责任、有义务、有能力、有信心做好这个项目,为丽江的城市建设与旅游发展添砖加瓦。随后,中国房地产业营销协会会长朱曙东做了致辞,他对大家的参会表示热烈欢迎,对协会和营销联盟的发展方向做了阐述,对丽江天润温德姆花园酒店项目成功运作充满了信心。他表示联盟将布局全国,把发展云南旅游地产作为业务重点,把当地优质精品楼盘推荐给广大投资客户,实现开发商、营销企业、投资客多赢共赢的健康良好局面。图为靳双权律师和朱曙东会长等参会嘉宾合影会议中温德姆酒店集团代表及丽江恒丰银行代表均对丽江旅游事业的现状以及发展前景进行了深度探讨,并全方位的分析了旅游地产在未来房地产业中的良好发展前景,代表们指出,发展旅游地产是大趋势,是为国为民,创建可持续性发展社会的重要象征,通过发展旅游地产事业,可以良好的带动当地居民的人均收入水平,创造更多的机会,促进当地现代化建设及当地人文产业保护,弘扬优秀传统文化有良好帮助。图为靳双权律师和参会嘉宾合影会议进行期间,说房网创始人、北京市东卫律师事务所房产部主任律师靳双权先生就丽江旅游地产发展及现今房地产政策、法律进行了独到的的解读。靳双权先生作为从业十余年的资深房地产律师,接受案件数以千计,对相关法律政策均有深刻独道的见解,同时靳双权律师身为鲁能集团、国家电网的法律顾问,对房地产企业所关心的侧重点以及发展需求有更好的切身体会。靳双权律师认为云南方兴集团能够将丽江旅游地产做到全国首列,并且看好丽江这个神秘而且富有文化底蕴的旅游城市。因为丽江是一个旅游城市,每年都有着众多客流量,充满了无限的商机和发展空间。而旅游地产是一个前景无限的新兴产业,其间充满了无数商机,同时发展当地旅游房产业也可以提升当地人均收入,可以更好的提高居民的生活水平,为社会可持续性发展尽一份力。会议期间参会其他代表也就该项目的前景以及现状进行了充分的讨论,并就相关事宜提出了自己的见解。图为全体参会嘉宾合影下午17时许,会议结束,参会嘉宾合影留念。 |
网络 | 未知 | 2017-10-20 |
272 | 2018-06-19 02:01:33 | 靳律师参加2017年度中国文化景观幸福地产峰会绽放中国.曲阜峰会 | 2017年4月18日-4月19日,由中国文化景观集团、北大黄埔地产同学会、中国房地产业营销协会、全国房地产商会联盟、黄埔中国商学院主办的“朝圣-文化幸福之旅——中国文化景观幸福地产峰会”在文化景观创始地中国.曲阜的香格里拉大酒店拉开帷幕,这是一场文化.幸福地产业的一场盛宴!图为参会嘉宾合影 开始由主持人开幕并介绍了到场嘉宾:中国房地产业营销协会会长朱曙东、中国房地产营销协会副会长——著名房地产律师“说房网”创始人靳双权、全国商会联盟会长牛忠麟、黄埔地产总裁同学会秘书长李阳、北京住宅产业商会会长侯利民、中国文化景观集团董事长徐炳辉、吉林省华宇集团有限公司董事长赵洪新等各位领导,与会人员200人左右,现场规模盛大、宾朋满座,汇聚了一直支持文化景观发展的专家及客户,共同研讨并推进了文化景观在践行幸福地产之路的巨大价值。参会嘉宾首先观看了中国文化景观集团形象展示影片,并由中国房地产业营销协会会长朱曙东带来了峰会的开场分享。朱曙东会长以《幸福地产的营销策略》为题为在场嘉宾讲解了全国房地产市场所面临的新挑战,新机遇。他提出现今房地产市场已经进入了经济新常态、楼市新时代,现今这个时代是白银时代,以及房地产的转型方向:横向多元化、纵向多元化以及跨界多元化和国际化。随后,中国文化景观集团董事长徐炳辉为大家带来了《以人民的名义》为题的精彩分享,讲解了如何成就客户,幸福客户。介绍了房地产五大误区以及景观文化和幸福文化。峰会期间,程道平教授、赵洪新先生等嘉宾分别就幸福地产理念、房地产转型升级思考等方面进行了独到的讲解。图为黄埔中国商学院幸福地产研究中心成立中国文化景观峰会在与会领导和嘉宾的共同见证下,朱曙东会长宣布黄埔中国商学院幸福地产研究中心隆重成立。朱曙东、贾庆超、程道平、李阳、徐炳辉、赵洪新、牛忠麟、戚敬东共同登台,协同200余名与会嘉宾,见证幸福地产研究中心成立这一时刻。19日上午,2017中国房地产营销协会副会长单位联席会议在香格里拉大酒店二楼聚贤堂隆重召开。针对协会近期工作以及未来发展计划,各副会长单位纷纷建言献策,促进协会未来发展。图为靳双权律师在副会长单位联席会议就坐中国房地产营销协会副会长、著名房地产律师,“说房网”创始人靳双权先生出席了本次联席会议。会议中,靳双权律师就协会近期工作以及未来发展计划,从可持续发展战略以及人与自然和谐共生的方面发表了自己独到的见解。参加2017年度中国房地产业营销协会副会长单位联席会议与会人员合影4月19日下午3时许,2017年度中国房地产业影响协会幸福地产峰会圆满结束。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-26 |
273 | 2018-06-19 02:01:36 | 靳双权律师谈3.17楼市新政对二手房市场的影响 | 导语:“说房网”是中国首家房地产教育新媒体视频网站,是一个让经营者和消费者在交易之前充分学习房地产相关知识的平台。本文是《说房网律师直播间》访谈视频的内容实录,特邀嘉宾是中国房地产营销协会副会长,著名房产律师靳双权先生,节目视频可登录 “说房网”观看。点击图片可查看原文主持人:欢迎来到本期说房网律师直播间,我是主持人解答,本期栏目的主题是“3.17楼市新政,对二手房买卖市场的影响”。2016年930新政后,我们原本以为北京的房价得到了控制,但事实并不理想,北京房价依旧不断攀升。今年两会刚刚结束,北京市住建委等部门于2017年3月17日联合发布新的调控措施,实施“认房又认贷”的新政,今天我们有幸请到著名房产律师靳双权先生,就新政对二手房屋买卖的影响以及合同解除问题及市场走势进行讨论,有请我们的靳律师。 靳双权律师:你好! 主持人:靳律师您能给我们观众朋友们介绍3.17新政的内容? 靳双权律师:3.17新政内容很简单,就三条,第一条就是企业购买房屋以后呢,他要想上市,就必须要达到三点以上,第二点就是居民家庭购买房屋,如果他在北京没有住房又没有贷款记录的情况下,让他的首付非普通住宅是40%普通住宅是35%,如果他在北京名下已经有一套房屋了,或者是有贷款记录,那么就算二套,二套的话他的首付他的首付普通住宅60%非普通住宅是80%。主持人:靳律师那新政对于二手房买卖交易的影响主要有哪些?靳双权律师:主要的对买方的影响。因为他最开始可能算首套,但是现在通过新政要算二套,如果算二套他的首付大幅的提高!那么他能不能拿出钱来提高这个首付,那么因为他买房都是有自己的规划的,我最开始是涉及多少首付,我贷款多少都是涉及好的。但是新政出台以后呢,他拿不出来付首付。那么这个合同可以履行不下去。就涉及到履行不下去这个责任怎么承担,买方有可能说了,新政出台了,这是不可抗拒的原因导致合同履行不下去的,那让合同解除吧。主持人:靳律师,这种情况下到底算不算是不可坑力呢?靳双权律师:不算不可坑力按照《合同法》的规定呢,是不能预见,不能避免,并不能克服的客观情况。而房屋买卖呢,是个大众交易,作为买卖双方,在买房与卖房的过程当中,应该对市场有一定了解,咱们国家,特别是在北京地区,房地产的政策是频发的,这实际上是就是关于贷款一种调整,那么双方在签买卖合同的时候,实际上能贷多少钱本身就是一个预测,那么你预测的和现在预测的发生不一致了,合同中一般关于,如**款达不到约定的数额,那么应该怎么处理?一般在合同中也是有预订的,所以当发生这种情况的时候,不能视为不可抗力。主持人:靳律师,假设说我是真的拿不出更高的价格去进行首付。那么,这种情况下合同能不能解除?靳双权律师:是不是能解除,是看合同是不是有约定,很多的合同当中是有约定的,在履行的过程当中,出现了新的政策导致履行不下去,到底是解除合同互不承担责任,还是算谁违约,一般在合同中有约定,如果合同没有约定,那么就看这个政策是不是导致合同的目的不能实现,实际上这个政策就是对你的贷款做一些限制,很多人在买房的时候哪,他是能付多付一部分首付的,甚至他的贷款批不下来都可以全款支付。所以必然不能导致合同不能实现,那么这种情况下,不能视为合同目的不能实现。那么实际上在2011年的时候,北京出台限购的政策,北京高级法院关于限购政策出台以后,算不算买方违约,是有一个规定的,而这次的新政是限贷!是你的贷款受到了限制,2011年是你的购房资格受到了限制,如果你的购房受到了限制,你的房子没法顾到你的名下,对于合同目的无法实现是必然的!那么北京高院对这种情况下。当然也不算不可抗力,但是合同可以解除,买方不用付违约责任了,而这次限贷的政策,相对来说没有限购那么政策严格,所以这次限贷的政策,不能导致合同目的不能实现,所以要看合同约定,买方能不能付得起首付,如果他付不起,那么恐怕要视为买方违约。主持人:靳律师你多年从事房地产工作,我特别想问您一下,这次政策出台以后啊,房价的价格真的会降下来吗?房地产的市场会稳定吗?靳双权律师:可能会有短暂的停滞,但是真的能不能降下来,我觉得很难,因为政府怎么多年房地产调控就基本来说没有成功过,基本就是头疼医头,脚疼医脚,猛踩刹车猛踩油门。真正限购一次过几天发现市场疲软了,然后政府又有点着急,然后就采取适度宽松的货币政策又刺激,一刺激大家这又开始投资。然后市场又开始火,火完了以后呢,一看不行了这涉及到民生问题老百姓叫苦,然后赶紧又出台一个政策又限制,所以总是他不能够让市场稳定;另外那,这次政策的发行单位就是北京市建委,和央行的营业部还有银监会的营业部还有北京公积金管理中心,就是这样的部门,他的层级是非常低的,你想解决整个北京市整个全国的房地产市场,是不可能的,他更像是开完两会以后人大代表提出要控房价,那好马上就开始控,通知你们几个部门先出台几个政策,就这三条就出来了。实际上这些着三条政策你在研究过程中你就会发现问题,比如他说首付在北京没有住房没有贷款记录,首付要进行提高,他说这没有贷款记录,到底是在北京没有贷款记录?还是在全国没有贷款记录?这个实际上不是很明确,如果你是在老家买过房子有过贷款,在北京没有房子,在北京算首套还是二套,从这文件来看是有歧义的,所以这个文件出台是非常仓促。这么仓促的文件你想把市场稳定是不可能的主持人:靳律师,在现在房地产情况怎么紧情况下为什么还有那么一大批人拼了命投资我们房地产呢?靳双权律师:因为在一线城市需求量还是非常大的,克强**在政府工作报告中提到:“2016年支持农民工进城,去库存”但是农民工进城,你可没有控制不住他进那个城市。他进城了他不一定选三四线城市,三四线城市虽然房价低,涉及到去库存化的严峻问题,但是他到那里去不能供住啊,他需要工作需要生活。那么三四线城市机会又少,所以他涌上了大城市,到大城市他才能找到工作的机会,到了大城市来了以后,他子女需要上学,他要解决这个问题。子女上学要有房产证,而北京小学教育中学教育都面临这个问题,那他们只有买了房子才能在北京上学,他就要拼命的买房子。那么需求大,投资客也看到了这一点,他就会把钱投到这里面,那么一倒腾一套房子就能赚几十万,而我们普通的老百姓,就是所谓的刚需,那么靠你的工资的一点点积累,想在北京买一套房子是非常困难的,可以来讲刚需的是最大的受害者。第二点就是说,有些投资客他的钱没有地方放,比如说你现在手头有三五百万,你干什么?你只能投资到房事上,只能买房子,因为现在中国的实体经济不好做,它受到的电商的冲击非常大,而你做实体经济的话,你的场地费是个非常大的问题。而且现在人员成本面临着居高不下,所以做实体经济没有电商的成本低,所以实体经济做不下去,那么做实体经济的从业人员都把钱拿到房地产市场上,这个钱都在这块的话,那你想把价格抬到多高都有人买得起,因为都是投资的人,那么你作为刚需就在这里面中枪了!主持人:靳律师,房地产怎么不好调控,那这种情况到底怎么办才好呢?靳双权律师:房地产调控它是一个系统工程,它的工具主要是有两个,一个是“金融杠杆”还一个是“通过税收”通过金融利率的控制,通过贷款的控制来调整;第二个是通过税收,通过税收调整贫富差距,缩小贫富差距,另外来说中国税收主要面临的是执行不力的问题。在二手房买卖的过程中通过大量的网签合同偷税、漏税,政府难道你不知道吗!那是不可能的,但是政府没有管,实际上导致大量的税收杠杆没有真正体现作用,然后就是经济结构的问题,实体经济面临着电商的巨大的冲击,它必须通过创新、转型,才能够自己实体经济的发展,另外是通过教育资源的均衡还有医疗资源的均衡还有养老体系的建设,让大家感觉到非要到大城市上挤,我也能生活的很幸福,我就不要非在北京市场上必须买一套房子,另外要支持农村经济的发展问题,这次克强**在二会报告中也提到了,要鼓励农民增加税收,让农民增收。但是你怎么鼓励农民增收啊?去年政府报告中说要支持农民工进城,但农民工进城又买不起房子,面临着巨大的社会问题,因为他子女上学的问题,那现在你鼓励他增收了都让他进城了,现在面临的农村的土地闲置,这实际上都是政府的责任。因为种地不挣钱嘛,因为咱们国家的粮食需要大量的进口,这也是当今社会粮食存在的重大问题,那么农民种地不挣钱还种什么地呀,所以地都大量的空着,然后到了三四线城市,见的房子也买不起,买了也没有办法在那里工作,所以三四线城市建了后就大量的控制,巨大的社会资源浪费,包括鬼城,但是到了大城市又寸土寸金,还一平米二十万三十万,这都是国家的调控不利导致的,当然最重要的政治体格改革的问题,因为他考核领导需要看你的政绩,那么整个城市我要建很多的公路很多的大桥我要把房子拆了重建,甚至这房子可以能用,要拆了重建扩大内需,这就拉动了房地产上下游的行业,解决了就业的问题,但这同时就是巨大的社会资源浪费,那么搞了政绩以后他就忽略了其他的问题,导致空气环境面临着重大的问题,但是你看一二线城市的城市面貌比较好,但是大楼建的很漂亮,但我们普通百姓的工资却不高,这就叫“国富民穷”实际上这些问题都是很严峻的,都是值得我们深思的,但这些提到的问题都是根儿上的问起社会主义核心价值观的问题,就是说我们整个民族它要有个精神食粮,大家不能说眼前都盯在经济建设上,如果你都盯在经济建设,经济建设怎么样就是甭管不管白猫黑猫抓到老鼠就是好猫,甭管你是干什么的,挣了钱了买了房了就是好猫,事实上国家的根基就是教育,如果你对教育的不重视,导致教育里面的很多优秀人才都流失了,他都出去投资房地产了,他都不好好教学了,实际上把教育问题解决了通过吸引大量的优秀人才进入教育领域,解决了民族精神食粮问题,就是说我们这个民族在发展过程中大家想的不是谁买的房子多谁就有价值,实际上你看很多的投资客投资买房他创造了什么价值了?实际上就是一个投机行为!我买一个房子八百万转手八百五十万买出去了,我就整了五十万,我也没有工作,一下子就整的五十万,但是我们普通老百姓你要想攒够五十万也是很困难的,那他们实际上对社会没有做出了巨大的贡献,他是一种投机行为挣到钱了,我们要抑制这种投机行为,要让真正努力工作的人得到社会尊重,然后努力学习从事教育的人让他得到社会的尊重,如果社会主义核心价值观没有建立,大部分人就生活在半空中,是这样的。主持人:非常感谢我们的靳律师从一个3.17新政为我们提升到社会主义核心价值观的新高度,我们也希望非常引起希望对引起观众朋友的思考,让我们一起共同努力为国家和政府献言献策,让老百姓可以过上安居乐业的生活,真正可以做到居者有其屋的幸福生活。谢谢靳律师!我们今天的节目就到此结束了,我们下期再见! 靳双权律师:再见! |
原创 | 靳双权 | 2017-04-13 |
274 | 2018-06-19 02:01:39 | 靳双权律师谈以房抵债过程中的法律问题 | 导语:“说房网”是中国首家房地产教育新媒体视频网站,是一个让经营者和消费者在交易之前充分学习房地产相关知识的平台。本文是《说房网律师直播间》访谈视频的内容实录,特邀嘉宾是中国房地产营销协会副会长,著名房产律师靳双权先生,节目视频可登录 “说房网”观看。点击图片可查看原网页主持人:各位观众大家好,欢迎来到本期《说房网律师直播间》,我是主持人解答。本期栏目的主题是:“以房抵债过程中的法律问题”,在实践中银行贷款周期长、手续多、难度大,人们往往选择向亲戚朋友或向贷款公司借款。有的出借人要求以房产作为抵押,当借款人无法偿还时,出资人希望拿房子抵债,借款人又认为房产的价值较大,高于借款,不同意,实践这类的纠纷非常地多。今天呢,我们就有幸请到了著名房产律师靳双权先生,围绕以房抵债的特殊性,为您解答相关的法律问题,有请我们的靳律师,靳律师你好。靳双权律师:你好。主持人:靳律师您能为我们介绍一下,民间借贷中的以房抵押或者抵债都是怎样进行操作的?靳双权律师:大家都有体会借钱很难,如果你买房或者卖房过程当中,你要借大众的钱很难的,一般来讲他都向社会的一些民间机构借,有一些贷款公司,比如说你找贷款公司要借200万,那我贷款公司我借200万我也很害怕呀!那我这个万一打水漂怎么办呢?如果你有别的房子,或者你亲戚有房子,你可以把房子抵给我。甚至有的人不是为了买房,就是做生意要借钱,你可以把你的房子抵给我。这样的话呢,将来如果你还不起钱,我可以要你的房子,双方签一个借款合同。但是这个贷款公司呢,他为了便于操作,签借款合同的同时,他还要让你签两份东西,第一个就叫房屋买卖合同,我是买方,当然他一般是找他贷款公司的一个业务员,就他的一个职员以个人的身份跟你签一个买卖合同,你把房子买给我,一般这个卖的价格跟我借给你钱的价格是一致的。然后这个买卖合同签完了以后不给你,贷款公司留着。然后另外一个文件你给我一个授权,授权我代卖你这个房子,如果将来你还不起我钱了,我把你这个房子给卖掉,那么这个就是实践当中贷款公司普遍的是这么操作。主持人:那靳律师,这样的房屋买卖合同是有效的还是无效的?靳双权律师:有效,因为你是自愿的嘛!你自愿的将来还不起钱的话,你就把房子卖给我。还有一种情况就是,你给我的授权也是自愿的,我卖给别人法律上也是可以的。但是如果你有证据证明,或者说我替你来卖给别人,我和他是恶意串通的,侵犯你权益的,那你可以要求撤销。但是如果不存在恶意串通的情况下,合同就是有效的。主持人:靳律师,那如果说出借人故意把房子低价卖掉,那这样的话是不是对我们的借款人非常地不公平?靳双权律师:首先是自愿的,你是自愿他卖这个房子的,当然另外咱们可以看一下这法律关系,贷款公司相当于是你授权他,他相当于是你的代理人,然后把房子卖掉。如果代理人侵害了你作为委托人的权益了,一般就是价格非常低的卖掉了。如果你认为价格非常低,那么你可以要求撤销。但是呢,如果符合市场价的情况下,就只能视为合同有效。主持人:靳律师,那什么叫做价格明显过低呢? 靳双权律师:明显过低就是按照最高院的规定,比市场价低于70%,这就叫明显过低了。如果你在70%以上,就不能叫明显过低。主持人:那还有一种情况,就是借款之后无力偿还,那这种情况能不能以房子进行抵债?靳双权律师:那可以的,因为你也是自愿签订的,当然一般来讲就是需要看你是签合同之前,就以房抵债,还是签合同之后以房抵债。当然从这两种情况呢,法律上都是有效的。主持人:那房屋过户一般都会遇到什么样的问题?靳双权律师:就是房屋过户的过程当中,有可能就会发生什么情况呢?就是这个借款的人,或者卖房的人,涉及到他的妻子、他的配偶,他的配偶说这是我的夫妻共同财产,你这么低的价格就给卖了,侵犯夫妻共同财产的权益,我不同意卖。一般在过户的时候,他的配偶就会出来。主持人:那靳律师,如果说借款人签订借款合同时,以房屋作抵押,那出借人这个时候应该有哪些风险应该注意一下?靳双权律师:实际上就是,不仅是你借钱的这人担心,这个贷款公司也担心的,因为他这个钱借给你了,虽然签了这么多东西,如果你这个房子出现问题,他将来拿不到房子,或没法变现,那他也很担心的,我们实践当中就遇到了,他是借款人,然后那边说把房子抵过来吧!好,双方签一个协议把房子抵给你多少钱。但是发现借钱的这人,他房子也是从别人抵过来的,然后这个房子他已经抵了好几次了,最终抵到你这儿来了。但抵到你这儿的时候,如果将来你要想把它变现,需要过好几次户,过好几次户的话呢,就需要交好几次的税,我们遇到过最多的他已经是抵过七次了,但你这贷款公司的,你要想办到你名下,需要过七次税,这样的话过完了税,基本上这个房子也就没了。所以这个作为借款人来讲,你一定要知道它这个能不能,需要过几次户。还有你需要到房屋现场去看一下,有没有实际居住人,有的是比如说他这个房子已经离婚,法院已经判给他媳妇了,但是这个作废的房产证他手里还拿着,还得把这个房子抵给你吧!将来一旦说想要变现或想要卖的时候,发现媳妇他已经,就房子他媳妇已经住着了,但是他媳妇拿着判决书已经领了新房本了,你拿这个作废的房本到那说,你们腾出去吧!这房子是我的了,那怎么是你的呀?我这个房本才是真实合法的,所以就说如果房屋里面有居住人,那你必须了解清楚,这个居住人他是什么原因在这儿居住,他是不是有居住权,如果他有居住权,将来你这个房屋在变现的过程当中,就会发生重大的障碍。主持人:靳律师,如果说以房抵债,或者说以房担保的房屋属于借款人夫妻共同财产,那如果说配偶不同意的话,这种情况下该怎么办呢?靳双权律师:那就看最开始签这些合同的时候,它这个配偶同意不同意,一般的贷款公司都会写一个配偶同意的承诺书,你要想借我200万,我要想借给你200万可以,你回去先让你媳妇签字,或者让你媳妇过来,到我这儿来签字。一般的贷款公司这一点程序他们还是要履行的。但是有一些个实在疏忽或者没有履行,那么就看他借的这个钱是不是用于夫妻共同生活。如果他用于夫妻共同生活,比如说开公司,你开公司挣到钱不也是共同生活挣的钱吗?如果因为共同生活了,即使你妻子不知道,这也是属于共同债务,那么你妻子也有共同偿还的义务。那如果说他没有用于共同生活,或者说甚至都,比如说赌博了,输了,从事一些非法行为,没有因为共同生活,可以认为是他的个人债务,那他的配偶不用偿还。主持人:靳律师,如果说借款合同当中既有房产做抵押,又有担保人,那这个时候出借人怎么要求来承担责任呢?靳双权律师:当然他第一选择是要房子了,因为房子做抵押,抵押他就优先,如果欠款的人他还欠别人钱,但是有房子抵押,所以他能把这个房子直接要求变现,或者说过户给出借人。但是经常遇到什么情况呢?就是这个房子呀!他没法过户,或没法变现,或者是没法拍卖。比如说我们遇到这个房子他虽然有房产证,但是开发商在建的时候,它是办公用房,开发商的办公用房,它把它分割了。一旦分割以后呢,就要重新走规划。但是房产证是分下来,你要想过户,那过户不了。你要想把它给拍卖,因为它是整体,它没法分着拍卖,所以就拍卖不了。那就导致你虽然说享有抵押权,容易变现,但是在拍卖过程中又遇到障碍,所以你就没法要这个房子,那你就只能找那个保证人了,因为这个贷款公司啊,他们通常还是要找一些个家属签个字,作为一个担保。但是这个担保啊,它还分连带的担保还是一般的担保,我们叫保证,就是人的叫保证。如果是一般的保证,那么你还不能,还需要先要求欠款人承担责任,如果他没承担了,你再要求保证人承担责任。如果写的是连带保证,那你可以同时要求欠款的人和这个保证人同时承担责任。所以这个保证在这里面,它到底是哪种保证,你一定要在借款担保的时候要把它给说清楚。主持人:好,非常写我们靳律师的宝贵时间,我们下期再见。靳双权律师:再见。 |
原创 | 靳双权 | 2017-04-13 |
275 | 2018-06-19 02:01:42 | 靳双权律师受邀出席“中国房地产业营销协会特色小镇发展研讨会” | 2017年2月25日,中国房地产业营销协会新型城镇化及特色小镇发展研讨会暨瑞尔特城市发展顾问业务模式新闻发布会在北京民航国际会议中心召开。中国房地产业营销协会会长、中国房地产业营销协会联盟**朱曙东,中国房地产业营销协会执行会长、中国房地产业营销联盟执行**杨海涛,北京大学房地产总裁黄埔同学会秘书长李阳,中国房地产业营销协会副会长、“说房网”创始人——著名房地产律师靳双权以及中国文化景观集团董事长徐炳辉等领导与嘉宾近50人出席了本次会议。本次会议以“新型城镇化背景下特色小镇的发展模式与策略”为主题。主办方以此研讨会作为平台,汇聚各方智慧,为中国的新型城镇下特色小镇建设贡献力量。本次会议由瑞尔特控股集团房地产事业部董事总经理王勇主持。首先,朱曙东会长做了题为《中国房地产业营销协会在国家新型城镇化与特色小镇发展事业中的使命》的致辞。靳律师作为房地产业营销协会副会长出席了本次会议,会场上朱会长就目前国内房地产市场分析与企业的出路、新型城镇化与特色小镇模式理解、协会的使命进行了介绍。中国房地产业营销协会会长、“说房网”创始人著名房地产律师靳双权先生在会场前排就坐会议中朱会长就国内房地产市场分析和企业的出路、新型城镇化模式的理解、协会使命进行了简要介绍,随后协会文旅专委会副主任杜季致辞,他就文化旅游专业委员会的目标、定位做了介绍。他表示文旅专委会将立足于为文化、旅游、度假、养老、房地产行业服务,成为会员之间交流、合作发展的纽带和桥梁,也是中国文化旅游度假行业和海外同行交流合作的纽带和桥梁,为促进行业的持续、快速、健康发展作出积极贡献。会议中,文旅专委会主任、瑞尔特城市运营事业部总裁做了题为《瑞尔特五合模式在特色小镇的创新实践》主旨发言,并就有关瑞尔特城市发展服务模式等问题发表见解。文化景观集团董事长徐炳辉就新型城镇化背景下特色小镇发展模式和策略表述了自己的意见,并指出城市发展方向是文化景观,卫生城市、园林城市发展到文化城市,并指出每一个城市都应具有自己的特色、主体以及文化。靳律师和取得聘书的各界专家合影图为靳律师获得中国房地产营销协会文化与旅游专业委员会颁发的聘书会议期间,瑞尔特控股集团和中国文化景观集团、启创房地产集团、英国欧地标设计公司战略合作签约仪式,并举办了中国房地产业营销协会特聘专家聘书颁发仪式。中国房地产业营销协会副会长、“说房网”创始人著名房地产律师靳双权先生取得了中国房地产业营销协会特聘专家聘书。全体参会人员合影特色小镇建设大有可为,对国家经济转型升级、新型城镇化建设具有重要异议。契合了时代发展的需求,将会对国内特色小镇的建设与发展产生推动作用。“说房网”将紧跟中国房地产业营销协会的脚步,为推动特色小镇的发展以及国家经济转型升级、新型城镇化建设做出贡献。 |
原创 | 靳双权 | 2017-03-10 |
276 | 2018-06-19 02:01:44 | 2017年度房地产营销联盟工作会议圆满举行 | 2017年1月17日,中国房地产业营销联盟2017年度工作会议在保定召开。中国房地产业营销联盟京津冀秘书处授牌仪式也在同期隆重举办。本次参会领导和嘉宾有中国房地产业营销协会会长、营销联盟**朱曙东,中国房地产业营销协会执行会长、营销联盟执行**杨海涛,北京大学房地产总裁黄埔同学会秘书长李阳,中国房地产业营销协会副会长、说房网创始人著名房地产律师靳双权先生以及北京大学房地产总裁同学会《中国地产总裁》主编张俊等房地产业界精英共计2000余人出席了本次会议。图为中国房地产业营销联盟(京津冀)工作会议开场本次会议由副会长张广超主持。在会议中,联盟**朱曙东、北大黄埔同学会秘书长李阳分别做了致辞,杨海涛执行**就中国房地产业营销联盟2017年工作计划进行了介绍,2017年乃是联盟发展年,联盟工作主要重点围绕去库存,发挥联盟平台的凝聚力以及执行力,开展文化旅游地产、商业地产和海外地产的异地销售以及各领域内城市间都市地产的营销推广。联盟成员企业领导李瀛洲、郭久明、曹悦、张广超、徐炳辉、白福山、袁立俊、吴朝闻、张四化、靳双权、李丛、于继轩分别就中国房地产业营销联盟的运营发展策略提出了建设性意见与精彩发言。靳双权律师作为参会嘉宾在会场就座会议中,靳双权律师作为从业十余年的资深房地产专业律师,就国内外市场扩展和建立渠道,从法律的角度上出发,结合现金房地产市场的趋势以及现今房地产开发企业面临的挑战等问题发表了自己的意见。靳双权律师作为“说房网”创始人在会场发言会议中,多数参会嘉宾对靳双权律师首创的“说房网”充满了浓厚的兴趣,靳律师表示,说房网是中国首家房产教育新媒体视频网站,致力于为房产领域的经营者与消费者建立一个零距离了解和对接的平台,加速结束房地产市场供需信息不对称的时代,建立一个全新的简洁直观、公平公开交易的时代,让诚信经营者引领中国房地产业的发展。“买房、卖房先上说房网”是说房网一直秉承的网站平台价值,在目前房地产行业“互联网+”转型的时代趋势之下,说房网的诞生紧随时代脚步。说房网的诞生标志着中国房地产产业已经进入了一个诚信时代,对于欺诈经营者和消费者的情况,说房网将一律公示,促进房地产领域的公平公开交易时代建立。会后参会嘉宾集体合影会议上,参会领导还就发展联盟队伍,强化联盟统筹力度,完善联盟运营机制,明确了联盟和各方“责、权、利”关系和分工,联盟宣传推广、管理服务等问题展开了研讨。靳律师与房地产业营销联盟骨干人员合影联盟将联合中国房地产业营销领域的各路精英,形成中国房地产界最强营销战队,以灵活的管理机制、精湛的专业技术、强大的操盘能力和团队凝聚力,服务国内外房地产项目,解决项目营销难题,实现去化,实现回笼,促进房地产业健康发展。 |
原创 | 靳双权 | 2017-01-19 |
277 | 2018-06-19 02:01:47 | 中国房地产业营销协会举办 “说房网”发展研讨会 | 2017年1月4日,中国房地产业营销协会网络教育平台“说房网”发展研讨会在协会北京秘书处召开。中国房地产业营销协会会长朱曙东,协会副会长、法律专委会主任、说房网创始人靳双权,说房网技术负责人张保军,协会副秘书长王雨清,协会文旅专业委员会主任吴朝闻,协会会员部主任杨静,协会综合部主任董海涛等出席了此次会议。图为靳双权律师和房地产业营销协会会长及其他领导合影 “说房网”由中国房地产业营销协会法律专业委员承办,专委会主任靳双权律师牵头创办,致力于为您提供专业房地产营销、开发知识和法律、家居、部品等配套知识服务。通过“互联网+房地产+教育=房地产品牌塑造+房地产知识”的模式运营。其定位是中国首家房地产教育新媒体视频网站,目的在于为经营者和消费者在交易之前提供一个学习房地产相关知识的平台,形成“买房、卖房,先上说房网”的心态局面。通过营销专家、置业达人、品牌开发商、品牌部品商等专业精彩的视频,更加直观的、更加形象生动的为广大用户讲解各类房地产相关的知识和实际遇到的问题,为需求侧和供给侧双方提供更加便捷、快速、质优的服务。图为靳律师在2016年度房地产业营销协会会场介绍说房网 靳双权主任介绍了“说房网”网站的三个价值:对于供给侧,通过专家、开发商、部品商等讲解房地产及相关配套产品的开发生产过程、营销知识、服务模式等来宣传产品和服务模式,通过知识的普及认知,提高在同行中竞争力。对于需求侧,消费者通过生动的场景,按需选择自己需要的房地产上下游相关知识进行了解学习,增强自己在买房、卖房、用房过程中的自信与成就感,在满足自己需求的同时给予供给侧做出点评。对于房地产行业的价值,通过供给侧和需求侧的学习、沟通交流、使用的过程,建立一个全新的简洁、直观、公开的非官方信用平台,促进房地产行业健康发展。靳主任还介绍了说房网的发展目标,说房网要在全国县级以上城市开放平台服务,邀请房地产全领域经营者进行产品讲座与对话,创新建立先消费后付款经营模式,从而推动中国房地产交易模式的升级。图为靳律师作为副会长参加2016年度房地产业营销协会在会场前排就坐 王雨清副秘书长、吴朝闻主任分别就“说房网”的运营发展策略提出了建设性意见。 朱曙东会长高度认可说房网的发展定位、服务模式和行业价值。他认为,说房网的发展空间巨大,通过网站的教育引导,可有效地提升房地产产品生产者、消费者对行业知识的认知,提升房地产交易的效率与安全,将使中国房地产市场进入一个崭新的诚信服务时代,对房地产行业的健康持续发展奠定良好的基础。他表示,中国房地产业营销协会将全力支持说房网的发展,广泛宣传说房网的模式与价值,号召协会会员与企业积极参与说房网的活动。 |
原创 | 靳双权 | 2017-01-13 |
278 | 2018-06-19 02:01:49 | 恭贺说房网创始人靳双权律师出席2016年度房地产业营销协会 | 2016年第三届房地产业营销协会会议介绍2016年12月17日,以“创新、融合、领先”为主题的“2016年度中国房地产创新发展论坛暨第三届中国房地产业营销协会年会”在首都北京民航国际会议中心隆重开幕。此次年会活动由中国房地产业营销协会,中国房地产业品牌协会、北京大学房地产总裁黄埔同学会联合主办。图为靳律师在会场前排就坐中国房地产业营销协会副会长、说房网创始人,资深房地产律师靳双权参与了本次年会。大会开幕式如期在下午举行,资深房地产专业律师、中国百强大律师、中国房地产业营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房产诉讼部负责人靳双权律师出席了本次论坛。参加本次会议的还有其他500余名房地产业界的专家及金融、投资控股等行业的代表性人物和专业人士,新华网、人民网、光明网等中央和地方新闻媒体代表同样出席了此次活动。图为靳律师和参会嘉宾领导合影会议如期开幕后,在全国房地产商会联盟执行**、住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产业营销协会终身荣誉会长顾云昌致辞及交通银行首席经济学家连平教授,阳光100中国控股有限公司行政总裁林少洲,中企资本联盟**、北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛教授等其他行业的精英、专家、行业创始人致开幕词、发表演讲后,协会邀请了不同行业的精英人物参与“创新转型与跨界融合”风云对话沙龙,靳双权律师作为资深房地产律师、说房网创始人发表了自己独到的见解。图为靳律师在会议上发言靳律师在会议上讲到,创新乃引领发展的第一动力。在房地产行业领域,有产品创新,模式创新。但不论怎么创新,都必须坚定一个核心思想,即为人民谋福利,创建可持续发展的经济模式。什么叫转型?我认为包含横向转型和纵向转型。所谓横向转型,应先扭转心态,改变以往快拿地、快开发、利润高的心态,在当下实体经济面临人工成本不断攀升,利润不断下降的局面,同时受到电商的巨大冲击,必须拥抱互联网。纵向,可以从增量向存量市场转型,把存量市场进行切分,把主要的心思放在客户体验以及专业程度要求越来越高上。所谓跨界融合,首先要确立方向是扩展网络经济空间思维。我们站在时代的风口浪尖,必须要实施“互联网+”行动计划,分享经济发展所带来的成果,将互联网加两个领域,即“互联网++”模式,诞生一个全新的服务产品或者服务模式。图为靳双权律师为参会者介绍说房网这里我想说一下说房网的模式:即互联网+房地产+教育=房地产品牌塑造+房地产销售说房网的定位是中国首家房地产教育新媒体视频网站,我们的目的在于为经营者和消费者在交易之前提供一个学习的平台,要做到“买房、卖房先上说房网”这样一个人尽皆知的程度。我们网站所提供的价值分为三部分,对于经营者,我们让经营者讲解产品的开发过程、服务方式来宣传自己,在竞争中占据优势;对于消费者,我们要通过为消费者提供房地产实践知识学习,根据用户评级的选择合作对象;对于房地产行业的价值,我们要建立一个全新的简洁、直观、公开的非官方平台,促进房地产行业健康发展,让信用成为企业生存和发展的基石。说房网将颠覆以往的消费观念,建立先消费后付款的经营模式,建议一套科学、完整、切实、可行的信用等级评价体系,同时说房网将建立房地产第三方监督支付平台,将中国房地产市场带入一个崭新的诚信服务时代。说房网将在全国县级以上城市开放,并会邀请土地房地产全领域经营者进行产品讲座和各种对话。客户合作之前,先将保证金或者合作款打入银行监管账户,合作满意后付款,客户进行评价。如果客户接受服务后,不付款,将会把客户列为不诚信客户,予以公示;若经营者出现欺诈消费者的情形,将被列为非诚信客户,予以公示。说房网这一崭新概念的提出,彻底颠覆了以往的消费观念和诚信观念,对房地产行业的健康持续有利发展奠定了良好的基础,参会者无一不赞不绝口,拍手叫好。图为晚会上靳律师作为特邀嘉宾和协会专家就餐17日晚上,会场举办了“中国地产人梦之夜”为题的晚会并举办了第三届华创奖颁奖典礼,资深房地产专业律师靳双权作为年度中国房地产最佳创新传媒奖获奖者登台领奖,说房网作为中国首家房地产教育新媒体视频网站被中国房地产业营销协会赋予了华创奖——最佳创新传媒奖。图为靳律师参与20+10高端闭门会会议第二日,协会举办了“第三届中国房地产业营销协会企业发展战略‘20+10’高端闭门会”,靳律师作为特邀嘉宾参与了该会议,并就时下房地产企业发展战略发表了自己独特的见解。图为参会嘉宾合影18日下午,中国房地产穿心发展论坛暨第三届中国房地产业营销协会年会圆满结束,此次会议的举办让与会者深入了解当前房地产市场形势,理清房地产企业发展新思路,同时也提出了很多新观点,组构了新平台,为房地产行业创新发展提供了更多的合作机会。 |
原创 | 靳双权 | 2016-12-22 |
279 | 2018-06-19 02:01:52 | 2016年中国房地产去库存会议在德州召开 | 2016中国房地产去库存研讨会于10月15日在德州召开。会议由中国房地去库存研究中心、德州市房地产业协会主办,原中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌,中国房地产营销协会会长朱曙东、中国房地产营销协会副会长靳双权等全国著名地产专家发表了重要演讲。与房地产开发企业、房地产营销策划服务机构等房地产相关行业人士共话楼市风云。图为中国房地产营销协会副会长著名房地产律师靳双权先生在会场发言为更好地解读国家房地产政策,把握目前市场走势,促进房地产企业实现去库存目标,中国房地产去库存研究中心研究决定联合德州市房地产业协会在山东省德州市召开“2016中国房地产去库存研讨会”。会议聚集了研究中心各副会长单位、会员单位以及德州有关领导和专家。会议还邀请了全国房地产业界专家、德州各大开发商负责人参会。会议围绕目前房地产政策、市场走势及去库存策略等热点问题进行了研讨。同时中国房地产去库存研究中心京南分中心在德州挂牌成立。图为靳双权律师在会场前排就坐会议主要针对中国房地产去库存模式创新与去库存策略、京津冀区域房地产去库存策略、互联网工具在房地产去库存工作中的应用与创新等问题展开研讨。2016年中国《政府工作报告》中明确提出,因城施策化解房地产库存,促进房地产市场平稳运行。本次会议的召开将有利于房地产企业更好地解读国家房地产政策,准确把握目前市场走势,促进企业实现去库存目标。会议的召开还为房地产业界搭建了研究去库存策略、整合去库存资源、培养去库存人才的专业平台,将推动国内房地产去库存工作的发展。图为会场参会嘉宾同时,与会专家们还为德州房地产去库存工作建言献策,为广大德州房地产企业去化存量产品出谋划策,加快了房地产企业的资源整合,提升了企业的竞争力,促进德州房地产良性发展起到重要的作用。 |
原创 | 靳双权 | 2016-10-20 |
280 | 2018-06-19 02:01:56 | 央产房交易的特殊性-靳双权律师-《说房网律师直播间》第二期 | (点击图片可查看视频) 存量房交易市场中,有类特殊的房源类型—央产房,很多央产房凭借建筑质量优越,地理位置优势成为众多购房者心目中理想的选择,央产房的交易过程和一般存量房存在着很大的差别,也容易在买卖双方产生巨大的履约分歧。因此,中国房地产营销协会副会长著名房产律师靳双权先生参加了《说房网律师直播间》节目围绕央产房交易中的特殊性为大家答疑解惑。 | 原创 | 靳双权律师 | 2016-10-17 |
281 | 2018-06-19 02:02:00 | 资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长靳双权先生日前受邀担当世界级销售大师汤姆霍普金斯举办培训的主讲律师 | 资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长靳双权先生受邀作为法律讲师参加“世界最伟大的推销大师”举办的名为世界销冠缔造的秘决培训,为现场近一万的学员讲解相关的法律领域的知识。 此图为资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长靳双权先生与世界级大师汤姆霍普金斯的合影此图为资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长靳双权先生受邀演讲培训现场资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长靳双权先生授课过程中,学员们认真听讲世界销冠秘诀培训现场学员跟主讲老师互动 | 网络 | 未知 | 2016-10-14 |
282 | 2018-06-19 02:02:03 | 《律师大讲坛》第六期:遗嘱继承的法律问题——靳双权律师 | (点击图片可观看视频) 各位网友大家好: 我是本期《律师大讲坛》的栏目主讲律师——靳双权。 今天跟大家分享一个关于遗嘱继承的法律问题。那么我们父母老的时候呢,或者说我们自己岁数大的时候呢,都要考虑一个问题——就是我们要立一个遗嘱。 这个遗嘱呢有的人比较忌讳,就说要我立遗嘱是不是想到了死。其实大家在当前这个社会大家不要再有这么多的顾虑了,因为如果你要不立一个遗嘱的话,子女因为你的财产最终发生了争议,那么我恐怕你在九泉之下也很难瞑目。因为都是你自己的心头肉,儿子闺女都非常的孝顺,也非常和睦,但是由于这个财产分割的问题,最终弄得反目成仇,我想我们作为父母来讲呢,不希望将来孩子成为这样,或者说将来大动干戈。 我们在办理案件的过程之中发现,就是很多的人因为财产分割的问题呢,兄弟和哥哥之间永远的不说话了,或者说姐姐和妹妹之间在法庭上就大打出手。我想我们任何人都不希望自己的子女,发生这样的问题。 那么我们在比较清醒的时候呢,一定要立一个遗嘱。那么我们在立遗嘱的时候呢,如何立,那要一定要考虑通过律师进行咨询。你立的这个遗嘱,符不符合法律要求。那最终立了遗嘱了,本来是想给某个子女或者某几个子女,但是最后发现立的遗嘱由于违法法律规定无效了,那么违反了你的初衷。本来你的小儿子最孝顺,对你照顾的最多,而且生活不太好。你希望把财产留给他,将来对他生活有所帮助;老大呢非常有本事,自己也不缺这个钱,你这个钱给他来讲呢也不需要,但是呢你立的这个遗嘱一旦被认定无效,那你的小儿子恐怕拿不到你的财产了,那么按照法律规定,如果你的大儿子和小儿子之间又发生了一些不愉快矛盾,那么大儿子说其实不需要那么我也要要,所以就导致了你立的这个遗嘱最终呢没有按照你的真实意思来执行,所以这个问题是我们不能回避不能忽视的问题。 第一部分:公证遗嘱 那么实践当中我们立遗嘱啊,有五种方式:那么第一种大家耳熟能详的都知道,还要去公证。到公证处去立一个公证遗嘱,但是按照继承法的规定呢,公证遗嘱是效力非常高的。当你有多份遗嘱的时候,要以公证的遗嘱优先。因为有的人他会立很多份遗嘱,比如说今年立了一份遗嘱,过了几年以后他发现说,我当时立的这个遗嘱不太公平要修改,然后呢又立了一份遗嘱。当有多份遗嘱的时候,公证的遗嘱优先。 虽然说你后边的是你真实的意思,你想改这个公证遗嘱,但是呢恐怕改不了。那么你只有到公证处去再重新立公证遗嘱才能改,所以呢我们在立公证遗嘱的时候非常要慎重。有的时候呢你立了公证遗嘱了,但是比如说你生病了之后有点糊涂了,这个时候或者说你岁数比较大了,你想要到公证处修改想要重新再立个遗嘱人公证处说我们不能给你做了,因为你岁数比较大了,我要求你到医院开一个意识比较清楚地证明,你得证明你没有问题非常清醒,但是呢有很多医院呢他不给开。不给开呢公证处又说我不能给你做,万一你今天来的时候说话挺好,但是实际上你已经有这个老年痴呆了,回去之后就犯病了。如果将来其他子女来说了说你这个父亲有老年痴呆病了,立的这个公证遗嘱我们公证处没审查严格,最终公证遗嘱无效,这样的话我们公证处就要担很大的责任了。所以很多公证处说如果你不能拿到意识清醒的证明,我不能给你做公证,所以你立了公证遗嘱要想修改会面临很多的问题。所以我们在立公证遗嘱的时候啊,必须充分考虑,你把这个财产给谁,是不是以后会有变化,你都要考虑清楚,这是公证遗嘱。 公证遗嘱你要按照公证处的要求提供各种的材料:身份证、户口本、房产证等等这些资料,那么公证处一般情况下符合要求的话都是会给你做的。 第二部分:自书遗嘱 还有一种遗嘱形式呢叫自书遗嘱。所谓自书遗嘱呢就是自己书写的遗嘱,那么我们很多人都知道,虽然没有公证,但是我自己拿一张白纸自己写的,这个难道说无效吗?不可能无效的。按照继承法的规定,自己书写的遗嘱,也是可以的。但是在法律规定的时候他有一些限定条件,就是这个自书遗嘱啊必须自己亲自书写,然后还要亲笔签字并注明年月日。 我们遇到一个案例就是自己书写的,但是呢这个日期没写或者说自己没有签字,只按了一个手印,那这个时候呢,在发生争议的时候,分歧是非常大的。有的法院认为说这个没有日期无效,因为继承法规定就是要注明年月日;当然也有的法院就说就是你要有相反的证据足以推翻的情况下,那我可以认为它无效,那如果没有相反的证据足以推翻的情况下,比如说只有这一份遗嘱,虽然没有日期,有的法院也认为有效。 但是我们在立遗嘱的时候呢,一定要注意这些问题,不要给以后留下隐患,那么这是自书遗嘱。 第三部分:代书遗嘱 当然还有一种争议非常大的叫做代书遗嘱。所谓代书遗嘱呢,就是有的人他不会写字啊,或者说我已经卧床了虽然我意识清醒,但是我腿走不动了,或者说我的手哆嗦,我写不了字了。那怎么办呢?找两个没有利害关系的人,其中一个人帮我书写,另外一个在上面签字,那么这两个没有利害关系的人帮你写的这份遗嘱就叫代书遗嘱。这个代书遗嘱是别人帮你写的,那帮你写的这个人,必须是没有利害关系的人。 我们经常遇到有很多老人,他不懂法子女也不懂法,说这小儿子最孝顺,这个房子就给小儿子啦,小儿子你写,写完了我签字,小儿子你也签上字。找两个见证人吧,再找邻居让两个邻居也在上面签上字,认为这个就是合法有效的了。但是当发生争议的时候,那么我们就要看看他符不符合法律要求了。 因为代书遗嘱必须是没有利害关系的人书写,你让你的小儿子写的又给了他,他就叫有利害关系的人。虽然你两个邻居签字了,但是没有其中一个人书写,所以谁书写也很重要。这两个没有利害关系的人,那么你要必须找到同时要确定他必须没有利害关系。因为按照继承法的规定啊,有的人你认为没有利害关系,但是最终法院认为有。什么样的人呢?就是和你的继承人之间有某种利害关系,比如说他们是合伙人,比如说和你的小儿子共同合伙开了一个公司,他也是股东,两个都是股东,然后跟你小儿子关系好,把他也叫过来了,说让他也帮着做个见证吧代书吧,他那么写了字。最终法院认为说,你的小儿子是继承人,和他也是共同合伙人,那么他也属于利害关系人,不能作为代书遗嘱的代书人或者见证人不允许,最终呢法院就认定这样的遗嘱无效。所以我们在做这种代书遗嘱的时候啊,一定要非常的明确。甚至还遇到什么问题呢?因为现在电脑都很发达了,代书人说了为什么还要书写呀,你到楼下这个电脑打印一下,打印完了回来之后咱们一签字,那就涉及到一个问题:打印的这个到底算不算代书?因为他不是自己亲笔书写的,是电脑上打的。那电脑上打的到底哪个人算代书人啊?楼下给你打字的这个人叫代书人吗?他叫代书人,他又没在上面签字,在上面签字的人又不是他亲笔写的,那谁叫代书人? 这个实践当中是争议非常大的。而现在大部分法院认为说,虽然是电脑书写的,但是签字人也算代书人,有的法院认为有效。但是也有的法院认为就是按照继承法规定,必须一个人代书,那电脑打印的不算,所以认为是无效。所以甭管有效无效,我们在立遗嘱的时候,不要犯类似的错误,不要给以后子女之间因为这个问题留下隐患。这是代书遗嘱的问题。 第四部分:口头遗嘱 当然还有就是口头遗嘱。口头遗嘱什么意思?就是我已经不会写字了,代书人现在已经来不及了,我口头跟大家说一下,我这个房子我还有存款给谁口头说一下。但是对于这个口头遗嘱咱们国家,继承法的要求是非常严格的。 就是你立遗嘱的时候,必须情况非常紧急。什么意思呢?就是我重病了,已经马上就要不行了,已经来不及到公证处来不及自己写字了,来不及找这个代书的人了找不到了,所以我口头说一下,法律是允许的。这是情况紧急然后临危的时候,那么他除了要求临危的时候,还和代书遗嘱一样要求必须有两个没有利害关系的人在场见证,这两个没有利害关系的人,不能是你的继承人。那么一般来讲在医院的话,你可以找护士或者是医生来做一个见证,把你这个临终的嘱托说一下。 如果当子女发生争议的时候,最终法院能够认定你临终的时候有两个没有利害关系人证明,确实说了确实立了遗嘱了,法律上是可以的。 第五部分:录音遗嘱 那么最后一种呢就叫做录音遗嘱。录音遗嘱也是一样,它要求必须是两个没有利害关系的人做见证,那么这个代书遗嘱也好,录音遗嘱也好,口头遗嘱也好,他们的要求非常类似,所以这个时候呢大家一定要注意。 就是实践当中还非常复杂。有很多的房子,比如说还没有取得产权证,你能不能立这个遗嘱?比如说我买一个房子刚交了房款,或者说是小产权的房子,或者说这房子虽然登记是我的名字 ,但是是我和老伴共同的财产,那么你这个遗嘱怎么立?都非常复杂。 一般来讲你和你老伴两个人,想要同时立这个遗嘱,那不能说老伴写吧。让这个我签个字,那这样的话是不行的。因为虽然说这个房子说是你们夫妻共同财产,你们俩都可以处理,但是你们应该分别处理。因为你的老伴没有在上面写字,是你写的,你写的你就成了代书人了。你是代书人的话,要求必须有两个见证人,又不符合这个条件,所以一般认为这种老两口同时在一个纸上立的遗嘱,一般是写的那个人视为有效,另外没写字的那个人恐怕就认为无效。 所以在立遗嘱的时候,还会涉及到大量的法律问题。那如果您有类似的法律问题呢,也欢迎到我们北京东卫律师事务所来进行法律咨询,我们将给您提供最专业的法律服务,一定会给您非常大的帮助。 好,谢谢大家! |
原创 | 靳双权律师 | 2016-09-29 |
283 | 2018-06-19 02:02:07 | 靳双权律师参与《说房网直播间》讲解二手房贷款中的相关法律问题 | (点击图片可查看视频) 今日,中国房地产营销协会副会长著名房地产律师,中国百强大律师靳双权先生参加了《说房网律师直播间》节目,为广大当事人讲解了二手房交易中最重要的贷款环节可能遇到的问题。详情可点击图片查看视频进行观看。 中国太远房地产法律网由资深房地产法律界专家,“影响中国”百强大律师获得者,中国房地产业营销协会副会长靳双权律师创办,致力于为您提供专业房地产法律服务。中国太远房地产法律服务专业团队由执业律师30名组成,注重吸收培养致力于房地产专业化精英律师,良好的团队合作,为客户打造精准房地产法律案件服务。 中国太远房地产法律服务网下设太远腾房纠纷律师网、太远公房律师网、太远遗嘱继承网等房地产法律服务领域细分专业,为您提供便捷、快速、质优的法律服务。据统计北京地区涉及房地产领域纠纷案件近一半以上的客户选择中国太远房地产法律服务团队作为代理律师。中国太远房地产法律服务团队律师分为资深(10年以上执业经验)、高级(5-8年执业经验)、中级(3-5年执业经验)、初级(1-3年执业经验)四个级别,能够满足客户不同的个性化法律服务需求。 |
原创 | 靳双权律师 | 2016-09-29 |
284 | 2018-06-19 02:02:07 | 由王宝强离婚案引发的关于离婚时房产应该如何分割的思考-《律师解答》-第一期 | (点击图片可查看视频) 主持人:各位观众朋友们大家好!欢迎来到《律师解答》栏目的直播间,我是主持人解答,本期栏目的主题是“离婚时房产应该如何分割”。 大家都知道2016年8月14日的凌晨,著名演员王宝强突然间在微博上发出离婚声明,曝妻子马蓉与自己的经纪人宋喆婚外情,解除与马蓉的婚姻关系,昨天上午他又本人亲自前往法院起诉离婚,要求分割九套房产,不少观众在同情王宝强不幸遭遇的同时,也十分关心他的财产去向,不希望宝宝遇到人财两空的凄苦境界,大家都知道啊,现在全国离婚率不断攀升,据统计2015年北京离婚率高达39%,上海的离婚率高达38%,无论是明星还是我们现在的普通百姓,当遭遇婚变时,如何保护好自己的合法权益,如何在法律的框架内行使自己的合法权利,今天我们有幸请到中国房地产营销协会副会长,著名房产律师,靳双权先生,围绕王宝强离婚一案为我们大家解答 “关于离婚房产分割的相关法律问题”,有请我们的靳律师。 主持人:欢迎来到我们直播间做客,我不知道您最近有没有看新闻,关于王宝强的离婚一案,王宝强在起诉状上称,与妻子马蓉在2010年结婚并育有一子一女,但是他妻子马蓉在婚姻存续当中,不仅与案外人宋喆发生婚外不正当的两性关系,更存在隐藏转移夫妻共同财产的行为,致双方感情彻底破裂,因此要求解除两个人的婚姻关系,并要求一子一女的抚养权,那么我想问一下我们的靳律师啊 ,在离婚案件当中主要 涉及到了哪些,关于法律方面的问题。 靳律师:离婚对于每个人来讲都是非常痛苦的,在痛苦之余那就涉及到考虑法律上的问题怎么解决,那么首先呢就是财产如何分割,其次呢,就是子女归谁来抚养,这两个问题是离婚案件中的核心问题。 主持人:那么我们从网上目前来看的消息中,可以看到王宝强和他的妻子共有9处房产有一处是在美国洛杉矶的,还有很多多家(公司)的股权出资,还有多辆豪车等等一系列的非常昂贵的珠宝,那么我想问一下我们的靳律师,法律对于离婚财产分割是如何规定的? 靳律师:关于财产分割这块是主要有四项准定,首先呢就是双方要协商处理,那么在协商的情况下呢,不仅在公平的问题,只要不违反法律规定就可以。其次呢就是要男女平等,那么只要是在结婚以后取得的共同财产,不管是哪一方挣得多哪一方挣得少,甚至有的是不工作,在家照顾小孩,那么只要是双方取得的,婚姻以后取得财产都是共有财产,那么在分割的时候呢不平等。第三点呢就是还要适当的照顾女方和子女的一方,因为一般来讲抚养子女的一方呢,可能会适当的多分一些,同时在双方条件相当的情况下,女方也会适当多得一些。那么最后呢就是如果一方在婚姻持续之间存在过错,那么,比如说重婚的,或者说与他人同居,那这些情况呢,无过错一方可以要求另外一方呢给予这种损害赔偿,这是关于离婚案件财产分割的主要规定。 主持人:那我们也在网上看到了,王宝强在起诉状中称妻子马蓉,有隐藏和转移夫妻共同财产的行为,那么我想问一下我们的靳律师这对于财产分割有没有一些影响? 靳律师:这个没有什么影响按照婚姻法的规定,在离婚的时候一方要是存在转移财产隐匿财产,甚至毁坏财产企图多占有财产,那么法院在判决的时候可以为他少分或者不分,但这里面需要注意的他是离婚之时,那离婚之时至少也应该是从起诉一直到法院审理完毕,那么这期间发生这种行为的,那么才适用这个不分或少分的规定,所以从王宝强这个案子来看,现在还不敢说要适用这一条。 主持人:那么我想问一下我们的靳律师,现在网民都在说可不可以不分给马蓉一分钱,因为出轨的那一方可不可以在法律当中不分到一分钱? 靳律师:这个法律上也没有规定,法律上规定就是说有背后与他人同居的,那么可以要求损害赔偿而并不是说,在分财产的时候不给他分,那么从王宝强这个案子来讲 ,他在起诉状中只提到了是依法分割财产,并没有说这个马蓉要给他进行这种精神损害赔偿,所以从他这个案子来讲我觉得,马蓉这个出轨行为,对于财产分割也没有什么影响。 主持人:那在司法实践当中,是不是所有的房产都能依法分割? 靳律师:那不一定的就比如说,王宝强他这九套房产有没有房产证,取得了没有还有,就是他是不是登记在他们两个人或者是其中一个人名下,那么也有可能是登记在他们亲属的名义下,那么如果没有房产证的法院一般不予处理,等以后取得房产证以后双方可以在另行处理,还有如果是登记在别人名下的涉及到别人的权益,那比如说别人也有可能也有出资,或者说跟别人之间的归属问题也有协议,所以,只要登记在别人名下的法院一般也不处理,那么双方可以跟登记的这个人,在另行来处理这个财产归属问题。 主持人:那在分割的时候我们如何才能确定,一套房子的价值呢? 靳律师:这个房屋的价值首先也是双方自由约定,双方如果协商好了法院一般是遵从双方,如果双方协商不好那就看,双方是不是都主张这个房屋所有权,如果双方都主张的话,那可以竞价,你给的价高你认为价高你可以多给我,那我就不要房产你要,但是如果我想要房产的话,我可以认为价格更高,这样的话我给你多给,这样的话就是谁给的价格高这样的话,谁能取得这个房产,另外呢就是如果只有一方要房产,另一方不要的情况下,那可以把这个房产进行评估,按照评估价然后给对方进行分割,还有就是双方都不要房产的情况下,那么我们可以依据双方的申请,把这个房产进行拍卖,然后双方来分这个拍卖所得的这个价款。 主持人:那毕竟像王宝强这样的情况是少数,不可能一个人一下买九套房产,那么广大网友想让我问您一个问题,就是说双方在是男女朋友的情况下,一起购买了一套房子,过后两个人一起还了贷款,但是离婚之后这套房子应该怎么分割? 靳律师:首先看有没有约定,如果有约定都从约定,如果没有约定的话呢,还是就看登记的是谁的名字,如果是登记在双方的名字,那就按照双方的份额来进行分割,如果没有份额约定的话呢,就视为各占一半这样来进行分割。如果是登记在一方的名下,那么婚后以后双方又共同还贷,这种情况下由于他购买的时候是在婚前,所以就是登记是谁的就视为谁的婚前个人财产,那么在分割的时候登记的这个人就能取到房产,但是双方共同还的贷款这部分,这数额是可以计算出来的,那么共同还的部分以及对应的升值,那么作为共同财产取得房产的一方呢,给另一方呢进行补偿。 主持人:那还有一种情况也就是说在婚前,我们买房子的时候父母一定会出钱嘛,给我们买房子那父母出的这一部分钱,在离婚的时候该如何分割? 靳律师:首先也看有没有约定,在没有约定的情况下,还是看根据的是谁的名字了,如果说一方的父母出钱,然后登记在自己这方子女的名下,这种情况就视为对自己子女的一个赠与,那么在分割的时候不能算为共同财产进行分割,如果一方出钱登记双方的名下,那也要看双方的有没有份额约定,如果没有份额约定,那就视为共同财产一人一半,还有就是如果双方的父母都出钱了,那这种情况下呢一般就是按双方父母,出的这个钱的比例按照比例进行共有,在分割的时候也按这个比例进行分割。 主持人:靳律师您作为非常知名的律师,在办理这种案件过程当中,一定会遇到非常多类型房屋分割的问题,您能给我们大致介绍一下吗? 靳律师:首先呢离婚的过程中涉及到房产分割的问题,还有就是父母去世了子女之间继承人之间,也涉及到房产分割的问题,还有就是公司购买的房产,比如股东之间退出,他也涉及到分割问题。还有就是朋友之间或者是,姐妹之间的共同的购买的房产,那么也涉及到房产分割的问题。那么这么分割呢它主要的意义就在于,他适用的法律规定不一样,比如说这个夫妻双方在离婚的时候,他是用婚姻法的规定,那么刚才咱们已经说了,在分割的时候也涉及到一些个平等,照顾女方的一些原则,那继承人之间啊,是用继承法的规定,那他要考虑的哪一方对父母尽的赡养多,或者是说与父母共同生活,这样的人他一般在分的时候也可以多分的,那么如果是就是还有个人之间,一般就是看约定,如果没有约定的话呢,原则上呢就是平均分割,这个就不存在照顾哪一方的案情。 主持人:非常感谢靳律师为我们进行的分享,让我以后对于我未来的婚姻房产问题,也是有了很多的了解,那么您能就今天我们的问题,就王宝强的问题,来给大家一点婚姻当中的忠告? 靳律师:离婚都是非常痛苦的,但是离婚不要把责任归于到一方,是双方没有共同经营好这个婚姻,所以现在离婚了,那么双方都应该自我反省,那么我也希望王宝强和马蓉呢,能够早日从这个离婚的痛苦当中解脱出来,然后从新开始新的生活,同时呢更多的关注自己子女的这个健康成长。 主持人:非常非常感谢我们靳律师,给我们带来关于法律方面的讲解,然后呢我们本期节目就到此结束,非常感谢我们靳律师宝贵的时间,我们下期再见! |
原创 | 靳双权律师 | 2016-09-29 |
285 | 2018-06-19 02:02:10 | 靳双权律师参加《律师大讲坛》节目讲解借名买房相关问题 | (点击图片可查看视频) 近期,资深房地产专业律师靳双权接受了《律师大讲坛》节目组的邀请参加了该节目,并于该节目中讲解了有关时下流行的“借名买房”问题,以下为靳双权律师在本节目中的文字叙述: 靳双权律师: 各位网友大家好! 我是本期《律师大讲坛》的栏目主讲律师——靳双权。今天和大家分享一个话题叫借名买房。 借名买房就是,顾名思义就是以别人的名义买房。这个实践当中非常多,因为很多人呀,他在买房的时候,比如说不符合条件或者说他不愿意自己名下有很多套房子,他就希望把这个房子写在别人的名下,但实际上是归他所有。 第一部分:借名购买经济适用住房: 我们在北京地区遇到案子非常多的就是借名购买经济适用房。因为咱们国家在02年开始出台经济适用房管理办法以后呢,就是大规模的建了经济适用房。但是经济适用房建的都属于偏僻的地方,比如说在回龙观地区或者说是天通苑地区。对于老北京人认为呢,这两个地方太远了,我不希望到那么远的地方去居住,所以最开始国家在那两个大的社区建设经济适用房以后,本来是希望安置给中低收入的符合条件的北京人。 但是呢由于北京人不买账,所以很多房卖不出去。那就导致政府也着急啊,这个房子得卖啊!国家对这方面的政策管的就不是特别严,虽然也属于经济适用房,但是很多不符合条件的人也买。他怎么买呢?他就找一个北京人,基本上就是有北京户口,基本上就是能买。还有甚至有一些房地产商中介,就公开的把这个购买资格在市场上进行销售,所以很多人,外地人当然也有一些北京人,就是购买了这样的经济适用房。 但是购买了以后居住了,按照经济适用房管理办法规定的规定呢,五年以后才能上市,就是我取得房产证我在五年之内是不能过户的,只有满五年才能过户。那么如果我以亲戚朋友的名义买了这个经济适用房,但还一直是他的名字。但是由于从2002年以后一直到08年一直到10年以后,这个房地产的价格时突飞猛进的发展,就导致当时买的时候是30多万,但是现在呢值300万。这样的话就在出名人和出资人之间产生了巨大的分歧和争议,那么出资人认为当时这个钱是我出的,我住我装修房子就是我的。但是出名人说了,经济适用房是只有符合条件的人,国家分给中低收入的北京人的,那么你是外地人或者你不符合条件,或者你的家庭收入没有达到国家的这个规定的标准,你不符合经济适用房购买条件,所以咱们两人之间达成的这种借名买房的关系是无效的。 当然最开始的时候,有的出名人和出资人之间是有协议的,有的是没有协议的。甚至还有的人,他们认为经济适用房不能借名买房,签了一个借款协议。就是说,出资人算借出名人的这个钱,然后将来出名人不还这个钱,这个房子就归出资人所有。也有这样签的,那么一旦出资人说现在已经买五年了,要求出名人把房子过户给出资人的时候,出名人就不同意了 出名人说这个房子是我的名字,根据《物权法》的规定,登记是谁那么房屋的产权就是谁。同时呢经济适用房属于保障性住房,你不能购买,所以这个房屋属于我的归我所有,那么你住着我的房子,你应该给我腾出去。 对于出资人来讲呢,这个所有钱都是我出的,那么你应该过户给我。 双方一旦协商不成,就要到法院打官司去了。那么出资人起诉,这个房子你应该过户给我,请求法院判决过户。但是出名人说了这个房子属于我的,我起诉你你给我腾房,给我腾出去。双方就发生了争议。这个最开始的时候啊,法院也不知道怎么处理。这个法院说一个是出资人一个是出名人,这个经济适用房又不能买卖不能交易,当然经济适用房满五年以后才能上市交易,五年之内的不能上市交易,但是你们最开始就以这种借名的方式,实际上也属于一种交易。开始法院说这个不能借名买房,这个属于无效。但是一旦法院出了这样的判决之后呢,就引起了这种效仿。有很多的这种实际出名人都开始反悔了,都开始要告,要把房子要回来,一旦要回去这个实际出资人就急了,说当时花了30多万买的这个房子,现在你要要回去了,你又还我30多万我到哪儿去买房啊?我也没有地方住了!那法院要考虑这是实际出资人确实很冤枉,因为最开始这个自愿交易的这个原则,当时出名人是同意的,虽然违反这个国家的经济适用房管理办法,但是当时这个双方是同意的,所以就是说对于这个双方都同意的这个不太合法的交易。如果完全保护出名人,完全不保护出资人,这就会造成巨大的不公平。所以法院就越来越感觉这样的案子特别棘手。 后来以昌平法院为案例最多,因为天通苑回龙观地区的这种情况非常多,那么昌平法院的法官呢就经过研究出台了一个意见,最终呢经过高院一个讨论呢,以北京市高级法院的名义出台了这么一个纪要。 这个纪要是这么说的,说在2008年4月11号之前买的经济适用房,借名买房有效;如果是08年4月11号以后借名买的房,这个合同无效。那么天通苑地区和回龙观地区当年开发的时候,大多数都在02、03、04年,所以基本上都是08年4月11号之前的,那么这样的话呢就是如果你是实际出资人,那么你可以起诉出名人要求他将房屋过户给你,已经满了五年了,满五年经济适用房就允许上市了。 但是如果其他地区的,朝阳丰台还有一些经济适用房,一般是在08年4月11号之后的,如果这种情况的话呢,实际出资人要求出名人过户,法院一般不支持。但是出名人要求出资人腾房,法院也不支持,这就造成了原告不支持被告也不支持。 那很多当事人就急了,出名人要求腾房我也输了,出资人要求过户我也输了,这官司怎么打呀?不知道怎么打了。后来我们经过研究啊,然后又向法院的一些法官进行请教,以昌平法院为例,法院的观点就是这类纠纷呀,要先进行确权。你作为实际的出名人,你应该请求法院先确认房屋归你所有。当法院出具判决确认归你所有了以后,你才能起诉出资人要求腾房。 虽然房产证登记是你的名字,有的人认为按照《物权法》登记是谁就是谁的,那么虽然房产证登记是你出名人的名字,但是呢出资人住着,你们两个人关于出资的问题是有争议的。所以法院说了,出资的问题没有解决,关于权属的问题没有解决,直接要求腾房的我不支持。 那么所以双方房产证有,但是还要必须进行确权,房产证只是形式上的,只有真正法院判决确认这个房屋真正属于你,这个时候你才取得了实际上的物权。拿到这个判决以后,再去到法院起诉出资人腾房就可以了。 但是出资人这个时候呢你可以提出反诉,虽然说我腾房,那你出名人是要对我进行赔偿的,并不是当时我花了30万,你还把30万还给我,这个恐怕不行。因为房屋升值了,房屋升值的这个收益,是不是完全归你出名人。 法院也不是这么认为的,法院虽然判决你出名人能取得房子,但并不等于就完了了。按照我们做过的案子,法院的观点是:出名人你要把出资人最开始花的钱还给他,同时升值的部分你还要赔偿他80%到90%,所以就是说作为实际出资人,那么你要给出名人一些补偿,就要补偿,然后出名人给出资人一些补偿。这是关于一些借名购买经济适用房的案例,那么如果你是08年4月11以后的这种借名买房,那恐怕在处理类似案子的时候你要参考以上案例。 第二部分:借名购买商品房: 还有一些案例呢就是借名购买商品房,商品房是容许自由购买的。当然在北京地区,北京有限购政策,在北京购买房屋如果是外地人的话,需要有连续五年的纳税证明或者是交纳社保的证明,符合这个条件可以在北京购买房屋一套。 作为北京人,那么可以最多购买两套,这是限购政策。那么一旦有这种限购政策,就会发生了很多人他想在北京买房,但是呢他没有购房资格。那么我有一个朋友或者一个亲戚正好有购房资格,那么我就以他的名义来购买房屋。那么这种情况至少按照现在国家的法律规定是没有禁止的。虽然有限购政策你不符合条件,但这种政策的违反是不能说无效。 因为按照法律规定,只有违反法律和行政法规的强制性规定,才可能涉及到合同无效,所以这种借名买房是有效的。因为一旦这种限购政策取消,那么你们就可以进行自由的交易了。 就是出名人就可以将房屋过户给实际出资人了,但是当我们进行这种做法的时候呢,提醒广大网友:一定要签署书面的协议。 因为你们如果要是没有签署书面的协议,当发生争议的时候啊,你如何能证明是借他的名字?你如何能证明你出的这个钱是出资款而不是借款? 因为我们会有一种情形就是,我想买房但是我现在没有钱,我借你的钱然后买了房。那么大家都知道,我要是借了你的钱买了房子以后呢,将来我只要把钱还给你就可以了,这个房子是不属于你的。但是如果是借名买房就是这个钱还给他可不行,这个房子是属于他的,那一旦房子属于他,那么房子升值了,升值部分也属于他的。一旦属于他的话呢,将来他可以要求你过户给他, 所以当出资人和出名人一方反悔了,那么就很难保护自己的这种权益,所以一定要通过协议合同的方式,来将双方的这个法律关系写清楚明确法律责任说清楚,那么这个时候当一旦发生争议的时候,就有白纸黑字的协议,所以这个就是保护双方合法权益的一个保障。那么这个是关于借名购买商品房的。 第三部分:借名购买公房: 还有一些保障性住房比如一些两限房、限价房,这类房屋都属于保障性住房是禁止买卖的,所以不要再进行借名购买两限房。 但是还有一些个就是国家的这个公房,公房呢就是最开始咱们国家房地产是没有进入市场,房子都是国家分给你的或者是单位分给你的,当国家分给你的时候单位分给你的时候,有的人就说我不想要,或者说他为了省一些个煤火费啊供暖费啊,都要写成女儿的名字或者写成儿子的名字,最终登记成别人的名字了。虽然是你单位分的,但是写了别人的名字,像这种借名买房实践当中也很多。那么法院还是审查双方的证据,就是你当时让房子登记成你儿子的名字了,到底是赠与给儿子的,还是以他的名义登记还是仍然属于你。 那么按照证据规则谁主张谁举证,如果你作为母亲,你说这房子是属于我的,当时就登记你的名字而已没说给你,但儿子说这个你已经给我了,所以就是说双方没有协议,都没有证据的情况下,那么你母亲说登记成儿子的名字,那么如果你拿不出充分的证据的情况下,那一般情况下法院就会认定登记的人就是房屋的实际产权人。 所以如果发生这样的争议的话,那么由于证据的不充足,你的房子给了别人,这个代价是非常巨大的非常惨痛的。 特别是有的父母把房子写成儿子的名字了,最终儿子不太孝顺,说他不太满意想要要回来,儿子不同意了。甚至我们还遇到就是,当时写给儿子,儿子也认为这个是你的,可以签个协议也可以。但是母亲突然生病了,她需要用钱,希望把这个房子卖掉然后用于看病。但是房屋登记是儿子,儿子不同意,不同意卖,他说我还要结婚用,这样双方就发生了巨大的分歧。 当然虽然说这个儿子不太孝顺,我们就暂且不提了,单从法律角度来讲,那么你作为母亲来讲,虽然有协议说这个房子归你,但是你要把他变现,那需要打官司。你需要先告儿子让儿子把房子过户给你,我们都知道打官司是需要付出时间和费用的这样的成本的,那么如果你有重大疾病的话,那么这个时间的成本你能不能接受,费用的成本你能不能接受,也就导致甚至有的法院审理案子的时间比较长,那么可能会耽误你的病情。所以在进行以别人的名义登记房屋的时候,不管你是国家分配的这种公房还是经济适用房,还是两限房抑或商品房,一定要通过协议的方式约定清楚。 好,今天呢,我给大家分享的这个借名买房,希望对广大网友呢有所帮助,希望引起各位的深入的思考。 我们北京东卫律师事务所呢,专门的房地产团队是做这个借名买房的,做了大量的各种类型的借名买房的纠纷,如果您有类似的法律问题,也欢迎您到我们律师事务所来进行咨询,将给您提供最专业的法律服务! 谢谢大家! |
原创 | 靳双权律师 | 2016-09-29 |
286 | 2018-06-19 02:02:14 | 靳双权律师近日应邀接受《中华儿女》杂志社专访 | 近日,资深房产律师靳双权接受《中华儿女》杂志的专访,首次讲述他从业10余年从青涩到成熟,从成熟到成功的执业成长经历。正如文中所描述的,靳律师不忘初心,匡扶正义,心怀大义,普世道真情。从尊本心,选择律师路以来,靳双权律师不仅在专业领域中积累了丰富的执业经验,更以助他人为己任。此次专访为广大读者呈现出一位律界精英执着、专业、勤勉、干练的一面,同时全方位地展现了靳双权律师胸怀正义、心系公益的大家风范!敬请各位关注2016年4月24日《中华儿女》题为“靳双权 匡扶正义,讲法更讲情”的专访栏目! 《中华儿女》杂志专访栏目跳转链接:http:/elite.youth.cn/abroad/201604/t20160424_7904540.htm | 原创 | 靳双权 | 2016-04-29 |
287 | 2018-06-19 02:02:15 | 清华房地产研究中心指出10年内房价涨幅最大3城市 | 【核心提示】2016年2月24日,清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房 同质价格指数”(CQCHPI)。 CQCHPI指数通过剔除区位和住房品质差异因素的影响,最大限度地保证了房价指数的同质可比,目前包含北京、上海、天 津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市的中心城区(不含远郊区县)。 CQCHPI新建商品住房价格指数显示,中国主要热点城市的新建商品住房价格在2015年第四季度仍然保持快速上涨势头,但涨幅较2015年第三季度已经有所回落。2015年第四季度,典型城市新建商品住房价格较上 一季度上涨3.0%,涨速比上季大幅回落了2.6个百分点。尽管涨速趋缓,但本季度房价相比上年同季仍上涨了10.3%。 黄金十年经济增长红利多为房地产业所获取,房地产发展模式有待重新审视。从一个较长的历史时段来审视中国城市房价,就会发现几乎所有城市的房价都经历了巨大的涨幅。 CQCHPI新建商品住房指数显示近十年典型城市的房价都上涨惊人,一线城市尤为突出。从2006年第一季度到2015年第四季度十年间,典型城市房价总 体上涨255.1%,年均上涨13.5%,涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高出42%。这意味着房地产业财富聚集速度远超其它产业财富创造速度,不 同群体的财富差距由此拉大,中低收入阶层住房困难问题高度凸显。典型城市中,十年房价涨幅前三位城市依次为:深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨 20.4%;上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%;北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。十年房价涨幅后三位城市依次为:大连房 价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%;西安房价总体上涨132.9%,年均上涨9.1%;成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。 金 融与宏观政策因素对房价的影响力趋弱,房价走势则更多地为城市特性及区域性因素所主导。分城市的CQCHPI新建商品住房指数显示,各个城市之间的差别很 大,而且2015年第四季度各个城市的房价表现出现进一步分化。主要一线大城市房价呈现快速上涨势头,环比涨幅继续扩大或至少保持在高位。特别对北京和上 海而言,2015年第四季度的房价上涨是全年涨幅的主要贡献者。也有武汉等部分二线城市住房市场在第四季度成为新兴热点,带动全年房价涨幅出现一定上扬。 但多数二线城市并没有从本轮房地产上涨行情获利很多,不少城市在第四季度反而呈现房价继续回落的情况。 具体而言,上海在2015年第四季度 的环比涨幅高达8.0%,较上季度的2.6%扩大很多,显示上海房价仍处于加速上涨的通道,虽然2015年全年上海房价涨幅只有15.2%,但第四季度的 大翘尾显示上海在2016年上半年很可能面临巨大的房价控制压力。深圳2015年第四季度环比涨幅为7.6%,虽然仅次于上海,但较第三季度的26.2% 已经有明显回落,然而深圳2015年全年房价累计涨幅高达十分惊人的54.2%,如此巨大的房价涨幅一方面反映了深圳高新技术产业的红火,同时也可能蕴藏 着不理性的市场气氛。相比深圳和上海,北京中心城区新建商品住房市场在2015年度的增长率并不算很高,全年累计涨幅为5.7%(但如将远郊区县包含在内 全年累计涨幅将达到9.2%),这与北京“自住型商品房”占比扩大有关,同时北京中心城区的交易量相比于远郊区县继续下滑。作为准一线城市的天津,虽然房 价在2015年第三季度出现9.1%的环比涨幅,但在2015年第四季度出现明显降温,该季度环比涨幅不足0.1%,表明天津的本轮房价上涨行情有可能出 现强弩之末的态势。 在二线城市中,武汉和西安表现相对较为火热,武汉中心城区2015年第四季度的房价环比涨幅为3.1%,甚至高于北京, 带动了2015全年上涨了5.1%;西安的楼市情况与武汉类似,2015年第四季度的房价环比涨幅为2.8%,是2015全年4.7%涨幅的最大贡献者; 然而,曾经的明星城市大连的楼市在2015年表现十分黯淡,虽然第三季度一度有1.0%涨幅,但第四季度房价意外地掉头向下,出现1.6%的环比下跌,导 致2015年全年只有1.1%的涨幅;成都情况与大连类似,2015年除了第三季度基本一直在小幅阴跌,第四季度的跌幅是0.3%,全年的跌幅是 0.2%。 CQCHPI存量住房价格指数与CQCHPI新建商品住房价格指数反映了一致的信息。CQCHPI存量住房价格指数显 示,2015年第四季度北京、上海、深圳和天津这四个核心城市的二手住房加权平均价格指数环比上涨7.1%,环比涨速比上季度提高2.5个百分点,全年上 涨17.8%。2015年第四季度各城市房价环比涨速从高到低依次是深圳(12.7%)、上海(7.3%)、天津(3.9%)和北京(3.0%)。 2015年第四季度其余四个二线城市二手住房价格环比变化几乎为0,涨速比上季下降0.9个百分点。各城市二手住房价格环比涨速从高到低次为武汉 (2.0%)、成都(0.9%)、西安(-0.9%)大连(-0.7%)。 财富分配与住房需求空间结构出现显著变迁,各大城市财富正向以金 融服务、科技创新等为代表的新兴产业板块聚集,而传统产业板块购房需求相对下降。CQCHPI存量住房区位子市场指数显示,各大城市内部,新兴板块特别是 金融服务产业板块房价涨速居首,传统商圈房价上涨相对乏力。从存量住房价格在2015年第四季度的同比涨速看,各区位子市场中,深圳后海板块(比上年同季 上涨57.9%,下同)、北京金融街板块(27.7%)、上海陆家嘴板块(15.0%)、天津滨江道板块(12.3%)、成都高新南区板块(8.4%)、 武汉光谷板块(8.4%)、大连华南区板块(-0.9%)、西安曲江新区板块(-1.1%)等金融服务或新兴业产业板块,均在各自的城市板块中房价表现最 佳或最为抗跌;而深圳东门-翠竹板块(44.2%)、北京国贸CBD板块(17.6%)、上涨徐家汇板块(11.2%)、武汉江汉路板块(5.9%)、成 都建设路口板块(4.7%)、大连青泥洼板块(-2.0%)、西安钟楼板块(-3.2%)等传统商圈均在各自的城市板块中房价表现较弱或垫底。 住 房产品需求结构不断升级,低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示,小户型住房市场增速有所下降,中大户型时代正 来临。从存量住房价格同比上年同季涨速看,在八个典型城市中,有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现最好或最为抗跌的套型均在 120m2以上;有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现最差的套型均在90m2以下。只有北京比较特殊,在高企房价的压力下,70m2以下住房同比 涨幅最高,140m2以上住房同比涨幅最低。产品需求结构的变化,与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。 2015 年第四季度,在复杂的国内国际经济形势下,虽然城市间分化特征愈加突出,但典型城市房价总体稳中有进,尚未发生系统性风险。这既得益于政府的住房政策能够 根据市场形势及时调整,也得益于经济结构转型带来的新的楼市机遇。局部高库存、资本市场动荡、汇率波动、经济增速下调等,都对楼市形成向下的压力。但利率 下调、住房信贷政策的不断宽松、限购政策的进一步弱化、计划生育政策的调整等,在一定程度弱化了国内国际经济疲软对楼市的冲击。一线城市金融和科技功能的 强化,也对其房价形成有力支撑。 2016年,尽管国内国际经济形势将更加复杂多变,但由于政府政策支持力度的持续加大,中国城市房价出现整 体硬着陆的可能性很小,但仍需要重点关注以下三种局部房价风险:一是2015年房价暴涨的城市如深圳等,随着投机需求和不理性购房热退潮,房价有快速回调 的风险;二是部分高铁明星城市如武汉等,由于高铁网络带来的经济、人口结构变迁具有很大的不确定性,繁荣的楼市存在退热的风险;三是一些住房库存过高、去 化周期较长的城市,如天津、成都等,楼市有持续阴跌、有价无市的风险。 2016年及未来更长的时期,中国城市体系将发生重大调整,城市功能 将进一步分化,部分城市房价在震荡中将迎来新的发展机遇。世界级的城市与城市群将形成,其房价也将与国际住房市场共进退,如北京、上海、深圳等房价将逐步 与世界超市明星城市处于同一水准;另一方面,由于交通通信技术的长足进步,以及一线城市服务半径的扩大,部分二线城市服务功能将相对退化,其房价也难以有 很好的表现;但在城市群内,新兴城市将不断崛起,成为楼市新的增长点。 在各大城市内部,优质学区、高端服务业聚集区、科技创新板块等,其房 价表现及抗跌能力都将较其它板块高;而传统商业中心、制造业聚集区等,由于产业地位的相对下降和居住环境不佳,其房价将相对其它板块难涨而易跌。从产品结 构看,随着舒适型住房观念的扩散,中大户型产品的吸引力要高于小户型。 针对当前及未来房价变化的新动向,我们建议开发企业顺应市场形势降低住房价格、调整产品结构,建议政府以提高居民住房支付能力为中心来 设计住房相关政策。具体而言,一是开发企业对滞销产品,应放弃幻想主动降价,避免被债务拖垮;二是开发企业应调整经营策略,注重开发性价比高、能快建快销 的住房产品,避免囤地和高价抢地,同时应挖掘提高房地产服务的价值;三是政府应该鼓励发展低价可负担的商品住房产品,通过税费减免、土地出让优惠、合理规 划、制度创新等手段,扩大低价可负担普通商品住房供应,给予中低收入阶层较低成本获得商品住房的机会,实现藏富于民;四是政府应该努力进一步降低城镇居民 购房压力,如出台按揭贷款利息抵扣个税政策,减免普通商品住房的营业税、契税、个人所得税等交易税费,对居民首次购买普通商品给予适度补贴等。 来源:中国经济网 |
网络 | 未知 | 2016-02-25 |
288 | 2018-06-19 02:02:18 | 楼市深度调整 地产公司业绩分化加剧 | 2015年注定是中国房地产市场不平凡的一年,央行连续降准降息,国家出台多项政策刺激楼市,“去库存”被提升至前所未有的高度。从上市公司层面来看,相关公司经营业绩冰火两重天,或许可以在一定程度上反映出当今中国房地产市场的现状。 目前,已经披露2015年年报的房地产行业上市公司有5家,业绩均为增长,但整个行业情况各有不同。其他披露业绩预告的89家房地产公司中,24家亏损,另有21家预降,44家预增。另外需要注意的是,扭亏为盈的有12家,由盈转亏的则多达21家。 5家公司公布年报 业绩均为增长 截至2月23日,美好集团、中房股份、中天城投、新城控股和财信发展已经披露年度报告,营业收入和净利润均实现双增长,但情形迥异。 美好集团净利润增长率暂居榜首,公司2015年实现营业收入46.8亿元,同比增长122%;实现净利润4.3亿元,同比增长469%。美好集团业绩增长主要依靠武汉、东莞、惠州的房地产市场,其中,武汉区域营业收入占比达到52%。 中房股份业绩表现同样亮眼,净利同比增长190%,但增长原因却是出售公司地下车库以及房地产开发子公司全部股权,公司已经开始运作业务重组,谋求转型。 中房股份在2015年没有新增土地储备和新开工项目,并且出售了多个房地产子公司的股权。去年12月,公司对外转让子公司北京中房长远房地产开发有限责任公司与中房集团华北投资建设有限公司100%股权,分别作价9180万元和5548万元,构成重大资产出售;此外,公司还转让了徐州天嘉房地产开发有限公司45%股权,作价9500万元。因此,若扣除非经常性损益,中房股份2015年度亏损1751万元。 中房股份认为,2015年国内总体房地产投资增速下降,整体行业处于去库存周期,除一线城市以外,二三线城市的房地产销量和价格均受到压力。目前,中房股份大股东嘉益(天津)投资管理有限公司以及第二大股东天津中维商贸集团有限公司正在筹划公司重大资产重组,交易对方为忠旺中国投资(香港)有限公司或其控制的公司,公司股票处于停牌状态。 其他公司中,中天城投、新城控股依然是靠主营业务房地产开发与经营实现了业绩的增长,财信发展则因收到退税3561.55万元使得盈利略增,扣非后净利润则同比下降52%。 业绩分化加剧 在目前已经披露了2015年度业绩预告的89家房地产公司中,按预增上限计算,有23家公司预计净利润同比增速超过100%,其中同达创业、绿地控股、栖霞建设三家公司超过1000%。但同样有25家公司预计净利润同比下降超过100%,其中嘉凯城、天津松江、津滨发展等8家公司下滑幅度超过1000%。 在预盈的公司中,盈利原因各不相同。同达创业2015年预计盈利6500万-7000万元,上年同期公司亏损336万元,业绩增长超过20倍。同达创业业绩增长的主要原因是,公司到期收回了财通基金富春46号资产管理计划本金及收益。 绿地控股预计盈利67.7亿元,上年同期为亏损3.6亿元,扭亏的原因是公司重大资产重组事项正式获批,绿地控股集团有限公司实现了借壳上市,公司的资产规模和盈利能力得到了大幅度的提升。栖霞建设预计盈利1.68亿-2.07亿元,同比增长12-15倍,原因是结转商品房项目营业收入有较大幅度增长,房地产项目平均销售毛利率有一定程度的提高。 业绩下滑明显的公司遭遇却基本类似,房地产行业不好做,房子卖不掉。嘉凯城预计亏损23亿元,同比下降6138%,原因是公司房地产项目销售规模大幅下降,一线城市交付项目数量下降更为突出,毛利空间缩减显著,税负增加也是原因之一。 中华企业预计全年亏损在24亿-25亿元之间,公司布局的二三线城市房地产市场持续低迷,加上部分项目产品的市场契合度不理想,项目销售面临相当大的压力,采取了调整销售价格等措施,导致发生计提减值准备,增加业绩亏损预测数额。宁波富达预计亏损11.8亿元左右,公司全资孙公司宁波海曙城投置业有限公司开发的“江湾城项目”销售价格不及公司预期,经减值**,需计提资产减值准备4亿元左右,另一项目“依云郡”需计提存货跌价准备****亿元。 |
网络 | 未知 | 2016-02-25 |
289 | 2018-06-19 02:02:18 | 广州楼市现去库存新招 首套契税按区划分 | 有地税部门工作人员透露,广东全省除深圳外,都将执行这一政策,即买家在广东各个城市买房,只要所在区域没房,就可以享受首套房契税优惠。 作为一线城市的广州市,在去年房价跑输北上深之后,终于出手了。 2月24日,广州楼市释放消息称,在本市购房将按照“区唯一”条件,享受首套房契税优惠。即在广州市天河、海珠、越秀、黄埔、番禺、荔湾及增城区,本区无房的购房者,可以按首套房交契税,不看其他区域。 广州亿达按揭服务有限公司资深信贷顾问熊女士告诉21世纪经济报道记者,该消息已经获得房管局多个窗口确认。目前在广州市多个区域开始实行,没有实行的区域也将很快与全市统一实行该项政策。 作为发文相关方的广州市地税局办公室相关工作人员则回复记者称,目前暂时并未收到相关文件。 对此多位广州市房地产业内人士向21世纪经济报道记者称,目前的情形应该是“还没有相关文件,但案卷已经可以操作了。”而该政策对于广州市而言,是自2008年以来发布的促进房地产交易的去库存创新政策。 另有地税部门工作人员透露,广东全省除深圳外,都将执行这一政策,即买家在广东各个城市买房,只要所在区域没房,就可以享受首套房契税优惠。 在2月19日出台的契税新政中,广州市作为一线城市,关于二套房的相关优惠并没有被惠及。仅购买首套房144平方米以上者,可以享受由原来3%降低至1.5%的政策红利。此次政策出台,则令广州市购买二套房在90平方米以下者,可享受由3%降低至1%的优惠;对购买90平方米以上住房者,可享受3%降至1.5%的优惠。 另有地税部门工作人员透露,广东全省除深圳外,都将执行这一政策,即买家在广东各个城市买房,只要所在区域没房,就可以享受首套房契税优惠。 克而瑞集团旗下房价点评网首席分析师肖文晓(微博)提醒记者,该税收新政惠及人群有限。在“限购令”控制下,广州市仅有本地户口人士可以购买第二套房,因此该政策惠及面限于原广州户口的跨区置业二套人群,符合减免对象的人群至少可以节省1.5%-2%的税费。 合富房地产经济研究院院长龙斌(微博 博客)如此评价前述新政:“2008年以来,广州没有出台一个有利于房地产市场交易的政策。这个政策的出台,对去库存、对活跃市场会有所作用。对市场预期影响也是正面的。”其续称,该政策会助推大户型、改善型需求。 在一线城市中,广州市去年以来房价涨幅可谓平稳。 根据易居(博客)研究院统计,2015年北京、上海、广州、深圳四个一线城市的房价分别为27725元/平方米、32000元/平方米、15060元/平方米和34415元/平方米。对比2007年,2015年四个一线城市房价分别上涨了138.0%、203.2%、33.5%和159.5%;同比2014年则分别上涨了8.1%、17.6%、0.5%、33.5%。 究其原因,广州楼市供求去年以来相对平稳,且“同城化”导致需求外溢,反而减少了中心区交易。从城市产业结构而言,一线城市中,广州是商贸城市,产业相对低端,也是不及北京、上海、深圳之处。 因此从去年而言,广州楼市实则处在结构性去库存阶段。前述多家机构统计发现,广州市2015年平均去库存周期在10-11个月,在历史上属于较长水平。 肖文晓告诉记者,业内认为市场去化周期超过12个月时,会有库存过多的危险,可能会有降价压力;周期在8个月以下,则房价有很大概率上涨;8-10个月是健康合理的市场;10-12个月则偏高,但也不会降价,属僵持阶段。 阳光家缘网站显示,截至2月24日,广州市商品房可售总面积约为886万平方米,未售面积1856.3万平方米。 龙斌分析称,当前广州楼市可售库存量达到历史次高水平,未售数据也显示未来1-2年内广州市供应量较大。这意味着广州楼市目前供应充足,不存在供求矛盾。 “同城化”政策外加是限购城市,则令广州市内购房需求外溢至佛山、清远等地。 肖文晓称,广州市需求更多由本地常住人口支撑,缺乏外来需求,以居住为导向的市场,缺乏投资炒作氛围。因此,在去年北京、上海、深圳房价领涨时,广州市房价上涨基础并不大。 而对于2016年的广州房地产市场,受访业内人士均认为,不太可能出现暴涨形势,但上涨趋势可以确定。 肖文晓计算道,“按照去年一手住宅套均177万元的总价计算,平均可以节省2.7-5.3万元税费,相当于给广州户口的二套房买家发了个大红包,按照去年15150元/平方米均价,可以多买2-3平方米的房子。” 其称,该政策会让市场产生政府“托市”的预期,对于接下来市场升温有直接帮助,3月份房价亦有望随之出现涨势。 |
网络 | 未知 | 2016-02-25 |
310 | 2018-06-19 02:02:23 | 合同解除后不影响合同中约定的违约责任的承担 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 丁某诉称:2013年1月17日,丁某与张某通过链家公司签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定张某将登记在自己名下位于石景山区203号房屋以265万元价格出售给丁某。双方还约定了付款期限及办理所有权转移登记手续的期限。并约定如一方出现根本违约,应向对方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后,2013年1月17日丁某向张某支付定金5万元,并向链家公司支付居间服务费等共71550元。2013年1月23日张某突然告知丁某不卖房,并出具《宣布合同无效确认书》,宣布合同无效。 丁某认为,双方当事人在平等自愿的基础上签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,且张某在签定协议前也已经征得妻子的同意,双方就应积极履行合同义务。张某在合同签订并生效后,断然撕毁合同,属严重违约行为,应承担违约责任。为维护丁某合法权益,故诉至法院。诉讼请求:1、解除丁某、张某签订的存量买卖合同及补充协议;2、判令张某承担违约金53万元,并返还定金5万元,赔偿中介费(居间服务费58300元、保障服务费13250元)71550元,共计651550元;2、本案诉讼费由张某承担。 2、被告辩称 张某辩称:不同意丁某的全部诉讼请求。张某在签约的同时向丁某及中介公司宣告合同无效不等于张某没有及时履行双方签署的一系列合同,张某提出合同无效,对方应该向法庭提起诉讼来确认合同效力,在本案之前,丁某已经以其母亲的名义向法庭提起了确认合同效力的诉讼,但是因为自身诉讼主体错误而撤诉,这是丁某对自己权利处置不当。即使张某宣告合同无效,其也积极配合丁某和链家公司在履行一系列的合同,收到定金后办理网签。张某宣告合同无效不等于行使合同解除权,更不是单方终止履行合同,张某认为这是丁某对宣告合同无效的错误理解。 丁某主张自己购买同一楼层的房屋多花32万元,但从证据上看丁某多花的32万元是家具、家电损失。从房屋单价上讲反而是便宜3万元,所以丁某谈不上有什么损失。因为丁某并没有要求解除双方定金协议,在双方已经合法履行完毕定金协议的情况下,丁某无权要求返还定金。至于丁某要求张某承担违约金,张某认为合同双方违约金比例过高,不管张某是否存在违约,张某都请求法庭调整。中介费用没有任何证据证明丁某已经向中介公司应该支付该笔费用或实际已经支付,故张某不同意丁某的诉讼请求,请求法庭驳回。 二、法院查明 2013年1月17日,丁某(乙方)与张某(甲方)在(丙方)链家公司居间下签订北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)及补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书,约定甲方将位于石景山区203号房屋出售给乙方,房屋成交价格1400000元。房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等1250000元,上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人可以在签订本合同时支付定金5万元。其中,补充协议约定:甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价,两者总计人民币贰佰陆拾伍万元整,此价格为甲方净得价,不含税。乙方于2013年1月17日向甲方支付定金五万元。 同日,甲乙双方与丙方担保公司签订房屋交易保障合同,约定乙方向丙方支付保障服务费13250元。上述合同及协议签订后,丁某向张某支付定金五万元,向链家公司支付居间服务费58300元,向担保公司支付保障服务费13250元。另居间服务合同约定:甲方或乙方违反本合同约定,导致丙方不能继续履行义务的,丙方不承担责任,且丙方有权收取合同约定的居间代理费用,无须退还,如支付费用方为守约方,可以向违约方追偿该笔费用。 2013年1月23日,张某向丁某送达宣布合同无效确认书,主要内容为:双方于1月17日签订的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版),张某已在1月17日当面向丁某宣告无效,现在正式书面通知丁某,张某将五万元定金返还给丁某。丁某于2013年1月25日收到上述通知。 另查明:丁某的母亲张喜珍曾向法院提起诉讼,要求张某履行房屋买卖合同并办理房屋过户手续。该案庭审中,张喜珍称其委托女儿丁某购买房屋,丁某代理张喜珍与张某签订了房屋买卖合同。张某仅认可房屋买受人为丁某,并称张某未经配偶同意构成无权处分属于无效,张某签完合同后其儿子不同意售房。后张喜珍撤回本案诉讼。 本案庭审中,张某称,双方签订的合同中家具装修价格条款违反国家税收规定损害国家利益,并且张某未经其配偶同意出售房屋,故宣布合同无效。丁某称,因张某违约,故未支付剩余购房款,因怕跟张某继续履行找麻烦,其母亲于2013年3月27日另行购买了房屋,故不要求继续履行合同。 另,本案庭审中,张某同意丁某解除双方之间存量房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求。 三、法院判决 1、解除丁某与张某于2013年1月17日签订的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)及补充协议; 2、张某退还丁某定金五万元; 3、张某支付丁某违约金(包括居间代理费、保障服务费)损失共计九万元; 4、驳回丁某其他诉讼请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 根据合同法相关规定,合同中部分条款无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。本案中,丁某与张某签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,属合法有效,双方应按约定履行自己的义务。即使张某主张的合同中约定的家具装饰价格条款违反国家税收规定属于无效条款,但并不能就此否认双方之间整个买卖合同行为的效力。因此,关于张某对房屋买卖合同及补充协议无效的抗辩意见,法院不予采纳。现张某同意解除与丁某签订的存量房屋买卖合同及补充协议,法院不持异议。合同解除后,张某应将收取的定金予以退还,但合同解除后并不影响合同中违约责任负担和清算条款的效力。 另依据查明的事实,合同签订后履行期限届满之前,张某因其配偶、子女不同意出售房屋宣布合同无效。张某宣布合同无效的行为足以表明构成不履行合同约定义务的违约行为。对此,丁某有权依据合同约定要求张某承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,丁某以自己名义与张某签订房屋买卖合同,由其母亲向张某主张合同权利,鉴于合同权利义务具有相对性,势必对丁某合同目的实现造成一定影响。因此,丁某不得就其扩大损失要求张某承担赔偿责任。现丁某要求张某承担违约责任,张某认为违约金偏高。对此,综合考虑丁某实际损失、合同履行程度、双方过错程度等因素,法院酌情确定张某支付违约金数额。丁某要求张某赔偿居间代理费、保障服务费损失,鉴于上述违约金数额中已考虑到丁某居间代理费、保障服务费损失,法院不再予以支持。 |
网络 | 未知 | 2018-03-21 |
311 | 2018-06-19 02:02:28 | 房屋出卖方主张违约金过高,被法院以其未考虑房屋差价驳回 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 王某诉称:2015年1月27日,我通过链家公司与胡某签署了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》,约定我以598万元购买胡某所有的位于海淀区5号4号楼17层2003号房屋,如一方违约则违约方应按房屋总价款的20%向对方支付违约金。合同签订后我按约定支付了定金20万元,但胡某收取定金后电话告知我拒绝履行上述协议。现我起诉要求解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议;胡某向我支付违约金1196000元、迟延履行违约金59800元;返还居间服务费131560元、定金20万元、保障服务费7940元及上述费用的相应利息;胡某负担财产保全担保金1196000元的利息(自2015年4月23日起至担保金实际返还之日止,按中国人民银行同期贷款利息计算;要求胡某支付担保费28704元。胡某还应承担本案的全部诉讼费用及财产保全费用。 2、被告辩称 胡某辩称:房屋是我与徐文颖的夫妻共同财产,卖房时徐文颖并不知情,故本案的房屋买卖合同是一个无效合同。2015年5月27日胡某已与徐文颖离婚,根据离婚协议上述房屋归徐文颖所有,徐文颖应作为本案当事人参加诉讼。合同中约定的付款时间在过户前10日内,可见合同未约定具体的付款时间。我是在有重大误解的情况下签的合同,该合同显失公平。我认为合同约定的违约金数额过高,不合理。双方所签的合同应属于可撤销合同,我不同意王某的各项诉讼请求。 二、法院查明 2015年1月27日,王某与胡某通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定王某以598万元购买胡某名下位于北京市海淀区5号4号楼17层2003号建筑面积为156.44平方米的房屋,其中贷款为250万元,合同签订之日王某应向胡某支付定金20万元,胡某应于2015年6月30日将上述房屋交付给王某。 此合同中还约定双方应于网签后十日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续,在批贷后五日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续,王某应在过户前十日内向胡某支付首付款327万元。关于违约责任,该合同约定如胡某拒绝将该房屋出售给王某或者擅自提高房屋交易价格的,构成根本违约,胡某应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向王某支付违约金,链家公司收取王某的所有费用不予退还,由胡某直接赔付王某。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。 合同签订当天,王某向胡某支付了定金20万元,向链家公司支付了中介服务费131560元,为保障交易的履行向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费7940元。合同履行过程中,胡某在2015年3月底向王某表示不卖房了。王某在诉讼中向法院申请保全上述房屋,为此提交了担保金1196000元,向担保有限公司支付了担保费及评审费35880元。 另查,上述房屋所在区域因被划入中关村三小的学区,房价在2015年出现了大幅上涨,同等面积房屋在网上的销售价格上涨了二百余万元。 一审判决后,胡某上诉主张违约金过高,要求降低,另,王某与链家公司恶意串通,在合同及补充协议中虚构事实、做低成交价以逃避税收监管,故该合同及补充协议应为无效。 三、法院判决 1、解除王某与胡某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》; 2、胡某向王某支付违约金一百一十九万六千元、居间服务费十三万一千五百六十元、保障服务费七千九百四十元、担保费二万八千七百零四元,返还定金二十万元; 3、胡某赔偿王某所付担保金一百一十九万六千元的利息(自二○一五年四月二十三日起至本判决书生效之日止,按中国人民银行同期贷款利息计算); 4、驳回王某的其它诉讼请求。 四、律师点评 房产律师靳双权点评 王某与胡某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规强制性规定,应为合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务,否则即应当承担相应的违约责任。在王某已依约支付定金的情况下,胡某明确拒绝继续履行合同,已构成预期违约,王某有权要求解除合同。法院对于王某要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的诉讼请求予以支持。 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故胡某应当将收取的20万元定金返还王某,并赔偿因其违约行为给王某造成的损失,该损失包括王某因购买房屋实际支出的各项费用,以及房屋差价损失。 本案中,《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定,如胡某拒绝将该房屋出售给王某,构成根本违约,胡某应当支付房屋总价款20%的违约金,故王某要求胡某支付违约金1196000元,具有约定及法律依据。鉴于房屋目前的市场价值与合同约定的价格相比存在较大幅度的上涨,故该约定违约金的数额并未明显高于王某的实际损失。胡某所持违约金数额过高的抗辩意见未考虑王某的房屋差价损失,故法院不支持。 胡某上诉主张王某与链家公司构成恶意串通,虚构合同价格以逃避税收监管,但就恶意串通以及规避税收征管的事实未能提供相应证据,故法院对其该项主张不予采信,对其要求确认合同无效的上诉请求,法院不予支持。 |
网络 | 未知 | 2018-03-21 |
312 | 2018-06-19 02:02:31 | 房屋出卖人未按约履行提前还贷义务之纠纷案例 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 2013年9月,候某诉称:2013年3月21日,我和韦某签订了购买位于北京市朝阳区306号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后韦某之行为构成根本违约。现请求法院判令:1.解除双方于2013年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.韦某双倍返还定金共计100万元。 2、被告辩称并反诉 韦某答辩并反诉称:我同意解除合同,但不同意候某的第二项诉讼请求。合同不能履行是候某的原因造成的,而不是我造成的。我履行了向贷款行申请提前还款的义务,候某没有按照约定偿还银行贷款,导致双方没有在约定的期限里办理解抵押手续,系候某违约。双方没有按照合同约定在2013年5月1日进行房屋交付,系候某违约所致。2013年3月21日,我和候某签订了购买房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。候某向我支付了50万元定金后,拒不向我支付剩余购房款,候某的行为已构成根本违约。请求法院判令:1.确认双方于2013年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年8月1日解除。2.确认候某违约,向我支付违约金230万元。 二、法院查明 2013年3月21日,候某与韦某签订《北京市存量房屋买卖合同》,主要内容约定有:候某购买韦某名下的房屋,成交价格为1150万元,定金50万元,应于签约当日支付5万元,剩余于2013年4月30日前支付;韦某应在2013年3月30日前(含当日)向抵押权人申请提前清偿贷款,并在取得还款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押权注销手续,该贷款由韦某自行偿还,韦某按抵押权人确定的偿还日期将钱款支付至抵押权人指定账户(补充:中国银行贷款额由韦某银行卡中扣除220万元整)。买卖双方应于2013年4月20日前(含当日)办理申请贷款手续,候某拟贷款金额为220万元整;候某于该房屋交税、过户前支付韦某购房款880万元;韦某应于2013年5月1日前将房屋交给候某。 同日,候某作为买受人、乙方与韦某作为出售人、甲方签订了《补充协议》。上述合同及补充协议中均没有明确约定办理产权过户手续及支付全部房款的最后期限。合同签订后,候某分别于2013年3月21日、3月27日向韦某支付5万元和45万元,共计支付定金50万元。韦某未于2013年5月1日前将房屋交给候某,现该房屋仍由韦某实际控制。 中国银行股份有限公司北京海淀支行于2013年7月8日出具的结清证明,载明借款人韦某于2013年7月5日将金额为221万元的贷款提前结清。2013年8月1日,韦某向候某邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》,内容为韦某已于2013年7月5日清偿完银行贷款,同年5月至7月,韦某方一直让候某再支付一部分房款,但候某一直说没有钱支付,为了减少损失,根据合同约定,提出单方解除《北京市存量房屋买卖合同》。 诉讼中,候某称其依约支付了50万元定金后,韦某没有及时申请偿还银行贷款,也迟迟没有还清银行贷款,致使双方无法再办理按揭贷款手续,也没有交付房屋,是韦某单方违约导致买卖合同不能继续履行。韦某称其已经于2013年3月30日前电话申请提前还贷并于2013年4月3日书面向银行预约提前还贷,因贷款银行业务繁忙,且双方曾口头约定由候某代韦某偿还银行贷款,而候某一直没钱偿还,因此才拖延至2013年7月5日由韦某实际偿还了银行贷款,并非韦某违约所致。为此,韦某申请当时经纪公司的经办人刘峰出庭作证。刘峰出庭作证称韦某确实在签约后的两三天就打电话向银行申请了提前偿还贷款,但是否曾口头约定由候某代韦某偿还银行贷款,因时间太长,已经记不清了。 另外,为证明候某存在违约行为,韦某提交了7份录音证据。候某对上述录音证据的真实性、完整性及证明目的均不予认可,但不申请鉴定。但该录音中能够反映出韦某在2013年6月银行通知提前还贷时尚无钱偿还,其要求候某代为偿还;候某为筹集全部房款需要将其另外的房屋出售,该房屋尚未卖出,且候某对于韦某另行联系其他买房人没有异议;买卖双方及房产经纪公司工作人员曾经就解除买卖合同、撤销网签等事宜进行过协商,但对于返还的定金数额一直无法达成一致。 三、法院判决 1、解除候某与韦某签订的《北京市存量房屋买卖合同》; 2、韦某返还候某定金五十万元及相应利息; 3、驳回韦某的全部反诉诉讼请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。现双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》,法院不持异议。 根据法律规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。即定金罚则适用于单方违约情形。 本案中,合同中明确约定韦某应于2013年3月30日之前向银行申请提前还贷,且由韦某偿还该笔银行贷款,并于2013年5月1日前将房屋交给候某,但并无充分的证据证明韦某已经于2013年3月30日之前向银行申请提前还贷,亦无充分证据证明在签订合同之后曾与候某达成口头协议由候某代为偿还银行贷款,且韦某亦未按照合同约定于2013年5月1日前将房屋交给候某,却于2013年8月1日提出解除买卖合同,故韦某的上述行为已经违反合同约定。 同时,候某亦没有在2013年4月20日之前提交其应当提交的办理申请银行贷款的相关手续,因其自身原因也没有筹齐足够房款,也没有催促韦某交付房屋,且明确同意韦某将房屋另卖他人,也没有再积极推动双方买卖合同的履行。另外,双方的买卖合同中并没有明确约定办理产权过户手续及支付全部房款的最后期限,双方应当进一步协商明确履行期限,而双方对于合同的履行均持消极态度,最终均同意解除合同。故本案中的合同解除并非候某或韦某单方的原因所致,不应适用定金罚则。但合同解除后,韦某应当将收取的定金全额返还给候某。同时,考虑到韦某收取候某的50万元定金已达三年之久,而利息作为50万元的法定孳息亦被韦某占用收益,故韦某在返还候某50万元本金的同时亦应当返还相应利息。 |
网络 | 未知 | 2018-03-21 |
313 | 2018-06-19 02:02:32 | 买方取得批贷函后,卖方违约的房屋买卖纠纷案例 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 杨某诉称:2013年1月26日,我与李某通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》,我购买李某1101室房屋。房屋成交价为300万,装饰装修及配套设施设备等作价为100万,共计400万元。我于2013年2月28日共向李某支付了购房款190万元,剩余款项以按揭方式支付。根据合同约定,自合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,经我与链家公司多次书面、口头、短信催告,李某迟迟不配合办理。故我诉至法院,请求判令:1、继续履行合同,李某将1101室房屋过户至杨某名下,同时我方把剩余的房款210万元一次性给付李某;2、办理过户当日李某将房屋交付给我方;3、李某给付自2012年3月20日起至实际办理房屋所有权转移登记手续之日的违约金,按照合同约定按购房款日万分之五计算,截止到2014年11月5日违约金暂计110万;3、诉讼费由李某承担。 2、被告辩称 李某辩称:一、本案属于杨某违约在先。根据合同约定杨某逾期没有付款构成违约,逾期超过15天构成根本违约。房屋买卖合同补充协议约定了具体的付款方式及期限,即不论以任何方式支付房款,都不得超过签订合同之日起的36个工作日,否则视为杨某违约。约定这个条款是因为我急于拿钱以小房子换大房子。为此我还将房屋总价420万元降为了400万元。双方签订买卖合同的日期为1月24日,而合同上的签署日期被篡改为1月26日,就是杨某为了规避违约责任。合同签订后,链家公司业务员拿走了合同没有给我,补充协议是我再三索要才给我的。补充协议的时间是1月26日也不是我填的,是事后填的与实际签订时间不符,实际签订时间是1月24日。故杨某最迟应于2013年3月21日向我支付全部购房款,但根据其取得批贷函的时间,杨某是不可能在3月21日付清全部购房款的,因此杨某已经构成根本违约。应解除合同并承担违约责任。 二、杨某提供的批贷函不等于批准贷款。杨某存在骗贷行为无法获批贷款,我曾配合杨某向北京银行和工商银行申办贷款,发现他提供给银行的资料均系伪造,出具收入证明的单位是天津的一家单位,其也一直在天津工作,在贷款被拒后杨某又伪造了另外一套材料,到浦发银行贷款,出具收入证明的单位及其在起诉书和笔录中的单位变成了平安瑞德北京投资咨询有限公司。事实上我已经积极配合杨某办理贷款,是因其自身原因不能贷款。故杨某无法按约定给付我钱款。另一方面,我从未见到过批贷函,我方只有核实了批贷函的真实性有效性,签发完成日期的前提下,才有义务在其后的5个工作日内办理过户手续。杨某有义务证明何时向我送达批贷函,实际上其提交的证据可以证明一再拒绝我索要批贷函的正当要求。 三、我积极配合办理过户。权属转移登记需要双方共同办理,杨某不按约定到场办理系其违约,不存在我方不配合办理过户。我方于3月21日在不清楚杨某是否获得银行批贷,不清楚预约缴税过户时间未到的情况下,本着主动配合的态度,到达海淀房管局上地办公中心准备履约,但杨某直到下午15:36都没有到达,假设他们能立即赶到,在余后的时间内也没法办理。而链家公司告知我的到房管局办理过户手续的预约号时间是3月26日,已经过了杨某应该履行付款义务的最后期限。 四、我已经履行了解除合同的书面通知义务。我于2013年4月6日短信通知链家公司的员工解除合同,并按照地址电话给杨某送达了解除合同的书面快递,杨某签收了快递。 五、杨某与中介恶意串通欺骗我方,帮助杨某避税,骗我方与其签署阴阳合同,在阴合同中约定售价400万,在阳合同即在建委办理的网签合同中约定售价为300万,以达逃税的非法目的,实际上属于应予以撤销的合同。 六、我是为了买房而出售房屋,由于杨某未按照约定给付购房款,导致我购买另一处房产时要支付高额的贷款费用,故应当由杨某以现金的方式支付给我。 故我提出反诉:1、要求解除我与杨某的房屋买卖合同;2、要求杨某给付我因其违约造成的实际损失19万元;3、诉讼费用由杨某承担。 二、法院查明 杨某(乙方)与李某(甲方)经链家公司(丙方)居间签订《补充协议》和《买卖定金协议书》。《补充协议》第二条约定:1、乙方于2013年1月26日向甲方支付定金20万元,乙方支付首付款时,该定金视为首付款的一部分;…… 5、甲乙双方同意,在贷款机构签发批贷函后5个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续,如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的,则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理,乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续,如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的,则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任;6、甲乙双方应当在过完户后的5个月内自行办理物业交割手续,丙方陪同。 《买卖定金协议书》约定,乙方确认以人民币400万元整的总价款购买该房屋;甲乙双方同意,本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担;乙方的房款支付方式为商业贷款,拟贷款比例为210万;定金金额为20万。 李某称上述协议中落款日期为1月26日处均系杨某和链家公司未经其同意下涂改,实际合同签订日期为1月24日;对此杨某称,合同是1月24日签订的,但是更改为1月26日是李某提出的,李某称1月24日不吉利,要更改为1月26日,故三方均同意更改了日期。 合同签订当日杨某向李某支付定金20万元;同年1月31日,杨某向李某支付首付款80万元;同年2月28日,杨某将剩余首付款90万元存入北京市海淀区房屋管理局资金监管账户。2013年2月17日,杨某与李某办理了网签;3月4日,双方在上海浦东发展银行北京分行办理了面签;3月13日,杨某取得上海浦东发展银行北京分行的批贷函,拟发放贷款210万元,该批贷函有效期为3个月。该批贷函原件直接送达至链家公司。上海浦东发展银行北京分行本案中到庭确认上述批贷函真实,批贷内容真实。 杨某取得批贷函后,其与链家公司多次通过电话、短信等方式通知李某到北京市海淀区房屋管理局办理过户,但至杨某起诉时,李某未配合杨某办理过户手续。李某曾于2013年4月6日短信通知链家公司工作人员解除合同,并于2013年11月22日向杨某书面送达解除合同通知书。 三、法院判决 1、杨某向李某支付剩余购房款人民币二百一十万元,同时李某配合杨某办理一一〇一室房屋的过户手续,将上述房屋过户至杨某名下,房屋过户手续办理后五日内,李某将上述房屋交付给杨某; 2、李某向杨某支付违约金十五万元; 3、驳回杨某的其他诉讼请求; 4、驳回李某的全部反诉请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 杨某与李某签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效,双方均应依约履行各自义务。杨某按照双方签订的补充协议支付了100万元,将90万元存入监管账户,并于2013年3月13日取得了上海浦东发展银行北京分行出具的批贷函,其已经按约履行了合同义务,李某应当按照合同约定配合杨某办理房屋过户手续,杨某向李某支付全部剩余房款,并承担相应税费。现李某逾期未配合杨某办理房屋过户手续,应承担相应的违约责任。双方合同约定的违约金过高,法院结合杨某所主张的实际经济损失适当酌减违约金并无不当。 批贷函的出具方上海浦东发展银行北京分行已经确认了批贷函的真实性,且链家公司作为中介方也已经明确告知李某收到批贷函的情况下,李某坚持认为批贷函不真实并以此拒绝办理过户手续,缺乏事实依据;杨某并不存在《补充协议》第四条第三款约定的根本违约情形,而李某主张的最后付款期限,系双方对于杨某因自身原因未取得银行批贷函的情形的约定,不适用于杨某已经取得批贷函的情形,因此李某主张杨某构成根本违约,缺乏事实依据,亦与合同约定不符;李某的义务在于配合杨某办理过户,根据双方提交的证据材料,李某未根据杨某及中介方要求的时间与杨某及中介方一起办理过户,而李某仅举证自己在杨某及中介方未到场的情况下来到了房管部门,以此证明其配合杨某办理过户手续,举证不足。据此,法院对李某要求解除合同及赔偿损失的反诉请求不予支持。 |
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314 | 2018-06-19 02:02:33 | 面签时间不确定的一起房屋买卖纠纷案例 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 杜某诉称:2013年1月26日,经我爱我家经纪公司居间撮合,双方签署北京市存量房屋买卖合同及装修装饰补充协议,由刘某将401号房屋出售给我,房屋成交价为220万元。合同及补充协议约定,我在签订合同时支付定金10万元,我在面签当天向刘某支付购房首付款120万元(含定金),我预计贷款100万元在2013年4月26日之前刘某收到全部房款。双方同意合同签订之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 补充协议同时约定,如双方任意一方违约,违约方赔付对方双倍定金及成交价百分之二十的违约金。合同签订后,我于当日向刘某支付购房定金10万元。2013年5月18日,我爱我家经纪公司办理完毕房屋的网签备案手续。房屋办完网签备案手续后,刘某却以种种理由拒绝我办理后续手续的要求,并明确表示不再出售房屋,致使本次交易中途搁浅,双方因此发生争议,特诉至法院,请求法院判令:1、刘某继续履行与我签署的北京市存量房屋买卖合同及装修款补充协议;2、刘某协助我办理房屋的过户手续,将该房屋过户至我名下;3、刘某在办理完房屋过户手续当日将该房屋交付给我;4、本案诉讼费由刘某承担。 2、被告辩称并反诉 刘某辩称:购房协议当天杜某应该给付我首付款120万元,可是当天只给了10万元,还差110万元,合同约定购房人如果超过十天付款出卖人有权解除合同,赔偿出卖人房款20%的违约金,附件五还约定了2013年4月26日前,甲方收到全部的房款,作为买受人没有按照合同约定按期给付我120万元的首付款,也没有在2013年4月26日前给付卖房人全部房款,造成我严重的经济损失,应该按合同约定杜某给付我违约金44万元。 刘某反诉称:主合同第十条(一)款约定:“本合同签订之日起九十日内,……申请办理房屋权属转移登记手续。第七条(二)款1-(2)项约定:“逾期超过十日后,出卖人有权解除合同,……逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。”附件五第四条约定:“乙方须在面签当天支付甲方购房首付款120万元。……在2013年4月26日之前甲方收到全部房款。可是杜某在面签当天只给我10万元,还差了110万元首付款未按时给付,在2013年4月26日之前我也未收到全部房款。综上所述,杜某明显违约,给我造成严重的经济损失,应承担违约责任,请求法院判令:1、解除双方房屋买卖合同;2、杜某支付我成交价的百分之二十的违约金,共计四十四万元;3杜某支付我双倍定金20万元;4、杜某支付本案的诉讼费用。 二、法院查明 2013年1月26日,在我爱我家经纪公司的居间下,刘某(出卖人)与杜某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后,杜某于2013年1月26日支付定金10万元。2013年5月20日,该房屋买卖合同办理网签手续。 庭审中,我爱我家经纪公司称房屋出售的正常顺序为先办理网签,之后进行面签、批贷、过户、办理抵押手续、放款,双方均认可上述顺序。杜某称补充协议中关于在2013年4月26日之前甲方收到全部房款的约定是由我爱我家经纪公司预计的。我爱我家经纪公司称是对买卖过程的大概预计,双方均予以认可,但贷款具体的发放时间一般无法确定。 杜某认为因双方尚未办理面签,故不应支付首付款。我爱我家经纪公司称办理网签手续时间较晚的原因为杜某是以个体工商户缴纳税费的方式获得购房资格,按正常程序仅需将买受人的信息录入即可通过审核,杜某将其信息及时提供给了我爱我家经纪公司,我爱我家经纪公司也将杜某的信息提交给建委,但没有通过审核,在税务部门为杜某出具了完税凭证后,再去建委办理才通过审核,同时建委在4月前后出台了一个新政策,暂停办理网签手续,因此拖延了时间;并称办理网签手续后通知双方办理面签时,双方已发生争议,刘某不同意进行面签。 刘某称建委发布的通知是从2013年3月31日至2013年4月7日停止办理网签。刘某称向杜某及我爱我家经纪公司均要求过支付首付款,但未提供证据证明。杜某对此不认可,我爱我家经纪公司表示不清楚。另查,刘某于2008年5月13日取得房屋的所有权证,登记的房屋坐落为401号房屋,房屋性质为经济适用住房。 三、法院判决 1、杜某与刘某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及装修款补充协议,杜某给付刘某购房款二百一十万元,刘某于杜某给付上述款项当日协助杜某办理401号房屋的权属转移登记手续,并将该房屋交付给杜某; 2、驳回刘某的反诉请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 杜某与刘某签订的房屋买卖合同,系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。双方签订的补充协议约定杜某应于面签当天支付刘某首付款,但面签的时间并无明确约定,双方均认可应先办理网签手续再办理面签手续,实际办理网签的时间为2013年5月20日,已超出了双方约定的付款时间,此后,双方对此又未形成新的约定,且办理网签的时间拖延并非双方当事人的原因,因此,法院认定依据协议约定杜某支付首付款的条件并未成就,故杜某并未构成违约是正确的。刘某以杜某违约为由,要求解除合同缺乏依据,法院不予支持。法院考虑杜某的付款义务尚未完成,为维护交易的稳定,保护出售人的相应权利,法院予以一并解决并无不妥,应予维持。 综上,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2018-03-20 |
315 | 2018-06-19 02:02:34 | 因买方不具备购房资格而不能面签产生违约责任纠纷案件 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 汪某诉称,2015年4月1日,我与陈某、称思源地产签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等,约定我将名下位于北京市朝阳区望京302号房屋出售给陈某,房屋成交价格为395万元。补充协议约定陈某支付首付款205万元不得迟于2015年7月30日,尾款到位不得迟于2015年8月31日,但陈某于2015年4月1日、15日支付定金10万元、30万元,于2015年9月7日支付购房款234万元,陈某没有支付任何剩余款项,陈某行为严重违反合同约定,构成违约,现诉至法院要求:1、解除汪某、陈某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《网签合同》;2、判令陈某立即腾退涉诉房屋;3、支付违约金79万元。 2、被告辩称并反诉 陈某辩称并反诉称:不同意汪某诉讼请求,违约金过高。在付首付款之前,汪某有义务配合我做银行贷款面签,但是这期间其出国旅行,要在2015年9月份才回国,致使整个购房流程严重拖延,双方口头协商待其回国之后再面签,我们双方实际于2015年9月7日做的面签,并于当天支付234万元,剩余款项银行批贷120万元,还有1万元物业交割保证金。汪某在收到我支付的首付款项后,拒绝配合办理过户,构成严重违约,现在贷款批贷函已经过期,我有能力一次性支付剩余房款并负担过户所需税费,现反诉要求汪某:1、继续履行合同,协助我办理涉诉房屋过户手续;2、支付违约金79万元。 汪某对陈某反诉辩称:不同意陈某反诉请求,违约金过高。2015年6月30日未办理银行贷款面签的原因是陈某不具备购房资格,陈某是2015年9月1日才具备购房资格,且办理银行贷款面签需要网签合同,故是陈某违约导致的。如果法院判令解除合同,我同意扣除违约金之后,将陈某已经支付的房款一次性给付陈某。 二、法院查明 房屋登记所有权人为汪某,房屋建筑面积132.69平方米,房屋性质为商品房,汪某通过公证委托案外人汪永齐办理出售房屋的事宜。 2015年4月1日汪某、陈某在思源地产的居间下签订《北京市存量房屋买卖业务签约文件合订本》,包括《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)(以下简称《买卖合同》)、《补充协议》等。《买卖合同》约定陈某以395万元的价格购买汪某名下涉诉房屋,签订合同当日支付定金10万元,陈某拟贷款150万元,若银行未批贷或批贷额度小于陈某申请贷款金额的,陈某应自行筹齐剩余房款并支付给汪某。陈某最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款205万元。自确定贷款机构批准贷款后15个工作日内,双方共同向主管机关申请办理缴税及权属登记手续。房屋交易过程中产生的税费均由陈某承担。因迟延履行合同义务,迟延履行方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日,守约方有权单方解除合同,且违约方应按照本合同约定的购房款的百分之二十向守约方支付违约金。 汪某、陈某签订《补充协议》约定,陈某于签订买卖合同当日向汪某支付定金10万元,之后30日内再支付30万元,尾款150万元由陈某以银行按揭贷款的方式支付给汪某,陈某支付首付款205万元不得迟于2015年7月30日,尾款到位不得迟于2015年8月31日。汪某、陈某应于2015年6月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续,思源地产陪同。 陈某申请思源地产员工出庭作证称:汪某、陈某之间的房屋买卖合同是我接单的,之所以2015年6月30日没有办理面签,是因为陈某另外一套房屋正在办理过户,时间还不能确定,我要等陈某通知我,同时,汪某一方不在北京,9月5日回国,我9月7日安排双方做贷款面签,故未按时办理贷款面签汪某、陈某双方都有原因,等等。 另查,2015年7月14日,陈某配偶将其所有的北京市朝阳区1号房屋转移登记至案外人丁雷名下。2015年9月1日,陈某通过北京市非本市户籍家庭购房资格核验。 三、法院判决 1、陈某向汪某支付剩余购房款一百二十万元; 2、前述判项执行完毕后,汪某立即配合陈某办理北京市朝阳区望京302号房屋过户登记; 3、陈某向汪某支付违约金三十万元; 4、汪某于判决生效及过户完成后三日内结清北京市朝阳区望京302号房屋的物业费,陈某在汪某结清房屋过户前的物业费后三日内支付剩余购房款一万元(物业费具体数额以截止到房屋过户时物业管理方计算后出具的金额为准); 5、驳回汪某的其他诉讼请求; 6、驳回陈某的其他反诉请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院适当减少。当事人都违反合同的,应当各自承担相应的责任。 汪某与陈某就房屋签订的《买卖合同》及《补充协议》,系当事人真实意思表示、内容未违反国家法律法规的强制性规定,应认定合法有效,各方当事人应当依约履行。对于办理银行贷款面签事宜,《补充协议》约定双方应于2015年6月30日与思源地产一同办理,但根据陈某、汪某陈述及证人证言可知,2015年6月30日汪某出售房屋之委托人汪永齐并不在北京,而陈某按照北京市限购政策只能购买一套住房,陈某之家庭名下当时尚有1号房屋,并不具备购买涉诉房屋的购房资格,亦无法办理涉诉房屋网签及银行贷款面签,故未按《补充协议》约定办理银行贷款面签主要系陈某原因所致。 然而,陈某于2015年7月14日出售1号房屋,并于2015年9月1日取得购买房屋的资质,陈某、汪某与思源地产经协商于2015年9月7日办理银行贷款面签,汪某于当日配合陈某办理贷款面签后收取陈某支付的购房款234万元,可以认定汪某与陈某均同意继续履行涉诉房屋《买卖合同》及《补充协议》,故汪某主张解除合同的诉讼请求法院不予支持。同理,汪某要求陈某腾退并返还房屋的诉讼请求,法院不予支持。 鉴于陈某为购买房屋办理的银行贷款批贷函已经过期,经法院询问,陈某在庭审中明确表示有能力一次性支付剩余房款,并负担房屋过户所需税费,法院对陈某反诉要求汪某协助办理房屋过户的诉讼请求予以支持。因《补充协议》约定购房款中留存1万元作为物业交割保证金,故该1万元须在汪某完成物业费费用结清并出示证明后陈某再行支付。 对于汪某、陈某所主张违约金,因主要系陈某原因导致双方未按《补充协议》约定日期办理银行贷款面签,且陈某支付首付款及尾款确有延迟,汪某在收款后认为陈某违约而未配合陈某办理过户事宜,故陈某应承担主要违约责任。鉴于陈某、汪某均认为对方主张违约金数额过高,且未证明自己损失,法院综合合同履行情况、双方违约情形及预期利益,考虑到房屋早已交付使用并已大幅升值的事实,酌情判令陈某向汪某支付违约金30万元。 |
网络 | 未知 | 2018-03-20 |
316 | 2018-06-19 02:02:38 | 房屋买卖面签相关纠纷案件 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 杨某诉称:2012年12月29日,杨某通过我爱我家购买刘某位于北京市朝阳区206号房屋,面积54.97平米,三方于当日签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同及补充协议,并支付了刘某3万元定金和经纪人居间代理费30014元。 2013年1月10日,我爱我家公司经纪人根据合同通知刘某到银行面签,但一直未见刘某回应。2013年1月10日至1月18日期间房产经纪人多次与刘某沟通面签安排情况,2013年1月19日房产经纪人与杨某和刘某沟通后三方约定2013年1月21日在我爱我家公司总部进行银行面签,杨某面签当日将首付款付给刘某。2013年1月21日原被告及房产经纪人到达我爱我家公司总部进行银行面签,杨某提供了面签所需所有资料并签写了所有贷款所需单据,刘某以2013年春节前无法拿到所有房屋款项为由拒绝面签,而该理由不在合同范围内。 2013年1月29日杨某在本人以及房产经纪人与刘某多次就面签事宜沟通未果后,委托房产经纪人向刘某发送面签告知函,约定2013年2月5日前面签,但是刘某拒绝。刘某以房屋涨价为由要求杨某加价3万元才同意面签,杨某拒绝。此后刘某拒绝履行合同。故起诉要求:1.判令刘某继续履行房屋买卖合同。2.判令刘某根据《补充协议》第6条向杨某支付违约金49.4万元。 二、被告辩称并反诉 刘某辩称并反诉称:不同意杨某的诉讼请求。原被告双方和担保公司签订的《房屋交易保障服务合同》第3条第1款c约定杨某为商业贷款或者公积金贷款购房,杨某在办理银行面签前向刘某支付127万元首付款。杨某实际仅支付了2.8万元,至今也没有支付首付款。双方的《北京市存量房屋买卖合同》第7条约定,买方逾期超过10天,出卖人有权解除合同。此外双方签订的《补充协议》第6条约定,做出承诺都以书面形式,不认可口头承诺。如有一方提出与书面合同不符的要求,另一方有权拒绝。面签材料中最重要的材料是首付款支付确认凭证。 杨某没有按照《补充协议》第3条签约后12个工作日内也就是2013年1月16日之前向刘某支付第一笔购房款127万元,构成违约。刘某之前没有通知杨某解除合同。根据《补充协议》第6条和买卖合同第7条的约定,杨某提出面签,刘某去了,但是杨某没有支付127万元首付款就要求刘某出具收到全部首付款的确认函,这份确认函是面签材料之一,刘某认为这是双方合同约定之外的要求,构成违约,所以予以拒绝,没有签署。 面签材料中还包括网签的买卖合同,上面的成交价与买卖合同的成交价不一致。刘某不存在拒收首付款的情况,面签之后杨某仍没有履行付款义务,也构成违约。根据合同补充协议第4条约定,2013年1月初刘某就把户口迁走了,至今没有迁回,说明有履约的诚意。合同约定的违约金数额高于实际损失,请求法院酌减。现提起反诉要求:1.判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.杨某向刘某支付合同金额20%的违约金49.4万元。 二、法院查明 2012年12月29日,经我爱我家公司居间介绍,刘某(卖方、合同甲方)与杨某(买方、合同乙方)先后订立房屋买卖合同及补充协议,约定由杨某购买刘某所有的座落于本市朝阳区206号房屋(成交价247万元),买受人可在签订合同时支付定金3万元;超过10日后,出卖人有权解除合同。 补充协议约定206号房屋合同价款为167万元、配套设施折价款80万元。甲方出售该房屋的净得价为247万元;房款分2次交给甲方,第一次购房款127万元在签订买卖合同后12个工作日内(银行面签当日)以银行转账的方式给出卖人作为首付款,第二次购房款117万元在银行批贷后发放给出卖人;买受人方承担交易过程中双方的相关税费;双方任何一方如对另一方作出承诺,都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现,双方不存在也不认可口头约定或承诺;如有任何一方提出与买卖合同或《补充协议》等书面约定不符的要求,另一方有权拒绝配合,如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同,则视为违约;若甲乙双方有一方违约,则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。 当日,刘某、杨某与担保公司签订《房屋交易保障服务合同》,约定买受方采取商业贷款购房,买受人应于与银行办理面签手续前支付出卖人房屋首付款。当日,刘某、杨某与我爱我家公司三方还订立有《居间服务合同》,约定由双方授权中介机构办理(房屋买卖合同)网上签约手续,由买受人向中介机构支付佣金等。上述合同订立后,杨某向刘某支付了2.8万元定金。双方约定未足额交付的定金在银行面签当日付清。2013年2月21日,中介公司向双方出示了被授权办理的买卖合同,房屋成交价为168万元。杨某夫妇和刘某在中介公司办理面签手续时发生争议,致买卖合同未能履行。经协商无效,同年3月初,杨某以刘某违约为由向原审法院起诉,遂成本讼。 诉讼中,双方对补充协议约定买受人“在签订买卖合同后12个工作日内(银行面签当日)以银行转账的方式给出卖人作为首付款”如何理解存在分歧。上诉人认为依照约定首付款时间为“合同签订后12个工作日”或者“银行面签当日”。被上诉人则认为依照该约定“合同签订后12个工作日应完成交付首付款,也应完成银行面签。双方均认可“合同签订后12个工作日”为2013年1月16日。至于2013年2月21日双方未能办理完成面签手续的原因,双方各持一辞。双方当事人分别陈述了事实经过及提交了相应证据。 三、法院判决 1、原告(反诉被告)杨某与被告(反诉原告)刘某于2012年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除,刘某向杨某返还定金二万八千元; 2、驳回原告(反诉被告)杨某的全部诉讼请求; 3、驳回被告(反诉原告)刘某的其他反诉请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 如何正确理解合同争议条款是处理本案的关键。根据双方签订的《补充协议》第三条,第一次购房款127万元在签订买卖合同后12个工作日内(银行面签当日)以银行转账的方式给出卖人作为首付款,第二次购房款117万元在银行批贷后发放给出卖人。向出卖人支付首付款是买受人的主要义务,也是买受人向银行申请贷款,办理面签手续的前提条件。买受人不及时支付首付款给出卖人,不仅违反合同关于首付款付款时间的约定,而且直接影响面签及银行批贷手续,导致第二次购房款也不能及时获得。如果按照杨某所解释在12个工作日内“或者”银行面签当日向出卖人支付首付款,若买受人违约即不支付首付款,也不履行银行贷款的面签申请,出卖人获得首付款及银行贷款的时间均处于不确定状态。出卖人也不得主张买受人违约,此种理解明显失当。因此补充协议此条应当理解为12个工作日既是对支付首付款时间的约定,也是对面签时间的约定。即在12个工作日内,买受人应当支付首付款并同时办理面签,从而保障合同顺利进入下一个履行阶段。故本案中,杨某未按照约定在签约后12个工作日内,即2013年1月16日之前支付首付款,已构成违约。2013年1月21日,刘某虽到中介公司,双方均有继续履行的意思,但因刘某未认可杨某迟延付款或放弃追究其违约责任,同时对网签价格与合同约定价格不符从而拒绝网签,导致合同无法继续履行。故法院判决解除合同。 |
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317 | 2018-06-19 02:02:42 | 办理面签手续具有人身强制性,故被请求协助办理面签手续被驳回 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 姜某称:姜某与张某于2012年5月通过中介公司签订房屋购买合同,并支付2万元定金。由于姜某的购房资质正在办理中,双方约定于2012年10月1日张某搬出所出售的房屋,在此之前甲乙双方应按合同约定,积极办理房屋交易所需的网签、房屋评估、贷款办理、过户等相关事宜。姜某随即支付中介公司中介费5.5万元。从签订合同之后的4个月左右时间里,姜某积极办理购房资质,多方筹集首付资金,而张某也一直没有对合同约定的房屋交易表示过变更意向。到房产局交易管理部门登记当天,中介公司通知姜某准备好首付款与张某进行面签。 张某称年事已大,而路途较远,委托姜某与中介公司的工作人员到国贸办理相关手续,然后将需要张某签字的相关手续带回并交给张某。张某在签字时,留了一份房产评估相关的手续未签。之后中介公司工作人员多次催促,张某一直以各种理由拖延。直到2012年10月1日前几天,张某突然称房子不卖了;后来姜某、中介公司、张某三方多次沟通,张某态度多次反复,最终张某宣称无论怎样房子都不卖了。姜某希望张某能够秉承契约精神,继续履行合同,使双方交易能够进行下去。由于延迟交房,姜某多方筹集的购房资金一方面要承担一些利息,另一方面也没有办法做一些投资,产生了不小的损失。 在张某产生反悔之后,姜某多方奔波沟通、身心俱疲,原先的规划和安排已经被严重打乱,对姜某的生活造成了严重的影响。从签订与张某的购房合同之后,姜某再也没有关注房市,一直等待张某交房后便可与家人入住。而在等待交房的这段时间里,北京的房价已经有了很大的涨幅,而所买的房屋所在的小区也成为回龙观育新中学的学区房,原先所准备的买房的钱已经不足以买一套同等规格的住房。 现诉至法院,请求判令:1、张某继续履行姜某与张某于2012年5月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》,依合同约定履行各项义务(即配合姜某办理101房屋的贷款面签手续;在贷款机构签发批贷函后5日内配合评估公司对上述房屋进行评估;在贷款机构签发批贷函后5个工作日内,张某协助姜某办理上述房屋所有权转移登记手续,并将上述房屋过户到姜某名下;在收到姜某所有购房款后5个工作日将上述房屋交付给姜某);2、张某向姜某支付违约金(按照每日房屋总价款203万元的百分之五,自2012年8月9日起计算至张某实际履行合同之日止)。 2、被告辩称 张某辩称:不同意姜某的诉讼请求。 首先,2012年5月18日签的北京市存量房屋买卖合同应当属于无效合同,理由为:该合同内容违法,该合同约定的房屋总价款是203万元,但是又约定了房屋的价格是115万元,装修和电器88万元,这是与事实不符的。张某的装修和电器加起来也不超过10万元,之所以这么约定,是交易过程中姜某需要承担税费,姜某为了少交费,才如此规定,姜某违反了合同法第五十二条的规定,应当属于无效合同。 其次,该存量房买卖合同前提条件是姜某(乙方)已具备北京市购房资格,但在合同和协议中关于姜某什么时候取得购房资格,以及取得不了购房资格如何办没有任何约定。张某认为该合同的前提是签约时姜某就已经具备了购房资格,但是事实上姜某与张某签订存量房买卖合同时姜某不具备购房资格;退一步讲,即使合同有效,对张某就是显失公平的合同,如果期间姜某的购房资格审查办不下来,或很长时间办不下来,对张某是不公平的。而事实上合同是2012年5月18日签的,姜某到同年8月底才通过购房资格的审核,才具备北京市的购房资格,此时房价已经涨了几十万元,这对于张某就是不公平。 第三,即使合同有效,也是由于姜某首先违约,导致合同无法继续履行。补充协议第2条的第2款关于评估的约定,张某从来没有接到过对房屋进行评估的通知,也无法配合评估公司的评估;补充协议的第2条第3款的约定,姜某应当在签订合同当日向张某支付首付款123万元,包括2万元定金,但是张某至今没有收到姜某的首付款,因此是姜某违约在先。综上所述,合同是无效的;即使有效,对张某亦是显失公平的合同,张某有权利撤销;即使有效,也是姜某违约。 二、法院查明 2012年5月18日,姜某(乙方,买受方)与张某(甲方,出卖方)在北京链家房地产经纪有限公司(丙方,居间方)居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》,约定:甲方将其所有的101号房屋出售予乙方;该房屋成交价格为1150000元,该房屋家具、家电、装饰装修及其配套设施设备等作价为880000元,两者共计2030000元;乙方在签订合同的同时支付定金20000元,乙方支付首付款时,该定金则视为首付款的一部分;乙方向公积金管理中心申办抵押贷款,拟贷款金额为800000元,乙方因自身原因未获得公积金管理中心批准的,双方同意乙方继续申请其他银行贷款,至贷款批准,期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担;甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估;乙方于面签当日将首付款1230000元(包括定金20000元)支付给甲方;……甲乙双方任何一方逾期履行协议中关于定金、房屋评估、首付款、申请购房贷款、权属转移登记、物业交割约定义务的,每逾期1日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。 签约后,姜某依约向张某交付了定金20000元,居间方代理买卖双方签订了相应的网签合同,登记成交总价为1150000元。在之后的履约过程中,张某拒绝配合姜某办理相关的贷款面签手续,致使该合同履行过程中止。 庭审中,北京链家房地产经纪有限公司工作人员述称:“面签”指的是买卖双方共同前往银行申请贷款,就是银行的面签;该公司合同中的“面签”指的是买卖双方到该公司总部对公积金贷款相关材料进行审核,签署相关文件;面签时双方当事人均必须到场,都需要签字。经该院释明,姜某的相关诉讼请求涉及对张某人身及意志的强制,但姜某坚持其继续履约的诉讼请求并不主张解约违约金。姜某同时称,如继续履行购房合同其必须贷款支付剩余款项。 三、法院判决 驳回姜某的诉讼请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 姜某与张某签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。现姜某首先要求张某配合其办理贷款面签手续,而所谓的配合办理面签手续,即张某本人须到银行协助办理批贷手续。由于面签须张某亲自到场办理,因此即使法院作出支持性判决亦无法强制张某本人到银行配合办理,从而亦不能实现姜某的诉讼目的,故法院未支持姜某该项诉讼请求。鉴于面签手续不能办理,且姜某在亦未选择其他替代性履行方式,故法院未支持其要求张某协助过户、交付房屋的主张。 关于迟延履行违约金问题,由于双方的合同暂不能履行,确认迟延履行违约金的条件尚未成就,故法院未支持姜某关于违约金的请求于法有据。 |
网络 | 未知 | 2018-03-20 |
318 | 2018-06-19 02:02:45 | 为避税做低房价的买卖合同的效力 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 马某、宋某诉称:我们二人系夫妻关系,2009年11月6日,马某取得北京市海淀区502号房所有权。2014年10月16日周杰与我们签订《抵押借款合同》,约定周杰向我们提供借款600万元,借款期限为一个月,以502号房屋作为抵押担保,我们协助周杰办理抵押登记手续。同日,双方在北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年10月17日,马某与周杰就502号房屋办理了抵押权登记。同时,我们依周杰的要求向杨某出具了出售502号房屋的《授权委托书》,北京市方正公证处出具公证书。2014年12月4日,杨某出具《转委托书》,将公证书中的委托事项转委托给张某办理。2014年12月3日,张某与某公司签订《房屋买卖合同》,2014年12月8日某公司取得了502号房屋的所有权证。 我们认为:1、在未解除抵押的情况下,2014年12月3日张某以自己的名义与某公司签订的房屋买卖合同应该无效;从公证书中体现张某没有权利决定诉争房屋的价格,为此房屋买卖合同属于超越代理权,应该无效。2、我们与周杰存在借款事实,但周杰利用其优势,迫使我们签订委托书,而且我们与受托人杨某根本不认识,并在借款到期时,故意隐瞒出售抵押权房产,既不告诉我们买房对象,也不告知金额和付款方式,恶意串通订立《房屋买卖合同》,并私自办理过户手续,企图以合法形式掩盖非法目的。因此杨某、张某的买卖行为和所签订的买卖合同均是无效。3、张某在未经授权的情况下与某公司签订的《房屋买卖合同》,合同显示成交价格为465万元,该转让价格达不到市场交易价的70%。 故诉至法院,要求:1、确认杨某、张某以我们的名义与某公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效;2、确认杨某、张某以我们名义与某公司于2014年12月5日签订的《存量房买卖合同》无效;3、诉讼费由杨某、张某承担。 二、被告辩称 杨某、张某辩称:不同意马某、宋某的诉讼请求。杨某与马某、宋某之间是委托代理关系,杨某经公证处转委托给张某的委托书均具有合法的手续,我们二人没有超越代理权限的代理行为。马某、宋某要求确认无效的合同系房屋买卖合同,该合同只是我们在从事代理权限范围内的代理活动,买卖的主体是马某、宋某,我们二人不是本案适格主体。综上我们要求驳回马某、宋某的诉讼请求。 某公司辩称:马某、宋某的本次起诉构成重复起诉,我公司作为买方,签署的合同、手续程序都合法有效,且该房屋交易已实际履行完毕,502号房屋已经过户到我公司名下。综上,我公司请求驳回马某、宋某的诉讼请求。 二、法院查明 2014年10月22日,北京市方正公证处出具公证书。2014年10月16日,马某、宋某出具《委托书》,委托原因、事项、权限为:“委托人马某是502房屋的所有权人,宋某是马某的配偶。现我们想将上述房产出售,因为我们没有时间,不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续,故委托杨某为我们的代理人,全权代表我们办理如下事项: 2、办理提前偿还贷款事宜、解除抵押登记手续并领取房屋所有权证、他项权证、贷款结清证明等相关文件;3、贷款还清抵押解除后,办理房屋核验手续,在符合依法出售的前提下,代我们办理此房的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续,办理网签、撤销网签、面签、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字,代为收取相关售房款及到银行办理提款手续(包括资金监管手续)、办理接受询问相关手续。受托人杨某在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认,并承担由此产生的一切法律后果。委托期限:自委托之日起至办理完毕为止。代理人有转委托权。” 同日,马某、宋某对该委托书进行公证。2014年10月22日,北京市方正公证处出具公证书。审理中,马某、宋某表示其系在周杰的要求下进行的上述公证,杨某亦表示系周杰让其办理房屋的相关事宜。 2014年12月3日,张某与某公司签订《房屋买卖合同》,将502号房屋出售某公司,成交价格为620万元。2014年12月4日,杨某出具《转委托书》,委托原因、委托事项如下:转委托人杨某受马某、宋某的委托办理502房屋的解抵押、出售、过户等相关事项。因本人工作忙,现将上述事项转委托给张某办理。受托人张某在上述授权范围内所进行的一切行为及签署的一切文件,我均予以承认并承担一切法律后果。委托期限:从转委托之日起至转委托事项办完为止。受托人无转委托权。同日,北京市方正公证处对该转委托书出具公证书。 2014年12月5日,周杰与马某代理人杨某签署《解除抵押权的协议》,并于当日办理了502号房屋抵押权注销登记手续。同日,张某代马某与某公司签署《存量房屋买卖合同》(自行成交版),约定502号房屋的成交价格为465万元。该合同在北京市海淀区房屋管理局予以备案,某公司亦按照该合同约定的成交价格支付税款151601.74元。 2014年12月8日,某公司取得了502号房屋的所有权证。审理中,马某、宋某表示杨某没有权利代表二人确定502号房屋的出售价格,张某在签订《房屋买卖合同》时并没有代理权,且张某与某公司系恶意串通,将502号房屋登记至某公司名下。张某表示其已于12月3日获得了杨某的口头授权。杨某对《房屋买卖合同》予以认可,表示其并不认识张某,其系通过周杰与张某办理的转委托书,且其在12月3日已经告知张某转委托一事。 某公司提交了收条,证明其单位员工刘欢向张某支付620万元的购房款。马某、宋某表示对汇款凭证的真实性无法确认。张某表示其已收到某公司支付的购房款620万元。 另查,2014年12月,马某、宋某将某公司起诉至法院,认为《存量房屋买卖合同》(自行成交版)约定的成交价格过低,显失公平,要求撤销该份合同并将502号房屋恢复登记至马某名下,由某公司腾退交还502号房屋。在该案审理中,马某、宋某提交了《房地产估价报告》,估价结果为502号房屋2014年12月8日的评估价值为8374900元。2015年3月25日,法院作出一审判决,驳回马某、宋某的全部诉讼请求。后马某、宋某不服提起上诉,因二人在上诉过程中提起本案诉讼,2015年6月24日,北京市第一中级人民法院作出裁定,中止审理该上诉案件。某公司认为马某、宋某的此次诉讼属于重复起诉。 另外,马某、宋某提出某公司购买502号房屋的成交价格过低,据此提交二手房房源网站的成交记录打印件,证明2014年12月11日502号房屋所在位置的其他房源成交价格约900万元。张某表示无法核实该份证据的真实性,对证明目的不予认可。杨某对此表示不清楚。某公司对该份证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。 三、法院判决 驳回马某、宋某的诉讼请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书,授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋,贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下,以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖合同无效的,一般不予支持,但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。 本案中,马某、宋某于2014年10月16日出具经公证的委托书,委托杨某办理售房事宜,同时赋予杨某转委托权。虽然张某在2014年12月3日与某公司签订《房屋买卖合同》时无代理权,但杨某在庭审中认可张某的售房行为,且双方于2014年12月4日办理了转委托的公证手续,因此张某出售502号房屋的行为并未超出马某、宋某的委托事项,该代理行为合法有效。某公司按照《房屋买卖合同》的约定支付了620万元购房款,并提供了支付购房款的相关凭证,张某亦表示收到该笔款项,在此之后双方办理了502号房屋的解抵押及转移登记手续。马某、宋某主张张某与某公司系恶意串通,但未能提供充分证据予以证明。根据马某、宋某另案中提交的房屋估价报告,张某出售502号房屋时的评估价格为8374900元,因此某公司购买502号房屋的价格不属于明显不合理的低价,张某并不存在滥用代理权的行为。故马某、宋某要求确认张某以其名义与某公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求,缺乏事实与法律依据,法院不予支持。 当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。本案中,张某以马某、宋某的名义与某公司于2014年12月5日签订的《存量房买卖合同》中约定的交易价格为465万元,但双方的真实交易价格为620万元,《存量房买卖合同》的价格条款低于实际交易价格的目的就是为了规避税费,对此某公司亦予以认可,故该价格条款应当认定为无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力,《存量房买卖合同》中除价格条款之外的条款应当是有效的。 |
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319 | 2018-06-19 02:02:46 | 为了避税达成的交易条款无效,不能认定房屋交易无效 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 李某诉称:2012年11月18日,我与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》,由我购买张某位于北京市海淀区405号房屋一套。合同签订后,我向张某支付房屋定金及购房首付款。但张某收到房款后,未履行房屋买卖合同,现我要求张某继续履行2012年11月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》,办理位于北京市海淀区405号房屋的权属转移手续。诉讼费由张某负担。 2、被告辩称并反诉 张某辩称:我们所交易的房屋是房改房,我们签订《北京市存量房屋买卖合同》后,我按照合同约定履行相关的网签及协助李某办理过户手续的义务,按照房改房上市交易程序,我向北京市海淀区房屋土地管理中心申请上市交易,但该中心对双方于2012年11月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及对应的网签合同不同意放弃优先购买权,不批准上市交易,房屋过户登记手续无法办理,房屋买卖合同无法继续履行,故不同意李某的诉讼请求,同时提出反诉,要求解除双方签订的关于北京市海淀区405号房屋《北京市存量房屋买卖合同》,张某承担本案的诉讼费用。 李某不同意张某的反诉,主张本案房屋是可以上市交易的,只是张某为了追加房款,不去办理过户手续,也不向土地经营管理中心递交上市手续。 二、法院查明 2012年11月18日,张某(甲方,出卖人)与李某(乙方,买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定张某将位于北京市海淀区405号房屋出售与李某,该房屋的成交价格为115万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定,具体约定见附件一。同日,双方签订装修款补充协议,约定张某出售给李某的标的房屋合同价款115万元,标的房屋的配套设施折价款为57万元。因此,甲方出售该房屋的交易总价款为57万。上述配套设施折价款的交接方式和时间,由甲乙双方自行协商。甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》不可分割的组成部分。当日,李某给付张某定金5万元。 双方约定,李某向公积金管理中心申办抵押贷款,买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同意买受人继续申请其他银行贷款,至贷款批准,其间产生的费用由买受人自行负担。 庭审中,李某向法院出具《存量房自有交易资金划转协议》,内容为:甲方(房屋出卖人)张某。乙方(房屋买受人):李某。丙方(区县房屋行政管理部门):北京市海淀区房屋管理局。甲乙双方同意账户名:×××(网签合同编号),账号为:×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户,自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方交易资金存入该账户,并委托丙方监守。如交易完成,自有资金及在监管账户存续期间的存款利息归甲方所有,如甲、乙双方交易失败,账户内本息归乙方所有。甲方在中国工商银行开立的账户,户名为张某,账号为×××,交易完成时,作为自有资金收款账户。乙方在中国工商银行开立的账户,户名为李某。账号×××,交易失败时,自有资金划付至该账户。张某否认该协议上“张某”的签字系其签署,经法院释明,其表示不申请进行笔迹鉴定。2012年12月11日李某将23万元划至约定账户。 双方在办理交易过户手续时,北京市海淀区房屋土地经营管理中心以张某与李某向其提交的《北京市存量房屋买卖合同》(即网签合同),成交价格明显低于市场价格为由,该单位无法按其要求放弃优先购买权,建议其修改网签价格后再向该中心提出申请。 经法院询问,张某在出售房屋时的报价为160多万元。张某亦不能说明双方在补充协议中约定设施设备款为57万元的价格构成。 原审法院判决后,张某不服提起上诉,请求本院撤销原审法院的判决,改判解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。张某的理由是原审法院认定事实不清,适用法律错误。一、原审判决超期审理,房屋价格在此期间已经有了大幅度变化,若按原协议价格进行转让显失公平。二、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为了避税虚报了交易价格,损害了国家利益,应属无效合同。 三、法院判决 1、李某与张某前往房地产权属交易机关办理关于北京市海淀区405号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》的网签手续,合同确定的房屋总价款变更为一百七十二万元,申贷金额九十二万元; 2、李某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》的网签合同后三十日内一次性给付张某购房款五十二万元,该款项汇入存量房自有交易资金监管账户; 3、张某在李某履行本判决确定的第二项给付义务后三日内协助李某办理位于北京市海淀区405号房屋的过户手续及贷款申办手续;放贷金额汇至存量房自有交易资金监管账户;4、驳回张某的反诉请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 张某主张房屋买卖合同无法继续履行,要求解除双方签订的买卖北京市海淀区405号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》。根据北京市海淀区房屋土地经营管理中心的意见,李某与张某需修改网签价格,即可继续办理房屋买卖手续,故张某的诉讼请求没有事实依据,法院不予支持。 在订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。张某主张诉讼期间房价大幅上涨,导致原交易价格对其明显不公平,但诉讼期间房价大幅上涨并不能判断订立合同之时交易价格是否显失公平。张某该项主张无法律依据,法院不予支持。 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。张某主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为了避税虚报了交易价格,损害了国家利益,应属无效合同。由于双方买卖房屋的意思表示真实,故仅能认定双方为了避税达成的交易价款条款无效,不能认定买卖交易无效。张某以合同无效为由要求不履行合同,该请求依据不足,法院不予支持。 |
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320 | 2018-06-19 02:02:47 | 为避税签订两份房屋买卖合同,并不必然导致无效——房产律师 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 2013年5月,孙某诉称:2007年12月11日,甄某在我神志不清无民事行为能力的情况下,与我签订《北京市存量房屋买卖合同》,将北京市东城区203号房屋卖与甄某。2009年3月31日,甄某与杨某某签订《北京市存量房屋买卖合同》,同日,甄某、杨某某及中介公司签订《补充协议》,甄某将房屋卖与杨某某。2009年4月13日,甄某与杨某某签订《存量房屋买卖合同》,将房屋过户至杨某某名下。2011年10月22日,北京市东城区人民法院宣告我为无民事行为能力人,张富有被指定为监护人。 2012年11月20日,北京市东城区人民法院判决我与甄某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。现甄某将房屋卖与杨某某的行为已构成无权处分,所签订房屋买卖合同属于恶意串通,损害了我的利益,且违反法律、行政法规的强制性规定。故诉至法院,请求确认甄某、杨某某签订的《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及甄某、杨某某、中介公司签订的《补充协议》无效;请求确认甄某、杨某某之间的房屋买卖行为及办理房屋过户手续的物权转移行为无效;杨某某将房屋返还给我所有;甄某、杨某某承担本案的诉讼费用。 2、被告辩称 甄某辩称:我母亲李某于1974年1月8日与孙某登记结婚,孙某与我系继父女关系。我对孙某照顾多年,房屋购房款亦系我支付。当初孙某将房屋卖与我系双方真实意思表示,且我支付了对价,取得房屋产权。我为澳大利亚国籍,2012年北京市东城区人民法院民事案件审理过程中,并未对我进行涉外公告送达,程序违法。在实体上认定事实错误。我已对此案件申请再审,故该案判决书不能作为本案的证据使用和认定。我将房屋卖与杨某某也是通过中介公司居间服务,以合同对价出售给杨某某,杨某某已经善意取得。故不同意孙某的诉讼请求。 杨某某辩称:我通过中介公司获取房屋出售信息,与产权人甄某达成房屋买卖合意,签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,在支付购房款后取得房屋产权。整个房屋交易过程合法有效。双方进行交易时,甄某是房屋产权人,孙某被宣告无民事行为能力及孙某与甄某之间的《存量房屋买卖合同》被判决无效均是在我与甄某的房屋买卖行为完成之后发生的,我在与甄某进行交易过程中没有任何过错,亦未与甄某恶意串通。根据法律规定,无权处分的合同并非无效合同,双方签订的合同也未违反法律、行政法规的强制性规定。故不同意孙某的诉讼请求。 中介公司辩称:孙某无权要求确认上述合同无效,主体不适格,孙某要求确认上述合同无效缺乏法律依据,故不同意其的诉讼请求。 二、法院查明 203号房屋(建筑面积58.15平方米)原系孙某所有的房产。2007年12月11日,孙某与甄某签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定孙某将房屋以380000元的价格出售给甄某。同年12月17日,甄某取得了房屋的房屋所有权证。 2009年3月31日,经中介公司居间,甄某(出卖人)与杨某某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定杨某某以888000元的价格向甄某购买房屋。 2009年4月13日,甄某与杨某某签订《存量房屋买卖合同》(网签合同),甄某将房屋卖予杨某某,合同载明的房屋成交价格为人民币425000元。杨某某按照该合同约定的成交价格缴纳了税费。2009年4月16日,杨某某取得房屋产权证。后甄某将房屋交付给了杨某某。 另,2011年,孙某之子张福顺依法向原审法院申请确认孙某为无民事行为能力人。原审法院于2011年10月22日宣告孙某为无民事行为能力人。同年12月16日,北京市东城区景山街道吉祥社区居民委员会指定张富有为孙某的监护人。2012年5月31日,孙某向原审法院对甄某提起诉讼,要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院于2012年11月20日作出(2012)东民初字第07114号民事判决书,确认孙某与甄某于2007年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。 三、法院判决 驳回孙某的全部诉讼请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 根据法律规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 本案中,杨某某与甄某在房屋交易过程中先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》,两份合同中约定的房屋成交价格明显不同,本案证据证明,杨某某在合同签订后给付甄某30000元定金,另经银行监管给付甄某858000元,合计购房款与《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格一致,据此可以认定双方签订的成交价格为888000元的《北京市存量房屋买卖合同》是双方实际履行的合同,而《存量房屋买卖合同》是双方为办理房屋权属转移登记手续及缴纳税费所签订的,合同约定的交易价格不是双方的真实意思表示,虽甄某、杨某某在房屋买卖过程中有规避税收征管行为之嫌,但该行为有效与否与本案实际履行合同的效力没有必然联系。 孙某以甄某、杨某某逃避税款,损害国家利益为由,要求确认甄某、杨某某所签合同无效的诉讼请求,依据不足,法院不予支持。甄某在出售房屋时房屋的所有权登记在其名下,杨某某有理由认定甄某对房屋享有处分权。杨某某在签订房屋买卖合同后按合同约定支付了对价,依法办理了房屋权属转移登记手续,取得了房屋所有权证,并已实际占有房屋,已构成善意取得。孙某以甄某对房屋没有处分权,且二人恶意串通,损害其利益为由,要求确认甄某、杨某某所签合同无效的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,法院亦不予支持。 |
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321 | 2018-06-19 02:02:48 | 二手房买卖做低房价避税案例——北京房产律师 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 2014年11月,杨某楠诉称:我是北京市东城区15号房屋的所有权人。2012年,我向案外人杜某借取高利贷,杜某要求我在空白的委托书(受托人为李海飞)上签字。2013年6月,我得知房屋已于2013年1月6日被转让给杨某芬,交易价格低于正常市场价格的50%。在杨某芬支付完购房款仅两天后,杨某兰就以远低于市场价的100万元购买了房产,且杨某芬与杨某兰从交易到过户从未到现场看过房;杨某兰在我与其腾房纠纷未结束时就将房屋再次转卖,存在明显恶意。另,我与杨某芬之间的《存量房屋买卖合同》已经被生效的民事判决撤销,杨某芬与杨某兰之间的房屋买卖合同已丧失了合法依据。综上,我认为杨某芬与杨某兰之间的房屋转让行为存在恶意串通,损害了我的权益,故诉至法院,请求:1、确认杨某芬与杨某兰签订的交易价格为100万元的《存量房屋买卖合同》无效;2、杨某芬与杨某兰承担本案诉讼费用。 2、被告辩称 杨某兰辩称:杨某楠并非登记的产权人,我购买房屋属于善意取得,且该房屋现已转让给案外人北京世纪金安资产管理有限公司。故不同意杨某楠的诉讼请求。 杨某芬辩称:不认可该民事判决,我与杨某楠、杨某兰签订的房屋买卖合同均合法有效,故不同意杨某楠的诉讼请求。 二、法院查明 经审理查明:房屋建筑面积为59.3平方米,原登记在杨某楠名下。 2012年3月29日,杨某楠与杜某签订《抵押借款合同》,双方约定杨某楠向杜某借款130万元,杨某楠以房屋抵押作为履行还款义务的担保。并应杜某的要求,于同日签署《委托书》,授权李海飞就房屋全权代表杨某楠办理房屋买卖、房款收取等相关事宜,以担保杨某楠可以偿还借款。 2013年1月6日,李海飞作为杨某楠的代理人与杨某芬签订《存量房屋买卖合同》。房屋成交价格为110万元。2013年1月8日,房屋所有权转移登记至杨某芬名下。 2013年1月31日,杨某芬(甲方,出卖人)、杨某兰(乙方,买受人)和中介公司(丙方,居间人)签订《房屋买卖居间合同》,约定:总价款216万元,在本合同签订后当日内,乙方交易定金为20万元;付款方式为自行交割全款;甲乙双方于2013年2月28日办理过户手续,甲方应于产权登记转移后3日内向乙方交房;乙方向丙方支付居间代理费4万元;本次交易的后续手续由担保有限公司办理,并另行签署相关合同;甲乙双方同意在本合同成立后当日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。同日,杨某芬与杨某兰签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,双方对房屋的成交价格、付款方式及资金划转方式、房屋的交付、违约责任、税费负担以及权属转移登记等进行了约定。 同时,杨某芬与杨某兰亦签订《自行划转补充协议》,为规避税费,该合同约定,杨某芬将房屋售予杨某兰,房屋成交价格为100万元。2013年2月22日,房屋转移登记至杨某兰名下。期间,杨某兰先后于2013年1月31日、2月20日向杨某芬帐户转入22万元、195万元,并负担各项税费共计94620元。后,在杨某芬通过中介公司向杨某兰交付房屋过程中,因杨某楠介入,杨某兰未实际接收房屋。2013年3月18日,杨某兰将其户口迁入房屋。 审理期间,杨某芬称其之所以购买房屋后一个月内即出售,是因其为了凑钱买房向朋友借款,但没多久朋友就让其还钱,其着急还钱即卖房。杨某兰称房屋系学区房,为了孩子上学购买房屋,当时房源紧张,中介说有房,其就要求看房,2013年1月底看的房,看后决定买;房屋是一个两居室;之所以再次出卖房屋是因其另外一个孩子上学需要,但房屋其不能控制,有公司收房就卖了。 另查1:2014年1月,杨某楠以杨某芬为被告、以案外人李海飞、杜某为第三人,诉至原审法院,要求撤销李海飞代理杨某楠与杨某芬签订的《存量房屋买卖合同》。原审法院经审理认为,杨某芬在签订与杨某楠之间的《存量房屋买卖合同》时对房屋的市场价格应有较为清晰的认知,但其利用了杜某出售涉案房屋以及收回对杨某楠借款的意图,与杨某楠的代理人李海飞签订了《存量房屋买卖合同》;成交价格明显低于市场合理价格,违背了公平、等价有偿的原则;杨某楠、杨某芬之间的《存量房屋买卖合同》在订立时显失公平。原审法院于2014年7月15日作出判决,撤销了上述房屋买卖合同。在该案中,经原审法院向居间机构调查,房屋在2013年1月的市场估价区间为255万元至280万元。 另查2:杨某兰已将房屋另售。2014年6月30日,房屋转移登记至北京世纪金安资产管理有限公司名下。 三、法院判决 驳回杨某楠的诉讼请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 杨某楠称杨某兰与杨某芬签订《存量房屋买卖合同》过程中存在恶意串通,损害了其权益,故其二人签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。这里首先要明确恶意串通的确定标准,即订立合同的双方在主观上具有共同的意思联络与沟通,都希望通过订立合同而损害第三人的利益。而对恶意串通事实的证明,《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定了比证明其他事实更为高的证明标准,规定需要达到排除合理怀疑的程度。 本案中,根据已查明的事实,杨某兰、杨某芬2013年1月31日通过中介公司居间签订房屋买卖合同,此时房屋已登记在杨某芬名下,杨某楠当时并未就房屋产权争议问题提起相关诉讼且据杨某楠自述,房屋已于2013年1月28日被杨某芬强占。在此情况下,杨某楠应提供证据证明杨某兰在与杨某芬订立合同前知道或者应当知道涉案房屋存在权属或其他纠纷,否则,难以认定杨某兰在购买杨某芬所有的房屋时有损害第三人利益的动机。 对此,杨某楠未提供证据,而其主张的杨某兰购房前未看房一节,杨某兰对此不予认可,根据杨某楠有关房屋的控制情况,亦不能排除杨某兰看房的可能;其主张的房屋交易价格低以及交易时间短一节,杨某芬称为了还朋友借款急于出售房屋,杨某兰称为了孩子上学急于购买房源紧张的学区房,两者的理由从现实生活来看均具有一定的可能性,故综合杨某楠所述杨某兰、杨某芬恶意串通的理由及其举证情况,不足以认定杨某兰在购买房屋时与杨某芬恶意串通损害第三人利益。 杨某兰与杨某芬为规避税费而在网签合同即《存量房屋买卖合同》中约定房屋交易价格为100万元,该约定损害了国家利益,故法院确认《存量房屋买卖合同》中100万元交易价格的条款无效。 关于杨某兰辩称其取得房屋属于善意取得的问题,依据我国物权法第一百零六条该问题属于是否会产生物权变动后果的抗辩,而本案系合同效力问题,故本案不予审查。 |
网络 | 未知 | 2018-03-19 |
322 | 2018-06-19 02:02:52 | 通过提高装修及配套设施的价款来避税的房屋买卖合同效力认定 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、基本案情 1、原告诉称 2014年6月,胡某宗诉称:我与王某于2014年4月30日签订关于位于北京市朝阳区302号的《北京市存量房屋买卖合同》,总价款为443万元。合同约定王某应当于2014年5月3日之前支付我定金10万元。但直至2014年6月16日,王某仍未支付定金。按《补充协议》第四条之规定王某已违约,其行为严重损害了我的利益,故我依据合同中关于违约责任的约定要求:1.王某支付我违约金88.6万元(房屋总价款443万元的20%);2.我方要求解除我与王某于2014年4月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、我与王某及第三人中介公司之间于2014年4月30日签订的《补充协议》。 2、被告辩称 王某辩称:同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,我没有给胡某宗造成损失,没有违约,不同意支付违约金。合同中房屋成交价格为225万元,装修及其设施作价为218万元,装修价格过高,不合常理。出卖人应如实陈述装修情况,这样的合同如履行,将严重侵害我的利益,且虚报房价的后果是逃避国家税收,属违法行为。事后了解我有可能受到税务机关处罚,对我以后再次售房加重了税负,根据合同法第52条,是无效合同。 《补充协议》第3条要求税费全由我承担,这是利用了我不懂法律,房屋不满5年,不唯一,出卖人将个人所得税转嫁我方,根据合同法第52条第5项规定,该《补充协议》为无效合同。关于定金,双方约定3日内交付定金,2014年4月30日签订合同,5月1日我就通过中介公司通知胡某宗解除全部合同,也就是说定金合同没有生效时,我就提出解除全部合同。此时合同的重要组成部分即《补充协议》还未通过第三人的法务部门进行审核,未形成正式版本,我认为此合同不完整,不具备法律效力。在合同签订第二天就联系中介公司要求通知胡某宗解除合同,就是要把双方损失降到零。合同为格式合同,格式条款剥夺了双方进一步协商的权利,缺少了告知和提醒。我在本案中不提反诉。 二、法院查明 2014年4月30日胡某宗(出卖人)与王某(买受人)就房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:……逾期超过15日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。 2014年4月30日,胡某宗(甲方)、王某(乙方)及第三人中介公司(居间方)就《买卖合同》签订《补充协议》. 2014年4月30日,王某向胡某宗出具了欠条,主要内容为:“今欠胡某宗购房定金十万元,房屋物业地址为北京市朝阳302号,本人承诺于2014年5月3日前将定金交付给业主胡某宗。”签订上述合同当天,胡某宗与王某互相未留对方的联系方式。 王某与中介公司均认可王某于2014年5月1日通过电话提出要求解除《买卖合同》,随后中介公司当天通过电话通知了胡某宗。胡某宗对此不认可,认可2014年5月2日接到中介公司的电话,电话内容主要是协调合同的履行,王某有违约的可能性,但王某还是会积极卖自己的房子来促进合同履行,胡某宗是否能给王某时间。 2014年5月3日,王某未向胡某宗支付定金。王某称其于2014年5月3日通过中介公司知道了胡某宗的手机号,并给胡某宗打电话希望与胡某宗沟通协商解除合同事宜,胡某宗未接电话。胡某宗称因为是陌生号,所以未接。 王某称其于2014年5月4日到中介公司门店,将分别致胡某宗与中介公司的书面材料交给王凯文,王凯文给胡某宗打电话,王某通过免提听见电话中胡某宗不同意王某提出的解除合同以及王某给胡某宗0.5万元赔偿的意见,后因胡某宗一直未到店,故该书面材料一直在王凯文手里。胡某宗表示不记得具体日期,但此期间中介公司确有提出王某想见面和解,但胡某宗认为赔偿数额过低,要求中介地产协调好金额后胡某宗与王某再见面,之后数日中介公司工作人员与胡某宗多次电话沟通,胡某宗也对赔偿金额让步至4万元,但仍与王某未协商达成一致意见。 2014年5月30日,胡某宗、王某及中介公司工作人员见面,中介公司工作人员向胡某宗出示了前述王某出具的书面材料,胡某宗看过后将书面材料留给中介公司保存。该书面材料主要内容为王某要求解除《买卖合同》及《补充协议》。胡某宗称见面时其表明如王某继续购房,需按约定支付定金10万元,如王某明确要违约不购房,要按照合同条款执行违约程序。 胡某宗为证明房屋价格下跌,王某违约行为给胡某宗造成巨大的经济损失,提交了“二手房-北京中介在线”的网页打印页,其中显示×小区4月成交平均价在5万元/平米以上,7月成交平均价为4.3501万元/平米。 经询,胡某宗与王某未就房屋进行过网签,王某实际未向胡某宗支付过任何款项。 王某称如法院认定其违约,则认为违约金过高,要求法院酌减。 三、法院判决 1、解除胡某宗与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》; 2、解除胡某宗与王某及中介公司签订的《补充协议》; 3、王某赔偿胡某宗违约金十四万元; 4、驳回胡某宗的其他诉讼请求。 四、律师点评 房产律师靳双权认为: 本案争议的焦点是合同的效力问题以及违约金的标准问题。 关于合同效力问题。律师认为合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。王某主张双方签订的《买卖合同》为了避税虚报了交易价格,即通过约定高额装修费及配套设施费用的方式来避税,损害了国家利益,应属无效合同。由于双方买卖房屋的意思表示真实,故仅能认定双方为了避税达成的交易价款违反相关税收规定,但不符合效力性禁止性规定,不能认定买卖交易无效。故王某该请求依据不足,法院不予支持。 关于违约金请求是否成立的问题。律师认为,《买卖合同》对于双方当事人具体的权利义务包括付款时间、数额及违约责任均作出了明确的约定。双方当事人均应按照诚实信用原则实际履行合同义务。 本案中,王某主动提出不履行合同义务是引起本案诉讼的主因,因此王某的行为已构成违约,应依约承担相应的违约责任。王某提出合同约定的违约金过高,根据合同法相应规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少;根据现查明的事实可知,双方在订立合同时虽均未留有对方的联系方式,但王某在订立合同后的第二天已向居间方中介公司提出要求解除合同的意思表示,且胡某宗在王某未按约定支付定金时亦应知晓合同存在解除的可能性。而至5月30日王某的解约通知到达胡某宗时,距离双方签约的时间也仅一个月。基于此,胡某宗所受到的损失表现为二个方面,一方面为房屋差价的损失,另一方面为在此期间内对王某的合理信赖而致使其丧失其他缔约机会的损失。而房屋价值的差价损失属于履行合同的可得利益,以合同生效且具备可履行性为前提,其实现具有不确定性。故在本案中关于房屋市场价值差价损失不应直接作为违约金计算标准的依据,而仅能以此作为参考,应主要考虑胡某宗另行缔约机会的丧失、各方的过错程度等因素酌情确定。综上,王某关于违约金过高的辩称意见符合法律规定,具有事实依据,法院据此作出减少违约金的处理正确,数额适当。 |
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323 | 2018-06-19 02:02:56 | 房屋买卖合同贷款方式转为一次性付款是否违约认定 | (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。) 一、原告诉称原告齐男诉称:要求解除我方与张贵于2016年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、张贵支付我方逾期付款违约金49.6万元(房款248万元的20%为依据)。事实和理由:我方与张贵于2016年3月21日签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及相关协议,双方约定我方将x号房屋出售给张贵,房屋成交价为129万元。此后,我方按照合同约定履行了义务,但张贵未如期支付房款。我方多次催促,张贵置之不理。 二、被告辩称被告张贵辩称:我与对方商定以总计246万元的价格购买x号房屋,后齐男提出涨至248万元,我不同意。为促成交易,齐男提出她让1万元,我再增加1万元,即签约价248万元,我实际支付247万元。我已支付了定金19万元(另外的1万元齐男补上)。由于房龄太长,不能贷款,我想方设法筹集了全部房款,但对方要求再增加30万元才能协商合同履行问题。齐男的违约行为给我造成了巨大损失,故我不同意齐男的诉讼请求。同时,我提出反诉,要求:1、齐男继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、我一次性支付房款(物业交割费1万元于交割后结清)、齐男将x号房屋过户至我名下;2、齐男赔偿我违约金49.6万元。 齐男针对张贵的反诉辩称:我方同意张贵少交1万元,但没有同意在定金中扣除,定金仍然应当支付20万元。张贵未按照合同约定的时间支付定金和首付款。不同意张贵的诉讼请求。 中介公司述称:《北京市存量房屋买卖合同》合法有效,要求继续履行。 三、审理查明经法院审理查明:2016年3月21日,出卖人齐男与买受人张贵签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版),约定齐男将x号房屋出售给张贵,合同记载房屋成交价为129万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价119万元。关于贷款的约定,买受人向银行申请贷款90万元。买受人因自身原因未贷款机构批准的,双方同意买受人继续申请其他机构贷款,至贷款批准,买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。定金为20万元。 2016年3月21日,齐男,张贵,中介公司三方签订《补充协议》,约定房屋成交价为248万元,乙方于2016年3月21日自行支付甲方定金10万元,于2016年3月25日以理房通形式支付定金10万元。乙方于银行批贷后5个工作日内以理房通形式支付首付款137万元。 除前述两份协议外,合同签订当日,齐男(甲方),张贵(乙方),中介公司(丙方)签订了《买卖定金协议》,约定乙方于协议签署时自行支付定金10万元,甲方收取定金后向乙方出具收据。甲乙丙三方于本协议签署的同时签署定金托管协议。乙方应当同时以理房通托管的方式向甲方支付定金10万元。当日,齐男向张贵出具了收取20万元的定金收条。 对有争议的证据和事实,本院认定如下:张贵出具转账凭证,证明其按时支付定金19万元。原告对真实性予以认可,但表示2016年3月21日支付定金2万元,3月22日支付5万元,3月23日支付2万元,3月26日支付10万元,但被告应在3月21日就向我支付10万元。我虽签署了定金收条,但我并没有收到钱。因被告对该证据的真实性无异议,我院对上述证据的真实性予以认可;2、张贵申请中介公司工作人员刘虎出庭作证。此后,因x号房屋房龄过长,张贵未能获得贷款批准,其愿意变更付款方式为一次性付款。后因双方产生纠纷导致未能签订理房通房款账户,张贵未能支付房款是因卖方原因所致。原告对证人证言不予认可,是由于张贵未凑齐房款,在履行过程中有延误的情况,违约在先。因刘虎为双方房屋交易过程的经纪人,且中介公司对其证言不持异议,在原被告双方均无证据证明对方在付款环节违约的情况下,本院对该证言的真实性予以认可。 本案审理过程中,张贵将房款228万元交至本院。 四、法院判决北京市海淀区人民法院经审理判决如下:1、齐男与张贵于二○一六年三月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行;2、张贵于本判决生效后十日内向齐男支付购房款二百二十八万元。 3、张贵付清全部购房款十日内,齐男配合张贵将北京市海淀区四建宿舍-扎钢楼x层x门x号房屋过户至张贵名下。 4、驳回齐男的其他诉讼请求。 5、驳回张贵的反诉请求。 五、资深房产律师靳双权点评本律师认为,《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》三份协议均系当事人自愿订立,且不违反法律、法规的效力性强制性规定,合法有效,合同当事人应本着诚实信用的原则积极履行自身义务,促成交易。关于定金,张贵支付定金的时间确与约定有出入,但在二手房交易过程中,细节问题有变动属常态,张贵最终支付了19万元且在合同签订当日齐男方即出具收到20万定金的收据的事实表明齐男方对于张贵支付定金的时间及数额认可,故张贵在定金支付上未违约。关于首付款问题,由于房龄原因,张贵未能过去银行贷款,其未实现合同目的自愿变更付款方式为一次性付款,此种付款方式大大减少了交易环节,缩短了交易时间,双方均受益。但由于双方未能进一步达成一致意见,张贵未取得因此支付房款的账户,其未支付房款的行为不构成违约。因双方当事人均无违约行为,张贵要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、其全额支付房款,齐男配合其办理房屋过户手续的诉讼请求应当予以支持。因双方均无违约行为,对于双方当事人要求对方支付违约金的请求,不应支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2018-03-16 |
324 | 2018-06-19 02:02:59 | 夫妻一方遗嘱只能处理属于自己的财产份额 | (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。) 一、原告诉称原告李某1、李某2诉称:被继承人李某6生前立有遗嘱,遗嘱约定:位于涉案房屋由原告李某1继承;位于涉案的房屋由被告李某4继承三分之二份额,原告李某2继承三分之一份额;被继承人遗产110万元由原告李某1管理。现原、被告因遗嘱继承问题产生纠纷。为维护原告的合法权益,特诉至法院。现请求法院判令:1、被继承人李某6名下的遗产存款110万元,由原、被告依法继承,各继承四分之一份额;2、被继承人李某6名下的涉案房屋由原告李某1继承;3、涉案房屋由被告李某4继承三分之二份额,原告李某2继承三分之一份额;4、本案诉讼费用由被告承担。 二、被告辩称被告李某4辩称:关于被继承人的现金存款,李某1、李某5、李某4对被继承人生前照顾的比较多,三人应该均分。李某2是代位继承,其没有对被继承人进行赡养,故不应当分得存款。关于被继承人李某6名下的涉案房屋同意由原告李某1继承,但该房产曾经有过一个诉讼,诉讼所涉及的该房屋李某6应支付的购房款405000元没有支付,该房屋当年是使用李某4爱人王某某和李某4的工龄购买的,故李某1作为该房屋继承人应承担给付义务。原告李某2主张的涉案房屋由李某4继承三分之二,由李某2继承三分之一,被继承人遗嘱中有过表述,但之后被继承人更改了遗嘱,即涉案房产由李某4继承,由李某4对李某2母女进行照顾,因此涉案房屋应由李某4继承。 被告李某5辩称:对涉案遗嘱的真实性予以认可,但该遗嘱中有被篡改的地方。原告提供的遗嘱译文省掉40个字,对被告李某5极为不利。原告诉讼请求第一项要求继承的李某6110万元存款不准确。按照李某6遗嘱,存款由李某1保管,没有各占四分之一继承份额的表述。被继承人李某6生前由李某5长期照顾,原告在诉讼请求中没有涉及李某5的份额,极不公平。在被告李某5处有30万元医保生活费,但该款是借李某6的名义存的,应属于李某5所有。综上,不同意原告诉讼请求。 三、审理查明经法院审理查明:被继承人李某6与林某某系夫妻关系,婚后生育三子一女,即长子李某1、次子李某4、三子李某7和长女李某5。李某7于1998年12月21日死亡,李某2系李某7之女。2012年6月1日,李某6死亡,同年9月2日,林某某死亡。涉案房屋(建筑面积67.1平方米)登记在李某6名下。 庭审中,原告李某1出示了落款处为被继承人李某6的“遗嘱”,内容为,“……我决定将涉案房屋由凯继承(且当初购房是凯出的资金),但我们晚年多亏雪的贴身照顾下得以安居。雪虽有五里坨房产,但考虑雪她孤身一人的困难,百万庄房应给雪居住权(长久或永久,有改动)。展览路房考虑到当初昶多方奔走不容易,虽已继承五里坨房,理应照顾由他继承,但考虑到佳佳孤儿寡母,颇让人怜,所以我意昶应照顾侄女佳佳,作为共有2:1(2/3:1/3)。另外,我有储蓄约110万(有改动)元交由凯(雪,有改动)掌管,作为母亲养老用,不得分割,并由凯关照母亲的晚年。(雪照顾居住、生活,希望雪能贴身赡养。母亲走后,剩余储蓄,凯继承2/3,雪继承1/3,有改动)。 经本院调查,李某6、林某某名下的存款共计人民币四十八万三千三百六十五元六角二分。 庭审中,被告李某5称,其以李某6名义存有医保生活费30万元,但其拒绝提供相关存款凭证。 四、法院判决:1、被继承人李某6名下的涉案房屋由原告李某1、李某2和被告李某4、李某5共同继承,原告李某1继承该房产的八分之五份额,原告李某2、被告李某4和李某5各继承该房产的八分之一份额。 2、被继承人李某6名下的涉案房屋由原告李某1、李某2和被告李某4、李某5共同继承,被告李某4继承该房产的八分之五份额,原告李某1、李某2和被告李某5各继承八分之一。 3、被继承人李某6、林某某名下的存款共计人民币四十八万三千三百六十五元六角二分(含被告李某5自认保管的李某6名下存款三十万元),由原告李某1、李某2和被告李某4、李某5共同继承,其中被告李某5自认保管的李某6名下存款三十万元中的十五万元以及李某6、林某某其余存款三千三百六十五元六角二分由被告李某5继承,原告李某1继承李某6、林某某存款十一万元(含被告李某5保管的李某6名下存款五万元),原告李某2继承李某6、林某某存款十一万元(含被告李某5保管的李某6名下存款五万元),被告李某4继承李某6、林某某存款十一万元(含被告李某5保管的李某6名下存款五万元)。本判决生效后十五日内,被告李某5从其保管的李某6名下存款中支付原告李某1、李某2、被告李某4各五万元。 4、驳回原告李某1、李某2的其他诉讼请求。 五、资深房产律师靳双权点评本律师认为,我国继承法规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承从被继承人死亡时开始。公民可以依照继承法的规定立遗嘱处分个人财产。 本案中,被继承人李某6以自书遗嘱方式,对其名下个人财产予以处分,不违反继承法的相关规定,但处分的财产范围应为其个人所有部分。根据庭审中查明的事实,涉案房屋产权虽然登记在李某6名下,但应认定属于李某6和林某某的夫妻共同财产,李某6名下的银行存款亦属二人的共同财产,上述财产李某6和林某某各占50%份额。李某6对林某某所有的财产份额予以处分,违反了我国继承法的相关规定,故该遗嘱中李某6对林某某50%财产份额所做出的处分应认定无效。林某某生前未订立遗嘱,故林某某死亡后,其遗产应当按照法定继承的相关规定办理。 李某7先于被继承人死亡,应由其女儿李某2代位继承。据此,李某6名下的涉案房屋的八分之五由原告李某1继承,原告李某2、被告李某4和李某5各继承该房产的八分之一。涉案房屋的八分之五份额由被告李某4继承,原告李某1、李某2和被告李某5各继承八分之一。 关于被继承人李某6和林某某的存款,李某6在其遗嘱中未予明确处分,故应适用法定继承原则予以分割。尽管李某6在其遗嘱中称,其有存款110万元,但本案审理中根据原告提供的财产线索,法院查询确认的李某6存款数额远低于遗嘱中所载明数额,故本案中遗产继承范围以法院查询确认的存款数额为准。被告李某5称其以李某6名义存有的医保生活费30万元,但应归属其本人所有,无事实及法律依据,上述由被告李某5保管的医保生活费30万元应属遗产继承范围,由李某6、林某某法定继承人共同继承。我国继承法第十三条第一款规定,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。第三款规定,对被继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。根据庭审中查明的事实,被告李某5长期与被继承人共同生活,尽了较多抚养义务,继承被继承人存款时,可适当多分。据此,能够确定,由被告李某5保管的李某6存款中的15万元,由李某5继承,其余15万元,连同李某6名下存款,由原告李某1和被告李某4、李某2共同继承,各占三分之一。故原告李某1、被告李某4对于涉案房屋继承份额之请求,依据不充分,不应支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2018-03-16 |
325 | 2018-06-19 02:03:04 | 北京房地产律师靳双权谈一起农村家庭财产确权纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称 沙某诉称:请求判令坐落于北京市X区X村×号院落内北正房三间归我所有。 二、被告辩称 沙某柯辩称:不同意沙某的诉讼请求。(一)原告主张的置换房屋,既没有主持人、见证人,亦无书面收据,没有任何手续,与农村习惯不符;(二)沙某早已不在诉争房屋内居住,沙某柯一直在该处居住,且长期占有、使用东侧半间房屋,从东侧出门,出该共有房屋北门喂养牲畜,为自己生产、生活方便不可能进行房屋置换。故,请求法院驳回原告的诉讼请求。 三、审理查明 沙某与沙某柯系兄弟关系。二人之父母在北京市X区X村原有北正房5间。20世纪70年代,在沙某、沙某柯母亲主持下,沙某与沙某柯进行了分家,约定由沙某赡养其奶奶并分得北正房西侧2.5间,由沙某柯赡养其母亲并分得北正房东侧2.5间。分家后,沙某柯经批准在其2.5间北正房东侧新建设北正房1间。现沙某主张其于1983年冬用200元现金及200斤小麦与沙某柯置换其与沙某房屋相邻的半间房屋,沙某柯予以否认,双方为此发生争议。 审理中,沙某为证明其主张,向法院提交了集体土地建设用地使用证,并向法院申请对行动不便的证人进行调查取证。根据该证记载,沙某院落东至西山墙地基外沿往东10.2米(即大柁中线)。因证人沙小雨、沙钰身体健康原因不能出庭,法院依法向证人沙小雨、沙钰进行了调查了解。证人沙小雨称:分家时,沙某与沙某柯每人2.5间北正房,后来沙某柯又申请建了1间,沙某母亲曾说过沙某柯把其0.5间给沙某,沙某给沙某柯200元钱及200斤小麦,一人3间正房。证人沙钰称:分家时有5间正房,沙某与沙某柯每人2.5间北正房,沙某赡养其奶奶,沙某柯赡养其母亲,1983年左右,沙某柯东边接1间房,并将其正房西侧的0.5间房给沙某,沙某给了沙某柯200元钱及200斤小麦,我2012年回过家,沙某柯把0.5间给沙某后,把门堵上了。 另查,2015年5月14日,沙某柯曾将沙某诉至法院,要求确认位于北京市X区X村×号院落内北正瓦房3.5间归沙某柯所有。在该案审理过程中,法院依法向证人沙小雨、沙钰及沙凤芝进行了调查取证。经查,三人证言与本案中陈述基本一致。沙某柯于2015年8月10日撤诉。 四、法院判决 位于北京市X区X村×号院内北正房三间归沙某所有。 五、房地产专业律师靳双权点评 房地产专业律师靳双权认为,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。本案争议的焦点是沙某在分家后是否用200元现金及200斤小麦与沙某柯置换0.5间房屋。根据沙某及沙某柯的陈述,二人在20世纪70年代进行过分家,但双方对用现金、小麦置换半间房屋的情形存在争议。 根据沙某的申请,法院依法向证人沙小雨、沙钰进行了调查核实。在法院调查核实过程中,沙小雨、沙钰对沙某、沙某柯当年分家情形的陈述较为清晰,并对双方当事人母亲当年陈述置换房屋的情况描述一致,二人证言并无矛盾之处。另在沙某柯诉沙某所有权确认纠纷一案中,法院于2015年7月对沙钰、沙小雨、沙凤芝调查了解时,三人对分家置换房屋等情形描述与本次调查了解情形并无矛盾之处,且能相互印证。沙某的集体土地建设用地使用证亦记载沙某房屋东至“大柁中线”。故,足以认定在分家后,沙某曾以小麦及现金换取沙某柯半间房屋事实的存在。故双方产生争议的北正房半间应归沙某所有。 |
网络 | 未知 | 2018-03-16 |
326 | 2018-06-19 02:03:08 | 房地产律师靳双权谈遗嘱继承确认房屋所有权案 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称 林某琪起诉请求:确认北京市西城区3号房屋归林某琪所有。高某风的代书遗嘱将该房屋处分给我,该遗嘱符合遗嘱的法律要件,合法有效。 二、被告辩称 林某博、林某枫、林某沐、金某凌辩称:法院生效判决已确认案涉房屋系林某琪与高某风夫妻共同财产;高某风代书遗嘱符合法律规定,应为有效;林某博等人主张的分家单仅有复印件,难以证实,即使存在分家单,也并未实际履行。 三、审理查明 林某琪与高某风系夫妻,林嵩、林某枫、林某沐、林某亭、林某楠系林某琪与高某风之子,林某博系林某琪与高某风之女。金某凌系林某博之女。 2007年间,林某琪与高某风的原住房所在地区拆迁,高某风购买了北京市西城区3号楼房一套建筑面积暂定为60.61平方米。 2007年4月19日,林某琪与高某风设立公证遗嘱,表示:林某琪与高某风共同购买了北京市西城区3号楼房一套,该房屋系夫妻共同财产,在二人去世后,自愿将房产份额留给女儿林某博个人继承。2014年,高某风取得了该房屋的产权证。 2014年9月29日,高某风作为出卖人,金某凌作为买受人,二人签订了《房屋买卖合同》,高某风以120万元的价格,出卖给金某凌。该合同中未约定购房款如何支付以及支付期间。2014年10月14日,金某凌取得了西城区3号房屋的产权证。 2015年,林某琪以上述房屋属于其与高某风夫妻共同财产,高某风与金某凌之间的买卖行为属于恶意串通,侵害了其合法权益为由,将二人诉至法院,要求确认高某风、金某凌就前述房屋签订的《房屋买卖合同》无效。2015年11月10日,法院作出民事判决书,认为“原告林某琪与被告高某风设立的公证遗嘱仅成立,尚未生效。涉案房屋在林某琪与高某风夫妻关系存续期间取得,系二人的共同财产。金某凌作为林某琪的外孙女,高某风作为林某琪之妻,对涉案房屋为夫妻共同财产的事实应当明知。二被告签订的《房屋买卖合同》未经原告同意;在买卖合同中双方未约定购房款的支付时间;房屋过户后,高某风不及时主张购房款;金某凌以名为买卖,实为赠与为由取得该房屋产权,而未提供林某琪与高某风将该房屋赠与其的相关证据。因此,二被告签订《房屋买卖合同》的行为属于恶意串通,该合同损害了原告的利益。故二被告签订的《存量房屋买卖合同》属于无效合同。现该判决已发生法律效力。房屋产权登记在金某凌名下。 2015年9月23日,由案外人高亮、高青作为遗嘱见证人,由高亮作为代书人,为高某风书写代书遗嘱一份,内容为:“房子要回来,如果我死了,属于我的一半全归我老伴林某琪所有。托我大儿子林高办理此事。”该遗嘱下方有高某风本人签字并书写日期,两位见证人也各自签名。 四、法院判决 北京市西城区3号房屋归林某琪所有。 五、房地产律师靳双权点评 房地产律师靳双权认为,根据已经生效的民事判决书认定,涉案房屋在林某琪与高某风夫妻关系存续期间取得,系二人的共同财产,二人各有二分之一份额;该判决认定了高某风与金某凌签订的《房屋买卖合同》无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。因此,涉案房屋应恢复至原产权人高某风名下。但现在原产权人高某风已经死亡,涉案房产中属于高某风所有的二分之一份额属其生前合法财产,该部分财产的处理,即为本案的争议焦点。 根据林某琪提供的代书遗嘱显示,该代书遗嘱有高某风签字,并有两名见证人签字、由其中一位见证人代书,形式完全符合法律规定的代书遗嘱形式要件,林某琪也已提交证据证明书写遗嘱时高某风具有完全行为能力,故应对该遗嘱的真实性、合法性、关联性予以确认,高某风遗嘱涉及的房产份额由林某琪继承所有,因此林某琪的诉讼请求得到支持。 林某博、林某沐、林某枫、金某凌的答辩意见无事实及法律依据,无法得到采信。 |
网络 | 未知 | 2018-03-16 |
327 | 2018-06-19 02:03:12 | 原告将所有法定继承人告上法庭要求确认房屋所有权 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称 李某诉称:原告与二被告为赵某的子女,现为赵某的全部第一顺序继承人。2002年8月20日,赵某与X开发公司签订《拆迁补偿协议书》,取得位于北京市西城区X小区×号房屋一处,但尚未办理产权证。2014年1月10日,双方达成如下协议:在收取李某给付的20万元房屋折价款后,位于北京市西城区X小区×号房屋归李某所有,赵某不再就该套房屋另行主张补偿。后因赵某于2014年7月13日突然去世,房产证一直未能下发,赵某未能履行完毕协议内容。二被告作为赵某的继承人,有义务协助原告履行上述协议,但二被告拒不配合。请求判决确认北京市西城区X小区×号房屋归原告所有。 二、被告辩称 被告罗某婧、罗某辩称:诉争房屋属于原告的继父即被告的生父赵某的遗产。2002年之前,赵某所居住西城区×号院平房是单位分配给赵某的宿舍,产权属于该单位。2002年进行拆迁,拆迁后赵某搬到了诉争房屋内,该房屋是产权单位分配的房屋,而不是私房拆迁取得,因此诉争房屋的产权属于单位。在赵某生前,按照房改政策,为赵某办理房屋产权证,但产权证还在办理中。二被告认为现赵某已经去世,诉争房屋应属于赵某遗产。二被告既没有取得本案诉争房屋的产权,也没有实际占有使用该房屋。 综上,请求依法驳回原告的诉讼请求。 三、审理查明 被告罗某婧、罗某系赵某与罗某某所生子女,1982年3月15日,赵某与罗某某离婚。赵某2014年7月13日死亡。 本案诉争房屋位于北京市西城区X小区×号,建筑面积92.52平方米,该房屋产权证正在办理中。 2013年12月25日,原告赵某诉被告李某一案,2014年1月10日,民事调解书内容为:“经主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:一、位于北京市西城区×房屋,归被告李某所有。二、被告李某给付原告赵某补偿款二十万元整。” “关于西城区×房屋因没有房产证,在本案中不处理。但原告的意思是如果房产证下来,我们也希望该房屋归被告所有。原告不再就这套房屋另行主张房屋补偿。”。 四、法院判决 驳回原告李某的诉讼请求。 五、房地产律师靳双权点评 房地产律师靳双权认为,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 本案中,原告请求确认北京市西城区X小区×号房屋归原告所有。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 本案中,因赵某死亡前并未取得诉争房屋的所有权证书,因此其并非诉争房屋的所有权人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中,二被告虽辩称赵某在继承案件中所做的希望诉争房屋由李某所有的陈述并非赵某真实意思表示,但二被告并未能举证予以证明,故,对于二被告的上述辩称意见不应采信。赵某虽然在继承案件审理过程中表示希望诉争房屋归原告李某所有,但因赵某并非诉争房屋的所有权人,在没有其他证据予以佐证的情况下,原告仅依据赵某在继承案件中所做陈述而要求确认诉争房屋为原告所有,没有事实及法律依据,故,不予支持。 |
网络 | 未知 | 2018-03-16 |
328 | 2018-06-19 02:03:14 | 村调解委员会的调解协议会得到法院判决支持吗 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称 原告刘某诉称:原、被告双方系姐弟关系,其父母共生有八个子女,分别为长子刘仁申(1998年去世),次子刘某,三子刘仁设,长女刘仁真,次女刘某某,三女刘仁芹,四女刘仁秀,五女刘仁桦。其父母在北京市通州区X镇X村原有北房五间。1982年,原告和刘仁申共同在北京市通州区X镇X村申请新建了北房七间,即xx号院。房屋建成后,在父母的组织下,就该十二间房屋达成了口头的分家协议:老房五间中的四间分给刘仁设,其余一间以及xx号院内的北房西侧三间分给原告,xx号院中的北房东侧四间分给刘仁申。 协议达成后,刘仁申将分给自己的北房东侧四间与被告刘某某自己在北京市通州区X镇X村的另外一处房屋交换。1993年,土地登记时,错误的将xx号院内北房七间都登记在被告名下。后因要修路,需要占用xx号院内的房屋拆除,村委会将被告占有的北房东侧四间拆除,并给予了被告另外一处宅基地。剩余三间房尚未拆除,一直由原告占有使用。 2002年,原告与刘仁设在X村人民调解委员会的主持下达成了调解协议,协议约定原告将原属于自己的老房五间中的一间送给刘仁设所有,xx号院内剩余的北房三间由原告所有。后因该北房三间年久失修,原告将该北房三间进行装修,并居住至今。2007年,被告将原告诉至法院,称原告所有的xx号院内北房三间属被告所有,要求原告将占有使用的xx号院内北房三间腾退给被告,并恢复原状。X区人民法院作出X号民事判决书驳回了被告的诉讼请求,但是未对该房屋进行确权。原告无奈诉至法院,请求法院依法判令位于通州区X镇X村xx号院内北房三间归原告所有。 二、被告辩称 被告刘某某辩称:在第X号民事案件中,刘某某要求刘某腾退该院落,法院判决结果是刘某某出具的建房批示与实际不符,不予支持,既没有认定此院落是刘某的也没有认定是刘某某的,现刘某又要求刘某某将该院落归还刘某,与X号民事判决不符,当时刘某没有提出自己是产权人;刘某称与刘仁设达成的协议,因刘仁设与原告有利害关系,所以其证言不真实。 三、审理查明 原告刘某与被告刘某某系姐弟关系。双方争议的房屋为位于北京市通州区X镇X村xx号的正房三间。 经查,2007年,刘某某曾将刘某诉至法院,要求刘某将xx号的正房三间腾退,理由为该正房三间归其所有,其提供的证据为编号为X号北京市土地登记审批表,但经法院实地测量和勘验,认定X号北京市土地登记审批表所针对的宅基地并非xx号院落。故做出民事判决书,驳回了刘某某的诉讼请求,现该判决已经发生法律效力。 刘某自2002年起居住在xx号三间正房内,并对房屋进行了翻修。2002年5月20日,经北京市通州区X镇X村人民调解委员会调解,刘某取得了xx号三间房屋的所有权,其兄弟刘仁设则取得了老宅正房五间的所有权。 四、法院判决 位于北京市通州区X镇X村xx号的正房三间归原告刘某所有。 五、知名房产律师靳双权点评 知名律师靳双权点评: 公民的合法权益受法律保护。 根据本案查明的事实,xx号三间正房已经经北京市通州区X镇X村调解委员会的调解协议分归原告刘某所有,对于村民内部的房产纠纷,村调解委员会的调解协议的效力应该得到法律的支持。 现被告刘某某虽然不同意原告的诉讼请求,但并未提供充足的证据予以反驳。故对于原告刘某要求确认xx号三间正房归其所有的诉讼请求,应予以支持。 综上,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2018-03-14 |
329 | 2018-06-19 02:03:15 | 离婚诉讼中转移房产,一方提起物权保护之诉 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称 原告孙某诉称:原告与被告成某系夫妻关系,2002年10月,在婚姻存续期间双方在北京购买了两套房产。2010年5月12日,原告在管辖地宁夏某区人民法院提起离婚诉讼,同时对两套房屋进行了诉讼保全。于2012年5月2日作出了民事判决书,将位于北京市宣武区XX号归原告所有。在本案一审期间被告成某从未提及过XX号房已作过诉讼处分,也未将该调解书作为证据出示。二审时,被告作为新证据向法庭出具了2010年12月1日北京市X城区人民法院第X号民事调解书,以证明该房产属于被告成某与其妹成露所有,并已依法处分。二审法院认为:该调解书已发生法律效力,鉴于属于二审中出现的新的证据,足以影响对该案夫妻共同财产的处理,故发回重审。诉讼请求:依法撤销北京市X城区法院第X号民事调解书。 二、被告辩称 被告成某辩称:我不同意原告的诉讼请求,答辩意见如下:一、宁夏中级人民法院民事判决书,确认原告孙某与我存在婚姻关系。我认为上述判决虽然已经产生法律效力,但是该判决明显违反法律规定,系枉法裁判。二、2010年5月,原告孙某利用假结婚证,以离婚纠纷为由,在银川市某区人民法院骗取立案,又申请冻结诉争房屋。而诉争房屋是我和成露共同出资购买,房屋产权按份共有。按出资比例成露应占房屋产权的70%,该冻结行为直接损害了成露的合法权益。综上所述,我请求法院依法驳回原告的诉讼请求,依法维护我的合法权益。 被告成露辩称:不同意孙某的诉讼请求,该调解书未侵犯任何人的合法权益。 三、审理查明 被告成某与成露系兄妹关系。原告孙某与被告成某原系夫妻关系,二人于1999年9月9日登记结婚。 2002年10月27日,成某购买北京市X城区XX房屋,建筑面积为126.92平方米,房屋总价款为1013766元,除首付款外,成某贷款73万元。2004年12月6日,成某取得该房屋的所有权证书。 宁夏某区人民法院,判决:一、准予孙某与成某离婚;二、房屋:位于银川市X号房屋归孙某所有,位于银川市XXX号房屋归成某所有,房屋所负贷款各自负责偿还。成某不服,提起上诉。期间,上诉人成某于2014年7月10日提起行政诉讼,请求撤销X人民政府颁发的《结婚证》。X县人民法院以成某的起诉已过诉讼时效为由,裁定驳回成某的起诉。 本案庭审中,孙某主张其与成某系夫妻关系,二人在婚姻关系存续期间购买诉争房屋,在孙某提起离婚诉讼后,成某和成露串通编造证据取得调解书,故依法应当撤销。成某与成露以其答辩意见,不同意孙某的诉讼请求。孙某对于成某与成露合资购房的陈述不予认可,且不认可成露所述的还贷行为。成某对孙某所述的购房出资61.5万元不予认可。 四、法院判决 撤销北京市X城区法院第X号民事调解书。 五、律师点评 本案为第三人撤销之诉,第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起诉讼。 本案的审理焦点为第X号民事调解书内容是否存在错误,是否侵犯了原告孙某的民事权益,而调解书内容是否存在错误的关键在于原告孙某与被告成某是否存在婚姻关系。 根据查明的事实,结合当事人的举证情况,已发生法律效力的第12号民事判决书,对于原告孙某与被告成某存在婚姻关系的事实予以认定,据此可以确认北京市X城区XX房屋系原告孙某与被告成某在婚姻存续期间购买,性质属于夫妻共同财产。2010年12月1日,在原告孙某与被告成某离婚诉讼期间,被告成某与成露就诉争房屋的产权份额分割达成了第X号民事调解书,确认被告成露享有百分之七十的产权份额,被告成某享有该房屋百分之三十的产权份额,被告成某该行为属于擅自处分夫妻共同财产的行为,侵犯了作为房屋共有人孙某的合法权益。 综上,在房屋共有人孙某未参加诉讼的情况下,第X号民事调解书对属于夫妻共同财产的房屋产权份额进行分割,确实损害了原告孙某的合法权益。原告孙某主张撤销第X号民事调解书,于法有据。关于被告成露所述的超过诉讼时效的意见,原告孙某于第12号离婚案件上诉期间,得知第X号民事调解书的内容,并于2013年2月27日提起第三人撤销之诉,并未超过法定诉讼时效。 综上,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2018-03-14 |
330 | 2018-06-19 02:03:16 | 因子女接班政策引发的借名购买福利房纠纷 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称 宋某诉称:我原系C社职工,1994年7月退休。1998年之前我一直居住在C社分配的宿舍,交一定租金。1998年单位福利分房,分给我102号房屋,原有宿舍退出。102号房屋建筑面积为64.74平方米,由我一次性交清房款并对房屋进行装修,后一直在此居住。北京市房改房政策规定,房屋产权人必须是北京市城镇居民户口。我因1994年子女接班政策户口转回老家,由宋某某(我女儿)接班户口进京,因宋某某与我在同一个单位,单位提出暂时把房产证写在宋某某名下,等我户口进京时再办理过户手续,并承诺写在宋某某名下不影响其在单位的福利分房名额。2007年我户口迁入北京,要求宋某某一同去办理过户,但宋某某置之不理,还一直享受国家规定的无房补助费。诉讼请求1、判令102号房屋归我所有;2、判令宋某某将上述房屋过户至我名下。 二、被告辩称 宋某某辩称:本案是确权纠纷,应自权利受到损害之日起两年内起诉。而宋某在起诉书中陈述其户口2007年迁入北京,要求办理房产证,起诉已经超过诉讼时效,请求驳回其诉讼请求。实体上,宋某起诉与事实不符,本案房产系我独资购买,与其无关。宋某主张没有事实和法律依据,故我不同意其诉讼请求,请求予以驳回。 三、审理查明 宋某与宋某某系父女关系。 1998年,宋某填写《总社职工宿舍申请调整购房登记表》申请分配住房,单位分配给其102号房屋。之后C社按照房改政策向职工出售公有住房,因宋某户籍在外地,故以宋某某名义购买。当日,宋某某向售房单位交纳购房款及相关费用。2002年,宋某入住102号房屋,此后至今该房屋一直由其使用。2004年12月6日,房屋所有权证下发,登记所有权人为宋某某。2007年,宋某的户籍迁入北京。 2007年5月18日,宋某某向单位房管部门申请无房户住房补贴以及相关待遇,其在申请书中称“我父亲宋某分到404的两居室,由于宋某户口不在北京,该两居室以我的名义购买。现本人申请无房职工住房补贴”。2008年11月18日,宋某某、宋某共同签署声明:“404室,此住房产权为宋某某,其父亲宋某。宋某享受无房补贴,现申请领取无房住房补贴。其女儿宋某某享受未达标住房补贴。今后产生的一切此房产纠纷,家庭内部解决”。 后,宋某某一次性领取1991年9月至2012年1月的无房购房补贴100456元,此后至今每月领取1000元无房购房补贴。 现房屋买卖契约和购房款收据在宋某某处,房屋所有权证在宋某处。庭审中,宋某对此解释称购房时其腿受伤,签约、交款均由宋某某代为办理。同时,宋某某称宋某2007年迁户口时自其处借走房屋所有权证,至今未还。就购房出资一节,宋某称在其家中交给宋某某现金6万元,让宋某某去单位交款,钱款来源于其工资及子女给的家用钱。宋某某予以否认,并称其当时已工作10年,结婚6年,家庭有一定积蓄,房款全部由其出资。双方就所述事实,均未提交相应证据佐证。另查,宋某1998年12月基本工资为550元。 四、法院判决 1、登记在宋某某名下102号的房屋应为宋某所有; 2、宋某某将上述房屋过户至宋某名下。 五、律师点评 知名律师靳双权点评: 本案争议的焦点在于宋某与宋某某之间是否存在借名买房关系。从房屋原始来源来看,102号房屋系单位分配给宋某的福利房。后单位按照房改政策出售公有住房,宋某因子女接班户籍迁出北京,仅因此缘由无法以自己名义购买此房。 宋某某在2007年申领无房补贴的申请中写明“由于宋某户口不在北京,该两居室以我的名义购买”,2009年其填写的申请表中亦写道“本人应享受的购房补贴建筑面积标准70无房平方米”,2012年其与宋某共同声明“宋某某按无房领取补贴。如家庭出现纠纷个人自负”,后其实际领取的也是无房补贴。2008年宋某、宋某某签署的声明及宋某出具的说明与上述内容虽有出入,但这只是申领补贴过程中的文件,且“家庭内部解决”、“经家庭商议一致同意”等字句表明宋某与宋某某另有约定。宋某某辩称2007年的申请系应单位需求而写,单位为省钱向其发放无房补贴,无证据佐证,也与以上材料内容不符。 另,房屋从入住至今,一直由宋某使用,房屋所有权证亦由其持有。综合考虑房屋原始来源、双方向单位出具的书面材料表达的意思、购房时双方的经济能力、房屋权益的实际享有者、宋某某至今领取无房补贴等事实,可认定宋某与宋某某之间存在借名买房关系,102号房屋由宋某实际出资购买。双方系直系血亲,基于感情及信任,就此事无书面约定也合乎常理。现宋某要求确认102号房屋归其所有并要求宋某某将房屋过户至其名下,有事实及法律依据,应予以支持。宋某某关于诉讼时效的抗辩理由,于法无据,无法得到支持。 综上,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2018-03-14 |
331 | 2018-06-19 02:03:18 | 协议在农村耕地上建造别墅违法被判无效 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称 原告赵某诉称:北京市昌平区秋园X号系北京X农业公司现代农业示范基地。1999年9月3日,经北京市昌平区公证处公证,被告以书面协议形式向北京X农业公司承租上述秋园X号。2013年1月9日,原、被告签订《房屋使用权转让协议》约定:被告将秋园X号承租权转让给原告,原告支付人民币420万元,双方应于10日内办理交接手续。如一方逾期交房或者逾期付款超过15日,另一方有权解除合同;违约方按总价款10%支付违约金。原告当场支付定金首付款人民币100000元。后,被告短信称因考虑欠缺,已经不再同意出手。为维护我的合法权益,现诉请:1、解除《房屋使用权转让协议》;2、被告返还定金人民币100000元;3、被告支付违约金人民币420000元。 二、被告辩称 被告徐某辩称:2013年1月9日,我与原告签订《房屋使用权转让协议》,将秋园X号承租权转让给原告,价格为人民币420万元,原告在1月10日前已给付我诚意金10万元。后来我方认为出售价格过低,不准备卖了。对于原告的诉讼请求,因《房屋使用权转让协议》是无效的,所以不存在解除的问题,如果原告继续购买我也同意。我同意返还定金,因为买卖行为是国家所禁止的,故不同意给付违约金。 三、审理查明 2013年1月9日,原告作为乙方,与作为甲方的被告签订《房屋使用权转让协议》,双方约定乙方购买的房屋为甲方拥有使用权的秋园X号的房屋,房屋性质为租赁使用权,剩余使用期限37年;房屋的用途为居住,占地面积1065平方米。 2013年3月原告向被告发出书面解除合同通知,称被告提高交易价格、不交付房屋,逾期已达两月余,要求解除合同,退还定金并支付违约金。 另查,秋园X号房屋土地性质为农村耕地,原为北京X农业公司向北京市X镇承包,规划为用于建设开发现代农业示范基地,且土地上已建设有温室及配套设施。1999年9月,被告和北京X农业公司签订《北京现代农业示范基地温室出租合同书》,向其承租50年温室,承租款为511290元,一次性付清。被告交付了款项,取得了土地,现原告与被告协议约定的房屋即在该土地上为别墅构造的住宅用房屋。 四、法院判决 1、原告赵某与被告徐某签订的《房屋使用权转让协议》无效; 2、被告徐某返还原告赵某十万元。 五、房地产律师靳双权点评 房地产律师靳双权认为,所有权人对所有物有权进行占有、使用、收益、处分,该四项权能构成所有权整体,除法律特别规定外,不可能单独分离出来进行转让。原告与被告签订的房屋使用权转让协议,其实质是购买无合法土地权限的地上建筑,双方以“房屋使用权”一词,规避相关法律禁止性、强制性规定,以达到购买农用耕地上的别墅建筑的结果。双方所签订合同违反法律禁止性、强制性规定,应为无效,如发生损失,因双方主观上均对其过错有清醒认识,故双方各自承担。现原告要求被告承担违约金,系以合同有效为前提,故无法得到支持。 综上,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2018-03-14 |
332 | 2018-06-19 02:03:22 | 房屋使用权转让协议被法院认定实为房屋买卖 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称 马某依诉称: 2002年7月9日,马某依和X地产公司签订了房屋转让协议,将北京市海淀区301号房屋转让给马某依,建筑面积50.2平方米,总价为175700元。由于X地产公司当时未办理房屋的初始登记,因此双方将房屋买卖合同暂时确定为房屋使用权转让协议。后X地产公司完成了该房屋的初始登记,马某依多次要求其办理房屋产权登记,但其以各种理由推诿。诉讼请求:1.X地产公司协助马某依办理北京市海淀区301号房屋的产权过户手续,将该房屋过户至马某依名下 二、被告辩称 X地产公司辩称:X地产公司不同意马某依的诉讼请求。第一,诉争房屋所属项目土地为划拨方式取得。康居房是我国特定时期特定政策下的一种特殊的房屋形式,其土地取得为划拨方式而非出让方式,与普通商品房不同。本案诉争房屋的类型非为商品住宅, X地产公司无法按照商品房的流程办理诉争房屋的产权,故X地产公司不存在需要办理初始登记的事实,X地产公司也无法定及约定义务需为马某依办理产权登记的情况。 三、审理查明 2002年8月10日,马某依(乙方)与X地产公司(甲方)签订《房屋使用权转让协议》约定:甲方转让给乙方海淀区301号房屋的房屋使用权,房屋用途为住宅,转让年限依据国家相关法律法规的规定;上述协议签订后,马某依向X地产公司支付了175700元,X地产公司向马某依开具了《北京市销售(转让)房地产专用发票》,其中载明:“项目为房款,备注为使用权”。 庭审中,马某依主张双方虽然签订的是《房屋使用权转让协议》,但其实际是向X地产公司购买该房屋,X地产公司当时未向其告知该房屋是康居工程,只是告知该房屋还没有产权证,故只能写使用权,其便同意了,后与其同时以该种方式购房的邻居均办理了过户手续,其才知道房屋现在可以办理过户手续,并经咨询房屋登记主管部门,答复只要将使用权转让协议变更成房屋买卖协议即可。 诉讼中,法院前往北京市国土资源局就涉案房屋是否具备过户条件进行核实。经相关工作人员查实,确认涉案房屋已具备过户条件,且系统中显示正在审批马某依与X地产公司就涉案房屋的权属转移登记手续,但目前尚未完成审批,未完成审批原因不明。 四、法院判决 北京X房地产公司协助马某依办理北京市海淀区301号房屋的产权过户手续,将该房屋过户至马某依名下。 五、律师点评 依法成立的合同受法律保护。关于双方签订的《房屋使用权转让协议》的性质。第一,房屋使用权转让多见于公房承租人之间,而X地产公司作为301号房屋的开发商,其虽主张301号房屋为康居项目,只能转让使用权,但其未就此提交充分证据,故不予采信;第二,从协议约定的内容中来看,在付款方式中明确提及了“房屋买卖协议”的内容,可以从侧面印证双方实质达成的合意为房屋所有权买卖。因此,应认定该协议名为使用权转让协议,实为房屋所有权买卖协议。 此外,根据向北京市国土资源局核实的情况,可以确认301号房屋具备产权过户条件。因此,在双方实质存在房屋所有权买卖合同情形下,X地产公司应当协助马某依办理301号房屋的产权过户手续。 |
网络 | 未知 | 2018-03-14 |
333 | 2018-06-19 02:03:24 | 无行为能力人签订房屋买卖合同效力如何认定? | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。) 一、原告诉称 原告段祺诉称:请求依法确认庄×与庄贤就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效,恢复庄×对该房屋所有权。事实和理由:庄×与李×系夫妻关系。庄×2016年2月11日去世;李×2015年2月12日因突发心肌梗死去世。涉案房屋归夫妇共有,房产证登记为庄×,并在此居住。夫妇二人育有女儿段祺,儿子庄×1、庄×3、庄×2,庄×2于2016年3月26日因患肺癌去世,庄×3系庄×2之女,姜×系庄×2配偶,庄贤系庄×3之子。2015年3月28日,庄×3召集姐弟四人协商,庄×3说母亲生前有“遗嘱”:“庄×2搬回迁房后,照顾老人由庄×3负责,×区6号楼2单元102号由庄×3继承;母亲的回迁房上林溪×号楼703号由庄×2继承”。两人各出40万元给大哥大姐,并立“家庭协议”,要求签字画押。庄×3在2015年7月以房屋买卖合同方式、整套房屋以1000元价格,将涉案房屋过户到他儿子庄贤名下。庄×3在办理该房屋过户时,私自作价1229116.63元,以1%税率缴纳房地产税。在被继承人在世且其他兄弟姐妹都不知情的情况下,私自以买卖合同形式过户尚未成为遗产的房屋的行为,是不能允许和非法的。现诉争房屋登记在庄贤名下,由庄×3占有,庄×3所述那个“家庭协议”应无效。诉争房屋为庄×与李×的遗产,应由四个子女共同继承。 二、被告辩称 被告庄×3、庄贤辩称:我认为我父亲是有行为能力的,因为老人耳背,所以都是靠文字书写交流的。平时老人也会出现晚上要出门的情况,我一让他看表,他就脱衣服回去睡了,这种情况有过两次,但不代表老人没有行为能力。如果我父亲没有行为能力,房管局也不会给办理过户事宜,过户时的签字是我父亲签的,他是处分自己的财产,不是无效,是合法有效的。故不同意段祺的诉求。 三、审理查明 经审理查明,庄×与李×系夫妻关系,二人育有一女三子,分别是长女段祺、长子庄×1、次子庄×3、三子庄×2。李×于2015年2月12日去世,庄×于2016年2月11日去世。 涉案房屋一直由庄×、李×夫妇居住使用至去世,庄×2之女庄×3与其爷爷奶奶居住至李×去世,李×去世后,庄×3与庄×居住至庄×去世。李×去世后,段祺、庄×1、庄×3、庄×2于2015年3月28日签订《家庭协议》,内容为:“母亲去世,父亲无行为能力,姐弟四人协议如下:母亲生前遗嘱,庄×2搬回迁房后,照顾老人由二儿庄×3负责。×区6-2-102室由二儿庄×3继承,二儿庄×3拿出肆拾万元给大姐大哥。母亲的回迁房(×12#楼703室)由庄×2继承,庄×2拿出肆拾万元给大姐大哥。立字为据,永不反悔。”庄×3依约履行了付款义务。庭审中,庄×3表示《家庭协议》中“父亲无行为能力”的表述是指其行动不便,当时可以正常交流。段祺称协议内容是由庄×3在母亲去世三天后召集商议父亲赡养事宜时签订的,均为庄×3转述其母亲遗嘱,不予承认。同时,段祺认可协议中对父亲无行为能力的表述,但不认可母亲留有遗嘱。2015年8月9日,北京市国土资源局海淀分局根据庄×与庄×3之子庄贤签订的《存量房买卖合同》,将登记在庄×名下的涉案房屋过户至庄贤名下,该合同买卖的价格为1000元,出卖人签字处庄×的签字笔迹有涂改痕迹。 另查,段祺此前曾提起过继承诉讼,在该次庭审中双方明确《家庭协议》中的款项已履行。 上述事实,还有双方当事人陈述、派出所证明信、X京房权证海字第483597号房屋所有权证等在案佐证。 四、法院判决 北京市海淀区人民法院经审理判决如下: 1、庄×与庄贤于2015年8月9日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效; 2、驳回段祺其他诉讼请求。 五、资深房产律师靳双权点评 本律师认为,依法成立的合同受法律保护。本案中,《家庭协议》系李×去世后由其子女自愿签订的,该协议系各方真实意思表示。庄×3虽称协议中对“父亲无行为能力”是指行动不便,并非无民事行为能力,并提交了相关证人证言,但证人并未出庭就所述内容接受质证,且段祺对此亦不予认可,鉴于庄×已离世,其行为能力已无从通过司法鉴定确定。现庄×3否认《家庭协议》中对庄×无民事行为能力的表述,而肯定其他协议内容,前后矛盾,且提出的反证亦不充分,本院难以采信,故根据《家庭协议》对庄×行为能力的描述应认定其无民事行为能力。同理,段祺认可前部“父亲无行为能力”的表述,而否认母亲遗嘱内容,但从段祺文化程度及认知能力分析,《家庭协议》中关于父亲赡养及房产归属的表述明显与段祺庭审自述不符,段祺如有异议,应当场提出异议或拒绝签字。现各方已签字确认,且并无异议内容出现,故该协议内容既是各方对李×遗愿的共同确认,也是各方就庄×的赡养及身后财产分割事宜达成一致意见的意思表示。现段祺关于《家庭协议》中除“父亲无行为能力”以外内容无效的意见,缺乏事实根据,本院亦不予采信。102号房屋属于庄×、李×的夫妻共同财产,李×对属于自己份额的处分出于其自身意思表示;庄×作为无民事行为能力人,其配偶李×即为其监护人,监护人出于对其自身监护权终止后被监护人生活的考虑,以102号房屋中属于庄×的财产份额为附带条件,达成由庄×3对庄×进行赡养的遗愿,该意思表示是出于对被监护人庄×在世利益的考虑,不属侵害被监护人合法权益的行为。综上,《家庭协议》既是被继承人遗愿的体现,也是各继承人对被继承人遗愿的认可,应为合法有效。根据民法通则的有关规定,无民事行为能力人所实施的民事行为应为无效。《家庭协议》中已确认庄×无民事行为能力,其对102号房屋的买卖行为既违背法律规定,亦不符合被继承人及监护人的遗愿,应属无效。无效的合同自始没有法律约束力,因之取得的财产亦应返还。《存量房屋买卖合同》被确认为无效后,102号房屋在权利上仍应返还为庄×、李×的夫妻共同财产,鉴于庄×已去世,权利凭证的恢复已无实际意义。段祺、庄×3分别关于《家庭协议》效力的陈述,均失之偏跛,不应采信。庄×作为无民事行为能力人,其买卖涉案房屋的行为应为无效。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
网络 | 未知 | 2018-03-08 |
334 | 2018-06-19 02:03:26 | 房屋买卖实际交付定金数额有变化的定金协议效力认定 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。) 一、原告诉称 原告诉称:被告与崔某系夫妻关系,涉案房屋登记在被告名下,系被告与崔某的夫妻共同财产。2016年初,被告委托崔某与中介公司签订委托出售协议,委托中介公司出卖上述房产。原告在中介公司推荐和带领下,实地查看了涉案房屋后,表示愿意购买。因被告不在北京,故被告委托其配偶崔某代为签署房屋出售文件。2015年2月15日,崔某持被告的授权委托书、配偶(共有权人)同意出售证明与原告、中介公司签订了《买卖定金协议书》等相关文件,并约定在《买卖定金协议书》签署后1个工作日签订《北京市存量房屋买卖合同》。《买卖定金协议书》签订后,原告向崔某支付了购房定金10万元。此后,崔某突然反悔并不再同意签订买卖合同,其承认违约并同意承担赔偿责任。现原告诉至法院,要求:1、被告支付违约定金10万元;2、崔某对第一项诉讼请求与被告承担连带责任(因为涉案房屋是被告与崔某的共同房屋,债务也是夫妻共同债务)。 二、被告辩称 被告辩称:授权委托书不是被告签署的,是无效的授权。授权委托书中没有标注委托事项,也没有委托期限,内容上看该委托书也是无效的。因此,崔某基于此签订的《买卖定金协议书》也是无效的。定金10万元被告也已经返还给了原告,已经恢复了原状,原告无权向被告或第三人主张任何权利。至于崔某承担连带责任,原告称崔某与被告形成表见代理关系,如果这样,承担责任的主体恰恰应该是被告,而不应该是崔某。综上,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 中介公司述称:同意原告诉讼请求。2015年2月15日,原告与被告、崔某在中介公司的居间下,签订的《买卖定金协议书》合法有效。2016年2月25日,崔某提供房屋产权证原件、崔某身份证复印件、结婚证扫描件、被告身份证扫描件、被告户口本扫描件、崔某户口本扫描件、授权委托书原件、配偶同意出售证明原件,在中介公司的居间下签订《买卖定金协议书》,合同合法有效,原告支付定金10万元。当日,崔某要求解除《买卖定金协议书》并实际退还原告定金10万元。 三、审理查明 经审理查明:被告与崔某系夫妻,于2009年1月26日登记结婚。涉案房屋于2011年1月11日登记在被告名下。 2015年2月15日,原告(乙方、购买人)、被告(崔某代,甲方、出售人)与中介公司(丙方、居间人)就买卖涉案房屋签订《买卖定金协议书》,约定:原告应于本协议签署时向被告自行支付定金10万元整,被告收取定金时应向原告出具收据。原告、被告和中介公司应于本协议签署的同时签署定金托管协议,原告应当同时以资金托管的方式向被告支付定金40万元整。托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或转回,无需另行征得原、被告任何一方的同意。原、被告双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。原、被告双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如被告违约,被告应向原告双倍返还定金,如原告违约,则被告已收取的定金不予退还。 协议签订后,原告向被告支付定金10万元。但双方未依约签订定金托管协议,也未支付另外40万元定金。当日,被告将定金10万元退还原告。 签订协议当日,崔某向原告和中介公司出示《配偶(共有权人)同意出售证明》和《授权委托书》各一份,其中《配偶(共有权人)同意出售证明》载明:“本人崔某(身份证号×××)系房屋出售人邓XX(身份证号×××)的配偶(或共有权人),现本人声明如下:本人同意房屋出售人出售涉案房屋。声明人:崔某。2015年2月15日”《授权委托书》载明:“委托人:邓XX;身份证号:×××;受托人:崔某;身份证号:×××;委托人欲通过居间人将涉案房屋进行出售。就此事宜,委托人特授权受托人代其办理本授权委托书约定的事宜。委托人:邓XX。2015年2月15日” 审理中,原告就《授权委托书》中落款处“邓XX”的签字是否是被告本人所签申请司法鉴定。鉴定结论为:《授权委托书》中落款处“邓XX”的签字不是其本人所签。原、被告、崔某和中介公司均认可鉴定结论。原告为此支付鉴定费2700元。 庭审中,中介公司经纪人林XX到庭作证称,“2015年2月15日的《授权委托书》在崔某给我的时候就是这样的,是签订《买卖定金协议书》当天崔某交给我公司同事手里的,模板是我同事之前发给崔某的空白模板,他们签好后带来给我们的。上面的签字是不是他们本人签的我们不清楚。《授权委托书》交给我们以后应该进行过审核,但是具体不是我负责。配偶同意出售证明的情况与授权委托书一样。至于涉案房屋要出售给原告,邓XX本人是否知道,我不清楚。原告来我公司表示购房后,我公司负责业主方的经纪人直接跟崔某联系的,因为一直是崔某在操作此事。签订《买卖定金协议书》时我在场,邓XX不在场,是崔某签的字。第三条第2款中约定的定金托管协议没有签,当天三方共同协商第二天再签订定金托管协议,40万元定金也第二天再支付。但是当天,业主就表示不签订正式售房合同了。”被告称签约当日没有按约交纳40万元定金,也没有签署定金托管协议,说明定金条款没有执行。《授权委托书》没有填写授权事项和期限,证人也不清楚此事,实质性的要件都没有明确,因此是无效的法律文件。 四、法院判决 北京市朝阳区人民法院判决如下: 1、被告邓XX于本判决生效之日起七日内支付原告祁XX定金十万元。 2、第三人崔某对于以上第一项与被告邓XX负连带责任。 五、资深房产律师靳双权点评 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的,被代理人应当向第三人承担民事责任,代理人负连带责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。但行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中,尽管鉴定结论已认定《授权委托书》中的“邓XX”签字并非被告本人所签,该结论已经各方当事人认可,且被告也明确表示对于该《授权委托书》不予追认,但在签订《买卖定金协议书》时,崔某作为被告之妻向原告和中介公司出示了结婚证、房屋所有权证以及其与被告的身份证、户口本等身份关系证件以及房屋权属证件,而原告或中介公司均无理由怀疑当时崔某提供的《授权委托书》和《配偶(共有权人)同意出售证明》上被告的签字并非为其本人所签。因此,原告在与崔某(代被告)签订《买卖定金协议书》时有理由相信崔某有代理权,故应当认定对于在同原告签订《买卖定金协议书》的过程中,崔某的行为已构成表见代理,其行为后果应由被告承担。 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。本案中,《买卖定金协议书》系买卖各方的真实意思表示,合法有效,各方均应按照约定履行自己的义务。现中介公司作为居间方,证实在《买卖定金协议书》签订后,被告并未依约履行订立《北京市存量房屋买卖合同》的义务,根据合同约定,应承担双倍返还定金的义务。现原告要求被告支付定金10万元,应当予以支持。 实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。本案中,双方最终虽并未交付约定的全部50万元定金,而仅支付了10万元,但从现有证据看,导致剩余40万元定金未能交付的责任不在原告,而在被告。因不可归责于定金支付一方的原因,导致实际支付定金金额与合同约定不符,应视为定金合同在已支付的金额范围内已生效并对合同双方具有约束力。且从各方的陈述看,被告也并非因对于原告仅支付10万元定金存在异议,而导致当日退还。故应当认定双方实际交付的定金数额虽少于协议约定,但应视为《买卖定金协议书》的约定金额已变更,双方均应按照变更后的定金金额继续履行《买卖定金协议书》。 在债权人以夫妻一方为被告起诉的债务纠纷中,对于案涉债务是否属于夫妻共同债务,应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定认定。如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活,则其不承担偿还责任。现原告向被告主张的债务发生在被告和崔某夫妻关系存续期间内,崔某也未举证证明该债务的发生并非用于夫妻共同生活,故原告要求崔某与被告承担连带责任,应当支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 |
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335 | 2018-06-19 02:03:29 | 房产律师靳双权点评一起借名买房合同纠纷案件 | 为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。 案件介绍: 2005年8月22日王某朔因拆迁取得了购买经适房的资格,黄某有意购买经适房,经人介绍和王某朔达成了一致意见,双方签订了一份《协议书》,在该协议书中双方约定王某朔自愿转让经适房购房确认单,王某朔收取黄某十一万元的转让费和协助费,收款后应当出具收款凭证,并不得反悔转让他人。王某朔出面负责办理房屋的一切手续,依照开发商所要求的时间地点内容提供购房所需资料,出面和开发商洽谈。王某朔取得购房合同和房屋钥匙及房产证后分别应当在三日内交给黄某保存,如果获取后五日内仍未交付黄某则视为违约。甲方应提供办理房产证过户给乙方的依照有关部门要求出具的资料协助黄某完成房产证过户工作,若黄某要求王某朔办理房产证过户手续后,甲方如果没有特殊原因在十日内无法共同办理,应当承担违约责任。由于黄某实际出资,而诉争房屋登记在黄的新名下,因此该房屋的购房发票上的签字应当确认实际出资人为黄某,并且将相关票据交给黄某保管。关于办理过户时的税费,双方约定由黄某承担。该协议签订之后,黄某应当将转让费及协助费11万交付给王某朔。双方亦已约定在房屋具备上市交易条件时再行过户。 上述协议签订之后,黄某将转让费交付给王某朔。 2006年10月22日,王某朔和北京某房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》,双方约定该房屋总价款为26万元,房屋用途系经适房。购房合同签订之后,黄某向王某朔支付了购房款26万元。 2009年2月14日,王某朔取得了面积差额款1120元,并将该房屋交付给黄某,黄某在装修之后入住了该房屋。 2010年8月11日,黄某向王某朔支付了契税4000元。10月12日,诉争房屋所有权证书下发,王某朔取得房产证后交付给了黄某。 后王某朔将黄某起诉至法院,要求确认双方之间的借名买房合同无效。 审判结果: 北京市昌平区人民法院经审理后判决: 确认双方之间所签订借名买房合同有效。 一审判决后,王某朔不服一审判决上诉至二审法院,经二审法院审理后法院判决: 驳回上诉,维持原判。 专业房产律师靳双权案件点评: 专业房产律师靳双权认为,本案双方所争议的焦点在于借名买房合同的效力问题。诉争房屋系王某朔因拆迁取得购房指标的经适房,王某朔和黄某经协商达成一致意见,王某朔转让购房指标给黄某,由黄某支付全部购房款。诉争房屋交付之后,黄某实际占有了该房屋并居住使用,因此双方之间构成了借名购买经适房的关系。 经济适用房属于政策性保障住房,是政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物,并非禁止流通物。本案的经济适用房系王某朔因拆迁获得,该房是由王某朔购买还是转让给他人购买,并不对公共利益造成影响。 其次,王某朔和历经春之间的借名买房关系在2008年4月11日前,且双方明确约定该房屋具备上市交易条件时办理房屋过户手续,因此双方之间的借名买房合同并不违反法律行政法规的强制性规定,因而合法有效。法院的判决是正确的。 |
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336 | 2018-06-19 02:03:31 | 北京房地产律师靳双权点评借名买房后的房屋继承问题 | 为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。 案件介绍: 石某和王某在1981年2月17日登记结婚,在2005年4月17日离婚,双方在2014年3月11日复婚。王某任系双方之独生女。石某在2014年6月11日去世,其曾于2014年6月1日立下遗嘱,由王某任继承本案的诉争房屋所有财产权益。王某提出书面放弃继承诉争房屋财产权益的声明并将诉争房屋中属于夫妻共同财产部分赠予王某任。石某芳系石某之姐,胡某系石某芳之子。 本案的诉争房屋位于北京市通州区402号,房屋所有权人登记为胡某,登记日期系2005年11月2日,目前该房屋仍有按揭贷款和抵押权,抵押权人系建设银行,截至2015年3月9日,按揭贷款的本金余额仍剩15.5万元未还。 诉争房屋系于2005年7月6日由胡某和北京某房产公司签订房屋买卖合同购买,该房屋总房价款为35万元,其中11万为首付款,剩下24万办理按揭贷款。2005年7月30日,胡某和建设银行签订了借款合同,向建设银行借款24万元,贷款时间20年,抵押物系上述房屋。 2005年7月31日诉争房屋交付使用之后,石某一家和石某的母亲孙玉容居住在该房屋内,后孙玉容在2010年5月去世,其去世前一直和石某一家同住。 2014年3月14日,胡某曾将石某起诉至法院,要求其返还房屋,后胡某撤诉。 2015年3月,王某任将胡某起诉至法院,诉求法院判令胡某协助办理诉争房屋购房贷款的银行还款手续及协助办理抵押权注销手续,期间的税费均由王某任承担;胡某将上述房屋过户至王某任名下。 建设银行作为本案件第三人参与了诉讼。 庭审过程: 双方在本案件庭审中就上述房屋的出资问题进行了激烈的辩证,王某任在庭审中主张首付款系石某向石某芳所借,2013年曾经表示偿还给石某芳,石某芳当时表示以后再换亦可,所以就没有将该借款偿还给石某芳。胡某则主张双方之间不存在借名买房关系,首付款就是石某芳为胡某购房所支付。 其二关于偿还贷款的问题,王某任主张从购房至现今,所有贷款均系石某和王某任偿还,胡某主张因诉争房屋由石某一家居住,所以石某和王某任偿还贷款,实际上是变相的支付了房屋使用费。 庭审中,王某任除提出诉讼主张和进行质证外,还向法院提交了诉争房屋的物业费票据、供暖费票据及还贷材料并提供了其父母的结婚证和离婚证以及贷款账户的基本信息及相应的交易明细等证据加以证明双方之间存在口头借名买房协议。 庭审中,建设银行表示若变更借款人需偿还相应的本金后才予变更。而借款人尚欠的银行贷款本金余额以银行提交的证据为准。 审判结果: 本案一审法院经审理后判决: 一、判决生效之后7日内,胡某协助王某任到第三人建设银行处办理胡某名下诉争房屋的还款手续,由王某任偿还该房屋的银行按揭贷款剩余本息,具体数额以银行核定金额为准。 二、在判决第一项履行完毕后7日内,胡某协助王某任办理诉争房屋的抵押权登记的注销手续。 三、在判决第二项履行完毕后7日内,胡某协助王某任办理诉争房屋的过户手续,将诉争房屋过户至王某任名下。 一审判决后,胡某不服一审判决上诉至二审法院,二审法院经审理后判决: 撤销一审法院判决,改判驳回王某任诉讼请求。 北京房地产律师靳双权案件点评: 北京房地产律师靳双权认为,本案的一审法院在审理后曾认为双方之间没有直接的书面协议来证明双方之间存在借名买房合同,因而依照双方当事人提供的证据的证明力大小来确定双方之间那一方的主张成立,一审法院认为在本案中诉争房屋的出资系首付款和按揭贷款的方式,其中首付款部分源于胡某的母亲,部分按揭贷款系王某任偿还。 关于首付款,一审法院审理中王某任主张首付款系向胡某母亲的借款,胡某则认为是石某芳支付。依照民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则,王某任应当就其主张进行举证,但其没有足够证据证明首付款为向胡某母亲的借款,因而其诉讼主张法院应不予支持。 若依照王某任所称首付款系借款,但实际上该借款从购房至诉争发生后仍未偿还,此举有悖常理,且被告胡某对借款的主张不予认可,因而王某任关于首付款是石某向石某芳所借的主张,法院不应采纳,一审法院认定事实错误。 诉争房屋自交付之后一直由石某一家居住至今,在居住期间诉争房屋贷款由石某和王某任偿还的事实并不足以证明双方存在借名买房的事实,因此王某任要求胡某协助办理诉争房屋抵押贷款的还款手续及抵押权的注销手续并将诉争房屋过户给王某任的诉讼请求,法院不应予以支持,一审法院在事实认定上有误,二审法院予以纠正,于法有据,综上,二审法院的判决是正确的。 |
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337 | 2018-06-19 02:03:31 | 北京借名买房律师靳双权解析一件借名买房纠纷案件 | 为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。 案件介绍: 钱某和钱某晨系姐弟关系。钱某欲购买钱某晨取得的经适房,于是和钱某晨商议由自己出资购买钱某晨取得的经适房。双方协商一致后,约定由钱某出资购买钱某晨取得的经适房。 2007年10月12日,钱某晨和北京某房产有限公司签订了《北京商品房预售合同》,约定由钱某晨购买诉争房屋,总价款35万元,合同签订之后,钱某支付了购房款,并缴纳了契税2300元、综合地价款5200元和房屋登记费50元。 2010年2月22日,北京市昌平区住建委颁发了房屋所有权证书,房屋的所有权人登记为钱某晨,房屋性质为经市房屋。房屋在2008年12月交付之后,钱某对房屋进行了装修后在房屋内居住。该房屋原始购房合同和房屋所有权证书及购房票据等原件均由钱某持有。 2015年7月18日,因双方发生矛盾,所以钱某将钱某晨起诉至法院,要求钱某晨依照双方当时的约定办理过户手续。 庭审过程: 本案庭审中,钱某主张其和钱某晨在2007年达成借名买房协议,约定由钱某借用钱某晨的名义购买经济适用住房,并在2011年10月3日签订了一份《协议书》,双方在协议书中约定诉争房屋是钱某和钱某晨商量后达成一致意见,由钱某借用钱某晨名字购买,房产证的名字是钱某晨,但房子全款和装修费都是钱某掏的,共计人民币42万。现在钱某把24万给钱某晨买下诉争房屋的产权,等到房子可以上市的时候在将房子过户到钱某名下,如果到时候不给过户,愿以钱某购房款的十倍价钱赔偿,立此字据为证。 本案庭审中钱某曾提起要求钱某晨给付50万违约金的诉讼请求,后其主动放弃了该诉讼请求。 钱某晨认可双方之间存在借名买房关系,且认可钱某向其支付补偿款24万,但对协议书的真实性表示否认,申请司法鉴定。 审判结果: 北京市昌平区人民法院审理后判决: 钱某晨在判决生效后15日内配合钱某办理诉争房屋过户手续,将诉争房屋过户到钱某的名下。 北京借名买房律师靳双权案件点评: 北京借名买房律师靳双权认为,本案双方争议的焦点在于双方之间的借名买房合同是否有效。 本案中双方之间所达成的借名买房合同系双方当事人真实意思表示,同时钱某晨购买诉争房屋的原始购房合同系2008年4月11日前签订,该房屋于2010年2月22日取得房屋所有权证书,在法庭辩论终结前已经具备了上市条件,因此该协议不违反法律、行政法规的强制性规定,也不违反国家有关经济适用住房的相关政策和社会公共利益,因而该合同合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当依照合同约定履行合同义务。钱某已经支付了相应的购房款且支付了协议中双方所达成合意的转让费,钱某晨现应当履行自己的过户义务,钱某已经向法院起诉要求钱某晨履行自己的过户义务,有事实基础和法律依据,法院应当支持钱某的诉讼请求,因此法院的判决是正确的。 综上,法院的判决是正确的。 |
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338 | 2018-06-19 02:03:33 | 北京借名买房官司律师靳双权点评一起确认借名买房合同效力纠纷 | 为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。 本文系房产专业律师靳双权原创,转载请注明出处。 案件介绍: 赵某和赵某彤系姐弟关系,赵某彤于2008年9月8日和北京市某集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》,以22.3万元的价格购买了诉争房屋。由于赵某彤当时身患重病正在治疗之中,无力支付购买诉争房屋的房款,因而同意赵某以自己名义购买该诉争房屋,购房款均由赵某和其他家人共同出资,后赵某陆续将借款还清。2010年10月,诉争房屋交付使用,赵某支付了契税、补缴的购房款、公共维修基金等费用,赵某出自对房屋装修之后便入住了该房屋。 2012年该房屋的房产证下发,登记所有权人为赵某彤,房屋性质为经适房,该证书均由赵某保管。 2013年3月12日,赵某彤向法院提起了排除妨害诉讼,要求赵某搬出诉争房屋,将房屋交给赵某彤使用。法院经审理后认为赵某彤作为房屋的所有权人随时有权要求赵某将房屋腾退交还给赵某彤,据此法院判决赵某在判决生效后30日内将房屋腾退给赵某彤。该案件判决后,赵某不服一审判决结果提出上诉,二审法院经审理后认为双方之间的借名买房行为因违反社会公共利益而无效,因此赵某不能取得诉争房屋所有权,因而赵某彤作为房屋合法所有权人,可以要求赵某腾退房屋,遂驳回了赵某的上诉请求。二审判决后,赵某彤申请了强制执行。 2014年5月,赵某将赵某彤起诉至法院,要求法院判令赵某彤返还购房款及其他相关款项共计25万;赵某彤向赵某支付装修款10万;赵某彤向赵某支付房屋增至损失20万。 庭审过程: 本案件庭审过程中,原被告双方对于诉争房屋装修现价值的数额没有协商一致,赵某申请对诉争房屋装修现价值进行评估,经评估公司评估后,出具《鉴定意见书》,鉴定结果为3.81万元;赵某和赵某彤同意上述鉴定结果,双方同意依照鉴定结果计算赵某彤向赵某支付相应的装修工程折价款。同时,赵某彤坚持不同意向赵某支付房屋增至补偿款,赵某彤表示同意给付赵某资金利息补偿款1万元。 法院经查明,赵某不具备经济适用房购买资格。 审判结果: 一审法院经审理后判决: 一、赵某彤在判决生效后7日内向赵某支付购房款等相关款项25万元; 二、赵某彤在判决生效后7日内向赵某支付房屋装修价值补偿款3.81万元。 三、驳回赵某的其他诉讼请求。 一审判决后,赵某不服一审判决,上诉至二审法院,经二审法院审理后,二审法院判决: 驳回上诉,维持原判。 房产专业律师靳双权案件点评: 房产专业律师靳双权认为,赵某彤取得经适房购买资格后,以其名义签订了诉争房屋的原始购房合同,但由赵某支付了全部购房款及办理入住时需要缴纳的各项税费,由赵某实际占有并使用诉争房屋。同时诉争房屋的购房发票和下发的产权证均由赵某保管,同时根据法院在庭审中查明赵某彤述称2013年1月其曾和赵某商谈愿支付24万元收回房屋,但并没有达成一致意见,结合以上事实可以认定诉争房屋系借用赵某彤之名由赵某实际购买。 经济适用住房是政府提供一定的优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。赵某不具备经适房住房购买资格,同时相应的借名买房行为亦已经生效的法律文书确认为无效。庭审中赵某彤表示愿意向赵某支付购房款等相应款项共计25万元,同时同意依照评估结果3.81万元支付房屋补偿数额,对此系当事人真实意思表示,法院应予以支持。 赵某彤明知经济适用住房上市交易存在限制,不得随意转让,赵某同样明知其不具备资格而借用赵某彤的名义购买诉争房屋,因此双方对于本次借名买房所导致的结果均有过错,因此,法院基于此,对赵某主张赵某彤补偿房屋的价值增值部分缺乏事实和法律依据,法院对此未予支持。 综上所述,法院的判决是正确的。 如果您还有更多关于房产类的咨询,欢迎拨打房产专业律师靳双权的联系方式:13426037149 |
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339 | 2018-06-19 02:03:38 | 借名买房协议靳双权点评一件借名买房纠纷案件 | 为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。 本文系借名买房律师靳双权原创,转载请注明出处。 案件介绍: 黄某和魏某系夫妻关系,魏某系葛某的表外甥。当时魏某和黄某结婚后因没有自己的房子,而葛某当时系某大学的教师,该大学分配给葛某一套住房。魏某表示想购买葛某的房子,于是在协商达成一致后,由葛某代为与某大学签订了《商品房买卖合同》,在该合同中,双方约定葛某以33.2万元的就挨个购买诉争房屋,其中首付款20万,公积金贷款13.2万元。2004年8月11日,葛某在收到黄某和魏某的首付款后,向两人出具了《收条》,其内容为:今收到黄某、魏某两人前来交首付款20万元,房产地址为203号房屋(即诉争房屋)。此房屋总价款33.2万元,房屋面积126平米。黄某、魏某夫妇尚欠余款13.2万元,有两人5年内自行还款付清。即公积金按揭由两人按月缴纳。”随后两人在首付款交付人处签名,葛某亦在首付款付款人处签名。 收条出具的当日,葛某还向黄某出具了其签名的《证明》,该证明内容为:“兹证明诉争房屋总房款33.2万元,现以我本人的名义代黄某、魏某夫妇购入,因本案房屋购入有条件限制,五年后正式办理过户手续。此房屋所有权为黄某魏某夫妇两人所有。”该证明的落款处有黄某的签名。 该房屋交付之后,黄某和魏某入住了该房屋。 2006年9月8日,该房屋的房产证下发,房屋所有权人为葛某。 2015年5月17日,黄某将葛某起诉至法院,要求葛某协助撤销诉争房屋的抵押登记并将该房屋的房屋所有权过户至黄某和魏某名下。 庭审过程: 庭审中法院查明,葛某于2005年8月20日时在公证处办理了委托公证书,委托黄某办理验收诉争房屋、办理入住手续及办理和领取房屋所有权证书、对房屋进行管理维护等。此后,黄某以葛某的名义按月如期向银行偿还贷款,并且在2007年2月15日还清了全部贷款本息,但该贷款的抵押登记并未撤销。 2005年12月5日后,黄某以葛某代理人的名义办理了入住手续,并签订了《物业服务协议》。后因该房屋叫合同面积小,黄某以葛某代理人的名义和某大学签订《补充协议》接收了相应退款。2007年3月8日,住房公积金贷款中心出具证明,证明公积金贷款金额13.2万于2007年2月15日全部还清。 本案在法院立案审理受,依法追加了魏某作为本案件共同原告参与了诉讼。同时法院查明得知,魏某和黄某因夫妻关系不和睦已经分居。 本案庭审中,葛某和魏某主张《收条》所涉及款项并不是黄某、魏某的购房款而是为葛某购房的点付款;《证明》系葛某为黄某向其工作单位申请房补而出具的主张,以及本案诉争房屋系借给黄某、魏某使用,清偿贷款的钱款已经提前向魏某支付的主张,两人均未提交充分证据加以证明。 目前黄某和魏某分居后,该房屋由黄某占有并使用。 审判结果: 一审法院经审理后判决: 本判决生效后十五日内葛某协助黄某、魏某办理撤销诉争房屋的抵押登记手续并协助将该房屋过户登记至黄某、魏某名下。 一审法院判决后,葛某、魏某均不服一审判决上诉至二审法院,二审法院经审理后判决: 驳回上诉,维持原判。 借名买房协议律师靳双权案件点评: 借名买房协议律师靳双权认为,本案中双方当事人在2004年8月11日签订的《收条》和《证明》的内容已经明确约定以葛某的名义代黄某、魏某两人购房,同时因为房屋有购买限制,在5年后正式办理过户手续,此房屋所有权为夫妇两人所有的内容,收条和证明具备了房屋的基本状况、价款数额和价款支付方式、房屋过户步骤等借名买房合同的主要内容,因此应当认定双方之间的借名买房合同成立。 双方之间的借名买房合同系真实意思表示,且不违反法律行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,应当合法有效。依法成立的合同受法律保护,双方均应当依照约定履行各自的义务。在黄某和魏某依照约定支付了购房首付款并清偿了全部贷款之后,葛某亦应当依照约定办理房屋过户登记手续。现黄某起诉要求葛某协助办理撤销房屋抵押登记手续并依照约定办理房屋所有权过户登记的诉讼请求,法院应当予以支持。 庭审中葛某和里共同所称《收条》所涉及款项是为葛某在他处购房的垫资款、《证明》是葛某为了黄某向其工作单位申请房补而出具的主张,因为没有提供相应的证据加以证明,其主张缺乏事实依据,因此法院对其主张不予采信。同时结合在庭审中魏某作为原告支持被告葛某的诉讼主张,结合魏某和黄某感情不和已分居并且其与被告葛某系亲戚关系的客观事实,其所主张事实与其曾参与签名的《收条》和《证明》内容相矛盾,同时由于其主张没有证据支持,法院对其主张不予采信。 综上所述,靳双权律师认为法院的判决是正确的。 |
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340 | 2018-06-19 02:03:38 | 借名买房借名人反悔要求实际出资人腾房法院位于支持案件 | 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。) 一、原告诉称 陈嘉业称:陈嘉业于2010年1月购买位于北京市×区×园×号楼×单元×室房屋。朱全丰是陈嘉业的儿子,朱全丰也住在此楼房,后期朱全丰将陈嘉业轰出房屋至今。陈嘉业已年逾70岁,身体有病,现住在女儿家。为此,要求朱全丰立即搬出上述房屋,诉讼费由朱全丰负担。 二、被告辩称 被告朱全丰称:不同意陈嘉业的诉讼请求。第一,该房屋系朱全丰以陈嘉业的名义出资购买的房屋,此事征得陈嘉业和其他家庭成员的同意和认可。房屋性质为两限房,是以陈嘉业个人名义申请。审批通过后,陈嘉业因没钱购买,让朱全丰出资购买。朱全丰就出资36万元以陈嘉业的名义购买了该两限房。后双方签订了见证书,确认涉案房屋是由朱全丰之妻申昕昕出资购买,房屋归申昕昕所有。该见证书是双方的真实意思表示,不违反法律规定。第二,涉案房屋一直由朱全丰实际居住使用。2011年,朱全丰在接到×园入住通知书后,交纳了购房款、物业费、取暖费、契税等。第三,陈嘉业称将其轰出不符合事实。2012年,朱全丰请陈嘉业到房屋居住,2013年陈嘉业主动要求搬出房屋,陈嘉业搬出后朱全丰每个月给陈嘉业500元赡养费。虽然房产证上登记的是陈嘉业,但房屋的所有权是朱全丰的,朱全丰产权人身份应该得到保护,故请求驳回陈嘉业的诉讼请求。 三、审理查明 2010年1月20日,陈嘉业与北京X房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》,约定X公司将坐落于×号房屋卖与陈嘉业,该房屋性质为限价商品房,价款为369270元,付款方式为一次性付款。2010年3月5日,陈嘉业、申昕昕签订《见证书》,内容为:“申昕昕于2010年1月22日星期五,出钱款人民币叁拾陆万元整,用母亲陈嘉业名字,购买了坐落在×区×号,面积为74.6平方米楼房一套,该楼房房屋产权所有人为出款人:申昕昕、朱全丰及女儿朱珊珊所有,此见证书见证产权所有人永远有效,享有法律效力,特立此见证书。陈嘉业、申昕昕签字,见证人处有陈嘉业所有子女签字。 2011年3月,朱全丰以陈嘉业的名义办理了入住手续,对房屋进行了装修,交纳了住宅专项维修基金、供暖费、有线电视费、物业费等,并居住至今。 2012年3月5日,陈嘉业获得房屋所有权登记证,其上记载显示房屋所有权人为陈嘉业,共有情况为单独所有,性质为限价商品住房。 房屋交付后,陈嘉业并未立即入住房屋。2013年春节,朱全丰接陈嘉业至涉案房屋过年,陈嘉业住下,直至2013年8月产生家庭矛盾,陈嘉业离开涉案房屋至今。 四、法院判决 驳回原告陈嘉业的诉讼请求。 五、律师点评 房产律师靳双权点评: 本案涉案房屋虽登记在陈嘉业名下,但根据查明的事实,涉案房屋由朱全丰及申昕昕全额出资,自房屋交付开始即由朱全丰家进行装修并居住使用至今,再结合《见证书》的内容,证明本案涉案房屋存在借名买房的事实。 鉴于涉案房屋的出资、归属、借名买房行为的效力等问题存在争议,在未得解决前,不宜先予改变现状,现陈嘉业迳行要求朱全丰腾退房屋,亦有违民事法律公平原则,故对于陈嘉业要求朱全丰腾退房屋的请求,法院不予支持是正确的。双方可在解决借名买房的效力问题和因此所产生的相关权利义务纠纷后再解决房屋返还问题。 提示:借名买房之“约定”要具体、明确,应签订具备法律效力的借名买房合同,必要时通过合法手段进行证据记录、搜集、整理工作,将房产纠纷防患于未然。一旦涉及法律纠纷,建议咨询专业房产律师,问您的维权之路保驾护航。 |
网络 | 未知 | 2018-03-07 |
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